某房地产初步预算工作推进计划书

南京盛唐艺术园初步预算及工作推进计划书委托单位位：江苏苏盛唐艺艺术投资资有限公公司报告单位位：上海海开启房房地产投投资咨询询有限公公司 上海海天启企企业策划划有限公公司报告日期期：二000二年年贰月天启&开开启地址：上上海市凯凯旋路222000号凯旋旋大厦二二楼电话：0021-6466870090 传真真：0221-66441127220E-maail:keyy8118900.neet目 录摘要2第一篇：项目简简介55第二篇：南京别别墅市场场及竞争争研究7附表：调调研个案案汇总116第三篇：对盛唐唐艺术园园的产品品建议225第四篇：项目经经济指标标建议及及财务分分析227项目主要要经济指指标227成本构成成表228项目损益益表229第五篇：盛唐艺艺术园220022年工作作推进计计划300第六篇：对盛唐唐投资公公司目前前工作的的建议331附:项目目多个经经济指标标讨论方方案355n 摘要& 项目地段段评价坐拥新区区高尚地地带,成成就明日日顶级名名宅1、 一条将军军路，三三座风景景山（牛牛首山、翠翠屏山、韩韩府山），成成就别墅墅的天然然气质；2、 高标准规规划的新新区高尚尚住宅发发展区；3、 天然环境境优越，文文化氛围围浓郁的的未来生生活天堂堂。& 市场竞争争竞争区位位集中，可可比性强强，高品品质产品品是关键键本项目竞竞争层面面集中，主主要在江江宁开发发区，亚亚东与宁宁南虽有有产品争争夺但区区域偏好好差异极极大；本项目排排屋均价价3,2000元/平平方米，市市场接受受度高；单体别别墅均价价6,8000元/平平方米，是是市场的的空白点点；竞争楼盘盘多依赖赖天然环环境优势势，产品品规划特特色较少少，容积积率较高高，本项项目从产产品塑造造着力，机机会较大大。& 项目优势势1、 占有将军军路整体体规划优优势，牛牛首山的的独特山山水环境境优势（比比翠屏山山、韩府府山天然然环境更更好）；2、 规模优势势（5000亩的的占地，是是将军路路板块最最大的基基地之一一）；3、独特特的艺术术内涵（66座风格格各异的的主题艺艺术馆）；4、排屋屋与单体体的特点点均十分分鲜明；5、配套套服务独独一无二二。1、 抢占制高高点,以以高档纯纯别墅社社区为概概念定位位；2、 产品规划划分两个个区：以以单体别别墅与双双拼别墅墅为物业业形态的的高尚别别墅区和和以排屋屋为主的的经济型型别墅区区；3、 单体与双双拼采用用传统经经典或经经典改良良风格，排排屋采用用现代风风格；4、 单体与双双拼主力力面积2250-3500平方米米左右，排排屋主力力面积在在2000-2220平方方米左右右；5、 艺术馆园园区作为为两个别别墅区的的共享区区，除艺艺术馆外外，会所所、幼儿儿园等配配套均在在其中，并并可考虑虑增加经经营性的的画家村村功能，做做足艺术术配套服服务。& 产品建议议& 开发建议议1、 艺术园区作为小区的亮点，其靠近大门处最先启动，做出做足小区的形象工程；2、 住宅产品采取概念先行，分区开发的思路；先以高档纯别墅亮相市场（物业倚重于双拼别墅），再推排屋；3、 跑量以排屋为主力，双拼次之，单体依据市场容量适当分期分区推出；4、 基地施工条件尚未就绪，场地标高网格测量，路网布置，土方回填等土方工程需尽早开始动作。& 项目成本本收益和和资金筹筹措1、整个个项目开开发成本本2688,5844,2500元，成成本单价价2,7600元/平平方米；2、项目目收益886,0067,0122元，销销售利润润率211%；3、整个个项目样样板区启启动资金金 5,0000-6,0000万元，其其余资金金来源于于销售回回笼资金金。4、初步步预计220033年3月月，单体体首期及及艺术馆馆区样板板段建成成，开始始销售资资金回笼笼。n 第一篇：项目简简介一、 项目位置置： 本项目位位于南京京江宁经经济技术术开发区区西南部部，地处处将军路路延长线线、牛首首山风景景区整体体规划范范围之内内。基地地南临佛佛城西路路，连接接将军路路，北靠靠将军山山脉，东东侧隔康康辰豪园园与河海海大学新新校区相相连，西西接牛首首山国家家级度假假休闲风风景区。可可直接与与江宁城城区及南南京市中中心联系系，距市市中心新新街口约约15公公里，距距禄口国国际机场场约200公里，交交通十分分便捷。规规划和居居住环境境上是一一个正在在日渐成成熟的新新区高尚尚住宅区区。二、 项目概况况：本项目占占地面积积5000亩，基基地呈方方形，地地势北高高南低，同同时具有有浅丘、平平地、人人工湖、林林地、沼沼泽等多多种地形形地貌 。将军军山脉在在基地北北侧形成成4座山山峰，峰峰谷交错错，中部部相对平平坦，局局部有水水塘和沼沼泽，南南侧地势势略高有有缓坡。基基地西南南部及东东北部有有两个人人工湖，东东北部尚尚有一景景观独特特的废旧旧采石场场。整个个基地范范围内植植被茂盛盛，空气气清新，集集景观性性、生态态性于一一体。具具备建设设高品位位住宅所所需的多多种资源源。本项目规规划容积积率为00.3， 总建筑筑面积1100,0500平方米米，其中中排屋551,3599平方米米，单体体别墅336,0188平方米米，艺术术园区及及配套112,0066平方米米。三、 项目总体体规划与与主要经经济指标标：项目容积率建筑面积积预期均价价总用地面面积0.3333,5000 M22总建筑面面积100,0500 M22其中单体别墅墅0.18836,0018 M26,8000元/ M2联排别墅墅0.55551,3359 M23,2000元/ M2配套及艺艺术园区区0.312,0006 M2绿化率68.22%n 第二篇：南京别别墅市场场及竞争争研究 忽略市市区内零零星的别别墅不计计，南京京别墅开开始小有有规模的的供应，真真正以一一种独特特的物业业形态走走入市民民的视线线,，大大概是在在96年年左右。按照其发发展轨迹迹，大致致可以划划分为以以下几代代产品：第一代别别墅产品品 大致出出现在996年底底97年年,以三三个片区区为代表表：& 钟山风景景区片区区：A. 风景区腹腹地以大型纯纯别墅区区帝豪花花园为代代表，其其地段特特别、形形象高档档，尽管管起售价价只有66,0000元/ MM2，但其其销售情情况并不不好，只只能通过过出租外外企的老老总维持持。转机机出现在在20000年帝帝豪的再再出租市市场红火火起来以以后，买买房投资资人对帝帝豪的关关注，另另一个原原因是银银行按揭揭的落实实。目前前售价达达到133,000015,0000元/ MM2。B. 玄武湖畔畔：以金陵御御花园为为代表，只只有沿湖湖的200多栋，售售价100,0000多元/ M2，很快快销售一一空。C. 月牙湖畔畔最早的紫紫金山庄庄，后来来陆续出出现金陵陵御庭园园、月牙牙湖花园园、明湖湖山庄、大大邦花园园，以单单体与双双拼为物物业形态态，但总总体量只只有600多套，销销售单价价在100,000015,0000元/ MM2之间，每每套总价价基本在在3000万元左左右，销销售情况况良好，但但以社区区距离交交通干道道的位置置远近而而去化有有快有慢慢。该片区的的主要特特点：占尽地利利优势，享享有无可可替代地地段；属属概念中中的高尚尚住宅区区，人气气很旺；总栋数数不多，除除帝豪外外，总数数不超过过1000套；自自住型客客户与公公司型客客户兼而而有之；单套面面积较大大，多在在3000平方米米左右；产品品品质极其其一般，消消费对象象为南京京率先暴暴富一族族。& 江宁地区区：A. 百家湖片片区：以百家湖湖别墅花花园与湖湖滨公寓寓的沿湖湖别墅为为代表，有有典型的的第一代代别墅的的特征，房房型大而而无当，品品质不敢敢恭维，总总体量不不过百十十来套，销销售较好好。B. 东山镇：主要是武武夷花园园的300栋沿秦秦淮河分分布的别别墅。 该片片区的主主要特点点：由于地价价低而售售价较低低，外环环境极好好，购房房客户中中投资客客极多，除除少数自自用外，多多数作为为第二居居所。第一代别别墅产品品为高价价别墅，最最大优势势在于对对山水环环境的借借势，产产品除形形式上的的不同外外，在房房型设计计上与跃跃层公寓寓没有多多少区别别。别墅墅作为一一种试探探性产品品，体量量较小，其其优势更更在于与与市中心心的距离离较近，而而不在产产品本身身。第二代别别墅产品品：大致出现现在988年底、999年至至20000年，以以亚东花花园城与与江宁地地区的低低价别墅墅为代表表。& 亚东花园园城：仙鹤山庄庄、雁鸣鸣山庄、半半山苑，一一年左右右的时间间，亚东东公司以以小步快快跑的策策略，连连续推出出好几个个楼盘，最最初别墅墅的售价价只有11,8000元/ MM2，最高高也不过过2,5000元/ MM2，体量量大概在在2000栋左右右，后以以联排别别墅为主主要形式式推出的的听泉山山庄，虽虽有300多套单单体别墅墅，价格格仍只有有3,0000元/ MM2左右，仍仍是以低低价取悦悦市场。& 江宁地区区：a、东山山镇：武武夷花园园的联排排别墅b、岔路路口：碧碧水湾的的单体与与双拼别别墅c、麒麟麟镇：锦锦绣花园园的单体体与双拼拼别墅d、百家家湖周边边：湖滨滨世纪花花园的单单体别墅墅，中国国人家的的中式排排屋。注：虽然然江宁的的这部分分别墅上上市时间间较晚，220011年仍在在市场热热力售卖卖，但由由于其产产品较差差，规划划设计起起点较低低，仍将将其划归第二二代产品品。第二代别别墅为低低档别墅墅，一个个最显著著的特点点：主打打卖点为为低价格格，选址址全部位位于传统统概念中中的郊区区，环境境卖点较较为突出出；与第第一代的的消费对对象相比比，平民民色彩较较为浓郁郁，不再再集中于于暴富一一族，同同时别墅墅的体量量开始放放大；但但产品本本身并无无明显进进步，质质量、产产品设计计依然存存在不少少问题，产产品外相相缺乏高高贵感。高高价别墅墅除帝豪豪仍在惨惨淡经营营以外，暂暂无供应应。第三代别别墅产品品：大致出现现在20000年年底，但但发出异异彩是在在20001年，以以单一楼楼盘为代代表，位位处拥有有造别墅墅环境的的地区亚东东。& 金陵家天天下：其虽被评评为20001年年南京别别墅明星星，但细细作考量量，却仍仍是混杂杂型社区区，单体体别墅只只有344套，占占有大多多数的是是联排和和四拼、双双拼别墅墅（1339套），另另外尚有有66套套高级公公寓，畅畅销产品品为排屋屋，单体体在调低低售价的的同时（从从5,0000元/ MM2起售调调至4,5000元/ MM2），去去化速度度却仍旧旧较慢（截截至一月月底去化化13套套）。之所以将将金陵家家天下这这样一个个单一楼楼盘作为为第三代代产品，主主要原因因在于它它在许多多方面对对南京的的别墅市市场有种种革命的的味道：如第一一次采用用框架结结构；第第一个将将层高做做到三米米；第一一次使别别墅的立立面不再再雷同，有有21种种之多的的立面选选择；第第一个让让排屋错错位排列列，第一一个采用用双会所所；第一一家大规规模购买买成年老老树塑造造树比屋屋高的森森林别墅墅感觉；第一个个将别墅墅的质量量作为一一个要素素立军令令状狠抓抓同时时让郊区区别墅的的售价向向前跨了了一大步步（从22,5000元跨入入5,0000元），档档次也上上了一个个台阶，从从此南京京中档别别墅有了了代表产产品。第四代别别墅产品品：以20001年的的高档高高价别墅墅为代表表，集中中分布在在江宁百百家湖和和将军路路一带，同同时宁南南与亚东东有单一一楼盘供供应。& 百家湖周周边：a、威尼尼斯城： 小体量量纯别墅墅， 440栋，容容积率00.266，单体体面积22725555平米，售售价毛胚胚15,0000元/M2，装修修20,0000元/ MM2。b、佳湖湖绿岛：混杂型型社区，别别墅单体体19栋栋，双拼拼24套套，别墅墅容积率率0.335，单单价133,000015,0000元/ MM2，主力力面积22203400 M2。c文化名名园：混混杂型社社区，别别墅单体体9栋，双双拼122套，单单价在88,00001,00000元/ M2，主力力单体面面积23303500 M2。这几个楼楼盘于220011年9月月份陆续续上市，目目前已售售别墅最最多不超超过5套套， 去去化速度度不容乐乐观。而而且混杂杂型社区区均在主主推公寓寓房，别别墅都只只接受意意向预定定，具体体建造根根据客户户要求度度身定做做，似乎乎对高价价别墅市市场信心心有所不不足。& 将军路沿沿线：a、 瑞景文华华：首个大规规模纯别别墅项目目，但以以排屋供供应为主主。总体体量5771套，总总建筑面面积155.233万平米米，容积积率0.68，单单体255栋，双双拼1226套，排排屋4220套，单单价分别别为5,8000元/ MM2、4,2000元/ MM2、3,3000元/ MM2，目前前主要销销售排屋屋，销量一一般（截截止20002年年一月底底仅销售售30多多套），属属已浮出出水面的的正面竞竞争对手手，需密密切关注注其销售售情况。b、 运盛花园园：占地3000亩，尚尚未正式式面市，属属板块内内潜量竞竞争。预预计其于于20002年66月亮相相，9月月正式推推出，产产品规划划为单体体、双拼拼、联排排的混合合型社区区。c、 爱涛漪水水园：占地3000亩，单单体、联联排别墅墅和高级级公寓组组成的混混杂型社社区。但但别墅只只有少量量，属于于附属产产品，尚尚未面世世。因其其与爱涛涛艺术馆馆为大一一体的社社区，概概念上与与盛唐艺艺术园会会有交合合，从抬抬高地段段的艺术术氛围角角度来讲讲是件好好事，产产品本身身虽有竞竞争，但但不会是是主要对对手。d、 翠屏山庄庄：占地1,7000亩，混混杂型社社区，沿沿水库部部分有2200多多栋别墅墅。20002年年元月份份刚刚在在市场露露面，一一期推出出8万方方，以高高级公寓寓和双拼拼别墅为为主，打打算售价价：高级级公寓22,5000元/ M 22，双拼拼别墅33,0000元/ M 22以上，但但所有细细节都未未最后敲敲定，属属板块内内潜量竞竞争。& 亚东花园园城：沁兰雅筑筑：20011年122月222日已正正式亮相相，总建建筑面积积13万万平方米米，定位位高档健健康别墅墅。形式式为单体体别墅和和双拼别别墅，单单体别墅墅套面积积2400 M2-3309 M2，平均均单价33,8000-3,9000元/ M2，总价价1200-1330万元元之间；双拼别别墅套面面积1770M2，2550 MM2，平均均单价22,8000-2,9000元，总总价600-700万元之之间。一一个月时时间推出出的388套中双双拼已全全部被认认购，66套单体体只走掉掉一套。由于市政政府对于于仙西大大学城的的重新规规划，亚亚东公司司会有意意放慢一一点脚步步，等待待市政配配套的改改善对项项目本身身的提升升，该项项目是亚亚东公司司进军高高档别墅墅市场的的分水岭岭。该项项目中规规划的亚亚东书画画院为其其配套的的亮点。在在产品层层面属于于我们的的强力竞竞争对手手，需要要密切关关注其动动态。& 宁南：玉兰山庄庄：占地2000亩，有有山有水水，距市市中心较较近，由由擅做高高档产品品的仁恒恒地产开开发，产产品形式式主要为为单体别别墅及联联排别墅墅，单价价分别为为10,0000元/ MM2和8,0000元/ MM2，由于于有一群群稳定的的追随老老客户，因因此其口口碑效应应较好。形形象尚未未公开，但但需密切切关注。 第四代代别墅出出现基于于两个基基础：1、 南京市域域区面积积扩大，亚亚东江宁宁成为新新区，政政策性利利好使其其脱掉了了原郊区区的外衣衣，突出出的山水水环境和和优越的的道路交交通条件件催生许许多别墅墅诞生；2、 经济型家家用轿车车大量上上市，越越来越多多的中高高收入阶阶层郊区区置业成成为可能能，别墅墅以其宽宽敞舒适适、有天天有地的的特性成成为其首首选置业业形态。第四代别别墅产品品主要以以高档别别墅为主主，单体体售价多多在100,0000元/ MM2以上，单单体面积积与第一一代高价价别墅类类似，环环境有过过之而无无不及，目目前已亮亮相的别别墅从整整体规划划来看缺缺乏特色色，产品品改良虽虽有进步步但尚嫌嫌不足：房型设设计、舒舒适度考考虑，立立面、配配套、建建筑质量量、内部部环境，发发展商的的考量开开始变得得周全，也也第一次次使南京京的高档档别墅有有了一点点质价相相合的感感觉。但但体量成成倍放大大，泡沫沫也同时时放大，销销售状况况不容乐乐观。通过以上上对于南南京别墅墅的发展展回顾，可可以清楚楚地看到到盛唐艺艺术园的的竞争市市场将为为以下几几种状况况：1、 板块层面面竞争：由于市政政规划的的调整，河河西取代代江宁成成为新一一轮开发发的热点点；亚东东大学城城的重新新规划，必必将给亚亚东的别别墅板块块带来重重大的利利好消息。江江宁板块块面临亚亚东板块块的强大大竞争。2、 区域层面面竞争：主要为江江宁开发发区范围围与宁南南范围，交交通上为为一条线线，区位位上共用用一条主主干道，竞竞争楼盘盘有：仁仁恒玉兰兰山庄、运运盛花园园、瑞景景文华、威威尼斯城城、佳湖湖绿岛、翠翠屏山庄庄。3、 产品层面面竞争：主要为不不同区位位，不同同方向、同同等档次次的产品品，如帝帝豪花园园、月牙牙湖、百百家湖沿沿线别墅墅、亚东东沁兰山山庄等。4、 总价层面面的竞争争：全市范围围内总价价在800万元以以下的排排屋、总总价在880万元元至1550万元元的双拼拼别墅及及总价在在1200万元至至3000万元之之间的单单体别墅墅。附表：调调研个案案汇总楼盘名称称帝豪花园园百家湖威威尼斯城城别墅佳湖绿岛岛区域马群江宁江宁占地面积积（平方方米）148,000096亩130亩亩建筑面积积（平方方米）34,000016,881530,0000容积率0.2330.2660.355物业类型型双拼、单单体单体别墅墅公寓、别别墅总套数10040其中单体624019双拼1624联排木结构独独栋：22232公寓接上表面积（平平方米）单体主力房型型：3000-4400555（13套）/4410（14套）/2272（2套）/3308（9套）220-3400双拼联排公寓价格（元元/平方米米）单体10,0000-13,0000-155,000015,0000（毛毛坯）；20,0000（装修修）13,0000-15,0000双拼10,0000左左右联排30000左右公寓花园价格格（元/平方米米）1,50001,5000没有独立立的花园园物业管理理费（元元/平方米米.月）54未定车位情况况部分豪华华别墅有有双车位位配备双车车位车位算在在建筑面面积里一一起卖。已售面积积（平方方米）14,88001,66651,2000剩余面积积（平方方米）14,880015,115027,8800备注现在在售售房源是是沿湖新新建的118栋别别墅，至至目前为为止售出出约4栋。该该案接下下来要做做木结构构别墅，现现已有两两栋开始始施工。价价格将会会达到220,0000元元/平方米米以上。对外宣称称位置最最好的88套已卖卖完，但但实际上上是内部部销控，现现在为止止该案仅仅售出33套。该案先卖卖位置，然然后根据据客户需需要选择择房型。楼盘名称称文化名园园瑞景文华华金陵家天天下区域江宁江宁亚东占地面积积（平方方米）146,0000224,0000105,6844建筑面积积（平方方米）153,0000152,300055,4456容积率总：1.050.688总：0.5299；别墅墅区：00.422物业类型型多层、双双拼、联联排、单单体联排、双双拼、单单体别墅墅公寓、联联排、双双拼、单单体别墅墅总套数11500571239其中单体92534双拼1212685联排跃层：77642054面积（平平方米）单体230-3500330以以上250-3800双拼170-2500250-2800196-2422联排178-2033168-1800价格（元元/平方米米）单体8,0000-110,00005,80004,5000-55,0000双拼4,20003,2550联排3,0000左右右3,30002,9880花园价格格（元/平方米米）750800800物业管理理费（元元/平方米米.月）2.52.5暂暂定2.5车位情况况车位算在在建筑面面积里卖卖，独栋栋有1-2个车车位，整整体平均均0.775车位位/户。车位和保保姆房层层高2.2米，不不计入建建面，车车位及保保姆房单单价11100元元/平方米米。别墅车位位与户数数比为11:1；公寓车车位与户户数比约约为1:2已售面积积（平方方米）7,00004,000038,8820剩余面积积（平方方米）144,0000112,300016,6636备注本案单体体别墅尚尚未开始始销售，但但可以预预定。目目前户型型也未定定，估计计要到明明年才能能推出。公公寓房由由于面积积较大，销销售情况况一般。本月100日开盘盘，至今今为止，联联排定出出20多套套，独栋栋还未推推出。与7月份份调研相相比，该该案双拼拼或联排排价格均均有上涨涨：双拼拼涨了1100元元/M2。联排排涨了550元/ M2，但当当时买房房有折扣扣享受，现现在没有有。而单单体价格格上限有有所回落落。楼盘名称称中国人家家武夷花园园（七期期）湖滨世纪纪花园区域江宁百家家湖江宁东山山镇江宁百家家湖占地面积积（平方方米）106,000074,6600320亩亩建筑面积积（平方方米）63,660010,6600220,0000容积率0.60.7总1.005物业类型型双拼、四四合院联排、单单体、双双拼公寓、双双拼、单单体总套数332411,0112 其中单体332双拼68联排32面积（平平方米）单体330-3800280-3500双拼250-2800200-2400联排218-3644190-2200价格（元元/平方米米）单体四合院总总价：2200万万4,00003,0000双拼双联总价价：488-800万3,2000联排2,6000花园价格格（元/平方米米）400800600物业管理理费（元元/平方米米.月）0.7552车位情况况带小车位位10万元元/个已售面积积（平方方米）33,00003,38809,6000剩余面积积（平方方米）30,66007,28802,0000（别别墅）备注一、二期期售完，三三期开始始销售单体售完完、双拼拼还有22套、联联排还有有26套。别墅单体体已售完完，剩下下8栋双拼拼。楼盘名称称天地新城城锦绣花园园明月港湾湾区域江宁麒麟镇占地面积积（平方方米）6,8225148,0000320,0000建筑面积积（平方方米）13,6650200,0000（一期期）339,2000容积率0.5（别别墅）0.5左左右1.066物业类型型公寓、别别墅独栋、双双拼、联联排、公公寓公寓、单单体、双双拼、联联排总套数39总：1,0000多户72（别别墅）其中单体46双拼4联排22面积（平平方米）单体300-4000270-4000未定双拼200-2400联排170-2200价格（元元/平方米米）单体未定2,4880-22,9880未定双拼2,2668-22,3888联排1,8998-22,0668花园价格格（元/平方米米）750未定物业管理理费（元元/平方米米.月）1.5未定已售面积积（平方方米）00剩余面积积（平方方米）13,665020,0000（别别墅）备注现在未推推别墅，别别墅要到到20003年才才能推出出。该案一期期别墅销销售情况况较好，现现在所剩剩不多。目前尚未未推出，尚尚在设计计阶段备注：碧碧水华庭庭只剩一一套别墅墅；碧水水湾推出出的别墅墅销售也也已接近近尾声，单单体只剩剩一套，双双拼还剩剩6套左左右。部分目前前中高档档在售别别墅的容容积率与与售价楼盘名称称文化名园园中国人家家金陵家天天下瑞景文华华玉兰山庄庄佳湖绿岛岛威尼斯城城容积率0.60.4220.6880.4550.3550.266价格（元元/ MM2）单体8,000010,00004,0000-55,00005,800010,000013,0000-15,0000（装修修）15,0000(毛胚)20,0000(装修)双拼3,25504,20003,0000左右右联排48-880万元元(总价)2,95503,30008,0000部分目前前在售中中高档别别墅的套套面积与与总价楼盘名称称文化名园园金陵家天天下瑞景文华华文化名园园佳湖绿岛岛威尼斯城城单套面积积（M2）单体300-4000250-3800330230-3500220-3400272-5555双拼300-4000196-2422250-2800170-2500联排168-1800178-2033总价（万元）单体360-6000112-1900191184-3500286-5100408-8322双拼300-400064-778105-117751-775联排50-55358-667花 园 单 价价（元/ M2）1,5000800800750没有独立立花园15000江宁部分分在售低低档别墅墅的套面面积与总总价楼盘名称称中国人家家锦绣花园园武夷花园园湖滨世纪纪花园套面积（M2）单体270-4000330-3800280-3500双拼200-2400250-2800200-2400联排218-3644170-2200190-2200总 价（万元）单体67-1119132-152284-1105双拼45-44980-88948-558联排48-88032-44549-557花园单价价（元/ M2）400750800600综上所述述，可以以得出以以下结论论：1、 随着南京京GDPP的连年年快速增增长，居居民收入入的逐年年提高，可可以看到到，南京京的别墅墅市场已已经明显显启动。原原因有四四：其一：新新一代别别墅购买买群已经经形成；其二：南京市市政建设设力度加加大，私私家车拥拥有量增增加；其其三：别别墅在设设计理念念、布局局、风格格上均有突突破；最最后：价价格显现现出竞争争力。 2、 凭借自然然景观和和地价优优势，江江宁和亚亚东已成成为南京京别墅热热潮中的的主战场场。在别别墅上市市总量增增加的情情况下，区区域分布布会更趋趋扩散，但但受地块块限制或或资源限限制，其其余别墅墅供应盘盘量有限限（如月月牙湖、玄玄武湖沿沿线）。3、 南京别墅墅市场尚尚处于初初始发展展阶段，在在整体规规划、产产品设计计、风格格特色等等方面尚尚有很大大提升空空间。目目前市场场上还缺缺乏真正正优质的的产品。4、 别墅市场场启动的的初级代代表TOWWNHOOUSEE开始热热销，不不仅预示示着中产产阶层抬抬头，也也代表更更高级的的产品将将开始被被需要，说说明消费费欲望正正在提升升，市场场正被经经济速度度撑大。经经济型别别墅大多多位于亚亚东、江江宁新区区，以440-880万元元的总价价而成为为别墅中中的畅销销产品。目目前的市市场供应应，就价价格而言言，最高高不过33,300元/ M2。5、 南京目前前缺乏中中档价位位单体别别墅（55,00008,0000元/ MM2单价），两两头产品品（单价价在2,0000-4,0000元/ MM2之间与与10,0000元/ MM2以上）供供应量比比较充足足。6、 目前，高高档高价价别墅市市场的年年去化量量极其有有限。总总价超过过1000万元的的产品去去化量明明显放慢慢，以现现有个案案调研判判断，年年销售套套数均不不超过两两位数。7、 具体到江江宁而言言，一直直是低价价别墅的的市场。同同样是价价格在22,00003,0000元/ MM2之间的的别墅畅畅销，目目前突然然爆发的的售价在在10,0000元以上上的别墅墅销售维维艰。n 第三篇：消费者者研究别墅市场场的消费费者是一一个比较较特殊的的群体，他他们本身身的数量量不大，在在南京，别别墅市场场还未成成熟，因因此，不不适合用用定量的的信息来来描述南京别别墅的消消费者；而且，这这部分人人的个性性强烈，很很少显露露。因此此，我们们在对本本案的消消费者进进行研究究时，参参考了销销售员对对现有南京别墅墅市场消消费者的的描述和和上海、深深圳、北北京等地地别墅市市场消费费者研究究资料，对对南京别别墅消费费者情况况进行整整体分析析。一、南京京别墅市市场消费费者情况况整体描描述南京市购房消费群金字塔分布示意图 A、金金字塔顶顶端 B、金金字塔上上层 CC、金字字塔中层层 D、金金字塔底底层A和B是是我们关关注的主主要对象象。他们们最可能能是近一一两年别别墅市场场的消费费者。A：居于于金字塔塔顶端的的消费群群。目前南京京房产市市场上显显露的并并不多，但但这部分分身价不不菲的款款爷亦大大有人在在。他们们的最大大特征是是绝对数数量少、身身价高、社社会地位位高、社会会特征雷雷同、消消费习惯惯相似、不不易寻找找等。他们来源源主要是是外资企企业的首首席执行行官及财财务总监监、外国国公司的的总裁、从从海外（台台湾、美美国）回回南京定定居的富富翁、外外籍人士士、海外留学学归国人人员，自自由职业业者（高高级律师师、著名名艺术家家、体育育明星）、IIT 界界的顶尖尖精英人人士、国国内的实实业家、做做外贸的的私营业主、民民营企业业家、金金融机构构的高层层、某些些强力政政府部门门官员等等等。他们具有有足够的的购买力力，更多多追求生生活的享享受和居居住空间间的豪华华气派，注注重房子子的品质质感，需需要真正正有品质质、有品品位的高高档次的别墅墅物业。B：居于于金字塔塔上层的的消费群群。南京市场场为数不不少，他他们收入入水平高高、购买买力强。他他们包括括在外企企工作的的高级白白领（中中高层管管理者），外外贸企业业部门经经理，政政府机关里里有一定定实权的的干部（灰灰色收入入的官员员），大大学的高高级教授授，银行行的高级级职员，证证券公司司的中高高级管理理者，主主任医生生，律师，从从事股票票期货交交易的成成功人士士以及有有海外亲亲戚的人人士如侨侨胞等。这部分人人收入高高，经济济条件宽宽松，较较多考虑虑的地段段较好的的高级公公寓，错错层、跃跃层或联联体别墅墅，也会会考虑一一般的独独立别墅墅。C：居于于金字塔塔中层的的消费群群。在已购房房客户中中的比例例最大，他他们是指指收入水水平中等等，购买买力较强强的居民民。他们们主要是是在国企企的基层层干部、技技术尖子子，学校校的一般教授授、老师师，银行行的职员员、外企企及私企企的一般般白领。他他们收入入相对较较高，有有较强的的购买能能力，往往往考虑虑的是比比较舒适适的公寓房（多多层及小小高层），少少数也会会考虑跃跃层公寓寓和联体体别墅中间有两两类典型型：一种种是工作作较长时时间的中中年人，他他们有了了一定的的积蓄，且且目前收收入尚可可，因此此会考虑虑购买比比较舒适适的公寓寓房，他们们比较追追逐地段段的好坏坏和环境境的优劣劣，付款款方式会会考虑较较大比例例的首付付与剩余余款项的的按揭相相结合；另一种是是工作三三-五年年左右的的年轻白白领，目目前积蓄蓄不多但但收入不不错，因因此会考考虑借助助家庭的的赞助支支付首期期款后七七成或八八成按揭揭由自己每每月承担担还款，他他们追求求交通的的便捷和和楼盘的的品质，比比较能接接受交通通方便的的近郊楼楼盘。D：居于于金字塔塔底层的的消费群群。是指收入入水平不不高，购购买能力力相对较较弱的一一般居民民。他们们的职业业特征不不明显，主主要是在在国有及及一些集集体企业业中工作作的一般般员工、文员。他他们收入入不高，但但长年的的节省和和储蓄，一一般只能能购买经经济适用用房或借借助拆迁迁补充费费用考虑虑购买舒舒适性公公寓房。他他们购房房金额不大大，但往往往是一一次性付付款，较较少利用用银行按按揭；利利用银行行按揭购购房的一一般也是是父母付付清首期期款由儿儿女每月月还款。影影响这部分人购购房的主主要是价价格因素素和基本本配套，若若总价能能承受，也也拥有基基本的生生活配套套，一般般就会考考虑购房房而不太太讲究或或者说没没有实力去去讲究地地段的好好坏和品品质的高高低。二、 南京别墅墅市场消消费者的的定性分分析1、高级级别墅消消费者特特征及需需求描述述通过对南南京市现现有别墅墅的部分分售楼人人员（金金陵家天天下、中中国人家家、帝豪豪别墅、翠翠屏山庄庄等）与与购买群群体的走走访、了了解，并并参考外外地别墅墅市场状状况，我我们高级级别墅（主主要指高高档独立立别墅）消消费群体体有了初初步的定定性了解解。（1） 别墅消费费群来源源： 外资企业业的总裁裁、首席席执行官官及财务务总监买我我们这里里的人除除了国外外人，就就是外资资企业的的总裁、首首席执行行官及财财务总监监（帝豪豪别墅）我这这里1880万的的那一栋栋就是德德国西门门子副总总裁买的的（中国国人家销销售员） 国内的实实业家、民民营企业业家很多多买我们们这里的的是一些些企业家家（金陵陵家天下下）私营营业主也也很多 从海外（台台湾、美美国）回回南京定定居的富富翁国外外的客户户中有些些是从台台湾、美美国回来来的。（金金陵家天天下） 自由职业业者（高高级律师师、著名名艺术家家、体育育明星）买我我们这里里的还有有律师，现现在象艺艺术家、体体育明星星这些人人也很有有钱（中中国人家家） IT 界界的顶尖尖精英人人士ITT行业的的人多些些，而且且很年轻轻 做外贸的的私营业业主买我我们这里里做外贸贸的人比比例最大大（武夷夷花园、金金陵家天天下） 金融机构构的高层层另外外还有一一些做金金融证券券的人，但但比例不不大 外籍人士士买我我们这里里的有近近70%是外籍籍人士（帝帝豪别墅墅） 政府官员员（2） 别墅消费费群身价价他们们的数量量目前在在南京购购房市场场中的比比例较低低，据一一般经验验，高级级独立别别墅的消消费者数数量应该该占到购购房者的的3%左左右他们们的身价价很高，一一般为所所购别墅墅总价的的4-88倍，购购房一般般为一次次性付款款他们们的年龄龄基本在在45岁岁以上，IIT 界界的顶尖尖精英人人士则可可能要年年轻许多多（300岁左右右）（3） 别墅消费费群特征征（1） 不讲究性性价比，讲讲究性能能比。购购买高级级或顶级级别墅的的消费者者一般不不是很关关心价格格，但很很关心产产品的品品质及功功能。（2） 需要绝对对私密性性。这部部分消费费者非常常独立，所所以对产产品的的的私密性性要求很很高（3） 需要绝对对的安全全性。由由于这部部分人身身价较高高，容易易吸引外外界视线线，所以以安全性性是他们们考虑的的主要问问题之一一（4） 非常注重重产品的的个性。喜喜欢独一一无二、惟惟我独尊尊的感觉觉（5） 附庸风雅雅。这些些人购房房不一定定都懂行行，但一一定懂时时尚；不不一定都都有品位位，但一一定都要要装出有有品位（6） 崇尚自然然，追求求静雅。（4） 高级别墅墅消费群群对房型型的要求求 房间要开开阔，我我觉得卧卧室是最最重要的的，卧室室不能太太小（消消费者） 我要有独独立的书书房，书书房最好好能套在在主卧室室内（消消费者） 他们很喜喜欢客厅厅挑空（售售楼员） 既然是别别墅，功功能当然然越全越越好（消消费者） 能有独立立的淋浴浴房，每每天能真真正地放放松自我我，洗个个写意澡澡（消费费者） 车库不能能没有，能能有两个个更好（消消费者） 他们对房房型的面面积要求求差异很很大，小小的也要要2000多个平平方米，大大的要7700-8000个平方方米甚至至更大（售售楼员） 需求主力力面积大大致在2250-3500平方米米之间。 最好有一一个比较较大的私私家花园园（5） 高级别墅墅消费群群对配套套的要求求 高级会所所一定要要有，会会所里最最好能有有图书馆馆、酒吧吧、展览览馆等（售售楼员） 他们对小小区周边边配套不不是很关关注，只只要道路路畅通，不不塞车（售售楼员） 周边的配配套一定定要跟他他们的身身份相匹匹配，要要高档（售售楼员） 最能吸引引他们的的是别墅墅周边有有大型休休闲娱乐乐场所，如如高尔夫夫球场（售售楼员）（6） 高级别墅墅消费群群对艺术术的理解解 他们不一一定懂艺艺术，但但肯定不不会反对对艺术，因因为这些些人都是是附庸风风雅的人人，艺术术两个字字能满足足他们的的虚荣心心（售楼楼员） 艺术不但但能显示示身份，还还能彰显显一个人人的修养养（售楼楼员） 艺术别墅墅必须要要和自然然山水完完美结合合，否则则就谈不不上艺术术了（消消费者） 艺术型别别墅适合合那些成成名艺术术家购买买，这些些人个性性很强，最最好能根根据他们们的要求求设计房房型（售售楼员）2、中低低档别墅墅消费者者特征及及需求描描述通过上述述对目前前南京市市场购房房消费群群金字塔塔分布的的分析以以及根据据对南京京市现有有别墅的的部分售售楼人员员与购买买群体的的走访、了了解，我我们可以以看出中中低档别别墅（主主要指联联体别墅墅以及经经济型独独立别墅墅）的购购买人士士大致有有以下几几类：1、 外企工作作的高级级白领（中中高层管管理者）2、 外贸企业业部门经经理3、 政府机关关里有一一定实权权的干部部（灰色色收入的的官员）4、 大学的高高级教授授5、 银行的高高级职员员6、 证券公司司的中高高级管理理者7、 自由职业业者（主主任医生生、律师师、炒股股票期货货的成功功人士）8、 有海外亲亲戚的人人士如侨侨胞他们的数数量目前前在南京京购房市市场中的的比例也也较低，据据一般经经验，联联体别墅墅的消费费者数量量应该占占到整体体购房者者的5左右。他们的身身价较高高，一般般为所购购联体别别墅总价价的2-4倍，购购房会考考虑按揭揭贷款他们的年年龄一般般在288-455岁之间间，年龄龄层次与与购买高高档独立立别墅的的消费者者有所下下降他们的消消费特征征：（1） 联体别墅墅的消费费群在经经济上比比上不足足、比下下有余，购购买联体体别墅多多为改善善型和休休闲型（2） 这部分消消费群年年龄层次次相对较较近，喜喜欢运动动，比较较休闲（3） 这部分消消费群购购房摇摆摆性强，既既讲究环环境优美美，又讲讲究房型型功能的的合理，对对产品的的要求较较高（4） 这部分人人比较讲讲究配套套，尤其其是教育育配套和和娱乐配配套设施施三、 上海、深深圳、北北京等地地别墅市市场消费费者参考考研究1、上海海年轻轻化、国国际化上海高档档住宅销销售呈现现上升势势头，部部分楼盘盘出现供供不应求求现象，青青年人成成了购房房主力。据一份调调查报告告表明，工工厂企业业、金融融投资、民民营企业业的经营营者已占占上述物物业买主主的800以上上，而位位于虹桥桥路上的的皇朝别别墅业主中，最最年轻的的仅288岁，大大部分买买主年龄龄在355岁左右右。这一一群体大大多是高高学历、高高收入具具有生活活新概念念和较强强的消费费能力。此现象的的出现与与皇朝别别墅等高高档住宅宅物业在在小区环环境、房房型、建建筑立面面等方面面的设计计，符合合人们的的审美情情趣和居居住理念念有关外外，更重要的的是中国国经济的的持续向向好，使使一大批批年轻经经营人才才脱颖而而出，使使其有能能力购买买单价在在1万元元以上的的高档别别墅。虹虹桥路沿沿线别墅群群经过多多年的发发展，成成为成熟熟社区，可可供应量量已经不不多，而而新经济济的崛起起是近220年的的事。皇皇朝别墅墅近期销销售大幅幅上升，年轻买主主占主要要地位的的现象也也就不难难解释。另另一个现现象是这这部分年年轻买主主中，外外地投资资者占了了90。受中国加加入WTTO的影影响，届届时中国国市场将将变得更更加开放放，更多多的国内内外企业业将更多多进入上上海这个个中国经经济、金金融、贸贸易中心心。目前已有有4万多多境外人人士申领领临时居居住证，在在加入WWTO后后，这个个数字更更会大大大上升；同时，上上海现有有台资企企业40052家家，355万台湾客，加加上为数数众多的的港澳人人士，对对上海高高档物业业的需求求大大增增加。2、深圳圳私营营老板成成为主力力（1）年年龄构成成：大部分客客户的年年龄在330-445岁之之间，776.66%的比比例，基基本上在在次年龄龄段的人人为深圳圳特区第第一批发发迹的人人，其文文化素质质，和社社会经历历均比较较丰富，分分析能力力强，有有自己独独特的审审美观，容容易接受受事物，追追求自己己喜爱的的生活方方式。而而45岁岁以上的的客户仅仅占 77%，30岁以以下的占占16%（2）职职业构成成：购买豪宅宅或者别别墅的买买家，有有54.5%的的人是私私营老板板，有110.99%的人人是企业业老总，其其次为高高级白领领人士，占占25.5%，三三者加起起来就占了了90%以上的的比例。这这些客户户的收入入较高，并并且比较较稳定，经经过多年年的艰苦苦创业、现现时事业业有成，生生活比较较富裕，希希望为自己和和家人改改善生活活环境，因因此会考考虑也有有能力购购买豪宅宅，此外外从事金金融证券券行业的的人和一一部分公公务员占占到1.8%的的比例。（3）建建筑风格格偏好：早期开发发的别墅墅物业，基基本上是是中国岭岭南风格格和欧洲洲西班牙牙风格相相结合的的外形建建筑风格格，结构构简单而而且色调调明快，后后来出现现欧陆古典风风格与中中国岭南南风格相相结合，颇颇具新鲜鲜感；而而现在，较较为认同同欧陆式式贵族豪豪宅和美美国庄园园式