二手房交易知识

第一部分房屋买卖相关知识1.售房的相关知识1.1 售房人身份有哪几种？房屋共有权人： 共有房屋一般分为：“按比例共有”和“共同共有”两种。所谓“按比例共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务；“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。继承人： 继承人是指依法继承财产的人，分为法定继承人和遗嘱继承人。前者指依法的当然继承人，后者指被继承人所指定的继承人。? 法定继承是指按照法律规定的继承人范围、 继承人顺序、遗产分配原则的一种继承方式。（继承顺序： 第一顺序： 配偶、子女、父母；第二顺序： 兄弟姐妹、 祖父母、 外祖父母。继承开始后， 由第一顺序继承人继承， 第二顺序继承人不继承。 没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。）?遗嘱继承： 是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求，确定被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额。委托人：是指委托他人为自己办理事务的人。受托人(被委托人 )是指接受委托人的委托，代理委托人从事民事、商事活动或者诉讼、仲裁活动的人。监护人： 是指对无民事行为能力和限制民事行为能力的人（如未成年人或精神病人）的人身、 财产和其他合法权益负有监督和保护责任的人。监护人必须具有完全行为能力，并依法律规定产生。我国规定的监护人有以下三种情况：? 监护人的近亲属， 包括父母、 成年子女、 配偶、兄弟姐妹、 祖父母、 外祖父母、 孙子女、外孙子女；? 关系密切的其他亲属和朋友。 这些人虽然与近亲属不同， 没有必须担任监护人的法律上的义务，但是，有些是自愿承担监护责任的，经所在单位或者居委会、村委会同意，可以担任监护人；如果没有上述监护人， 则由社会和国家负责， 由所在单位或者居委会、 村委会或者民政部门担任监护人。1.2 房屋的产权性质如何判断房屋的产权性质？答：从房产证上看房屋性质一栏：商品房、已购公房、 经纪适用房、 按限价商品房管理等等。商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以营利为目的，按市场规律经营的房子。已购公房（房改房） ：指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房。精品文档你我共享经济适用房： 是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造， 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。经济适用房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。哪些房产可以直接上市交易？答： 商品房、已购公房，满5 年的经纪适用房或部分限价商品房，可以直接上市交易。经纪适用房包含哪些类房屋（一类、二类）？答： 一类经纪适用房：面向社会公开发售的经纪适用房二类经纪适用房: 回迁性质或康居安居性质的房屋，按经济适用住房管理的其他类房屋。经纪适用房如果上市交易需要达到什么条件？答： 房产证登记日期满5 年如果该房屋仍有按揭未偿还请，要上市交易需要做哪些事情？流程如何？大约的时效？需要提供哪些资料？答：必须先还完按揭，才能交易。还完贷款后，银行出具解除抵押证明及他项权利证书，银行人员 （部分银行需业主本人到场）到房屋交易中心办理解押手续，当天可办理完毕，但房屋交易中心需要3 个工作日进行二次审批，之后才可以正常进行过户等手续的办理。1.3识别房产证和身份证真伪如何识别房产证真伪答： 几种常见的辨别真假的方式：1 ）看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳（深红色），字体纹理清晰醒目；内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，有特殊的图案,图案的识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来；假的产权证则封面光滑，颜色暗淡（暗红色） ，封皮较软。2 ）看纸张。假产权证的水印平铺就容易看见，质量粗糙，模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗的响声；假的纸张手感稀松、柔软。6 ）看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐；假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显。7 ）看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等；假产权证中附记有些为空白。8 ）看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚；假产权证的图纸很薄，类似一般的 A4 纸厚度，而且，印刷模糊。AAAAAA精品文档你我共享9 ）看团花。权证扉页上有由土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。10 ）看花边。 房产证首页， 即发证机关盖章页上下左右均等宽、对称，为咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。识别身份证真伪从身份证件来鉴别，识别一代身份证真伪主要途径有哪些？答： 1）一看激光防伪标记。2002 年以后的身份证都有激光防伪标记，真身份证激光防伪标记在摇动时防伪标记会闪光，假身份证在摇动时激光防伪标记不闪光，并且也不清晰。2 ）二看身份证反面的红绿花纹。真身份证红色与绿色网状花纹相交，色彩柔和，红、绿颜色平衡均匀， 而假身份证花纹不是偏绿便是偏红， 其中必有一种颜色比较突出。 并且反面右上角的第四组绿色花纹的形状与任何绿色花纹形状不一样。3）三看 xxx 公安局的“局”字，这是最有效、最容易的辨别方法。真身份证的“局”右面的两竖是在同一水平线上，而假身份证由于是电脑制作， “局”字的右下一竖是抛出的。从身份证件来鉴别，识别二代身份证真伪主要途径有哪些？答： 1）看身份证有效期。16 周岁至 25 周岁的居民有效期为10 年； 26 周岁至 45 周岁居民有效期为20 年； 46 周岁以上为长期有效。2）看“性别位置”的背景“长城”图案。真的左眼看是黄色，右眼看是绿色，两眼一起看则是蓝色。3）看相片下方的变光“中国CHINA ”字样，该图案假证没有。4）是用放大镜可以看到，在身份证的正面中央的位置有字符串“JMSFZ ”，而假身份证则没有或看不清，这是辨别二代身份证真伪最容易的方法。如何通过身份证号码来鉴别？答：大陆的身份证为 18 位，老的身份证是 15 位。关于身份证的 18 位是怎么计算的，原理如下：根据中华人民共和国国家标准GB 11643-1999中有关公民身份号码的规定，公民身份证号码是特征组合码，由十七位数字本体码和一位数字校验码组成。排列顺序从左至右依次为：六位数字地址码，八位数字出生日期码，三位数字顺序码和一位数字校验码。地址码（身份证前六位）表示编码对象常住户口所在县( 市、旗、区 )的行政区划代码。（所有区域的编码可以到这个网站查询到最新的县及县以上的行政编码资料。）生日期码（身份证第七位到第十四位）表示编码对象出生的年、月、日，其中年份用四位数字表示，年月日之间不用分隔符。例如：1981 年 05 月 11 日就用 19810511表示。顺序码（身份证第十五位到十七位）为同一地址码所标识的区域范围内，对同年、月、日出生的人员编定的顺序号。其中第十七位，奇数分给男性，偶数分给女性。AAAAAA精品文档你我共享2. 购房的相关知识2.1 客户购房资质青岛家庭购房的限购政策分别是什么？答：青岛限购政策内容为：青岛本地户籍者，以家庭为单位（包括未成年子女），每个家庭最多能购买两套住房，非青岛户籍者，以家庭为单位（包括未成年子女），如能提供一年以上社保或一年纳税证明者，每个家庭最多购买一套住房。外籍人士的限购政策是什么？答：外籍人士如符合购买条件只能购买一套，而且不能购买商业性质房屋。所需材料有：国家安全局出具的安全证明， 出入境管理处出具的入境中国一年以上证明， 房屋交易中心出具的无房证明，一年以上的学籍证明或劳动用工合同。公司购房的限购政策是什么？答：公司购房， 如是崂山区房屋， 那必须的在崂山注册的公司或在崂山税务局有纳税申报号的公司。其他区无限制，公司购买住房也不受限购的限制。如是外企，只能购买一套商业房屋，而且，必须是本公司注册地址的房屋。青岛籍家庭购房需提供哪些资料？答：本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、 户籍证明的原件和复印件。崂山区如结婚未育者则需要提供，未生育证明。驻青部队现役军人和现役武警家庭购房，需提供哪些资料？答： 驻青部队现役军人和现役武警家庭应提供军(警 )身份证件原件和复印件、婚姻证明。外埠家庭购房需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？答：外埠户籍家庭或个人， 需提供一年以上社保证明或一年纳税证明， 要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件。崂山区如结婚未育者则需要提供，未生育证明。通过哪些特殊方式获取的房产不受限购，但计入拥有住房套数考量？答： 通过司法裁定获取的房屋，继承所得房屋。2.2 付款方式商业贷款的基本流程及时效是什么样的？答：报单后，会先预约银行面签，再向评估公司递交评估申请，并完成挂牌、出网签，银行在件齐后一般 3-5 个工作日批贷，批贷后，即可以进行缴税过户。在新房产证下来后，抵押出他项权利证，银行领取到他项权利证后，最快3 个工作日放款。商业贷款，银行认房认贷政策具体含义是什么？答：认房： 以家庭为单位在青岛房屋套数，网签在其名下和登记在其名下（房产证是他的名字）都认定为其拥有的房屋套数；认贷：以家庭为单位名下贷款用途为购房的贷款笔数，包括外地购房贷款和已经结清的贷款（贷款以住房贷款计算。装修贷、汽车贷、信用贷等不计算套数）；AAAAAA精品文档你我共享认房认贷政策： 以家庭为单位， 如果名下有房产或者有过房贷记录都会计算在内，计算套数。针对商业贷款，现行银行政策对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的政策？利率如何？首付款要求？（截至2012年 10 月 24 日，后期如果政策有所调整，以内网公示文件为准）答：购房执行认房认贷政策：首套：首付3 成，基准利率为6.55%深圳发展银行贷款金额50 万以上、中信、农业银行、邮储银行：基准利率85 折；工行：基准利率8.51 折深发贷款金额30-50万：基准利率9 折；光大银行、深发贷款金额30 万以下：基准利率；二套购房：首付6 成，基准利率上浮10%三套购房：不能办理贷款。商业贷款存在哪些情况下，银行会拒贷（银行逾期等）？答： 1、三套及以上2、资质（假资料）3、骗贷（亲属关系）4、无购房资格购买普通住宅时办理商业贷款，评估费如何收取？答： 评估值的千分之二商业贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？已放款业务利率调整的时间节点是什么时候？答： 批贷未放款：根据银行要求，执行新利率；已放款利率调整时间节点：次年1 月 1 日开始执行新利率，部分银行以年为单位，在下一个还款年开始时调整，（花旗银行下季度开始执行）银行商业贷款对房龄有何要求？答： 20 年内房龄可做商业贷款对客户年龄有什么要求？答： 一般银行要求借款年龄最高到65 岁， 65 岁减去现在年龄为可以贷款的最高年限，部分银行要求借款人年龄最高到60 岁，一般男 65 岁，女 60 岁商业贷款如何计算贷款年限（如何确定贷款的最长年限）？房龄 + 贷款年限 40 年，单笔贷款不超过30 年商业贷款如何确定贷款额度（与哪些因素有关）？答： 评估值、套数、产权性质贷款额度首套贷款一般为房产评估值7 成以下；二套贷款为房产评估值的4 成以下；AAAAAA精品文档你我共享商业用房贷款额度最高为房产评估值的5 成以下，且不受套数影响；商业贷款收入证明有什么要求？答：需要达到月供的二倍、按照公司指定格式、联系方式需留座机、收入证明上需加盖公章/ 人事章2.2.11.1商业贷款如果借款人为公司法人或合伙人，那么收入证明应该如何开具？答：正常开具，提供公司材料（营业执照副本、组织机构代码证副本、税务登记证副本、验资报告，公章，法人章） ，但一般贷款不好申请下来2.2.11.2商业贷款如果贷款人收入证明不足以覆盖月供两倍，可以通过哪些途径来解决？答： 提供共同借款人或者担保人2.2.11.3商业贷款什么样的情况下必须要工资流水？答： 农行必须要，深发个体户必须要2.2.11.4商业贷款哪些情况下可以不提供工资流水？答： 深发收入证明一万以下不要，中信不要；工行不要（除个体户）2.2.12商业贷款办理银行面签，卖方备件清单答： 夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明、房产证、建成年代证明及门牌号变更证明2.2.12.1申请商业贷款业主成年，单身，需要提供哪些资料？答： 卖方：身份证，户口本，单身证明，房产证，建成年代证明（产证上没有建成年代），门牌号变更证明（有门牌号变更的）2.2.12.2申请商业贷款业主成年已婚，需要提供哪些资料？配偶是否必须到场？答： 夫妻双方身份证、户口本、结婚证，房产证，建成年代证明（产证上没有建成年代），门牌号变更证明（有门牌号变更的）配偶必须到场，如果不到场应提供委托公证2.2.12.3请商业贷款业主成年离异，需要提供哪些资料？答： 身份证，户口本，离婚证与离婚协议/ 法院判决书，单身证明，房产证，建成年代证明（产证上没有建成年代） ，门牌号变更证明（有门牌号变更的）2.2.12.4申请商业贷款业主丧偶，需提供哪些资料？答：身份证，户口本，单身证明， 死亡证明， 房产证，建成年代证明 （产证上没有建成年代） ，门牌号变更证明（有门牌号变更的）申请商业贷款业主为多人，是否需要所有业主到场？答： 是，并且业主的配偶也要到场，如果不到场，需出具委托公证申请商业贷款业主为外籍人士，需提供哪些资料？答：正常办理， 携带自身有效证件（护照）即可，安全证明， 一年以上学籍证明及劳动合同。申请商业贷款办理银行面签，需要买方携带哪些资？答： 夫妻双方身份证，户口本，婚姻证明，收入证明，银行流水，限购证明。AAAAAA精品文档你我共享申请商业贷款买方未成年，是否可以办理商业贷款，如果可以需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？哪些银行可以办理？答：未成年不可以办理贷款，但是如果孩子成年后没有参加工作，即没有收入，部分银行可以出孩子的房产证，父母贷款，即抵贷不一。部分银行（光大银行）可以让未成年子女和父母共同购房， 共同贷款， 但是在批贷时会对父母及未成年子女均认房认贷，任何一人不符合即不能办理。申请商业贷款买方成年，单身，需要提供哪些资料？答： 身份证，户口本，婚姻证明，收入证明，银行流水，限购证明。申请商业贷款买方成年离异，需要提供哪些资料？答： 身份证、户口本、离婚证/ 判决书 / 离婚协议，单身未再婚证明，收入证明，银行流水。原配偶不需要到场申请商业贷款买方丧偶，需提供哪些资料？答： 收入证明、身份证、户口本、单身证明，银行流水。申请商业贷款什么条件下，可以进行面签？答： 报单后，就可以银行面签申请商业贷款从办理面签到批贷，大约需要多长的时效？答： 件齐后 3-5 个工作日申请商业贷款从过户到银行放款时效情况答： 李沧区需要18 个工作日崂山区需要五个工作日后，约齐银行，客户共同去拿证后，3 个工作日内，市北区，四方区过户，缴税后七个工作日内市南区过户后，缴税后，3 个工作日内2.3 公积金贷款的基本流程是什么答： 备齐材料 面签当日批贷 4 个工作日内，约好公积金抵押人员过户 缴税15 个工作日之内放款（业主： 业主本人到场， 身份证， 房产证， 银行卡（市南， 市北，四方需农行。 崂山，建行）首付款收条客户：夫妻双方到场，身份证，户口本，婚姻证明，收入证明，公积金联名卡）3. 买卖签约环节与报单3.1 、出售房屋时，哪些人可以是合法签约权利人？答：出售房屋除产权人外，具备合法签约权利人的还有产权人的合法代理人、产权人的公证委托人或产权人的法定监护人。3.2 、买卖业务中，签署定金和合同相关文件时，应注意的事项有哪些？答： 1）委托支付买卖定金协议书中规定的委托期限是自签署本协议起十个工作日；且AAAAAA精品文档你我共享在委托期限内，定金未转交给出售人的，乙方应在委托期届满后的五个工作日内将定金无息返还甲方。2 ）购买人在明确表示拒绝支付定金后，我们不得转定并及时将收取的定金进行返还。3 ）买卖定金协议书中规定：甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。4 ）定金必须支付给产权人本人，如代理人代为收取的，必须提供明确代收定金的授权委托书，否则一律不予转定。5 ）买卖业务中，向客户收取的定金额度最高不超过房价款的20% ；6 ）接收、转付定金时，必须开具或索取相关凭证，并妥善保管。7 ）买卖双方签订青岛市存量房屋买卖合同和居间成交确认书时，我们可以收取居间代理费。居间代理费的收费标准是：分档差额累进，按房屋总价款2%收取，复杂的上浮 10% 。8 ） 签署存量房买卖合同时要注意以下几点：物业地址必须严格按照房屋产权产证填写，确保准确无误；土地使用权的获得方式商品房及已购公房选择出让，经济适用房等选择划拨；经纪执业人员签字的地方填写两位本店注册经纪执业人员姓名及资格证书编号；买卖双方的姓名、证件号码确保无误，邮政地址为客户能收到文件的地址，同时电子邮箱确保有效；合同签署日期要填写合同签署的当日。9 ） 存量房交易结算资金自行划转声明中的房价款应该填写网签过户价。10 ）代理人没有取得业主书面授权委托书签约时，必须填写代理人关于代理权的承诺书。11 ）签约时，配偶一方不在场情况下，业主需要填写关于配偶同意出售的承诺书；配偶在场的情况下，配偶需要填写配偶同意出售证明。12 ）继承房产的出售， 全部继承人必须共同签署买卖合同，如部分继承人无法亲自签署的，应授权他人代理。3.3签约时，合同是否必须由本人签字？如果任何一方行动不便，需有委托人来代为签约，应办理哪些手续？答：合同签署必须本人签字；如有特殊情况，可以由受托人持本人身份证，委托人亲笔委托书（或公证书）及其他身份证件来签署合同。3.4 合同签署中，如果有涂改的地方，应当做何处理？答： 买卖双方签字，居间方盖章确认3.5 合同签署中，物业地址一栏应当如何填写？答： 与实际地址一致还是与房产证一致？严格按照房产证地址填写AAAAAA精品文档你我共享3.6 各类合同上， 房屋成交价格一栏如何填写？此价格应当与哪些合同上的价格一致？合同签署中，如果有空白处不填写内容，应该如何操作？答：成交价要把网签价格和家具家电装修价款分开来写，成交价要与自行划转声明和授权委托书的价格保持一致，都要体现网签价格；空白处要打斜线，防止后期填写内容（合同当中体现的成交价格为最终过户价格，家具家电为成交总价- 成交价格）3.7 公司购房，合同应当如何填写？答： 购房人一栏处填写公司全称，并加盖单位公章3.8 经纪人在买卖业务过程中，发生哪些情形公司应予以退还代理费？答： 1）尚未签署青岛市存量房屋买卖合同和居间成交确认书发生双方解约的；2）经纪人在居间过程中存在故意隐瞒重大实情导致交易无法进行的；3）合同填写中存在重大遗漏导致交易终止的；4）因不可抗力导致交易无法进行的。3.9 如果我们没有过错（合同签署完整、诚实告知），买卖双方有一方违约，居间代理费怎么处理？答：按合同约定，代理费由违约方赔偿给守约方，原则上不应由我公司退还。就未发生的贷款、过户费用，可协商解决。3.10 在买卖定金协议书中规定的乙方的房款支付方式一般包括哪几种？答：买卖定金协议书中规定的乙方的房款支付方式包括全款、商业贷款、公积金贷款、组合贷款。3.11 二手房买卖业务物业交验包括哪些？答： 水表账单是否结清电表状况是否正常协助双方进行煤气过户：买卖双方必须凭 房屋买卖合同且已写明本房价已包含燃气设施费， 以及双方的身份证、卖方在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。如煤气管道有改动要让卖房提供煤气管道改装许可证。结清电话费： 有的家庭已经安装了多条电话路线，提醒买方仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN 电话线， 转让价是否包含电话线。 买方可以让卖方将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖方的， 那么经纪人一定要提醒买房在收房和卖方一起到电信部门办一张截至到交房日的结算账单。协助有线电视过户：在房屋交接时， 经纪人应提醒买方要求卖方提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买方凭上述两样资料和新的房产证即可办理有线电视过户手续。结算维修基金：住宅转让时， 维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖AAAAAA精品文档你我共享方缴纳的剩余部分， 由物业服务企业提供证明，凭 商品住宅维修基金结算交割单可向买方收取，同时维修基金的所有人更名为买方。附属设施：经纪人要协助买方对房屋附属设施、 设备、 装修及附赠家电、 家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。迁移户口： 买卖二手房， 除房屋交接和权利转移以外， 经纪人应提醒卖方在房屋交接日前将户口迁出。3.12公司作废合同为什么要回收销毁？答：作废的合同依然具有法律效力， 如果不回收会给公司带来赔付风险。 例如委托支付买卖定金签署后， 我们收了客户两万意向金， 后由于某种原因导致未购买成功， 将意向金退还给客户时， 客户未将客户联归还， 如后期客户再拿客户联来退钱， 我们就必须再次退还两万给客户，相当于公司总计支付了四万即赔付了两万。3.13 公司的作废合同能否调取？答： 不能。作废合同已拉回总部的，公司统一拉到粉碎厂销毁，所以无法调取。3.14经纪人丢失合同为什么要连带上级？答： 公司为把控风险且店经理有辅导经纪人正确使用合同文本的职责。3.15 全款改贷款补交贷款服务费时报业绩需提供什么？答： 合同变更单复印件、成交报告单及收据粉联。3.16 权证代办业务的收费标准是什么？答： 按照成交价的1% 收费过户费。3.17 权证代办业务多收费怎么报业绩？答： 原则上不允许多收。在多收的情况下如果区经理、蒿总在通审上签字确认也可以申报。3.18 买卖违约金报业绩需提供什么？答：区经理、蒿总签字的通用审批单、 成交报告单 （要有权证主办签字及日期） 及收据粉联。 3.19 业绩申报期限是多久？答：买卖业绩于权证主办签字后的五个工作日内进行申报；租赁业绩于签署合同后的五个工作日内进行申报。3.20 每月业绩截报是什么时候？答： (1)每月最后一天需将当月租赁及买卖的所有业绩申报完毕。(2) 次月 1 日中午 12:00 前可申报上月最后一天签署但是来不及申报的买卖业绩，过 12点不予申报。4. 评估相关知识4.1 与青岛链家合作的评估公司有哪些？答： 青房（公积金报告），青麟（商贷报告）。商业贷款评估流程及时效如何AAAAAA精品文档你我共享答：报单后如果收到房产证复印件和买卖双方身份证复印件，会在面签当天递评估资料， （公积金面签前五个工作日） ，在一个工作日内评估公司会进行评估看房，之后三个工作日内做完评估报告。4.2.2商业贷款 评估值一般能到市场价格的多少？答： 正常的市场成交价。4.2.3商业贷款评估的收费标准是多少？评估费交给谁？答： 住宅的商业贷款评估费为评估价的0.2%，公积金为评估价的0.2%，评估费由公司代为收取，转交给评估公司。4.2.4商业贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？答： 不可以，交一次费用只可出一次报告。4.2.5商业贷款递评估需要哪些证件？答： 房产证复印件、买卖双方身份证复印件。4.2.6商业贷款更改评估报告是否收费？答： 交一次费可免费更改一次报告，如果再进行更改需要再收费。4.2.7商业贷款评估拍照时是否可以采用同户型的照片？答： 不可以，必须一套房子一套照片，照片不能串着用。4.3 公积金贷款认可的评估公司有哪些？答： 青房评估。4.3.1公积金贷款评估流程及时效如何？答： 报单后，在房产证和业主身份证复印件收到后，即可预约看房，在看房后3 个工作日内做出评估报告。4.3.2公积金贷款评估值一般能到实际价格的多少？答： 成交价格的 70% 左右。4.3.3公积金贷款评估需要哪些资料？答： 房产证、买卖双方身份证。4.3.4公积金贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？答： 不可以，一次费用只能出一次报告。4.3.5公积金贷款更改评估报告是否收费？答： 收费，改一次收费 100 元。4.4 组合贷款组合贷款，评估报告商业银行和公积金中心都可以用吗？答： 可以，仅需要做一次评估即可。组合贷款评估公司是否可以自己选?答： 不可以，必须是公积金指定的评估公司。AAAAAA精品文档你我共享5. 网签相关知识5.1 客户资质审核中，什么叫做以家庭为单位？答：购房人及其配偶、未成年子女计算为家庭成员，成年子女不算在内；该家庭具有购房资格时，可以购买房屋，房屋产权可以落在家庭任何一名成员名下。（如妻子是外埠户口，而丈夫是青岛籍，名下均没有房屋，符合购房标准，产权可以落在妻子名下）。5.2 客户资质审核中，何为认房？如果客户在外地名下有房屋，是否会认定为有房屋？答：房屋状态分为三种状态：网签、登记和注销，网签在其名下和登记在其名下的房屋，均算作其名下的房产，以家庭为单位计算房屋套数，限购政策限制的仅是住宅，建委规划立项中体现为非住宅项目的，不在限购范围内。 客户在外地名下有房屋不影响其在青岛购房资质。5.3 网签的前提条件是什么？答：真实成交单且资质审核通过。即买卖双方已经就房屋价格、付款方式等相关各项交易信息意见达成一致， 同时就所达成一致的信息签署了相关合同文本， 并通过公司进行后续交易操作的成交单。5.4 哪些交易节点及交易类型不能网签？答：已经转定但未签约、已签约未交代理费且未报单；抵押消费贷款单、未通过公司成交的单；客户无购房资质。5.5 网签备件什么时候准备？答： 网签备件在交定金时就需要提醒买卖双方准备相关证件资料，签约时带齐。5.6 为什么要降低网签注销率？答：对公司：注销率高的话，公司要被交易中心问责并罚款， 且注销数据会全部被公示给消费者，降低注销率可以提升公司品牌形象；对运营：注销手续繁琐，且会延误交易时效造成客户满意度降低，降低注销率能够树立经纪人的作业专业形象，保证交易时效5.7 客户资质审核需要在哪个交易节点申请？申请通过后有效期为多长时间？答： 申请时间点：面签后，网签之前。5.8驻青部队现役军人和现役武警家庭购房，客户资质申请时提供军官证是否可以？答： 不可以只提供军官证。必须提供军警身份证。5.9客户所在家庭哪些成员需要在资质申请中体现？答： 客户本人、配偶、未成年子女。6. 税费相关知识6.1.如何计算缴税基数？买卖交易税费：所需缴纳的相关税种税率AAAAAA精品文档你我共享营业税及附加5.62%（见附表1）（卖方）个人所得税1% 或 2%（见附表2 ）契税（家庭唯一住房，且面积90 ）1%契税（家庭唯一住房，且90 144 ）五年内全额5.62%满五年免征差额5.62%商用：差额 5.6%附表 2税种房屋类型税率以家庭（夫妻）为单位过五年唯一住房减免个人已购公房、解困工程住房、安居工程住房、经济适用住房个人所得税1%集资建房、拆迁安置住房首次出售其他2%AAAAAA精品文档你我共享土地收益金已购公房1%商用：差额 20%其他费用住宅商用手续费买卖双方各 3 元 / 平方买卖双方各 5 元/ 平方登记费80/ 宗550/ 宗注： 1.“差额”的定义是指本次交易的核定金额减去原购房发票金额。2首次购房是指买方在青岛市七区范围内家庭名下无住房登记。3家庭唯一住房是以家庭为单位指夫妻加未成年子女在青岛市范围内无住房登记。4 契税票丢失 - 解决办法：到档案馆调档，如果档案馆没有，就按照全额缴纳。7. 过户相关知识7.1 过户时如果买卖双方可以到场，需要提供哪些资料？答： 1）一般情况下卖方：身份证原件及复印件、房产证原件；买方：夫妻双方身份证原件及复印件，住房情况证明原件。2）如果房产是满5 年且家庭唯一住房的，卖方需夫妻双方到场，携带身份证、 户口本、结婚证原件及复印件。商品房如果想按照差额的20% 征收个税的需上手契税发票或购房发票，继承的房产满5 年，需提供原房产证复印件和继承公证书原件。3）如果买方是外地且通过完税审核通过的需提供连续5 年的缴税证明，丧偶的需出具未再婚证明原件，配偶死亡证明原件。离异的需提供离婚证、离婚协议或法院判决原件及复印件。办理过户时，需要卖方携带哪些资料答： 商品房过户： 1 ）非共有：（不办理免个税）产权人到场，携带身份证原件及复印件，房产证原件。2）共有：（不办理免个税）共有人到场，携带身份证原件及复印件，房产证原件。公房过户： 1 ）有户口：户口本里所有成年人到场，携带身份证原件及复印件，产权人夫妻还要携带结婚证、户口本原件及复印件。房产证原件。2 ）无户口：产权人夫妻双方到场，携带身份证、结婚证、户口本原件及复印件。房产证原件。AAAAAA精品文档你我共享注：产权人单身或者离婚需携带：离婚证、离婚协议或法院判决书原件及复印件。（需先办理变更）产权人丧偶需携带：未再婚证明原件，配偶死亡原件（需先办理继承）业主未成年，需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？答：业主和监护人到场、 业主的身份证原件及复印件，房产证的原件。监护人的身份证和户口簿。如业主和监护人不在一个户口本上，还要开具业主和监护人的亲属证明原件。（业主未成年也可不到场）7.1.1.2业主成年，中国籍，过户时需要提供哪些资料？答： 身份证、房产证。7.1.1.3业主为公司，需提供哪些资料？答：营业执照副本、 组织机构代码证、 税务登记证、 法人代表身份证等原件及复印件,公章、如法人不能到场，可出具手写委托书，受托人的身份证原件及复印件，法人身份证复印件。7.1.1.4业主外籍人士，需提供哪些资料？如果不到场，需出具哪些材料？答： 护照、译本公证。如果业主不到场需提供公证委托书.7.1.1.5业主为港澳台人士，需提供哪些资料？如果不到场，需出具哪些材料？答： 需提供往来大陆通行证 ,无法到场的提供公证委托书（本地外地的公证书均可）.7.1.1.6业主为多人，是否需要所有业主到场？如果不到场，需出具哪些材料？答： 所有业主到场，如果不到场需提供公证委托书.7.1.2 办理过户时，需要买方携带哪些资料答： 夫妻双方到场，携带身份证原件及复印件，住房情况证明原件。7.1.2.1买方未成年，需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？答：客户和监护人到场、 客户的身份证原件及复印件，住房情况证明原件。监护人的身份证和户口簿。 如客户和监护人不在一个户口本上，还要开具客户和监护人的亲属证明原件。 （买方未成年也可不到场）7.1.2.2买方成年，中国人，需要提供哪些资料？答： 单身 :身份证、户口簿原件及复印件，单身证明原件;已婚 :夫妻双方身份证 / 户口簿、结婚证 .(买方本人外地需提供一年以上纳税证明或社保证明)7.1.2.3买方为公司，需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？答： 营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证、公章、法人代表身份证,需法人代表到场, 如法人不能到场，可出具手写委托书，受托人的身份证原件及复印件，法人身份证复印件。买方外籍人士，需提供哪些资料？如果不到场，需出具哪些材料？答： 护照、译本翻译,在青岛满一年以上学籍证明或劳动合同，无房证明，限购证明，安全证明。居留证明、.本人不能到场的,需提供公证委托书.AAAAAA精品文档你我共享7.1.2.5 买方为港澳台人士，需提供哪些资料？如果不到场，需出具哪些材料？答： 往来大陆通行证 , 住房情况证明 ,无法到场的提供公证委托书 .7.1.2.6 买方为多人，是否需要所有买方到场？如果不到场，需出具哪些材料？答： 全部到场 ,需要提供所有人身份证原件及复印件，住房情况证明原件。7.2 办理过户时如果买卖双方有一方不能够到场，需要提供哪些资料？答：委托公证原件， 委托人的身份证复印件，受托人的身份证原件及复印件。住房情况证明原件。7.2.1 业主本人不能到场，可以委托给谁？需要提供哪些资料？答： 委托有行为能力的成年人（不能是买受方）,提供公证委托书原件.受托人身份证原件及复印件，且在网签中体现公证委托人；7.2.2 业主配偶不能到场，需要提供哪些资料？答：房产证是谁的名字谁到场， 如果房产证上未体现业主配偶姓名，现不需要业主配偶到场 .7.2.3 买方本人不能到场，可以委托给谁？需要提供哪些资料？答： 委托有行为能力的成年人 ,公证委托书原件，委托人的身份证复印件，受托人身份证原件及复印件。7.2.4 买方配偶不能到场，需要提供哪些资料？答： 委托公证书，身份证复印件。7.3 从过户到出新的房产证，大约的时效是多长时间？答：市南区当天拿证；市北区过户后3 个工作日拿证；李沧区过户后10 个工作日拿证，崂山区过户后 5 个工作日拿证。 （如有委托公证再另加 30个工作日）8. 房屋公正8.1 二手房交易常用公证类型及收费：8.1.1 委托公证答：本人不能到场办理买卖房屋事宜,需要委托他人办理出售或购买房屋过程中的一切事宜,费用是 300 元/ 份，副本 30 元 / 份。8.1.2 继承 / 赠与房产或其他财产公证答： 费用是商品房按照总价的百分之二收取。建议最好提前咨询一下公证处8.2 各种公证备件8.2.1 委托公证答：已婚，夫妻双方的身份证、户口本、结婚证、房产证（没有还清贷款的需要提供购房合同的清晰复印件和借款合同） 、受托人的身份证、委托书文本、青岛市房屋买卖合同；未婚，身份证、户口本、未婚声明书和单位人事部门的证明信（份额公证）、民政局开具的单身证明（委托公证） 、房产证（没有还清贷款的需要提供购房合同的清晰复印件和借款合同）、受托人身份证、 委托书文本、 青岛市房屋买卖合同；已购公房需要提供原始购房合同,AAAAAA精品文档你我共享商品房有的公证处还要提供契税票原件护照译本公证答： 提供护照原件、在青居留证明、就业证翻译公证 :答： 提供所需公证的文本的原件声明书公证答： 需要提供护照、中文名字使用的依据（比如外国人就业证，以前是中国人的身份证等，名片也行）个人有法律意义的文书复印件与原件相符的公证:答： 提供所需公证的文本的原件监护公证答：父母的身份证、全家的户口本、结婚证（离婚的提供调解书，判决离婚的还需要法院出具的判决生效证明） 、独生子女证、出生证，如果没有独生子女证或出生证的，需要父母任何一方的人事档案部门出具亲属关系证明信。 【证明信样本如下： 孩子 姓名（性别， 年月日出生，身份证号码） ；生父 是（年月日出生，身份证号码） ；生母 是（年月日出生，身份证号码） 】继承 / 赠与公证答： 每个公证处需要的材料不一致,因为情况复杂，提供的材料也不固定,建议直接去公证处咨询 ,按照公证员提出的资料来准备8.3. 办理公证的注意事项有哪些?答： .办理公证前可先咨询主办或公证处相关人员， 明确办理要求及需提供的相关证件、资料。 .办理公证时需带齐与公证相关的一切资料，并携带公证所需费用。 .需要加急出公证书的，需提前明确告知公证人员。 .根据当事人真实需求及意愿办理公证事项并提供真实证件资料。9. 房屋继承与赠与9.1 房屋继承的流程如何？各阶段的时效如何？答： 先到公证处办理继承公证书，再到建委换新房产证。继承公证需要进行家庭成员核对，时效不确定，建委是即时办理，30 个工作日左右出新房产证9.2 办理继承公证应该提供哪些资料？需要哪些人到场？如果该人不能到场办理，应如何操作？答： 法定继承应当提交：1 、申请人的身份证明（如居民身份证、户口簿及其复印件）；代理人代为申请的，委托代理人需提供授权委托书、身份证明， 委托书应经当地公证机构公证；监护人代办应提供监护AAAAAA精品文档你我共享人的证明材料和本人的身份证件；2 、被继承遗产的房产证明；3 、被继承人的死亡证明，法定继承人中已死亡的要提供死亡证明，宣告死亡的应提供人民法院宣告死亡的判决书；4 、继承人放弃继承权应到公证处发表放弃继承权声明，在外地发表的放弃继承权声明书应经当地公证机构公证；5 、继承人因特殊情况不能亲自到公证处提出申请的，可以委托其他人代理，但应提交经公证的委托书，委托书内应写明其是否愿意继承该遗产；6 、被继承人所在单位人事部门出具的证明，即证明被继承人的配偶、父母及全部子女的情况证明；7 、继承人所在单位的人事部门出具的证明，即证明与被继承人之间的关系及被继承人的配偶、父母及全部子女的情况证明。9.3 什么是房屋赠与？哪些情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税答： 房屋赠与是指是一方（赠与人）自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人（受赠人），他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(1) 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(2) 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；(3) 房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。除以上情形外， 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的， 受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20% 。9.4对受赠人转让受赠房屋的，如何缴纳税费？答：直系赠与按上手时间计，缴税同一般商品房；非直系赠与按赠与时间计，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征20% 的个人所得税，其余税种纳税比例同商品房一样。10 风险防范10.1人的风险：签约的买卖双方及其委托代理人，都应是完全民事行为能力人。【 18 周岁以上，且精神正常】1 ） 监护人：未成年人或精神病人签署合同时，必须要求法定监护人在场，由其法定监护人代理其出售或购买房产并签署相关合同文本,并在合同中签署该法定监护人的名字。AAAAAA精品文档你我共享2 ）代理人：本人不亲自办理交易手续，要委托代理人代为办理。必须要求代理人出具房屋所有权人或房屋购买人本人签字的授权委托书或经公证的授权委托书；有特殊情况不能当日提供的，应让代理人签署代理人关于代理权的承诺书，必须提醒和催促代理人在5 个工作日内补交授权委托书。未取得代理权、 或代理权已被撤销的无权代理人以委托人名义所签署的合同，委托人不予追认的，为无效合同。3 ）共有权人：婚内共同财产和共有的财产（遗产继承）会涉及“共有人”的问题。审核交易房屋是否存在共有权人：房产证是否有“共有权人”登记房产证登记（或购房合同）时间在结婚证登记时间之后（视为共有房产）出售人没有结婚的，需提供单身证明；已经结婚的，需要提供结婚证和配偶同意出售证明。如共有权人无法到场，应要求其出具同意出售证明和授权委托书（公证手续）。共有房产应经共有权人书面同意；否则，已签署的买卖合同属于效力待定，一旦共有权人否认，合同即为无效合同。4 ）外籍自然人主体：外国人或港澳台居民（被国家限制的购房人）在遇到外国人及港澳台居民买卖房屋时，除索要经过涉外公证与认证的身份证件证明外，还要审核是否取得涉外人员在青购买房屋审批单。居住年限要求和购房目的要求：1）超过一年的；2 ）自用、自住。5 ）法人主体：法人包括公司企业、事业单位