房地产调研方案范文

房地产调研方案范文房地产调研方案范文 1一、 xx 房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是 xx 房地产业的发展的主要特质。从 20* 年起至今， xx 商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx 已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx 房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。xx 年以后，随着大量外埠资本注资 xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主， 而是深化为产业概念， 地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约， 项目品质的均等性使 xx 的房地产业不能满足细分市场的要求。 20* 年后，这一局面被打破， xx 滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。 20* 年，xx 房地产进入了历年来最火爆的一年。目前， xx 房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。二、 xx 商品住宅发展特征产品特征： xx 中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主 ; 城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。价格特征： xx 城区商品住宅总体价格水平在 6500 元/ 平方米左右，均价在 6500 元/ 平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。供求特征：全市商品房销售项目中， xx 区域占据了 39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。产品定位：中高端产品为主， 中低档楼盘放量偏少 ( 多集中在后湖、金银湖 ) 。文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。三、 20* 年(1-6 月份 )xx 商品住宅供给和销售基本分析(1) 商品住宅价格与销量分析xx 区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居 XX市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态， 20* 年(1 6 月份 ) ，xx住宅均价达到 5894.43 元/ 平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响， 在进入 20* 年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降， 20* 年(1 6 月份 ) ，xx 住宅销量为 8950 套，与去年同期相比，减少了 51.32%。从上表可以看出， xx 区的住宅物业平均价格同整个XX市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx 中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。xx 中心区作为 XX市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在 45000 套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展， 房地产业会在其中充当越来越重要的角色。同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。(2)xx商品住宅市场供求关系1 、20* 年(1 6 月份 )xx 商品住房市场总容量约为 45000 套，16 月总供给 13299 套，市场总销量为 8950 套，总体供销比为 1.49 ：1。2 、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，XX市在 xx 年以来对拆迁规模进行了压缩。 20* 年(1-6 月份 ) ，全市旧城改造拆迁面积为 16 万平方米，同比下降 28.94%。同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6 月份 ) 的网络调查数据和对 90 多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。 由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。xx 作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。3 、购房者对 xx 中心城区的住宅偏好度高亿房研究中心的 20* 年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于 xx 中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000 元/ 平方米如下图所示： 50007000 元 / 平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的 65%以上， 7000 元/ 平方米以上产品的销量逐步上升。5、今年 1-6 月份主要销售的住房产品户型集中在90-120 平方米20*年(1-6月份 )xx的户型供销比例统计结果显示，90 平方米以下户型供小于销，140 平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90 平方米以下户型的上市量占到xx 总上市量的20.52%，90 平方米以下户型的销售量占到xx 总销量的27.83%。90 平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年 1-6 月份的情况来说， xx90 平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90 平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。四、 xx 各区域住宅市场发展概况xx区目前由 xx 中心区、古田片区、二七、后湖片区和XX区四个区域组成，根据其房地产发展特点， 下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：(一)xx 中心区20*年上半年 xx 中心区成交均价为6875.42 元/ 平方米，较去年同期上涨 2152.88 元/ 平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交 3235 套，较去年减少 4630 套，降幅为 58.87%。【房地产市场调查报告优秀范文】房地产市场调查报告优秀范文。从上半年 xx 中心区成交价格来看， 1 至 5 月呈递增趋势， 5 月达到价格高峰，为 7286.34 元/ 平方米，随后 6 月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定 7200 元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。出现这样的情况， 主要由两方面因素造成， 首先 xx 中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3 成之多，制约了购房者消费 ; 当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺， 仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了 6 月该片区的价格出现小幅回落。xx 的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140 万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起 ; 时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射 ; 融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于 xx 内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。预计不久的将来， xx 内环将呈现汉正街、 武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势， 各大板块功能定位不同又相互促进， 将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个 xx 中心区的加快建设。xx 中心区主要在售楼盘信息 ( 截止到 20* 年 6 月 30 号) ( 二) 古田片区20*年上半年古田片区成交均价为5217.82 元/ 平方米，较去年同期上涨 1516.4 元/ 平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交 1195 套，较去年减少 2609 套，降幅为 68.59%。从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1 至 6 月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195 套，跌幅居全市之首。从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近， 周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成， 该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。 随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。古田片区主要在售楼盘信息( 截止到 20* 年 6 月 30 号)(三) 二七、后湖片区20*年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25 元/ 平方米，较去年同期上涨1694.93 元/ 平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交 2364 套，较去年下降42.06%。从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升， 6 月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天 双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势， 部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半， 交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面， 二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到 20*年 6月 30号)(四) 东西湖片区20*年上半年东西湖片区成交均价为4708.77 元/ 平方米，较去年同期上涨 1431.83 元/ 平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交 2364 套，较去年增长了14.07%。从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14 个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。 近 4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。 因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。 从楼市发展的总趋势看， 高层物业是未来市场的主流产品。东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系， 加快异地置业的脚步， 为下一步楼市的繁荣奠定基础。房地产调研方案范文 2一、市基本概况市位于省东北沿海，面积 1880 平方公里，海岸线长 144 公里，水陆交通便捷，沈海高速公路、建设中的温福铁路、将动工建设的宁武高速公路、规划中的福泰高速公路和宁衢铁路交叉贯全境， 构成铁路、公路立体交通体系，并将成为沿海通向内陆省份的重要通道。产业特色明显，工业形成了以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业，电力、冶金铸造、建材、医药化工和包装印刷为特色的地方工业体系， xx 年生产总值 147.39 亿元，增长12.6%，跃居全省“县域经济发展十佳”第三位 ; 工业总产值 248.88 亿元，增长 11.3%，省 xx 年县市国内生产总值前 20 名+人均 GDP市位于省内第十二位。 转自第一： gongwen.1kejian.二、市房地产行业前景政府发展思路：按照“强化中心社区，建设小城镇集群”的发展思路，“十五”期间，以建设中心市区为主体，中心集镇为骨干，加快了南部“金三角”城镇群的建设和以国道104 线、省道小浦线、枫湖路为轴线的城镇带发展。 初步建立起了有利于增强城市整体服务功能、有利于生产生活、城市市容美观、市政设施较完善的中心城区和布局合理、交通便捷、设施配套、环境优美的小城镇群。通过中心城区和小城镇群的功能互动和优势互补，为建成城市化水平较高、 辐射能力较强、规模较大，集政治、经济文化为一体的港口工业城市打下了良好基础。 转自第一： gongwen.1kejian.市人口 60 多万，城区 20 多万人口，人口占宁德市的 1/5 左右，GDP占宁德市的 1/4 左右，工业总量占宁德市的 1/3 左右，是宁德市的经济中心城市和闽东工业重镇。 庞大的人口基数本身就组成了一个庞大的居住消费、投资的市场。xx 年市政府工作报告中第五点：是建管力度不断加大，城市面貌得到改观。城市建设步伐加快，城镇化水平达 47.2%，比上年提高 1.2 个百分点。完成富春溪两岸、坂中片区、南湖旧城片区、赛岐镇区、甘棠镇区控制性详规以及溪尾镇、溪柄镇、晓阳镇总体规划编制。 该点突出表现了市为促进海西建设打造文明城市的合理规划， 从中领悟到市合理规划中加快了房地产市场的迅速发展，在这人口密集居住的城市， 房产做为可增值性固定资产的投资及有效的利用、合理的市场资本运作，促进市经济的快速发展。在市政府“十一五”规划草案中加快城市建设争取至2020 年，城市建设用地面积达30 平方公里，城市规划区面积达180 平方公里，市区人口达 31 万人。三、市房地产行业市场调查1 、房贷市场余额：随着近几年房地产的迅速发展， 08 年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长 %;09 年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长 %;xx 年 1-5 月份房产抵押贷款额为万元，同比上年增长 %;随着市经济的快速发展，金融危机的远去，经济的快速回升，从以上数字可体现出房贷市场的活跃性。 部分已经抵押按揭于各大银行的房产，随着房价的上升，资本的市场最大化合理利用，均可能提前还贷以该司100%抵押担保的形式有效的、最大程度的利用固定资产。2 、个人经营性贷款附房产抵押市以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业为主要经济产业。随着三大产业的快速发展， 企业家的有效资本运作， 08 年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长 %;09 年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长 %;xx 年 1-5 月个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长 %;该部分抵押贷款附于个人经营性贷款当中审批过程烦琐、手续复杂等问题，现可用于该司做为100%抵押担保贷款，使其资产最大化合理利用 .