资源描述
营销推广建议方案,全城皆向往，唯有赢家藏,荣御,全案总精神,唯有区隔市场，巩固品牌！才能开创市场，脱颖而出！,深耕市场，取异夺魁,中国房产消费人群收入结构和市场供给结构的严重背离，将导致未来的三到五年内，中国房地产开发结构和开发方向会发生明显的变化，高端住宅的开发速度将放缓，开发量逐步逐步下降，受国家“未来中国住房政策将大力加强公共建设和住房保障，70%的土地出让金将用于廉租房和经适房”的方向性影响，中低端住宅的开发将成为一种广泛的趋势，从目前即将开盘和正在规划中的项目的户型结构和比例即可得到印证。,2009中国房市宏观政策及开发趋势分析,以激动的心情全面审视这块土地,现实状况 ,地块气质,交通动线,人居氛围,竞争对比,机能配套,发展趋势,未来发展潜力,未来投资成本,未来开发热度,项目开发环境分析,优势：交通便利，紧邻高速公路出入口 周边常住居民丰富 紧邻太原科技大学 对古交客群有较大的吸引力,STRENGTH优势,开发环境优劣分析,劣势：133城中村项目，市场有抗性 不能进行银行按揭，客户群体受限 周边小环境差，北临村落，南邻污染河道 位置较为偏远,WEAKNESS劣势,机会：周边开发量较小 周边大量原主居民带来潜在购买力 联通兴华街和迎泽街，客户范围扩大 古交进城第一站,OPPORTUNITY机会,威胁：大量限制房地产消费的政策出台 2010年开发政策的不确定性影响市场投资信心 目前房地产整体市场的低迷影响投资回笼,THREAT威胁,打造西城品质居住新核心,河西一直不是房地产开发的热点。河西区的居民，在房地产的居住上大都有卑劣与其他居住区的心理。本项目的问世，就是要让本区域的居民感到自豪。 住宅这里是一种荣耀，现在是，以后还是。,住在这里是一种荣耀，现在是，以后还是,一块优质土地,找准目标客群 制定针对营销,客户分析,河西人的自豪； 值得炫耀的家； 最好的传播途径，是客户对客户说 不是高端，但绝对高尚,总结,世纪柏林,优势： 号称“申纪兰”旗下的开发公司。 园林设计采用北京知名公司，景观体系较完整。,劣势： 不临街，入口在“佳境观邸”东侧。 企业改制，后续问题较多。 紧邻彭村废品收购一条街，小环境较差。,如何卖不重要！ 卖给谁才重要！,推广节奏策略,超速度超强度,推广节奏和策略,给河西人一个高尚的家； 住在这里是一种荣耀； 现在是； 以后还是； 出卖的不是房子，而是美好的生活,全新营销，提升价值,传统的营销模式已经落伍。 要想提高价格，就得提升价值。 我们将 采用全新的营销模式， 从方以下几面提升品质，确保高价格。 同时，为我们建立一个 可靠的、有保证的、长期的客户群体。,价值价格,营销调性的确立,这是一个金质地段； 这是一个金质项目。 这是所有人向往，却不是所有人拥有的项目。 传统的，铺天盖地的广告只会落入俗套。,不建议本项目做大规模的广告宣传。 建立终端销售网络，客户在哪里，我们的售楼部就在哪里。 强化客户营销体系，直销+传销。,1、多点销售体系,当地售楼部负责接待周边客户及最终签约 在下元、重机等地设立分销销售，负责拦截河西区的客户 在古交设立销售中心，负责拦截和引导古交的客户,2、终端营销体系,在各个大型卖场设立专柜，做项目介绍 在各个重点社区设立展台，做项目介绍 不同的区域，所发放的广告内容不同，根据不同客群的不同需求，进行有针对性的宣传。,3、细分资料营销,以传统的DM和短信作为有效广告手段 短信作为无盲点覆盖手段。河西区所有移动手机用户全面覆盖，其他区域月话费在100以上客户全面覆盖； DM作为细分营销手段。暂定周边、下元、重机三个区域，根据不同区域的特性，制定不同的有针对性的内容，进行深入的营销。,临汾、吕梁等资源城市是客户重点区域 有效外销体系 和当地的营销机构合作，在当地建立长期稳定的外销点； 对当地的目标客户群体进行短信、直投等直达终端的营销。,4、建立外销系统,客户最相信客户的话 加大客户营销的力度 本能项目的客群属于中端客群，不太忌讳让其他人知道自己买房，反而愿意让更多的朋友和自己居住在一起。 因此，建议加大客户营销力度，对老客户带新客户，给予较大的奖赏力度，以刺激老客户带新客户。 该部分投资客在房价中得以体现。,6、客户财富发展平台,案场管理 我们提出一种创新性的案场管理与销售模式： 分组竞争： 将销售员分为A、B两组，开展竞争，定期（如每季度）进行一定的奖惩，销售员进行末位淘汰制。 大公司直销： 变坐销为行销 针对中关村的商家和企业，有目的性的组织客户公关与直销活动。 销售培训 案场培训工作继续进行，每周五（具体时间另定）进行案场培训，采用讲座与光盘教学形式，内容包括销售服务技巧、销售商务礼仪、提升销售力、销售理念与管理、接待礼仪等方面。,7、严格案场竞争管理,采取内部认购转正式开盘的销售模式，在图纸、户型面积等基本资料落实后，完成各类销售道具的制作，即开始内部认购。 认购方式：采取确定房号的排号方式，可第二顺位排号，每户交纳订金1万元。如 开盘时客户部认同价格，则1万元订金十五日内全额退还；如接受价格，则1万订金可抵2万房款。 付款折扣：按揭无优惠； 分期付款优惠98折； 一次性付款优惠94折。,8、认购及付款折扣,在房地产形势越来越严峻的今天，本项目的价格必须确保短、平、快的销售原则，在最短的时间内达到既定的销售目标，确保资金链。 价格：结合周边项目的手续、工程进度、价格等情况，建议本项目的销售起价为3600元/，销售均价为4100元/平米。 销售预期： 开盘即清盘。前期加大宣传力度，大量的积累有效客户，并对客户进行深入的有效的讲解，力保开盘即清盘。,9、销售价格及销售预期,
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