资源描述
大学城商商业中心心金湖地产产科学园 商 业 用用 地 全程策划报告前 言言随着土地地开发成成本上升升，市场场供应量量的增大大，需求求量的飘飘忽，房房地产产产品的价价格空间间以及销销售速率率都遭遇遇风险，在楼盘盘产品同同质化竞竞争日益益激烈的的压力下下，我们们的操盘盘思路必必须不断断创新不不断细化化，更加加具备策策略和细细节的完完美，提提供开发发商全程程策划的的整合方方案，共共同取得得成功，为此，结合南南京市场场的具体体情况，我们提提供贵公公司如下下的全程程策划报报告，以以便贵司司参考决决策。目录：项目总体体运营思思路阐述述：市场研究究项目定位位产品设计计招商模式式经营模式式销售模式式卖点总结结广告传播播销售执行行项目总体体运营思思路阐述述：思考先行行，用正正确的办办法作正正确的事事情。1市场场研究：明确江江宁科学学园商业业供需情情况，为为定位提提供依据据。2项目目定位：明确项项目系统统定位，为产品品设计与与招商经经营广告告传播销销售执行行等提供供依据。3产品品设计：提供项项目具体体的从业业态划分分、建筑筑到景观观等的全全套产品品建议。4招商商模式：提供项项目招商商管理执执行办法法。5经营营模式：提供项项目未来来经营管管理执行行办法。6销售售模式：提供项项目开发发节奏与与销售方方式节奏奏以及资资金回款款计划。7卖点点总结：提供按按照我们们的全程程策划思思路运行行之后，项目所所具备的的卖点。9广告告传播：提供案案名与将将项目定定位传播播到市场场的方式式方法以以及费用用安排。10销销售执行行：提供供保证案案场成交交率的销销售管理理办法。第一轮：项目按按照先后后顺序阐阐明从前前期设计计到后期期销售的的完整过过程，成成为项目目规划报报批前的的全案模模拟执行行，供项项目开发发研判决决策使用用。第二轮：在项目目产品规规划报批批通过后后，再结结合实际际产品和和开发商商特定要要求拟定定全案营营销执行行方案，供开发发执行安安排事项项使用。第三轮：在每个个销售阶阶段前提提供阶段段执行报报告，供供预先安安排时间间人力物物力财力力使用。第四轮：在销售售接待开开始或者者广告传传播开始始后，提提供月度度营销总总结与计计划，供供研判与与调整阶阶段执行行方案，实时把把握市场场使用。第五轮：在具体体每个执执行活动动前，提提供活动动执行方方案，供供作好具具体每件件事情使使用。以上，是是我们针针对本项项目的全全案操盘盘思路，在全部部的过程程当中，我们会会不断向向开发商商汇报沟沟通，与与开发商商的其他他乙方密密切合作作沟通联联动，为为成功运运营本项项目尽到到责任。市场研究究一、土地地自然资资源评估估1、 地地理位置置资源评评估地块远离离南京主主城区，位于江江宁科学学园内弘弘景大道道与格致致路交界界处的西西北侧项目位于于科学园园方山风风景规划划区东侧侧，弘景景大道与与格致路路交界处处的西北北侧。项项目总占占地面积积约2558866平米，用地面面积1995888平米，容积率率为1，总建建面积约约2万平方方米左右右。目前地块块尚未启启动，保保持着原原有地貌貌，略显显起伏不不平，土土坡、水水沟分布布其间。地块的东东面为江江宁体育育中心与与高尔夫夫球场，地块的的南侧为为规划中中的度假假区，目目前未开开发，地地块的西西侧为方方山风景景规划区区，地块块北侧为为南京工工程学院院。图1地块块实景图2 地地块东望望景观图3 地地块西望望景观2、景观观资源评评估地块东临临江宁体体育中心心，西依依规划中中的方山山风景区区，景观观资源丰丰富目前地块块周边的的景观道道路、体体育中心心已落成成交付使使用，建建筑与景景观交融融，共同同成景。地块西侧侧的方山山风景规规划区是是最大的的景观资资源。方方山是南南京地区区著名的的休眠火火山，因因5000万年前前的火山山活动而而形成，拥有大大量的火火山地貌貌景观，其科考考价值和和旅游价价值早已已得到专专家的认认同，自自然景观观、人文文景观丰丰富。20005年77月，江江宁区对对方山风风景区进进行了整整体规划划，其中中最大的的亮点就就是利用用方山独独一无二二的火山山资源，打造国国内最具具特色的的火山公公园，同同时为进进一步丰丰富火山山公园的的观光、休闲度度假等功功能，还还增添了了定林寺寺修复、观景台台、接待待中心等等项目；定林寺寺塔，220055年4月月被南京京市民评评为“新金陵陵四十八八景”之一，将作为为南京城城市规划划的依据据。地块周边边的景观观资源较较好，并并随着方方山风景景区规划划的落实实将得到到进一步步提升，且具有有独一性性，可为为地块充充分利用用。二、土地地社会资资源评估估1、周边边住宅档档次评估估项目所在在的片区区尚处待待开发阶阶段，未未来发展展潜力较较大项目地块块位于科科学园方方山风景景规划区区东侧，目前周周边片区区尚处未未开发阶阶段，近近两年来来片区内内多块土土地挂牌牌出让，由于片片区内方方山风景景这些出出让地块块项目规规划容积积率都较较低，可可以预测测片区未未来将形形成低密密度住宅宅区。未来有加加州城660万平平米，罗罗托鲁拉拉20万万平米，以及未未来的其其他住宅宅项目。此外，科科学园区区西北角角紧邻东东山镇片片区，已已形成多多个住宅宅区，代代表项目目有武夷夷绿洲、莱茵东东郡、书书香名门门等，自自然环境境的优美美以及日日渐成熟熟的区域域配套吸吸引了不不少置业业者。2、周边边交通配配套区域内路路网体系系基本成成型，处处于逐步步完善过过程中，目前已已有三条条公交线线路通往往本地块块由于十运运会的临临近以及及科学园园对方山山风景区区规划的的落实，目前科科学园区区内连接接科学园园与江宁宁以及主主城的各各条道路路、包括括道路沿沿线的景景观都已已修缮完完成，路路况优良良。同时时天元大大道、二二环路与与宁杭高高速、宁宁溧高速速、机场场高速以以及长江江三桥形形成衔接接，对外外交通便便捷。目前区内内已有大大同线、大中线线与江宁宁的两个个主要商商贸点连连接，同同时还有有南金线线直接通通往南京京火车站站，与主主城区的的正常交交通方式式已形成成。3、周边边生活配配套区域内生生活配套套欠缺，未来规规划有待待改善这这一现状状科学园区区内的生生活配套套欠缺，各高校校以校园园后勤部部为主要要供应，目前日日常生活活需求的的满足需需依靠东东山镇老老城区周周边的各各项配套套。政府府对区域域后期规规划有医医疗用地地、商业业用地等等，但目目前还未未落实。此外，随着科科学园区区在建项项目的交交付，未未来配套套有望得得到完善善。4、周边边教科文文配套区域内高高校林立立，大学学城已初初具规模模，江宁宁体育中中心落成成并交付付使用，资源共共享区内内各项工工程处于于进一步步的规划划与建设设中围绕建成成一流生生态型高高校名城城为主、人文型型附属产产业为辅辅的文化化新城的的发展定定位，科科学园加加大基础础设施投投入，积积极打造造生态环环境优美美、人居居环境优优良、人人文环境境优越的的现代化化高教名名城。目目前，大大学集中中区共有有12所所公办高高校签订订正式入入驻协议议，已有有10所所高校在在科学园园“开花结结果”，今年年入驻学学生达88万人，学生消消费力非非常可观观。资源共享享区将建建成集文文化、娱娱乐、商商贸等于于一体，为教学学、生活活配套的的文化、商业设设施区，江宁体体育中心心就坐落落在其间间。资源源共享区区的三甲甲医院、游泳馆馆、商业业中心、文化中中心、星星级宾馆馆等十大大工程，正在进进一步的的规划与与建设中中，今年年将完成成对外招招商，部部分项目目开工建建设。 5、政府府规划影影响力度度评估在政府整整体规划划及政策策扶持下下，已形形成了高高科技产产业区、教育功功能区、方山旅旅游度假假区“一园三三区”的发展展格局在政府整整体规划划及政策策扶持下下，江宁宁科学园园已成为为江宁区区承接各各类资本本的又一一方热土土，形成成了“一园三三区”的发展展格局。高科技产产业区，吸引了了日立产产机、西西门子、罗孚等等高科技技先导型型企业，形成以以科技为为先导的的汽车及及配套、电子信信息、机机电一体体化的产产业。教育功能能区，引引入了东东南大学学、南京京航空航航天大学学、河海海大学、中国药药科大学学、南京京医科大大学、中中国传媒媒大学南南广学院院等155所知名名大学。江宁的的大学集集中区内内，如同同英国的的牛津郡郡、剑桥桥镇一样样，建筑筑风格各各异的各各个高校校也都经经过精心心布局，看似随随意实则则匠心独独运地融融入到商商业区和和社区之之中，被被称为“没有围围墙的大大学”。方山旅游游度假区区正以建建设中的的国家地地质公园园为龙头头，逐步步发展成成为科学学园集休休闲、旅旅游度假假为一体体的“后花园园”。三、文化化资源评评估方山景观观奇绝，定林寺寺斜塔巧巧夺天工工，历史史文化内内涵深远远在传统文文化中传传说先有有南京江江宁方山山、后有有南京。方山又又名天印印山，顶顶平似削削，方正正似印，是风水水吉祥命命运山，帝王之之气灼灼灼逼人。传说秦秦始皇灭灭六国，公元2210年年最后一一次南巡巡，浮江江而上南南京，为为方山王王气震撼撼；为破破金陵之之王气、凿断方方山地脉脉，引淮淮河污水水入城，归途中中却一病病不起、驾崩途途中，遭遭“破天天机”之之谴，南南京终究究成六朝朝古都，流芳百百世。方方山山上上，巨石石绕涧，景观奇奇绝，八八卦泉居居然不受受天旱的的影响，一年四四季、汨汨汨不断断。山上上更有始始建于六六朝的定定林寺，南朝名名刹，有有“北少少林、南南定林”之说，文艺评评论家刘刘勰的文心雕雕龙也也完成于于此。区域内内人文历历史积淀淀浓厚。四、评估估小结 地块远离离南京主主城区，位于江江宁科学学园内弘弘景大道道与格致致路交界界处的西西北侧，东临江江宁体育育中心，西依方方山风景景规划区区，景观观资源丰丰富，但但各类生生活配套套尚欠发发达，有有待项目目建成后后补充该该区域的的生活商商业娱乐乐配套的的空白； 区域内路路网体系系基本成成型，园园内大学学城已初初具规模模，各项项配套处处于进一一步的规规划与建建设中，片区社社会资源源丰富，消费资资源丰富富； 项目所在在的片区区即将开发发，依托托区域内内的多项项景观资资源，片片区未来来发展潜潜力较大大，从出出让土地地性质可可以预测测，片区区未来将将形成低低密度住住宅区容容量很大大，居民民消费能能力客观观。 项目的发发展应充充分挖掘掘区域的的历史文文化内涵涵、大学学城知识识氛围和和地脉价价值，但但同时也也应该看看到，项项目的启启动依托托项目所所在片区区整体价价值的提提升，因因此，在在运作过过程中，在与周周边商业业项目形形成竞争争的同时时，更应应注重实实现共赢赢和产品品的差异异化打造造。比如如科学园园地标建建筑等。项目周边边商业调调研分析析报告一、周边边竞争个个案分析析（一）、概况列列表1. 东东山镇片片区表1-11 东山镇镇片区商商业竞争争个案列列表楼盘名称称地址物业形态态总体量（万）商业体量量（万）主力经营营业态开盘时间间销售情况况售价（元/）金王府大街西路路与宁溧溧路东侧侧商业街4010休闲娱乐乐、餐饮饮20044年4月月一期95575000同曦鸣城城江宁开发发区胜太太东路88号购物中心心1212服饰、化化妆品、餐饮20033年3月月100-中国女人人街江宁区金金箔路1138号号购物中心心8.68.6餐饮、服服饰、电电器20022年100月100一楼1220000二楼80000三楼60000温州商业业街金箔路2229号号商业街2110服饰、百百货、餐餐饮20033、8月月一期20055、100二期一期1000-东山步行行街（二期）东山街东东路商业街0.50.5服饰、饰饰品20055年6月月-85000黄金海岸岸广场上元大街街与金箔箔路交界界处商业街116服饰、餐餐饮、娱娱乐休闲闲、超市市预计20005年年10月月-预计90000元元华意泰富富广场上元大街街与土山山路交界界处SHOPPPINNGMAALL82.9未定预计20005年年年底-未定注：除同同曦鸣城城、中国国女人街街已交付付业态确确定外，其余项项目的业业态均为为各项目目规划业业态。2. 科科学园片片区表1-22 科学园园片区商商业竞争争个案列列表楼盘名称称地址物业形态态总体量（万）商业体量量（万）主力经营营业态开盘时间间销售情况况售价（元元/）莱茵小镇镇天元东路路2288号商业街15.888服饰、餐餐饮、休休闲20044年111月-70000浙江商品品城（义乌商商品城）科学园天天元路专业市场场1510小商品批批发20044年5月月70一层81100二层65500三层49900街铺之王王科宁路1183号号沿街商铺铺2.62.6日用百货货等社区区配套商商业20055年3月月40%55000书香名门门天元路和和天印路路交汇处处沿街商铺铺110.5餐饮、休休闲娱乐乐20044年111月3070000市政天元元城成墟路228号沿街底商商401服饰、餐餐饮20044年初80%85000天印花园园五期成墟路2288号号沿街商铺铺-沿街3层层商业，部分44层，商商业暂不不对外出出售，打打算统一一经营科学园紧靠天景景山小区区沿街商铺铺33-20044年111月该项目只只租不售售，出租租率500租金：一一层0.7元二层0.5元三四层00.4元元武夷绿洲洲科学园天天元中路路沿街商铺铺70未定未定未定-预计均价价85000元风和日丽丽天元东路路5555号沿街商铺铺-0.8超市、其其余未定定未定-注：以上上各项目目除市政政天元城城、书香香名门外外，其余余各项目目的主力力经营业业态均为为规划业业态。（二）、竞争个个案优惠惠政策列列表表1-33 竞竞争个案案销售优优惠政策策一览表表楼盘名称称优惠措施施金王府无优惠中国女人人街目前租商商铺一年年，另外外送八个个月的租租期温州商业业街未开盘，未定黄金海岸岸广场未开盘，未定浙江商品品城（义义乌商品品城）前三年由由开发商商统一经经营，投投资回报报率为88，回回报款在在付款时时可以直直接扣除除街铺之王王一次性付付款988折，按按揭可申申请999折书香名门门一次性997折，还可以以再商量量市政天元元城无优惠科学园无优惠二、成墟墟路、天天印大道道商业现现状分析析（一）、业态比比例分析析1、成墟墟路表2-11：成墟墟路业态态分布表表行业商家数量量所占比例例典型店铺铺名称餐饮1131小型餐饮饮店五金1131-日用百货货26-文体用品品26-建安公司司13江宁万安安通信13中国移动动药店13-烟酒13-眼镜店13-停业411-合计35100-成墟路沿沿线商铺铺只有天天印花园园的沿街街商业供供应，主主要满足足业主的的消费需需求，为为业主生生活提供供方便，其现有有经营业业态也以以日常生生活必备备配套为为主，如如餐饮、五金。天印花园园对面22年前就就建设了了一排224间门门面房，据悉是是由江宁宁苗圃集集团开发发建设，留做集集团自营营，目前前正在等等待集团团内部改改制后对对商铺进进行具体体规划，但具体体时间、具体规规划业态态不确定定。2、天印印大道表2-22：天印印大道业业态分布布表行业商家数量量所占比例例典型店铺铺名称五金建材材1715-通信54中国移动动粮油店22-餐饮店2522小厨娘川川菜馆烟酒店76-休闲场所所65金耀龙休休闲中心心网吧54瑞龙网吧吧旅馆54%天印旅馆馆美容美发发54%发艺轩药店33%百信药店店音像店33超前音像像店棋牌室33天印棋牌牌室维修服务务中心22海尔服务务中心诊所22-超市11岗山超市市其他54摄影、浴浴室、干干洗空置1816-合计114100-天印大道道沿线商商品房开开发较早早，目前前已形成成一个大大型的生生活居住住区，因因此整条条街道沿沿线的商商业氛围围已基本本形成，整体业业态布局局以餐饮饮为主，由于区区域整体体以新开开发小区区为主，小型五五金店纷纷纷在此此立足，各类休休闲娱乐乐设施、基本生生活设施施也基本本配备齐齐全。（二）、租金水水平1、成墟墟路 表2-33 成墟墟路典型型个案租租金水平平一览表表：地址租赁合同同签订时时间面积（）价格（万万元/年年）单价（元元/天）经营类别别成墟路天天印花园园街铺20033年801.60.555建安公司司20044年8020.699餐饮、五五金20055年802.40.833餐饮、五五金天印花园园的沿街街商业220000年推出出市场，1、22层连卖卖，当时时售价335000元/平平方米，起步时时的租金金水平不不过0.5元/平方米米天，目目前该项项目的沿沿街商铺铺都达到到了0.83元元/平方方米的租租金水平平，且租租金水平平还出现现日益高高涨的苗苗头。目前，该该条街道道上的商商铺租赁赁水平主主要是00.699元/平平方米天，仅仅有1-2家220033年签订订租赁合合同的租租户享有有原有较较低的租租金，而而今年刚刚刚承租租的租户户所承担担的租金金已达到到0.883元/平方米米天。2、天印印大道表2-44 天印大大道各街街段售价价、租金金水平一一览表：区位售价租金水平平（元/天天）代表业态态天印大道道南段55000600000.6-0.77餐饮、休休闲场所所天印大道道中段56000633000.40.88网吧、餐餐饮天印大道道北段54000600000.8-1.33餐饮、烟烟酒表2-55 天印印大道典典型个案案租金水水平一览览表：地址面积（）价格（万万元/年年）单价（元元/天）代表业态态天印大道道南段2505.50.6餐饮天印大道道中段17250.8网吧天印大道道北段551.80.9五金天印大道道沿街的的南段商商铺主要要由2-3层连连家店形形式组成成，由于于商铺总总体面积积较大，使得单单位面积积的租金金较低，而天印印大道北北段的商商铺由于于面积较较南段要要小一些些，租金金主要集集中在00.9-1.00元/*天。（三）、出售方方式分析析目前区域域内的沿沿街商业业项目一一般采用用上下楼楼连卖或或连租的的形式（1-22层、11-3层层的沿街街商业，分割成成面积大大小均等等的各个个商铺，1-22层、11-3层层连卖或或连租），不会会采用单单层分割割出售、出租，项目周周边区域域的商业业中只有有即将推推出的风风和日丽丽会将33-4层层的商铺铺整体租租给某家家超市。三、东山山镇、科科学园片片区商铺铺购买者者分析1. 江宁宁商业的的准客户户为当地地人为主主根据调研研分析，可以看看出江宁宁商业的的准客户户主要来来源以江江宁本地地人为多多，占到到整个投投资者的的七成左左右；南南京的投投资者占占整体的的20；另外外还有较较少的外外地投资资者。2. 年龄龄主要集集中在330-440岁之之间根据统计计数据可可得，准准客户的的年龄主主要集中中在300-400岁之间间，而440岁以以上以及及30岁岁以下的的客户则则较少。3. 大多多数投资资者青睐睐20-50平平方米左左右的商商铺大多数投投资者青青睐200-500平方米米左右的的商铺，主要有有三个原原因：一一是由于于面积小小，总价价较低；二是小小面积商商铺适合合多种经经营；三三是便于于经营者者出租或或转售。4. 投资资者较为为青睐商商铺外街街投资者比比较青睐睐商铺的的外街，而对于于商铺的的内街以以及二楼楼的商业业的兴趣趣则较小小，究其其原因，多数人人认为内内街以及及二楼商商业人流流较少，除部分分业态如如休闲、餐饮之之外，其其他业态态后期经经营比较较困难。5. 755的购购买商铺铺目的为为投资根据了解解，购买买商铺者者当中有有75的目的的为投资资，购买买以后对对外出租租，而自自己不去去经营，这些人人当中多多数人也也透露自自己已经经在其他他地方多多次置业业；另外外约有225的的购买者者选择自自己经营营。6. 南京京的投资资者不选选择自己己经营通过对投投资者进进行交叉叉分析，可以发发现，南南京的投投资者都都为购买买商铺之之后进行行转租，没有人人选择自自己经营营；而江江宁当地地投资者者中购买买商铺之之后选择择自己经经营的比比例要多多一些，占约江江宁投资资者的四四成左右右，其余余打算多多为转租租。7. 投资资者看重重商业的的地段和和人气投资者主主要看重重商铺的的地段以以及周边边商业的的人气，而对商商铺的价价格的关关系程度度要次之之，认为为只要经经营状况况良好，价格高高一些无无关紧要要。8. 总价价不是投投资者的的重要原原因根据对周周边商业业的调研研以及对对经营者者的访谈谈，较多多投资者者的经济济实力比比较雄厚厚，多数数人可以以承受在在60000-770000元/平平方米的的选择的的单价，他们所所购买商商铺总价价多数在在1000万以上上。9. 20004年以以后，投投资者绝绝大多数数选择一一次性付付款20044年购买买商铺者者绝大多多数人选选择一次次性付款款，较少少人选择择分期付付款；而而之后选选择分期期付款者者渐多，但仍有有半数的的投资者者选择一一次性付付款。10. 经营营者收益益本项目周周边商铺铺多以一一、二层层连卖的的形式销销售，目目前市面面销售价价格在557000-62200元元/平方方米之间间，而对对外租金金水平在在2200-2880元/平米*年；而而承租者者目前所所想获取取的经营营纯收益益在1000-1150元元/平米米*年。项目定位位：明确项目目系统定定位，为为产品设设计与招招商经营营广告传传播销售售执行等等提供依依据。商业中心定位目标市场定位经营规模定位经营定位项目价格定位目标客户定位项目形象定位一、项目目市场定定位1. SWOOT分析析（1）优优势n 科学园第第一个大大型商业业项目，抢占了了市场空空白，地地理位置置位于园园区中央央和体育育中心邻邻近，易易引起客客户的关关注和到到达；n 规划先进进，业态态规划先先行、招招商先行行，项目目建筑规规划设计计符合经经营需要要。n 周边有88万学生生，可以以打造强强力的学学生消费费概念。n 建筑立面面设计运运用非常常时新的的造型元元素：动动态与表表皮处理理，视觉觉冲击力力非常强强，为大大学城知知识人士士所青睐睐。（2）劣劣势n 本项目周周边住宅宅区尚未未建成，人气很很淡，招招商经营营销售都都面临尴尴尬局面面。n 大学城是是否有88万学生生，值得得深究。（3）机机会n 科学园目目前尚未未有商业业中心出出现。n 本项目定定位为科科学园大大学城的的商业中中心，在在竞争对对手尚未未启动的的情况下下，竞争不不激烈。n 园区正在在进行居居住区的的开发，未来人人气可见见。（4）威威胁n 周边大学学学生数数目不多多，大学学城的建建设受到到宏观调调控，不不是重点点发展区区域。n 未来还有有商业项项目出现现，分流流客户群群体。n 大学城分分布较散散，前来来消费不不方便。2. 项目市市场定位位建议本项目根根据我司司市场调调研情况况、目前前大学城城商业现现状、以以及本项项目的实实际情况况,市场场定位为为：“大学城城商业中中心”一个集购购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮为一一体的大大学城专专属综合合商业中中心。3、市场场定位逻逻辑推理理 大学城学学生消费费力量大大。 未来居住住区人流流量大。 通过我司司的缜密密的市场场调研，市场有有这样的的需求； 目前科学学园没有有商业中中心。二、目标标客户定定位建议议商业地产产中目标标客户的的定位不不仅仅单单一的客客户群体体定位，而是包包含了目目标消费费群、目目标投资资小业主主、目标标经营商商户群体体三个群群体的综综合定位位。A、 目标消费费群；在对大学学城附近近的大量量消费群群体的消消费需求求、消费费层次、消费特特性、消消费文化化、消费费习惯、消费水水平以及及未来期期望各类类消费需需求做了了大量调调查，在在结合本本案的市市场综合合定位，本项目目的目标标消费群群为： 大学生以以及教师师 未来入住住的居民民其中学生生的消费费特点有有：月度交友友应酬884元、恋爱费费用799元、近近20学生该该2项目目费用超超过2000元，2的的学生该该2项目目费用超超过5000元。每学期消消费48819元元，超过过城镇居居民人均均年收入入84772元的的标准。吃喝、电电话费用用、网吧吧、电玩玩、kttv、美美容、sspa、健身、听演唱唱会、买买新专辑辑、旅游游、购书书、电子子产品消消费是大大学生的的消费主主力。未来入住住的居民民消费特特点：生鲜超市市、就近近的购物物、休闲闲、娱乐乐、餐饮饮等。B、 目标投资资小业主主；第一类：经济实实力雄厚厚，先富富起来的的人们，如： 拥有企业业的人士士； 拥有家族族生意。以物业业转手或或者出租租为获利利的投资资者； 经济相当当富裕，有丰富富积蓄，以投资资置业为为保值用用途的人人士； 企事业机机关的人人士；以上人士士都对投投资购房房有一定定经验，主观性性较强，消费心心态为旺旺铺一掷掷千金，故此类类客户更更看重位位置，对对购买预预算相对对较多，投资额额一般较较大。第二类：经济基基础扎实实，收入入丰厚，尤指专专业人士士，如： 大型企事事业单位位上班，年收入入在100万以上上的人士士； 中小企业业的业主主，有一一定实力力的个体体经营者者； 拥有较多多房产的的专业人人士，专专业投资资人员； 该类客客户对投投资回报报的金融融意识较较强，十十分关注注投资的的利益点点，对代代租约销销售有一一定的需需求，投投资房产产是他们们主要投投资方式式。第三类：一般投投资人，如：n 各单位的的生力军军，有一一定投资资意思，但是经经济实力力有限；n 有一定积积蓄无处处投资的的人员；该类人员员是本购购物中心心购买的的主要对对象；C、目标标经营商商户；东东山已经经经营成成功的商商家大学城的的原有经经营者南京看好好大学城城消费的的商户。三、 经营定位位A、 经营功能能定位；现代购物物中心功功能定位位：集“买、吃吃、玩”于一体体；购物中心心集“买、吃吃、玩”三种消消费功能能于一体体，而这这正是促促进消费费能力增增长的主主要方式式的集中中放映。但必须须承认的的是，“买、吃吃、玩”功能是是对购物物中心建建立的必必备要求求，购物物中心也也就需要要围绕这这三大功功能，确确立自己己差异性性的定位位，搞好好自己的的经营。为“买”，则需需要购物物中心拥拥有丰富富且有较较大市场场的商品品供应量量，这也也是百货货公司、超市、专卖店店纷纷进进入购物物中心的的内因；为“吃”，大多多数购物物中心都都引进了了知名的的餐馆和和快餐店店；为“玩”，购物物中心则则开辟了了电影院院、健身身场所、儿童乐乐园等等等为居民民、家庭庭服务所所需要的的休闲形形式。在在以消费费者为导导向的经经济形式式下，顾顾客可以以到任何何场所购购物，包包括百货货公司、超市、大卖场场，选择择空间很很大。而而购物中中心抓住住了“买、吃吃、玩”三位一一体，多多种消费费目的的的整合及及其相互互之间的的相互促促进，也也就很自自然地吸吸引了基基于不同同目的的的大量客客流。这这也是购购物中心心与传统统商场的的最大区区别，购购物中心心已不可可能以传传统单一一的购物物功能满满足消费费群、客客户群的的需要。在购物中中心的特特定客层层中，主主力客层层大多数数为家庭庭式的购购买，因因此提供供全方位位商品以以满足家家庭需求求为购物物中心的的主要功功能。购购物中心心的服务务重点在在于商品品用途上上的定位位，购物物中心依依服务客客层定位位及按客客层需求求作商品品安排，当然必必须依据据需求量量、商圈圈内的竞竞争态势势作全方方位的思思考，以以整合服服务功能能。但由由于消费费需求随随经济环环境的变变化而变变化，因因此在具具体管理理上要降降低食品品类服务务，增加加文艺、休闲、娱乐相相关产品品。因此此购物中中心的规规划者必必须充分分掌握商商圈内的的客层性性，定位位好服务务商品。在商品品组合与与商品设设计环节节，购物物中心应应重视垂垂直的商商品需求求规划，例如衬衬衫与领领带、运运动服装装和运动动鞋等。在促销销过程中中结合规规划商品品形成互互补功能能，并结结合折扣扣、赠送送等促销销方式产产生良好好的促销销成果。B、 经营特色色定位；本购物中中心的经经营主题题特色定定位主要要把握两两点：主主题突出出（大学学城商业业中心）、结构构合理（划分合合理）。购物中心心的经营营主题特特色定位位一般有有大众化化定位和和特色化化定位两两种方法法。大众化定定位法适合购物物中心所所在地有有足够消消费群、没有激激烈竞争争，采用用该定位位方式可可以取得得稳定收收益，市市场风险险小。特色化定定位法主要表现现在两个个方面，一是商商场特色色主题，二是特特色服务务。该定定位方式式市场风风险较大大，但一一旦成功功，较易易形成品品牌。发发展购物物中心要要强调科科技和文文化含量量，尤其其是具有有地方特特色的文文化含量量。每一一个城市市的购物物中心应应具有自自己独一一无二的的特色，有了特特色才具具有不可可替代性性，从而而具有竞竞争力，这个就就是本购购物中心心采取的的方法。C、 经营方式式定位；购物中心心经营方方式的确确主要取取决于投投资商实实力、经经营目标标及承受受风险能能力等因因素。购物中心心的经营营方式与与住宅有有巨大的的差别，常用的的有以下下几种：自营、统一招招租、委委托管理理公司进进行经营营管理、多种形形式组合合的租赁赁、店中中店、售后包包租等第一种经经营方式式：自营营场内商铺铺既不出出售也不不出租，完全由由购物中中心开发发商自己己经营管管理。购销：自自行进货货，自行行销售，自担经经营风险险；保底抽佣佣：将场场内一定定面积的的铺位或或专柜交交由实际际家用经经营，按按该铺位位或专柜柜销售额额的一定定比例定定期抽取取佣金，同时双双方约定定最低销销售保底底额，当当销售额额低于该该保底额额时，购购物中心心仍按保保底额的的一定比比例抽取取佣金。纯分成：将场内内一定面面积的铺铺位或专专柜交由由实际用用家经营营，按该该铺位或或专柜销销售额的的一定比比例定期期抽取佣佣金，双双方不约约定最低低销售保保底额，共同经经营，共共同承担担风险。第二种经经营方式式：委托托管理公公司进行行经营管管理场内商铺铺既不出出租，也也不出售售，交由由专业管管理公司司进行经经营管理理。双方方约定一一定的最最低经营营保底额额，当经经营额低低于该保保底额，购物中中心仍按按照保底底额的一一定比例例抽取佣佣金；当当经营额额高于该该保底额额，超出出部分则则由双方方按约定定的比例例分成。第三种经经营方式式：统一一招租将场内铺铺位或专专柜统一一出租与与实际用用家，购购物中心心获取租租金收益益，铺位位或专柜柜的实际际用家负负责经营营，获取取经营收收益，承承担经营营风险。第四种经经营方式式：部分分经营租租赁加部部分出售售该种经营营方式是是指将购购物中心心内一定定面积的的商铺用用于出售售、一部部分面积积的商铺铺用于出出租，也也有可能能余留一一部分面面积的商商铺进行行自身经经营。这这种经营营方式有有利于购购物中心心的整体体运作。第五种经经营方式式：店中中店“店中店店”是一种种高档的的档位出出租形式式，与档档位出租租的差异异在于档档位是全全开放式式，而店店中店是是在一个个大的商商业空间间中划分分出一个个个小的的、独立立的、封封闭型的的、集中中的单位位空间。店中店店通过租租赁合约约确立租租赁关系系。店中中店以面面积计算算租金，可获得得加倍的的租金收收益。在在商铺出出售时，为追求求效益最最大化，也可以以采用该该方法，但缺陷陷是物业业管理、商场维维护的难难度很高高。店中店多多用于开开设专卖卖店，分分部分招招商两种种。第六种经经营方式式：售后后包租是指购物物中心开开发商以以在一定定的期限限内承租租或者代代为出租租买受人人所购该该企业商商铺的方方式销售售商品房房的行为为，即购购物中心心开发商商将商场场内的商商铺分割割成多个个独立产产权的销销售单元元进行出出售，并并向消费费者提供供一定的的投资回回报承诺诺。“售后包包租”有多种种形式，包括“返租回回报”，“带租约约销售”，“利润共共享”，“保底分分红”等，但但是万变变不离其其宗，总总归是以以“先销售售后承租租”，同时时给予一一定比例例的租金金回报的的方式吸吸引买家家入场。售后包租租对于开开发商而而言，能能够快速速回笼资资金，获获得利益益；对于于投资者者而言，包租期期能够获获得稳定定的收益益，而且且包租期期越长风风险越小小，因为为几乎没没有在在在包租期期间就还还不起按按揭的客客户，甚甚至出现现只要缴缴纳一次次首付款款就不需需要付款款的现象象。本购物中中心采取取的是：带租约约销售（3年），每年总总房款77的租租金，然然后有商商业管理理公司统统一经营营、统一一招租。D、 经营业态态定位；突出学生生消费特特点、居居民就近近消费特特点一层：规划业态态：精品品门面店店、化妆妆品、眼眼镜店、书店、服装、饰品、餐饮、西点；设计特色色：同其其它购物物中心一一样，一一楼是高高人流，也是高高利润产产品；业态背景景：突出出大学生生和居民民的消费费习惯。经营亮点点：适合合年轻人人；主力商家家：东山山步行街街、大街街东路的的商家。 二层规划业态态：体育育用品、文具、音乐、餐饮、超市主主力店设计特色色：色彩彩炫目业态背景景：运动动、餐饮饮。经营亮点点：时尚尚产品展展示，前前卫服饰饰舞台主力商家家：三层：规划业态态：不夜夜城、便便利店、网吧、电玩、美容、spaa、健身身、kttv、影影视吧、设计特色色：活力力无限，单独出出入，四四部电梯梯。业态背景景：大学学生夜间间消费为为主、居居民夜间间消费为为辅。经营亮点点：通宵宵玩乐，通宵hhapppy。主力商家家：四、 经营规模模定位购物中心心的经营营规模定定位是确确定其功功能、业业态后进进行，总总体来说说，购物物中心的的规模定定位的关关键是商商圈消费费情况，在确定定商圈消消费情况况、小业业主需求求、经营营者需求求以后确确定其规规模，本本项目总总体规模模已经形形成，无无法改变变，只能能对其内内部进行行适当分分割，也也适应购购买者和和经营者者的需求求。 面积积分割商业场所所的商铺铺如何分分割，对对其今后后的销售售和经营营能否成成功有着着非常重重要的影影响，本本项目的的建议：投资性性产品：面积划划分尽量量的小，保持较较低总价价；为了了达到商商铺分割割的有效效、合理理，必须须遵循一一定的原原则进行行,l 主题的原原则商铺的分分割，必必须遵循循主题的的原则：即结合合商铺推推广的主主题功能能来进行行分割；不同性性质的商商业种类类，对分分割有不不同的要要求，这这是前提提；因此此，商业业项目的的商业主主题定位位是必须须考虑的的内容。l 人性化的的原则商铺的分分割，必必须遵循循人性化化的原则则；也就就是说，分割出出的商铺铺，要符符合业主主经营、使用的的要求。分割出出的道路路，要符符合消费费者的购购物习惯惯、购物物心理和和走路习习惯。这这句话包包含两层层意思：第一，所有人人性化所所要求的的人流通通路设计计必须要要有；第第二，所所有不符符合人性性化所要要求的人人流通路路设计必必须去除除。这两两点对于于商铺的的销售有有非常重重要的意意义。l 科学利用用的原则则商铺的分分割，必必须遵循循科学利利用的原原则。即即在满足足消防要要求的前前提下，尽可能能的充分分利用有有效空间间面积，所有可可有可无无的空余余面积都都应该利利用起来来作为商商铺，尽尽量减少少和压缩缩辅助功功能区的的面积。这是提提高使用用率，降降低公摊摊比例的的唯一有有效途径径。辅助功能能区，是是指在商商业场所所中那些些必须具具备，而而又不能能用来当当作商铺铺销售创创造利润润的面积积。例如如楼梯、道路、厕所、休闲空空地、设设备间、绿化、停车场场都属于于辅助功功能区范范围。通过前期期对江宁宁商业市市场的调调研，我我们得出出的结论论就是面面积在550880平方方米之间间的商铺铺处于最最易去化化的面积积区间，因此本本项目面面积划分分上建议议：30平方方米以下下占500、33050平方方米占总总项目的的30左右，501000平方方米以左左右在110左左右；1100平平方米以以上占110%左左右；但但是这里里也存在在做投资资性产品品和非投投资性产产品的区区别，所所以在以以后的实实际操作作过程中中就实际际情况进进行适当当的调整整。五、 项目形象象定位项目的形形象定位位，实际际上是主主体风格格的定位位及经营营管理企企业品牌牌的定位位。就像像品牌会会给企业业带来附附件值一一样，商商业项目目的形象象也会给给本项目目的经营营者代理理附加值值。从国内知知名商业业地产项项目成功功经验来来看，一一个准确确的市场场定位是是他们共共同点。例如：广州的的天河城城，其形形象定位位为广州州时尚消消费中心心，世贸贸新天地地为广州州白领消消费天地地，准确确的形象象定位可可以本项项目代理理大量客客流。本项目的的形象定定位为：视觉冲冲击力极极为强烈烈的大学学城商业业中心，具体视视觉表现现部分以以后提交交。依据视觉觉感染力力冲击力力概念力力的高低低排列如如下：六、 项目价格格定位1、影响响价格的的相关因因素 价格与物物业品质质、目标标客户、市场状状况等各各方面都都有着密密切的关关系，本本项目在在定价时时候应考考虑如下下价格要要素： 整体经济济环境及及周边市市场价格格； 市场供求求状况；物业自自身的客客观条件件，如：地理位位置、质质数、建建筑进度度等； 目标客户户的价格格接受程程度和价价格取向向； 宣传推关关是否有有效；2、价格格定位A、 本案价格格推算； 价格制制定的是是否合理理，始终终是影响响买家作作出选择择的关键键所在，价格制制定是否否成功是是为了区区分同区区、同竞竞争产品品、形成成差异化化，从而而达到收收益最大大化。本本项目目目前在销销售的项项目仅仅仅有苹果果都市，从市场场比较法法确定本本案价格格。市场比较较法； 估价价思路：市场比较较法的核核心是运运用相类类似的项项目作为为样本，通过对对影响房房地产价价格因素素的分析析及修正正，从而而得到评评估项目目最可能能实现的的合理价价格。 样本本选取：样本必须须具有参参照意义义，否则则将影响响价格的的准确性性。我公公司在实实践中总总结出以以下样本本选取原原则：相近原则则，相近近地段会会有更多多的相近近因素成功原则则，只有有成功的的楼盘才才具有参参考意义义功能原则则，样本本楼盘必必须具有有相同的的功能定定位在以上原原则的指指导下，我们调调查了区区域内与与本案可可比之商商业项目目，选取取了其中中具有参参考价值值的个案案作为本本案的比比较对象象。综合考虑虑各方面面因素，我们选选择了苹苹果都市市为参照物物； 具体看看如下比比较：比较内容容权重苹果都市市本案综合区域位置置50%10.50.50.5=0.25项目规划划25%11.50.2551.5=0.225商业形态态10%11.50.11.55=0.115项目规模模10%11.50.11.5=0.115建筑外观观5%11.50.0550.15=0.0755合 计100%-0.8775本案价格格推算：本案底价价=苹果都都市底价价50000元/平方米米0.8875= 43375元元/平方方米本案售价价（底底价5500）1.224=660455元/平平方米因此，本本公司建建议项目目的整体体销售均均价定为为60445元/平方米米,带33年8返租。B、 楼层定价价指导原原则； 项目目的楼层层差价主主要通过过层差、位置差差、出入入口影响响差、临临街影响响深度差差、临街街面宽差差、临空空面积差差等来体体现。结结合本项项目的实实际情况况按照下下表说明明：楼层实用率楼层系数数系数说明明一层581根据一般般商业地地产12层系系数（00.499-0.7）二层5807根据一般般商业地地产12层系系数（0.49-0.77）三层5806无产品设计计：提供项目目具体的的从建筑筑到景观观到业态态划分等等的全套套产品建建议。商业地产产的规划划设计包包括平面面设计、立面设设计、配配套设计计、休闲闲小品设设计、公公共空间间设计、消防设设计等几几大大层层面。产产品规划划的质量量将直接接影响消消费者的的购买欲欲望、消消费时的的舒服程程度、安安全程度度等，所所有在产产品规划划时，一一定要充充分了解解消费者者购买习习惯、购购买心理理、购买买水准、购买行行为等，本篇将将从购物物中心的的各个层层面进行行设计提提示，使使产品设设计时出出现的问问题出现现在最少少称度。体系一、平面设设计平面设计计的内容容是确定定承租户户单元的的布局和和面积大大小，为为所有承承租户提提供一个个互利互互惠的机机会，最最大限度度为每个个承租户户带来穿穿行人流流，提供供最多的的购物机机会。必须有足足够大的的中庭设设计，用用于商品品展示。此外，中中庭还有有组织平平面的作作用，使使购物广广场空间间得以融融会贯通通，产生生强烈的的空间对对比效果果，这既既为商家家创造出出一种共共荣共生生的环境境，也使使顾客获获得了一一个带有有自然光光的休闲闲空间，满足顾顾客对休休闲功能能的要求求。交通组织织设计交通组织织设计方方案要考考虑商业业业态的的总体平平衡，使使通过所所有承租租户的人人流通行行量达到到最大，达到商商业地产产项目的的整体人人气平衡衡。在规划设设计上常常用手法法有：以主力店店或者主主力商家家引导人人流一般将主主力店的的出入口口安排在在动线终终端，尽尽可能的的延长商商业地产产项目的的人流通通过线； 以局部的的造景、中厅引引导人流流 序列的高高潮，这这里人流流集中，流量大大，最有有可能鼓鼓励层间间运动。 以餐饮休休闲娱乐乐区引导导人流 出入口数数量和位位置的设设置调节节人流量量均衡；无障碍设设计 商业地产产项目要要为轮椅椅使用残残疾人提提供使用用的便利利设施，比如自自动步道道的运用用，平进进平出出出入口、自动门门、有高高差处设设坡道、残疾人人专用电电梯、专专用厕所所、专用用停车位位等。配套设计计商业地产产项目必必须要有有一定数数量的配配套，以以满足消消费需求求。这些些配套包包括银行行、停车车场、工工作间、卫生间间等。停车场设设计要配备足足够的车车位，方方便自驾驾车消费费者，因因为这些些消费者者的消费费力不容容小觑。银行设计计一般在项项目的底底层，较较偏僻的的铺们可可设置11-2家家银行，每层还还要设11-2台台自动提提款机，以刺激激消费。储物区设设计对于主为为店、大大型百货货、超市市，要考考虑到他他们的实实际情况况，设立立仓储区区，方便便货物送送达。卫生间人人性化设设计每一层要要有足够够大的卫卫生间，卫生间间的设计计要人性性化，比比如，大大型商业业地产项项目应适适当增加加女厕厕厕位、设设置婴儿儿床等。
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