资源描述
提纲 1、城市选择 2、拓展的途径 3、项目选择标准 4、测算要点 5、工作重点,1、城市选择,城市评价核心指标 1、GDP(经济总量） 基数及增长率、趋势 2、人口 人口总量及增长率 3、房地产供需关系指标 供应量（在建项目面积），新开工面积、施工面积、竣工面积、土地出让面积 成交量 二手房成交量 存量房面积 去化率（供应量/成交量） 房价收入比,2、拓展途径,1、一级市场 政府招拍挂 商品住宅用地、商业、办公等经营性用地 住宅用地 市场预期的博弈，城市分化严重，向一线城市集中，合作联合出现频率高，央企多 产业用地（商业、办公，捆绑一定比例住宅） 以万达为典型，设条件挂牌，需要企业有较高的博弈政府的条件 2、二级市场 土地收购 公司股权收购 主要基于税收、债务风险等因素判断，成本和风险平衡比较。 3、三旧改造,3、项目选择标准,1、动态财务指标 IRR（15%） 销售净利润率（10%） 敏感性分析、财务净现值（NPV） 2、静态财务指标 销售净利润率10%,4、项目可研、测算要点,项目可研的重点 1、项目的价值分析 地段、配套、景观 豪宅、改善、刚需 2、客户定位、产品定位 客户定位，客户是谁？客户年龄分布、区域分布、职业分布 产品定位，客户需要什么？ 3、产品价值 户型、立面、园林、装修标准 配套（学校、幼儿园、商业、医疗、交通、公共配套如万科食堂、球场、公共图书馆等开放式交互空间） 物业服务（物业管家、增值服务）,在成本控制能力行业差异不大的前提下，项目经营的关键是营销定位和产品的研发设计，产品的价值决定了价格和盈利能力，是整个项目财务目标实现的核心。,4、项目可研、测算要点,测算需注意的地方 1、成本构成、行业标准 设计费，50元/ ，超高层135元/ ;行业标准： 建安，3500-4000元/ （33层高层），基础、土建、精装修、设备机电、市政环境，根据项目的地质条件和项目定位，有成本差异；行业标准； 市政环境，158元/ （总建面），行业标准； 标准工期，行业差异趋同，工期铺排与方案、经营思路结合； 市政条件，项目实际条件差异较大，主要是强电（外电）； 公建配套要求，以项目出让条件和地方规范为准。 2、土增税、税筹 土增税地方规范，预收的点数各地方有差异; 税筹手法，通过税收筹划降低土增税。 3、税费占比、管理、营销费占比 土增税，以增值率87%为例，土增税占销售收入比例为16%； 营业税5.6%； 所得税，25%*税后利润率*销售收入，假设税后利润率10%，则所得税占比2.5%。综合税金占销售收入比30%以内。 管理费用、营销费用通常取销售收入的3%，根据项目经营具体情况调整，行业控制目标5%以内。 4、销售毛利润率、净利润率关系 销售毛利润-期间费用（管理、营销、财务费用，10%）-所得税=销售净利润 所得税=销售净利润*1/3 销售毛利率*3/4-期间费用率=销售净利率 5、改善财务指标的主要方式,5、工作重点,城市选择基础工作 1、城市评价基础数据收集 2、城市土地储备、存量土地分布 土地信息库 3、城市各区域市场信息 各区域在售楼盘、产品、客户特征及分布、成交情况 市场信息库（有无合作策划代理）,土地拓展渠道 1、中介（世联、中原）、银行、设计院、政府、土地中介公司 2、土地拓展圈层（发展商）、同行 3、三旧改造 城市更新办、三旧圈层、政策、顾问 激励政策是基础 重点目标：中小发展商、房地产非主业地主,
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