上海市永银大厦投资咨询报告_27

上海海市永银银大厦 投资咨咨询报告告 二二八八年四月月目 录1.1 前言 31.2 概要 41.3 项目经济济技术指指标 51.4 项目基地地区位概概况 71.5 项目区域域业态交交通规划划 81.6 项目市场场环境分分析 92.1项项目SWWOT分分析 221 2.22投资价价值估算算 231.1 前言本投资咨咨询报告告旨在对对上海市市永银大大厦的市市场价值值、未来来升值潜潜力方面面进行客客观分析析，评估估方式采采用收益益法结合合市场比比较法分分别进行行评估，此此项研究究中所使使用的数数值不是是在已知知或确保保的环境境下的数数值，而而是在邦邦迪投资资策划（深深圳）有有限公司司通过现现场考察察、实地地走访调调研所得的最佳佳判断预预测所得得，秉承承最大的的诚意，尽尽可能建建立在事事实数据据上，并并采用邦邦迪认为为最可行行的资料料。然而而，邦迪迪公司不不为提供供这些建建议、观观点、判判断和信信息，或或者其中中可能产产生的任任何误差差、遗漏漏担负法法律责任任。此项研究究仅限于于客户在在某段时时间内作作参考使使用。所所有对未未来效益益、成本本和回报报的预估估都取决决于未来来市场因因素。 11.2 概要要 上海永永银大厦厦以下下简称“项目”1. 项项目位于于上海市市卢湾区区淮海中中路商业业中心区区，毗邻邻南京东东路、人人民广场场。地理理环境优优越。2. 项目是以以现代代设计概概念为为理念，由由加拿大大著名建建筑师精精心设计计，永银银大厦外外观极富富现代气气息的建建筑。3. 项目是一一幢集办办公、公公寓、商商业、服服务为一一体的高高级多功功能商业业商务、服务楼楼宇。4. 项目由由一幢330层的的酒店公公寓、一一幢188层办公公楼组成成，楼下下15层为为商业裙裙楼。永银大厦项目照片片：1.3 项目经经济技术术指标 序号事项经济指标标1项目位置置上海市卢卢湾区西西藏南路路2188号2土地使用用情况综合用地地3土地面积积75666平方米米4总建筑面面积720000平方方米5酒店公寓寓楼层：228层建筑面积积：3110000平方米米6办公楼楼层：118层建筑面积积：1227200平方米米7商业裙楼楼楼层：11层5层建筑面积积：1990077平方米米8地下车位位120个个1.4项项目基地地区位概概况卢湾区1 卢湾区位于上海市中心，全区面积8.05平方公里，其中陆地面积7.55平方公里，水域面积0.50平方公里。区界北至延安中路、金陵西路，与黄浦区、静安区交界；东至西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路、江边路，与黄浦区接壤；西至陕西南路、瑞金南路，与静安区、徐汇区为邻；南至黄浦江河道中心线，与浦东新区相望。2 卢湾区第三产业比较发达。2001年建成的新天地休闲娱乐区域，将传统与现代、中国与西洋、商业与文化交融在一起，成为引领时尚休闲的标志性场所。一年一度的玫瑰婚典得到了广大市民的认可，取得了良好的市场效应，已经成为上海旅游节的传统特色项目之一。3 卢湾区是上海最能体现东西方文化相融、交流的区域之一。4 淮海中路是上海文化底蕴深厚，以时尚高雅而著称的一条商业街，打浦桥是近年崛起的集商业、餐饮、娱乐、康健为一体的新型商业圈。既有象巴黎春天、 伊势丹等国际著名的高级百货店，又有连卡佛、迪生等著名的高级时装店、专卖店，还有贴近居民的便利店、购物中心、超级市场，及体现都市休闲消费特征的娱乐、酒吧、咖啡馆、西餐厅等。淮海中路商业街的东段（重庆路至西藏路口）作为上海四大中心商务区之一，以 86万平方米的高级商务楼为载体，引进了几十家世界500强企业，如IBM、杜邦、拜耳、思科、宝洁、辉瑞、麦当劳等，和近2000家国际国内著名的公司。区内拥有星级宾馆9家，并以其完善的设施、精心的服务吸引中外宾客。其中新锦江大酒店、锦江宾馆、花园饭店等五星级宾馆3家，占全市五星级宾馆总数的22%。永银大厦淮海中路商圈1.5项项目区域域业态及主主要交通通规划 1.未来33年淮海海路上将将形成四四大商圈圈淮海中路路今后将将打造出出四个地地标特色色商圈。并且充充分利用用各条支支马路，将将原先的的“条状状”商业业街变成成“块状状”商业业街区，已已成为上上海最时时尚场所所之一的的新天地地区域也也首次被被列入其其中，今今后将通通过支马马路“互互动区”与与淮海中中路连成成一个整整体。这四大地地标特色色商圈分分别是从从陕西南南路到瑞瑞金路的的“百年年经典商商圈”、从瑞金金路到重重庆路的的“活力力创新商商圈”、从重庆庆路到西西藏路的的“高雅雅精美商商圈”以以及新天天地的“时时尚互动动商圈”。不同的的商圈具具有不同同建筑风风貌、人人文景观观、街区区格调和和店铺群群落，但但又均以以国际时时尚为主主线，力力图形成成东西互互动、街街区互动动、全线线互动的的格局。这这四大特特色商圈圈中，新新天地被被首次纳纳入淮海海中路商商业机构构的调整整计划中中。卢湾湾区将通通过重点点调整马马当路、嵩山路路等淮海海路沿线线支马路路的商业业结构，在在这些支支马路上上建立起起“互动动区域”，使使淮海中中路和新新天地这这两大商商业“热热地”连连成一体体。其中中，位于于嵩山路路的卢湾湾职业教教育中心心计划打打造成能能容纳餐餐饮娱乐乐的高档档零售商商圈，同同时吸引引太平桥桥新天地地的商务务人群和和淮海路路上的购购物人群群，华狮狮广场、金钟广广场内的的业态也也将有一一定程度度的调整整。陆家嘴南京西路虹 桥淮海中路徐家汇虹桥机场 2.上海海地铁112号线线将在220122年全面面通车上海轨道道交通指指挥部44月155日宣布布，上海海地铁122号线工工程可行行性报告告已经国国家核准准，年内内将启动动前期工工程建设设，计划划于20012年年基本建建成。 轨交122号线是是上海城城市轨交交网中贯贯穿西部部与东北北部的直直径线，西西起闵行行区七莘莘路站，经经徐汇区区、卢湾湾区、静静安区、闸北区区、虹口口区、杨杨浦区、浦东新新区，东东至浦东东新区上上川路站站，共穿穿越8个个行政区区，全线线长399.5公公里，设设有322座地下下车站，并并设中春春路和金金桥两个个停车场场。122号线全全线与上上海轨交交基本网网络中的的1、111、77、4、9、110、22、8、6号线线等9条条线路相相交，共共形成114个换换乘车站站，其中中陕西南南路、南南京西路路、汉中中路为三三线换乘乘枢纽站站。 1.6项项目市场场环境分分析 1.6.1区域域商圈划划分1.5范围圈 周遍近期期3个月月物业租售售情况调查查： 写 字 楼楼序号物业名称称物业类型型平均租金金价格单位：元元/平方方米/月月零售市场场均价备注1兰生大厦厦写字楼210元元289338元/甲级写字字楼2金钟广场场写字楼210元元342331元/甲级写字字楼3上海广场场写字楼195元元290556元/甲级写字字楼4淮海国际际广场写字楼240元元-3000元372559元/涉外5柳林大厦厦写字楼150元元294774元/涉外6瑞安大厦厦写字楼330元元414999元/涉外7大上海时时代广场场写字楼300元元278668元/涉外8香港新世世界大厦厦写字楼270元元329119元/涉外9香港广场场写字楼210元元515333元/涉外11企业天地地写字楼270元元-3775元342000元/涉外12永银大厦厦写字楼137元元340000元/涉外 酒酒店式服服务公寓寓序号物业名称称物业类型型零售挂牌牌均价备注12淮海晶华华公寓酒店公寓寓425668元/景观房售售价6万万/平方方米13华府天地地酒店式公公寓992996元/14上海盛揭揭公寓酒店公寓寓449449元/15经伟公寓寓酒店公寓寓2673358元元/16香港广场场酒店公公寓酒店公寓寓515333元/17翠湖天地地御苑高档住宅宅483881元/高层售价价6万/平方米米18淡水湾花花园高档公寓寓413000元/19永银大厦厦高档公寓寓350445元/1.6.2项目目周边商商铺租金金调查1.永银银大厦周周遍的商商铺主要要以西藏藏中路，柳柳林路，崇崇德路为为主；2.周遍遍商铺商商铺档次次不高，主主要以低低档生活活消费品品为住；3.商铺铺租金不不高；4.专业业主题商场场铺位租租金为：18333元/平方米米/月25500元元/平方方米/月月；5.商铺铺租金年年涨幅为为5%；6.商铺铺空置率率为+20%； 西藏藏中路 柳林路路 崇德德路1.6.3 淮淮海中路路板块近近期存量量房交易易价格走走势分析析淮海晶华华二手房房房价走走势分析析报告调研日期期：20008-04-10 淮淮海晶华华，位于于桃源路路1111弄，紧紧邻永银银大厦 3月份份，淮海海晶华苑苑 的二二手房房房价呈大大幅上涨涨趋势，本本月的二二手房均均价为4423773/平平米，比比上月3353336/平平米，上上涨了约约70337/平平米，涨涨幅为119.991%。 淮海海晶华苑苑 本月月的挂牌牌价在3338998-5508447/平平米，上上月的挂挂牌价为为326641-424403/平米。淮海海晶华苑苑 二手房房房价详详细走势势如下图图：各种物业业类型房房价走势势情况 20077年100月20077年111月20077年122月20088年011月20088年022月20088年033月小区挂牌牌量走势势情况 淮淮海晶华华苑 所所在的淮淮海中路路板块 3月份份二手房房均价比比上月增增长了22.322%；所所在的卢卢湾区 3月份份相增长长了3.18%； 板块和区区域房价价走势情情况 20077年100月20077年111月20077年122月20088年011月20088年022月20088年033月淮海晶华华苑346222/431996/425446/425668/353336/423773/淮海中路路板块287110/310116/333442/33599/7329119/336883/卢湾区220886/235009/251998/254773/251115/259114/华府天地地房价走走势分析析报告调研日期期：20008-04-10 华华府天地地，位于于马当路路2222号（兴兴业路口口），属属于卢湾湾区的淮海中中路板块块。 33月份，华府天地 的二手房房价呈大幅上涨趋势，本月的二手房均价为112547/平米，比上月106641/平米，上涨了约5906/平米，涨幅为5.54%。 华府天地 本月的挂牌价在90037-126812/平米，上月的挂牌价为85312-126812/平米。华府天地 二手房房价详细走势如下图：各种物业业类型房房价走势势情况 20077年100月20077年111月20077年122月20088年011月20088年022月20088年033月914772/1025539/1078808/1053333/1066641/1125547/ 华府天天地 所所在的淮淮海中路路板块 3月份份二手房房均价为为336683/平米相相比上月月的3229199/平米米增长了了2.332%；所在的的卢湾区区 3月月份二手手房均价价为2559144/平米米相比上上月的2251115/平平米增长长了3.18%； 板块和区区域房价价走势情情况 20077年100月20077年111月20077年122月20088年011月20088年022月20088年033月华府天地地914772/1025539/1078808/1053333/1066641元元/1125547/淮海中路路板块287110/310116/333442/335997/329119/336883/卢湾区220886/235009/251998/254773/251115/259114/翠湖天地地(御苑苑/雅苑苑)二手手房房价价走势分分析调研日期期：20008-04-10翠湖天地地(御苑苑/雅苑苑)，位位于济南南路1668弄,1177街坊，属属于卢湾湾区的淮海中中路板块块。 33月份，翠湖天地(御苑/雅苑) 的二手房房价呈下跌趋势，本月的二手房均价为55715/平米，比上月55948/平米，下跌了约233/平米，跌幅为0.42%。 翠湖天地(御苑/雅苑) 本月的挂牌价在44572-66858/平米，上月的挂牌价为44758-67137/平米。翠湖天地(御苑/雅苑) 二手房房价详细走势如下图：各种物业业类型房房价走势势情况 20077年100月20077年111月20077年122月20088年011月20088年022月20088年033月普通住宅宅452667/506662/544221/844666/559448/557115/别墅405779/405779/405779/405779/405779/405779/ 翠翠湖天地地(御苑苑/雅苑苑) 所所在的淮淮海中路路板块 3月份份二手房房均价为为336683/平米相相比上月月的3229199/平米米增长了了2.332%；所在的的卢湾区区 3月月份二手手房均价价为2559144/平米米相比上上月的2251115/平平米增长长了3.18%； 板块和区区域房价价走势情情况 20077年100月20077年111月20077年122月20088年011月20088年022月20088年033月翠湖天地地(御苑苑/雅苑苑)452667/506662/544221/844666/559448/557115/淮海中路路板块287110/310116/333442/335997/329119/336883/卢湾区220886/235009/251998/254773/251115/259114/1.6.4 上上海各区区房地产产价格走走势情况况调查:黄浦区区：现在在只有在在南部区区域还有有三个楼楼盘售价价低于每每平方米米两万元元，其中中位于老老城隍庙庙附近的的士林华华苑，也也许是上上海市中中心最便便宜的房房源，售售价只有有每平方方米1880000元左右右。未来来，复兴兴东路附附近新开开发楼盘盘不会只只有这个个价位了了。除了了这个楼楼盘和位位于丽园园路的黄黄浦丽园园外，黄黄浦区的的两万元元以下房房源已经经销售殆殆尽。未未来黄浦浦区所有有的房源源价格不不会再低低于每平平方米两两万元。黄浦区区可以旧旧改的区区域很多多，主要要是老西西门地区区和南外外滩区域域，但是是旧区人人口密度度很大，旧旧改难度度非同小小可。未未来供应应量在三三四千套套左右，价价位都要要在三四四万元左左右。 卢湾区： 整个卢卢湾区在在售楼盘盘主要分分布在新新天地板板块和徐徐家汇路路沿线。前者单单价在55万元到到10万万元；后后者现在在只有两两个楼盘盘在售，分分别为淡淡水湾花花园和永永业公寓寓二期，时间性均价为28000元以上。未来卢湾区将率先告别每平方米两万元的房价。未来几年卢湾区的主要楼盘供应只有一个较大楼盘，就是瑞金路长乐路的东方海外楼盘，建成开盘后单价预计在6万元左右。静安区： 现在在在售楼盘盘主要集集中在北北静安板板块，沿沿着昌化化路和新新闸路一一线，在在售楼盘盘单价在在3万元元左右，现现在静安安区境内内几乎没没有单价价在2万万元以下下的楼盘盘，未来来几年，静静安区新新推楼盘盘，如果果是新动动迁项目目，单价价将不会会低于44万元。徐汇内环环：徐汇汇区环线线内楼盘盘基本上上已经没没有低于于两万元元的房源源了，而而且未来来内环线线内，徐徐汇区已已经无地地可供了了。未来来环线内内如果徐徐汇区还还有新的的项目开开工，价价位将肯肯定高于于每平方方米3万万元了。长宁内环环：长宁宁区现在在供应量量最大的的区域是是在古北北板块极极其周边边地段。除了新新开盘的的御翠豪豪庭价位位在3550000元以上上，其他他楼盘都都处于尾尾盘销售售阶段，价价位在2250000元以以上。未未来长宁宁区内环环线内住住宅供应应量非常常稀缺，比比较大的的楼盘只只有位于于淮海路路的新华华路一号号住宅，按按照地段段价格，这这个楼盘盘价位不不会低于于4万元元了。浦东内环环：浦东东内环是是内环线线内2万万元以下下住宅供供应量最最大的地地区。现现在主要要的2万万元供应应房源位位于浦建建路沿线线的塘桥桥和东城城板块，价价位从1130000元到到2万元元的都有有不少选选择。当当绿城集集团的上上海绿城城三期即即将收盘盘之时，香香梅华府府的供应应量将不不会少于于30万万平方米米。另外外，内环环线浦东东的集中中供应区区域是在在六号线线附近，由由于受到到6号线线通车后后，浦东东腹地房房源的大大量低价价房源影影响，这这个区域域房价将将稳定在在150000元元左右。不过总总的说来来，浦东东内环这这些楼盘盘销售结结束后，不不会再有有新的土土地入市市了。普陀内环环：普陀陀环线内内房源主主要是河河景房，所所有的房房源几乎乎都集中中在苏州州河和中中山北路路之间的的狭长地地带，现现在价位位为每平平方米22万元。未来主主要供应应量是新新湖明珠珠城，但但是问题题是这个个楼盘的的后续地地块大都都是待拆拆迁地块块，随着着土地成成本的上上升，后后期售价价不可能能再低于于2万元元了。 闸北内环环：闸北北内环分分为两个个层次的的区域，以以铁路线线为界。铁路以以南地段段，价位位将开始始高于22万元的的均价，未未来主要要供应量量将是新新梅集团团开发的的太古城城。铁路路线以北北的主要要是配合合中兴路路沿线，现现在售价价在1770000元左右右。闸北北区内环环线的供供应量应应该不少少，尤其其是配合合中兴路路周边改改造项目目，但是是也面临临着拆迁迁费用过过大的问问题。虹口内环环：虹口口内环主主要供应应楼盘都都集中在在四号线线沿线，现现在价位位为1880000元左右右，而靠靠近黄浦浦江的楼楼盘单价价可以超超过2万万元。其其中滨江江的金外外滩花园园，建成成后可能能达到每每平方米米10万万元的天天价水平平。近几几年虹口口没有一一块住宅宅用地投投入市场场，未来来几乎不不会有新新的供应应量入市市。杨浦内环环：杨浦浦内环线线之内的的房源主主要是在在杨浦滨滨江带，由由于距离离市中心心最远，杨杨浦内环环线之内内的新房房价位是是内环线线内最便便宜的，均价在15000元左右。未来杨浦楼市最大的可见供应量在大连路长阳路地块，现在已经有大幅被拆迁地块，估计未来有上百万平方米的住宅可以投入市场。综上所述述，我们们可以得得出以下下结论： 淮海中路路CBDD未来几几年新增增写字楼楼供应稀稀少，众众多跨国国集团公公司、本本土大型型企业单单位的办办公中心心云集于于此，空置率率能够保保持在115%左左右，说说明高租租金态势势将延续续。 通过以上上三个代代表性楼楼盘近期期交易数数据可以以看到，由于国家政策的调整,银行放贷收紧,压制了房价快速上涨,在短期内该板块房价不会有大幅上涨。但项目所在板块都保持在3%-5%的幅度上涨. 本项目所所在区域域是一个个商业欠欠发达、但周边社社会生活活配套齐齐全的成成熟板块块。 本项目交交通便利利、规划划合理、具有很很强的深深层发展展潜力。 本项目受受区域内内板块经经济的带带领与影影响下，将进进一步加加快升值值速度。 本项目受受到周边边高档楼楼盘的影影响，将将逐步提提升物业业形象与与影响力力，快速速形成中中间价位位的补足足型物业业。 各种数据据说明淮淮海中路路区域是是一个综综合性的的办公集集聚区域域，就板板块而言言，发展展潜力强强大。 市场的潜潜在的竞竞争压力力依然存存在。 长远来看看，到220100年前，上上海的商商品房价价格还将将保持平平稳上升升。其间间会有波波动，但但幅度不不会很大大。未来来几年上上海房地地产投资资将占全全市固定定资产投投资总额额的三分分之一，总总额约为为50000亿元元。需求求方面，“十十一五”期期间，预预期住宅宅需求总总量为1116770万平平方米，平平均每年年需求量量为23334万万平方米米。 由此可对对本项目目的市场场价格进进行有效效测算了了。2.1项项目SWWOT分分析.S- 优势分分析 (Strrenggth)1.1天天时 (宏观经经济良好好、房地地产市场场复苏) 在本项项目的各各项优势势中，“天天时”无无疑是最最大的利利好因素素。目前前，办公公楼市场场正处于于供不应应求的阶阶段，特特别是淮淮海路沿沿线，许许 多甲级写写字楼已已出现基基本满租租的状态态，而且且短期内内又缺乏乏新的楼楼盘供应应。1.2地地利 (市中心心的区位位优势) 总体来来看，本本项目具具有良好好的区位位优势；特别对对于办公公楼和公公寓楼而而言是不不可多得得的黄金金地段。1.3体体量不大大，易于于消化W- 弱弱点分析析 (WWeakknesss) 2.11周边环环境不理理想 (道路、旧房、淮海路路边缘) 本项目目虽然四四面临街街，但寿寿宁路、柳林路路和桃源源路都是是小马路路。2.2楼楼盘本身身的抗性性 (商商铺格局局不利推推广、内内外装修修特色不不鲜明)2.33商业功功能的淡淡化2.4“真真空地带带”永银银大厦处处于黄浦浦区与卢卢湾区的的交界处处，不论论是对黄黄浦区还还是卢湾湾区而言言，永银银大厦都都处于其其边缘部部位。O-机会会 (OOppoortuunitty)3.1宏宏观经济济背景良良好 上海是是国际性性的商贸贸大都市市和全国国的商业业中心，随随着中国国加入WWTO的的步伐不不断逼近近，必然然要求上上海不断断向现代代化、国国际化的的方向转转变，为为上海市市场带来来广阔的的前景。3.2城城市再中中心化随随着经济济发展的的加快，居居民收入入水平的的提高，上上海市的的城市化化步伐也也在不断断加快进进程。根根据规划划，西藏藏南路将将以太阳阳都市花花园为中中心向两两侧辐射射，“复复兴城”计计划将引引入355万人左左右的规规模，进进而带动动商业发发展。T-威胁胁 (TThreeat)4.1商商铺竞争争压力 从目前前写字楼楼和酒店店式公寓寓供不应应求的状状况看，来来自这两两类物业业的竞争争压力 不是很大大，但由由于淮海海路东段段的商铺铺经营情情况比较较低靡，导导致商铺铺之间的的竞争威威胁加重重。4.2传传统商业业举步维维艰，新新兴业态态抢占市市场2.2 投资价价值估算算 评估估原则与与方法 故在在本次评评估中,采用收收益法结结合市场场比较法法分别进进行评估估,再将将分别求求的价格格采用加加权平均均法得出出估算对对象的市市场价值值。 收益益法，是是运用适适当的资资本化率率，将预预期的估估价对象象房地产产未来各各期的正正常收益益或正在在收益的的净值折折算到估估算时点点上的现现值，求求其之和和得出估估算对象象的房地地产价格格。 公式式：V=a/(r-ss)*1-(1+ss)/（11+r） 式中中：房地产产价值a年收收益r-资本本化率s-逐年年增长比比例n- 可可收益年年限 市市场比较较法，是是通过市市场调查查，将估估算对象象房地产产与在近近时期内内已发生生了交易易的类似似房地产产加以比比较对照照，通过过比较多多个与评评估对象象相似的的交易实实例经各各项因素素修正后后，其修修正值为为估价对对象的房房地产价价格。 计计算公式式： 评评估对象象房地产产价格= 可比比实例房房地产价价格交易实实况修正正系数交易日日期修正正系数房地产产状况修修正系数数2.1.1基于于以下的的假设对对投资性性财务现现金流建建立模型型2.2.2物业业静态市值值演算采用市场场比较法法推算平平均价商业裙楼楼部分楼层单层面积积(单位位: )可售单价价(单位位: 元元/)总金额物业功能能1/F25477105,0000.000 267,4355,0000.000商业裙楼楼2/F4350096,0000.00 417,6000,0000.0003/F4110063,0000.00 258,9300,0000.0004/F4000055,0000.00 220,0000,0000.0005/F4000053,0000.00 212,0000,0000.000合计190007/1,3775,9965,0000.000酒店公寓寓部分楼层单层面积积(单位位: )可售单价价(单位位:元/)总金额(单位:元)物业功能能6/F1837725,4400.00 46,6659,0000.000 高级公寓寓7/F1208826,2200.0031,6649,6000.0008/F1208827,0000.0032,6616,0000.0009/F1208827,8800.0033,5582,4000.00010/FF1208828,6600.0034,5548,8000.00011/FF1208829,4400.0035,5515,2000.00012/FF1208830,2200.0036,4481,6000.00013/FF1208831,0000.0037,4448,0000.00014/FF1208831,8800.0038,4414,4000.00015/FF1208832,6600.0039,3380,8000.00016/FF1208833,4400.0040,3347,2000.00017/FF1208834,2200.0041,3313,6000.00018/FF1208835,0000.0042,2280,0000.00019/FF1208835,6600.0043,0004,8000.00020/FF1208836,2200.0043,7729,6000.00021/FF1208836,8800.0045,4420,8000.00022/FF1208837,6600.0045,4420,8000.00023/FF1208838,2200.0046,1145,6000.00024/FF1208838,8800.0046,8870,4000.00025/FF1358839,4400.0053,5505,2000.00026/FF1088840,0000.0043,5520,0000.00027/FF1358840,6600.0055,1134,8000.00028/FF1088841,2200.0044,8825,6000.00029/FF1358841,8800.0056,7764,4000.00030/FF1088842,4400.0046,1131,2000.000合计309119/1,0660,720,200.000写字楼楼层单层面积积(单位位: )可售单价价(单位位:元/)总金额(单位:元)物业功能能6/F 转转换层7/F1060031,6600.0033,4496,0000.000甲级写字字楼8/F1060032,2200.0034,1132,0000.0008/F1060032,8800.0034,7768,0000.0009/F1060033,4400.0035,4404,0000.00010/FF1060034,0000.0036,0040,0000.00011/FF1060034,6600.0036,6676,0000.00012/FF1060035,2200.0037,3312,0000.00013/FF1060035,8800.0037,9948,0000.00014/FF1060036,4400.0038,5584,0000.00015/FF1060037,0000.0039,2220,0000.00016/FF1060037,6600.0039,8856,0000.00017/FF1060038,2200.0040,4492,0000.00018/FF 顶 层层合计127220 /443,9288,0000.0002.2.3静态态估算合合计物业金 额(RMMB)高级公寓寓1,0660,7720,2000.000写字楼443,9288,0000.000商业裙楼楼1,3775,9965,0000.000其他/地下车位位租赁收收益10,8800,0000.000合计总额额2,8991,4413,2000.000市场价值值合计 RMBB: 22,8991,4413,2000.000元 大大写(人人民币)：贰拾捌亿亿玖仟壹佰肆拾壹万叁仟仟贰佰元元注： 此研究究报告所所涉数据据材料主主要来源源于上海海市统计计年鉴、规划局局、产权权交易中中心以及及现场走走访所的的。 邦邦迪投资资策划（深深圳）有有限公司司 二八年年四月二二十八日日