常熟城市之光商业定位策划提案

常熟城市之光项目商业策划提报 目目 录录壹、前言壹、前言贰、本市消费群体状况说明贰、本市消费群体状况说明叁、叁、2005年常熟市城市居民消费状况说明年常熟市城市居民消费状况说明肆、肆、2006年上半年居民消费结构分析年上半年居民消费结构分析伍、本市商圈分布状况伍、本市商圈分布状况陆、本项目所处区域商圈环境及商圈规模说明陆、本项目所处区域商圈环境及商圈规模说明柒、项目介绍及定位柒、项目介绍及定位捌、项目的目标消费群体捌、项目的目标消费群体玖、本项目全体商业定位玖、本项目全体商业定位拾、项目经营模式及经营业态建议拾、项目经营模式及经营业态建议拾壹、项目广告推广策略拾壹、项目广告推广策略拾贰、各商业区块推案顺序拾贰、各商业区块推案顺序拾拾叁叁、项目推案时机建议、项目推案时机建议拾肆、周遭商圈市调说明拾肆、周遭商圈市调说明拾拾伍伍、结论、结论本项目位于城区中心地段，住宅密集人口多，交通便利，生活机能本已发达并紧临步行街商业氛围易于相连塑造，本项目是本路段第一个商业规划的楼盘，商业面积达24600余平方米，足够规划成复合式功能商业复合式功能商业地带。它可以是个性化的商业市场既满足小区商业也满足目标客户群体的商业需它可以是个性化的商业市场既满足小区商业也满足目标客户群体的商业需求。求。本次商业提报针对本市消费结构、目标客户、商业定位、经营业态、价格及推案时机提出看法及说明。壹、前言壹、前言1 1、城市人口数量、城市人口数量指标年末总人口非农业人口女性单位万人万人万人2003年103.8050.8353.032004年104.3151.0053.312005年104.7751.2753.5贰、本市消费群体状况说明贰、本市消费群体状况说明2 2、居民收入、居民收入2003年，全市城镇居民人均可支配收入达到12373元，农村居民人均纯收入工 7269元，分别比上年增长20.5%和12.6%2004年，全市城镇居民人均可支配收入达到15039元，农村居民人均纯收入 7517元，分别比上年增长21.5和11.12005年，全市城镇居民人均可支配收入达到17203元，农村居民人均纯收入 8418元，分别比上年增长14.4、11.9。3 3、消费支出、消费支出2003城镇居民人均生活消费支出7741元，农村居民人均生活费支出3993元，分别比上年增长19.5%和11.1%2004年城镇居民人均生活消费支出10305元，农村居民人均生活费支出5180 元，分别比上年增长33.2和29.72005年城镇居民人均生活消费支出11692元，农村居民人均生活费支出5622 元，分别比上年增长13.5、8.5。4 4、人口变化趋势、人口变化趋势根据城市居民家庭抽样调查资料显示：2005年，居民人均消费支出11691.81元，比上年增加1386.61元，同比增长13.5%。其中，服务性消费支出为3547.32元，增长20.2%。服务性消费支出增长是居民生活水平提高的重要指标之一，它的高幅增长标志了居民生活的进一步改善。1、餐饮消费成亮点、餐饮消费成亮点2005年，餐饮消费是常熟消费市场的一大亮点。2005年，居民人均食品消费支出为3857.70元，增长16%，其中，在外饮食消费1044.45元，增长59.7%。叁、叁、20052005年常熟市居民年常熟市居民 消费状况说明消费状况说明2 2、衣着消费增幅最大、衣着消费增幅最大2005年，居民人均衣着消费支出1022.69元，增长85.4%。其中成衣消费支出人均749.66元，增长93.7%；鞋类支出人均212.42元，增长83.4%。3、居民掀起、居民掀起“购车购车”热潮热潮抽样调查资料显示：2005年每百户居民家庭拥有21辆。居民人均交通支出1395.54元，增长了73.5%，占到了整个消费支出的11.9%。4、旅游消费日渐升温、旅游消费日渐升温 2005年居民人均团体旅游支出375.36元，同比增长70.9%。5 5、教育支出大幅增长、教育支出大幅增长2005年，居民教育文化娱乐服务类消费人均支出2332.40元，增长81.8%，其中人均教育支出997.41元，增长56.2%。人均成人教育支出也达到了183.42元，占教育支出的18.4%，比上年增长4.4%。六、健身娱乐活动丰富多彩六、健身娱乐活动丰富多彩2005年，居民人均健身活动和其它文娱活动支出达196.05元，比上年增长2.2倍。居民娱乐休闲方式除了选择外出旅游外，更多地选择逛公园、看电影、去健身房，或是到酒吧、咖啡屋、茶馆、KTV里放松休闲。七、网络生活走进百姓家庭七、网络生活走进百姓家庭 2005年，每百户居民家庭拥有电脑66台，其中59%的家庭接入互联网。居民人均电信费支出377.89元，增长45.5%。肆、肆、2006年上半年居民消费结构分析年上半年居民消费结构分析 上半年，城市居民人均可支配收入比去年增长12%。收入的增长为居民消费的增加提供了条件，也为消费结构的优化提供了可能。上半年，城市居民人均消费性支出6863.95元，增长6.1%。A、八大类消费比例增减情况、八大类消费比例增减情况 2006.16月B、2006年上半年城市居民消费的三个显著特点一是不断注重家庭环境的提升。二是更加重视人的健康。三是更加注重人的外在形象和内在素质。四是更加注重子女教育文化素质的提升成长。伍、本市商圈分布状况伍、本市商圈分布状况（一）市级商圈分布状况：招商城、汽配城，建材城等专业市场以批发商业经营模式为主，除供应市内需 求物品之外还供应其它城市批货交易。此外，一百、华地、华联、方塔步行街等也是全市重心消费商圈所在地。（二）区城商圈分布状况 区域商圈则以量贩超市为主，例如大润发，常客隆、世纪联华，欧尚及未来的 沃尔玛等，以生活所需日常用品供应零售为主。（三）社区商圈分布状况 社区商业通常以较大型的社区门面房及内街商业为主，它先满足社区业主的 食、衣、娱乐、用品等，但也可以为邻近住家提供便利的生活需求，例如：明日星 n 城、世纪中心等。陆、本项目所处区域商圈陆、本项目所处区域商圈 环境及商圈规模说明环境及商圈规模说明(一)商圈辐射区域：本项目周遭商圈主要是以方塔步行街商铺、福地广场、一百、华联为主要消费圈，未来会再加上恒隆中心及华府的商场投入，由于形成主商圈核心地段直接涵盖辐射全市消费人群，网络面非常广泛，是全市精华商圈。(二)商圈消费群体结构：由于辐射全市消费人群，消费人群之中各年龄段几乎都涵盖其中，但如仔细分类的话，其中青少年、青年及中年人还是占据最大比例（详见访谈分析图），只是消费金额有所差异！(三)商圈业态分布 依各路段商业业态种类来看，不同路段有不同的业种，例如：1阜湖路阜湖路商业业态：小五金机电、美发、小餐饮、地毯等小商业组成里颜港里颜港商业业态：服装服饰、餐饮为主配合超市、药店、花店等零售业态 方塔步行街方塔步行街商业业态分：各服装服饰、精品、鞋业、百货、餐厅等县南街县南街商业业态：各服装服饰、精品、百货、鞋业、小餐饮等海虞南路海虞南路商业业态：沃尔玛、餐饮、娱乐、酒店、零售、服务业、银行等锁澜路锁澜路商业业态：五金机电、二手市场、通讯等琴湖路琴湖路商业业态：大润发超市、五星电器城带动的餐饮及零售业等A、项目介绍、项目介绍本项目位于常熟市城南地段（海虞南路与阜湖路的交汇区块），紧临方塔商业步行街，未来商业可以和里颜港拆迁改建串连形成三条平行商业主轴，海虞南路将打通招商城，阜湖路向西沿伸打通至县南街，阜湖路北面老旧公寓正在进行外立面的装修工程。本项目东,西面宽约300米占阜湖路约二分之一长度，南北纵深约200米，户内及户外商业长度近700米。由步行街、独立商业楼、特色下沉式广场、主题卖场结合而成，因此本项目将作为阜湖路未来商业的引航者，不仅可以带动区块的发展更可以作为本区块的商业杰作。柒、项目介绍及定位柒、项目介绍及定位阜湖路南段未来立面规划图阜湖路南段未来立面规划图B、项目分区功能、项目分区功能由本项目所处地段、规划、人口、社区户数及毗邻方塔商圈形成一个串连合并的商业地带，结合这样的优势本项目主题商业定位为：市中心个性化主题商业步行街及复合功能商圈，它不仅具备满足广大客户群体购物、休闲、美食、创业等功能，建成后的商业外饰将会是现代风格的商业建筑，分为A、B、C、D、E五大功能区，依各临路点不同赋予其不同的商业经营定位：商业区块示意图商业区块示意图（共分、五大区块）（共分、五大区块）4 4、现有商业规划、现有商业规划1 1、2 2、3 3、4 4、5 5、8#8#及下沉式店面的尺寸设计如下：及下沉式店面的尺寸设计如下：区域楼号楼层面宽、深度商铺数量高度面积备注西侧规划路8-113.36.9米/913米123米619.02西侧规划路8-123米510.52西侧规划路5156米/8-10米55米244.84步行街513.36.3米/911米235米1309.98步行街523.5米1968.04切割为四块步行街4136.3米/3.811.9米95米480.75步行街423.5米647.78切割为两块步行街3133.6米/3.812米85米416.58步行街323.5米652.34切割为两块独立商业沿街店面214.2/11.9345米2365.51打包及切割零售220/1243米2502.451#商业楼 1470/30B1F:4.2米、1F:5米2F:5米、3F:5米8894整层或切割零售下沉式商业广场B13.65.6米/12米353.6米4000切割零售合计13024611.81区块位置商业定位销售方式业态业态面积面积比例C8-1#楼规划路小区配套商业单独出售1F2F1129.545%小区配套零售服务业小区配套零售服务业B1B43、4、5#楼底层步行街及2层商业地区特色商业单独出售个性化、差异化精品商业妇幼用品及书城、儿童双语才艺5720.3123%A2#楼沿街独立商业楼地区特色商业单独出售男性、少淑女精品商业品牌餐饮4867.9620%E1#B1、1F及2、3F屈臣氏及港MALL单独出售或返租专业团队经营专业团队经营889436%D下沉式广场商铺异国特色风情餐饮单独出售休闲餐饮业400016%商业定位说明及比例分析商业定位说明及比例分析A区功能定位区功能定位2#楼沿街独立商铺是最靠阜湖路的商铺，椭圆形的造型及大落地玻璃外观商业穿透性抢眼，是非常有价值的店铺，总面积约4867平方米。除了东、西两头圆弧造型较大面积之外，每个店铺一层层高5米，面宽4.2米,深度11.9米，二层层高4.2米，1层可作隔层加大利用度，增加卖点。1层内街定位为个性化精品及服饰特色店，外街定位为男性及少淑女品牌服饰专卖店。2层定位为大型品牌餐饮旗舰店或连锁店。B区功能定位：区功能定位：B区为3、4、5#底层商业门面房及二层商业区块，总面积为5720平方米，每个店铺一层层高5米，面宽3.3-6.3米,深度9-11.9米，二层层高3.5米，1层可作隔层加大利用度，增加卖点。1层定位为个性化、差异化精品特色商业步行街，全长约200余米，它可以网罗少年、青年及成年的男女消费人群。2层定位为妇幼精品、书城及儿童双语才艺班，本层切割为8块，每块面积在250600平方米不等，每个区块再规划成专属市场功能，主题明确，突出教育文化商业主题。C区功能定位：区功能定位：C区总面积为1129平方米，每个店铺一层层高3米，面宽3.3-6.9米,深度9-13米，二层层高3米，定位为小区配套商业，例如：小区诊所、小区托儿所、美容美发等。D区功能定位：区功能定位：D区总面积为4000平方米，每个店铺一层层高3.9米，面宽3.6-5.6米,深度12米，每个铺位大约在50平米左右。它应该具有聚集人潮，地区特色，休闲及轻聚集人潮，地区特色，休闲及轻松的聚会场所，松的聚会场所，定位成异国风情特色餐饮天地异国风情特色餐饮天地，在这里市民享有各国特色美食、日式、韩式、美式、欧式、泰式、中式及休闲式的咖啡简餐、食品、这里布置有遮阳伞、花丛、植裁、绿化，白天是休闲饮食，晚上星光灿烂，灯火辉煌，雷射激光表演，配合时间水柱的此起彼落，塑造成常熟市国际美食天地。E 区功能定位：区功能定位：E 区总面积为8894平方米，B1层高为4.2米、13层层高为5米，每层的面积约2100平方米，宽度为70米、深度为30米，B1层及部分一层面积约3000平方米定位为地区性的中型超市，部分1层及2、3层定位为CEPA零关税卖场，此部分可由有一定知名度的经营团队进行统一规划经营。C、常熟市民抽样消费访谈分析、常熟市民抽样消费访谈分析 针对常熟市不同的地点，不同的时间，不同的人群采取抽样访谈的方式，对于它们平常消费习性、次数、场所及目的进行了解并依照收入、职业、文化程度进行汇总交叉分析得出目标消费群体的数据来源，下表为访谈资料表：常熟市民购物消费访谈表常熟市民购物消费访谈表 年 月 日 访谈人员：受访者姓名：受访地点：年 龄：婚姻状况：受访时间：一、消费习惯 1、请问您一周消费次数？每周一次 每周两次 每周三次 每周四次 其它 2、请问您每次消费的金额？100元以下 100-500元 500-1000元 1000元以上 其它 3、请问您多数都到哪些场所消费？商场 店铺 超市 酒店 其它 4、请问您消费的种类是哪方面为主？食 衣 娱乐 通讯 鞋业 饰品 书藉 日用品 其它 5、请问您消费的用途是以什么为主？个人 家庭 子女 朋友 员工 其它二、基本资料 1、请问您的个人年平均收入？2万以下 2-3万 3-4万 4-5万 5万以上 2、请问您的家庭年平均收入？4万以下 4-6万 6-8万 8-10万 10万以上 3、请问您的职业？公务员 教师 个体经营户 企业职工 其它 4、请问您的文化程度？初中以下 高中、中专 专科 本科 其它 5、请问您的家庭人口数量？1人 2人 3人 4人 5人 其它 6、请问您的子女几岁？4岁以下 4-6岁 6-12岁 12-15岁 15-18 其它怎样在庞大的市场中站稳脚跟并不断扩大市场份额，是本项目最为关健的问题。通过问卷调查的形式，经过统计分析而得出本市商业物业的大体需求特征：捌、项目的目标消费群体样本个人年平均收入分析：从个人年收入的分布结构来看，被访谈者的个人收入水平主要集中在 20000元40000/年左右,其中以2万元-3万元比例最大,表示常熟的收入 水平较其它县级市来得高.样本家庭年平均收入分析：从家庭年收入的分布结构来看，被调查人群的家庭收入水平主要集中在 40000元60000/年左右，同时参考家庭成员构成的比例，可得知人均收 入大约维持在20000-30000元/年左右的水平。样本场所消费分析：从消费场所而言，绝大多数的人还是习惯在街铺式门面房购物消费，但 也有三分之一的群体考虑品质的问题会去百货商场购物消费，剩余的13%则会去服务及娱乐业场所消费。平时购物的频率平时购物的频率01020304050购物的频率购物的频率9.54127.2814.3一月一次每周一次每周两次每天一次不确定分析：从购物的频率分布结构来看，每周一至两次的比例占68.2%，这表示常熟是个富裕的城市，能够接受定期定时消费支出。样本消费的金额分析：从消费金额剖析，100元-500元的比例占49%这是相当高的数字和金额，如果仅从每周消费两次的频率以及个人收入来看，这是超过正常消费水 平，所以常熟的潜在消费能力很可观。样本消费种类分析：饮食和衣着，娱乐的支出占78%表示市民对于生活的品质日益提高，其中 饮食和衣着占63%与官方统计数字相互吻合，证明了饮食和服饰依然占有 消费种类绝对优势的比例。样本消费用途分析：在受访者之中70%已婚且有子女，所以家庭和子女的支出占据48%，不可 忽视的是个人的消费支出也占36%，表示个人的消费主义还是很强烈的。样本家庭构成：样本家庭构成：01020304050所占比例所占比例15.85026.37.92345分析：受访对象的家庭构成大多为34人的核心家庭，消费支出也会大一些。010203040所占比例所占比例102938.118.64.320以下21-3031-4041-5050以上分析：从年龄构成上来说，此次调查的样本，其年龄主要集中在21岁至40岁之 间，这个年龄段也是在社会公众当中购物消费能力相对较强的群体。样本年龄构成：样本年龄构成：样本文化程度：样本文化程度：01020304050所占比例所占比例10.5254222.5本科专科高中或中专初中以下分析：从数据来看，公众的文化水平相对素质较高，结合调查人群的主要年龄段（2140）来考虑，文化水平相对其它县级市较高。样本职业分布：样本职业分布：05101520253035所占比例所占比例8.2208.82835公务员个体私营户教师企业职工其它分析：从职业分布结构来看企业职工、私营业主和其它占据了大部分的比例，占83%。项目的目标消费群特性项目的目标消费群特性 通过对消费者的市场细分，最终确定本项目消费群体的特性为。、具有一定的经济能力及支配权；、追求个性化、品牌和享受，消费心理较为成熟；3、消费力以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档实用型产品为主；4、注重品牌商品的内涵，注重投资性产品；5、介于20-40岁之间的稳定收入，对于家庭有责任心的族群；6、她们的子女在3-17岁的求学阶段。商业形象定位 城市地标、购物天堂、时尚步行街、个性特色街、妇幼天地 市场诉求定位 成功人士的聚集之地、时尚白领的购物天堂、休闲天地、美食天地等 业态业种定位：超市、娱乐、餐饮、步行街、专业市场、服装服饰、书店音像、箱包鞋帽、珠宝首饰、日化用品、数码家电、名烟名酒、零食小吃、酒楼快餐、亲子乐园、药店银行等 品牌档次定位：国际品牌、国内一线品牌、国内名牌、当地品牌、异地品牌、独有品牌等玖、本项目全体商业定位目标商户定位：本城市、本地区、本省、邻省、一线城市 厂商直营、省级代理、地区级代理、零散代理 目标消费群体定位：成功人士、中产阶级、上班一族、时尚一族、城市女性、商务人士、大中学生、百姓大众等。城市流动人群、城市商业中心人群、城市次商圈人群、社区人群等拾、项目经营模式拾、项目经营模式 及经营业态建议及经营业态建议国内商家理想经营模式分析国内商家理想经营模式分析经营模式比例（%）种类丰富、集饮食、娱乐、购物于一体18.6规模化、特色化经营24.9商铺组合多元化18.6有很多品牌店9.4购物消费环境好17.1统一管理、统一经营、统一规划10其它1.4A A、商家的理想经营模式：、商家的理想经营模式：许多经营者的理想经营模式是规模化、特色化经营，希望通过商业的规模效应及富有特色的经营方式来吸引消费者，而同时许多经营者希望自己经营的地方能集饮食、休闲、购物于一体，周边具有良好的购物环境等。我们的项目是结合饮食、购物、休闲、及主题性卖场的个性化复合功能商圈，是符合商家理想经营模式较高的偏好比例（点代表本项目的经营模式特性）。合适本项目的目标商家群体分析：合适本项目的目标商家群体分析：品牌形象店 专业店传统商户 个体工商户B、主题下的特色经营业态建议主题下的特色经营业态建议中档特色品牌服装店：中档特色品牌服装店：经营面积不大，以50-100左右为主。虽然规模不大，但经营应着力追求特色，所售服装虽非高档名牌，但一定要有特色，适合年轻人的需要；个性化饰品店：个性化饰品店：面积8-80均可，女性时尚饰品，如耳环、项链、手链、发饰、玩具等，价格及档次不要求很高，但品种要尽量的齐全和丰富，以方便年轻女性挑选；中档和低档具备；个性化妆品：个性化妆品：集合众多化妆品品牌，并以较低（与商场相比）价格吸引众多 年轻女性。此类店必须要求品种齐全、各种品牌齐全，其次要 求价格较低（因有可能通过走私渠道进货）。经营成功的此类店 可以发放会员卡，更可根据客户需要进货；品牌餐饮店：品牌餐饮店：面积300-1000左右，例：麦当劳、仙踪林、日本料理、必 胜客等，以创造好的消费环境及为客户提供一个较好的休 闲、聚会场所；其它商业店：其它商业店：内衣、美容美发、酒巴、茶吧、网吧、美甲、鞋业、通讯用品、花店、蛋糕店、眼境、婚纱摄影等配合主题商业经营形 成多元化复合功能商圈。本项目的定位及经营业态主要以精致、精品、个性化的商业为主，着 重于区隔突出,与其它商业规划泛而不精,截然不同。我们突出项目室外及室内步行街区的氛围并结合主题明确的商业与下沉广场互动，形成个性化、特色化的休闲、聚会、精品购物天地。打造幼年、青少年、青年及成年的专属消费市场。时尚时尚流行篇流行篇品牌品牌档次档次篇篇个性个性差异差异篇篇创新创新流行流行篇篇情感情感聚会聚会篇篇欢乐欢乐享受享受篇篇专业专业满足满足篇篇青春青春亮丽亮丽篇篇A、广告推广与招商部署同步执行、广告推广与招商部署同步执行第一步：新闻文件形式炒作，项目前景规划经营优势；第二步：举行各类公关活动、推广项目。以事件营销（例如：常熟首座 港MALL、欢乐天地登陆常熟）作配合，全面展开销售工作及招 商工作；第三步：广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推广，促进招商及销售成功。拾壹、项目广告推广策略拾壹、项目广告推广策略通过塑造项目品牌形象强化项目规划经营优势增强投资经营信心及前景全面销售、招商B、广告推广目标、广告推广目标 区域决定价值 商业实现价值 环境体现价值 品质保证价值 品牌成就价值 机遇创造价值C、项目特色及优点的广告阐述表现重点、项目特色及优点的广告阐述表现重点概念先行，形象铺垫，落实到产品实质性推介，从现代成功人士的生 活标准，充分提升产品人文内涵。1、商家企业形象品牌概念物业整体个性物业2、由远而近，层层推进，由精渐细，逐步提升3、多层营销整合传播，营销与传播的互动。D D、传播方式的确立、传播方式的确立拾贰、各商业区块推案顺序拾贰、各商业区块推案顺序先推沿街2号楼商业再推3、4、5号楼步行街门面房接着推西侧规划路沿街门面房，至于下沉式广场及1号商铺放到第二阶段再销售。理由：（一）、从工程形象而言：（一）、从工程形象而言：2号楼为本项目沿阜湖路最有价格的店面，从工程而言，它也是最快完成的楼号，形象确立，客户明确看到格局，内部空间、外饰，说服点强烈，其它楼号则由于上面住房施工，防护网维护较不明显，因此销售时必须将门面的防护网拆除显示空间、格局利于销售。（二）从销售优势带动而言：（二）从销售优势带动而言：2号楼沿街门面位置相对较优于其它楼号，将优势门面先行推出形成热销印象带动后续楼号门面的销售。（三）从资金回笼而言：（三）从资金回笼而言：2号楼沿街门面售价相对较高于其它楼号，热销优势结合售价优势可使得资金回笼，金额较多对开发商相对最好。本项目商业主要为两种规划，一种是街铺门面房，另一种则是商场商铺，其中独立沿街门面房东半段约 1233.6 及西半段约1120，可用来对外引进主力店并以带租约型式销售，而1号楼地下室内约2700及部分一楼面积，日后也可引进主力店经营销售，引进主力店销售对本项目而言是极为关键的卖点，其理由如下：（四）、销售模式（四）、销售模式 1、客户信心点足够，加速商业销售。2、带来消费人潮，引进人流。3、带动周边商业售价。4、有利于其它店铺的招商工作。5、提高项目知名度及形象。所以引进主力店的进驻是本项目“售价”及“顺销”的“重中之重”借由招商公司的商业资源协助销售不可缺席。十月份商业开盘的利弊分析十月份商业开盘的利弊分析有利因素：有利因素：唯一利点为开发商可先回收一部分的资金。不利因素：不利因素：1、招商须要准备工作时间，定位，规划及主力店还不明确，亮点及诱因力道不足，茫然推出更加不利整体销售2、现一期住宅销售不佳如再销售商业，投资客信心不足，在销售商业门面房时会更不利。拾叁、项目推案时机建议拾叁、项目推案时机建议3、工程形象低层阶段，10月份销售商业门面房，距交房的时间太长，投资客的资金回收期过长，利润率回收诱因不足。4、10月份开盘的话，新售楼处内装修及商业的装修布置无法按时到位。5、10月开盘时的商业工程形象进行销售，想要创造出较好的销售价格 会较困难。6、若10月份开盘销售的时期很短，到11月底天气较冷，看房的人数将更少，销售 拖到跨年会更加不利且耗损广告预算。7、商业销售强调的是一气呵成，顺势强销，准备工作未完善之下，如只卖出部份 成数，虽然开发商可能获得部分资金回笼但反而会令市场产生更多的负面传言 而影响消费者购买意向拉长销售期，反而不利。综合形势分析,现阶段应该是全力将一期住宅销售完成良好成积,造成市场口 碑,工程封顶,商业外饰完成,投资客,自营商信心足够加上主力店进驻,顺势推 出才是最佳时机。龙泉浴室烟杂店点心店饭馆烟酒面馆面馆服饰卷烟美发保健品汉堡店水果批发冷饮、热肠少年宫入口食杂卤味、卤菜拆迁办大门空置服装蛋糕、面包饭店饭店包装机械封包机、缝包线麻将桌AB内衣劳动防护用品文具用品、麻将桌体育用品、保险箱水暖螺丝 阜阜 湖湖 路路 城城 市市 之之 光光拾肆、周遭商圈市调说明拾肆、周遭商圈市调说明1 1、调查区块：阜湖路、调查区块：阜湖路国土资源局国土资源局居民楼盲人推拿居民楼房屋中介居民楼房屋中介居民楼童装居民楼服饰老婆饼食杂酒楼花店酒家女装男装女装童装美甲女装服饰服饰杂货点心服饰服饰服饰女装童装童装服装饰品服饰卡通、饰品皮包房屋中介童装刺绣服饰园艺羊绒制衣服饰美发服饰冷饮等饭店摩托机修服装精品店花店餐馆保健品房产中介牙科门诊空置手提包空置五金装饰装潢空置服装服装餐馆药店时装可的连锁店书摊服装服装服装服装香烟餐馆情侣专卖店空置茶庄理发店烟草茶叶板栗店服装熟食店糕点烟酒空置服饰日用五金百货服饰餐馆食杂店服饰熟食店空置餐馆水果店餐馆餐馆农工商超市农工商超市空置空置服装空置空置服装婴儿用品服装理发店服饰餐馆空置房产代理餐馆餐馆餐馆服装服装皮包内衣空置饰品店可的连锁餐馆餐馆餐馆餐馆花店空置美发服装服装鞋烟酒糕点服饰餐馆空置化妆店空置空置复印店餐馆纸品空置香烟美发店服装空置一笑汤包男士服饰服饰服饰单像、鲜花美发面馆食杂睡衣店烧烤饭店服饰蓄电池房屋中介音响空置中国移动金正清华同方犊柯达影像网络亲密爱人西西尼奥自助餐厅空置大娘水饺米罗咖啡波司登常贻宾馆品牌之家折扣店豪祥阁餐厅联华鞋业饰品店天弧POMA安踏海澜之家伴尼中仔瑞祥男人天地自由空间石头记意尔康华伦天奴TKTRACK李宁以纯361专卖吴良材眼镜店百货联华鞋业豪克眼镜森马安踏青木三色超前裤行自由空间华伦天奴直销店农村商业银行通灵翠坊家电商厦新凤祥银楼家电商厦月光宝盒家电音像专卖中国联通芭布勒特步兰桂坊石头记金莱克福翠玉沃佩柯毛衫都市女秀依米奴男人之家品牌折扣联锁福泰银楼宝岛眼镜上书房肯德基三福法莱尔大卖场中国移动通迅男人服饰 T O N YWEAR水马 J A S O N WOOD卡宾香港威斯登眼镜馨格零点坊好七迪德克士哥弟必胜客黄金、手表、男女箱包卡地诺华地百货味千接面空置飘城粥店中国移动中国移动万丰银楼佩佩文具吴良材眼镜大光明眼镜床上用品真维斯服装丹凤银楼庆银福楼中国移动中国移动移动鑫福珠宝服装店男士精品店音像店新香园饺子店香格里好俱乐部农村商业银行农村商业银行服装店KFC建行建行牡丹茶楼海兰之家服装堡狮龙服装河东街星光灿烂KTV中信实业中信实业李宁茂昌眼镜新华书店新华书店华伦天奴特步灰鼠服装交通银行交通银行储蓄所农行KFC向群商场雷充上药店自移动大娘水饺移动移动时代网吧摩登干洗厨房设备公司风尚美发园景山茶馆金海华家福药店移动移动潮流服饰九鼎娱乐米卢服装女人天地服饰乡村汤包柯达第一百货第一百货新福地广场新福地广场京门影院移动移动建辉珠宝钱贵KTV宣传栏自由空间LALA精品现代光学眼镜安踏乔丹德尔惠运动鞋南方手机大卖场南方手机大卖场河东街河东街联通联通栗木森马服装时代商场时代商场千百汇蓝色天空葡京冷饮闽江夜总会移动专卖移动专卖AB内衣安踏婚纱摄影烧烤服装店精品店食为先凯司令工美手饰柯达服装柯达公厕维丽斯摄影小肥羊秋艳服装上海龙凤祥小灵通营业厅游戏厅入口新雅酒楼小卖部新雅快餐叫化鸡HAPPY礼品店音像店依加依发装鼎好饰品店安踏雪暖服饰可的便利店东方服饰贵夫人皮革圣骑士牛仔鲜花店葡京小站九龙服饰牛仔坊茶店花都鲜花店童装鹏程服饰旗牌王服饰金玫瑰服饰爱尔金服饰红杉树服饰福泰皮衣烧饼店饰品店服饰西装店王中王服饰烟酒店书店音乐厅百声乐器商行外贸服饰PICC虞山办事处真维斯服饰卡丹路服饰音像店吴良眼镜面包店网吧、歌舞厅入口盈彩美地服饰唐师服饰音像店机电烟酒店电动车银都歌舞厅入口工商银行雪狼服饰女子专业美容护肤中心儿童摄影机电音响店人民药房菲利普电动车广大机电虹妆婚纱摄影烟店松盛糕团店农业银行南门大街停车场百货大楼羊毛衫拉链维修店非主流服饰显高服饰冰洁服饰精品男装大明眼镜公司锟钝店潮流服饰法莱尔饰品港汇百货安踏以纯（服饰）时尚风情婚纱北一快餐店柳仁仁药店罗曼帝克婚纱照相馆羽绒衣裤羽绒服装法莱尔女装法莱尔西裤中国电信中国邮政中国联通停车场入口宝岛眼镜铭港海鲜大酒楼小尾羊娇典造型碧海蓝天浴场工行常熟凯兰针织有限公司常熟国土资源监察队里颜港口好德便利店克莉丝汀饼屋柔婷美容美体连锁店德克士益通中介安琪儿毛衫日用品商店天音移动电话特约维修站烟草公司先锋第二药房绿摇篮美容、足浴场票城粥店汉式美食、网吧方塔街口迪欧咖啡中信实业银行小巷口香水百合KTV饭泡粥雅典娜美容、美体中心可的便利店ADIDAS专卖店新时代保健品店华联干洗店百合饼屋常熟航空服务公司华联宾馆交行华联宾馆、夜总会、商场优豪敦枫泾桥德庄火锅伊尔萨时尚洗手店书香苑、花艺红钻石、西饼屋常熟市绣衣服装厂照相馆锦绣商城花店康福采超市百姓饭店现代光学眼镜交通国内旅行社安达汽车祖凭有限公司农村商业银行虞南旅社仙雅饭店山鑫园饭店中诚大药房农行二院枫泾桥虞城大酒店时风国际工地海虞宾馆、红枫园建行益民约店海虞宾馆里颜港路华东食品城售楼处瑾和丝绸创美旗帜商行明亚电缆附件烟草小店墨香阁花店诚和电器怡芳新艺新通广复印小型烟草专卖店家具城兰天家园拾伍、结论拾伍、结论 本项目商业的现况并不是很理想，对面的老旧老寓短期内不会拆迁，阜湖路和环城路形成丁字路口，车流不易引入，加上路面窄，停车位又都位于地下室不符合当地停车习性，所以必须要塑造未来的远景方面，着手产生新鲜及期望值，促进销售，唯有将商业业态精致化、个性化、差异化、实用性，才符合项目的消费习性与商家的偏好认同！因此，我们建议采用“二个重点、四个优先”的原则()二个重点1、重点引进国内外有影响、有实力的商业机构加盟合作；2、对名家、名品、名企、名人重点招商。(二)四个优先1、厂家优先：厂家直接合作优先答约；2、名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进；3、独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；4、特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进,这样的强大卡司规划 组合不仅让商家们的信心度提升同时也更高提升商业的附加价值。演讲完毕，谢谢观看！