重庆帝景MALL策划报告

2022-9-61帝景帝景MALLMALL策划报告策划报告谨呈:帝景集团2022-9-62压力之下的机遇之争压力之下的机遇之争 据调查目前重庆市人均商业物业面积为0.96m,上海为0.76 m,北京为0.7 m,国内主要城市的人均商业面积在0.55-0.75 m之间,而世界发达国家的平均水平为1.2 m.按照重庆的规模与经济水平,商业物业的开发已经处于比较危险的地步!2022-9-63重庆商业发展面临的几个问题重庆商业发展面临的几个问题:城市布局呈多核心状，商圈散点分布；多数商业克隆经营，业态复制，导致影响力减弱；城市交通网络布局不合理，难以形成真正的商业中心。2022-9-64第一印象第一印象商业压力巨大商业压力巨大 商业的压力巨大是否有需求支持？我们是否有市场空间？2022-9-65其他城市和国家其他城市和国家 香港、新加坡、台湾、欧美部分城市，在零售商业同样供应巨大的时候，所选择的持续发展方式 都采用了MALL的商业形式 香 港：每30万人口拥有一个MALL新加坡：每15万人口拥有一个MALL 发展趋势：传统的百货和新兴超市最终都依赖于MALL，谋求共同发展2022-9-66核心问题核心问题 什么是MALL？如何操作重庆的MALL？2022-9-67MALLMALL的模式研究的模式研究 MALL MALL，超大规模购物中心，超大规模购物中心SHOPPING MALLSHOPPING MALL的简称，的简称，指指“在毗邻的建筑群或一个大建筑物中，由一个管理机构在毗邻的建筑群或一个大建筑物中，由一个管理机构组织协调和规划，把一系列零售商店、服务机构组织在一组织协调和规划，把一系列零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、娱乐、餐饮、娱乐、旅游、文化等各种服起，提供购物、娱乐、餐饮、娱乐、旅游、文化等各种服务的一站式消费中心务的一站式消费中心”按按MALLMALL地理位置及服务范围而言，地理位置及服务范围而言，MALLMALL大致分为两大致分为两类：一是城市类：一是城市MALLMALL（City mallCity mall），二是郊区），二是郊区MALLMALL（Sub Sub mallmall）2022-9-68MALLMALL的基本特征的基本特征 一定规模 复合业态 功能齐备MALLMALL对空间的基本要求对空间的基本要求o 商业空间室内化o 商业空间步行化 o 公共空间社会化MALLMALL的模式研究的模式研究2022-9-69 东莞 华南MALL 国内国内 上海 豫园商城 成都 大世界商业城 港澳台港澳台 香港 愉景新城 又一村 美国 美国购物中心国际国际 新西兰 维多利亚公园市场 捷克斯洛伐克 宜家购物公园MALLMALL的案例分析的案例分析2022-9-610成都大世界商业广场顺应国际发展趋势，突破传统商业的单一性，开创成都一站式消费的模式先河，集购物，休闲，娱乐，居家，办公于一体的21世纪商业广场。成都大世界商业广场占地面积54000平方米、总建筑面积9.89.8万平方米。其整体建筑以简洁清晰的后现代风格为主，绝无仅有的9000平方米中心广场中心广场借鉴欧式欧式园林园林风格，大型草坪、音乐喷泉、雕塑小品、儿童乐园等景观设施分布其间，生机勃勃的绿色环境，充分洋溢着绿色环保理念，既为人们开辟出一片轻松自然的休闲天地，也为商家创造了得天独厚的经营环境。大世界商业广场由步行商业街、中心商厦、商务公寓、中心绿化广场和屋顶休闲花园组成，形成了园中有街园中有街、街中有店街中有店的绿色空间，是成都集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公为一体的超大型商业购物休闲公园，堪称成都、整个西南地区真正意西南地区真正意义上的义上的 摩摩（MALLMALL）。成都成都 大世界商业城（属城市大世界商业城（属城市MALLMALL）2022-9-611成都成都 大世界商业城（属城市大世界商业城（属城市MALLMALL）2022-9-612东莞东莞 华南华南MALLMALL（属郊区（属郊区 MALLMALL）o东莞华南MALL占地面积4343万万平方米、总建筑面积近近6060万平方米。由七大主题街区组成，是中国真正意义上一个集购物、娱乐、旅游、餐饮、休闲、文化为一体的SHOPPING MALL。o该项目借鉴了15个世界上成功MALL的设计理念，整合了49家国际一流水准的专业公司，共打造了一个代表世界商业典范的MALL；o同时，华南MALL位于东莞城区的万江大道，凭借广深高速、莞深高速、107国道以及东莞城区的高速路网，雄居珠三角黄金走道的中心，其商圈的辐射力更是覆盖了珠三角地区的158个镇，人口超过4000万，GDP总量近7000亿元，因此，华南MALL本身所具备的商圈注成就中国第一个MALL。o正因为华南MALL具备了非常广阔的发展空间以及强大的经济基础，国际商业巨头也纷纷落户，如全球零售业三巨头之一的麦德龙，美国在线时代华纳，英国BBC公司的天线宝宝，香港专营高档、顶级品牌的阿玛百货等。2022-9-613东莞东莞 华南华南MALL MALL（属郊区（属郊区 MALLMALL）2022-9-614香港香港 愉景新城（属城市愉景新城（属城市MALLMALL）o“愉景新城”位于荃湾，是香港首个以“购物公园”为设计概念的购物中心，其建筑设计是将商场与公园融为一体，实行“商场公园化”。o在“愉景新城”中，游人会见到一棵棵椰子树，配合四周怡人花卉及人工瀑布，使人顿感回归大自然的生机蓬勃，从而可得到新的购物乐趣。o为了令顾客犹如置身于公园之中，商场的设计利用多种方法，将天然光线引入商场室内，其中以广场上的巨型玻璃天幕最吸引人，它除了令环境变得更为广阔，亦可尽收天然光线，使顾客身在商场之内，亦恍如置身户外。2022-9-615香港香港 愉景新城（属城市愉景新城（属城市MALLMALL）2022-9-616美国美国 美国购物中心美国购物中心 （属郊区（属郊区MALLMALL）o美国购物中心位于明尼苏达州Bloomington市，是目前世界上规模最大的超级室内购物商场，建筑面积约39万平方米，占地78英亩，总投资高达6亿多美元。中心集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观，工程庞大复杂，功能多样齐全，设计与建造都达到极高的水平。其主要室内外设施包括：400个零售商店，4个大型货场，1个多功能娱乐中心，2个大型停车场(12，750车位)。o在商场中引进娱乐概念，设置儿童的嬉戏场所，有助于增加销售。平均每个孩子提出的购买要求是每次顾客在进入食品杂货店购买的15倍，而家长平均购买其孩子提出要求的50%的项目。o为了招徕顾客，吸引儿童，在商场中营造了一个恐龙世界，10多只大小不同的恐龙摆在商场大通道上或天井中，全是自动控制，活灵活现，小孩排着队轮流玩，没个够，不用花一分钱。2022-9-617美国美国 美国购物中心美国购物中心 （属郊区（属郊区MALLMALL）2022-9-618郊区郊区MALLMALL应该具备以下条件：应该具备以下条件：o拥有大量廉价的可建造商业的土地资源，有利于创造综合的可持续发展的休闲性；o邻近城市，甚至将来就是城市，优越的交通便利性；o拥有良好的商业侵占力，能够吸引城市城镇商圈间的重叠性客源；o特色性、差异性、多样性、可变性，集多种功能一体，一站式购物，能够在很长时间内满足商业变化及自身MALL的发展；o具有非常强的排它性和唯一性，可复制性很小。2022-9-619城市城市MALLMALL应该具备以下条件：应该具备以下条件：o必须具备足够大的商业用地规模，有利于创造综合的休闲性；o拥有优越的地理位置和交通便利性；o拥有良好的商业侵占力，能够吸引城市城镇商圈间的重叠性客源；o特色性、差异性、多样性、可变性，集多种功能一体，一站式购物，能够在很长时间内满足商业变化及自身MALL的发展；o排它性和唯一性较弱，容易被复制而导致同质化竞争。2022-9-620帝景帝景MALLMALL具备怎样的条件？具备怎样的条件？有重庆整体经济增长的强劲后盾；有南岸商业可持续发展的宽阔空间；有绝佳地理位置和无比便利的交通；有足够庞大建筑规模；有顶尖的开发组合；有世界500强商业企业的登陆；2022-9-621在这样的机遇下，我们的在这样的机遇下，我们的MALLMALL应该是怎样的？应该是怎样的？要能代表重庆乃至整个西南新兴的商业典范；是整个南岸商业区的商业旗舰；是重庆人不购物也会去的休闲、娱乐天堂；完全满足中高收入阶层购物需求的新天地；可以让城市精英们在里面度过充实的一天；是旅游者必看的旅游景点；2022-9-622我们的愿景如何实现？我们的愿景如何实现？更高经济形态价值体现零售商业形态百货品牌店超市连锁商业街购物公园MALL产品经济商品经济服务经济体验经济集市交易独立店铺传统形态售卖经济2022-9-623解决之道解决之道体验经济体验经济随着商业业态的不断提升随着商业业态的不断提升,经营形态上更提倡体验。经营形态上更提倡体验。2022-9-624（超市（超市+百货）与传统业态的差别在于百货）与传统业态的差别在于“价值体验价值体验”经营品种的增多，有商品体验；服务素质的提升，有服务体验；购物效率的提高，有满足体验；2022-9-625体验点的应用与分布理论体验点的应用与分布理论 通过一个核心的体验点将人流聚集，再通过分层分布的多个辅助体验点将人流导向商场的各层、各个角落，形成整体的繁荣。体验经济 从华南MALL的建筑规划及经营规划分析来看，通过体验点的方法来创造全新的商业模式是可行的、而且是大多数人从未体验过的。2022-9-626体验的主题体验的主题 应该是：一个城市的灵魂；她需要有一个脍炙人口的传说；有明确的位置标识；要让每个人有新的体验；2022-9-627体验的主题体验的主题1.地位、身份2.热带天堂3.荒芜西部4.古典文明5.都市情调6.阿拉伯狂想7.现实主义 1.历史2.宗教3.时尚4.政治5.美学6.艺术7.大众文化 可供选择的体验主题2022-9-628辅助的体验点辅助的体验点 设置在交通的终端或交叉点；卡丁车、游戏机、环幕影院、主题西餐厅等；但必须服务于商场主题，能满足人流导向的需求，同时具备可经营性。2022-9-629辅助的体验点辅助的体验点2022-9-630我们对帝景我们对帝景MALLMALL定位的思考定位的思考形象定位浓缩的世界商业精华的City mall推广语：世界的精华，重庆的精华；精彩的一天，帝景City mall；2022-9-631我们对帝景我们对帝景MALLMALL定位的思考定位的思考 业态、业种定位世界级商业精华主力店两家以上，具有重庆唯一性。在真正的MALL中，零售空间的比例逐渐降低，休闲服务空间成为顾客光临的主要目的。2022-9-632我们对帝景我们对帝景MALLMALL定位的思考定位的思考 业态比例建议 空间比例区间大致面积m零售空间5565%（主力店3045%）5.5万休闲空间1525%2.5万餐饮空间1020%1.2万服务空间5%0.8万2022-9-633我们对帝景我们对帝景MALLMALL定位的思考定位的思考货品与消费者定位：以社会结构最为集中、购买力最为旺盛的中档客户及中高档客户为主打消费群体 。货品档次区间 档次代表品牌比例较高档次BallyCelineD&GGucciHermesJoyceLouisVittonPradaChanel10%中高档次Agnesb.AquascutumAnteprimaloeweMax&CoDurbanDaniel echter35%中等档次NauticaTimberlandIblueskookaimiu miu esprit40%低档次BenettonG2000U215%2022-9-634我们对帝景我们对帝景MALLMALL在营销方面的思考在营销方面的思考 首先需要保证一个统一经营的整体感和一家具备市场信赖度的管理公司；在销售过程中，采取分街区的形式进行区分，便于的销售价格和销售节奏的控制；铺位大小的划分是销售是否畅顺的关键，保证最小的铺位总价维持在首期款2万元5万元左右，通过证券化的销售模式达到快打快收的良好局面。2022-9-635我们对帝景我们对帝景MALLMALL在营销方面的思考在营销方面的思考 为体现体验的价值，可考虑以一期的形式作出示范街区，并迅速的推出市场，制造热销的效应，在有实际体验的支持下陆续推盘；招商是能否成功销售的关键，必须在准备充分的前提下才能推出市场；销售的手法建议仍以传统的返租销售的办法。三年返租27%：第一年8%，第二年9%，第三年10%2022-9-636销售阶段的把握和控制（登记认购阶段）销售阶段的把握和控制（登记认购阶段）通过地盘包装、户外广告、新闻缮稿炒作等有目的的前期酝酿工作，使世贸中心在一定范围内为市场所关注，初步树立世贸中心及公司的品牌形象。2022-9-637销售阶段的把握和控制（登记认购阶段）销售阶段的把握和控制（登记认购阶段）聚集人气，为掀起公开发售造势。达到部分单位销售、保证发展商资金回笼，初步订购量达到总体销售率的30%左右。；2022-9-638销售阶段的把握和控制（登记认购阶段）销售阶段的把握和控制（登记认购阶段）此时工作主要两个目的：一，累积客户资料，并抓住潜在客户。二，以客户提供的真实的市场反映，为后期开盘提供参考。因此流程设置：设立登记表制定优惠措施，客户填写登记表将获得额外折后90折。对有意向客户要求填写登记表（售楼处及恒业丰公司），并交纳500元的登记费（不可退）所有填写登记表并交500元的客房户，可以获得一个筹号，凭筹号可以在开盘之日（三天内），享有获额外优惠（可转让）吸引炒家入市；2022-9-639销售阶段的把握和控制（公开发售阶段）销售阶段的把握和控制（公开发售阶段）尽量将市场的聚焦点集中在本项目上，制造市场谈论话题。促进单位的销售，整体市场的累计销售目标达到70%以上。前期造势基本完成，派筹数量达到预定效果；广告投放安排到位；本期市场造势准备工作一切就绪，可全面展开工作。电视宣传片制作及播放计划完成。2022-9-640销售进程的造势安排销售进程的造势安排 与多家国际品牌的正式签约仪式；通过City mall的研讨会及酒会与政府及媒体达成一定的默契；示范街区体验开发日，将几个重要的体验向公众展示，制造轰动效应；全面公开发售仪式，利用前期聚集的人气配合凭号优先认购的抢购方式，创造热烈的开盘气氛，再次制造轰动效应；2022-9-641示范街区将对示范街区将对1010万规模的商业极为重要万规模的商业极为重要2022-9-642示范街区将对示范街区将对1010万规模的商业极为重要万规模的商业极为重要2022-9-643我们是创造奇迹的力量我们是创造奇迹的力量 目前公司现有策划顾问多名，均来自深圳地产第一流的房地产咨询机构，如中原、世联、置业国际等，他们为深圳数十个楼盘营销推广付出过心血，从55万平米的超大型滨海居住城蔚蓝海岸到35万平米的城郊名盘世纪春城，从创造中国商业销售神话的中港城到参与全球联合销售的上海世茂滨江花园，我们是一直活跃在深圳市场的一支生力军。2022-9-644我们是创造奇迹的力量我们是创造奇迹的力量 在世联，我们知道什么是真正的信誉！在置业，我们知道什么是短平快！在中原，我们知道什么才叫商业奇迹！2022-9-645我们提倡团队服务我们提倡团队服务项目总监：彭晓辉（副总经理）19992001年底，曾担任于深圳中原物业顾问有限公司高级项目经理，先后操作过中海深圳湾畔、西海湾花园、海岸明珠、雅颂居等项目；2002年全面负责上海世茂滨江花园全球联合销售区域中深圳及香港市场的推广及销售，并取得了辉煌业绩。同年在操作中港城商业项目中，制造了一个月销售三个亿的神话速度，开创了中国产权式商铺的先河，并揭开了2003年深圳平民投资的热潮，该项目已入选了中国2002年度最佳地产策划奖；之后任职于世联（深圳）房地产顾问有限公司，担任项目策划经理，操作南山美墅、新街口及擎天华庭等项目。2022-9-646我们提倡团队服务我们提倡团队服务首席策划师：刘倬鹏先生 982000年，曾担任于置业国际（深圳）房地产经纪有限公司项目经理，先后操作过百仕达三期、丽港湾、汇鑫花园二期、罗湖金岸等项目。2001年2003年，曾担任深圳中原物业顾问有限公司高级项目经理，先后操作过世纪春城、信义假日名城等项目 2022-9-647我们提倡团队服务我们提倡团队服务首席策划师：孟志鹏先生 20002003年，曾担任深圳中原物业顾问有限公司高级策划经理，先后操作过新亚洲花园、中港城、椰风海岸等项目，其中中港城开创了中国产权式商铺的先河，并揭开了2003年深圳平民投资的热潮，该项目已入选了中国2002年度最佳地产策划奖。