商业地产风险研究讨论

商业地产产大讨论论风险控制制时下，商业地地产已成成为财富富之源。许多发发展商往往往在看看到商业业地产丰丰厚利润润的同时时，却忘忘了其投投资巨大大、风险险极高、专业性性极强的的特点，因而常常常盲目目投资，结果导导致大量量的商铺铺积压，或因资资金链的的断裂而而陷入困困境，造造成巨大大的经济济损失。对于商商业地产产的风险险，主要要来源于于以下几几个方面面：一、物物业形式式明显不不同商业物物业与地地产商熟熟悉的住住宅、公公建等明明显不同同，商业业物业应应具备与与之相对对应的经经营模式式和管理理人才，否则将将会付出出惨重的的代价。如济南南泉城路路商业街街店铺，由于过过于重视视城市景景观要求求，忽视视了商业业使用功功能，陷陷入了招招商经营营难的尴尴尬境地地。因此，开发商商业地产产不能简简单套用用住宅的的先设计计后销售售模式，而应先先确定经经营模式式、招商商对象和和业态需需求,进行建建筑规划划设计，以最大大限度地地减少日日后改造造费用的的成本，从而降降低开发发风险。二二、竞争争加剧价价值下降降高高额利润润驱使着着众多的的地产商商跟风进进入商业业地产的的开发领领域，由由于信息息的不对对称，在在同一区区域可能能会出现现多家商商业地产产项目撞撞车的现现象，导导致商业业地产从从短缺热热销到过过剩滞销销的严重重后果。因此，进行竞竞争者调调查和掌掌握政府府商业规规划十分分重要。三三、充分分认识资资金压力力大大型商业业地产项项目的招招商对象象通常是是已经或或准备进进入中国国的外资资商业企企业，由由于他们们更多地地是租用用而非购购买商业业物业，因此若若无强大大的资金金实力或或无力自自己经营营，则很很可能会会被资金金压力逼逼上绝境境，甚至至出现新新的烂尾尾地产项项目。四、复合人人才严重重缺乏商业业地产在在国内特特别是北北方地区区起步较较晚，目目前开发发商业地地产的开开发商多多为地产产商，对对商业的的选址、功能要要求等专专业知之之甚少，对地产产和商业业均为精精通的复复合型人人才更是是凤毛麟麟角。人人才的短短缺导致致开发商商业地产产的风险险加大。五五、利润润过高产产生泡沫沫目目前国内内一些城城市特别别是大型型发达城城市，由由于策划划炒作等等非理性性因素，导致商商业地产产的租售售价格虚虚高，一一些经营营者在商商业微利利时代的的大背景景下，不不堪高价价格的重重负，很很难步入入持久的的良性经经营，经经营者的的失败最最终将会会把爆涨涨的商业业地产市市场拉下下马来。六六、经营营理念差差异过大大商商业地产产应属于于边缘产产业，商商业与地地产两个个行业的的差异性性很大，经营决决策理念念也相去去甚远。在实际际中两个个行业人人员在决决策理念念和经营营运作过过程中，时常产产生剧烈烈的碰撞撞，达不不到：“1+11=？”的统一一，不和和的最终终结果必必定是商商业地产产项目的的失败。由于商商业地产产经营回回报期长长，投资资大，风风险大，一旦开开发经营营不理想想，将造造成巨大大的经济济损失，对此，我们可可以从以以下几个个方面来来控制风风险。一、选址应应权衡各各种因素素商商业地产产选址首首先应考考虑项目目所在地地的城市市影响力力，目前前一些地地级城市市由于交交通不完完善、旅旅游资源源不丰富富、城市市影响力力弱，开开发大规规模MAALL就就值得商商榷。其其次，项项目应考考虑交通通系统是是否完善善，因为为交通将将影响项项目的核核心商圈圈辐射半半径的大大小和物物流系统统成本的的高低。第三，应考虑虑核心商商圈消费费能力，以本地地消费为为主。第第四，应应考虑政政府对地地段的重重视程度度。作为发发展商或或代理公公司对商商业经营营了解得得太少，所以在在进行商商业项目目选址论论证时一一定要有有商家或或经验丰丰富的商商业顾问问公司参参与；在在选址论论证上不不光靠经经验，还还要有大大量的定定量分析析，既然然商业地地产的价价值要靠靠招商来来实现，而要成成功招商商必须与与商家（主力店店）有“共同语语言”，从商商家的角角度来论论证商业业项目选选址的合合理性，而不是是一厢情情愿的“单相思思”。二二、开发发规模宜宜适度目前前，我国国商业地地产开发发好像存存在一种种误区越越大越好好，事实实上，商商业规模模受商圈圈购买力力和商圈圈其他商商业设施施的制约约，所以以商业地地产的开开发规模模要通过过科学的的分析。一般来来讲，55万平方方米左右右的MAALL区区能基本本满足一一般二级级城市的的购物消消费功能能。三、项项目定位位应适度度超前在对对商业项项目定位位前，除除考虑项项目所在在地的总总体经济济环境、产业结结构、人人口基数数、消费费能力、消费支支出、消消费习惯惯、当地地人生活活水平、商业布布局现状状等市场场情况外外，还要要对经济济发展趋趋势、商商业发展展格局进进行详细细分析，项目定定位要适适度超前前。四、营造主主题特色色吸引消消费者没有有特色、没有主主题的项项目就没没有生命命力。主主题一定定要有丰丰富的内内涵来支支撑，要要特别抓抓住购物物群体当当中核心心的部分分，充分分考虑本本地文化化特征，商圈的的最为有有效的辐辐射范围围主要还还在本地地市场，受现在在的收入入条件限限制，对对外地市市场的影影响，毕毕竟有限限。五、专业化化经营管管理保证证投资者者利益有不不少商业业项目，前期开开发推广广都非常常成功，但经营营非常艰艰难，从从而造成成投资者者信心丧丧失，因因此聘请请著名的的商业管管理机构构已经成成为我国国目前商商业地产产开发的的主要模模式。总之之，商业业地产开开发应在在科学选选址、定定位的基基础上，确定经经营模式式、招商商对象和和业态需需求，并并请专业业商业规规划公司司进行商商业规划设计计，最大大限度地地减少日日后改造造费用的的成本，从而降降低开发发商业地地产的风风险。温州人炒炒商铺六六大秘笈笈一、养养旺铺如如养肥猪猪近近年来专专注于南南京商铺铺投资的的温州人人姜友年年，400来岁，清清瘦瘦瘦，很很有学者者气质，被南京京炒铺圈圈内人士士公认为为“养铺高高手”。在许许多温州州人炒铺铺一哄而而起“捞一把把就走人人”的躁热热中，在在短线铺铺价突上上突下的的风雨飘飘摇中，姜友年年似乎总总能一直直稳坐钓钓鱼台，手头总总有七八八个铺位位不急不不躁地慢慢慢培育育着，最最后他却却取得了了比很多多短线炒炒铺者高高出数倍倍的赢利利，如今今手头的的15个商商铺总价价位在118000万元以以上。但姜姜友年却却自嘲自自己“养铺高高手”的名头头应改为为“养猪高高手”:你看我我投资商商铺的过过程真还还就像养养猪，先先精挑细细选价格格便宜但但将来极极可能“长膘”的商铺铺回来，然后慢慢慢而耐耐心地养养着它，不是谁谁出价高高就租给给谁，而而是精心心给它选选合适的的“食物”，尽心心培育着着它升值值“长膘”，最后后在真正正养肥升升值后再再从容卖卖掉它，然后又又进行下下一轮的的类似饲饲养过程程。“不过，养铺对对我来说说真是成成功的唯唯一制胜胜法宝，且其中中诀窍甚甚多。”他说。街街铺更好好养“投资者者想要取取得商铺铺投资的的良好收收益，养铺是达到到这一目目标的重重要途径径，投资资者可以以通过养铺取得租租金、房房价双双双上升的的叠加收收益。”姜友年年说。而时时下商铺铺市场上上商铺投投资有两两种基本本的类型型可以选选择，一一种是商商场分割割式的商商铺，另另一种是是独立式式的街铺铺。哪种种商铺投投资性更更好呢？姜姜友年回回答：“我喜欢欢选择街街铺。商商场分割割式商铺铺虽然收收益确定定，但是是相邻关关系复杂杂，产权权经营管管理权等等权属概概念含糊糊，不好好培育;而街铺铺虽然收收益前景景不明朗朗风险大大，但权权属明晰晰，可控控制性与与自主性性都很强强，受相相邻关系系影响较较小，投投资者可可以根据据商铺价价值变化化规律进进行养铺，以时时间换得得(升值)空间，从而使使得投资资收益最最大化。”至至于应选选择什么么样的街街铺进行行“养铺”，姜友友年认为为：投资资者应该该选择有有区域发发展规划划、升值值潜力尚尚未完全全体现出出来的商商铺来实实施“养铺”计划。而而姜友年年自己去去年选购购的5个小商商铺，全全在南京京市城西西的一个个新开发发居住区区内的商商业街。精精心制订订“养铺”计划姜友年年一般把把自己的的“养铺”计划分分为三个个阶段：在在居住区区刚建成成的两年年里，他他会选择择引进经经营装潢潢、五金金、电器器或建材材等业种种。因为为在这一一个时期期里，商商圈内最最有效、最迫切切的商业业需求是是家庭装装饰的配配套服务务，此时时提供与与居家装装饰相关关的服务务能使商商铺变得得有价值值，并可可取得一一定的租租金收益益。而在两两年以后后，家居居装饰进进入尾声声，人口口入住率率达到一一定水平平、尚未未达到高高峰之际际，人们们需要的的是零售售业的服服务，而而此时大大型零售售企业尚尚未进入入。这时时姜友年年会把商商铺出租租给便利利店，因因为此时时的便利利业态最最适合社社区内服服务需求求，其提提供的服服务最有有价值，而且租租金向上上提高，超过建建材装潢潢行业的的租金水水平，他他的商铺铺的使用用价值会会得以体体现，市市场价格格会开始始向上攀攀升。而当当商业街街市进入入成市阶阶段以后后，主力力商业纷纷纷进入入商圈，姜友年年会给商商铺设定定个性化化强、代代替难度度高的业业种，如如时装店店、鞋店店、饰品品店。这这样做除除了避免免与主力力商业正正面竞争争，减少少出租风风险之外外，更重重要的一一条是为为了提高高商铺的的产租能能力而引引进边际际利润高高、租金金承受能能力强的的业种，在他取取得较高高的租金金收益的的同时，还间接接地提升升了商铺铺的市场场价格，因为此此时商铺铺市场上上一般的的定位方方法就是是以租金金收益作作为参数数来研究究、分析析、制订订商铺的的市场价价格的。姜姜友年自自信地说说：“最后我我这5个商铺铺的情况况肯定如如以前我我操作过过的商铺铺一样，租金呈呈稳定的的曲线上上升，低低开高走走、逐渐渐推升，而升高高的租金金不但指指示着我我商铺投投资的年年租金收收入在增增加，而而且提示示着我的的商铺售售价在上上涨。”二、商铺铺投资进进入“技术时时代”从从20005年的的市场情情况来看看，全国国各大城城市越来来越多的的新商铺铺投入使使用，同同时越来来越多的的投资人人关注着着商铺投投资中的的宝藏，显然商商铺投资资已告别别了“能轻易易买到原原始股的的童话时时代”，所以以我们的的投资者者需要有有基本的的投资技技巧和赚赚钱门道道。介绍商商铺投资资技术的的资料开开始大量量涌现，但商铺铺投资最最基本三三个黄金金法则是是：1，人气气；2，位置置；3，供求求关系。告告别“童话时时代”香香港人把把投资分分为“金、银银、铜、铁”四个档档次，而而把商铺铺投资列列为“金”。在19995-19997年之之间，临临近香港港的广州州人得香香港人投投资真传传之先，他们中中一些人人率先悄悄悄投资资商铺，取得了了“驴打滚滚”式的令令人匝舌舌的极高高投资回回报率。19999年后后，温州州、永康康、金华华等地的的浙江人人，开始始续写中中国商铺铺投资的的早期童童话。他他们在江江浙、上上海等地地购买的的商铺在在短短二二三年里里，价格格翻了好好几倍。20000年后后，商铺铺投资获获得高额额利润的的普遍现现象开始始被越来来越多的的人关注注，“买股不不如买铺铺”、“一铺养养三代”等投资资格言开开始出现现。然而在在20003、20004这两两年里，全国商商铺投资资悄然升升温，越越来越多多的投资资人开始始关注买买铺机会会，同时时全国各各大城市市新建投投入的商商铺也越越来越多多，一些些还抱着着“逢铺就就买、买买了就赚赚”观念的的投资人人开始遭遭遇商铺铺投资风风险：风险险之一，是在全全国某些些偏僻区区域出现现了商铺铺开发过过热、投投资者非非理性跟跟风被套套的现象象。比如如在山东东某个以以炒作“黄牛”而闻名名的农业业小城，加上农农业人口口全县不不足400万人，却大建建商贸城城80万平平方米，结果那那些不闻闻不问、逢铺就就买的外外地投资资者，商商铺闲置置；风险之之二，是是在全国国各大城城市中都都出现了了少量“死铺”。这些些“死铺”，有的的地势太太偏没有有人气，有的在在某商业业区商铺铺数量太太多而被被“轮空”，有的的是在城城市改造造过程中中被大量量人口迁迁出的二二手商铺铺。然而从从目前220055年的市市场情况况来看，虽然商商铺投资资开始告告别“买了就就赚的原原始股童童话时代代”，但是是仍大有有可为，一些有有利因素素也令投投资者怦怦然心动动:其其一是中中国商业业每年高高速发展展，刺激激着商铺铺需求。在中国国各大城城市，尽尽管目前前多已商商铺林立立，但近近十年来来商业销销售额每每年都以以至少88%的幅幅度递增增，而每每年商铺铺总量的的增长却却低于此此速度，揭示着着总体而而言中国国商业的的发展仍仍需要新新建更多多的商铺铺;其其二是土土地市场场正在规规范，限限制商铺铺开发与与供应过过热。如如国务院院下达了了规范范土地市市场通知知，而而上海市市在此之之前已开开始实施施类似的的“1277号文件件”，限制制随意更更改土地地性质为为商业用用地，这这无疑保保护着商商铺价格格健康平平稳地上上升。“技术时时代”的赚钱钱机会中国国商铺投投资告别别“童话时时代”而进入入“技术时时代”之时，我们只只有从实实战中摸摸索出真真本领，才能以以理性和和智慧稳稳赚！那么么“技术时时代”的赚钱钱机会在在哪里呢呢？首先，虽然各各地的商商铺投资资被一致致看好，但商铺铺是一种种地域性性、个性性化十分分强的产产品，不不同区域域商铺的的独立特特征很明明显，所所以在同同一时期期肯定“有的商商铺是海海水，有有的商铺铺是火焰焰”，投资资价值大大相径庭庭，决不不能不作作比较地地“逢铺就就买”。其其次要关关注各地地的动态态发展，特别是是宏观经经济、城城市发展展、规划划方面的的信息，商铺价价值的改改变往往往隐藏这这些变化化之中。比比如上海海商铺为为什么能能在近年年升值幅幅度最大大且上升升平衡？这显然然与其国国际大都都市的进进军步伐伐和政府府部门的的合理城城市规划划这两点点变化密密不可分分。再如如近年广广州、北北京两地地商铺价价值为什什么会较较长低迷迷、最近近上扬，这显然然与以下下三个变变化密不不可分：当时商商业活动动受SAARS打打击较大大;其后政政府推出出了多项项扶植政政策;最近吸吸引了大大量国际际投资客客涌进。与与此同时时，交通通环境的的变化也也是影响响商铺投投资的一一个重大大因素。比如最最近一些些城市的的交通改改善明显显，催生生了不少少新的商商业热点点和商业业旺地，如主题题商场、shooppiingmmalll（大型型购物中中心）、地铁商商铺、大大型小区区商铺、专业市市场商铺铺等。特特别是最最近一些些城市的的地铁建建设热潮潮，使地地铁商铺铺的行情情一浪高高过一浪浪，带给给了很多多投资者者赚钱机机会。“技术时时代”的赚钱钱要点在商商铺投资资的技术术时代里里，短期期投资的的操作要要点是“跟行情情、跟庄庄家、押押黑马”。商商铺短期期投资，其投机机成份更更多一些些，这就就要求投投资人要要具备良良好的市市场敏感感度和准准确判断断力才能能赚钱，否则很很可能反反被套住住，或割割肉放血血。其实实就商铺铺的投资资特性来来说，短短期投资资风险大大、回报报低，不不适宜“玩短线线”。而而最理想想的商铺铺投资是是中长期期投资，才能做做到充分分享受“租金提提升，商商铺升值值”的双重重收益，真正实实现“一铺养养三代”。为为此我们们需要更更加讲究究投资技技巧，而而商铺投投资最基基本的三三个黄金金法则是是：1，人气气；2，位置置；3，供求求关系。只只有做好好以上33个要点点的功课课，我们们才能真真正把本本钱下在在一个黄黄金铺位位上，不不久的将将来也才才能看着着它给我我们带来来滚滚财财源！三、如何何考察店店铺价值值时时至今日日，“商铺是是金”的说法法已经深深入人心心，每个个在售的的商铺物物业都吸吸引了大大量准备备开店的的投资者者。然而而，由于于缺乏专专业指导导和对市市场的盲盲从，在在商铺投投资方面面普遍存存在很大大的失误误，给投投资人带带来较大大的潜在在风险。什什么是好好的商铺铺物业好的的商铺一一般具备备如下特特性:适用行行业广泛泛、人流流量大、目标人人流档次次高。在在这个意意义上，一些甲甲级商厦厦的底层层或低层层商铺是是最佳的的商铺，因为甲甲级写字字楼的大大量人流流代表较较高的消消费力量量;而成熟熟的商业业街也是是不错的的商铺，有着天天然的人人流量事实实上，一一些含金金量高的的商铺物物业往往往被发展展商保留留作为长长期投资资，能够够进入市市场流通通的较少少。应当认认识到，能够在在市场以以出售形形式换现现的商铺铺，往往往已经属属于第二二流的品品种，投投资的时时候才应应当慎之之又慎。在交通通便利、人流易易达的地地方是首首先要被被考虑的的，所以以底铺远远远好于于在楼上上的铺位位；同时时，要区区分人流流的种类类，休闲闲人流的的价值要要远远高高于交通通人流，前者如如商业中中心、娱娱乐中心心，后者者如地铁铁通道等等；人气气也是另另外一个个重要指指标，要要看看周周边商业业是否已已经或者者预期成成势，周周边是否否有重要要的顾客客来源等等；值得得提出的的是，狭狭窄街道道形成的的双边型型商铺结结构比宽宽阔马路路造成的的双单边边商铺结结构有利利得多；商铺平平面结构构也很重重要，一一方面要要有较宽宽的门面面接触顾顾客，另另一方面面也希求求方正的的格局便便于店堂堂布置。现现在，较较多出售售的是位位于商厦厦内部的的分割铺铺位，记记者认为为，这是是商铺投投资中风风险因素素最多的的一种。因为位位于商厦厦内部，会受到到商厦管管理者经经营思想想和经营营水平的的制约，还会受受到商厦厦内其他他经营者者的影响响。无论论怎样，首先应应该选择择临街或或者尽量量靠近出出入口的的铺位，形成商商厦内部部和外部部左右逢逢源之势势，并且且一旦有有空租，总是位位置不佳佳的首当当其冲。四四、地铁铁商铺投投资要诀诀独独特的商商铺形式式为为什么地地铁商铺铺会受到到投资者者的关注注？原因因是商铺铺的价值值建筑在在人气上上，比如如上海目目前两条条地铁加加上轨道道明珠线线的每日日流量大大概1000万人人次，而而地铁一一号线的的远景运运能是每每日流量量2688万人次次，二号号线为2223万万人次，数年后后上海每每天轨道道交通流流量将达达到7000人次次！如今中中国各大大城市也也正在拟拟建或扩扩建地铁铁系统，其中的的赚钱机机会吸引引了不少少商铺投投资者关关注。比比如20003年年上海浦浦东某地地铁商铺铺开盘，曾开出出1.88万元/平方米米的高价价，但数数百个铺铺位一售售而空。地地铁商铺铺一般分分为三大大部分：地铁过过道商铺铺、地铁铁商业街街（城）、地面面物业。地铁过过道商铺铺是指建建造在地地铁过道道或地铁铁售票站站附近的的商铺，这种类类型的商商铺各个个地铁站站到处可可见。地地铁商业业街（城城）是指指在地铁铁车站附附近，通通过地下下通道连连接的地地下商铺铺群，如如上海地地铁1、2号线交交汇的人人民广场场站的迪迪美商场场、美食食广场等等，1号线的的徐家汇汇站的徐徐家汇地地铁商场场等。地地面物业业是指建建造在地地铁车站站地面以以上的商商铺，如如上海11号线莘莘庄站的的华联吉吉买盛超超市等。需需要说明明的是，这三类类商铺中中真正属属于地铁铁公司的的商铺只只局限在在地铁售售票站附附近的地地铁过道道商铺。人们通通常把地地铁过道道商铺与与地铁商商业街（城）称称为地铁铁商铺，而没有有把地面面物业包包括其中中。投资致致胜要诀诀第第一，各各地铁站站点由于于地段不不同，客客流量存存在明显显的差异异。因而而，投资资时应瞄瞄准目标标顾客，寻求合合适站点点进行商商铺投资资。第二，即使同同处一个个站点，站厅、过道的的租金也也不同，地铁过过道商铺铺相对比比较便宜宜。第三，投资地地铁商铺铺能否取取得理想想的回报报，首先先要注重重大环境境，即选选址应挑挑选市口口、地段段好和人人流量集集中的地地方，这这是使铺铺面价格格能够上上升的首首要保证证。其次次也要注注重选择择好小环环境，即即在一个个商场内内，挑选选一个道道路通畅畅，相对对能留住住人流的的好铺位位也至关关重要。最最后，投投资者还还需要注注意地下下商铺与与地铁商商铺的区区别，一一般认为为，在地地铁车站站旁，与与地铁车车站相连连的地下下商铺才才可以称称为地铁铁商铺，而另一一些与地地铁有一一定距离离并且没没有与地地铁相连连通道的的地下商商场并不不是地铁铁商铺，比如上上海浦东东世纪公公园附近近的亚太太盛汇虽虽然有地地铁概念念在里面面，但它它并不是是真正意意义上的的地铁商商铺。五、慧眼眼识专业业街商铺铺什什么是专专业街商商铺专业街街商铺是是指同类类及相关关经济活活动高度度聚集，并能形形成一定定区域影影响力的的城市商商铺。而常常见专业业街按其其经营内内容共分分五大类类:服服饰类专专业街，如女人人街等；建建材装饰饰类专业业街，如如各地的的建材一一条街、装潢材材料一条条街、家家具一条条街等；餐餐饮类专专业街，如各地地的小吃吃一条街街、美食食街、海海鲜一条条街、水水产市场场街等；机机电用品品类专业业街，如如机电设设备一条条街、汽汽配一条条街、建建筑五金金一条街街、通讯讯产品一一条街等等；休闲旅旅游类专专业街，如各地地的休闲闲一条街街、旅游游一条街街、文化化一条街街、古玩玩一条街街等；文化化用品类类专业街街，如各各地的文文具文化化用品一一条街、小商品品市场一一条街等等；其他类类专业街街，如婚婚纱一条条街、国国际汽车车城、殡殡葬用品品服务一一条街等等。“慧眼识识街”是投资资成功的的前提每个个专业街街的发展展前景都都受政府府规划的的很大影影响，如如某市的的建材一一条街，其前期期发展由由于有政政府优惠惠的税收收政策，一度发发展得如如火如荼荼，但是是随着优优惠政策策的到期期和政府府道路规规划的改改变，逐逐渐冷淡淡下来。专专业街在在城市规规划成形形过程中中虽有较较大的政政策风险险，但同同时具备备巨大的的投资增增值价值值。比如如上海新新七浦服服饰市场场在20001年年刚开业业时底层层的平均均售价是是6万元/平方米米，但至至20004年却却涨到了了17万元元/平方米米。一般来来说，专专业街商商铺在大大批商家家入驻之之前价格格都比较较低，如如今后整整条专业业街发展展态势良良好，投投资者一一本万利利；但是是如三年年内都难难聚人气气，则投投资者损损失惨重重。所以投投资专业业街商铺铺，需要要有“慧眼识识街”的本领领，对专专业街的的特点和和趋势要要有一个个全面的的把握。慎慎选换手手率较高高的专业业街商铺铺专专业街红红火的经经营状况况，使其其中的经经营者受受益匪浅浅，必然然也会引引起其他他竞争者者争先恐恐后地前前来分得得一杯羹羹，专业业街商铺铺就不可可避免地地出现了了供不应应求的局局面，这这也是商商铺租金金、售价价飞涨的的直接原原因。在这这种情况况下，老老经营者者的退出出无疑是是新经营营者入驻驻专业街街的大好好机会，但是如如果出现现短时期期内老经经营者大大量退出出，也就就是商铺铺换手率率较高的的现象，就应该该引起商商铺投资资者的重重视了。如如果在专专业街中中出现一一半左右右商家退退出，就就说明在在这里的的租金涨涨幅使很很多老商商家难以以承受，老的经经营者都都承受不不了的高高租金，新的承承租者也也将面临临着很严严峻的挑挑战;到最后后一旦出出现无人人接盘的的局面，商铺价价格必然然下跌，下跌的的趋势容容易引起起投资者者观望的的心理，专业街街商铺的的持续空空置会给给投资者者带来难难以弥补补的损失失。而且且大量商商家的转转移，会会影响整整条专业业街的特特色，也也不利于于专业街街的长远远发展。所所以，投投资者一一定要选选择稳定定性较好好的专业业街商铺铺，才可可能选对对“黑马”。六六、别墅墅配套商商铺成投投资新贵贵近近两年别别墅作为为房地产产市场中中的高端端产品，备受政政府、房房地产投投资者的的关注。别别墅市场场的异常常活跃必必然要求求更多的的商用房房产与之之配套。最近，已有很很多商铺铺投资者者开始咨咨询与别别墅配套套商铺相相关的信信息。如果果我们仔仔细研究究某区域域别墅的的分布及及价位，就能从从中发现现该区别别墅商铺铺的投资资价值。由由于别墅墅是住宅宅房地产产市场的的高端产产品，其其别墅的的使用者者、拥有有者一般般都拥有有较高的的社会地地位和较较佳的经经济实力力，其生生活品质质也较高高。这些些都要求求周边有有更加完完备的生生活配套套设施。但但是由于于别墅具具有私密密性，别别墅区中中的商业业经营场场所很少少。从调调查中可可以看到到，与别别墅配套套的购物物场所、休闲娱娱乐场所所、就医医场所、子女教教育场所所离别墅墅所在地地都有一一定距离离。消费费者通常常需要驱驱车100-300分钟至至休闲、购物场场所。看来来我们可可以选择择在地图图上标志志出几个个别墅的的位置，并且将将别墅用用弧线连连接起来来，购置置成简单单的圆形形，选出出圆心，通常这这是几个个别墅的的消费中中心，相相信此处处的商用用房产拥拥有较高高的商业业价值和和较大的的升值空空间。五、慧眼眼识专业业街商铺铺什什么是专专业街商商铺专业街街商铺是是指同类类及相关关经济活活动高度度聚集，并能形形成一定定区域影影响力的的城市商商铺。而常常见专业业街按其其经营内内容共分分五大类类:服服饰类专专业街，如女人人街等；建建材装饰饰类专业业街，如如各地的的建材一一条街、装潢材材料一条条街、家家具一条条街等；餐餐饮类专专业街，如各地地的小吃吃一条街街、美食食街、海海鲜一条条街、水水产市场场街等；机机电用品品类专业业街，如如机电设设备一条条街、汽汽配一条条街、建建筑五金金一条街街、通讯讯产品一一条街等等；休闲旅旅游类专专业街，如各地地的休闲闲一条街街、旅游游一条街街、文化化一条街街、古玩玩一条街街等；文化化用品类类专业街街，如各各地的文文具文化化用品一一条街、小商品品市场一一条街等等；其他类类专业街街，如婚婚纱一条条街、国国际汽车车城、殡殡葬用品品服务一一条街等等。“慧眼识识街”是投资资成功的的前提每个个专业街街的发展展前景都都受政府府规划的的很大影影响，如如某市的的建材一一条街，其前期期发展由由于有政政府优惠惠的税收收政策，一度发发展得如如火如荼荼，但是是随着优优惠政策策的到期期和政府府道路规规划的改改变，逐逐渐冷淡淡下来。专专业街在在城市规规划成形形过程中中虽有较较大的政政策风险险，但同同时具备备巨大的的投资增增值价值值。比如如上海新新七浦服服饰市场场在20001年年刚开业业时底层层的平均均售价是是6万元/平方米米，但至至20004年却却涨到了了17万元元/平方米米。一般来来说，专专业街商商铺在大大批商家家入驻之之前价格格都比较较低，如如今后整整条专业业街发展展态势良良好，投投资者一一本万利利；但是是如三年年内都难难聚人气气，则投投资者损损失惨重重。所以投投资专业业街商铺铺，需要要有“慧眼识识街”的本领领，对专专业街的的特点和和趋势要要有一个个全面的的把握。慎慎选换手手率较高高的专业业街商铺铺专专业街红红火的经经营状况况，使其其中的经经营者受受益匪浅浅，必然然也会引引起其他他竞争者者争先恐恐后地前前来分得得一杯羹羹，专业业街商铺铺就不可可避免地地出现了了供不应应求的局局面，这这也是商商铺租金金、售价价飞涨的的直接原原因。在这这种情况况下，老老经营者者的退出出无疑是是新经营营者入驻驻专业街街的大好好机会，但是如如果出现现短时期期内老经经营者大大量退出出，也就就是商铺铺换手率率较高的的现象，就应该该引起商商铺投资资者的重重视了。如如果在专专业街中中出现一一半左右右商家退退出，就就说明在在这里的的租金涨涨幅使很很多老商商家难以以承受，老的经经营者都都承受不不了的高高租金，新的承承租者也也将面临临着很严严峻的挑挑战;到最后后一旦出出现无人人接盘的的局面，商铺价价格必然然下跌，下跌的的趋势容容易引起起投资者者观望的的心理，专业街街商铺的的持续空空置会给给投资者者带来难难以弥补补的损失失。而且且大量商商家的转转移，会会影响整整条专业业街的特特色，也也不利于于专业街街的长远远发展。所所以，投投资者一一定要选选择稳定定性较好好的专业业街商铺铺，才可可能选对对“黑马”。六六、别墅墅配套商商铺成投投资新贵贵近近两年别别墅作为为房地产产市场中中的高端端产品，备受政政府、房房地产投投资者的的关注。别别墅市场场的异常常活跃必必然要求求更多的的商用房房产与之之配套。最近，已有很很多商铺铺投资者者开始咨咨询与别别墅配套套商铺相相关的信信息。如果果我们仔仔细研究究某区域域别墅的的分布及及价位，就能从从中发现现该区别别墅商铺铺的投资资价值。由由于别墅墅是住宅宅房地产产市场的的高端产产品，其其别墅的的使用者者、拥有有者一般般都拥有有较高的的社会地地位和较较佳的经经济实力力，其生生活品质质也较高高。这些些都要求求周边有有更加完完备的生生活配套套设施。但但是由于于别墅具具有私密密性，别别墅区中中的商业业经营场场所很少少。从调调查中可可以看到到，与别别墅配套套的购物物场所、休闲娱娱乐场所所、就医医场所、子女教教育场所所离别墅墅所在地地都有一一定距离离。消费费者通常常需要驱驱车100-300分钟至至休闲、购物场场所。看来来我们可可以选择择在地图图上标志志出几个个别墅的的位置，并且将将别墅用用弧线连连接起来来，购置置成简单单的圆形形，选出出圆心，通常这这是几个个别墅的的消费中中心，相相信此处处的商用用房产拥拥有较高高的商业业价值和和较大的的升值空空间。商业地地产模式式234 2是指指两个基基本模式式开发商商的短期期效益和和长期效效益考虑虑模式地产思思维和商商业思维维的模式式 3是三三个气场场地气商气人气 4是指指四个元元素和四四个定位位四个元元素：开开发商、投资者者、经营营者、消消费者四个定定位：即即四个元元素的环环节节点点上的定定位透析商业业地产从开发发商的角角度看商商业地产产，商业业地产的的属性本本身来讲讲有广义义和狭义义之说，狭义的的商业地地产就是是我们平平常说的的商业的的交易场场所，广广义应该该包括商商场、酒酒店、写写字楼、住宅，一切可可以用来来销售和和经营这这些物业业综合体体的运营营形式，都叫商商业地产产。对住住宅而言言，开发发商以及及销售商商是通过过造梦的的过程吸吸引消费费者，反反过来在在商业地地产这个个阶段，不论是是产权式式酒店还还是商铺铺市场，尤其在在商铺的的开发和和运作，完全不不是造梦梦的过程程，而是是完全面面对残酷酷现实的的过程。那些将将商业地地产按照照普通房房地产运运作的操操作思路路和想法法的开发发商们，在商业业地产经经营的后后期阶段段，会陷陷入物业业的建筑筑结构、业态的的局限、招商难难度及经经营管理理上左右右为难的的困境。商业地地产在开开发和运运营中一一般要涉涉及到三三个层面面，即资资本运营营的层面面、市场场开发的的层面，以及经经营管理理的层面面，因此此上说，商业地地产广意意内涵远远远比住住宅市场场要深，从另一一方面上上讲商业业地产发发展潜力力远远大大于地产产市场。目前在在国内商商业地产产项目的的运作当当中，还还属于一一个简单单的资源源开发配配套的阶阶段，缺缺乏专业业的商业业管理人人才，策策划人才才和经营营人才。尤其是是缺乏商商业地产产的复合合性专业业人才，在很多多地产策策划营销销公司中中，缺乏乏商业人人才储备备，也没没有岗位位设置，以至于于在同开开发商合合作的商商业地产产项目中中，服务务过程只只能完成成常规的的市调定位策划销售的的程序。而在上上述的流流程中，一方面面，简单单套搬房房地产开开发运作作的模式式，因此此在商业业地产的的市场、商业、业态定定位及策策划和销销售上，同商业业整体运运营相比比存在着着较大风风险；另另一方面面，在商商业招商商、经营营、管理理上的重重头戏，则采用用就重避避轻的操操作手法法，或者者简单套套用，或或者转包包，或者者向开发发商推荐荐其他商商业管理理公司来来接手操操盘等等等，使项项目在总总体经营营连贯性性上，对对开发商商极为有有害，后后遗症很很多。问问题在于于，很多多开发商商，有些些还是初初次涉及及房地产产行业的的，本身身对房地地产的开开发和销销售系统统工程，还存在在的认识识问题。现在又又出现了了一个商商业地产产的概念念和运营营，再加加上项目目诱惑力力和市场场上的存存在的人人为等因因素，导导致目前前商业地地产市场场项目一一哄而起起，危机机四伏。可笑的的是，商商业地产产市场上上很会捉捉弄人，有的开开发商还还没搞清清楚商业业地产是是什么，就稀里里糊涂的的赚到了了大桶的的金子；而有的的开发商商处世小小心谨慎慎，瞻前前顾后，却在商商业地产产项目上上，把自自己给套套了进去去。就目目前而言言，绝大大部分的的开发商商，在人人力资源源上未设设商业地地产的岗岗位和部部门，即即便存在在，也形形同虚设设，这就就是刚才才所提到到的商业业地产复复合性的的专业人人才特别别的奇缺缺。有的的只是涉涉世商业业不深，或懂点点房地产产策划或或操过几几个简单单商业项项目的外外延人员员。商业运营营的元素素中，包包含了开开发商，投资客客、商户户、消费费者。还还有一点点，是现现在绝大大部分开开发商所所忽略的的，也是是很多营营销策划划公司所所缺少的的，那就就是商业业的经营营管理，只有这这一点补补充完了了以后，我们认认为它才才是一个个完善的的完整的的商业运运营方式式。从最最近接触触的商业业地产项项目来看看，开发发商目前前最缺的的也就是是这类既既懂招商商、又懂懂管理的的人员。在现实实的商业业地产的的实操中中，最核核心的问问题是商商业招商商和运营营，而不不是项目目中的策策划和销销售（包包括商铺铺、住宅宅、写字字间等形形态）。不了解解这个核核心，所所经营的的商业地地产项目目就会出出现很多多问题，甚至是是影响企企业的形形象和生生命力。商业地地产的经经营，从从大量的的实践上上总结，最好的的操作是是沉淀商商业投资资资金，长期持持有商业业物业，稳坐江江山收取取租金，成为商商业地主主。坐享享长期商商业利润润的回报报。而国国内的大大多数房房地产开开发商，由于开开发项目目的资金金多数是是融资所所得，个个人自有有资金较较少，在在运作项项目的过过程中，不可能能沉淀，回款就就成了第第一需要要。无论论是酒店店、商务务写字楼楼，还是是商场、步行街街等，都都希望快快速回笼笼资金，这对商商业地产产上的经经营，也也就会带带来根本本上的变变化，风风险也就就随之而而来。商商业地产产项目中中的商业业建筑，开发商商必须要要长期持持有，这这个商业业才有价价值，如如果卖成成散户，再由这这些散户户经营的的话，一一定会成成为城市市商业中中的“牛皮癣癣”。现在市市场上的的商业地地产项目目，有很很多都是是开发商商急于变变现资金金，一卖卖了之，最后闲闲置在那那里。政政府无能能为力，开发商商由于事事先估计计不足，也无能能力去组组织经营营活动（有时受受其限制制，没法法介入）。最终终的办法法也只能能大家共共同坐下下来，协协商解决决。值得得注意的的是一些些城市的的政府有有关部门门，已开开始要求求当地开开发商在在实操商商业地产产项目中中，不能能一卖了了之，然然后走人人。必需需开业经经营半年年或一年年以上才才行。虽虽不能从从根本上上解决问问题，但但意识已已经走在在前面了了。现在在很多开开发商开开始考虑虑经营了了，这是是好的方方向，但但对很多多开发商商要做起起来困难难还非常常大，开开发商不不可能是是三头六六臂，他他既要做做规划、施工、策划、销售；又要招招商、管管理、商商业运营营，这显显然是不不可能的的。社会会化的分分工，使使其行业业内的专专业越来来越明细细化、专专业化，要想按按过去的的套路打打包天下下的事情情，也是是不现实实的。唯唯一可行行的做法法就是专专业化的的分工由由专业化化的公司司去对接接完成。从商业业地产经经营运作作的思路路上考虑虑，可以以尝试探探索两种种模式：1发掘掘、委托托专业的的商业地地产管理理公司和和专业人人才去实实施项目目。但从从国内专专业商业业地产管管理公司司上看，掌握商商业和地地产复合合性的管管理公司司还比较较缺乏，只能在在最好的的地产全全程管理理公司和和商业全全程管理理中进行行比较、选择，找出互互补性最最强的予予以组合合，共同同承担商商业地产产项目的的重任和和责任。最终实实现商业业地产一一体化销销售经营营管理的的社会需需求。22组建建商业地地产资产产管理基基金会。这个团团体不是是商业物物业管理理公司，应属于于投资性性商业整整合管理理基金委委员会。目的整整合散户户、投资资商等的的资源，把这些些社会游游资集中中起来，需要有有这样一一个资产产管理公公司来配配置这些些社会资资源，通通过这样样一个商商业性的的资产管管理公司司来接盘盘，搭建建这些资资源的平平台，来来实现在在商业地地产中开开发商解解决不了了的问题题，满足足商业经经营需求求，从而而达到多多方面的的共赢局局面。开发模式式的缺点点开开发模式式的转变变是影响响商业地地产发展展的决定定性因素素。近两两年推向向市场的的商业地地产项目目，多数数采用“产权式式商铺全全零售”模式或或“主力店店租赁商铺全全零售”模式。在一些些已开业业的项目目中暴露露了许多多问题，比如各各租户都都重视自自家营业业面积内内的形象象，却忽忽视了公公共空间间的重要要性、项项目整体体推广后后劲不足足、业态态调整与与品类调调整引发发纠纷等等等，很很多项目目由于这这类短期期操作模模式而停停止营业业。另外外，有的的开发商商承诺将将售出的的商铺从从投资者者手中回回租，整整体交由由有实力力的商业业经营主主体进行行运作，并给予予投资者者一定的的回报，即返租租。客观观地讲，返租在在收益性性物业销销售中确确实能起起一定作作用，但但我国内内地商业业地产市市场发展展还很不不成熟，这种策策略不能能兑现的的情况时时有发生生，结果果使个人人投资者者蒙受巨巨大损失失，也对对开发商商造成重重大伤害害。伴随中中国城市市化和住住宅商品品化的进进程，由由房地产产开发商商或地方方政府主主导开发发的商业业街、SSH OOPPIINGMM ALLL、社社区底商商以销售售为目的的，普遍遍在规划划设计乃乃至施工工阶段并并没有确确定日后后的经营营企业。这种地地产开发发与商业业经营完完全脱节节的模式式是造成成上述问问题的根根本原因因。由此此不难发发现，由由出售向向持有经经营的开开发模式式转变是是产业发发展和市市场优化化的必然然趋势。同同时，现现代商业业地产是是与各种种零售业业形态充充分结合合的高专专业化产产业，应应该是多多功能相相协调的的。但目目前国内内绝大多多数商业业地产项项目采用用了所谓谓“模块化化”的运作作模式，即简单单地把整整个项目目分割成成若干模模块再进进行叠加加，放弃弃了统一一规划和和专业化化的开发发操作程程序，导导致模块块之间、商业项项目与零零售业态态接口出出现偏差差，削弱弱了整个个商业项项目规划划的合理理性，严严重制约约了商业业地产的的正常发发展。商业业面积不不均衡与发发达国家家相比，我国目目前人均均商业面面积仍然然不足11平方米米，中西西部地区区人均商商业面积积相对东东部沿海海地区较较少，城城市人均均商业面面积相对对农村而而言较少少；就城城市而言言，城市市中央商商业区商商铺过剩剩，而区区域性商商业中心心，特别别是新兴兴城市社社区商业业网点相相对不足足；从供供给而言言，粗放放型店铺铺较多，许多店店铺可以以用来卖卖什么都都可以，而精细细化的专专业型店店铺不足足，许多多商铺不不适应商商品的特特性，需需要重新新装修。商铺表表面上供供过于求求，而实实际情况况是过剩剩与不足足同时存存在。一一方面表表现为产产权式商商铺的过过剩，城城市中央央商业区区商铺的的过剩；另一方方面仍存存在不足足。虽然然我国现现有近118000万个商商家，但但相对而而言，渠渠道并非非较宽，多渠道道并没有有完全满满足，具具体表现现为农村村商铺结结构的不不合理与与不足并并存，城城市社区区商业网网点不足足和一些些业态空空白的存存在。长期期以来，我国人人均商业业面积不不足07平方米米。这种种现象随随着200世纪末末外资的的进入开开始改观观，大量量外资进进入中国国抢滩，引起内内资商业业企业也也纷纷圈圈地，从从而带动动了商业业地产的的迅速发发展。在在发展过过程中，某些城城市出现现商铺过过剩现象象，如大大连人均均3平方米米商铺，北京人人均2平方米米商铺。在一些些一二线线城市，尤其是是东部沿沿海地区区存在局局部、短期期的过剩剩现象。但从总总体上看看，我国国商铺面面积仍然然不足。商商业地产产开发过过量近年来来，很多多中小城城市大力力发展商商业地产产，不少少二三线线城市甚甚至提出出购物中中心的招招商标准准是世界界5000强企业业。由于于此前出出台的宏宏观调控控措施目目标多指指向住宅宅市场，对商业业地产的的相关调调控措施施暂未出出台，尚尚无过多多的开发发限制，所以一一些寻求求出路的的住宅项项目开发发商将投投资重点点转向了了商业地地产领域域，在某某种程度度上导致致我国商商业地产产建设出出现过热热，商用用地产开开发过量量，空置置率居高高不下。如20005年年，全国国商业用用房的空空置面积积已经达达到38872万万平方米米，占各各类商品品房空置置总面积积的2771，空空置面积积同比增增长2332，增增速比商商品住宅宅的空置置面积增增速还要要高出775个百分分点。一些些商业地地产开发发商盲目目追求新新的投资资盈利模模式，引引发大型型商业网网点建设设热潮。很多商商业地产产项目采采取了先先开发后后招商的的方式，最终造造成项目目损失巨巨大，经经常引发发开发商商、经营营商、物物业管理理商三方方的矛盾盾，成为为新一轮轮投诉热热点。