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商品房销售中的金融知识,第一章 基础知识,1、何谓银行？ 我国历史上通常称大商业机构为行，故对发行货币、办理信用业务的近代金融机构叫“银行”。英文的BANK，字源于意大利文的BANCO，原意为“柜台”。 2、银行的实质是什么？ 银行其实就是企业，不过它是一种特殊的企业。和工商企业一样，经营的目的都是为了牟取利润。 而所谓“特殊”，是因其所经营的对象不同于一般的企 业。一般企业经营的 是以使用价值形态存在的商品， 而银行经营的则是货币。,第一章 基础知识,3、银行的社会职能是什么？ 银行的社会职能主要有以下几个方面： 1）充当信用中介。就是银行将社会上闲置的货币资本，以存款形式集中起来，再贷给其他企业，作为货币资本的借者与贷者的中介。 2）转变社会各阶层的货币收入和货币积蓄为本，将零星 的货币存款集中起来，贷放出去，可以扩大社会资本总，加速商品经济的发展。 3）创造代替铸币的信用流通工具。银行可以创造代替现实货币流通的信用工具，如支票、信用卡等。 4）充当支付中介。银行在办理货币支付与资本运动有关的技术性业务时，执行支付中介职能，成为社会的“公共薄记”。,第一章 基础知识,4、商业银行有哪些业务？ 商业银行的业务，按资金的来源和运用将其业务划分为资产业务、负债业务、中间业务三类。 5什么是负债业务？ 银行的负债业务是形成银行资金来源的业务。银行资金来源要包括存款、借入款和银行资本等。,第一章 基础知识,6、什么是资产业务？ 资产业务是指银行运用其吸收的资金，从事各种信用活动以获取利润的行为。主要包括放款业务和投资业务两大类。 7、什么是中间业务？ 商业银行在经营资产业务、负债业务的同时，还利用其在机构、技术、资金、信誉和住处等方面的优势，提供一些服务性的业务与之配合。如：结算业务，信托业务等。,第一章 基础知识,8、何谓中央银行？ 中央银行是一国最高金融当局，它是一般商业银行发展 而来的，具备了银行的基本特征，又具有特殊性，它是 一国货币金融的最高权力机构。 9、现代金融体系的构成？ 现代金融体系的构成，可分为：商业银行、中央银行、专业性银行和非银行金融机构四种类型。,第一章 基础知识,10、我国金融体系的构成？ 我国现行的金融体系包括以下机构： 一、中央银行中国人民银行 二、国有商业银行： 、中国工商银行 、中国农业银行 、中国银行 、中国建设银行,第一章 基础知识,三、股份制商业银行： 、交通银行 、中信实业银行 、中国光大银行 、深圳发展银行 、上海浦东发展银行 、招商银行 、民生银行、福建兴业银行、广东发展银行、华夏银行等 四、政策性银行： 、国家开发银行 、中国进出口银行 、中国农业发展银行,第一章 基础知识,五、主要的非银行金融机构： 、中国人民保险公司 、信用合作社和合作银行 、中国国际信托投资公司 、国家外汇管理局 六、外资银行和涉外金融机构。,第一章 基础知识,11、何为商业银行？ 以盈利为目的，自负盈亏的金融企业，是以经营货币为中心的体系。包括工商银行、建设银行、招商银行、农业银行、交通银行、光大银行等。,第二章 如何计算投资收益,收益率的三种计算方式 在目前，北京房地产市场的投资买家多为靠出租获益，因此，对收益也有多种 计算方法。目前，市场上比较流行的收益计算方法有租金回报率、投益回报率和内部收益率（IRR）分析三种方式。 国内更多的人已经把房地产作为一种投资品种，随着按揭等金融工具的发展，投资地产已越来越受到大家的重视，然而，市场的不成熟，一些事情又阻碍了其健康发展。,第二章 如何计算投资收益,误区一：发展商的王婆心态,一些发展商为了吸引投资客户，根据自己的物业特点，大谈“某种物业极具投资价值”。,误区二：发展商淡化投资风险，强调收益丰厚，误导客户,某些发展商，利用一些中介机构的租金统计数据，把自己的物业畸形地套用为甲类或乙类，并有意调高租金预期，给客户一个虚幻的美丽的梦。,误区三：个别客户不考虑自己的资金承受力,上述误区产生的原因归根到底是房地产投资市场的不成熟，一方面是多数人还未有健康的投资意识；另一方面是没有完善的投资分析理论。随着入关成为现实，相信整个社会的变革会极大地提高人们的投资意识，第一个问题就可迎刃而解，那么有没有适宜地产投资的分析工具呢？,某些客户盲目投资，不考虑自己的资金承受力，以按揭付款的方式购买多套房屋，然而在某个时候现金不足，供不起楼，使投资无法收回。,第二章 如何计算投资收益,租金回报率分析 此种方法是目前地产投资中最常用的，公式为：（税后月均租金物业管理费）12购买房屋单价。 此方法考虑了租金、房价及两种的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率。是选择“绩优房产”的简捷方法。但它又有弊端：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据，应用范围有限。对按揭付款不能提供具体的投资分析。,第二章 如何计算投资收益,投资回报率分析 公式：（税后月租金按揭月供款）12（首期房款期房时间内的按揭款） 考虑因素：租金、价格、前期的主要投入。 未考虑因素：前期的其它投入、资金的时间效应。 运用范围：简略估算资金回收期的长短。 不能解决的问题：多套投资的现金流分析。 类比为：股市投资分析中的K图。 分析总结：此种方法比租金回报法更深入一步，适用范围广了，但由于其固有的偏面性，不能作为理想的投资分析工具。,第二章 如何计算投资收益,累计综合收益率分析 公式：累计综合收益率累计总收益累计总投入月租金投资期内的累计出租月数按揭首期房款保险费契税大修基金家具等投入累计按揭款累计物业管理费。 IRR可以比较全面的反映一个物业的各方面因素，因此，多被一些机构所采用，由于计算比较复杂，个人消费者目前还很少使用。 出租物业要注意的事项 由于以出租作为收益的主要手段，那么买家就非常关注出租房屋时的一些问题。 能以最高的租金出租当然理想，但若租客不准时交租，或租两三个月就跑了，也很头疼。所以高租金没有好的租客来得好，最重要是租给好用户。 租户有权在物业内做适当的装修。所谓适当，是指是否会违反物业管理公约的规定，或违反建筑法的规定影响楼宇的结构或其他业主的物,第三章 项目经济指标,1 、销售收入：可经营建筑面积（总建筑面积的85%）单价 2 、经营成本（销售费用） 用于销售活动中所发生的费用：企划费用，公关费，宣传费及代理费（销售收入的2%）共占销售收入的4%。 印花税：商品房成交价的万分之五。 3 、总成本：建安成本+经营成本,第三章 项目经济指标,4 、两税一费： 营业税：商品房收入的5% 城建维护税与教育费附加：营业税的10%；总占商品房收入的5.5% 5 、销售利润：销售收入总成本两税一费 6 、所得税：销售利润的33% 7 、税后利润：销售利润所得税,第三章 项目经济指标,8 、投资利润率：税后利润/投资成本（建安）100% 9 、销售利润率：税后利润/销售收入100%,