资源描述
9-18目目 录录1 1、项目周边商业物业市场分析、项目周边商业物业市场分析2 2、项目商业物业市场定位及建议、项目商业物业市场定位及建议3 3、项目商业物业营销推广建议、项目商业物业营销推广建议1.1项目周边地区商业用房市场分析项目周边地区商业用房市场分析项目名称项目名称规模规模规划业态规划业态租售水平租售水平建筑形态建筑形态经营现状经营现状帝豪国际帝豪国际8000一层独立商业店面;二层、三层商场百货；四层娱乐场所售：3万元；其他60001万元 为住宅底商销售中龙舟国际商业龙舟国际商业街街87000，总长约1100M一、二楼为商铺售：6800元；2800-3000元（每5000起售）为二层独立商业街招商中骏景花园骏景花园一楼独立商铺为住宅底商现铺特百惠特百惠6000地下一层为市场；地面一层为商铺、二层为百货售价未定；租金为35-45元/为住宅底商试营业中中天中天.家园家园地面一、二层规划为购物广场为住宅底商销售中本本 案案特百惠特百惠帝豪国际帝豪国际龙舟国际龙舟国际1.2 1.2 周边代表性商家周边代表性商家项项 目目 周周 边边 现现 有有 业业 态态 代代 表表 商商 家家大型商家大型商家餐饮餐饮快餐连锁中餐食品娱乐场所娱乐场所购物购物太平洋服饰超市、世纪商业广场、汨罗大市场、蔬菜市场临时市场、汨罗水果市场金融证券金融证券中国农业银行、中国工商银行、中国银行、中国邮政生活便利生活便利美容美发便利超市心连心超市酒店宾馆酒店宾馆惠友大酒店、屈原宾馆、中信大酒店、罗城宾馆、汨罗江大酒店学校学校粮食幼儿园、中岭小学、城北中学、罗城学校、铁路中学杂类杂类汽车客运总站1.3项目周边区域商业市项目周边区域商业市场小结：场小结：v项目处于老城区，周边地块也在拆迁规划中，区域内消费人口及消费潜力较大；v周边商业以农贸市场的形式为主，档次偏低、规模较小，餐饮娱乐消费型商业目前比较缺乏，随着几个大型商业项目的开发有望在近期得到补充；v特百惠、帝豪国际、龙舟国际的建成与后期的运营，同时借助知名品牌的进驻，将会极大的丰富周边商业市场，扩大区域商业辐射圈，预计周边区域的商业市场前景看好，周边商业价值有望得到进一步的提升；v本项目具有地段优势、地形开敞、便利交通、区域认知已基本形成等先天优势，而且面临汨罗整体经济快速发展、商业蓬勃发展并尚存竞争空白点、新的城市商业规划即将实施等带来的机会；v建设路商圈沿街商铺高位租金达到5-6.6元/天，平均租金也在3.3元/天左右；1F销售均价集中在18000-30000元/。S1：位置：距离市中心近，市汽车客运站在项目周边；S2：交通：由蔬菜市场出去就是城市主干道建设路，公交车线路有8路经过，交通便捷；S3：学校：粮食幼儿园就在门口，城北中学距此不远；S4：前景：建设路一带是城市发展的繁荣地带，未来区位优势明显，具广阔发展前景；O1：位于城市发展的热点区域，地段投资必定升值；O2：菜市场规划入室，会大大改善居住环境；O3：汩罗市的房地产投资建设开发进入火热的发展期，前景乐观；2.1 2.1 项目商业物业项目商业物业SWOTSWOT分析分析W1：地段：地块围合，且比较偏僻；W2：环境：蔬菜市场周边脏、乱、差，垃圾回收点集中，居住环境有待改善；W3：配套：位于居民区，周边无大的生活娱乐配套；T1：国家对房地产市场宏观调控加强，各项政策对房地产市场具有很大的影响；T2：未来汩罗市房地产市场竞争将趋于激烈；2.2 2.2 项目商业物业定位的原则与依据项目商业物业定位的原则与依据 v完善项目区域商业业态，抢占商机，同时与区域环境相协调；v以满足整体定位主题为前提，采用业态错位分布的原则，达到业态布局的协调统一；v稳定消费群体，保障商铺的持续发展；v考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业氛围；v对项目住宅销售起到良好的促进作用；v保障投资回报，同时维护区域中高档商业的形象之需要。2.3 2.3 商业业态定位分析商业业态定位分析 业态业态定位考虑因素定位考虑因素出售目标出售目标商业形态与体量商业形态与体量承租能力承租能力市场空间市场空间物业档次物业档次百货商场百货商场1、出租型商业物业2、商业体量至少需要2万平方以上，shopping mall将达到10万平方以上3、主力店承租面积较大，承租租金偏低4、受当地消费水平的影响，较难形成气候专业市场专业市场（家居（家居/家电家电/电子数电子数码、图书等）码、图书等）1、专业市场需要形成规模效应与区域认同超市超市1、出租型商业物业2、商业体量较大，中小型超市需要600-2000平方，大型卖场需要16000平方以上女人用品大全女人用品大全餐饮娱乐餐饮娱乐满足：出售型商铺要求满足：出售型商铺要求/独立商业街模式独立商业街模式/承租能力较强承租能力较强/市场空白市场空白/档次中高档次中高注：表示不适合；表示适合根据项目地块商业价值综合测评，以及市场选择原则，建议本项目商业模式为：商业定位：打造首席汨罗一站式休闲购物街（通俗称呼：打造首席汨罗一站式休闲购物街（通俗称呼“商业步行街商业步行街”）庭院式购物庭院式购物 花园式消费花园式消费2.42.4项目商业物业业态定位小结项目商业物业业态定位小结根据商业步行街的经营理念，结合项目的具体情况以及目标客户的需求，项目商业的产品定位如下：2.52.5项目商业产品定位项目商业产品定位形态组合开放式商业街区集中式室内购物中心商业功能服务（休闲、购物、餐饮、娱乐）、文化（文化街）商务、交流经营主题首席汨罗一站式休闲购物街形象汨罗首席 都市化魅力商业街区根据商业步行街的经营理念，结合项目的具体情况以及目标客户的需求，项目商业规划建议如下：2.62.6项目商业规划建议项目商业规划建议规划理念规划要点1.以购物功能为支撑；2.利用业态规划调动人流；3.各种不同类型的经营项目和配套服务项目互相促进；4.提高均好性避免有死角，避免铺位差别过于显著，缩小好坏差距1.体现项目的形象及档次，具有浓厚的现代气息；2.人性化生态化的空间设计；3.休闲、娱乐、餐饮与购物功能的有机结合，商业与居住的有机结合，充分考虑停车及其他配套设施 根据项目的具体情况，可将本项目由南到北划分为A、B、C三个组团，建议三个组团分别以商业步行街、餐饮娱乐、专业文化街等三种不同业态分布相区隔，将餐饮等目的性消费较强的业态尽量放在B组团北侧独立延伸部分，而将租金相对较高的独立品牌店放在A组团商业步行街处，同时针对名目繁多、种类各异的女性消费品，专门在A组团2F开辟了女人世界，针对浓郁的屈原文化和自古流传至今的”蓝墨水的上游是汨罗江”，当地人民推崇学习的良好氛围，在西侧底商部分开辟了C组团专业文化街，在合理控制业态分布的同时实现商业价值最大化的目标。2.72.7初步规划建议初步规划建议A组组团团B组组团团C组团组团根据各个大中城市商业步行街的成功经营理念，结合项目具体情况，建议本项目商业业态定位如下：2.82.8项目商业业态定位项目商业业态定位商业物商业物业组成业组成功能定位功能定位业态组合业态组合单铺面积单铺面积其他要求其他要求A A组团组团步行商步行商业街业街购物、休闲、娱乐、1F独立品牌店（超市、男士服装、珠宝、品牌化妆品、婚纱影楼等）；2F女人世界（服装、潮流饰品、美容美发、美甲、美体会所等）；3F娱乐（网吧、游艺厅、儿童玩具天地等）1F独立品牌店建筑面积约为80-120；2F服装店50-80，饰品店8-80；3F网吧、游艺厅120-200，儿童玩具天地8-30 边角地方可插入书报摊、花店、洗衣店等B B组团组团独立延独立延伸部分伸部分餐饮、娱乐酒店、KTV、咖啡厅等框架结构，可自由组合2+4F独立单体建筑CC组团组团西侧底西侧底商商专业市场 文化街图书、文具、办公用品50-200不等2.92.9项目商业配套建议项目商业配套建议 针对项目商业前期的招商管理及后期的经营管理，能够统一有序，减少不必要的麻烦和投诉，使其从始至终的运作处于良好状态，建议引进专业的商业经营管理公司与物业管理公司。商业经营管理商业招商与租赁服务统一开业计划规范经营管理促销企划及宣传推广活动建立和维护项目品牌协调商户关系与维持商业秩序物业管理建筑物与装修的维护配套设施的维护消防与安全管理环境清洁卫生管理车辆与交通的管理商场紧急事件处理3.1 3.1 商业物业租售策略商业物业租售策略本项目的商业应以为住宅服务为基本准则，通过商业配套的完善为住宅销售增添亮点；反之又借助住宅销售所营造的氛围，来带动商铺的租赁及销售；又要突破社区商业的束缚，打造汨罗首席一站式休闲购物街，引领汨罗市购物消费新潮流，成为时尚潮流的风向标。本项目独立商业街以出售为主。销售的时机应与住宅及周边集中商业相结合，考虑项目的定位及规模，建议直接出售。预计2009年10月开始销售。商业部分操作周期起始时间结束时间建设周期2008年11月2009年12月销售周期2009年10月2009年12月开业时间2010年3月商铺的租售时机建议 3.2 3.2 商铺的租赁价格定位商铺的租赁价格定位参照项目参照项目特百惠特百惠龙舟国际龙舟国际帝豪国际帝豪国际本项目本项目评分指标评分指标权重评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X4)人流量人流量25%22202521产品规划、主题产品规划、主题20%17161717商业繁华度商业繁华度15%13101512交通条件交通条件15%13111412地理位置地理位置15%13111513规模规模10%81099总评分总评分100%100%8686787895958484各项目售价（元）各项目售价（元）P1(a)7432P2(a)6800 P3(a)30000参照权重（参照权重（%）Y150%Y220%Y330%加权后价格（元）加权后价格（元）P1(b)3716P2(b)1360P3(b)900014076本项目平均销售价格P1370013700根据以上表值数据，估计现时点现时点本项目独立商业街的1F商业销售均价为1370013700元元/。项目商铺销售遵循带租约销售的原则，因此租金是销售价格的重要影响因素。近年来汨罗商铺租售水平一直保持平稳上扬的趋势，考虑本项目的定位，商铺通常的租金递增率平均为6/年，因此以年增长年增长6 6的平均递增率来估算本项目的商铺销售价格。预计两年后（2010年1月）本项目的独立商业街商铺1F1F的销售价格为的销售价格为1530015300元元/。（137001.061.0615393）项目项目层数层数销售单价（元销售单价（元/）租金（元租金（元/天天 ）平均平均增长率增长率各楼层各楼层售价比例售价比例现时点现时点2010-12010-1现时点现时点2010-12010-1A A组团组团商业街商业街1F1F1370015300153002.62.96/年100%2F2F8220918091801.571.7660%3F3F6850765076501.31.4650%合计合计均价均价9590959010710107101.821.821.981.98/A组团独立商业街分层定价表说明：租金是以销售单价来推算的。单位租金销售单价投资回报率（7）/365天一切推广，必须以核心任务为指导一切推广，必须以核心任务为指导3.3 3.3 商铺的营销推广策略商铺的营销推广策略核心价值：项目先天优势不明显，必须核心价值：项目先天优势不明显，必须创造、扩大后天优势及独特价值创造、扩大后天优势及独特价值类比项目地段交通人流环境配套商业模式品牌综合特百惠445453429帝豪国际555543431龙舟国际232344422本项目本项目3 35 53 34 44 45 54 42828对比结果对比结果普通普通优势优势普通普通普通普通普通普通优势优势普通普通普通普通注：5很好；4较好；3一般；2较差；1很差3.4 3.4 商铺的营销剖析商铺的营销剖析因素裂变：因素裂变：全新商业模式全新商业模式是项目的核心竞争力，是项目的核心竞争力，区位前景则是最大机遇点区位前景则是最大机遇点因素因素所处地位所处地位裂变弹性裂变弹性裂变点裂变点地段优势适度转为机遇区位前景交通优势扩大卖点汽车站人流普通无法更改环境劣势无法更改配套普通无独特点商业模式优势扩大卖点开放、花园、生态品牌轻度劣势可进行塑造推广、细节独特价值独特价值核心价值核心价值商业步行商业步行街街汨罗首席汨罗首席商业步行商业步行街街主要卖点主要卖点前景良好前景良好的商业步的商业步行街行街主导诉求主导诉求核心卖点核心卖点推广分析：以汨罗首席商业步行街为核心，以区推广分析：以汨罗首席商业步行街为核心，以区位前景赋予自信，以升值前景无限进行包装位前景赋予自信，以升值前景无限进行包装类比项目核心价值存在不足广告语核心触动特百惠地段、原有商户室内商铺、业态档次低-原有的商业氛围帝豪国际地段为住宅底商，发展空间小城市扛旗者 开篇创世纪 地段龙舟国际规模体量大，人气不足汨罗第一街规模本项本项目目商业模式商业模式配套缺乏，地配套缺乏，地段较偏段较偏？属性地位属性地位项目属性项目属性客户特征客户特征客户定位客户定位核心属性区位市区内、下属县、乡镇项目周边的中等以上收入的客户：市区本地人、公务员、下属县、乡镇富裕进城一族商业模式中端、中高端辅助属性地段汽车客运站就在旁边地段优势、区位前景就在眼前，思维超前的投资者区位前景发展潜力提升属性开放式商业街 汨罗全新商业模式来自市区的品位一族；眼光敏锐的外来投资者生态、花园追求消费品质休闲、潮流中高端核心客户重要客户偶得客户核心客户：投资经验丰富的商人重要客户：有经济势力的本地人，投资用来升值偶得升华客户：白领阶层3.5 3.5 商铺的客户定位商铺的客户定位项目工期：工期不确定因素较多，但需确保项目工期：工期不确定因素较多，但需确保“十一十一”前具备开盘条前具备开盘条件件销售中心：最快6月中、正常7月中开始装修，8月中具备入场条件；主体施主体施工工08-11-08-11-初初09-6-09-6-初初09-1109-1109-1-09-1-初初09-4-09-4-初初主体封顶，主体封顶，内装施工内装施工主体完工主体完工施工施工进度进度内装完工，内装完工，外墙施工外墙施工09-8-09-8-初初外墙完工，外墙完工，园林施工园林施工09-10-09-10-初初园林完工，园林完工，入口施工入口施工入口完工入口完工08-11-08-11-初初09-7-09-7-初初09-1209-1209-2-09-2-初初09-5-09-5-初初09-9-09-9-初初09-11-09-11-初初保守保守时间时间乐观乐观时间时间3.6 3.6 商铺的入市时机选择商铺的入市时机选择开盘时机：确保开盘时机：确保“十一十一”隆重开盘，一炮而红喜赢头彩隆重开盘，一炮而红喜赢头彩1111月月 1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月 1111月月 1212月月1 1月月2 2月月 影响因素影响因素工程节点工程节点主体完工主体完工主体封顶主体封顶内装完工内装完工园林完工园林完工竣工竣工整体市场整体市场时间段选择时间段选择周边商业项目基本进入营业状态，对本案入市时间影响不大周边商业项目基本进入营业状态，对本案入市时间影响不大“金九银十金九银十”对于消费者投资购买有一定的促进作用对于消费者投资购买有一定的促进作用营销后续营销后续圣诞、春节双黄金销售期的利用圣诞、春节双黄金销售期的利用08年09年2010年开开 盘盘3.3.总体营销思路总体营销思路形形 象象 推推 广广 期期成立商业管理公司，采取“招商提前进入”的策略，为商铺的顺利销售做好铺垫工作，利用政府部门对项目片区前景规划进行炒作，提升项目区域形象，迅速成为市场焦点，对项目形象进行铺垫宣传产产 品品 推推 广广 期期加强宣传攻势，多渠道信息轰炸，使产品形象深入目标客户，实行VIP卡登记策略，多方面蓄积诚意客户开开 盘盘 销销 售售 期期实行排队轮号的销售策略，制造一铺难求的火爆开盘场面，将销售的热烈氛围推向高潮尾尾 盘盘 销销 售售 期期提出“购铺易”计划，迅速扫清尾货，使开发商资金尽快回笼营销是一个过程，每一步都很重要营销是一个过程，每一步都很重要形形 象象 推推 广广 期期时时 间间 段段营营 销销 效效 果果2009年6月初至7月底让市场了解片区，树立片区概念，提升片区和商铺的市场形象和知名度。2009年8月初至9月底让市场了解产品，提升商铺的市场关注度，吸引客户前来咨询、接受登记2009年10月初至10月底树立客户信心，让客户知道商铺开盘销售，开盘优惠活动和热销情况，吸引更多的眼球，保证商铺开盘销售火爆09年11月初至09年12月底提高商铺在市场上的美誉度，让已购商铺业主增强信心和自豪感，推广春节活动，保持商铺热销势头。产品产品 推推 广广 期期开开 盘盘 销销 售售 期期尾尾 盘盘 销销 售售 期期3.83.8营销执行营销执行形形 象象 推推 广广 期期主主 要要 工工 作作 内内 容容推推 广广 宣宣 传传 内内 容容1 1、T T 牌广告牌广告2 2、围墙广告、围墙广告5 5、宣传物料、宣传物料3 3、报纸广告、报纸广告4 4、项目模型、项目模型产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾尾 盘盘 销售销售 期期3.9 3.9 具体执行具体执行先做片区和商铺的形象提升先做片区和商铺的形象提升形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 推推 广广 期期3.10 3.10 具体执行具体执行 T T 牌广告投放细节要求牌广告投放细节要求 T T 牌广告以其高大挺拔，牌广告以其高大挺拔，板底平宽，视觉冲击力度板底平宽，视觉冲击力度强劲为特点，是提升产品形象的户外广告首选载体强劲为特点，是提升产品形象的户外广告首选载体广广 告告 语：语：设计画面：设计画面：位置选择：位置选择：尺寸要求：尺寸要求：投放时间：投放时间：“挖金掘银向北看”主打“北部片区”概念，并透露项目位置，效果以简洁、抢眼为主市区主要交通路口，并形成对本项目所在地的包围攻势以具体广告位来确定2009年6月中出街形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.11 3.11 具体执行具体执行广广 告告 语：语：设计画面：设计画面：位置选择：位置选择：尺寸要求：尺寸要求：投放时间：投放时间：“颠峰商圈原动力 缔造财富新领地”系列诉求沿街围墙2009年6月中出街围墙广告是渲染项目现场气氛，吸引过往人流关注的最围墙广告是渲染项目现场气氛，吸引过往人流关注的最理想载体。其特点是：形象直观，可塑性强理想载体。其特点是：形象直观，可塑性强。围墙广告投放细节要求围墙广告投放细节要求表现商铺的整体风格和未来的经营模式。视觉冲击力强，吸引过往人群眼球围墙高度至少2.5-3米高，且要求墙体平整，水平高度一致。实在达不到要求条件，就要做架形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.12 3.12 具体执行具体执行报纸广告是推广项目主题形象，提高产品知名报纸广告是推广项目主题形象，提高产品知名度的有效载体。其优点是受众层面广，传达速度的有效载体。其优点是受众层面广，传达速度快度快报纸广告投放细节要求报纸广告投放细节要求标标 题题 语：语：内容要求：内容要求：版面要求：版面要求：时间次数：时间次数：2009年6月中开始出街,共投放5篇软文软文为主。三湘都市报为主，每刊版面不小于1/2版北部片区商圈的发展前景“颠峰商圈原动力 缔造财富新领地”“首席汨罗一站式休闲购物街”形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.13 3.13 具体执行具体执行 模型制作细节要求模型制作细节要求项目模刑以其直观性、总括性为特点，让普通客户项目模刑以其直观性、总括性为特点，让普通客户一目了然看懂项目，并建立购买信心。是项目销售一目了然看懂项目，并建立购买信心。是项目销售中必不可少的销售道具。高档次模型是项目的名片中必不可少的销售道具。高档次模型是项目的名片风格色调：风格色调：尺寸要求：尺寸要求：以效果图为参照，做出实景的效果项目模型与区位模型结合，4米 4米水景欢畅有声，小品设施形象逼真，底坐及围栏用材讲究2009年8月底动感要求：动感要求：交付时间：交付时间：宣传物料在某种程度上代表了项目的品质和档宣传物料在某种程度上代表了项目的品质和档次，能够给消费者以信心，增加其购的决心次，能够给消费者以信心，增加其购的决心形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.14 3.14 具体执行具体执行宣传物料制作细节要求宣传物料制作细节要求折页（DM）户型单张楼书海报制作要求突出诉求咖啡色底纹突出商业模式及升值前景、统一经营管理理念、商业物管保障挖金掘银的财富新领地数量5000份2000份待定待定完成时间09年7月底09年7月底09年7月底09年7月底形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.15 3.15 具体执行具体执行本阶段营销的主要目的是炒作商业街规本阶段营销的主要目的是炒作商业街规划和产品主要卖点，吸引客户咨询登记划和产品主要卖点，吸引客户咨询登记主主 要要 工工 作作 内内 容容推推 广广 宣宣 传传 内内 容容1 1、营销中心、营销中心2 2、路灯旗广告、路灯旗广告3 3、T T 牌更新牌更新4 4、围墙更新、围墙更新5 5、报纸转变、报纸转变形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.16 3.16 具体执行具体执行营销中心细节要求营销中心细节要求营销中心是一个项目销售工作的主战场，营销中心是一个项目销售工作的主战场，也是最终实现成效的场所。装修细节方面也是最终实现成效的场所。装修细节方面必须严格要求，有道是必须严格要求，有道是“细节决定成交细节决定成交”风格色调：风格色调：设计时尚，动感潮流。把都市化的商业形象融合在装修中尺寸要求：尺寸要求：面积200-300平方米适中交付时间：交付时间：2009年8月初具体功能分区和尺寸要求以实地建筑情况确定具体功能分区和尺寸要求以实地建筑情况确定形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.173.17具体执行具体执行路灯旗广告细节要求路灯旗广告细节要求路灯旗是渲染现场气氛，传播项目主要信息的路灯旗是渲染现场气氛，传播项目主要信息的又一宣传载体。其特点是设计款式灵活多样，又一宣传载体。其特点是设计款式灵活多样，位置选择空间大，极具表现项目个性的能力位置选择空间大，极具表现项目个性的能力广广 告告 语：语：“首席汨罗一站式休闲购物街”设计风格：设计风格：色调鲜艳，主题突出，视觉冲击力强尺寸要求：尺寸要求：2米0.6米位置数量：位置数量：市区主干道，尤其是建设路、劳动北路交付时间：交付时间：2009年8月底，维时4个月形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.18 3.18 具体执行具体执行 T T 牌广告更新牌广告更新广广 告告 语：语：设计画面：设计画面：投放时间：投放时间：2009年8月初至9月底表现商业街的全新经营模式，具备视觉冲击。设计创意让人过目难忘“首席汨罗一站式休闲购物街形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.19 3.19 具体执行具体执行报纸广告炒作主题转变报纸广告炒作主题转变内容设计：内容设计：内容以商业街形象提升和商业街经营模式和产品规划为主版面要求：版面要求：3个整版硬广，2个1/2版软文投放时间：投放时间：5个版面在2个月内投放完毕，整版硬广主要集中在9月份投放，即在项目开盘前夕,软文穿插其中此阶段的报纸广告主要以商业街和产品宣传为此阶段的报纸广告主要以商业街和产品宣传为主要集中点。形式上以硬广为主，软文为助主要集中点。形式上以硬广为主，软文为助形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.20 3.20 具体执行具体执行之前所做一切工作都是为了在商业街开盘之前所做一切工作都是为了在商业街开盘时能够一炮而红，达到理想的销售业绩时能够一炮而红，达到理想的销售业绩主主 要要 工工 作作 内内 容容推推 广广 宣宣 传传 内内 容容促促 销销 活活 动动 内内 容容 开盘庆典活动1.报纸硬软广炒作主题转变2.手机短信息广告形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.21 3.21 具体执行具体执行报纸广告炒作主题转变报纸广告炒作主题转变项目开盘前夕是报纸广告炒作最热烈的项目开盘前夕是报纸广告炒作最热烈的时期，将会有大量的报纸广告投入时期，将会有大量的报纸广告投入标标 题题 语：语：“首席汨罗一站式休闲购物街火热销售中”内容设计：内容设计：隆重热烈，气派抢眼版面要求：版面要求：两个整版发布开盘盛况及优惠信息；两篇软文跟进炒作，强调销售业绩和业主良好的切身体验投放时间：投放时间：09年10月8号以后（开盘一周后）形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.22 3.22 具体执行具体执行之前所做一切工作都是为了在商业街开盘之前所做一切工作都是为了在商业街开盘时能够一炮而红，达到理想的销售业绩时能够一炮而红，达到理想的销售业绩主主 要要 工工 作作 内内 容容推推 广广 宣宣 传传 内内 容容促促 销销 活活 动动 内内 容容 开盘庆典活动1.报纸硬软广炒作主题转变2.手机短信息广告形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.23 3.23 具体执行具体执行开盘庆典活动是商业街在营销方面开盘庆典活动是商业街在营销方面的重要表现点，同时也是商业街集的重要表现点，同时也是商业街集中实现销售业绩的关键时刻中实现销售业绩的关键时刻 商业街开盘庆典商业街开盘庆典时间要求预计2009年10月1日活动主题首席汨罗一站式休闲购物街盛大开盘活动内容异域风情表演，美食节，外加促销优惠活动奖品形式雨伞，精美笔记本等，重要嘉宾准备特殊礼品人员配备根据具体情况待定形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.24 3.24 具体执行具体执行主主 要要 工工 作作 内内 容容推推 广广 宣宣 传传 内内 容容促促 销销 活活 动动 内内 容容此阶段是商业街推广宣传上的第二个高潮时期，此阶段是商业街推广宣传上的第二个高潮时期，也是商业街销售业绩的第二个高潮期。正逢新春也是商业街销售业绩的第二个高潮期。正逢新春佳节，大力渲染商业街的丰收成果，实现大满贯佳节，大力渲染商业街的丰收成果，实现大满贯1 1、T T 牌广告更新牌广告更新2 2、围墙广告更新、围墙广告更新3 3、宣传物料更新、宣传物料更新4 4、报纸硬软广炒作主、报纸硬软广炒作主 题转变题转变平安夜业主嘉年华形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.25 3.25 具体执行具体执行 T T 牌广告更新牌广告更新广广 告告 语：语：“颠峰商圈原动力 缔造财富新领地”此阶段此阶段T T牌广告宣传由商铺宣传转变为牌广告宣传由商铺宣传转变为商铺成熟，销售高潮为主商铺成熟，销售高潮为主设计画面：设计画面：设计创意，表现商业街丰收成果投放时间：投放时间：2009年12月初形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.263.26具体执行具体执行主题以突出商铺成熟为主主题以突出商铺成熟为主围墙广围墙广告更新告更新广告语：广告语：设计画面：设计画面：“繁华地段 财源宝地”“一铺养三代”宣宣 传传 物物 料料 更更 新新此时根据项目销售情况而定，原则上只加印部分海报和户型单张即可，不再增加楼书和折页广告语：广告语：突出商业街的成熟，投资升值前景“繁华地段 财源宝地”“一铺养三代”设计画面：设计画面：突出商业街的成熟，投资升值前景形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.27 3.27 具体执行具体执行报纸广告炒作主题转变报纸广告炒作主题转变双节前的新一轮视觉轰炸是保证商双节前的新一轮视觉轰炸是保证商铺客源的有效方法铺客源的有效方法标标 题题 语：语：首席汨罗一站式休闲购物街销售火热进行中，双节优惠大酬宾版面：内容版面：内容三个套彩软文报版。1/2或1/3版即可。内容突出销售进度和专业化的商业物管设计上以喜庆为基调，表现商铺进入成熟期投放时间：投放时间：主要集中在年12月投放形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.28 3.28 具体执行具体执行主主 要要 工工 作作 内内 容容推推 广广 宣宣 传传 内内 容容促促 销销 活活 动动 内内 容容此阶段是商业街推广宣传上的第二个高潮时期，此阶段是商业街推广宣传上的第二个高潮时期，也是商业街销售业绩的第二个高潮期。正逢圣诞，也是商业街销售业绩的第二个高潮期。正逢圣诞，大力渲染商业街的丰收成果，实现大满贯大力渲染商业街的丰收成果，实现大满贯1 1、T T 牌广告更新牌广告更新2 2、围墙广告更新、围墙广告更新3 3、宣传物料更新、宣传物料更新4 4、报纸硬软广炒作主、报纸硬软广炒作主 题转变题转变平安夜业主嘉年华形形 象象 推推 广广 期期产品产品 推推 广广 期期开盘开盘 销销 售售 期期尾盘尾盘 销销 售售 期期3.29 3.29 具体执行具体执行迎新春，邀请业主全家来参加活动，是关心业迎新春，邀请业主全家来参加活动，是关心业主，温暖业主的最佳时期。让商铺业主充满自主，温暖业主的最佳时期。让商铺业主充满自豪感，他们将成为尾盘销售的活广告豪感，他们将成为尾盘销售的活广告平安夜业主嘉年华平安夜业主嘉年华时间要求活动内容参与人员礼品准备年月日晚平安夜平安夜业主嘉年华业主家庭组合表演，专业杂技表演，投飞镖中奖，项目有奖问答所有业主和准业主，文艺表演嘉宾。名牌衬衫，微波炉，现金888元。活动方式9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.8.1922.8.19Friday,August 19,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。10:25:4210:25:4210:258/19/2022 10:25:42 AM11、以我独沈久，愧君相见频。22.8.1910:25:4210:25Aug-2219-Aug-2212、故人江海别，几度隔山川。10:25:4210:25:4210:25Friday,August 19,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.8.1922.8.1910:25:4210:25:42August 19,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年8月19日星期五上午10时25分42秒10:25:4222.8.1915、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年8月上午10时25分22.8.1910:25August 19,202216、行动出成果，工作出财富。2022年8月19日星期五10时25分42秒10:25:4219 August 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。上午10时25分42秒上午10时25分10:25:4222.8.199、没有失败，只有暂时停止成功！。22.8.1922.8.19Friday,August 19,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。10:25:4210:25:4210:258/19/2022 10:25:42 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.8.1910:25:4210:25Aug-2219-Aug-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。10:25:4210:25:4210:25Friday,August 19,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.8.1922.8.1910:25:4210:25:42August 19,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月19日星期五上午10时25分42秒10:25:4222.8.1915、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年8月上午10时25分22.8.1910:25August 19,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年8月19日星期五10时25分42秒10:25:4219 August 202217、空山新雨后，天气晚来秋。上午10时25分42秒上午10时25分10:25:4222.8.199、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.8.1922.8.19Friday,August 19,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。10:25:4210:25:4210:258/19/2022 10:25:42 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.8.1910:25:4210:25Aug-2219-Aug-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。10:25:4210:25:4210:25Friday,August 19,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.8.1922.8.1910:25:4210:25:42August 19,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月19日星期五上午10时25分42秒10:25:4222.8.1915、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年8月上午10时25分22.8.1910:25August 19,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年8月19日星期五10时25分42秒10:25:4219 August 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午10时25分42秒上午10时25分10:25:4222.8.19MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉
展开阅读全文