济南市高收入住区与低收入住区的分布.ppt

济南市高收入住区与低收入住区的分布,2011.10,姓名：邵雪莹、华益伟、孔伟,班级：城市规划与设计 2011级,高低收入住区的界定 高低收入住区形成机制 济南市高低收入住区分布及规律 济南市居住空间分异应对策略,目录,1.1高收入住区界定,1 高低收入住区的界定,国务院七部委5月12日下发了关于做好稳定住房价格工作意见的通知，通知规定了享受优惠政策的普通住房需要满足的三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 根据济南市实际情况，济南市建委、济南市房管局、济南市财政局、济南市地税局等有关部门共同研究，确定济南市享受优惠政策普通住房具体标准按国家有关部门规定的标准和最高上浮比例执行，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。 根据济南时报公布数据：济南市房地产商品房交易均价为9115元/m2。 参考以上信息，我们将交易价格15000元/ m2以上的商品房定义为高档住区。（由于价格与一定的住宅质量、居住区位、环境条件等存在很大的相关性，是多种因素的综合反映，因此价格可以作为区分高低收入住区的标准）,1.1高收入住区界定,1 高低收入住区的界定,别墅是指在郊区或风景区建造的园林式住宅，一般拥有独自的私家车库、花园、草坪、院落等。,高档公寓是指其单位建筑面积销售价格高于当地普通住宅销售价格一倍以上的高档次住宅，通常为复式住宅、顶层有花园或多层住宅配有电梯，并拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等配套设施。,中海奥龙观邸,高档住宅，是指建筑造价和销售价格明显超出普通住宅建筑标准建造的高标准住宅，通常包括别墅和高档公寓。,1.2低收入住区界定,1 高低收入住区的界定,当前中国城市低收入人群的来源主要包括两部分：城市内生的低收入人群和城市外来的低收入人群。 （1）城市内生低收入人群的主体是贫困职工，尤其是在经济体制转轨过程中，大量下岗失业的企业职工。 （2）城市外来低收入人群的主体是农村转移劳动力，其中农民工约占80%85%。 低收入人群主要集中居住在城市棚户区、衰退老城片区、工人新村、城中村等房价房租较低的住区，为便于研究，我们将棚户区、保障性住房作为主要的研究对象。,1.2低收入住区界定,1 高低收入住区的界定,济南市清河新居保障房,济南市发祥巷棚户区（已改造）,棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱、差的区域及“城中村”。,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。 保障型住房由政府统一规划建设，分布与棚户区等自发性低收入住区有明显的差别，因此我们对两类住区进行分类调查研究。,2.1政策背景,2 高低收入住区的形成机制,作为我国经济体制改革的一项重要内容，住房制度改革是指对传统的福利分房制度进行变革，以建立起符合市场经济机制的住房体制，实现住房的商品化和社会化，导致投资利益主体的多元化策略，使得住房二级市场逐步开放，延长了住宅消费链，鼓励了住宅的梯级消费。 同时，政府作为土地等社会资源的最大拥有者，其产业政策和城市规划 等政策成为城市住宅房地产空间分布格局的重要成因。 近年来，我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，意图促进房地产市场健康发展。,2.2形成机制,2 高低收入住区的形成机制,进入21世纪以后，城市贫富差距不断扩大。据2009年济南市居民家庭调查资料显示，占全部调查户10%的最高收入户的人均可支配收入比10%的最低收入户的人均可支配收入，由2008年的8.9:1扩大至2009年的9.2:1。 2.2.1高收入住区的形成 大城市的高级白领、大型企业的管理者、境外人士构成了城市外来的富裕人群。(来源于2010胡润财富报告) 高收入人群由于具有较高的购买力，在选择住房时对地段、周边环境和物业服务等都有较高的要求。城市土地利用方式的转变，直接表现为“优质优价”的原则，这样，具有较高购买力的高收入人群能够更大程度上根据自己的意愿选择住区。,2.2形成机制,2 高低收入住区的形成机制,2.2.2低收入住区的形成 （1）经济结构的调整和国有企业的改革导致大规模的下岗、失业，困难企业的职工和离退休人员收入下降，一大批非正式就业低收入人群产生。 （2）随着城市化进程的加快，城市土地的扩张，大批农民工流入城市，但受到相关制度和政策的限制，很大一部分人过着拮据的生活。 以下岗失业人员、非正式就业人群、农民工为主的城市低收入人群，只能根据自己的收入状况选择地段相对较差的居住区位。 （3）为保障低收入者的居住权利，我国政府从20世纪90年代中期推动保障房建设，此项政策缓解了城市中低收入人群的住房压力，同时也加剧了城市低收入人群在空间上的集中。,3.1研究范围,3 济南市高低收入住区分布及规律,此次调查研究范围为：东至绕城高速公路东环线;南至绕城高速公路南环线;西至京福高速公路济南城区段;北至济青高速公路济南城区段。,济青高速济南段,京福高速济南段,绕城高速南环线,绕城高速东环线,3.2 高收入住区分布,3 济南市高低收入住区分布及规律,济南市高收入住区分布图,济南市高收入住区分布，呈现集中分散相结合的形式。 主要集中在三个区域: 千佛山片区、经十路沿线、南部山区； 这些片区均以其独特的区位优势对高收入人群构成吸引力，具有较高的开发价值。,高收入住区,3.2 高收入住区分布,3 济南市高低收入住区分布及规律,高档住区主要分布在： （1）以千佛山为中心，呈圈层式布局； 千佛山是济南市著名的风景旅游名胜，森里覆盖率达65%，位于济南市南部偏中之处，离市中心不远，山峦起伏，林木森森，是济南市天然屏障。开发建设潜力巨大，是济南最优质的居住资源。,国华美郡位于千佛山南麓与旅游路交界处，以低密度、低层住宅为主，环境优美，交通便利。,国华美郡平面图,3.2 高收入住区分布,3 济南市高低收入住区分布及规律,（2）沿经十路呈带状分布； 经十路贯穿全城最重要的交通性主干道，是济南重要的城市发展带、经济隆起带、社会发展带和生态景观带。经十路这条线“串”起了整个济南经济“东拓”、“西进”的发展新格局，成为济南市发展的黄金走廊。 经十路沿线楼盘也以其便利的交通条件，显著的区位优势，受到高收入人群的青睐。,中海奥龙观邸平面图,中海奥龙观邸奥体中心东500米，小区分为城市别墅与高层豪宅：社区依山麓走势南高北低，别墅位于社区南部，以“山体绿化、社区绿化、私庭绿化”三级绿色生态屏障，私密度高；高层豪宅则位于整个社区的北端，俯瞰济南全城 。,3.2 高收入住区分布,3 济南市高低收入住区分布及规律,（3）散布在自然环境优美、环境宜人的南部山区； 济南南部山区，地理位置独特，地处泰山余脉，境内群山环抱、沟壑纵横、山清水秀、空气清新、风景秀丽，被誉为“省城后花园” ；且交通便利，327省道贯穿南部山区。,加州花园别墅区平面图,加州花园别墅区坐落于济南市历城区仲宫镇，位于风景秀丽的南部山区，依山而建，三面环山，紧邻卧虎山水库。,3.3 低收入住区分布,3 济南市高低收入住区分布及规律,济南市低收入住区分布图,棚户区,低收入住区中，棚户区的形成多与老城衰落、城市发展用地扩张有关，主要集中在二环路-北园大街以内的市区范围内；而保障型住房与政府规划意愿有关，多为集中小区，离城市中心相对较远的地方 。,保障房,3.3 低收入住区分布,3 济南市高低收入住区分布及规律,3.3.1棚户区： （1）主要集中在城市西北部； 一方面与老济南人住东不住西，往南不往北的居住习惯有关，另一方面与济南市规划、发展策略及西北部地区发展机遇有关。,棚户区,济南市棚户区分布图,3.3 低收入住区分布,3 济南市高低收入住区分布及规律,3.3.1棚户区： （2）胶济铁路沿线带状分布； 铁路沿线噪声污染较严重，同时铁路造成的空间分割对于居民出行造成不便，低收入住区分布于此。,棚户区,济南市棚户区分布图,3.3 低收入住区分布,3 济南市高低收入住区分布及规律,3.3.1棚户区： （3）老商埠区及周边环境较差的区域； 老商埠片区不能跟随时代发展，其商业氛围日渐萧条，特色渐逝，功能不齐备，结构不合理；交通拥堵基础设施不足。导致高收入人群迁出，衰败成为低收入住区。,棚户区,济南市棚户区分布图,3.3 低收入住区分布,3 济南市高低收入住区分布及规律,3.3.2保障房： 主要与政府规划意图相关；,济南市政府规划布局上，按照“分散布局、交通便利、配套完善、便于开发”的原则，统筹考虑中低收入群体的就业、教育、医疗和生活。 廉租住房建设尽量安排在建成区中心位置或成熟社区，方便低收入困难家庭的生活和就业。 在公共租赁住房建设中，坚持以东、西新区选址为重点，适当考虑在规划的轨道交通沿线布点。,这种“大分散、小集中”式的规划布局，既方便群众工作和生活，又能缓解城市交通压力，还有利于促进低收入群体与其他社会群体相互融合，避免形成贫民窟。,保障性住房,济南市保障性住房分布图,3.4高低收入住区分布规律,3 济南市高低收入住区分布及规律,低收入住区,高收入住区,济南市高低收入住房分布图,低收入住区空间上分布较为集中，大多分布在中心城区；高收入住区分布则相对分散，主要以其环境区位优势吸引高收入人群购买，千佛山片区、南部山区成为首选，同时随着全运会的举办及济南市“东进”的规划方针，东部地区也成为高档住区的崛起之地。,4 济南市居住空间分异应对策略,结合济南市规划城市空间结构，将不愿迁往郊区滞留在中心的人分流，缓解现有中心压力。 合理进行各级居住用地资源配置，对于新建的居住区，应该提倡组团式发展，有利于提高公服设施配置水平和服务程度，节约资源，提高土地集约利用程度。提倡城乡一体化进程，城郊和中心地区居民享受服务设施体现均质化，缩小差异，坚持以人为本的可持续政策，建设文明、舒适、健康的居住环境。,4.1 结合济南城市空间结构，合理配置居住区用地资源,4 济南市居住空间分异应对策略,混合居住是改善居住分异隔离的有效手段。使得低收入者生活环境得到改善，经济收入有所提高，以此促进社会稳定经济发展。 混合居住可以使得低收入者通过高收入者获得更多的就业信息，拓宽个人交往范围，提高就业率，增加收入；受高收入者的观念、生活习惯等影响，更加接近现代生活文明，规范约束自身行为，社区治安好转，犯罪率下降；此外混居还可以改善贫困阶层居住环境和质，享受和高收入者同样的公共服务设施，促进社会资源配置公平。,4.2 提倡适度混合居住，继续加大推行廉租房、经济适用房政策的力度,4.3 完善社区保障体制，提倡多样交往空间,4 济南市居住空间分异应对策略,社区保障方面，坚持把以人为本，进一步健全面向全体社区居民的便民利民服务网络、面向困难群体的社会救助和社会福利服务网络、面向下岗失业人员的再就业和社会保障社会化服务网络。 在社区交往建设方面，弘扬中华民族邻里互助、乐善好施，扶贫济困等传统美德，积极倡导健康、文明、科学的生活方式。营造社区安定详和、文明礼貌、人际关系和谐的生活氛围，使得不同阶层的价值观相互融合，促进社会和谐，促进各个阶层融合，弱化阶层分异观念，从思想上缩小高收入阶层对于低收入者的轻视。,