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目录：目录：Part1:Part1:项目产品解读项目产品解读 Part2:Part2:项目市场研究项目市场研究 Part3:Part3:项目价格定位项目价格定位 Part4:Part4:今年推盘方案今年推盘方案 Part5:Part5:项目推盘策略项目推盘策略 Part6:Part6:推广策略推广策略 Part.1 项目产品解读128-2浦泉路江桐路浦申路江栀路退台洋房联排别墅小高层公寓128-2地块地块项目解析项目解析内容128-2地块基地面积（）83100总建筑面积（）154649地上计容建筑面积（）88900容积率1.07绿地率39.70%集中绿地率22.40%产品分布（幢数）小高层（多层）公寓4 多层花园洋房16 别墅32 机动车停车数（辆）687其中住宅停车数（辆）677公共设施停车数（辆）7非机动车停车数（辆）591其中住宅停车数（辆）584公共设施停车数（辆）7住宅总户数（户）576规划人口1728128-2地块地块项目经济技术指标项目经济技术指标房型统计房型统计128-2地块地块产品类型套数配比五层退台洋房30052.08%小高层公寓18031.25%联排别墅9616.67%总计576-户型面积段套数配比两房97.92-121.35平方米15226.39%三房119.89-169.90平方米26846.53%四房145.89-170.70平方米6010.42%联排188.72-280.43平方米9616.67%总计576-128-2地块地块项目配比项目配比128-3退台洋房多层公寓浦康路浦晓路江栀路浦星公路江柳路128-3地块地块项目解析项目解析内容晶寓128-3基地面积（）99441总建筑面积（）226952地上计容建筑面积（）151150容积率1.52绿地率41.00%集中绿地率24.39%产品分布（幢数）小高层（多层）公寓23多层花园洋房14别墅0机动车停车数（辆）1364其中住宅停车数（辆）1326公共设施停车数（辆）32非机动车停车数（辆）1448其中住宅停车数（辆）1326公共设施停车数（辆）140住宅总户数（户）1326规划人口4243128-3地块地块项目经济技术指标项目经济技术指标分类产品面积段套数套数配比七层公寓 一房77.56-78.26平方米70.53%两房79.38-95.77平方米61846.61%三房82-143.06平方米31323.60%小计93870.74%七层退台洋房三房107.55-169.51平方米34325.87%复式123.11-158.56平方米453.39%小计38829.26%总计1326-房型统计房型统计128-3地块地块产品类型套数配比七层退台洋房38829.26%七层公寓93870.74%总计1326-户型户型面积段面积段套数套数配比配比一房77.56-78.26平方米70.53%两房79.38-95.77平方米61846.61%三房82-169.51平方米65649.47%复式123.11-158.56平方米453.39%总计总计1326-128-3地块地块项目配比项目配比推案地块分类产品可售面积可售套数尚院 128-25层退台洋房 45068.4300小高层22635.9180别墅23082.896小计90787.1576晶寓 128-37层公寓85405.429387层退台洋房 55502.67388小计140908.091326合计231695.191902总面积与套数总面积与套数项目数据汇总项目数据汇总 Part.2 项目市场研究市市区区方方向向芦恒路站江月路站浦江镇站一品漫城一品漫城保利茉莉公馆保利茉莉公馆浦江华侨城浦江华侨城本案本案浦江华侨城浦江华侨城保利茉莉公馆保利茉莉公馆一品漫城一品漫城主要竞品主要竞品分布示意图分布示意图竞争个案竞争个案浦江华侨城浦江华侨城区位区位闵行浦江镇物业类型物业类型住宅、别墅、商铺占地面积占地面积180万平方米套数套数794（396四期、398五期）建筑面积建筑面积130万平方米去化套数去化套数296（四期）199（五期）装修情况装修情况毛坯容积率容积率0.7车位比车位比1：0.67绿化率绿化率40%五期近期五期近期销售报价销售报价21500元/平方米（小高层+多层）24000元/平方米（叠院）发展商发展商上海加天祥华侨城投资有限公司项目优势项目优势50万平方米时尚滨水商业中心近在咫尺；周边医疗、教育配套齐全；自带5000平米会所；社区内大片绿地、花园、河流、湖泊，整体比较和谐。项目劣势项目劣势周边生活配套均在建设中，生活不便捷，且环境较差；产品户型方面存在一定缺陷。销售动态销售动态 浦江华侨城5期均价23000元/平，在售小高层为101平2房；多层为118-148平3房；叠院采用复式与平层设计，一二层约175-225平米，赠送约80-95平米阳光地下室；三、四层为约115-189平米的平层公寓。小高层和多层均价21500元/平左右，叠院24000元/平。浦江华侨城浦江华侨城竞品描述竞品描述项目名称项目名称物业类型物业类型总套数总套数已售套数已售套数可售套数可售套数去化率去化率合计合计20122012年至今均价年至今均价（元（元/）华侨城四期华侨城四期公寓1831651890.16%四期套数销售率74.7%17626花园洋房1441123277.78%18415联体别墅69195027.54%21939华侨城五期华侨城五期公寓22010311246.82%五期套数销售率48.7%20518花园洋房156768048.72%21897联体别墅2215768.18%27728合计合计79449029961.7%住宅类19275单位（套）单位（元/）产品分析产品分析：浦江华侨城目前在售产品为小高层、多层、叠加、联排p小高层为101两房，均价21500元/左右；p多层为118-148三房，均价约为22000元/p叠院采用复式与平层设计，一二层约175-225平米，赠送约80-95平米阳光地下室；三、四层为约115-189平米的平层公寓，均价约23000元/；p联体别墅在售180，均价30000元/左右。浦江华侨城浦江华侨城竞品描述竞品描述保利茉莉公馆保利茉莉公馆区位区位闵行浦江镇物业类型物业类型住宅、别墅、商铺占地面积占地面积约16万平方米套数套数584+362建筑面积建筑面积约17万平方米去化套数去化套数465装修情况装修情况毛坯（多层）精装修（高层）容积率容积率1.02车位个数车位个数1400绿化率绿化率32.50%2 2期近期期近期销售销售报价报价23000元/平方米（毛坯多层）25000元/平方米（精装高层）26000-30000元/（毛坯叠加）发展商发展商上海保利建衡房地产有限公司优势优势全石材立面、意式十字宫廷皇家园林景观打造出、最纯粹的意式田园风格；3000平米高档会所；产品类型丰富；小区自配到地铁站免费班车。销售动态销售动态保利茉莉公馆8月18日二期开盘，主推户型为88-130平小高层，83-87平2+1多层公寓，143-153平叠加别墅，案场VIP卡办理优惠，公寓优惠3万，叠加别墅优惠8万。均价 是21500元/平方米。保利茉莉公馆保利茉莉公馆竞品描述竞品描述单位（套）单位（元/）产品分析产品分析：保利茉莉公馆在售小高层、多层、叠加别墅、联体别墅p小高层为88-130平，报价23000元/左右，装修标准2500元/；p多层为83-872+1房，报价约为23000元/；p叠加别墅为143-153，报价约28000元/；p联体别墅270-305，中间套30000元/起，边套40000-50000元/（一期房源）。项目名称项目名称物业类型物业类型总套数总套数已售套数已售套数可售套数可售套数去化率去化率合计合计20122012年至今均年至今均价价保利茉莉公馆保利茉莉公馆一期一期公寓45530515067.03%69.51%22078（精装）叠加别墅1021020100.00%23065联体别墅4083220.00%44997保利茉莉公馆保利茉莉公馆二期二期公寓120279322.50%13.8%24273（精装）多层106119510.38%叠加别墅136121248.82%24946合计合计95946549448.49%住宅类22975保利茉莉公馆保利茉莉公馆竞品描述竞品描述一品漫城一品漫城区位区位闵行浦江镇物业类型物业类型住宅、别墅占地面积占地面积54万平方米套数套数242建筑面积建筑面积50万平方米去化套数去化套数170装修情况装修情况毛坯、精装修容积率容积率1.09车位个数车位个数3323绿化率绿化率35.90%2 2期近期期近期销售报价销售报价25000元/平方米（188四房）30000元/平方米（多层）900-1500万/套（280-320联排别墅）发展商发展商上海鹏建房地产开发有限公司优势优势两条纯自然生态水岸，形成静谧高贵的湾流美境；周边医疗、教育配套齐全；小区内部：芦恒路商业街（暂无商业入住）；自带幼儿园销售动态销售动态鹏欣一品漫城三期公寓，在售海尙新岸公寓，为188平4房，均价25000元/平，购房总价减45万，折后总价330万左右；浅山公馆在售四层电梯精装公寓，仅剩最后几套，面积122-177平，总价500-600万/套，全部国际顶级精装品牌，超值附赠地源热泵系统。预计2012年底推出四期小高层公寓，户型面积约80-180平米左右的2-4房。一品漫城一品漫城竞品描述竞品描述单位（套）单位（元/）产品分析产品分析：一品漫城在售小高层、多层、联体别墅p小高层剩188四房，均价25000元/平，购房总价减45万，折后总价330万左右；p多层为122-177，总价500-600万/套；p联体别墅在售面积为280-320平，总价900万-1500万，附赠私家电梯、精装双车库、全明阳关地下室、150-200平南北花园和四大科技系统，优惠：推出购浅山别墅送第八大道商铺优惠活动p预计2012年底推出四期小高层公寓，户型面积约80-180平米左右的2-4房。项目名称项目名称物业类型物业类型总套数总套数已售套数已售套数可售套数可售套数去化率去化率20122012年至今年至今均价均价一品漫城一品漫城公寓2422311195.45%23532（精装）花园洋房64531182.81%25708联体别墅48143429.17%33292合计合计3542985684.18%住宅类24514一品漫城一品漫城竞品描述竞品描述 Part.3 项目价格定位根据实际销售，价格逐渐提升，以实现最大价值空间以价格为杠杆，销售引导，保证全部房源顺利去化各区域拉大价格差距，引导客户去化价格筑底成为本案价格实现的关键根据产品价值分区,合理制定每套产品的价格外 部 因 素 系 数 对 比 因 素 本 项 目 浦 江 华 侨 城 五 期 保 利 茉 莉 公 馆15%地 段 因 素 评 分 1001109020%休 闲 配 套 评 分 10012011015%外 部 景 观 评 分 100110100内 部 因 素 10%开 发 商 品 牌 评 分 10010011010%总 规 模 评 分 10011010015%建 筑 品 质 评 分 10010010010%物 业 管 理 评 分 100901105%内 部 景 观 评 分 100100120100%系 数 累 加 100107103.5价格影响因素系数表价格影响因素系数表采用市场比较法，通过选择浦江镇板块内切合度较高的类似产品的在售项目（浦江华侨城、保采用市场比较法，通过选择浦江镇板块内切合度较高的类似产品的在售项目（浦江华侨城、保利茉莉公馆）进行价格比较，通过价格影响因素评分后，对本项目进行定价。现价定位如下：利茉莉公馆）进行价格比较，通过价格影响因素评分后，对本项目进行定价。现价定位如下：价格因素价格因素价格策略价格策略根据前面得出的整体比较系数来看，本案综合系数略低于保利茉莉公馆，华侨城，则本案12层公寓市场定价为1900019000元元/。项目项目项目报价项目报价剔除装修剔除装修剔除折扣剔除折扣实际价格实际价格浦江华侨城五期浦江华侨城五期保利茉莉公馆保利茉莉公馆2100021000元元/2300023000元元/无无9595折折2000020000元元/25002500元元/项目项目1950019500元元/12层公寓市场价格为：1900019000元元/小高层产品小高层产品市场价格市场价格7F7F公寓价格：公寓价格：2000020000元元/中等品质产品，产品力介于12层公寓与7层退台洋房之间，在项目的价格梯度中，将成为12层公寓与7层退台洋房的衔接产品；类比因子12层公寓7层公寓产品附加值10.9产品功能性10.9总价控制度11.2地理位置11.2分值44.2以12层公寓作为比对产品：1 1、1212层公寓均价为层公寓均价为1900019000元元/；2 2、7 7层公寓与层公寓与1212层公寓的比层公寓的比=4.2/4=1.05=4.2/4=1.05；3 3、7 7层公寓均价层公寓均价=18000=18000*1.05 200001.05 20000元元/；7层公寓中等产品力7层退台洋房12层公寓产品线产品力低高18000200007层公寓由于区域市场无由于区域市场无7 7层公寓产品，因此通过自身产品比较得出层公寓产品，因此通过自身产品比较得出7 7层公寓产品价格层公寓产品价格7F公寓公寓市场价格市场价格根据前面得出的整体比较系数来看，本案综合系数略低于保利茉莉公馆，华侨城，则本案7层花园洋房市场定价为2200022000元元/。项目项目项目报价项目报价剔除装修剔除装修剔除折扣剔除折扣实际价格实际价格浦江华侨城五期浦江华侨城五期保利茉莉公馆保利茉莉公馆2200022000元元/2300023000元元/无无9595折折2150021500元元/无无9595折折2050020500元元/7 7层退台洋房市场价格为：层退台洋房市场价格为：2200022000元元/7F花园洋房花园洋房市场价格市场价格5F5F退台洋房价格：退台洋房价格：2300023000元元/5层退台洋房为中等品质产品，产品力介于联排别墅与7层退台洋房之间，在项目的价格梯度中，将成为联排别墅与7层退台洋房的衔接产品；5层退台洋房中等产品力联排别墅7层退台洋房产品线产品力低高2000029000类比因子7层退台洋房5层退台洋房产品附加值11产品功能性11.1总价控制度10.9类别墅感觉11.2分值44.2以7层花园作为比对产品，：1 1、7 7层退台洋房均价为层退台洋房均价为2200022000元元/；2 2、7 7层退台洋房与层退台洋房与5 5层花园洋房层花园洋房=4.2/4=1.05=4.2/4=1.05；3 3、5 5层退台洋房均价层退台洋房均价=22000=22000*1.05 230001.05 23000元元/；5层退台洋房由于区域市场无由于区域市场无5 5层退台洋房产品，因此通过自身产品比较得出层退台洋房产品，因此通过自身产品比较得出7 7层公寓产品价格层公寓产品价格5F花园洋房花园洋房市场价格市场价格根据前面得出的整体比较系数来看，本案综合系数略低于保利茉莉公馆，华侨城，但本案联体别墅品质较高，综合本案联体别墅市场定价为3600036000元元/。项目项目项目报价项目报价剔除装修剔除装修剔除折扣剔除折扣实际价格实际价格浦江华侨城五期浦江华侨城五期保利茉莉公馆保利茉莉公馆3000030000元元/40000-5000040000-50000元元/无无9292折折2800028000元元/无无9696折折4500045000元元/联体别墅市场价格为：联体别墅市场价格为：3600036000元元/联体别墅联体别墅市场价格市场价格项目名称项目名称物业类型物业类型总套数总套数已售套数已售套数可售套数可售套数去化率去化率合计合计华侨城四期华侨城四期公寓1831651890.16%四期套数销售率74.7%花园洋房1441123277.78%联体别墅69195027.54%华侨城五期华侨城五期公寓22010311246.82%五期套数销售率48.7%花园洋房156768048.72%联体别墅2215768.18%保利茉莉公馆保利茉莉公馆一期一期公寓45530515067.03%一期套数销售率69.51%叠加别墅1021020100.00%联体别墅4083220.00%保利茉莉公馆保利茉莉公馆二期二期公寓120279322.50%二期套数销售率13.8%多层106119510.38%叠加别墅136121248.82%去化情况去化情况周边项目周边项目项目名项目名在售产品在售产品6 6月月7 7月月8 8月月月均去月均去化套数化套数成交量成交量（）（）成交成交套数套数成交均价成交均价（元（元/）成交量成交量（）（）成交成交套数套数成交均价成交均价（元（元/）成交量成交量（）（）成交成交套数套数成交均价成交均价（元（元/）浦江华侨浦江华侨城（四期）城（四期）公寓134512183512022173894203170785.7花园洋房228511175921025517000-5.3联体别墅969323066254282091617226216385.7浦江华侨浦江华侨城（五期）城（五期）公寓35903419974485342202364430412079839花园洋房41642720535497729210786089402180032联体别墅533326025123572702112367277455.7保利茉莉保利茉莉公馆公馆（一期）（一期）公寓82768623625328135215162353192286746.7叠加别墅795654244592780192548314413045224.7联体别墅-保利茉莉保利茉莉公馆公馆（二期）（二期）公寓-2932322473632多层-1469142444014叠加别墅-4589312526731竞品项目近竞品项目近3 3月公寓月均去化月公寓月均去化4646套，花园洋房（包含叠加别墅）套，花园洋房（包含叠加别墅）3939套，联体别墅套，联体别墅5 5套。套。去化速度去化速度周边项目周边项目综上所述，根据周边市场情况推导本案各业态市场静态价格：综上所述，根据周边市场情况推导本案各业态市场静态价格：建筑类别建筑类别产品线产品线市场价格市场价格公寓公寓12F12F电梯公寓电梯公寓19000190007F7F电梯公寓电梯公寓2000020000花园洋房花园洋房7F7F花园洋房花园洋房22000220005F5F花园洋房花园洋房2300023000联体别墅联体别墅联体别墅联体别墅3600036000【备注：以此静态价格在2012年销售，月均去化将受阻，若待2013年市场好转，此价格会相对合理。建议实际开盘价格，根据届时的项目蓄水情况，市场条件而定建议实际开盘价格，根据届时的项目蓄水情况，市场条件而定。】市场价格市场价格价格推导价格推导调整价格调整价格价格推导价格推导1 1、20122012年目标：年目标：项目目前存在两点不利因素：项目目前存在两点不利因素：1、销售周期缩短销售周期缩短2012年项目销售周期由原先的6个月缩短至缩短至3 3个月个月，仍要完成原计划的6 6亿亿销售金额。月均去化要求100-120100-120套套。2、交付时间落后于竞品交付时间落后于竞品128-3地块交付时间交付时间20142014年年6 6月月，远落后于竞品落后于竞品项目。（保利茉莉公馆交付日期：2012-12；浦江坤庭交付日期：2013-6；浦江华侨城五期交付日期：2012-12）鉴于此，需重新修正价格鉴于此，需重新修正价格价格下调合理比列3%-5%3%-5%调价依据：调价依据：销售金额高达：销售金额高达：6个亿（300-350300-350套）套）项目区位主力成交面积段当月成交套数成交均价（元/）下浮比例（%）富力桃园富力桃园青浦新城86-90平米（二房、三房二厅）233套11230-11.9%玲珑湾二期玲珑湾二期嘉定北部82-92平米（二房二厅）307套9200-13.3%路劲翡丽湾路劲翡丽湾嘉定南翔90-120平米（二房二厅）168套14700-8%聚贤煌都奉贤南桥95-111平米（二房二厅）97套12547-5%2 2、上海近期旺销刚需产品价格策略调查、上海近期旺销刚需产品价格策略调查月销200-300200-300套套，下浮比列约12%12%以上以上月销100-150100-150套，套，下浮比列约5%8%5%8%本案月均去化要求100-120100-120套套，价格下调合理比列3%-6%3%-6%调整价格调整价格价格推导价格推导为解决月去化100-120套的超量目标，参照区域市场静态价格与旺销楼盘跑量价格开盘均价下浮6-8%6-8%备注：建议实际开盘价格，根据项目蓄水情况，市场条件而定。地块地块产品线产品线面积段面积段（）（）均价均价（元（元/）总价总价（元）（元）开盘均价开盘均价（元（元/）下浮下浮6-8%6-8%总价（元）总价（元）128-3128-37层公寓88-9020000160-200万18600150-190万7层退台洋房100-16022000230-450万20600220-420万调整价格调整价格价格推导价格推导 Part.4 2012年推盘方案优势：u优势一：从市场面来以小面积刚需产品为主 l2012年1-7月份外环线住宅主力去化主力去化户型为二房，占 52%u优势二：从影响力而言-3地块刚需产品(稀缺产品)容易引起市场关注,形成热点u优势三:先开-3扩大项目影响力后能有效蓄水-2高端产品客户u优势四：从周边竞争对手看,板块产品同质化情况严重,稀缺产品上市错位营销l保利、一品漫城、华侨城在售及即将上市产品公寓产品以100-130平为主,搭配洋房与别墅类型产品 l坤庭项目将以别墅、洋房、公寓的混合产品形态入市，且公寓类产品主力面积段在100-130平米之间，与128-2地块产品类似，128-3能有效形成产品错位。u优势五：近期工作（工程、推广、营销）围绕着128-3今年首批开盘而展开u优势六：从2012年完成六个亿的目标的基础上,刚需产品更能保证有效的资金回笼要求。劣势：u劣势一:地理位置而言,128-3相对128-2地理位置更靠近浦星公路,受到噪音影响更大u劣势二：128-3交房时间定于2014年6月,相对-2地块而言至交房时间较长首推首推128-3推案思考推案思考128-3 南块首批入市n 北区原一期售楼中心影响施工进度；南区产品先行入市；n 第一批以主力去化刚需产品面世，靠浦星公路东侧及南面入口处楼栋先行入市，以合理的价格优势吸引目前政策主力倾向人群。达到快速去化的目的，并为后续推量产品留有一定价格上升空间；n 同时发布属于项目位置适中的退台洋房产品25、26、34号楼的销售信息，支撑起每批次均价。首批入市时间：12年9-10月份预证一预证一推案思考推案思考首批开盘数据统计公寓总套数（套）329占比例:80%总面积（）29472.41退台洋房总套数（套）83占比例:20%总面积（）12016.82合计总套数（套）412总面积（）41489.231921233728303225263420浦泉路浦晓路江桐路江栀路浦康路售楼处第一批预证：第一批预证：第二批预证：第二批预证：首推首推128-3南块南块 4万平方米万平方米(7F公寓和7F退台洋房)加推加推128-3南块南块3万平方米万平方米(7F公寓和7F退台洋房)加推加推128-2地块地块 3万平方米万平方米 (5F退台洋房和别墅)(方案一方案一)(方案二方案二)第二批预证加推128-2前提：u前提一：市场环境保持现状，未出现重要限购限贷政策；u前提二：-3南块上市4万方已去划3万方，已基本完成2012年指标；u前提三：128-2作为建工集团浦江镇高端产品入世，树立高端形象。u前提四：首批刚需产品热销后累计一定改善型客户,128-2上市可满足前期积累客户不同产品需求加推方案加推方案推案思考推案思考2012年年11-12月月 第二波推盘第二波推盘第二批市场回暖推出退台洋房及部分别墅产品，丰富产第二批市场回暖推出退台洋房及部分别墅产品，丰富产品线，满足不同客户需求；品线，满足不同客户需求；n 主推价值低区3-5号以合理价格入市，作 为主力去化，并为后续推量产品留有一定价格上升空间。n 配以紧靠样板区的价值高区别墅产品，可单独进行VIP登记蓄水工作，起到支撑项目整盘均价，奠定项目为板块高端产品地位。n 退台洋房与别墅产品拉开一定价差以引导客户；达到临路区保证销量、景观区形成价格基础的目的。10号号9号号3号号4号号5号号11号号12号号21号号-36号号退台洋房：3-5号、9-12号；总计140套 约21143平方米别墅：2136号总计48套 约11661平方米第二波房源套数：188套；面积：32804平方米 第二批：12年11-12月份浦康路浦泉路江栀路江桐路128-2方案一方案一加推方案加推方案2012年年11-12月月 128-3 南块剩余产品入市南块剩余产品入市n 第二批还是以主力去化刚需产品为主，以刚需产品的价格、总价优势吸引目前政策主力倾向人群。达到快速去化、快速回笼资金的目的。n 同时发布属于项目位置最佳品质型退台洋房产品24、35、36；公寓22号楼的销售信息，支撑起每批次均价。刚需公寓：总计161套 约14624.24平方米 退台洋房：总计111套 约15836.43平方米预证二：房源套数272套；面积30460.67平方米第二批：12年11-12月份22293124273536浦泉路浦晓路江桐路江栀路浦康路33方案二方案二加推方案加推方案 Part.5 项目推盘策略浦江颐城推盘时间表128-2晶寓128-3第第一一批批第第一一批批第第四四 批批第二批第二批第第四四 批批第三批第三批第五批第五批第第六六 批批第第六六 批批第第七七 批批第第七七 批批推盘板块布局图根据浦江颐城的工程进度、交房进度（128-2地块13年年中、128-3地块14年年中）及浦江镇板块市场，将浦江颐城项目（尚院、晶寓）划分为7批来进行推盘。其中预计2012年推出二批。批次推盘时间首批2012年9月第二批2012年11月第三批2013年3月第四批2013年7月第五批2013年10月第六批2014年3月第七批2014年7月江柳路江栀路浦申路浦泉路浦晓路浦康路浦星公路时间节点时间节点推盘计划推盘计划2022-8-20推案批次推案时间地块推盘面积推盘套数产品说明交房时间第一批2012.09 128-3 南块41489.23 4127层公寓3292014年中7层退台洋房83第二批2012.11 128-232804.36 1885层退台洋房1402013年中别墅48第三批2013.03 128-246561.02 340小高层1802013年中5层退台洋房160第四批2013.07 128-3 南块30459.68 2727层公寓1612014年中7层退台洋房111第五批2013.10 128-211421.72 48别墅482013年中第六批2014.03 128-3 北块34921.27 3227层公寓2382014年中7层退台洋房84第七批2014.07 128-3 北块34037.92 3207层公寓2102014年中7层退台洋房110总计231695 19022022-8-20推案地块推案批次推案时间推盘面积推盘套数产品说明距交房时间价格走势备注 尚院 128-2第二批2012.11 32804.36 1885层退台洋房1407个月20000小高层19000 5层洋房21000 别墅36000别墅4834000第三批2013.03 46561.02 340小高层1803个月190005层退台洋房16022000第五批2013.10 11421.72 48别墅48现房38000小计90787.1576预计128-2地块总销金额为22.07亿元，整体均价为24315元/平方米。128-2价格走势价格走势推案地块推案批次推案时间推盘面积推盘套数产品说明距交房时间价格走势备注晶寓 128-3第一批2012.09 41489.23 4127层公寓3291年9个月186007层公寓20000 7层洋房220007层退台洋房8320600第四批2013.07 30459.68 2727层公寓16111个月192007层退台洋房11121200第六批2014.03 34921.27 3227层公寓2383个月210007层退台洋房8423000第七批2014.07 34037.92 3207层公寓210现房220007层退台洋房11024000小计140908.09 1326预计128-3地块总销金额为29.29亿亿元，整体均价为20788元/平方米。128-3价格走势价格走势2022-8-20推案地块分类产品可售面积可售套数预计均价预计总销金额尚院 128-25层退台洋房 45068.430021000946,436,400 小高层22635.918019000430,082,100 别墅23082.89636000830,980,800 小计90787.157624315 2,207,499,300 晶寓 128-37层公寓85405.42938200001,708,108,400 7层退台洋房 55502.67388220001,221,058,740 小计140908.09132620788 2,929,167,140 合计231695.19190222170 5,136,666,440 汇总汇总预计项目总销预计项目总销 Part.6 营销推广策略【营销策略营销策略】产品标签产品标签1营销策略营销策略2SLOGANSLOGAN3【前言前言】结合结合20122012年首批入市的浦江颐城年首批入市的浦江颐城128-3128-3地块的建筑特性、地块的建筑特性、客群特征以及景观特点，客群特征以及景观特点，对项目营销策略以及推广总精神进行了深度提炼，做了相应优化。对项目营销策略以及推广总精神进行了深度提炼，做了相应优化。【问题：我们是什么？问题：我们是什么？】纵观政策调控的整体市场下纵观政策调控的整体市场下成交主力显现出以刚需为主的态势成交主力显现出以刚需为主的态势嘉定南翔嘉定南翔宝山杨行杨行浦东川沙浦东川沙闵行浦江闵行浦江松江九亭外环线内环线人民广场人民广场南北高架南北高架延安高架延安高架宝山杨行宝山杨行距市中心：距市中心：20 KM20 KM嘉定南翔距市中心：21KM 浦东周康距市中心：24KM闵行浦江距市中心：20KM 松江九亭距市中心：23KM浦东川沙距市中心：25KM以上皆为直线距离市场成交主力区域板块市场成交主力区域板块-外环线区域各大板块外环线区域各大板块提到刚需楼盘难免大家心中都会浮现出这样的联想：提到刚需楼盘难免大家心中都会浮现出这样的联想：户型面积小户型面积小社区整体品质不高社区整体品质不高地段偏，远离市区地段偏，远离市区收入能力有限的人的无奈之选收入能力有限的人的无奈之选地铁地铁8 8号线号线8888平方米平方米精致户型精致户型4 4大下沉式大下沉式花园景观花园景观而我们浦江颐城项目相比较之下又是如何的呢？而我们浦江颐城项目相比较之下又是如何的呢？意式风格意式风格整体规划整体规划稀缺的退台稀缺的退台电梯多层房电梯多层房8080后主打的后主打的城市新族群城市新族群景观规划景观规划层面层面交通配套交通配套层面层面产品户型产品户型层面层面主力客群主力客群层面层面难道说我们也仅仅是个毫不出彩的普通刚需楼盘吗？难道说我们也仅仅是个毫不出彩的普通刚需楼盘吗？答案是答案是否定否定的；的；我们绝不等同于简单的刚需产品！我们绝不等同于简单的刚需产品！多层房，电梯房，退台房，地铁房，四大下沉式花园，方正对称的皇家气多层房，电梯房，退台房，地铁房，四大下沉式花园，方正对称的皇家气度的绿化景观，经典的法式立面风格。度的绿化景观，经典的法式立面风格。我们不是真正意义上的我们不是真正意义上的“公馆公馆”但我们一定能称得上是但我们一定能称得上是 “公馆公馆”级别的级别的难道我们也得贴上刚需的标签去难道我们也得贴上刚需的标签去贱卖贱卖吗？吗？8888平米平米 /地铁地铁 /电梯退台洋房电梯退台洋房【我们的产品标签我们的产品标签】刚需产品刚需产品必备交通要素必备交通要素刚需产品刚需产品最适宜户型最适宜户型极具市场稀缺性极具市场稀缺性建筑类型建筑类型轻公馆轻公馆【营销策略营销策略】城市新刚需阶层应当告别蜗居时代、城市新刚需阶层应当告别蜗居时代、进入公馆生活的阶段进入公馆生活的阶段理想的居住空间面积可以小，但一定是极具档次和品质感的理想的居住空间面积可以小，但一定是极具档次和品质感的刚需住公馆刚需住公馆【策略达成的目标策略达成的目标】有效地脱离于现有市场的普罗大众，形成有效地产品区隔有效地脱离于现有市场的普罗大众，形成有效地产品区隔成功的将项目提升一个档次，为高利润率埋下伏笔成功的将项目提升一个档次，为高利润率埋下伏笔极具想象空间的极具想象空间的“公馆公馆”定位，紧紧锁住主力客群的关注定位，紧紧锁住主力客群的关注【SLOGANSLOGAN】推广推广SLOGAN8 8号线号线 88 88平米平米 轻公馆轻公馆2012关怀城市新刚需，轻松享受公馆级的生活！关怀城市新刚需，轻松享受公馆级的生活！p轻轻松享受生活，（轨交8号线，浦星公路主干道，人民广场17KM对接）p年轻轻但品质不降档，（公馆级项目，多层退台洋房，法式经典风格）p年轻轻但始终进取向上，（同样选择，必挑最具代表性最好的产品）p轻轻松拥有，（总价有效控制，40万首付即得）【推广执行推广执行】现场包装现场包装1媒体推广媒体推广2人员推广人员推广3层层外拓推广战术策略强化阵地包装强化阵地包装8 8号线沿线推广推进号线沿线推广推进市区区域推广推进市区区域推广推进层层递进，由点到面2022-8-201、一般规律下广告投放额度为整盘销售金额的0.8%-1.5%观点2、开局阶段必须高调造势，形成关注焦点广告投入策略广告投入策略2012年度整体广告预算：总销金额约个6亿*1.2%=720万时期时期比例比例分摊费用分摊费用备注备注2012年9月-10月强势开局50%335万蓄水+首次开盘2012年11月-12月乘势加推37%250万二次加推2013年1月-2月稳固续销13%95万持续销售合计100%680万万备注：户外等年度合作媒体投放将会集中在第一推广阶段，前期造势阶段费用使用会相对集中2012年度时间节点计算至2013年农历春节（公历2012年2月）3、以1.2%推广费率预估：整体推广费用约6100万，推广周期约3年时间（2015年9月）128-3约3500万 128-2约2600万2022-8-20阶段广告计划（阶段广告计划（2012年度）年度）阶段安排类型媒体数量金额强势强势开局开局户外媒体铺开户外大牌和高炮1块100万数据库DM直邮浦东、徐汇、闵行房龄10年以上5次20万新闻晨报、地铁时代报整版（硬广+软文）5次100万道旗，指示牌浦晓路、江桐路、江桦路等-20万短信群发浦东新区、徐汇区客户7次15万巡展三林家乐福，莘庄仲盛商场2次15万房展会浦西展览中心，浦东展览馆1次20万网络（爱房网每月各10天）首页广告，论坛炒作，看房团，竞拍20天40万暖场活动鞭炮，舞狮，茶歇25万合 计335万时间段：2012年9月-10月2022-8-20阶段安排类型媒体数量金额乘势加推数据库DM直邮区域老社区，数据库高消费群体5次20万网络（每月10天）首页广告，论坛炒作，看房团，竞拍20天40万电视广告（今日看房等栏目）30秒广告与专题采访1次20万新闻晨报、地铁时代报整版（硬广+软文）4次80万短信群发浦东新区、徐汇区客户5次10万巡展外派单以及楼盘展示（徐家汇等）2次20万轨道交通媒体8号线主要站点，换乘站点1次55万电台广播FM103.71次5万合 计250万时间段：2012年11月-12月阶段广告计划（阶段广告计划（2012年度）年度）2022-8-20阶段安排类型媒体数量金额稳固续销数据库DM直邮区域老社区，数据库高消费群体5次20万网络首页广告，论坛炒作，看房团，竞拍10天20万新闻晨报、地铁时代报整版（硬广+软文）240万短信群发浦东新区、徐汇区客户5次10万巡展外派单以及巡展（八佰伴）1次5万合 计95万时间段：2013年1月-2月阶段广告计划（阶段广告计划（2012年度）年度）阶段广告计划时间节点表阶段广告计划时间节点表时间段：2012年9月-10月现场包装媒体推广人员推广指示牌与引导旗指示牌与引导旗户外高炮户外高炮售楼处入口桥体包柱售楼处入口桥体包柱售楼处入口桥体看板售楼处入口桥体看板强势开局阶段强势开局阶段指示牌与引导旗指示牌与引导旗现场包装现场包装江桦路江桦路浦浦星星公公路路浦浦康康路路浦浦晓晓路路媒体媒体江柳路江柳路售楼处售楼处媒体媒体江桐路江桐路媒体媒体指示牌与引导旗指示牌与引导旗现场包装现场包装128-3江桦路江桦路浦浦星星公公路路浦浦康康路路浦浦晓晓路路媒体媒体江柳路江柳路售楼处售楼处江桐路江桐路浦浦申申路路江栀路江栀路128-1128-2陈行路陈行路引导旗引导旗现场包装现场包装户外高炮户外高炮现场包装现场包装媒体媒体M8浦江镇站浦江镇站M8联航路站联航路站示意图户外高炮户外高炮现场包装现场包装售楼处桥体包柱售楼处桥体包柱现场包装现场包装售楼处售楼处售楼处桥体包柱售楼处桥体包柱现场包装现场包装售楼处桥体看板售楼处桥体看板现场包装现场包装现场包装媒体推广人员推广网络网络报纸报纸短信，直邮短信，直邮8号线沿线站台灯箱号线沿线站台灯箱楼宇液晶电视楼宇液晶电视强势开局阶段强势开局阶段网络网络媒体推广媒体推广时间段：时间段：20122012年年9 9月月1010日日-9-9月月2424日日内容：内容：形象及促销广告，活动预告；定期更新，专人监控；组织看房团形象及促销广告，活动预告；定期更新，专人监控；组织看房团媒体：媒体：爱房网（首页半屏变通栏、首页通栏、新房首页通栏、新房首页旗帜）爱房网（首页半屏变通栏、首页通栏、新房首页通栏、新房首页旗帜）预估费用：预估费用：2020万元万元预计客户导入：预计客户导入：8080组组报纸报纸媒体推广媒体推广时间段：时间段：20122012年年9 9月月2020日，日，2727日；日；1010月月4 4日，日，1111日日推广诉求：推广诉求：打造外环线区域最具性价比项目打造外环线区域最具性价比项目版面：版面：整版硬广告整版硬广告+内页软新闻炒作内页软新闻炒作预估费用：预估费用：8080万元万元预计客户导入：预计客户导入：7070组（组（9 9月）；月）；7070组（组（1010月）月）首选报纸首选报纸发行量发行量覆盖面覆盖面最大化最大化更精确更精确传播广传播广时效强时效强报纸报纸媒体推广媒体推广时间时间主题拟定主题拟定报纸选择报纸选择预估费用预估费用客户导入客户导入9.20颐居城央，卓尔不群世博南，建工集团2012年鼎力钜制时代报新闻晨报20万30-40组9.27守望城市核心，感受超越想象88平米牵手幸福，开启公馆级生活时代报新闻晨报20万30-40组10.4颐居浦江，88平米牵手幸福梦想的华丽转生时代报新闻晨报20万30-40组10.11总价XXX万起，轻松拥有8号线臻品多层退台洋房时代报新闻晨报20万30-40组短信短信媒体推广媒体推广时间段：时间段：20122012年年9 9月月1212日，日，1919日，日，2626日；日；1010月月3 3日，日，1010日投放日投放推广诉求：推广诉求：打造外环线区域最具性价比项目打造外环线区域最具性价比项目数据筛选：数据筛选：居住区域（浦东、徐汇、闵行）居住区域（浦东、徐汇、闵行）8 8号线沿线区域号线沿线区域收入（月收入收入（月收入1-31-3万元）万元）银行储蓄（银行储蓄（100-200100-200万元）万元）预估费用：预估费用：1010万元（万元（160160万条）万条）预计客户导入：预计客户导入：6060组（组（9 9月）；月）；4040组（组（1010月）月）时间时间内容拟定内容拟定区域选择区域选择投放数量投放数量客户导入客户导入9.12世博南纯多层景观社区世博南纯多层景观社区【浦江颐城浦江颐城】9 9月月1515日日VIPVIP尊享客户办理。尊享客户办理。8 8号线，号线，8888平米，平米，轻松享受公馆级生活。轻松享受公馆级生活。54321211-54321211-上海建上海建工房产工房产浦东、徐汇、闵行20万20组9.1920122012献礼献礼8080后，世博南，后，世博南，8 8号线亲轨号线亲轨8888平平米精彩户型，米精彩户型，1414万方臻品多层景观社区万方臻品多层景观社区【浦江颐城浦江颐城】54321211-54321211-上海建工房产上海建工房产浦东、徐汇、闵行20万20组9.26世博南纯多层景观社区世博南纯多层景观社区【浦江颐城浦江颐城】9 9月月2929日样板房华丽绽放，诚邀品鉴。日样板房华丽绽放，诚邀品鉴。8 8号线，号线，8888平米，轻松享受公馆级生活。平米，轻松享受公馆级生活。54321211 54321211-上海建工房产上海建工房产浦东、徐汇、闵行20万20组10.3错过，从此只能向往，纯多层景观社区错过，从此只能向往，纯多层景观社区【浦江颐城浦江颐城】火爆热销中，火爆热销中，8 8号线亲轨号线亲轨8888平米臻品户型。平米臻品户型。54321211-54321211-上海建工房产上海建工房产浦东、徐汇、闵行20万20组10.108 8号线旁，号线旁，8888平米牵手幸福，建工集团鼎平米牵手幸福，建工集团鼎力钜制力钜制1414万方臻品多层景观社区万方臻品多层景观社区【浦江颐浦江颐城城】54321211-54321211-上海建工房产上海建工房产浦东、徐汇、闵行20万20组短信短信媒体推广媒体推广内容：内容：直邮直邮媒体推广媒体推广时间段：时间段：20122012年年9 9月月1919日，日，2626日；日；1010月月9 9日投放日投放推广诉求：推广诉求：打造外环线区域最具性价比项目打造外环线区域最具性价比项目数据筛选：数据筛选：居住区域（浦东、徐汇、闵行）居住区域（浦东、徐汇、闵行）8 8号线沿线区域号线沿线区域房龄（房龄（1010年以上社区）年以上社区）预估费用：预估费用：1212万元（万元（1212万户数），每次万户数），每次4 4万份万份预计客户导入：预计客户导入：30 30组（组（9 9月）；月）；3030组（组（1010月）月）8号线站台灯箱号线站台灯箱媒体推广媒体推广时间段：时间段：20122012年年9 9月开始月开始点位筛选：点位筛选：8 8号线沿线主要换乘站点通道号线沿线主要换乘站点通道版面：版面：站厅站厅/站台站台1212封灯箱封灯箱预计客户导入：预计客户导入：5050组组 站台/站厅12封灯箱芦恒路站台灯箱芦恒路站台灯箱浦江镇站台看板浦江镇站台看板楼宇液晶电视楼宇液晶电视媒体推广媒体推广时间段：时间段：20122012年年9 9月开始月开始点位筛选：点位筛选：建工集团自有资源楼宇；建工集团自有资源楼宇；8 8号线沿线高端楼宇号线沿线高端楼宇版面：版面：电梯轿箱内液晶电视屏幕滚动播放电梯轿箱内液晶电视屏幕滚动播放预计客户导入：预计客户导入：5050组组现场包装媒体推广人员推广房展会房展会巡展巡展居委会居委会电话电话call客客强势开局阶段强势开局阶段巡展巡展人员推广人员推广时间段：时间段：20122012年年8 8月月1515日日-31-31日日位置：位置：三林家乐福三林家乐福 2 2平米展位平米展位费用预估：费用预估：1000010000元元客户积累：客户积累：4141组组巡展巡展人员推广人员推广时间段：时间段：20122012年年9 9月月5 5日日-20-20日日位置：位置：莘庄仲盛内场中庭广场莘庄仲盛内场中庭广场 1515平米展位平米展位费用预估：费用预估：6500065000元元预计客户导入：预计客户导入：7070组组居委会居委会人员推广人员推广u 外拓：人员推广l通过与居委会等关键组织互动，以赠送环保袋和雨伞等小礼品深入老社区派单，后续再将战线外扩至周康、航头等周边镇区。l预计导入客户100组序号序号居居 委委 会会 名名 称称地地 址址户户 数数巡访时间巡访时间备注备注1世博家园第一居委会浦驰路50 号8月已完成2世博家园第二居委会浦申路520 号16623世博家园第三居委会南江燕路69弄25号4世博家园第四居委会南江燕路229弄12号18935世博家园第五居委会浦申路120 号6世博家园第六居委会联航路1948号1403照片居委会居委会人员推广人员推广照片居委会居委会人员推广人员推广序号序号居居 委委 会会 名名 称称地地 址址户户 数数巡访时间巡访时间备注备注7陈行居委会陈行新街12号6809月6日-9月12日8杜行居委会谈家港谈中路98号22509鲁汇居委会闸航路2688号137910景江苑居委会浦秀路499弄44号147611景舒苑第一居委会浦秀路359弄30号102室185712景舒苑第二居委会浦秀路183弄30号101室21049月13日-9月2013景舒苑第三居委会浦雪路179弄22号14滨浦第一居委会江汉路200弄33号15滨浦第二居委会浦驰南路39弄32号16闵浦第三居委会江玮路298弄36号17新浦江城第一居委会江桦路400弄74号后续推进后续推进照片房展会房展会人员推广人员推广时间段：时间段：20122012年年1010月月3 3日日-6-6日日位置：位置：u 上海展览中心：中庭大方厅上海展览中心：中庭大方厅u 浦东展览馆：浦东展览馆：9090平米标准展位平米标准展位预计客户导入：预计客户导入：100100组组上海展览中心展位展位照片 电话电话call客客人员推广人员推广时间段：时间段：20122012年年8 8月月3030日日-9-9月月5 5日日对象：对象：板块内竞品楼盘的来访客户，建工与华燕公司的内部客户资源板块内竞品楼盘的来访客户，建工与华燕公司的内部客户资源内容：内容：业务员以电话要邀约方式，主动推荐项目，邀请客户参观业务员以电话要邀约方式，主动推荐项目，邀请客户参观预计客户导入：预计客户导入：8080组组【开盘工作清单开盘工作清单】THANK YOU
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