土地一级开发模式老版本

1土地开发模式报告土地开发模式报告谨呈：大连德泰控股投资2010.01.202目录“开发商独立”开发模式1 1“两分两换”土地开发模式2 23 3“物业回购”开发模式5 5二级市场捆绑开发模式4 4“合格投标人”开发模式6 6政府+开发商合作开发模式3p“开发商独立开发商独立”开发模式：开发模式：通过招拍挂政府拍出土地，由开发商全部获得土地，进行开发土地的一级开发和运营。其实质是政府“零地价”出让生地。开发商的土地运营模式有可包括独自开发、合作开发、招商引资开发涉及的因素涉及的因素一次性购买土一次性购买土地地承担土地一承担土地一级开发级开发承担土地运承担土地运营营模式一：“开发商独立”开发模式4案例：扬州首开蒋王中心区项目扬州首开一次性以扬州首开一次性以“土地价格万亩土地价格万亩”形式获取中心区约形式获取中心区约650650亩生地亩生地p蒋王中心区约650亩土地，一次挂牌全部出让给首开，首开扬州公司可接受的土地价格在45万/亩左右(仅就中心区可销售物业、经营物业计算而得)，首开初始支付2000万的定金，计划在5-7年的时间内运作完成中心区的开发。在此期间，政府按照北京首开运作的需要分期完成土地整理工作，北京首开按交地时间分期支付土地款。蒋王中心区蒋王中心区土地出让价：土地出让价：4545万万/亩亩首开与政府合作首开与政府合作运作中心区运作中心区5-75-7年年分期支付土地款分期支付土地款分期完成土地分期完成土地整理工作整理工作5p整体采用“拆迁一块，支付一块，开发一块”的方式，进行“化整为零”式支付，降低首付款额度；p具体实施滚动开发过程中，利用前一项目的回笼资金支付后一项目的首付款，“以小博大”，盘活整个项目用地。土地款支付方式土地款支付方式案例：扬州首开蒋王中心区项目6p“两分两换”土地开发模式：是指宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿的基础上，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。主要针对集体所有性质的土地，实质是农地整理，对农村土地进行综合整治、调整改造，提高土地利用率，改善生产、生活条件和生态环境的过程。主要前提主要前提集体性质土地集体性质土地土地面积较大土地面积较大需要解决土地综合需要解决土地综合开发、农民就业等开发、农民就业等问题问题模式二：“两分两换”土地开发模式7案例：嘉兴七星镇新市镇开发模式（仍在实践过程中）p嘉兴七星镇是嘉兴七星镇是“两分两换两分两换”农地整理重点示范地点之一农地整理重点示范地点之一2008年10月，七星镇“两分两换”工作正式启动，实施分批逐步实施，一律采用公寓房安置方式。全镇共涉及“两分两换”农户4011 户，宅基地面积4158 亩，户均用地1.036 亩。采取新社区公寓式安置需用地面积1203 亩，户均用地0.3 亩。宅基地置换后可增加2955 亩用地空间。社保：采用置换流转费保障方法和置换城乡居民社会养老保险补偿办法。8案例：嘉兴七星镇新市镇开发模式（仍在实践过程中）p功能布局将包含六个功能区功能布局将包含六个功能区规划以道路、河流、铁路为界，将规划范围分为新型市镇区、休闲度假区、东郊生态林区、现代服务业发展区、生活配套区、都市农业区等六大功能片区。9案例：嘉兴七星镇新市镇开发模式（仍在实践过程中）p农地集中开发，招商引资有利于解决农民就业问题农地集中开发，招商引资有利于解决农民就业问题都市农业区将以招商引资方式，发展成精致农业和观光休闲农业，集农业生产、农产品加工、配送销售、休闲观光、农家民俗体验、生态养殖、乡村旅舍、乡村俱乐部、市民农园等于一体的现代都市农业区。农业集中开发有利于解决农民就业、收入、保障等问题。10政府政府+开发商合作开发模式开发商合作开发模式:通常是通常是1 1级开发中最核心的一种模式，级开发中最核心的一种模式，一级开发商承担全部包括道路、电、公园等基础设施建设，即由一级开发商建立初期规划，开发成熟后再由政府挂牌上市出让。开发完成后，所有基础设施归政府所有，企业获得回报的方式包括“固定回报+土地增值土地增值溢价分成溢价分成（溢价比例视谈判能力）”，同时企业拥有土地规划权。涉及责任及利益涉及责任及利益承担所有基础开发承担所有基础开发获得土地增值获得土地增值收益收益拥有土地规划权拥有土地规划权模式三：政府+开发商合作开发模式11模式三：政府+开发商合作开发模式其中，其中，“土地增值收益溢价分成土地增值收益溢价分成”常见的是：常见的是：1 1、1 1级开发商全部开发配套，政府取得配套，投资和增值全部由企业获得；级开发商全部开发配套，政府取得配套，投资和增值全部由企业获得；2 2、1 1级开发商开发部分配套，则按比例分成，一般企业所得多于政府，比例通常在级开发商开发部分配套，则按比例分成，一般企业所得多于政府，比例通常在二八分成（视城市有不同），公共设施全部上缴政府。二八分成（视城市有不同），公共设施全部上缴政府。城市一级开发方式主体融资渠道项目责任主体拆迁实施主体资金来源投资回报北京招标社会企业社会企业民间资本成本总额的8%石家庄招标社会企业社会企业民间资本成本总额的5%-8%济南委托储备中心社会企业民间资本成本总额的10%杭州委托储备中心社会企业国有资本成本总额的8%成都委托储备中心社会企业民间资本拍卖总价扣除税费及一级开发成本后的50%-60%我国主要城市关于土地一级开发运作情况对比表我国主要城市关于土地一级开发运作情况对比表 资料来源：南京市国土资源局资料来源：南京市国土资源局 12案例：上海城投新江湾城项目p该项目是该项目是“熟地开发熟地开发”城市土地运营的新模式城市土地运营的新模式新江湾城规划总面积为9.45平方公里，其中由上海城投实施综合开发的为5平方公里，1平方公里为复旦大学江湾新校区。在上海城投实施开发的范围内：居住区总建筑面积约266万平方米，居住建筑面积约235万平方米；居住建筑面积毛密度约0.6万平方米/公顷，住宅建筑面积净密度约1.1万平方米/公顷；水体占用地面积约8.7%；公共绿地占用地面积约20%以上；总居住人口约6-8万人。13p开发模式：上海城投采用规划先行、系统开发、熟地投放的开发模式，即为“五统一”原则，统一规划、统一配套、统一招商、统一管理、统一推广。p新江湾城总体规划共分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心六大板块p整体城区将兴建低层独幢住宅、低层联立住宅、多层住宅和小高层住宅，按不同类型由低到高、从两侧向中间依次分布。p同时严格控制住宅规模，规划毛密度为0.6，居住用地平均容积率为1.0，综合绿化率达50以上，总人口约6万人。p建成后的新江湾城将是一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型的大型花园城区。案例：上海城投新江湾城项目p 熟地投放有利用形成，“土地储备-系统开发-熟地投放-资金回笼-土地储备”良性循环14案例：上海城投新江湾城项目上海城投选定具有资质二级开发商上海城投选定具有资质二级开发商招商模式：在招商过程中，根据招商地块的规划控制要求，上海城投对二级开发商进行了资质预选，通过企业资质、开发业绩、资金实力、专业能力等项目的过滤，确保受让新江湾土地的开发上具有较高的开发水平和专业能力。15涉及责任及利益涉及责任及利益承担核心配套设施承担核心配套设施开发开发获得部分土地获得部分土地增值收益增值收益拥有土地规划权拥有土地规划权模式四：二级市场捆绑开发模式二级市场捆绑开发模式：二级市场捆绑开发模式：一级开发商承担某些核心配套设施建设，例如学校、邻里中心等。开发完成后，所有基础设施归政府所有，政府和一级开发商协商分配土地增值收益（分配比例视企业议价能力）。一级开发商拥有土地规划权。16p嘉定新城土地一级开发商嘉定新城发展有限公司负责嘉定新城部分基础设施、景观绿化等公建配套建设，其他配套设施由二级开发商进行开发。p保利佳于2010年1月6日拍得的嘉定新城C8-1、C8-2、C11-1、D10-2、D10-15五幅地块中，D10-15地块实际上既是政府打包的公建配套项目。p五幅地块总面积151649.1平方米，按照7.2792亿元的起拍价计算，楼板价不过2188元/平米左右。p五地块土地用途较为复杂，其原来是商住办综合用地，目前已经调整为商住办、文化娱乐，C8-1、C8-2均为住宅用地，容积率不大于1.8；C11-1商业、办公、住宅混合用地，容积率为2.0，其中，核定商办建筑面积在核定总建筑面积的20%50%之间，商业建筑面积不少于商办建筑面积的10%；D10-2为商业办公、文化娱乐用地，核定建筑面积为10.18万平方米，并要求商业宾馆建筑面积不少于5%；而D10-15为文化娱乐用地，核定建筑面积为5万平方米。案例：保利佳嘉定新城项目p保利佳需建造一座保利佳需建造一座5000050000平方米，造价不低于平方米，造价不低于7 7亿元人民币的大剧院，无偿移交当地政府或政亿元人民币的大剧院，无偿移交当地政府或政府授权部门府授权部门17回购方式回购方式BOTBOT(建设建设-经营经营-转让转让)TOTTOT（收购（收购-经营经营-转让）转让）BTBT（建设（建设转让）转让）p指政府或政府授权的部门授予项目公司在特许经营期内独家投资、建设、拥有、运行维护，并获得期间项目运营收益，但在特许期结束时将项目完好无偿移交给政府或政府授权部门。p一般经营性配套设施采用此种方法。p指土地一级开发商负责土地及项目一级开发，开发完成经验收后移交政府或政府授权部门，政府一次或分期偿付开发成本和报酬p一般使用于非盈利性服务配套，如经济适用房等。p指政府将项目一定期限内的经营权有偿转让给投资人，投资人自行承担开发建设费用，获得此间收益。在特许期结束时将项目无偿移交给政府或政府授权部门。p一般适用于经营性配套设施，如商业、卖场等。模式五：“物业回购”开发模式p“物业回购物业回购”开发模式：开发模式：因为在出让土地时的限制性条件，例如，土地必须有5%动迁房等，政府或政府授权部门具有对将某类开发物业具有回购权。回购方式有BOT（built-operate-transfer）、TOT（transfer-operate-transfer）和BT（built-transfer）等方式。该模式是二级市场打包开发模式的延伸模式。181.绿洲星城商业中心2.澳洲风情街3.北美风情街4.马荣双语幼儿园5.上海英国学校6.星级酒店7.家乐福中心公园中心公园1324576本项目本项目地块地块环球乐园站环球乐园站南翔站南翔站项目周边道路现状极差，有配套房建设 环球乐园旧址 1 7 5大连德泰大连德泰案例：华润嘉定南翔项目p开发商需要建筑开发商需要建筑5%5%左右左右定向回购房定向回购房，建成后，建成后由一级开发企业由一级开发企业以市价以市价6 6折进行回购折进行回购地块位于绿洲星城东北部，环湖分布，A07、A08地块景观资源最好，A02、A09、A10位于中心湖南边，景观资源稍弱，但距离交通和生活配套较近19案例：乐购北京姚家园项目p一级开发商对项目低层一级开发商对项目低层50005000平米商铺具有回购权平米商铺具有回购权项目位于朝阳区姚家园，东至青年路，南至姚家园路北侧30米，西至姚家园新村配套公建二期用地，北至姚家园新村I组团东侧居住用地。项目由北京特易购姚家园项目投标联合体竞得。该联合体由南通银州房地产开发有限公司、香港特易购北京投资有限公司和北京聚悦房地产开发有限公司组成。南通银州房地产开发有限公司具有房地产开发一级资质，香港特易购北京投资有限公司（隶属于乐购集团）负责项目运营，北京聚悦房地产开发有限公司是项目土地一级开发单位，对项目5000平米底层商业用房具有回购权，并将其回购的5000平米商业用房交由乐购统一经营管理，收取租金。三个单位组成“项目策划土地开发工程建设运营管理”联合体。20案例：乐购北京姚家园项目p项目定位：区域性购物中心项目定位：区域性购物中心提升朝青板块及周边地区整体生活设施档次和水平，促进城市功能综合开发p项目规划总建筑面积85,231 m2，容积率2.0。其中，地上面积37,926m2，地下面积47,305 m2，总商业面积为49,996 m2，并提供高达880个机动车位和1,200个非机动车位。p项目拟开发建设“Lifespace乐都汇购物中心”，满足朝青板块及周边区域居民的日常消费休闲需求。由全球第三大零售商TESCO旗下香港特易购北京投资有限公司打造。p集购物、休闲、超市、美食于一体的一站式生活购物中心。p在“Lifespace乐都汇购物中心”中，同一集团下的著名超市品牌“TESCO乐购”将作为主力商户进驻，并和购物中心同时开业。21政府政府土地受让方土地受让方一级土地开发商一级土地开发商签订“熟地出让协议”受访让分期支付受让款生地开发完成交予政府签订“生地开发协议”政府支付分期开发费用进行“熟地移交”模式六：“合格投标人”开发模式“合格投标人合格投标人”开发模式：开发模式：政府以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让方，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款，用于土地一级开发。政府通过投标等方式确定具备资格的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件（熟地）。开发完成验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。22案例：真如长实项目p2006年12月，李嘉诚“长和系”旗下三家附属公司：雅富投资有限公司、上海长润房地产开发有限公司和上海江和地产开发有限公司，以22亿元，在公开招拍挂中购得“上海土地使用权出让三号公告”的普陀真如A3-A6地块。该地块吸引市场关注的是其竞买资格及要求：该地块要求独立竞买人或联合竞买人中至少一家必须是世界500强企业，并且必须在挂牌报名截止日前10天内，银行存款在人民币15亿元以上。23pA3A6地块的规划建筑总用地面积约19.7公顷，而地上和地下总建筑面积合计达114万平方米。p当中包括14.4万平方米住宅、22.3万平方米公寓式办公楼、24万平方米甲级办公楼、21.4万平方米商业、两栋星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。p其中位于A5地块的300米超高层办公楼将成为上海浦西地区的地标性建筑地址：上海普陀区曹杨路以东、铜川路以北、规划真华路以西、固川路以南 公告号/宗地编号：20060314 出让日期：2006-12-27土地属性：住宅、办公、商业（商服）总用地面积：197600 土地底价总价：220000万元案例：真如长实项目p开发模式：商业带动住宅，开发模式：商业带动住宅，20092009年年4 4月月2222日商业项目已经开工建设，整个地块预计日商业项目已经开工建设，整个地块预计20182018年完年完工。工。24谢谢