石林恒泰水石坊项目市场调研报告

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。石林恒泰“水石坊工程市场调研报告谨呈：石林恒泰房地产开发恒策市场研究中心-石林工程组本报告是严格保密的。问题问题1 1风险是什么？问题问题2 2机遇与利润在哪？问题问题3 3目标客户在哪？本调研报告欲解答的三个问题本调研报告欲解答的三个问题本报告是严格保密的。本调研报告的思路本调研报告的思路1234宏观经济下的房地产状况研判板块格局及市场同期竞争个案分析石林客户特征及消费特性解读水石坊SWOT简析本报告是严格保密的。三大态势下三大态势下“水石坊水石坊 的的机遇与风险机遇与风险水石坊水石坊项目竞争挑战项目竞争挑战经济发展机遇经济发展机遇地产发展威胁地产发展威胁本报告是严格保密的。恒策分析恒策分析GDPGDP增速与房地产开展关系增速与房地产开展关系4%-5%5%-8%小于4%萎缩 停滞 稳定开展 高速开展800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速开展期 平稳开展期 减缓开展期人均人均GDPGDP与房地产开展关系与房地产开展关系大于8%石林宏观经济下的地产开展状况石林宏观经济下的地产开展状况恒策分析恒策分析石林县近年石林县近年GDP及及人均人均GDP增长迅速，增长迅速，房地产业进入快速房地产业进入快速开展期；中短期内开展期；中短期内为工程操作提供良为工程操作提供良好的经济环境。好的经济环境。数据来源：上海恒策市场研究中心7月27-8月5日石林市调本报告是严格保密的。石林石林启动期启动期阶段研判外部环境：石林福利分房逐渐退出，消费者收入提高，开发商成为整个产业的主要投资者；县城中心及旅游风景区竞争格局形成。竞争环境：大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求逐渐多样化、市场细分逐渐显现；竞争以市场份额的竞争为主。需求特征：生存、改善需求兼有；需求急剧增加；石林市场购买客户层面扩大。供应特征：产品大量出现，产品形态逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高，区域内超级大盘形成。受经济快速开展受经济快速开展之益，石林房地之益，石林房地产市场快速形成，产市场快速形成，竞争者大量涌入，竞争者大量涌入，需求特征瞬息变需求特征瞬息变化，房地产对专化，房地产对专业化提出更高要业化提出更高要求；时机中孕育求；时机中孕育挑战。挑战。石林地产启动阶段特征研判石林地产启动阶段特征研判恒策分析恒策分析数据来源：上海恒策市场研究中心7月27-8月5日石林市调本报告是严格保密的。特征特征观望期观望期被迫接受期被迫接受期石林石林市场市场环境环境县城中心价值逐渐形成，旅游风景区价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利逐渐退出。土地大量供应，区域市场发展开始出现不平衡，地段价值充分体现；住房逐渐退出历史舞台。客户客户层面层面启动阶段延续了生活需求型购房客户县城中高端客户出于改善居住条件和财富占有需求开始大量购置房屋；普通大众处于观望状态，等待政策和普通大众处于观望状态，等待政策和房价走势明朗房价走势明朗；二次或多次置业客户广泛存在，中高端客户购房需求普遍；客户层面扩大，城市化进程及旧客户层面扩大，城市化进程及旧城改造过程的普通大众购房逐渐形城改造过程的普通大众购房逐渐形成；成；需求需求特征特征生活需求+改善需求改善需求+生活需求供应供应特征特征旅游风景区及县城中心逐渐放量，产品形式开始丰富，品质有所提高；中高端客户改善需求为主，故产品户中高端客户改善需求为主，故产品户型面积较大；型面积较大；各区域大量放量，产品形式丰富，数量和质量并重；普通大众开始大量购房，小户型普通大众开始大量购房，小户型供应明显增加；供应明显增加；价格价格走势走势价格逐渐提升价格逐渐提升价格持续增长价格持续增长石林房地产行业快石林房地产行业快速开展，市场观望速开展，市场观望期与被迫接收期逐期与被迫接收期逐渐模糊；客户群体渐模糊；客户群体逐渐细分化，消费逐渐细分化，消费特征快速变化，对特征快速变化，对市场把握准确程度，市场把握准确程度，关系企业竞争力；关系企业竞争力；恒策分析恒策分析 石林地产市场特征研判石林地产市场特征研判本报告是严格保密的。u第三产业占GDP比重在43左右徘徊，从经济周期看，石林旅游产业很大程度受外围市场影响国内人居收入等其他因素u第一产业的比重也是比较高，在整个5年开展过程中一直处于30左右的比重；u第二产业对经济影响不大；数据来源：石林统计年鉴旅游产业为支柱产业，产旅游产业为支柱产业，产业成熟度不高，业成熟度不高，该产业该产业未来开展空间较大，第三未来开展空间较大，第三产业总量反映石林商业整产业总量反映石林商业整体容量处于中等，经验值体容量处于中等，经验值反映石林商业相对于整体反映石林商业相对于整体房地产市场处于中等水平；房地产市场处于中等水平；旅游产业的开展提升石林旅游产业的开展提升石林经济的关键，是县城中心经济的关键，是县城中心导入人口的关键，进而决导入人口的关键，进而决定县城中心的竞争力定县城中心的竞争力恒策分析恒策分析一线商铺租金水平(元/平米/月)商品房均价(元/平米)R=R相对发展水平3高23中等2较低石林=75/3000=2.5%石林旅游产业的开展直接影响石林地产开展旅游产业的开展直接影响石林地产开展石林2021年第三产业GDP总值12亿元，商铺容量处于中等本报告是严格保密的。2板块格局及市场同期板块格局及市场同期竞争个案分析竞争个案分析本报告是严格保密的。城市房地产格局城市房地产格局“旅游景区、县城中心。县城中心集中了大量政治和旅游景区、县城中心。县城中心集中了大量政治和商务资源，短期内仍为石林经济中心，而重心在向旅游景区转移。商务资源，短期内仍为石林经济中心，而重心在向旅游景区转移。旅游风景区旅游风景区县城中心县城中心恒策分析恒策分析旅游风景区：未来石林的新旅游风景区：未来石林的新中心。中心。规划聚集了全县最规划聚集了全县最高端的住宅、大体量商业，高端的住宅、大体量商业，目前处于快速开展阶段。该目前处于快速开展阶段。该区的开展更多取决于旅游产区的开展更多取决于旅游产业的开展状况；业的开展状况；县城中心区：老城区，目前县城中心区：老城区，目前全市的经济、商贸中心。以全市的经济、商贸中心。以小规模中高档物业为主，住小规模中高档物业为主，住宅供给量较少，商业气氛浓宅供给量较少，商业气氛浓厚，商业价值最高区域。厚，商业价值最高区域。未来旅游地产开展：未来旅游地产开展：旅游风景区：以环球苏宁国旅游风景区：以环球苏宁国际、上海恒联地产、福建梦际、上海恒联地产、福建梦达尔等一些国内地产巨头的达尔等一些国内地产巨头的进驻，该区地产处于高速开进驻，该区地产处于高速开展期，对区域经济开展起到展期，对区域经济开展起到带动作用。带动作用。县城中心；多数工程处于旧县城中心；多数工程处于旧城改造或工程体量较小；因城改造或工程体量较小；因城区用地减少，城区绝对优城区用地减少，城区绝对优势将受到挑战；势将受到挑战；竞争格局形成，重心转移加速竞争格局形成，重心转移加速本报告是严格保密的。县城中心县城中心风风景景区区石林楼盘集中分布区石林楼盘集中分布区本报告是严格保密的。市场化逐渐形成市场化逐渐形成经济背景经济背景城市在区域的中心地位逐步逐步形成，现代服务业为主的第三产业逐渐占据支配地位供供应应供应供应主体主体专业开发商为主需需求求客户客户特征特征自用自用城市化进程客户占据半壁江山；客户特征明显产品产品多样化产品：建筑形象多样化、产品品质多样化、营销操作专业化板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立项目开发方向主要由区域地段主导投资投资外来客户比例加大财富阶层逐渐形成成交成交关键关键驱动驱动因素因素自用自用价格因素，生活配套设施产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理盈利盈利模式模式大部分持有出租，部分项目对外销售投资投资对固定资产升值保值、租金实现的信心对实现长期稳定收益的信心阶段标志阶段标志板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户逐渐细分恒策分析恒策分析石林地产总体：地段主导，板块形成、客户逐步细分化，投资客比例逐渐增多石林地产总体：地段主导，板块形成、客户逐步细分化，投资客比例逐渐增多石林房地产总体特征分析石林房地产总体特征分析本报告是严格保密的。市场供给量预判市场供给量预判亿元房地产投资自房地产投资自2005年增长年增长迅猛，商业地产投资近迅猛，商业地产投资近5年年以以120%年均的速度增长；年均的速度增长；今年预计市场供给量为今年预计市场供给量为22万方，较去年增加万方，较去年增加116%，市场竞争加剧，供求比关市场竞争加剧，供求比关系进一步失衡，石林县城系进一步失衡，石林县城大规模投资，同质化商品大规模投资，同质化商品大批量推出，水石坊工程大批量推出，水石坊工程面临较大市场压力。面临较大市场压力。恒策分析恒策分析0909年在售及年在售及1010年新房有新房源年新房有新房源根据工程根据工程进度，度，20102010年推出年推出项目目县城中心城中心u财富中心u世纪阳光u石林老街（现蓄客）旅游旅游风景区景区u悠然居u阿诗玛小镇u天赐良园u林墅u梦达尔 龙案u桃源水乡u恒联新天地u金融大厦单位：万平方数据来源：石林统计局本报告是严格保密的。县城中心县城中心平均租金区平均租金区间间 (元元/天天/m2n均价在1万-1.5万之间n商业市场相对成熟，人流量及商业气氛较好；旅游风景区旅游风景区商业住宅n均价在0.6万-0.8万之间n受旅游客的影响较大，商业气氛较差；未来商业价值很大程度受旅游产业开展n产品集中以高层为主n产品以中低端产品为主n客户主要以县城、周边n乡镇自主、改善性n客户为主；n市场供给量逐步被n旅游风景区楼盘n所取代n均价在2800元/n平米n产品别墅、类别墅产品为主n产品以高档产品为主n客户主要以县城、外省n昆明等区域的投资客为主；n产品供给量较大，社区及周边环境良好；n均价在4000元/平米恒策分析恒策分析县城中心与旅游风景区竞争力差异化明显；未来城市中心逐步向旅游风景区转县城中心与旅游风景区竞争力差异化明显；未来城市中心逐步向旅游风景区转移移竞争格局形成，县城中心存在挑战竞争格局形成，县城中心存在挑战数据来源：上海恒策市场研究中心7月27-8月5日石林市调本报告是严格保密的。鹿阜镇中心城区鹿阜镇中心城区石林高价位商铺最为集中的商圈，对本案形成竞争优势；住石林高价位商铺最为集中的商圈，对本案形成竞争优势；住宅价格存在上涨空间；宅价格存在上涨空间；u行政导向，依托县机关u配套成完善，商业气氛浓核心驱动力核心驱动力未来开展趋势未来开展趋势u租金：元/m2/天，u售价：1万-1.5万元/m2租金租金/售价售价u区域：多集中于石林县行政区域内；石林县城经商、改善性居住以及周边乡镇客户；u客户：住宅客户以事业单位，国有大中型企业事业单位的客户为主；商铺客户以个体私营业主石材加工、经商、投资为主；u关注地段，对价格敏感度较高：客客户户特特征征u未来中心逐步转移旅游景区新城；u土地供给稀缺，后续供给量有限；租售状况租售状况u物业招租良好，出租率在8585以上u销售客户以自用客户为主；外来客户投资比例较大石林中路龙泉路阿诗玛路环城路南门街恒策分析恒策分析县城中心价值分析县城中心价值分析数据来源：上海恒策市场研究中心7月27-8月5日石林市调本报告是严格保密的。项目名称项目名称石林财富中心石林财富中心石林老街石林老街图示图示盛世同创企业盛世同创企业开发商开发商石林南路、天河路石林南路、天河路位置位置阿诗玛西路阿诗玛西路商业商业1.51.5万方万方住宅住宅3.53.5万方高层万方高层业态业态/层高层高商业商业5 5万方左右万方左右住宅公寓式酒店住宅公寓式酒店住宅销售；商业一住宅销售；商业一层销售，其他整售层销售，其他整售或招租或招租租售租售情况情况前期蓄客前期蓄客09.609.6开盘时开盘时间间未定未定尾盘，二期暂定尾盘，二期暂定状态状态蓄客蓄客规模规模项目见面项目见面5 5万方，价值最大化来源商业万方，价值最大化来源商业项目建面在项目建面在6 6万方左右，集中在商业万方左右，集中在商业售售/租价格租价格独立商业独立商业2 2万万-3.5-3.5万；住宅底商万；住宅底商1 1万万-2-2万；万；2 2楼以上低楼以上低于于1 1万；租金在万；租金在2.22.2元元/米左右米左右商铺价格预计在商铺价格预计在1-21-2万之间万之间客户来源客户来源住宅住宅80%80%来源石林地区；商业外来和本地各半来源石林地区；商业外来和本地各半未定未定销售策略销售策略利用住宅低开高走，快速取得市场认知；商业价值实利用住宅低开高走，快速取得市场认知；商业价值实现最大化现最大化抢占先机，前期蓄客；利用良好地段进行展示抢占先机，前期蓄客；利用良好地段进行展示核心卖点核心卖点县城中心，交通便捷；综合业态，大体商业县城中心，交通便捷；综合业态，大体商业以旅游文化建筑而产生价值以旅游文化建筑而产生价值县城在售及待售楼盘扫描县城在售及待售楼盘扫描1 1数据来源：上海恒策市场研究中心7月27-8月5日石林市调本报告是严格保密的。项目名称项目名称世纪阳光世纪阳光天赐良园天赐良园图示图示石林广建房产石林广建房产开发商开发商云南天景集团云南天景集团石林东石路石林东石路位置位置石林中路石林中路住宅小区；住宅小区；1111、1717层层业态业态/层高层高多层跃层多层跃层销售销售租售情租售情况况销售销售20102010年年.6.6月月开盘开盘20102010年年7 7月月一期销售；一期销售；状态状态尾盘尾盘规模规模项目建面项目建面2020万方，一期推出近万方，一期推出近300300套套300300套房源，近套房源，近1 1万方体量万方体量售售/租价格租价格开盘价格在开盘价格在26002600元元/平米；现均价平米；现均价27002700元左右元左右均价在均价在27002700元左右元左右客户来源客户来源客户集中石林县城区域，事业单位客户居多客户集中石林县城区域，事业单位客户居多80%80%的客户来源县城客户的客户来源县城客户销售策略销售策略低开高走低开高走小户型，低总价，小体量小户型，低总价，小体量核心卖点核心卖点通过小区景观塑造实现价值提升通过小区景观塑造实现价值提升跃层，跃层，5050平米左右实现居住功能分区平米左右实现居住功能分区县城在售及待售楼盘扫描县城在售及待售楼盘扫描2 2数据来源：上海恒策市场研究中心7月27-8月5日石林市调本报告是严格保密的。旅游风景区旅游风景区昆明东南部最具开展潜力的旅游集散中心，代表昆明昆明东南部最具开展潜力的旅游集散中心，代表昆明东南部休闲、旅游、度假型产品典范；对住宅构成威胁东南部休闲、旅游、度假型产品典范；对住宅构成威胁u政府导向，旅游业带动u高档住宅区核心驱动力核心驱动力未来开展趋势未来开展趋势u商铺租金：元/m2/天u住宅售价：4000元/m2u物业管理费：1.2-2元/m2/月租金租金/售价售价u区域：石林县外围客户数量明显增加；昆明客户比例也明显增加；u客户：别墅产品投资型客户比较明显，比例也相对较高；u选择本板块的原因主要看重因旅游而带来的潜在商业价值；以及区域内的环境因素；客客户户特特征征u未来5年内将继续保持领先地位；u土地供给量大，后续供给量充足；租售状况租售状况u交通不便，商业配套不成熟，出租率在5050左右；u销售状况较好，以投资客户为主；悠然居恒联新天地桃园水乡林墅阿诗玛小镇石林彝族村恒策分析恒策分析旅游风景区价值分析旅游风景区价值分析数据来源：上海恒策市场研究中心7月27-8月5日石林市调本报告是严格保密的。u石林大道为轴线形成了依托石林风景、文化旅游的高档居住、商贸、旅游、住宿为综合业态的新城中心；伴随城际高快，石林自然、文化旅游开展的提速，区域开展成为石林未来的新城中心；u上海恒联新天地、超大综合体桃源水乡、苏宁国际等国内地产巨头的参加，旅游风景区的规模效应显现，市场对该区的信心度较高；u针对本工程的操作提出了很多挑战；恒策分析恒策分析旅游风景区已初步形成规模效应，随着政府单位迁入，大规模地产的开发，市场信旅游风景区已初步形成规模效应，随着政府单位迁入，大规模地产的开发，市场信心较足；人口的导入，配套的逐渐完善，未来对县城中心的价值表达构成威胁心较足；人口的导入，配套的逐渐完善，未来对县城中心的价值表达构成威胁风景区价值总结风景区价值总结本报告是严格保密的。项目名称项目名称万城阿诗玛万城阿诗玛桃源水乡桃源水乡图示图示万城集团万城集团开发商开发商万城旅游万城旅游石林大道石林大道位置位置石林中路石林中路多层及部分商业多层及部分商业业态业态/层层高高高层、酒店、商业高层、酒店、商业销售销售租售情租售情况况销售销售20072007年年开盘时开盘时间间预预1010月份月份尾盘尾盘状态状态蓄客蓄客规模规模400400亩，近亩，近5050万方；三期开发万方；三期开发项目项目15001500亩，建面在亩，建面在200200万方，一期万方，一期1414万，高层万，高层售售/租价格租价格0707年开盘均价年开盘均价20002000元，元，20082008年年23002300元，元，0909年均价年均价25002500元左右元左右均价均价30003000元元/米米客户来源客户来源本地客户为主力，本地客户为主力，30%30%的来自昆明及外地客户的来自昆明及外地客户蓄客蓄客销售策略销售策略价格优势，利用地段及价格引导客户购买价格优势，利用地段及价格引导客户购买一期推出一期推出14001400套套核心卖点核心卖点多层，大社区概念多层，大社区概念核心景观，超大社区，配套齐全核心景观，超大社区，配套齐全 石林风景新区代表楼盘石林风景新区代表楼盘1 1数据来源：上海恒策市场研究中心7月27-8月5日石林市调本报告是严格保密的。项目名称项目名称悠然居悠然居恒联新天地恒联新天地 图示图示浙江核房浙江核房开发商开发商上海恒联地产上海恒联地产石林路石林路位置位置石林中路石林中路独栋、联排、双拼独栋、联排、双拼业态业态/层层高高联排联排销售销售租售情况租售情况销售销售20072007年年开盘时间开盘时间20102010年年5 5在售在售状态状态一批在售一批在售规模规模400400亩，份三期开发；三期年底开盘亩，份三期开发；三期年底开盘项目占地项目占地157157亩，建面亩，建面1010万方万方售售/租价格租价格价段在价段在4000-50004000-5000元之间元之间4500-50004500-5000价段价段客户来源客户来源本地私营业主占据一半左右，昆明及外省客户部分本地私营业主占据一半左右，昆明及外省客户部分外来以江浙、上海外省客户为主力，部分石林地区外来以江浙、上海外省客户为主力，部分石林地区销售策略销售策略价格逐步走高，高曝光率及渠道策略价格逐步走高，高曝光率及渠道策略强有力的样板区展示，售楼包装形象展示强有力的样板区展示，售楼包装形象展示核心卖点核心卖点地域前景，产品地段地域前景，产品地段联排产品优势，地中海建筑风格联排产品优势，地中海建筑风格石林风景新区代表楼盘石林风景新区代表楼盘2 2数据来源：上海恒策市场研究中心7月27-8月5日石林市调本报告是严格保密的。区域区域项目名称项目名称项目地段项目地段产品形态产品形态营销节奏营销节奏县城区财富中心石林核心商圈住宅、商业一期销售尾盘世纪阳光石林县城边缘住宅在售石林老街石林主要商圈商业前期蓄客，市场开拓天赐良园县城与旅游景区结合部住宅尾盘旅游风景区悠然墅彝族村后面别墅三期恒联新天地石林大道别墅、高层在售阿诗玛小镇石林大道住宅、商业尾盘桃源水乡石林大道住宅、商业等前期蓄客梦达尔龙岸旅游风景区住宅前期蓄客石林 林墅旅游风景区酒店式公寓、别墅尾盘恒策分析恒策分析旅游风景区及县城中心大量同质化商业加量推出，对本案形成较大的客户分流，营销节旅游风景区及县城中心大量同质化商业加量推出，对本案形成较大的客户分流，营销节奏的滞后，对工程形成不利的竞争；奏的滞后，对工程形成不利的竞争；现阶段市场总结现阶段市场总结本报告是严格保密的。3石林客户特征及消费特性解读石林客户特征及消费特性解读本报告是严格保密的。石林购买需求分析石林购买需求分析a面对客户类型，营销诉求在哪里？面对客户类型，营销诉求在哪里？客户购买渠道分析客户购买渠道分析b面对客户喜好，专业营销怎么做？面对客户喜好，专业营销怎么做？客户访谈小结客户访谈小结c客户对产品关注点集中在哪里？客户对产品关注点集中在哪里？本报告是严格保密的。客户营销诉求分析客户营销诉求分析恒策分析恒策分析市场调查结果看；市场调查结果看；县城中心商业市场县城中心商业市场关注度比较高，对关注度比较高，对现有地段认同度高，现有地段认同度高，对商业营销推广提对商业营销推广提供优势；购置住宅供优势；购置住宅客户对价格及配套客户对价格及配套的敏感度较高的敏感度较高u购买商铺客户外省市客户比例明显上升；u随着彝族村、阿诗玛小镇等旅游风景区商铺的崛起，投资客对该区关注度提高；但现在55%客户的关注点仍集中在老城区；商商业业客客户户特特点点u78.6%住宅客户来自本地，为城市化进程中的刚性需求；u对项目地段、城市配套及便捷度成为关注重点，对价格有敏感度；刚性自住需求明显刚性自住需求明显住住宅宅客客户户特特点点数据来源：上海恒策市场研究中心7月27-8月5日石林市调本报告是严格保密的。客户购置渠道分析客户购置渠道分析 图3：对墙体广告图4：对电视的看法图2：对楼盘广告推广的看法图1：街道单页派发媒体的喜好，关系营媒体的喜好，关系营销操作的效果及本钱销操作的效果及本钱市场购房活泼群体的市场购房活泼群体的职业特征，决定营销职业特征，决定营销推广方式推广方式恒策分析恒策分析数据来源：上海恒策市场研究中心7月27-8月5日石林市调本报告是严格保密的。客户访谈分析客户访谈分析客户客户 特征特征 关注点关注点私营业主私营业主资金雄厚，对价格敏感度较低看重地段要求形象地段升级空间市中心繁华地段、交通便利配套完善零售企业零售企业对产品形态关注度较高（餐饮、服装等不同对产品的要求不一样）有一定实力对物业服务有要求高性价比周边配套齐全物业服务事业单位购房事业单位购房者者经济实力较强购买群体相对较大受朋友圈的营销较大品质地段价格环境大众群体（城大众群体（城市谋生群体）市谋生群体）群体购买力相对较弱对住房的需求量较大自我判断分析力较弱总价公交、交通地段配套不同购房客户群体不同购房客户群体有其共同的关注价有其共同的关注价值点；利用明显的值点；利用明显的客户特征，有针对客户特征，有针对性的营销策略是躲性的营销策略是躲避工程风险，实现避工程风险，实现工程价值最大化；工程价值最大化；恒策分析恒策分析本报告是严格保密的。4工程工程SWOT分析及工程解读分析及工程解读本报告是严格保密的。目标下的问题思考！目标下的问题思考！良好的风险控制良好的风险控制良好的风险控制良好的风险控制实现效益最大化实现效益最大化实现效益最大化实现效益最大化营销目标营销目标营销策略营销策略营销策略营销策略强化工程优势强化工程优势强化工程优势强化工程优势专业团队操控专业团队操控专业团队操控专业团队操控躲避工程风躲避工程风躲避工程风躲避工程风险及劣势险及劣势险及劣势险及劣势本报告是严格保密的。企业一号企业一号企业一号企业一号 项目地块西北面为石林老街项目地块西北面为石林老街项目地块西北面为石林老街项目地块西北面为石林老街项目处；正北为石林石艺商项目处；正北为石林石艺商项目处；正北为石林石艺商项目处；正北为石林石艺商场场场场项目地块南面南面南面南面为石林老城区的老街道石林老街石林老街广汇广汇PAMA郑东新区CBD楷林国楷林国际 工程地块现状及四工程地块现状及四至至工程地块北面为石林主要商业、交易中心工程地块东面为武庙进口处工程属性判定工程属性判定水石坊工程水石坊工程工程地块西面为阿诗玛西路；城市主要道路街区恒策分析恒策分析从经济效益上看，商业是从经济效益上看，商业是实现工程价值最大化的关实现工程价值最大化的关键；住宅以抵消工程根本键；住宅以抵消工程根本本钱及实现工程市场热度本钱及实现工程市场热度及认知度及认知度数据来源：上海恒策市场研究中心7月27-8月5日石林市调本报告是严格保密的。20212021年房地产市场预测年房地产市场预测鉴于房地产现状，暂缓新政策的出台 -中国房地产协会副会长 朱中一 恒策分析恒策分析持续半年多的最严厉的中国房市政策再次面临松动，近半年来由半官方中房协副会持续半年多的最严厉的中国房市政策再次面临松动，近半年来由半官方中房协副会长发出的向市场释放积极信号，在半年的房市萎靡面临一次释放时机；长发出的向市场释放积极信号，在半年的房市萎靡面临一次释放时机；市场时机因素市场时机因素整个市场状况现在处于整个市场状况现在处于整固期未，从政策、及整固期未，从政策、及有差异的银行信贷政策有差异的银行信贷政策的出台都为刚性需求市的出台都为刚性需求市场的快速启动提供可能；场的快速启动提供可能；策略：以刚性需求客户策略：以刚性需求客户快速实现住宅销售；挖快速实现住宅销售；挖掘从政策打压住宅投资掘从政策打压住宅投资转向商业投资客户。转向商业投资客户。数据来源：上海恒策市场研究中心7月27-8月5日石林市调本报告是严格保密的。石林老街：石林老街：体量：6万方；5万方商业状态：前期蓄客财富中心：财富中心：体量：5万方；1.7万方商业状态：一期销售尾盘，二期 蓄水市场威胁因素市场威胁因素恒策分析恒策分析工程同地段同质化大体量工程同地段同质化大体量商业集中供给，竞争个案商业集中供给，竞争个案营销节奏加速施行；都为营销节奏加速施行；都为相对较小的市场增加了竞相对较小的市场增加了竞争压力；争压力；对策：差异化工程定位，对策：差异化工程定位，错位的营销推广节奏，强错位的营销推广节奏，强有力的案场销售控制，专有力的案场销售控制，专业化营销推广团队，进而业化营销推广团队，进而躲避威胁；躲避威胁；兼其所长兼其所长避其锋锐避其锋锐借用其势借用其势为我所用为我所用 威胁分析威胁分析数据来源：上海恒策市场研究中心7月27-8月5日石林市调本报告是严格保密的。对策：对策：通过工程形象展示通过工程形象展示躲避工程周边环境躲避工程周边环境因素；通过差异化因素；通过差异化工程定位，专业新工程定位，专业新颖营销策略躲避产颖营销策略躲避产品及区位地段因素；品及区位地段因素；依据竞争对手的营依据竞争对手的营销节奏，顺势推出销节奏，顺势推出市场空缺产品；市场空缺产品；工程劣势分析工程劣势分析劣势分析劣势分析恒策分析恒策分析工程劣势简析：工程劣势简析：1 1、工程工程进度。、工程工程进度。工程为旧城改造区，拆迁面临大量商铺散户、个工程为旧城改造区，拆迁面临大量商铺散户、个体居民，拆迁难度大，工程进度难以保障。体居民，拆迁难度大，工程进度难以保障。2 2、工程环境。、工程环境。工程为区位决定工程周边还面临大量老城区低矮工程为区位决定工程周边还面临大量老城区低矮楼房，居住景观效果较差。楼房，居住景观效果较差。3 3、商业产品形态单一。、商业产品形态单一。商铺形态为住宅底商，在产品结构、经营业态上商铺形态为住宅底商，在产品结构、经营业态上受到限制，实现产品价值最大化受到限制；受到限制，实现产品价值最大化受到限制；4 4、区位因素。、区位因素。工程处于县城中心，距旅游风景区工程处于县城中心，距旅游风景区1010公里左右路公里左右路程，人口导入依赖旅游政策；与同质化竞争个案程，人口导入依赖旅游政策；与同质化竞争个案在地段上没有明显优势；在地段上没有明显优势；数据来源：上海恒策市场研究中心7月27-8月5日石林市调本报告是严格保密的。劣势劣势W W：时机时机O O：威胁威胁(T(T：随着石林旅游开展随着石林旅游开展的加快，人口导入增多，的加快，人口导入增多，对商业、住宅的需求量对商业、住宅的需求量处于快速开展的过程；处于快速开展的过程；城市改造，派生商业时城市改造，派生商业时机；机；市场同质化产品放市场同质化产品放量较大，竞争剧烈。量较大，竞争剧烈。同期上市较多，石同期上市较多，石林老街等对工程分流较林老街等对工程分流较大。大。减小劣势，防止威胁发挥优势，转化威胁利用时机，克服劣势发挥优势，抢占时机如何将工程亮点顺利转化成目标客户群认可价值点？如何将工程亮点顺利转化成目标客户群认可价值点？如何与竞争对手形成有效的竞争区隔，通过营销手段从如何与竞争对手形成有效的竞争区隔，通过营销手段从市场中脱颖而出，是本工程成功的关键所在市场中脱颖而出，是本工程成功的关键所在!工程内旅游性较弱的文物单位；工程内旅游性较弱的文物单位；周边老建筑密度较多；商业多为周边老建筑密度较多；商业多为社区底商；社区底商；县城中心地段，商务气氛浓，县城中心地段，商务气氛浓，地段优势明显；地段优势明显；整合旅游资源工程，承接石整合旅游资源工程，承接石林庞大旅游客户；林庞大旅游客户；优势优势S S：工程工程SWOTSWOT分析分析本报告是严格保密的。期待精彩的营销策略汇报!本报告是严格保密的。