深万科财务报表分析报告精编版

精品资料推荐深万科财务报表分析报告1深万科财务报表分析报告导读本分析报告系针对深万科A（000002）的07年度财务报告，08年半年报及三季度报所进行的涉及万科公司基本面分析、财务指标分析及综合能力分析。我们以基本面分析作为起点，坚持会计上的可持续原则，产用发展的眼光分析问题。首先阐明了公司背景、所属行业、行业状况及公司行业地位，为接下去的深入分析提供相关环境因素，使读者对万科公司有一个初步了解在财务分析上，我们着重分析了07年年报及08年三季度报。以各种渠道搜集到大量数据用以评估公司偿债、经营、盈利及成长性四大重要能力。在进行综合指标评价时，除使用传统的杜邦分析体系外，还创新地使用了一套我们根据万科公司实际情况而设计的“综合指标权重分析法”，对其进行评价。08年财务每项财务指标分析后，给出了该项指标未来趋势预测，体现出分析的前瞻性及预测性。在企业价值分析方面，我们运用趋势分析法，根据市盈率、市净率、股价及其他因素的变动趋势，以图表加分析的方法，较直观地分析企业投资价值。分析报告最后，我们结合对07、08年报表分析的结论，总结出万科公司在财务方面和非财务方面的表现，结合企业价值分析给出对深万科A（000002）的投资建议。在此次对万科的财务报告分析中，我们充分利用信息查询手段，将课堂理论付诸于实践。不拘泥于格式，勇于创新。独创性地开发了具有自身特色的“综合指标权重分析法”、价值趋势分析法等，能根据结论理性预测。由于所学有限，一些分析尚未深入，略显稚嫩。但总的来说，我们认为此报告能为对万科公司的投资提供较强参考价值。深万科财务报告分析目录一、公司背景介绍-1二、行业状况及行业地位分析-4三、公司竞争力分析-9四、公司筹资使用状况-11五、公司风险分析-17六、大股东资金占用、重大担保、诉讼事项-22七、万科07年度财务状况分析 -23八、万科（08年前三季度）财务指标分析 -40九、企业价值分析-49十、深万科财务报表分析结论-52一、 公司背景（一） 公司历史1.公司设立万科企业股份有限公司的前身为1984年5月成立的现代科教仪器展销中心。1988年更名为“深圳现代企业有限公司”。万科企业股份有限公司于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。l 公司发起人公司设立时股本总额为41,332,680股，其中深圳市现代企业有限公司按资产净额13,246,680元折股13,246,680股，折股价每股1元。2.公司股票发行及股改情况l 1991年，公司向其他发起人和社会公众公开发行A股股票28,086,000股，发行价每股1元，募集资金共28,086,000元。l 2005年，权证行权后公司总股本增加至3,722,687,670，其中有限售条件股份合计499,687,561股，无限售条件股份合计3,223,000,109股。l 2006年，股权分置改革方案实施后公司股份总数由3,720,527,606股增加至4,369,898,751股，其中，有限售条件股份合计567,746,022股，无限售条件股份合计3,802,152,729股。l 2007年，公司实施资本公积转增资本和公开增发、股权分置后，股份总数增至6,872,006,387。其中，有限售条件股份合计166,733,278股，无限售条件股份合计6,705,273,109股。（二） 公司股权情况截止日期2008-9-302007-12-312006-12-312005-12-31有限售条件股份1.国家及国家法人持股264,000,000165,000,000275,330,444358,517,0932.境内法人持股- 290,000,000138,754,8903.境内自然人持股2,396,4351,733,2782,415,5782,415,5784.外资持股- 无限售条件股份1.境内上市人民币普通股9,413,858,3155,883,425,9413,254,254,6172,675,101,9972.境内上市外资股1,314,955,468821,847,168547,898,112547,898,112股份总数(股)10,995,210,2186,872,006,3874,369,898,7513,722,687,670股东人数（户）1,070,587 户（其中A股 1,038,535 户，B 股 32,052 户）872,175 户（其中A 股 842,117 户，B 股 30,058 户）136,555户 （其中A 股 128,216 户，B 股 8,339 户）161,730 户（其中A 股 152,355 户，B 股 9,375 户）股本变动原因限售股份期满资本公积转增资本限售股份期满资本公积转增资本限售股份期满股权分置改革权证行权l 至2008年9月30日前十大股东及其持股情况股东名称股东性质持股比例持股总数有限售条件股份数量质押或冻结股份数量股份种类华润股份有限公司国有股东14.63%1,609,094,796264,000,0000人民币普通股(A股)刘元生其他1.22% 133,791,208 00人民币普通股(A股)广发聚丰股票型证券投资基金其他1.03% 78,823,038 00人民币普通股(A股)TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.外资股东1.00% 110,005,75700境内上市外资股(B股)内藤证券株式会社外资股东0.70%77,043,49500境内上市外资股(B股)CITIGROUP GLOBAL MARKETS LIMITED其他0.65%71,850,80600人民币普通股(A股)中国人寿保险（集团）公司传统普通保险产品其他0.65% 71,774,78200人民币普通股(A股)融通深证 100 指数证券投资基金其他0.65% 71,695,65700人民币普通股(A股)广发小盘成长股票型证券投资基金其他0.61% 67,250,43200人民币普通股(A股)注：其中264,000,000限售股可交易上市间为2009-12-27（三） 内部组织结构股东大会监事会董事会总经理董事会审计委员会薪酬与提名委员会投资与决策委员会战略总部专业区域执行一线（四） 公司与实际控制人产权关系（五） 主营业务范围l 房地产开发与经营l 房地产物业管理二、公司行业状况及行业地位分折（一）公司行业状况分析1. 所属行业判断所属行业：房地产业房地产开发与经营业2. 07年房地产行业回顾2007年，全国商品房新开工面积为94590万平方米，增长21.1%，增速提高4.2个百分点，商品房竣工面积为58236万平方米，增长9.8%，增速加快1.1个百分点。万科全年完成新开工面积776.7 万平方米，竣工面积445.3 万平方米，分别比2006 年增长55.2%和36.0%。数据显示，07年全国房屋开发节奏加快，而万科的房屋开发节奏大大高于全国水平。2007年，全国商品住宅销售面积为69104万平方米，销售金额为25323亿元，分别增长27%、48.6%。万科实现销售面积613.7万平方米，销售收入523.6亿元，分别较去年增长90.1%和146.6%。07年全国房地产行业高位景气、销售畅旺，销售面积和销售收入都比06年有大幅增长，其中万科销量的增幅远远高于全国平均水平。从总体来说，2007年全国房地产行业实现了前所罕见的高速增长，呈现出空前繁荣的景象，楼市处于供不应求的态势。07年全国商品住宅销售与竣工面积比为1.31，高于06年1.14的水平，连续两年销售面积大于竣工面积，显示2007年楼市处于供不应求态势，但房屋开发节奏的加快，将使这一态势在未来有所缓解。而从各季度来看，前三季度，全国商品住宅销售面积的同比增幅分别为12.4%，29.4%和54.1%，呈逐渐上升趋势，而四季度以来，销售面积开始下降，供不应求的态势得到一定改善。3. 房地产业（2008年1-10月）总体统计数据分析10月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点。 1-10月，全国商品房销售额17590亿元，同比下降17.4%，其中，商品住宅销售额下降18.2%；商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%，其中，商品住宅销售面积下降17.0%。全国房地产开发企业房屋新开工面积7.9亿平方米，增长7.3%；房屋竣工面积3.1亿平方米，增长9.1%。其中，住宅竣工面积2.5亿平方米，增长7.6%。前10个月，万科累计销售金额389.6亿元，销售面积448.8万平方米，同比分别减少7.1和9.6。在整个房地产行业下滑的趋势中，万科的下滑速度相对慢于行业水平。从总体上说，08年前10个月由于外围经济、金融环境及对经济景气、未来收入信心的急剧变化，房地产行业出现了整体下滑的趋势。4. 房地产业（2008年1-10月）各地区销售与开发投资情况统计数据分析2008年1至10月全国商品房销售中，东部地区占据了一半以上的比例，在整个市场上起了主导作用。西部地区与中部地区销售额基本持平。从全国商品房开发投资情况看，东部地区占了58.36%，中部和西部地区分别仅占21.94%和19.7%。从总体上来看，2008年1至10月全国各地区商品房销售比例与投资比例基本平衡。但其中东部地区占据了全国2/3的市场，反映出地区间发展不平衡。l 4. 房地产业（2008年1-10月）各地区销售与开发投资情况统计数据分析l 房价问题。行业经历了2007年房价过快上涨之后，进入了一个理性回归调整阶段，调整的到来本身就难免引起部分市场参与者的疑虑与观望，而且又由于受到外围经济、金融环境及对经济景气、未来收入信心的急剧变化等因素的影响，市场不排除会发生短期过度调整的可能，短期内行业的调整面临空前的复杂性和不确定性。l 产品结构偏差影响房地产市场供给。一方面，与居民基本需求密切相关的普通住房和经济适用房需求大，但由于开发利润低而供给量小，新建的中小户型住房供给严重不足；另一方面，由于促进经济适用房和廉租房供给的市场补充机制不足，商品房与二手房市场没有形成互动，房屋租赁市场没有盘活，这也加剧了住房供给结构的不合理。l 土地管理制度影响土地供给。目前通过招拍挂出让土地使用权的方式，引入了市场竞争机制，提高了土地资源的配置合理性和利用效率，其积极作用应该肯定。但是在现行的土地出让收入管理模式下，一些地方政府为增加财政收入、弥补城市建设与改造投资缺口，自然希望以较高的出让价格供给有限的土地，而房地产商则趋向于建造大户型、高价位商品房，获取更多的利润，这又刺激了土地的进一步升值，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。l 单纯的房地产业市场化难以解决中低收入群体的住房问题。实行住房制度改革以来,住房不再实物分配,向住房商品化、分配货币化、供应社会化的方向不断迈进，住房市场化成为解决居住问题的主要途径。但市场不是万能的，而且“嫌贫爱富”，如果采取单纯市场化的方式发展房地产业，势必将相当一部分中低收入群体排除于供给范围之外，从而造成严重的社会问题。6行业未来发展趋势住房和城乡建设部政策研究中心的一份报告明确指出，无论全球经济如何变化、宏观经济怎样调整，我国房地产业的未来发展主要有三大趋势，分别是“改善住房困难群体、低收入人群的居住条件和环境” “节约资源和能源”以及“保证和维护国民经济稳定运行”。l 改善住房困难群体、低收入人群的居住条件和环境。从今年国务院的24号文到最近三个部委发文要求各地做出的2008年住房发展规划，都是围绕这一主题。住房和城乡建设部政策研究中心一个重要研究任务也是如何优先帮扶那些住房困难的群体。l 节约资源和能源。目前我国正处在工业化和城镇化的关键时期，大量的老百姓要居住到城镇中来，国家必须解决好能源和资源的发展瓶颈问题，因此当下要做好的一个重要方面就是节约能源和资源，对土地资源有着依赖性的房地产业尤应如此。l 保证和维护国民经济稳定运行。由于房地产业涉及上下游产业链极其广泛和复杂，和金融业更有着异同寻常的紧密关系，所以房地产业的发展不仅仅取决于能卖出去多少房子，还取决于短期国民经济运行的稳定状态，取决于金融体系所能承受的风险，取决于钢铁、水泥等各个领域环节所能承受的规模，保证和维护国民经济稳定运行是未来房地我国房地产业一个决定不移的发展方向。（二）本公司在行业中的地位1. 公司目前是我国最大的房地产开发与经营业上市公司。总股本为1099521亿股。2. 公司商品住宅销售额在全国房地产企业中排名第一。公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2007年公司实现销售面积613.7万平方米，销售收入523.6亿元，分别较去年增长90.1%和146.6%。2007年全国商品住宅销售总额为25323.48亿元。按此口径计算，2007年公司在全国的市场占有率为2.07%，比2006年增加0.82个百分点。公司坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，2007 年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到55.0%和63.4%。3.行业排名(据大智慧软件对92家房地产上市公司统计)万科2007年在房地产行业上市公司排名三、 公司竞争力分析（一）规模效应优势万科为我国行业内最大的房地产开发与经营业上市公司。截至2008年9月，公司的总资产由 499 亿元增长至 1214亿元。经营规模的逐步扩大将为公司与其他大型房地产企业的竞争创造条件。公司可以凭借规模效应增强市场营销能力、降低生产成本，进而提高公司盈利能力和抗风险能力。（二）品牌号召力优势在当前形势下，开发商的分化加剧，品牌开发商凸显竞争优势。在市场调整中，万科2008年19月份销售业绩明显好于行业水平，08年以来公司市场份额相比07年进一步上升。公司品牌以产品优势为支撑，与各地产项目品牌、物业品牌互动。经过10多年的住宅业经营经验，公司积累了相当数量的忠实客户。万科的道德准则和企业形象获得社会的广泛认可。客户口碑带来的品牌号召力使得公司在同行业中脱颖而出，品牌效应促进销售额的增加，提高公司的盈利水平和社会形象。从前段时间降价促销的效果来看，表明消费者更倾向于选择品牌开发商，对其降价促销也比较容易认同。（三）管理优势在日常管理中，万科从流程和成果标准两个方面，建立跨地域设计工作的统一标准，构成了创新的万科设计标准化体系。标准化设计能切实保证不同地区、不同系列产品的品质，提高设计、采购、施工的效率，从而使产品的个性与创新具有更坚实的基础。在发展策略管理中，当地产行业进入调整期，万科进一步强调客户理念切实提高产品品质和服务水准，最大化客户价值，加强了“精益管理”的探索；同时也针对据市场情况进一步对风险予以全面审视和评估。进一步关注客户需求、立足刚性需求，积极应对市场风险变化的公司将在竞争中有更大的优势。（四）创新技术优势万科从流程和成果标准两个方面，建立跨地域设计工作的统一标准，构成了创新的万科设计标准化体系。标准化设计能切实保证不同地区、不同系列产品的品质，提高设计、采购、施工的效率，从而使产品的个性与创新具有更坚实的基础。创新的产品开发既适应了未来更激烈的市场竞争、建立更强大竞争优势的重要手段。（五）资源优势l 融资能力优势 根据中诚信证券评估有限公司的综合评定，万科的主体信用等级为AA+。即使在2008年信贷紧缩的宏观背景下，公司仍然具备相对丰富的融资来源。万科积极探索新的融资渠道，其中发行不超过59 亿的公司债券的方案已获中国证监会发审委审核通过。万科在资本市场的信用，不仅在行业内、而且在跨行业对比中，已经积累了一定的优势。在行业资金紧张紧张的局面下，具有良好的资信能力和广泛融资渠道的企业，在房地产这种资金密集性行业中的竞争将占据更为有利的地位。l 人力资本优势万科长期形成的规范的职业经理人文化，不仅培养了一批优秀的职业经理人团队，而且还将这种人力资本的优势不断转化为专业化的企业竞争力。公司于2007年启动了 “社会精英计划”，跨行业招募国际化精英人才。公司还于2007年启动了海外新动力计划，为未来的发展蓄积人才资源。通过人力资本的运作可以有效提高管理的有效性和精细化程度以及企业的创新技术，以此增强自身的竞争能力和抵御风险的能力。l 土地资本优势行业资源整合的加速也为公司提供了较多机会。从土地储备来看，报告期内公司76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155 元/平方米，远低于去年平均水平。公司以为珠三角、长三角和环渤海区域为核心实施“3+X”区域发展战略。从储备资源在三大经济圈以及一线城市的分布情况来看，考虑到人口迁徙的主要目的地是经济发达的中心城市，这些地区年轻人口流入、年轻家庭数量增长的趋势更为明显。在未来相当长一段时间内，住房需求依然旺盛，公司在这些地区都有很强的竞争实力。四、公司筹资使用状况（一）公开募集资金情况：1经有关部门核准，万科于2007年8月22日发布招股说明书，向社会公开发行A股股票，发行数量317,158,261股（面值人民币1元/股），发行价格人民币31.53元/股，共募集资金人民币9,999,999,969.33元。扣除发行费用人民币63,398,268.11元后，募集资金净额人民币9,936,601,701.22元于2007年8月30日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第155 号验证报告验证在案。上述募集资金投资于11 个项目，截至2007 年12 月31 日，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：（单位：万元）募集资金总额 993,660本年度已使用募集资金总额667,732已累计使用募集资金总额 667,732承诺项目是否变更项目拟投入金额实际投入金额是否符合计划进度预计收益产生收益情况广州科学城H3 项目否60,000 60,000 是11,682广州白云区金沙洲项目否80,000 80,000 是71,224佛山禅城区南庄项目否90,000 78,416是72,56814,615珠海香洲区珠海宾馆项目否65,000 52,531否23,973杭州西湖区蒋村项目否70,000 70,000 是36,963杭州余杭区良渚项目否170,000 170,000 是191,280 6,618宁波鄞州区金色水岸项目否163,660 106,687 是35,099上海浦东五街坊项目否120,000 51,247 否16,883上海浦东中林项目否70,000 33,580 是14,509南京白下区安品街项目否65,000 43,729 否13,035南京下关区黄家圩项目否40,000 20,011 是159,09合计993,660667,732503,12521,233未达到计划进度和预计收益的说明（分具体项目）1.珠海宾馆项目受珠海市政府调整中心城区的整体规划影响，未能如期开工。目前公司正进行项目规划报批工作，预计2008 年开工；2.上海五街坊项目因“世博会”政府道路规划调整影响，未能如期开工，预计2008 年开工；3.南京安品街项目因政府出于保护老城区目的，尚未明确规划设计要点，影响了项目如期开工。目前公司正在进行规划报批工作，预计2008 年开工。变更原因及变更程序说明（分具体项目）无变更尚未使用的募集资金用途及去向截至2008 年6 月30 日止，本公司此次募集资金按照募集说明书使用了人民币776,026万元，占募集资金净额人民币993,660 万元的78%，余额人民币217,634 万元将随着项目的后续开发全部投入。为提高募集资金的使用效率，降低公司的财务费用，维护公司和投资者的利益，公司2008 年2 月18 日提交董事会审议并通过了关于使用部分专项募集资金暂时补充流动资金的议案。根据董事会决议，公司使用不超过98,000 万元短期内不使用的公开增发A 股股票募集资金暂时补充流动资金，使用期限不超过2008 年8 月27 日。本次部分专项募集资金补充流动资金，不影响募集资金投资计划的正常运行。详细情况请见公司于2008 年2 月28 日在中国证券报、证券时报、上海证券报和香港英文虎报发布的公告。2. 经有关部门核准，公司于2006年12月13日向特定对象非公开发行A 股股票募集资金总额人民币42亿元，扣除发行费用募集资金净额人民币41.967亿元。截至2007年12月31日，非公开发行股票募集资金按照募集说明书已使用人民币418,093万元，占募集资金净额的99.62%。除拟投入武汉金色家园项目的募集资金1,577万元尚未使用外，其他项目募集资金承诺投资金额已全部使用完毕。截至2008年1月31日，武汉金色家园项目的募集资金余额人民币1,577万元也已全部使用完毕。3. 2004 年发行可转换公司债券情况经有关部门核准，公司于2004年9月24日向社会公开发行人民币19.9亿元的可转换公司债券。截至2007年末，有关募集资金除拟投入上海七宝53地块的尚剩余10,612万元未使用以外，其他项目募集资金承诺投资金额已全部使用完毕。募集资金整体投资情况良好，高于募集说明书承诺水平。4.新增公司债券情况：08年2008年8月26日，公司向社会公开发行面值不超过590,000万元的公司债券获得中国证券监督管理委员会证监许可【2008】1056号文核准；9月2日，公司公布公司债券发行公告：本期债券分为有担保和无担保两个品种，都为5年期固定利率债券，其中无担品种附发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。债券基本发行规模为450,000万元，根据市场情况可超额增发不超过140,000万元；9月5日确定的公司债券票面利率公告，有担保品种票面利率为5.50%，无担保品种票面利率为7.00%。9月9日公司债券发行圆满结束，有担保品种的最终发行规模为人民币30亿元，无担保品种最终发行规模为人民币29亿元。2008年9月18日，完成发行的59亿元公司债券开始在深圳证券交易所上市交易。（二）非募集资金使用情况1股权投资情况1） 2007年度，集团主要发起设立的公司如下：除上述公司外，集团还发起设立其他公司共20 家，合计投资金额7,700 万元。2）08年1月1日-6月30日期间内，公司发起设立的注册资本人民币2000万元以上的子公司6家，详细情况如下：3）集团主要收购的公司如下：A、2007 年3 月21 日，公司竞得杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司通过浙江产权交易所对外公开拍卖的股权包，获取深圳富春东方（集团）有限公司、万轩置业（深圳）有限公司、南京恒邦房地产开发有限公司、南京富春东方房地产开发有限公司70%的股权。其后，公司和深圳中康投资有限公司签署协议，继续受让上述公司20%的股权。受让上述股权的价款共计人民币12.6 亿元。B2007年11月21日，本公司与合作方签署协议，以总价款20.56亿元收购上海祥大房地产发展有限公司100%股权，获取铜山街项目。截至报告期末，本公司已支付该股权转让款80%以上，股权变更和过户手续全部办理完毕。C2008年3月31日，本公司与合作方签署了受让苏州汇华投资置业有限公司51%的股权的协议，收购总价款2.14亿元。截至报告期末，本公司已支付80%以上的股权转让款，该等股权变更和过户手续全部办理完毕。D2008年3月2日，本公司与合作方签署了增加天津滨海时尚置业有限公司股本1.1亿元的协议。增资后本公司持股比例为69%，截至报告期末，本公司已经支付完毕该增资款项，并取得变更后的营业执照。E. 07年度，集团还收购公司14 家，合计投资金额6.1 亿元。08年度上半期，公司收购其他各类公司7家，合计投资金额1.65亿元。4）07年度，为支持控股子公司的业务发展，公司对12家控股子公司合计增资28.1亿元，其中北京万科企业有限公司9亿元、广州市万新房地产有限公司7.1亿元、成都万科成华置业有限公司5.4亿元、天津万科房地产有限公司2.2亿元、深圳万科第五园房地产有限公司1.9亿元、其他公司增资合计2.5亿元。08年上半年，为支持控股子公司的业务发展，公司分别对11家公司合计增资约25亿元，其中对上海祥大房地产发展有限公司增资13亿元，上海美兰华府置业有限公司增资5亿元，上海罗联置业有限公司增资3.7亿，成都万科国宾置业有限公司增资1.61亿元，对上海郡科投资管理有限公司增资1.5亿元，对4家物业公司增资1,450万元，对其他公司增资500万元。2 其他投资情况2007年度，公司新获取项目54 个，总占地面积约612 万平方米，规划建筑面积总计约1142 万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约934 万平方米。这些新项目地价总额合计409 亿元。截至2007 年末公司为上述项目共支付地价261.1 亿元。2008年上半年，公司新增项目17 个，项目规划建筑面积合计约422.8 万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计329.9 万平方米。08年三季度公司新增项目10个，项目规划建筑面积合计约237.7万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计约183.4万平方米，平均土地成本约1930元/平方米。（三）筹资使用分析l 使用情况总结：1. 07发行股票募集额人民币9,936,601,701.22 元，投入与11个项目使用，与07年使用了667,732万元，到08年半年报为止，已使用108,294，余下资金预计与8月底全部投入使用。2. 07年共发起成立28家公司，使用非募集资金25.35亿元。3. 07年收购公司花费39.26亿，为支持本公司下属子公司的发展投入资金28.1亿元。4. 07年获得新增项目54个。5. 08年9月发行公司债590,000万元，用于规划短期借款等，充实货币资金。6. 08年前三个季度发起成立公司投入资金1.9亿，收购投资花费2.75亿。7. 08年前三季度共新增项目27个。l 使用状况评估投资项目中，有三个项目未能按计划于07年开工。其中，珠海宾馆项目受珠海市政府调整中心城区的整体规划影响，上海五街坊项目因“世博会”政府道路规划调整影响，南京安品街项目因政府出于保护老城区目的，尚未明确规划设计要点， 公司正在进行规划报批工作。这些未能按计划进行的项目给公司带来了一定的风险，有可能使得募集的资金无法按计划投放，增加公司持有现金的成本和风险。 在08年上半年，房地产市场发生较大变化，为更好地适应当前市场状况和把握未来机会，公司将对下半年的开竣工计划进行适当调整，可以看出各项投资情况较去年同期都有所下降，此举可有效降低市场波动带来的风险。 总体来说，公司筹资使用情况正常，未发现较大异动，同时在投资是也考虑到市场风险及投资者利益等多方面影响，适当减少项目投入，增加货币资金持有量，在保持稳健性的同时也降低了资本使用效率。五公司风险分析 (一) 财务风险1. 担保风险万科下属房地产经营子公司按房地产经营惯例为商品房购房者提供抵押贷款担保。截至2008年上半年，万科的担保总额累计达16.39亿元。如果担保期间购房者没有履行债务人责任，在担保期内未继续偿还银行贷款，且其抵押物价值不足以抵偿相关债务，担保公司将承担一定的经济损失，可能会影响万科的财务状况。2. 负债风险万科长期以来奉行稳健的经营策略，但在房地产行业蓬勃发展过程中，万科的负债率也逐渐由处于行业较低水平到中等水平。截至2007年12月31日，公司合并资产负债率为66.11%。随着公司规模的迅速扩大，合理的资产负债结构对公司的经营和发展更加重要。如果负债水平不能保持在合理的范围内，公司将面临一定的财务风险。3. 信用风险截至2008年第三季度，万科拥有应收账款7.8亿，其他应收款36.9亿，其质量必定会影响企业的资产收益状况。加上目前美国次级贷的威胁，也是对信用危机另一个侧面的反应。4. 流动性风险万科的资产负债率为69.66%，虽然低于行业平均水平，但仍是一个较高的值，长期偿债能力较强，但短期偿债能力明显较弱；同时逐年降低的存货周转率也表现出公司可流动资金可能面对的流动风险。随着公司扩张，资金需求量比较庞大，公司存在一定资金压力。（二）经营风险1合作开发经营的风险近年来，万科的一些项目采用了与第三方合作开发的模式。在合作开发经营中，尽管已经采取谨慎选择合作方、强调项目经营上的主导权以及建立有效的纠纷处理机制等措施应对合作所可能带来的风险，但如果合作各方在履行合作合同时产生了争议和纠纷，且无法得到正常解决时，则项目进度将可能会受到较大影响，进而对公司经营带来负面影响。2跨地区经营的风险作为全国性房地产综合开发商，万科在广州、深圳、上海、杭州、南京、成都、天津、武汉、大连等多个城市拥有房地产开发项目。房地产开发的地域性非常强，各地气候、地质条件、居民生活习惯、购房偏好、市场情况、地方开发政策和管理法规等都存在一定的差异。如果项目公司未能及时熟悉、适应当地开发环境并采取适当的应对措施，将面临因此产生的经营风险。3土地、原材料、设备等要素价格上涨的风险房地产开发成本主要受土地、原材料、设备等要素价格的影响。如果这些要素的价格上涨带来的影响超过了公司应对策略（如建立战略合作伙伴关系和提高资产周转速度等）以及市场持续向好所带来的影响，则将影响公司的经营业绩，对公司经营带来较大压力。4. 销售风险个人购房成为市场主流，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品和服务的要求越来越高。如果公司在项目定位、规划设计等方面不能准确把握消费者需求变化并做出快速反应，就可能造成产品积压，形成资金压力。5. 技术创新的风险万科重视学习、引进和研究开发新产品和新理念。新技术虽然在提高生产效率、降低生产成本、提升产品附加值等方面具有积极意义，但是也可能带来技术应用、推广上的风险。（三）政策风险近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行控。从未来发展趋势来看，国家对房地产市场的宏观调控将成为行业的常态。如果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响。1. 产业调控政策的变化2007年3月，国务院政府工作报告首次提出要形成具有中国特点的住房建设和消费模式并且提出房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房，2007年11月，廉租住房保障办法、廉租住房保障资金管理办法及经济适用住房管理办法相继出台。在政府加强对房地产调控的情况下，房地产市场将形成保障性住房体系和市场化住房体系并存的局面。新的调控方向将带来房地产业的变革，冲击房地产市场的竞争格局，从而为公司的生产经营带来一定的不确定性。2对住宅供给结构的宏观调控自2006 年6 月1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到地区或项目开发建设总面积的70%以上。上述政策的贯彻实施将对房地产市场的供给和需求结构产生深刻的影响，从而对公司的市场开发能力提出了更高的要求。3税收政策变化的风险政府的税收政策，特别是土地增值税、企业所得税等对房地产行业有特殊要求，其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和资金流情况。国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采取税收调控措施，若国家进一步在房产的持有环节进行征税，如开征物业税，将可能影响商品房的购买需求，特别是投资性和改善居住条件的购房需求。这将对房地产市场和公司产品的销售带来不利影响。4. 土地调控政策的风险近年来，国家从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了对土地的宏观调控。土地政策的调整明确地指向了房地产开发商。预计未来国家将继续执行严格的土地政策，耕地保护的红线不会放松，这可能导致城市扩张受到限制，土地出让总量减少，由于土地是开发住宅的必需资源，这对于未来的市场供求将产生重大影响。同时，土地增值税清算政策的严格执行可能降低公司利润，收紧公司现金流。5. 金融调控政策的风险08年上半年，央行连续5次上调银行准备金率，执行从紧货币政策。对存款准备金的调整，提高了开发商的信贷难度，对大量依赖信贷资金的房地产企业带来较大影响。上述金融调控政策的变化需要公司具有更强的资本实力和更宽的融资渠道，并对公司资金的运用效率产生了影响。银行按揭贷款利率的上升和第二套房首付比例提高将会在一定程度上提高按揭购房的融资成本，增加购房者的按揭贷款还款压力，将可能增加住宅市场的观望情绪，从而对公司产品销售产生不利影响。08年下半年开始，央行、财政部开始在审慎监管下放松金融政策。作为“政策市”的房地产企业应该对可能的金融政策风险做好充分准备。（四）市场风险1.行业周期风险房地产行业本身存在着一个经济波动周期，当度过了07年一个迅速膨胀的时期之后，将会逐渐步入一个衰退期，这是不可逆转的经济规律。由此这种由外部环境影响，加上本身地产业波动周期所导致的市场风险已不可避免。这一系列的市场风险是每一个房地产公司所不得不面对的，作为市场龙头的万科也早在07年下半年就开始对一部分商品房进行降价销售，但这样的手段也将导致净利润减少的后果。 2. 市场竞争的风险经过二十多年的发展，国内房地产市场集中度逐渐提高，房地产企业在品牌、规模和资金等方面的竞争也日趋激烈。另外，众多国际知名、实力雄厚的房地产开发企业进入中国，房地产行业的竞争将进一步加剧。由此，公司未来将面临较大的行业竞争风险和经营压力。虽然2007年万科的商品房销售额在全国地产企业中排名第一，但在全国的市场占有率仅为2.07%，而当商品房住宅需求已成逐渐下降趋势，更加剧了公司在市场上所面临的竞争风险。3. 市场不确定性当前全球经济正处于极为特殊的阶段，中国住宅市场短期内的变动可能也极其复杂，已经超出了企业的预测能力。发达国家正面临数十年来最严峻的金融动荡，受全球金融动荡的影响，目前宏观经济、政策所面对的局面非常复杂，住宅行业作为房地产行业的重要组成部分，历来与宏观经济、政策紧密关联。上述复杂性在中国住宅行业必然得到体现。此外，2007年过快上涨引致的行业理性回归并未彻底完成，行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现，住宅投资减少给未来市场供求关系增加了新的变数，而全球能源、资源价格的急剧波动以及国内就业形势的变化也将给住宅开发成本带来更多的不确定性。因此，短期内市场最大的特征就是高度复杂性和不确定性。（六）其他风险1、主要股东变更的风险截至2007 年12 月31 日，万科第一大股东华润股份及其关联公司共持有公司股份1,026,736,517 股，持股比例为14.94%。因此，万科的股权集中度相对较低。在资本市场全流通的背景下，存在主要股东变更而引起公司管理层变动、以及发展战略和经营策略不稳定的风险。2、环保风险我国目前对环境保护的力度趋强，对原材料、供热、用电、排污等诸多方面提出了更高的要求，不排除在未来几年会颁布更加严格的环保法律、法规，因此存在由于国家环保政策的变化对公司经营带来不利影响的风险。3、信息管理系统的风险信息管理系统是现代企业管理的先进思想和管理手段，万科通过信息化管理来实行规范化和专业化的管理。如果信息管理系统的安全性出现问题，则有可能造成数据的丢失或篡改，从而影响公司正常的生产经营。六、大股东资金占用、重大担保和诉讼事项年份大股东资金占用诉讼事项重大担保（含反担保）新增担保解除担保担保余额余额占净资产比例担保构成情况2005年无天津市和平建工集团有限公司诉天津万科房地产有限公司拖欠万科新城项目工 程款一案，在本报告期内已经审结。公司支付了600万剩余 5,826,446.5 元将按照协议约定时间支付；另给付天津市和平建工集团有限公司的房屋，相关手续正在办理中。10.29亿元12.3%为附属子公司提供银行借款担保10.29亿元2006年无无29.85亿元5.78亿元34.36亿元23.09%为其他控股子公司提供银行借款担保余额25.17亿元，对联营公司提供银行借款担保余额为4.05亿元，对外担保余额5.15亿元。2007年无无8.18亿元24.19亿元18.07亿元6.17%为其他控股子公司提供银行借款担保余额12.32亿元，对联营公司及合营公司提供银行借款担保余额为 2.75亿元，对外担保余额3.00亿元2008年9月30日无无6.02亿元7.78亿元16.39亿元5.46%亿元为其他控股子公司提供银行借款担保余额11.25 亿元，对联营公司提供银行借款担保余额为3.52 亿元，对外担保余额1.62 亿元七、万科07年度财务状况分析（一）偿债能力分析从表上看，万科的偿债能力具有以下特点：1. 流动比率、速动比率从数量上说，公司07年流动比率、速动比率都较06年有轻微下降。通过分析，我们发现这是由于公司07年预售楼款增长、规模扩大、备用金增加等原因所导致预收账款和一年内到期的非流动负债分别增长114.7%和586.58%造成的，流动负债中预收款和一年内到期的非流动负债的快速增加影响了企业的短期偿债能力。但从横向上分析，公司的流动比率、速动比率都高于行业平均水平，这表明公司的短期偿债能力处于行业中上水平。但从质量上来分析，万科的应收账款中，账龄在三年以上的占了81.2%，长期无法收回的应收款会大大减弱企业的短期偿债能力。长期借款中，截至到07年底，一年至两年到期的长期负债占了86.1%，比06年的81.5%上升了4.6个百分比，一至两年到期的长期借款会潜在的加大企业短期偿债的压力，从而影响公司的短期偿债能力。而且，截至报告期末，公司担保余额为18.07亿元，占公司净资产的比重为6.17%，这也会降低公司的偿债能力。但从流动负债的结构来看，公司短期借款只占流动负债的2.27%，不存在大额的短期借款和应付票据，这使得流动负债到期支付的弹性较大；而且流动负债中，预收账款所占比例比较高，由06年的40.1%上升到44.3%，这样可以在一定程度上提高企业的短期偿债能力。2. 现金比率、现金流量比率由于房地产行业存货所占流动资产比例过大、应收账款账龄比较长，因此现金比率和现金流量比率是衡量短期偿债能力的更好指标。公司07年现金比率、现金流量比率都较06年有所下降。通过分析，我们发现公司取得子公司及其他营业单位支付的现金净额为人民币4,198,635,152.12 元，比06年增加了185%。其中收购取得子公司人民币1,482,600,009.14 元， 收购少数股东人民币453,758,287.97 元， 支付以前年度收购款478,526,855.01 元，预付投资款人民币1,783,250,000.00 元。大量的收购行为所支付的现金，在一定程度上影响了公司的现金比率，从而降低了短期偿债能力。而且07年公司的财务报表附注显示，截止2007 年12 月31 日，本集团尚有已签合同(主要为建安与土地合同)未付的约定资本项目支出及投资款共计人民币140 亿元，需在合同他方履行合同规定的责任与义务同时，若干年内支付。这些已签的大规模的资本项目支出合同潜在的影响了公司以后年度的现金流情况，从而会增加公司短期偿债的风险，降低短期偿债能力。而且，值得我们注意的是，通过横向比较，公司现金比率、现金流量比率已低于行业平均水平，这表明公司的短期偿债能力欠佳。在整个房地产行业中，万科的净利润是排在第一位的，但由于公司近几年规模扩张得很快，导致管理费用、收购费用等一系列费用大幅度增长，严重影响到了公司的现金流情况，这使得万科的短期偿债能力受到很大的制约。3. 资产负债率从数量上看，07年公司的资产负债率与06年、05年相比有略微上升，这表明公司的长期偿债能力有所下降。通过查看资产负债表的变动，我们发现这主要是由于预收账款与银行借款的增加所致。从质量上看，公司负债的时间结构中，短期负债占了73.7%，这表明公司近期偿债压力大，但其中预收账款占了全部负债的32.68%，预收账款不会在未来引起现金的支付，所以负债中大比例的预收账款可以使公司的实际偿债能力增强。但在资产当中，由于公司项目资源和在建的增长，支付了8,284,197,850.73的预付账款，主要包括预付地价款、工程款、设计费等，比06年增长了258.03%，预付账款是事先导致了现金流的减少的，因此预付账款的增多实际上会降低公司的偿债能力。与行业平均值相比，公司的资产负债率略高于行业平均水平。但如前所述，我们扣除预收账款的影响，用扣除预收账款后的资产负债率来衡量长期偿债能力，公司该数据低于行业平均水平。因此，实际上万科的长期偿债能力优于行业水平，具有较强的长期偿债能力。（二）资产经营能力分析分析万科的资产经营能力，从两个方面数据入手，一是经营能力指标，二是费用控制情况。l 经营能力分析从以上指标变动可以看出：经营能力指标行业平均值200720062005存货周转率(倍)0.4320.410.450.51应收帐款周转率(倍)24.70157.7948.3028.22总资产周转率(倍)0.440.470.500.561. 存货周转率连续三年不断下降略低于行业平均值，0年已接近行业公认最低水平0.40。分析数据可以看出，07年度存货水平相较06年增加94.52%，其中已完工开发品增加57.24%，在建开发品增加129.48%，拟开发品增加69.58%。原材料和库存商品增加564.58%。2. 应收账款周转率变动略显常该上市公司的应收账款周转率连续三年应收账款周转率持续上升，高于行业平均值。07年应收账款较06年增长了137.20%，占总资产的0.86%，销售收入较去年增长了97.55%。此项指标的变动主要原因在于公司业务扩张迅速，近三年来房地产行业持续走热，所以销售收入大幅增加，应收账款质量较高，因此带动应收账款周转率持续较大幅度上升。但是，地产类市场有个离奇现象，根据年报显示，栖霞建设2007年应收账款周转率高达97218，金地集团(600383)周转率则为1990，万科A周转率为57，三家公司的营业收入依次增加，但应收账款周转率依次降低，那么应收账款上的差异导致了这样的变动，数据显示，栖霞建设的应收账款竟然只相当于金地集团的1/242，只有万科的1/39354，这里面可能存在应收账款的拆分，操作应收账款于其他应收款，观察万科的年报也可以看出，公司的其他应收款较去年巨幅变动，增长了311.93%。所以，事实上，应收账款周转率指标也有其适用范围，在一些特殊的行业和公司中，指标有可能偏离正确的方向。第一是可以大量使用分期付款结算的行业，比如房地产业；第二是季节性经营的企业使用这个指标时不能反映实际情况；第三，大量地使用现金结算的销售；第四，年末大量销售或年末销售大幅度下降。3. 总资产周转率变化平稳万科07年总资产较06年增长100.51%，销售收入增长98.26%。整个公司运行良好，销售业绩良好。07年全国房地产行业实现了前所罕见的高速增长，呈现出空前繁荣的景象，楼市处于供不应求的态势。所以总资产及销售收入都有了超大幅度增长。l 费用控制项目070605营业收入35,526,611,301.9417,918,331,517.7910,614,198,950.60营业成本20,607,338,964.4411,441,263,798.736,905,898,691.18营业利润7,652,897,499.733,426,906,819.161,922,825,963.15销售费用1,194,543,702.00625,716,844.96466,289,323.58管理费用1,763,765,823.49859,458,982.47495,367,738.11财务费用359,500,074.40140,151,591.9319,702,856.22费用变化比较：从整个行业来看，07年房地产板块的销售费用，管理费用和财务费用均大幅增长，分别比06年上升27，32和21。但由于房地产板块07年营业收入大幅增长，因此07期间费用率为9.61，反而比06年的11.1下降了1.5个百分点从万科来看，营业收入增长98.27%，营业成本增加80.11%，营业利润增长123.32