XXXX年7月哈尔滨房地产市场分析报告_30

20100年7月月哈尔滨滨房地产产市场分分析报告告【经济】 1.1 哈尔滨滨地区生生产总值值哈尔滨市市20110年上上半年全全市实现现地区生生产总值值15662.44亿元，比比上年同同期增长长14.5，增增幅较去去年一季季度提升升2.77个百分分点。哈市GDDP连续续四年增增速处于于均达到到双位数数以上，经经济的快快速发展展将推动动房地产产市场快快速发展展，由此此可以推推测哈尔尔滨房地地产业仍仍处于一一个大好好的发展展时期。1.2 固定资资产投资资及房地地产投资资固定资产产投资同同期增长长40.3%20100年1-5月全全市完成成固定资资产投资资2666.9亿亿元，比比上年同同期增长长40.3。房地产开开发投资资完成339.55亿20100年1-5月的的投资额额为399.5亿亿元，较较去年同同期又增增加了66.8个个亿的投投资，同同比增长长20.7。房地产开开发投资资额连续续多年处处在155%-225%之之间并且且连续多多年处于于正常运运行区间间内，表表明哈尔尔滨房地地产市场场投资处处在一个个健康发发展的状状态。1.3 社会消消费品零零售总额额20100年5月月全市实实现社会会消费品品零售总总额1449.22亿元，11-5月月共6667.99亿元，比比上年同同期增长长18.9%。增幅比比上年同同期持平平。社会消费费品零售售总额持持续保持持两位数数的速度度增长，表表明了人人们生活活水平有有了提高高。1.4 区域财财政收入入20100年1-5月，全全市财政政一般预预算总收收入共完完成1772.99亿元，比比上年同同期增长长34.0%。增幅比比上年同同期增加加30个个百分点点。【资讯】2.1 国内市市场资讯讯温家宝密密集调研研经济形形势 称称宏调两两难问题题增多近日，国国务院总总理温家家宝带队队于各地地开展密密集调研研，把脉脉全国经经济形势势。7月月3日上上午，温温家宝在在长沙主主持召开开湖北、湖南、广东三三省经济济形势座座谈会。在座谈谈会上，温温家宝再再次强调调，宏观观调控面面临的“两两难”问问题增多多。“我我们不仅仅要大力力解决那那些长期期存在的的结构性性问题，同同时又要要有针对对性地解解决当前前存在的的突出的的紧迫性性问题，这这些都必必须在经经济平稳稳较快发发展的前前提下进进行。”他他说。事实上，市市场已经经普遍对对下半年年经济形形势表示示担忧。自今年年第二季季度以来来，中国国经济一一改第一一季度高高位运行行的态势势，各项项经济指指标先后后出现下下滑：规规模以上上工业增增加值增增速减慢慢、贸易易顺差下下降、城城镇固定定资产投投资下滑滑、采购购经理人人指数下下降、资资产价格格走低。此外，发发电用电电量、交交通运输输指标也也开始徘徘徊不前前。在座谈会会上，温温家宝指指出，目目前面临临的“两两难”问问题，要要求保持持宏观经经济政策策的连续续性、稳稳定性，增增强调控控的针对对性和灵灵活性，把把握好政政策实施施的力度度、节奏奏和重点点。财政部：房产税税可改按按估值征征收 考考虑差别别税率财政部税税政司副副司长尹尹伯钦在在7月225日表表示，“加加快推进进房产税税改革，可可考虑由由原值征征收改为为按评估估值征收收，可考考虑差别别税率。”业内内解读，“按按评估值值征收房房产税，可可以让房房产税的的征收多多少随价价格高低低变动而而变化，这这样便于于调控楼楼市。”作为住房房消费和和房地产产市场的的调控器器，房产产税何时时征收、怎样征征收备受受业界关关注。今今年以来来，官方方表态渐渐进密集集。1月月，国务务院办公公厅发文文指出要要加快研研究完善善住房税税收政策策，引导导居民树树立合理理、节约约的住房房消费观观念。此此后，55月底，国国务院再再次公开开通知：将深化化财税体体制改革革，逐步步推进房房产税改改革。国土部强强调征地地拆迁必必须提前前告知农农民国土部近近日下发发关于于进一步步做好征征地管理理工作的的通知，国国土部耕耕地保护护司司长长朱留华华昨天强强调：今今后征地地拆迁信信息必须须提前告告知每一一户农民民，农民民不同意意，不得得强行征征地。国土部规规定房屋屋拆迁按按重置成成本补偿偿7月133日，国国土部发发布关关于进一一步做好好征地管管理工作作的通知知，住住房拆迁迁要进行行合理补补偿安置置。要求求房屋拆拆迁按建建筑重置置成本补补偿，宅宅基地征征收按当当地征地地标准补补偿，并并做到同同地同价价。与此此同时，还还要探索索征地补补偿款预预存制度度。国务院召召开国务务院常务务会议，研研究部署署遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的政策策措施国务院总总理温家家宝144日主持持召开国国务院常常务会议议，研究究部署遏遏制部分分城市房房价过快快上涨的的政策措措施。会会议确定定的主要要政策措措施有：一是抑制制不合理理住房需需求。实实行更为为严格的的差别化化住房信信贷政策策。对购购买首套套自住房房且套型型建筑面面积在990平方方米以上上的家庭庭，贷款款首付款款比例不不得低于于30%；对贷贷款购买买第二套套住房的的家庭，贷贷款首付付款比例例不得低低于500%，贷贷款利率率不得低低于基准准利率的的1.11倍；对对贷款购购买第三三套及以以上住房房的，大大幅度提提高首付付款比例例和利率率水平。二是增加加住房有有效供给给。房价价上涨过过快的城城市，要要增加居居住用地地供应总总量，大大幅度增增加公共共租赁住住房、经经济适用用住房和和限价商商品住房房供应。依法加加快处置置闲置房房地产用用地，对对收回的的闲置土土地，优优先安排排用于普普通住房房建设。在坚持持和完善善土地招招拍挂制制度的同同时，探探索“综综合评标标”、“一一次竞价价”、“双双向竞价价”等土土地出让让方式。各地要要尽快编编制和公公布住房房建设规规划，保保障性住住房、棚棚户区改改造和中中小套型型普通商商品住房房用地不不低于住住房建设设用地供供应总量量的700%。加加快普通通商品住住房项目目审批，尽尽快形成成有效供供应。三是加快快保障性性安居工工程建设设。各级级地方政政府要切切实落实实土地供供应、资资金投入入和税费费优惠政政策，确确保完成成20110年建建设保障障性住房房3000万套、改造各各类棚户户区2880万套套的工作作任务。大力发发展公共共租赁住住房。四是加强强市场监监管。严严格依法法查处土土地闲置置及炒地地行为，对对存在捂捂盘惜售售、土地地闲置等等违法违违规行为为的房地地产开发发企业，限限制新购购置土地地，暂停停批准上上市、再再融资和和重大资资产重组组，商业业银行不不得发放放新开发发项目贷贷款。清清理已发发放预售售许可证证的商品品住房项项目，对对囤积房房源、哄哄抬房价价等行为为加大曝曝光和处处罚力度度，性质质恶劣的的依法取取消房地地产市场场经营资资格，对对违法违违规的要要依法依依规严肃肃追究相相关负责责人的责责任。规规范发展展租赁市市场。完完善房地地产市场场信息披披露制度度。中央政治治局：继继续做好好房地产产调控7月222日中共共中央政政治局召召开会议议强调，要要做好房房地产市市场调控控和住房房保障工工作。国土部称称楼市调调控不会会放松 进一步步加强用用地管理理国土资源源部部长长徐绍史史7月主主持召开开部长办办公会，研研究进一一步加强强房地产产用地管管理和调调控。会会议强调调，要狠狠抓落实实，进一一步坚定定整个国国土资源源系统主主动参与与房地产产用地调调控的决决心；及及时调整整完善以以保障性性住房用用地为主主的房地地产用地地供应计计划，狠狠抓落实实；加快快推进房房地产用用地专项项整治，确确保取得得较好的的社会效效果；部部署开展展坚持和和完善招招拍挂试试点，加加快建立立房地产产开发企企业用地地诚信制制度；主主动沟通通协调，做做好房地地产用地地开发利利用监管管。观点：从7月份份的一系系列政策策法规的的出台可可以预见见，下半半年房地地产市场场进入政政策消化化期，其其重点将将在于贯贯彻落实实上半年年出台的的政策，国国家队房房地产调调控力度度不会放放松。唯唯一可能能会有大大动作的的或是用用地管理理和调控控。7月月中央领领导及多多部门反反复提出出“要继继续实施施积极的的财政政政策和适适度宽松松的货币币政策”，“加加强宏观观经济政政策的协协调配合合，注意意把握好好政策调调控力度度和节奏奏，推进进解决深深层次矛矛盾和问问题”，“无无论是解解决长期期存在的的结构性性问题，还还是解决决解决经经济运行行中突出出的紧迫迫性问题题，都须须在经济济平稳较较快发展展的前提提下进行行”等，明明确了下下半年的的政策基基调是稳稳定政策策。而对对于下半半年的对对于房地地产市场场而言，短短期内买买卖双方方的博弈弈还将维维持，而而市场的的走势将将取决于于开发商商的现金金流状况况及消费费者的观观望期。2.2 哈尔滨滨市相关关资讯市政府下下发节节能减排排工作通通知新新建建筑筑实施节节能标准准29日在在哈市220100年全市市节能减减排工作作会议上上，市政政府下发发了哈哈尔滨市市人民政政府关于于进一步步加强重重点领域域节能减减排工作作的通知知。通通知要要求，到到今年年年底，全全市城镇镇新建居居住建筑筑全部执执行655%、新新建公共共建筑全全部执行行50%的节能能强制性性标准，完完成既有有建筑供供热计量量及节能能改造2200万万平方米米，确保保“十一一五”期期间完成成4000万平方方米改造造任务。哈埠出台台征地拆拆迁新规规 十八八种违建建强拆无无补偿7月6日日，哈哈尔滨市市处理征征地拆迁迁中违法法及历史史遗留建建设问题题的若干干意见正正式出台台，规定定了188种情况况下，违违法建筑筑无条件件强制拆拆除，并并不予任任何补偿偿或者补补贴，七七种历史史遗留建建设问题题将给予予合理补补偿。哈尔滨城城市中心心区不再再批准新新建项目目哈尔滨市市近日下下发完完善城市市功能突突出城市市特色工工作方案案，哈哈市将从从增强城城市功能能、彰显显城市特特色、完完善城市市交通三三个方面面入手，把把哈尔滨滨建设成成为“功功能好、形象佳佳、交通通畅”的的现代大大都市。为实现现上述目目标，哈哈市将实实行严格格的容积积率控制制政策。城市中中心区原原则上不不批准新新建项目目。对棚棚户区改改造、国国企改制制搬迁和和重点招招商引资资项目等等，高层层建筑容容积率严严格控制制在3.5以下下，多层层建筑容容积率严严格控制制在1.7以下下。控制制建设项项目用地地构成比比例。哈市年内内建五百百套公租租房 解解决毕业业生住房房问题哈尔滨市市今年计计划在棚棚改易地地安置项项目中集集中建设设公共租租赁住房房8万余余平方米米、16600余余套，将将有2.5万平平方米、5000套年内内竣工。与此同同时，哈哈尔滨市市计划在在棚改项项目中配配建4.5万平平方米、共计9970套套的公共共租赁住住房。公公共租赁赁住房用用低于市市场的价价格向城城市中低低收入住住房困难难家庭出出租，将将覆盖新新毕业的的大学生生。首批5万万平方米米公共租租赁住房房已选址址群力西西区，并并开始建建设。如如果按每每套公租租房600平方米米左右的的面积计计算，到到明年底底，群力力西区可可提供公公租房将将达8000多套套。观点：今后城市市中心区区不再批批准新建建项目，预预示着未未来城市市置业将将逐步倾倾向于新新城区和和郊区。节能能减排工工作通知知规定定了新建建建筑节节能减排排的强制制性标准准，对未未来哈市市的建筑筑品质和和质量提提出了更更高的标标准，未未来新建建建筑的的成本将将会有所所提高。从7月月哈市及及中央有有关政策策来看，下下半年哈哈市房产产的调控控政策不不会有太太大变化化，保障障性住房房建设、公租房房建设和和棚户区区改造工工程仍然然是下半半年的工工作重点点。而下下半年哈哈市房产产调控的的重点可可能会放放在住房房信贷政政策和征征地用地地管理上上。【城市】3.1 城市规规划建设设信息哈西将成成哈尔滨滨市首个个无线新新区中国移动动通信将将与哈西西地区在在该地区区重点建建设基础础网络、电子信信息化办办公、建建筑施工工监控、交通信信息诱导导、远程程医疗等等几大核核心设施施。届时时，将通通过运用用物联网网等新兴兴无线信信息化技技术，在在该区域域实现出出租车、公交车车的车辆辆监控、电招调调度、意意外报警警、偏航航超速报报警等全全新功能能；居民民可通过过手机上上网或访访问互联联网，随随时查看看实时路路况图及及主要路路口交通通视频等等信息；并可实实现远程程噪声监监控等相相关环保保参数跟跟踪监测测，执法法人员不不到现场场也可以以监测、处理现现场噪声声环境情情况；同同时可实实现多卡卡合一，将将城市一一卡通应应用于公公交地铁铁、电子子票务、手机银银行等多多个领域域。哈市三年年打造221个特特色小镇镇7月211日哈尔尔滨市召召开试点点小城镇镇规划建建设情况况专题汇汇报会，指指出，三三年内哈哈市211个小城城镇将被被分门别别类进行行打造，全全面提档档升级。今年年年底，将将道外区区团结镇镇、南岗岗区王岗岗镇、平平房区平平新镇、松北区区万宝镇镇、阿城城区大岭岭乡、尚尚志市一一面坡镇镇等6个个镇打造造成省内内一流的的示范小小城镇。镇内道道路硬化化铺装率率、排水水管线覆覆盖率、自来水水普及率率均达到到95%以上，新新建新型型特色住住宅小区区20万万平方米米以上；力争通通过3年年努力，共共打造221个辐辐射能力力强、各各具特色色的工业业强镇、商贸大大镇、旅旅游名镇镇、文化化古镇等等。21个特特色小镇镇包括：园区型型小城镇镇(5个个)：道道外区团团结镇、香坊区区成高子子镇、平平房区平平新镇、松北区区万宝镇镇、宾县县宾西镇镇；商贸贸型小城城镇(99个)：道里区区太平镇镇、南岗岗区王岗岗镇、呼呼兰区康康金镇、双城市市周家镇镇、巴彦彦县兴隆隆镇、方方正县会会发镇、木兰县县东兴镇镇、通河河县浓河河镇、延延寿县加加信镇；旅游型型小城镇镇(3个个)：阿阿城区大大岭乡与与红星镇镇、尚志志市帽儿儿山镇；历史文文化名镇镇(2个个)：尚尚志市一一面坡镇镇、南岗岗区红旗旗满族乡乡；工矿矿型小城城镇(11个)：依兰县县达连河河镇；林林地共建建型小城城镇(11个)：五常市市山河镇镇。北跃战略略新进展展：177项目入入驻松北北科技创创新城 7月244日，包包括哈工工大远光光光电公公司精密密导引装装置及光光学设备备项目在在内的117家产产业项目目正式签签约入驻驻其科技技产业园园。这些些项目总总投资221亿元元，总建建筑面积积64万万平方米米，将于于年内开开工建设设。道里区顾顾乡商圈圈崛起 新商业业广场年年内建成成投用作为道里里区今年年的大项项目之一一，“新新大发国国际广场场”将于于年底前前建成投投用。新新大发的的建成，将将在道里里顾乡商商圈形成成新的商商业坐标标，引领领顾乡商商圈的崛崛起。“新大发发”坐落落于康安安路上，位位于通顺顺街以东东，规划划中的道道里南北北路以北北，道里里东西街街以西地地段内，地地处哈西西、群力力、松北北3大城城市新区区的交会会地带，总总建筑面面积244.8万万平方米米，其中中新开发发建筑面面积177.8万万平方米米。“新大发发国际广广场”商商业区建建有一个个主题商商业街新新大发陶陶瓷卫浴浴一条街街（顾新新街）；两个专专业市场场新大发发品牌装装饰材料料城和新新大发百百货食品品批发中中心；两两个配套套功能服服务区新新大发国国际广场场仓储服服务区和和新大发发国际广广场美食食服务区区。“新新大发”建建成后，将将成为道道里区顾顾乡地区区的新商商圈和大大型物流流基地。同时，众众多大型型超市、金融机机构及知知名餐饮饮企业的的进驻，将将助推新新大发成成为哈市市西部商商圈一处处新的商商业坐标标，拉动动道里顾顾乡商圈圈的快速速健康成成长。十二所院院校将入入驻哈南南新城教教育园区区开建在在即据了解，东东方学院院、黑龙龙江职业业技术学学院、黑黑龙江应应用技术术学院、第266职等112所大大学、职职业教育育学院将将入驻哈哈南工业业新城，重重点培养养工业新新城未来来产业项项目所需需的职业业技术人人员，而而这些院院校的入入驻也将将大大增增强对进进入工业业新城企企业项目目的吸引引力。 平房区目目前已经经启动哈哈南工业业新城教教育园区区建设项项目，该该教育园园区位于于江南中中环路以以南，哈哈五路以以西，占占地约33平方公公里，计计划两年年内容纳纳学生44万余人人，教职职员工550000余人，目目前部分分院校已已经完成成选址，正正进行征征地拆迁迁。另据了解解，总规规划面积积4622平方公公里的哈哈南工业业新城，今今年已全全面启动动近200平方公公里的建建设。目目前在哈哈南工业业新城启启动区内内，法国国空客与与哈飞集集团投资资3.55亿美元元合资设设立的航航空复合合材料制制造基地地项目、一汽与与美国通通用合资资设立的的年产220万辆辆轻型车车项目、哈电集集团核电电设备基基地将陆陆续投产产；丰田田汽车配配件、中中移动IIDC等等30余余个工业业项目今今年陆续续开工建建设。松北区优优化交通通环境 六条公公交线路路将延伸伸进入7月199日在市市交委会会召开的的半年工工作汇报报会上，为为优化哈哈尔滨市市出行环环境，准准备在松松北区新新增百台台公交车车，规划划开通松松北区域域内的环环线公交交，将66条江南南的主干干线路延延伸进入入松北区区。调整整延伸220余条条公交线线路，进进入哈西西和群力力新区。在平房房区及其其南部区区域，规规划调整整两条干干线公交交线路和和两条支支线公交交线路，向向南延伸伸公交线线网。规规划阿城城区到哈哈市的快快速公交交线路，缩缩短阿城城居民至至中心城城市的出出行时间间。预计计在年底底前，完完成哈尔尔滨市营营运客车车GPSS安全监监管系统统的安装装。观点：随着上半半年哈市市许多城城建项目目的规划划建设，下下半年哈哈尔滨的的房地产产市场逐逐步升温温，尤其其以哈西西、群力力、呼兰兰等新区区最为活活跃。【市场】4.1 市场概概况20100年7月月哈尔滨滨全市商商品房销销售299.222万平方方米，为为09年年七月成成交量的的53.2%。环比下下跌了661.22%。七月哈尔尔滨商品品房市场场在新政政的持续续影响下下和六月月有了较较大的落落差，成成交量下下跌幅比比较大，同同比去年年七月和和环比今今年六月月都有大大幅度下下跌。从从成交区区域看以以道里、南岗区区、松北北区为主主，其中中道里区区的成交交量占总总成交面面积的337%。20100年六月月哈尔滨滨全市商商品房成成交均价价55993元/平方米米六月份哈哈尔滨市市商品房房均价达达到每平平方米555933元，环环比下跌跌了7.17%建筑面积积0-660平方方米的商商品房成成为了本本月市场场销售的的主体七月从哈哈尔滨市市商品房房市场成成交情况况看，建建筑面积积0-660平方方米的商商品房成成为市场场所消化化量最大大体量，销销售套数数为7004套；其次就就是建筑筑面积660-880平方方米，销销售套数数为5225套；建筑面面积1000-1120平平方米，销销售套数数在4112套，排排在第三三位。三三档住宅宅，各占占总销售售套数的的24%、188%、114%。表4-11-1：七月商商品房成成交面积积区间住宅市场场新增供供应情况况20100年7月月哈尔滨滨房地产产市场新新入网项项目共99个，住住宅总供供应套数数57332套，供供应面积积58.53万万平方米米。表4-22-1：20110年77月哈尔尔滨房地地产市场场入网项项目列表表本月哈尔尔滨住宅宅市场有有9个项项目供应应，区域域供应平平稳。其其中道里里区市场场供应量量最大，总总供应量量达到447.22万平方方米，占占总供应应量的880.66%；其其次就是是香坊区区，供应应量为88.144万平方方米，占占总供应应量的114%从本月入入网套数数看，道道里区共共供应444744套占本本月总供供应套数数的822%，香香坊区9927套套，占供供应总套套数的113%。住宅市场场成交情情20100年7月月哈尔滨滨全市商商品房销销售299.222万平方方米， 其中住住宅销售售面积为为26万万平方米米。 总结：从从成交量量上可以以看到经经过6月月的火暴暴销售之之后，市市场成交交量出现现较大幅幅度下降降，但较较受新政政影响严严重的五五月还是是有所上上升。由由此可见见，新政政策过后后哈尔滨滨市场还还处于慢慢慢恢复复的阶段段。南岗区居居首，道道里区居居次席七月在各各区域的的成交量量中，南南岗区的的成交量量最大，达达到8777144万平方方米，占占总成交交量的334%；其次为为道里区区，成交交量为7778228万平平方米，占占总成交交量的330%。住宅套均均面积达达到988.5平平方米20100年7月月哈尔滨滨住宅市市场成交交以中型型户型为为主，套套均面积积为988.5平平方米，市市场销售售仍以标标准两房房式为主主，目前前正是更更多刚性性需求者者购房的的时机，他他们购买买区间普普遍了集集中在中中型户型型。住宅市场场供求关关系七月哈尔尔滨住宅宅市场供供应套数数57332套，成成交套数数26336套；供应量量为588.5万万平方米米，成交交量266万平方方米，供供求比为为2.225。4.3 商服市市场供应分析析七月哈尔尔滨市场场有7个个项目有有商服供供应，市市场总供供应1772套，其其中道里里区供应应套数为为最大，共共1433套，占占总供应应套数的的83% 。成交分析析七月商服服市场成成交855套，道道里区居居首位，成成交633套，占占总成交交量的774%；松北区区成交110套，占占成交面面积的112%；南岗区区成交了了9套，各各占成交交面积的的11%；最少少的是平平房区，共共成交33套，占占总成交交量的33%。4.4 七月市市场总结结供 应六月哈哈尔滨住住宅总供供应套数数57770套，供供应面积积63.73万万平方米米。商服服供应1172套套，其中中道里区区供应套套数最多多达到1143套套，占总总供应套套数的883% 。成 交七月哈哈尔滨全全市商品品房销售售29.2万平平方米，为为09年年七月成成交量的的53.2%。环比下下跌了661.22%。其其中住宅宅成交226万平平方米，商商服成交交量1.56万万平方米米。价 格七月份份哈尔滨滨市商品品房均价价达到每每平方米米55993元。关 注下月重重点关注注的项目目香坊区区：四季季上东、东方玫玫瑰园、水木兰兰亭、金金色玫瑰瑰园、绿绿海华庭庭；道外外区：丽丽兹江畔畔;南岗岗区：悦悦山国际际、金域域蓝城、悦城、壹品心心境;道道里区：盛和天天下，盛盛世江南南、远大大都市明明珠;江江北区：世贸康康桥郡、世贸威威廉公馆馆、滨才才城。观点：哈尔滨商商品房市市场经历历了五月月份明显显下降后后六月份份的激增增后，七七月份的的市场降降为平稳稳，成交交量价格格方面较较6月均均有下降降。我们们认为七七月份销销售情况况较六月月的下跌跌属于市市场正常常反应，66月因为为5月份份的火爆爆其实占占据了55月和77月的部部分需求求，随着着七月份份销售状状况逐渐渐稳定，88月份哈哈市将有有众多楼楼盘的开开盘，又又将会有有有个更更好的状状况。价价格方面面目前市市场并没没有造成成直接的的下降，哈哈尔滨房房地产市市场仍保保证稳定定。【广告】l 统计计时间：20110年77月1日日20110年77月311日l 统计计媒体：新晚报报、生活活报l 统计计对象：在所监监测媒体体中出现现的所有有房地产产报广l 注：投放费费用以市市场公开开报价为为基准并并得出其其均价，未未考虑折折扣情况况。凡在在监测时时间内， 以广告告出现为为基准，出出现一次次，广告告投放次次数累加加，单位位为次。5.1 月度媒媒体综述述20100年7月月1日至至7月331日，共共有622个楼盘盘及房企企在哈尔尔滨两大大报纸媒媒体（生生活报、新晚报报）上投投放了3318次次广告，平平均每个个楼盘投投放广告告约5.2次。与6月月相比，楼楼盘数量量、投放放频次均均有明显显增长。其中楼楼盘数量量增加了了10个个，广告告投放频频次增加加了377次。此此外，本本月投放放的广告告量累计计达2229.8875版版，也较较六月份份增加了了35.6255版。环环比增涨涨了188.344%，延延续了66月份的的增长势势头。纵观房地地产新政政实施44个月以以来的报报纸广告告，7月月份的报报纸广告告，无论论是在楼楼盘数量量还是广广告量上上均有显显著地增增长，这这也预示示着第三三季度哈哈尔滨房房地产市市场的竞竞争将趋趋于激烈烈化。随随着中央央和地方方各项新新政的逐逐步出台台，政府府对房地地产市场场的调控控方向逐逐步清晰晰、调控控力度也也日趋稳稳定，使使得部分分一直捂捂盘待机机而售的的项目纷纷纷面世世；同时时，作为为哈尔滨滨实施城城市发展展战略的的元年，今今年哈尔尔滨上马马了一系系列城区区建设和和规划的的大项目目，使得得哈尔滨滨市部分分城区的的房地产产市场持持续升温温，因此此本月有有许多项项目在广广告宣传传上打起起了“哈哈西、群群力、松松北”等等地段牌牌和区域域牌。此此外还有有部分项项目上半半年销售售状况不不佳，第第三季度度对其实实现全年年销售目目标至关关重要，因因此在77月份它它们纷纷纷加大了了宣传力力度。5.2 报广媒媒体分析析5.211媒体选选择根据原子子数据对对7月份份哈尔滨滨两大纸纸媒的监监测，生生活报在在广告费费用及频频次上仍仍然保持持第一位位，投放放频次共共计2119次，费费用11132.6255万元。新晚报报为999次，费费用7335.006255万元。其中在在广告投投放频次次上生活活报继续续延续66月的趋趋势，约约为新晚晚报的22倍；在在广告费费用上，生生活报是是新晚报报的1.5倍。据此可可以得出出生活报报的广告告投放频频次较高高，但通通栏广告告偏多。与6月份份相比生生活报的的广告投投放频次次减少了了1次，费费用却增增加了557.3375万万元，主主要是77月份许许多项目目加大了了广告宣宣传力度度，整版版广告有有所增加加，通栏栏则有所所减少。新晚报报的广告告较上月月频次环环比增加加了622.3%，投放放金额增增加444.666%，这这主要是是由于本本月新晚晚报的跨跨版广告告有所减减少，而而整版广广告相应应的增加加了。7月有444个楼楼盘在新新晚报上上投放广广告，投投放999次；生生活报有有45个个楼盘，投投放2119次。两大纸纸媒在楼楼盘数量量上基本本持平，投投放频率率上生活活报约是是新晚报报的2倍倍。造成成这种现现象主要要是因为为6、77月份以以来有一一些项目目在生活活报上固固定且密密集地投投放广告告。这类类广告多多以通栏栏为主，以以楼盘形形象推广广、楼盘盘动态告告知、优优惠价格格宣传为为主旨，这这类项目目主要有有富佳新新天地、海域岛岛屿墅、金域蓝蓝城、润润园翡翠翠城、上上实海上上银座、紫金城城、立汇汇美罗湾湾、欧美美亚世界界阳光等等。表5-22-1：20110年66-7月月哈市房房地产报报广投放放频率情情况表5.222版面选选择7月份在在广告版版面的选选择较上上月上变变动不大大，仍是是以整版版和通栏栏为主。本月整整版广告告大幅上上升，共共投放1146次次，以445.991%居居首位。东方哥哥德堡、漫步巴巴黎、丽丽兹江畔畔等即将将开盘的的项目大大量投放放整版广广告所致致。与66月相比比，通栏栏广告投投放了1121次次，以338.005%的的比例居居次位，跨跨版和半半版则分分别以330次，99.433%和221次、6.660%仍仍居末位位，与66月相比比，跨版版与半版版均有所所上升，跨跨版主要要是由于于金域蓝蓝城和壹壹品新境境等即将将有新品品面市的的项目大大量投放放跨版广广告所致致，而半半版主要要是由于于哈尔国国际、泰泰和轩、亿兴润润景等项项目为新新推房源源和优惠惠促销而而增加了了部分半半版广告告所致。表5-22-2：7月各各报纸房房地产广广告版面面汇总表表5.233报广主主题分类类7月的报报广主题题以形象象定位为为主，共共93次次，占本本月投放放频次的的29.25%。其中中，项目目面市宣宣传和开开盘宣传传类信息息最多，并并以哈西西、群力力、江北北等新城城区居多多。群力力新区有有漫步巴巴黎、恒恒盛豪庭庭、盛和和世纪等等，哈西西有壹品品新境、保利清清华颐园园、金域域蓝城等等，呼兰兰区有东东方哥德德堡、富富佳新天天地等，松松北区有有世茂康康桥郡、保利水水韵长滩滩、保利利公园99号等。本月以宣宣传环境境配套为为主题的的报广共共投放775次，以以23.58%居于第第二位。其中，以以环境、地段、教育配配套类投投放频次次居多，环环境类主主要有群群力新区区的海富富第五大大道、盛盛和世纪纪、盛和和天下、漫步巴巴黎和道道外区的的丽兹江江畔等，地地段类主主要有新新新怡园园二期、壹品新新境、天天合俊景景、金域域蓝城等等住宅和和西城汇汇、盟科科视界等等商服，而而教育配配套类则则以金域域蓝城、盛和世世纪、天天鹅湾、滨才城城等为主主。本月动态态告知类类和优惠惠促销类类报广，分分别以221.007%和和17.30%居第三三、四位位。本月月有紫金金城、上上实海上上银座等等楼盘投投放动态态告知类类报广，有有欧美亚亚世界阳阳光、立立汇美罗罗湾、塞塞纳欧香香等楼盘盘投放优优惠促销销类报广广， 本月以传传递产品品信息类类为主题题的报广广共投放放了288次，以以8.881%的的比例垫垫底。其其中，户户型类产产品信息息投放频频率居多多，主要要有海富富第五大大道、润润园翡翠翠城、泰泰山领秀秀等项目目。表5-22-3：7月报报广推广广主题汇汇总表5.3 楼盘分分析5.311楼盘区区域分析析7月份哈哈市投放放广告的的楼盘分分布区域域呈现边边缘化、郊区化化。本月月群力、松北、哈西等等新城区区投放广广告的楼楼盘居多多，有约约35个个。从各各分布区区域来看看，道里里区仍旧旧以188个项目目居首位位，与66月基本本持平。松北区区环比增增加6个个，以112个项项目居第第二位。呼兰区区和南岗岗区以99个项目目并列第第三位，与与6月相相比，南南岗区减减少了33个；呼呼兰区增增加了77个。香香坊区环环比增加加1个，以以8个项项目居第第四位。阿城区区也有11个楼盘盘上榜。具体来说说，本月月投放广广告的住住宅项目目多集中中于群力力、哈西西、江北北等新区区，有229个左左右。商商服多集集中在南南岗区、道里、香坊等等靠近市市区或地地段优越越的区域域，如哈哈西、会会展、爱爱建、顾顾乡等街街区。公公寓则是是道里区区和阿城城区各有有1个，分分别是紫紫金城和和上京国国际。写写字楼是是道里区区和香坊坊区各有有1个，分分别是上上实海上上银座和和哈尔国国际。而而别墅则则分布于于松北区区。7月哈尔尔滨各区区域广告告频次和和投放量量中，道道里区、松北区区和南岗岗区最大大。其中中，道里里区投放放频次为为1099次，投投放量为为73.25版版；松北北区投放放频次为为73次次，投放放量为339.3375版版；南岗岗区投放放频次为为54次次，投放放量为559.225版。其余区区域为呼呼兰区为为38次次、244.255版。香香坊区为为32次次、 220.225版，道道外区为为9次、8.55版。5.322楼盘类类型分析析本月共有有61个个楼盘及及企业在在两大纸纸媒上投投放了广广告，环环比6月月增长了了19.6%。其中，以以普通住住宅居多多，有447个，与与6月相相比，增增加了88个，是是增幅最最大的物物业类型型。其次次，便是是商服，有有7个，与与6月相相比，增增加了44个。而而本月别别墅没有有新增项项目，仍仍是海域域岛屿墅墅和保利利水韵长长滩2个个项目（不不含世茂茂康桥郡郡），与与6月基基本持平平。与66月相比比，本月月写字楼楼仅有上上实海上上银座和和哈尔国国际两个个项目的的广告，少少了嵩山山国际的的广告。例外，本本月新增增企业形形象类广广告，由由宝宇集集团投放放的广告告。本月共投投放了3318次次广告，其其中，普普通住宅宅以755.244%的比比例占绝绝对地位位，商服服以8.46%紧随其其后，别别墅、写写字楼以以5.664%并并列第三三位，然然后是写写字楼的的4.339%，最最后企业业形象则则以0.63%的比例例垫底。表5-33-1：20110年77月报广广物业类类型汇总总表5.333广告排排名在本月楼楼盘广告告费用排排名中，普普通住宅宅投放的的广告费费用最高高，投放放版面以以整版、跨版为为主。可可以看出出这几个个楼盘均均属于即即将面市市或开盘盘阶段，因因此其广广告大多多属于开开拓式广广告，以以刺激需需求、拓拓宽市场场为主要要目的。所以本本月这几几个楼盘盘的广告告宣传力力度非常常大。本月别墅墅、写字字楼、公公寓仍旧旧延续66月趋势势，广告告投放频频次较高高，投放放版面以以通栏为为主，广广告费用用浮动不不大，可可以看出出这几个个楼盘多多属于成成长中的的楼盘，有有稳定的的消费群群体，但但仍持续续有新产产品推出出，因此此其广告告以提醒醒式或告告知类广广告。其其目的是是强调产产品的差差异与利利益，引引起消费费者持续续关注，维维持品牌牌忠诚度度。本月排名名靠前的的商服项项目，除除立汇美美罗湾延延续上月月的趋势势外，西西城汇和和盟科视视界均为为本月新新增报广广的项目目，且二二者均主主打地段段牌，并并辅以特特价促销销牌。可可以看出出这三个个楼盘多多属于成成熟期，其其广告多多以提醒醒式广告告为主，以以促销折折扣和成成熟的配配套来吸吸引客户户。因此此本月这这几个楼楼盘的投投放广告告的版面面与频次次均明显显增加。表5-33-2：20110年77月广告告TOPP 排名名