南开大学22春“工业工程”《房地产估价》期末考试题库易错、难点精编【C】（参考答案）试卷号：6

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她南开大学22春“工业工程”房地产估价期末考试题库易错、难点精编【C】（参考答案）一.综合考核(共50题)1.大气环境、水文环境、视觉环境和城市化等，均属于影响房地产价格的环境因素。()A.错误B.正确参考答案：A2.()是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格参考答案：D3.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的()大致接近。A.幅度B.数额C.比率D.指数参考答案：B4.预测某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上增加2万元，收益期限假设为无限年，该房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()万元。A.220B.340C.400D.500参考答案：C5.收益法的理论依据为()。A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理D.适合原理参考答案：C6.房地产估价是评估房地产的()。A.成交价格B.效用C.价格D.价值参考答案：D7.运用比较法估价要对可比实例成交价格做适当的处理，根据处理的内涵不同，分为()。A.价格分析B.价格换算C.价格修正D.价格调整参考答案：BCD8.一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。()A.错误B.正确参考答案：B9.下列属于房地产特性的有()。A.不可移动B.价值较大C.流动性强D.独一无二参考答案：ABD10.在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用()估价方法。A.一种或一种以上B.两种或两种以上C.三种或三种以上D.四种或四种以上参考答案：B11.下面属于构筑物的是()。A.烟囱B.水塔C.道路D.商店参考答案：ABC12.估价时点为过去的情形，多出现在()中。A.保险理赔案件中B.期房估价C.拆迁估价D.房地产纠纷案件中参考答案：D13.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为()。A.有形的实体B.该实体的质量C.相应的配套的基础设施D.组合完成的功能参考答案：ABD14.某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为()。A.1865元/m2B.1849元/m2C.1915元/m2D.1882元/m2参考答案：D15.在房地产实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。A.高于B.等于C.低于D.高于或等于参考答案：ABD16.房地产的()，决定了房地产市场是一个地区性市场。A.不可移动B.独一无二C.供给有限D.流动性差参考答案：A17.路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。()A.错误B.正确参考答案：B18.替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。()A.错误B.正确参考答案：B19.当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，可随意取舍。()A.错误B.正确参考答案：A20.房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。()A.错误B.正确参考答案：A21.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为()元/m2。A.3473B.4365C.4500D.4635参考答案：A22.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元、25万元，从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()。A.266B.264C.262D.260参考答案：D23.下列关于建筑物寿命和年龄的说法中，正确的是()。A.建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄也短于实际年龄B.建筑物的经济寿命长于其自然寿命，有效年龄也长于实际年龄C.建筑物的经济寿命与其自然寿命相等，有效年龄也与其实际年龄相等D.建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄可能短于也可能长于实际年龄参考答案：D24.运用成本法估价，计算投资利息时，包括()的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。A.管理费用B.土地成本C.销售费用D.建设成本成本参考答案：ABCD25.房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权B.建设用地使用权C.抵押权D.租赁权参考答案：D26.估价时点是由()决定的。A.估价目的B.估价师C.委托人D.估价机构参考答案：A27.通常情况下重置价格比重建价格()。A.低B.相等C.高D.无法判断参考答案：A28.市场法适用的对象有()。A.标准厂房B.在建工程C.高档公寓D.房地产开发用地参考答案：ACD29.估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值减损。()A.错误B.正确参考答案：B30.某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8。则该宗房地产2007年的收益价格为()万元。A.125B.126.42C.123.77D.124.43参考答案：C31.下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是()。A.消费者的收入水平增加B.该种房地产的价格水平下降C.该种房地产的开发成本上升D.消费者预期该种房地产价格上涨参考答案：C32.()是指通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见，包括评估价值和相关专业意见。A.估价假设B.估价目的C.价值类型D.估价结果参考答案：D33.房地产价格与一般商品价格不同之处包括()。A.与区位密切相关B.用时具有买卖价格和租赁价格C.形成的时间较短D.易受交易者个别情况的影响参考答案：ABD34.中国目前的房地产权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、地役权。其中，()属于债权。A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权参考答案：D35.政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价，它们对估价结果不会产生影响。()A.错误B.正确参考答案：A36.某10年前建成交付使用的建筑物，10年间维修养护状况正常。建筑面积是120平米，单位建筑面积的重置价格为800元/平米，建筑物残值率零，年折旧率2.5%，则该建筑物经济寿命为()年。A.10B.20C.30D.40参考答案：D37.合法原则要求评估价值是在依法判定的()状况下的价值或价格。A.估价人员B.估价机构C.估价对象D.估价委托人参考答案：C38.某宗房地产每年的有效毛收入为50万元，毛租金乘数为12.5，潜在毛收入乘数为12，有效毛收入乘数为13，净收益乘数为13.5，则该宗房地产的价值为()万元。A.600B.625C.650D.675参考答案：C39.根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为()。A.物质折旧B.功能折旧C.自然折旧D.外部折旧参考答案：ABD40.某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为()万元A.180B.178.4C.183.5D.176.6参考答案：D41.按经营使用方式划分房地产的类型主要有()。A.现房B.销售C.出租D.自用参考答案：BCD42.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为()元/m2。A.4367B.4617C.4446D.4161参考答案：A43.下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是()。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降参考答案：A44.从区位优劣角度看，()主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。A.居住房地产B.别墅C.商业房地产D.工业房地产参考答案：C45.现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。()A.错误B.正确参考答案：B46.某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%，假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币，2006年10月末为1美元=7.87元人民币，则该可比实例2006年10月末的价格为()元人民币/m2。A.9673B.9349C.9808D.9220参考答案：C47.数学曲线拟合法中最简单、最常用的是()。A.直线趋势法B.指数曲线趋势法C.二次抛物线趋势法D.平均增减量法参考答案：A48.比较法适用的对象表明，只要是具有交易性的房地产都可以采用比较法进行估价。()A.错误B.正确参考答案：A49.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为()万元。A.600B.625C.650D.675参考答案：B50.某宗房地产交易总价为60万元，合同约定，首期付款30%，余款分别于半年后和一年后分期平均支付，假设年利率为6%，则在成交日期一次付清的价格为()万元。A.58.21B.57.62C.58.79D.57.21参考答案：A