最新整理租赁合同违约和损害赔偿方面的法律风险x

编号本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载最新整理租赁合同违约和损害赔偿方面的法律风险.docx甲方：乙方：日期：说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。! I租赁合同违约和损害赔偿方面的法律风险违约行为是合同法律风险最主要的体现方式。一方当事人有违约行为，会给另一方当事 人带来履行合同的不便，也会造成另一方当事人的经济损失。违约行为除了通过合同条 款加以事先规制之外，更主要是通过损害赔偿的方式进行弥补，让守约方获得相应的 利益以弥补受到的损失，不能让违约方因为违约行为而获得利益，因此需要对违约和损 害赔偿进行简单的介绍。1、违约的条件。违约的条件比较简单，就是合同的一方或者双方当事人不履行法律规定或者合同约定的 义务，或者履行合同义务不符合法律规定或者合同约定的情形。与侵权行为不同的是，违约行为不需要考虑当事人是不是在主观上具有过错，究竟是故意还是过失；只要在客观上有违反合同的行为，即可以认为产生了违约。具体到租赁合 同，出租人方面主要的违约形式有：不在规定时间内提供租赁房屋、提供租赁房屋的 条件与合同约定不一致、未办理租赁合同登记备案手续、未对房屋正常使用的损害提供 维修服务、擅自将巳经租赁的房屋再租给其他人等等；承租人方面主要的违约行为有：不按照约定的时间和数量支付租金、押金或者保证 金等财物、不按照合同约定的用途使用租赁房屋、未经出租人许可擅自将房屋转租给第 三人、合同到期后拒不按照约定将房屋交换出租人等。2、违约损害赔偿的方式。违约后一般可以采取的损害赔偿的方式主要有下列几种。(1) 实际履行、继续履行。也就是违约方在客观上仍然存在继续履行合同的条件、守约方也愿意要求违约方继续履行合同，直至将合同按照约定全部履行完毕为止。相比较其他违约损害赔偿的方式而言，实际履行的成本较少，法律依据也比较明确，较 少发生争议的几率，所以在实践中发生违约损害赔偿案件，法院也会要求当事人首先采 取实际履行的方式承担违约责任。(2) 采取补救措施、恢复原状。具体到租赁合同来说，可以要求出租人尽快将房屋存在的缺陷修复、将原先巳经中断的水电煤供应恢复、通过自购建材将房屋巳经受 到毁损的部分尽快恢复原状；可以要求承租人另行寻找租赁房屋、继续经营以减少实 际损失、适当减少房屋租金，等等。采取补救措施主要是为了采取措施防止损失的不恰 当扩大。(3) 赔偿损失。这是最常见的违约损害赔偿方式。主要有： 违约金。根据双方在合同中约定的如发生违约情形，违约方需要向守约方承担一定 的金钱赔偿。违约金只有双方在合同中约定才能要求赔偿。违约金兼有补偿实际损失和 惩罚违约行为的双重届性；如果当事人约定了违约金，但数额不足以赔偿实际损失的， 在支付违约金之后还应当赔偿实际损失；如果当事人并没有因为违约行为受到损失，但 约定了违约金的，也应该承担违约金。违约金约定的数 额过高或者过低的，在诉至法院 后可以请求法院予以适当调高或者调低。违约金 过高予以调低的，一般认为最高数额应 为实际损失的30% 实际损失。包括直接损失和间接损失两部分。直接损失是指由于对方的违约行为导致当事人现有财产的减损灭失和支付费用的增加。例如：因承租人不恰当使用房屋导致房屋结构发生变形，出租人紧急聘请工人对房屋进行维修加固，但只修复了 一部分，还有一部分无法修复。在这里，房屋结构无法修复的部分就是出租人现有财产 的减损灭失；该修理费根据法律应由承租人负担，出租人垫付的修理人工费就是支付费 用的增加。直接损失是现实的财产损失，一般是比较容易确定的。间接损失则比较难以理解，它是指合同在全面和适当履行之后可以实现和取得的财产利益。一般来说，间接 损失一般是指可得利益的损失，或者说是利润的损失。比如说，承租人获得租赁房屋后经出租人许可乂转租他人，承租人因此而获得的利益即为可得利益。如果发生损失，则为间接损失。根据合同法第一白一 十三条的规定，间接损失的赔偿不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见 到的因违反合同可能造成的损失。这些规定比较疑难，大家只要知 道要赔偿间接损失或 者可得利益损失这些概念就可以了。 约定赔偿计算方式。这乂是合同法赋予我们的强大武器。由于损害赔偿的计算方法是一件较为复杂的事，如果双方当事人能够在合同中事先对可能发生的违约行为作一 大概的估计，并对违约赔偿计算方式作一较为详细和明确的约定，则在事后进行损害赔偿工作时无疑具有相当的便利性。 采取措施防止损失扩大的合理费用。在违约行为发生后，双方均应当采取适当措施方 式防止损失的扩大。一方或者双方不采取适当措施导致损失扩大的，对于损失扩大的部分， 当事人无权要求损害赔偿。对于采取措施防止损失扩大而支出的合理费用，可以由违约方 承担。