北海房地产市场调研报告.ppt

北海房地产市场调研,北海海湾美地房地产策略机构 2010年2月,市场研析,区域经济环境概述 北海市场情况 市场供给现状 区域楼市形态分析 市场竞争态势分析 市场是否存在缺位 区域市场消费群体分析 住宅规划建议 2010年北海楼市走势预测,北部湾，中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心,能定位： 广西北部湾经济区由北部湾地区的北海、钦州、防城港，和广西首府南宁 “三港一市”行政区域共同组成，陆地面积达4.25 万平方公里，人口1255 万 人，为目前国内面积最大的国际、国内多区域合作示范区 规划组团： 北海组团，主要包括北海市区、合浦县城区及周边重点开发区，发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适的海滨城市,2020年城市人口120万，建设用地140平方公里,北海，发挥宜居优势，建造特大规模滨海城市,2006 年3 月22 日，北部湾（广西）经济区规划建设管理委员会正式挂牌 2007 年12 月27 日，国家发改委审议通过了广西北部湾经济区发展规划（20062020），并于2008 年初递交国务院审批。1 月14 日，国务院总理温家宝批准了该项规划 广西北部湾经济区发展规划中明确指出,组团发挥优势，发展旅游业、高技术工业、物流业,发挥宜居特色，集 人口和产业，促房地产业健康发展,北海经济稳步增长房地产开发投资放量增长,北海经济稳步增长，2008年全国地区生产总值同比增长16.9%。 第一、二、三产业分别完成增加值71.74亿元、134.86亿元、107.29亿元，同比 分别增长3.7%、26.6%、13.8%。其中，第二产业对经济增长贡献率最高。 房地产开发投资呈放量增长态势。,2008年北海经济,2009年北海经济,上半年，完成地区生产总值166.15亿元，同比增长18.1%，排全区第二位。其中：第一产业增加值26.94亿元，增长6.7%；第二产业增加值82.08亿元，增长25.1%；第三产业增加值57.13亿元，增长14.2%。三次产业的结构为16.2：49.4：34.4。财政收入完成17.61亿元，增长21.14%，排全区第一位，完成年计划的57.74%。全社会固定资产投资204.74亿元，增长50.54%，完成自治区下达年度计划的64，进度排全区第一位。工业技改投资完成49.53亿元，完成自治区下达我市投资目标的79.2%，排全区第一位。 2009年，北海全市生产总值(GDP)完成335亿元，同比增长16%。财政收入35.7亿元，增长32%。,2009年12月，北海市新建商品房的均价约为4600元/。北海市新建商品房均价已经是广西第二，仅次于南宁（南宁市市区12月商品住宅均价5734元/m2），超过了房地产热得比北海早的柳州、桂林等城市。另据广西建筑质监总站的人说，北海建筑业产值已经是广西第三，和第二的柳州市十分接近。 房地产实际完成投资58.12亿元，同比增长48.12%，占全市固定资产投资的17.61%（意即全市固定资产总投资是330.04亿元）；完成房地产税收8.08亿元（占全市税收的28.93%），同比增长27.4%；开工面积434.46万 ，同比增长149.08%； 竣工面积109.9万 ，同比增长37.69%； 房产交易面积164.53万，同比增长38.74%；,北海房价广西第二，建筑业产值广西第三,2009北海楼市盘点,2009年，北海市房地产项目开工面积大幅增加，全年房地产开工项目132个，开工面积达到434.46万平方米，同比分别增长100%、149%。 同期房地产竣工项目70个，竣工面积近110万平方米，同比分别增长27.3%、37.7%。 特别是12月份，出现了集中开工的高潮，当月开工面积164.32万平方米，与2008年全年的开工总面积基本持平。从2009年112月北海开工面积趋势图中，看到了11月和12月之间陡然拔高的直线。 2009年，北海市房产交易再创历史新高。从市房地产交易中心得到的数据：去年全年完成房产交易14118件，面积164.53万平方米，交易额38.46亿元，同比分别增长68.75%、38.74%、65.18%。在这一年，北海市房地产市场呈现一、二级市场联动上涨趋势，其中二手房上涨趋势尤为明显。据统计，二手房交易面积同比增长超过90%。 2009年12月28日，广东路二运斜对面那里的原110指挥中心拍卖价540万/亩，创北海土地拍卖新高，成为北海的新地王。较之9月份拍得的四川南路交金海岸地块365万/亩，涨幅达50%。而新世纪大道交南京路的一块地也拍出了260万/亩的较高价格。,市场研析,区域经济环境概述 北海市场情况 市场供给现状 区域楼市形态分析 市场竞争态势分析 市场是否存在缺位 区域市场消费群体分析 住宅规划建议 2010年北海楼市走势预测,2008-2009年北海房地产市场虽有跌宕起伏，但在销量与价格上，总体仍保持上升趋势,08-09年北海房地产市场： 2008年1月，广西北部湾经济区发展规划获批，北海房价“领涨” 2008年9月，受经济危机影响，90平方米及以下新建住房环比价格首次出现负增长 2009年1月，新建住房销售价格,同比增幅6.4% 2009年2月，北海房价逆势上扬，涨幅位居全国首位 2009年第一季度，北海市新建商品房均价为3160.52元/，同比增长11.51%。其中，商品住宅均价为3054.75元/ ，同比增长10.45% 2009年1-6月，北海商品房交易6141件，同比增长70.25%、交易额15.56亿元，同比增长66.34%，新建商品房均价为3298.7元/平方米，同比增长10.32% 2009年9-2010年1月，北海新开盘项目近20个，均价达4000元/ 以上； 2009年9月至2010年1月，北海商品房交易6129件，交易面积66.19万，同比增长48%。,北海房地产月度成交数据：,2008年11月，北海商品房交易量明显下降。自2009年春节之后，3月份起，北海商品房成交量，呈放量增长态势。2009年9月，北海商品房交易面积及商品住宅交易量出现明显回落，6个月以来首次低于2009年3月交易面积和交易量。,2009年9、10月，北海商品房交易套数出现了3月以后的最低值，但随后的市场则迅速反弹，到1月份，国家正式启动东盟自由贸易区，北海各个售楼部顿时间变得十分火爆，不少楼盘的开盘更是加速的市场的成交。,09年年底，北海开盘项目频频新建商品住房价格呈上涨趋势， 12月份均价为4200元/,2009年： 9月26日上午，同和水岸香堤中国红莱茵河组团盛大开盘，主要推出房源204套，价格在4000元/平米4600元/平米； 10月2日，森海豪廷二期梧桐园盛大开盘，推出123套别墅，均价8600元/平方； 10月18日，国际新城8#亲景楼王186套开盘，起价3750元/平方，封顶4600元/平方； 10月19日，北部湾1号开盘，拉开北海度假高端豪宅序幕，起步7500元，均价15000元，开创北海精装修及万元房价时代。 11月26日，银晖公寓开盘（小户型），起步价4200元/平方，最高价4800元/平方；开盘当天销售近150套； 12月18日，东峰新城多层/高层公寓开盘，起步价3780元/平方，最高价4800元/平方，多层全部售罄； 12月28日，银滩万泉城花涧里开盘(两栋高层)，推出162套房源，开盘当日全部售完，价格区间在46005000元/平方； 2010年： 1月16日上午，同和水岸香堤，塔希提组团首发，均价4800元/平米； 1月23日上午，蓝海银湾一期会员预约，推出1#楼153套房源，预约当天仅剩少数一房，起步价3910元/平方，最高价4490元/平方； 1月30日上午，嘉莱国际假日公寓（小户型）会员预约，推出80套房源，起步价4660元/平方，最高价5100元/平方；,北海房地产市场出现 “量价齐升”态势！,市场研析,区域经济环境概述 北海市场情况 市场供给现状 区域楼市形态分析 市场竞争态势分析 市场是否存在缺位 区域市场消费群体分析 住宅规划建议 2010年北海楼市走势预测,2008年国有土地挂牌出让重点地块,2009年国有土地挂牌出让重点地块,供应总量超3000亩（上百亩的地块增多),023,2009-2010两年的商品住房用地规划供应量合计2415亩（总计320万）,根据北海市住房建设规划： 商品房主要供地区域在:海湾新城、银滩西区、铁路以南片区、冯家江文化教育旅游综合产业区 2009年，供应商品住房用地80公顷，商品住房建设16900套，建筑面积160万平方米 2010年，供应商品住房用地81公顷，商品住房建设17000套，建筑面积161万平方米,市场研析,区域经济环境概述 北海市场情况 市场供给现状 区域楼市形态分析 市场竞争态势分析 市场是否存在缺位 区域市场消费群体分析 住宅规划建议 2010年北海楼市走势预测,城东板块,银滩板块,城中板块,北海市楼盘板块分类,广东路及 冯家江板块,北岸板块,城西板块,板块区域特征明显，以城区为中心，向东向南发展,城中板块 城区主要建设商业综合住宅，城区土地供应少，住宅建设相对比较少，商业价值较高,城东板块 城东规划为综合居住区域，土地供应较多，未来住宅建设重点区域，经济适用房就规划在这个区域,银滩板块 银滩板块规划为旅游度假区域，该区域土地主要用于建设旅游项目及具有一定品质住宅社区，因此，该区域也是未来北海高端居住区。,广东路板块 广东路板块规划为新商品房住宅供应主要的区域，该区域土地主要用于建设商品住房，因此，该区域也是未来北海居住中心区域,北岸板块 北岸板块规划为高端滨海商品房住宅区，该区域土地主要用于建设具有一定品质的住宅社区,城西板块 城西板块是传统的置业区，交通生活配相对套完善，拥有传统的居住氛围与习惯。,各板块代表楼盘,城中板块 天赐碧园、国际新城、嘉福文华苑、嘉鹏海韵居、万家兴苑、穗丰金湾,城东板块 东峰新城、蓝海银湾、千百度、香槟郡、东郡、星海名城、俊杰华府,银滩板块 银滩万泉城、森海豪庭、蓝色国际家园、银滩1号、南中国海、假日海岸、海德堡,广东路板块 同和水岸香堤、圣美阳光、融富港湾、翰林鑫苑、天宁新城,北岸板块 北部湾1号、海逸豪园、富丽华、阳光海岸,城西板块 百汇花园、君临西海岸 三清园、天宁假日、棕榈泉花园、赫尔辛居、一品湾,城区板块特点 ,城区板块是北海房地产传统的板块，土地供应较少，地价成本过高； 大部分为商住项目城区交通条件好，各项配套齐全,商业氛围浓郁； 大多数楼盘为高层单体公寓、小面积住宅小区，少数百亩大盘，如天赐碧 园、 国际新城、 嘉福文化苑等 价格在4500至6000之间。,城区板块主要楼盘概况,城区板块主要楼盘概况,城区板块天赐碧园,代表项目,北岸板块特点 ,北岸板块是北海海景地产房传统的板块，板块面向廉州湾，随着海景大道的投入使用，目前地价成本领跑北海其他板块； 该板块汇集了一批外地及本地较有实力开发企业，具有丰富开发经验，开发项目其品质领先北海楼市。并由于北部湾1号（北海首个单价破万项目）的成功，高端海景物业区域的定位逐渐形成，房价一直居高不下，新开项目（如：海逸豪园）销售价预计在8000元/平方米左右； 现该区域价格区间在500018000元。,北岸块主要楼盘概况,北岸板块北部湾1号,代表项目,城东板块特点 ,城东板块是08年以来新兴的热点区域之一，它北靠高德，中间有北部湾路和北海大道，是北海进出外地的交通要地，交通非常便利，加之北海新汽车总站即将投入使用，城东板块将是北海近几年内升值较为明显的区域。 由于城市规划较早，土地面积较大，所以该地区项目占地面积比较大，是北海新兴的居住小区区域之一。 在此区域集中了东郡、星海名城、悦发花园、香槟郡、东峰新城、蓝海银湾等较大型居住小区，以及、华杰绿馨园、明珠花园、振邦嘉和苑、海逸嘉园等老一批 别墅区。 多层及高层公寓价格为3800-4800元,城东板块主要楼盘概况,城东板块主要楼盘概况,城东板块香槟郡,代表项目,广东路及冯家江新区板块特点 ,广东南路板块是北海新开发建设的热点板块，自北海公务员小区建成后。 由于广东南路为新开发区域，项目规模相对较大，基本上项目都有一百亩以上。 开发企业也具有一定开发经验，开发项目其品质有一定程度的提升。由于新行政中心及冯家江新区域规划的确定，各项市政配套和基础设施正逐步落实，区域升值空间渐渐明晰，房价也随之水涨船高。 此区域的主要代表楼盘有天宁新城、圣美阳光、同和水岸香堤、翰林鑫苑等在建楼盘。 进入2010年，此区域新开发楼盘也剧增，目前有一批一定规模楼盘正刚开发建设，他们是银海绿洲、融富港湾、天赐良园、海岸华府等 目前该区域价格区间为3800-5200,广东路及冯家江新区板块主要楼盘概况,广东路及冯家江新区板块主要楼盘概况,广东路及冯家江板块同和水岸香堤,代表项目,银滩板块特点 ,银滩四川路板块依托北海旅游胜地银滩，由于具有良好的景观 和环境资源，是高档楼盘项目聚集的地方。 银滩板块楼盘主要有两类，一类是以普通居住为主，一类为度假为主。此区域主要代表楼盘有在海一方、银滩假日公寓、蓝色家园等普通楼盘，银滩万泉城、森海豪庭、枫林蓝湾、海德堡等高端楼盘，此外，还有银滩1号，南中国海这样的超高端项目。 银滩板块拥有北海最佳的海景资源，并可供开发的土地资源有限，这造成了该区域土地价格居高不下，因此区域内的新建项目都定位为高端的旅游度假项目，而2009年年底开工的两个超高端项目更将北海海景房带入了一个更新的海景房时代。 未来北海市最高的房价将在该区域出现，目前价格区间为5000左右,银滩板块主要楼盘概况,银滩板块主要楼盘概况,银滩板块森海豪庭,代表项目,城西板块特点 ,城西板块是传统的置业区，交通生活配相对套完善，拥有传统的居住氛围； 由于该区域大部分土地用以建设高新产业区，供应市场的土地变得十分有限，项目多以几万平方的中小项目居多； 城西板块中的云南路为北海目前少有的中高档社区聚集区域，不仅受外地养老渡假的外地客户追捧也受本地客户及高新区企业职员的偏爱； 目前该区域价格区间为3800-5500,城西板块主要楼盘概况,城西板块棕榈泉,代表项目,区域楼盘价格走势,市场户型研究,户型设计：当今北海楼市户型设计上都引用了国内一线城市的设计，大多数都方正实用，但同质化教严重，缺乏个性； 户型朝向：市场最为认可的户型朝向是南北 向、其次为正南向、东南向； 畅销户型：从全市各个楼盘的户型配比可以看出，7090的两房所占比例最大，其次是90-100 的小三房及40-50 左右的一房； 滞销户型：一类是140 以上的大户型及楼中楼，主要原因是因为总价过高，北海作为一个外销市场，主要购买力来至外来客户，外来客户购买目的多为自住养老/休闲渡假或投资；另一类是50平米以上的一房一厅销售不畅。,市场畅销户型,主 流 户 型 研 究 | 二 房,香槟郡二房二厅一89m2,怡景港湾二房一厅90.67m2,蓝海银湾二房二厅一89m2,主流两房户型点评： 户型方正、南北通透、空间尺度感强 卧室带大飘窗，使用面积大，双阳台或双花园设计，强调功能划分和实用 主流两房户型分析： 市场畅销两房户型多为8090，方正实用，功能区分明显。而如今市场上不少90 左右的2+1的两房户型更是受到市场的追捧，两方可变三房的设计将是未来北海楼市的主流。,翰林鑫苑二房二厅一87m2,市场畅销户型,主 流 户 型 研 究 | 三 房,翰林鑫苑三房二厅二101m2,同和水岸香堤三房二厅90.62m2,悦发花园三房二厅121m2,海韵居三房二厅127m2,主流三房户型点评： 总体强调大方舒适，不会采用过于个性化的设计。 入户设计通常采用入户花园或玄关方式处理，带景观台，有保证采光的独立餐厅，卧室主次分明，空间充裕，大面积露台设计，赠送可改造空间 主流三房户型分析： 市场畅销三方户型户型多为90120，方正实用，功能区分明显。而大露台设计则是现阶段市场的主流三房户型。,市场研析,区域经济环境概述 北海市场情况 市场供给现状 区域楼市形态分析 市场竞争态势分析 市场是否存在缺位 区域市场消费群体分析 住宅规划建议 2010年北海楼市走势预测,根据北海市住房建设规划 2009年 供应商品住房用地80公顷 商品住房建设16900套，建筑面积160万平方米 2010年 供应商品住房用地81公顷 商品住房建设17000套，建筑面积161万平方米,根据北海市住房建设规划,商品房主要供地区域在 海湾新城 银滩西区 铁路以南片区 冯家江文化教育旅游综合产业区,今年的商品住房用地规划供应量合计2415亩（总建320万）,022,北海项目的规模增长明显，竞争日趋激烈,未来主要大型开发地块(占地100亩以上)基本情况：,现正开发大型项目(用地100亩以上)基本情况：,城市规划发展导向 出让地块的现时进度 同期入市的竞争项目 市场变化的特点,027,竞争项目入市商品房量预估,2010年，将兴起新一轮的开发高潮，主要特点为项目多、规模大。未来构成竞争压力的有一定规模的项目超过20个，预计将达15000-18000套左右房源！新近开发项目主要集中于：四川路沿线、北部湾东路、北海大道西段、云南南路、广东南路周边一带。,竞争市场特征1：开发的专业化程度大幅提升,项目整体战略规划； 体验区做引导； 样板房、示范园林、工法房价值展现为主力； 全方位整合推广； 工程进度与营销进度并驾齐驱； 展开系统、专业的开发模式,竞争市场特征2：营销水平提高，营销手段愈加专业,无论是开发商，还是营销代理机构，开始注重营销队伍的专业素养培养，打造专业营销团队； 项目营销过程中，各种营销手段都根据市场变化，采用各类创新型方式开展各项营销活动。,竞争市场特征3：蓄客策略推陈出新,随着2009年下半年北海楼市的火热，各个楼盘为提前锁定目标客户，推出各种形式的蓄客策略；,意向诚意金制（代表楼盘：天宁新城、天宁假日、同和水岸香堤、俊杰华府） 锁定方法：客户交纳一定数额的意向诚意金（2万5万），待开盘公布价格时，即可获得较大的现金数额的优惠； 优势：优惠金额都在5位数以上，数字诱惑力大，对于客户的锁定成功率较高 缺点：大数额的意向诚意金，交纳的起点较高 会员制（代表楼盘：银晖公寓、蓝海银湾） 锁定方法：客户交纳100200元的金额入会，待开盘公布价格时，有一定数额的优惠（50008000），并只面对会员销售 优势：入会门槛低，容易吸引潜在客户入会 缺点：会员人数众多，对真实客户辨识较模糊，客户的选择性较大 会员升级制（代表楼盘：三清园、千百度） 锁定方法：在会员制的基础上加以升级，升级为金/银卡会员（交纳一定数额会员费），待开盘时将享有较大的优惠及优先选房的权利 优势：入会门槛低，容易吸引潜在客户入会，并通过升级可以锁定目标客户 缺点：升级活动较为麻烦，客户容易失去耐性,竞争市场特征4：品牌意识开始萌生，整合推广逐步系统,项目均开始整体VI一体推广； 推广方式整合报纸、户外、DM单张、墙体、车身、分众传媒等各种媒体渠道，整合推广正式展开； 活动营销推广，客户参与性增强； 文化营销、价值营销，为项目品牌经营开始铺路。,市场逐步成熟 5:建筑理念在求证中突破，居住文化日益被重视,北部湾1号借鉴桂林山水自然造型，引领北海滨海居住文化，占领市场高端； 融富港湾首创智能科技建筑，倡导智能绿色滨海生活。,017,市场逐步成熟6: 外地、大型开发商渐入市,南宁：碧园地产、同和地产、远辰地产、宁汇地产、西建地产、融昌投资、蓝海投资集团、 五象房产等； 深圳：振业集团； 海南：三亚凤凰岛； 广州：恒大集团； 福建：厦门住宅集团。 浙江：金昌集团、锦江实业 北京：海疆投资集团,020,2010年北海楼市将有效大放量售楼部蹲两个大妈就能卖房的时代已经过去竞争日趋激烈，该如何脱颖而出？,市场研析,区域经济环境概述 北海市场情况 市场供给现状 区域楼市形态分析 市场竞争态势分析 市场是否存在缺位 区域市场消费群体分析 住宅规划建议 2010年北海楼市走势预测,北海楼市现状,随着2009年北海楼市的火热，推动2010年新项目的增加,2010年新项目的增加特点： 1、大盘频出； 2、高层居多； 3、户型设计合理，两房占据主力市场； 4、精装项目频出； 5、品质包装升级；,市场是否存在缺位,寻找市场的缺位需要借鉴一线城市的发展经验，根据区域市场的特征有针对性的提出与市场发展趋势相吻合的创新。 北海市在建楼盘或新建项目中，多为高层建筑，纯小高层项目较少，多层建筑基本退出市场。鉴于城市的发展大势、土地资源的稀缺性，小高层、高层的建设将是城市发展的必然要求。 另一方面，北海楼市大型楼盘供应相对不足，呈现供不应求的趋势；在产品类型上，如：70-90的二房二厅或90-120的三房厅的畅销型同质化较严重，没有凸显品质和个性化的错层设计；30-60的小复式，这种类型产品的数量相对称少，市场供应还相对缺位。 增加项目中配套设施的数量以及配套设施的功能。大多项目只具备简单的生活、活动设施，大型的楼盘也仅有商场及绿化广场。因此，提高配套设施的品质，从提升区域居住者的精神享受入手，不但能够为项目销售提供买点，还对开发商在区域市场塑造品牌有很大的帮助。,市场研析,区域经济环境概述 北海市场情况 市场供给现状 区域楼市形态分析 市场竞争态势分析 市场是否存在缺位 区域市场消费群体分析 住宅规划建议 2010年北海楼市走势预测,目前客户来源地、年龄段、购房目的分布 客户主要来自东北、西北、华北、华东等地，占总比超过60%，其次为北海本地客户； 客户年龄偏大，40岁以上客户达到总比重的50%；且20-30岁客户也基本是父母用孩子的名字买房； 客户购房目的以养老自住或度假自住为主，占总比的50%以上。,客户来源地分布,客户年龄段分布,期客户购房目的分布,目前客户主要来自北方、年龄偏大、度假养老需求明显,041,客户意向户型、意向面积、意向总价分布 客户意向户型以二房为主，将近50%，其次为三房，26%； 客户意向面积段在81-110间，其次为110-140； 客户意向总价主要在25-40万之间，总价越高接受度越低。,客户意向面积分布,客户意向户型分布,客户意向总价分布,户型意向分析： 集中于80-110平米的两房或小三房，总价在25万-40万间,042,客户分析：外地客超70% （主要来自北方、年龄偏大、度假养老需求居多、投资需求有增多趋势）,043,自用：大众市民，有能力而又确实希望置业的。 安居保值：高薪收入阶层，住宅置业既能保值又可安居。 换屋计划：不满现时居住条件且有能力供屋的人士。 投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群。 养老度假：向往大海，对生活品质有所要求的外地高收入人群及有一定积蓄中老年人。,购买目的分析,市场研析,区域经济环境概述 北海市场情况 市场供给现状 区域楼市形态分析 市场竞争态势分析 市场是否存在缺位 区域市场消费群体分析 住宅规划建议 2010年北海楼市走势预测,建筑与园林规划建议,建筑与园林研究：如今北海房地产市场，许多项目定位依附于项目的建筑与园林规划，如法式风情园林社区香槟郡，地中海风情社区同和水岸香堤，澳洲园林风情假日海岸，中式园林社区中安止泊园，东南亚风情银滩万泉城 建筑与园林规划建议：以特色建筑、园林亮相市场，寻求差异化建筑、园林风格定位。项目可以“美国加州风情” 或“加勒比风情”定位的建筑与园林，形成建筑、园林的差异化定位。,中式建筑园林风格,地中海式建筑园林风格,项目布局规划建议,建筑布局研究：项目布局规划如今渐渐成为了各个项目考虑的重点，怎样的布局规划对市场消费者有触动作用？南北朝向是建筑布局上必须考虑的问题，市场上所有畅销的产品多为南北朝向，其中南北通透的产品更受市场追捧。建筑散点布局的项目开始登陆北海，该风格项目，建筑都散点布置到项目地块的四周，而中心较集中的土地用以建设社区园林。 建筑布局规划建议：以最少的建筑占地面积散点布置在地块四周，并成阶梯状，让海景资源得以充分利用；而中间最大的面积集中建设园林景观，更凸显项目居住品质。以大面积优质园林与南北朝向建筑多元结合触动消费者。,蓝海银湾项目平面图,星海颐园鸟瞰图,户型研究：通过对市场的调研，北海房地产市场上较为畅销的产品为7090两房，90120三房，而如今在户型设计上，入户花园及户内花园已成为市场上最受欢迎设计。而这些户型设计大同小异，都为平层设计，同质化较严重。 户型建议：针对市场主流户型，开发出较为有特点的户型，如跃层、错层，拥有入户花园、户内花园，面积为市场畅销40 左右的一房，7090两房户型及90120三房，比例为1：7：2。以丰富多样而独特的产品树立独特的市场形象。,户型规划建议,蓝海银湾89两房两厅户型,香槟郡89两房两厅户型,“卖相”营造示例：景观示范区,包装建议,景观示范区的作用主要是以现场真实环境促动消费者，刺激客户的购买欲及占有欲。,“卖相”营造示例：形象包装和引导系统的高尚社区形象相统一,入口处导示牌，有效截留路过客户,工地围墙，既提升形象，又保障施工现场不影响销售现场气氛,统一的视觉识别系统是营造品牌不可或缺的重要因素，同时也是产品内涵的一种展现，是传达信息的工具。,“卖相”营造示例：实体样板间引爆置业冲动，促成落订,样板间的设计不用过于奢华，主要讲究实用性；一套成功的样板间可以成为客户信赖的优秀的置业专家。,市场研析,区域经济环境概述 北海市场情况 市场供给现状 区域楼市形态分析 市场竞争态势分析 市场是否存在缺位 区域市场消费群体分析 住宅规划建议 2010年北海楼市走势预测,2010年上半年北海楼市走势预测,市场预判：根据对现阶段北海市场的实地调查，预计在2010年上半年，北海房 地产市场将还会有小幅度的上涨空间，估计涨幅10%左右。,支撑1：由于2010年1月4日，国家出台发展海南国际旅游岛建设意见，海南房价全线飙升，涨幅超过30%，天价项目频出，过高的房价导致很大一部分投资客及度假养老需求的消费者不得不撤离海南，转而到房价相对较低北海置业。从去年下半年起，从海南过来北海买房的客户明显增多。 支撑2：由于国家对于西北地区煤碳资源开发的调控，导致了大批的西北矿业富商转行，加之广西北部湾经济区政策的吸引，大批的西北富商逐渐登录北部湾，再次给北海房地产经济的发展注入了新鲜的血液。目前，来北海买房的山西客户明显增多。 支撑3：2010年1月，中国最大的自由贸易区在北部湾正式启动，对东盟十国的出口迈向零关税，这对于北海经济的发展有着重要的促进作用，并开始吸引更多的外地企业涌向北部湾。,2010年下半年北海楼市走势预测,市场预判：国家对楼市调控的一系列政策开始显效，2010年下半年北海楼市价格将基本保持平稳，出现较大波动的可能性较小。,不利影响： 由于2009年，全国的银行房贷增长过快，至2009年年末房地产贷款余额为7.33万亿元，同比增长38.1%，增速比上年同期高27.7个百分点，超过同期各项贷款增速6.7个百分点。09年房贷过快的增长很可能导致2010年信贷额度的降低。 09年全国楼市的大幅上涨已给中央政府造成较大压力，接下来势必会对房地产市场进行一定程度的宏观调控；观望情绪会逐渐增长。全国一线城市房产市场的波动也会一定程度影响北海市场。,预祝贵公司项目开发成功！ 海湾美地（北海）房地产策略机构 二0一0年二月,