古荡商务大楼投资经营分析XXXX0702

2010.07.02项目经济效益评估项目经济效益评估项目概况及定位项目概况及定位目目 录录业态规划业态规划项目概况及定位项目概况及定位所 属 商 圈：城西商圈项 目 名 称：古荡综合商务大楼地 理 位 置：位于古墩路与莲花街交叉处，古墩路以西，南面为古荡工业园区、北面为嘉绿景苑住宅小区。总用地面积：25774m2总建筑面积：95846m2地 上 面 积：64436m2 商业面积：1-4层群楼为商业建筑，面积17288m2 办公面积：5-11层为办公建筑，面积47148m2地 下 面 积：31410m2车 位：434个工 程 进 度：目前大楼已经结构封顶交 付 时 间：大约在明年年初商场商场名称名称地理地理位置位置商场商场规模规模 功能划分及经营种类功能划分及经营种类主要品牌主要品牌经营经营状况状况经营经营档次档次经营经营特点特点西西城城广广场场文新路紫荆花路口5层总面积5.5万平方米地下层是物美大卖场和大型停车场GF和1F是生活名店街2F、3F 美食荟萃2F 主题餐饮城集中了七家各具特 色的主题餐厅3F 美食城、神采飞扬游乐公园，包括了四大主题娱乐空间：淘 气乐园、极限天地、网络赛点、狂欢世界4F UME 西城电影大都会5F 时尚动感娱乐中心周大福、美地亚、VEROMODA、哥弟、阿卡佩拉、SINO、Letoto、埃爵、SWATCH、阿迪达斯、耐克、KAPPA SALEW、ORCHESTRA、芭布芭卡、丽婴房等经营状况日益转好中高等档次以频繁以频繁的促销的促销活动和活动和折扣优折扣优惠吸引惠吸引西区人西区人气气商场商场名称名称地理地理位置位置商场商场规模规模 功能划分及经营种类功能划分及经营种类主要品牌主要品牌经营经营状况状况经营经营档次档次经营经营特点特点印象城 古墩路588号5.3万平方米首层：食品、烟酒、滋补品、药品、小五金、化妆品、日用品2层：男女士服饰、休闲服装、鞋类、皮具、手袋3-4层：沃尔玛超市4层：美食、家用电器、影视音响、音像制品5层：通讯器材、体育用品、文具、床上用品等 外婆家、味千拉面、棒约翰、齐秦创立的餐饮品牌齐辣、满记甜品、KFC、韩国料理品牌韩村等；服装、配饰类有Only、Vero Moda、rafter、Levis、lee等；化妆品有丝芙兰、万宁；大型娱乐品牌神采飞扬、早教中心金宝贝等等。经营状况一般 中高等档次 一站式百货一站式百货 商场名称商场名称地理位置地理位置商务楼规模商务楼规模发展状况发展状况联合大厦紫荆花路2号 建筑面积：20000 入驻良好西城新座古墩路98号 主楼十四层，地下二层，裙楼二层，三至十四层为写字楼。总建筑面积20978平米已入驻绿城金桂大厦古墩路与文新路交叉口西北角 总建筑面积约3.3万平方米（含地下室面积）。其中写字楼可售面积约2.2万平方米，商铺面积近3000平方米 已入驻点评：商务楼为主，底部以服务配套型商业；点评：商务楼为主，底部以服务配套型商业；莲花街三三 产品规划产品规划文三西路本案本案竞舟路古墩路地段地段标示颜色标示颜色租金水平租金水平莲花街莲花街53-7053-70元元/文三西路文三西路76-12876-128元元/古墩路古墩路66-14266-142元元/竞舟路竞舟路80-12080-120元元/个案区位租金水平（月/m2）西城广场负一层120-139一层110-123 二层90-107三层70-96 四层50-79个案区位租金水平（月/m2）一层114-147二层100-123 三层127-173四层70-91 五层47-77印象城 依据上述对项目周边的商业项目租金价格分析，加以市场经验分析，得项目首层的评估租金均价幅度评估租金均价幅度如下：项目名称项目名称莲花街莲花街文三西路文三西路丰潭路丰潭路竞舟路竞舟路西城广场西城广场印象城印象城租金水平租金水平5370731286614280120120139114147评估租金评估租金首层临街铺位首层临街铺位8585125125单位：元/月提升最终销售时良好的商场租金提高古荡区政府客户满意度获取良好而稳定的租金收益最大程度上吸引人流凸现古荡区政府特色品牌文化差异化特色经营，挖掘空白消费点古荡高端住宅项目商业综合体缺乏高端、文化性主导商业该区传统裙楼商业经营惨淡消费力旺盛，可挖掘高端消费群体项目功能区域商业中心高级生活配套健康、文化消费休闲娱乐消费 西溪商业综合体西溪商业综合体时尚健康沃尔玛品牌独特眼球高档形象表现点 以时尚大都市为主导形象树立本项目独特的经营方向，实现差异化经营特色；同时以健康的形象示人，也能同企业形象实现较好的融合。项目整体形象：业态规划业态规划三三 产品规划产品规划 我们按照古荡商务大楼规划定位所需，通过了解其自身所需的基础上，结合商家的需求和连带效应，为为日后的招商和经营提供帮助。主力店主力店 沃尔玛次主力店次主力店 物美 世纪联华餐饮类餐饮类 高端餐饮玉麒麟 连锁快餐必胜客 咖啡饮品一茶一坐娱乐休闲娱乐休闲 KTV：唛歌、银乐迪 健身中心：舒适堡、青鸟 电玩桌球：神采飞扬服装服饰类服装服饰类高档成衣雅戈尔 时尚品牌杰克琼斯 休闲品牌美特斯邦威 杭派代表秋水伊人 时尚鞋品百丽 时尚饰品自然美 大型超市大型超市（沃尔玛）（沃尔玛）商务型餐饮商务型餐饮（两岸咖啡）（两岸咖啡）（一茶一坐）（一茶一坐）中大型娱乐中心中大型娱乐中心（台球（台球|电玩电玩|）大型健身中心大型健身中心（舒适堡）（舒适堡）量贩量贩KTV(唛歌唛歌)连锁品牌专卖等连锁品牌专卖等特色餐厅特色餐厅项目业态组合项目业态组合类型类型品牌品牌租用面积租用面积超市超市沃尔玛沃尔玛12000-20000世纪联华世纪联华8000-15000餐饮餐饮（1212家）家）KFCKFC350-400350-400必胜客必胜客380-450380-450一茶一坐一茶一坐350-400350-400豪尚豪豪尚豪300-500300-500哈根达斯哈根达斯120-150120-150待定待定100-200100-200待定待定20-5020-50待定待定200200PUB1127PUB1127500-800500-800天绿天绿250250玉麒麟玉麒麟来伊份来伊份200-300200-300服装服装（4545家）家）三福三福500-600500-600森马森马300-500300-500高邦高邦200-300200-300类型类型品牌品牌租用面积租用面积服装服装（4545家）家）佐丹奴佐丹奴250250唐狮唐狮250250美特斯邦威美特斯邦威250250以纯以纯250250卡宾卡宾100100埃古埃古待定待定ONLYONLY待定待定VERO MODAVERO MODA待定待定G-STARG-STAR待定待定OASISOASIS100-250100-250马克华菲马克华菲100-250100-250汤尼维尔汤尼维尔100-250100-250顺美顺美100-250100-250巧帛巧帛80-15080-150粉蓝粉蓝80-15080-150类型类型品牌品牌租用面积租用面积服装服装（4545家）家）衫国演义衫国演义50-8050-80MISS SIXTYMISS SIXTY100-250100-250H&MH&M250250生活几何生活几何200200JACK&JONESJACK&JONES1200-15001200-1500江南布衣江南布衣欧时力欧时力红袖红袖800-900800-900浪漫一身浪漫一身JC5JC5雅格施丹雅格施丹400400COCOONCOCOON100-200100-200秋水伊人秋水伊人100-250100-250菲妮迪菲妮迪250-500250-500G2000G2000150-300150-300类型类型品牌品牌租用面积租用面积租用层数租用层数服装服装（45家）家）AZONAAZONA80-15080-150一层或一拖二一层或一拖二A02A02100-200100-200一层或一拖二一层或一拖二E-BASEE-BASE250250一层或一拖二一层或一拖二巴拉巴拉巴拉巴拉100-250100-250一层一层361361度度100-200100-200一层一层奥扉奥扉250250一层或一拖二一层或一拖二MOCANOMOCANOSIEGOSIEGO优衣服饰店优衣服饰店5050一层一层报喜鸟报喜鸟300300一层或一拖二一层或一拖二浪比时浪比时300300玖姿玖姿300300内衣内衣（2 2家）家）爱慕爱慕8080一层一层HELLO KITTYHELLO KITTY4545待定待定鞋鞋（8 8家）家）热风热风250250一层一层类型类型品牌品牌租用面积租用面积鞋鞋（8家）家）安踏安踏800800乔丹乔丹法国公鸡法国公鸡百丽百丽250250COEYCOEY80-15080-150康奈康奈300300圣大保罗圣大保罗150-200150-200书吧书吧（2 2家）家）万象书屋万象书屋700700待定待定30-5030-50饰品饰品（3 3家）家）石头记石头记80-15080-150流行美流行美50-10050-100PUCCAPUCCA50-15050-150电器电器(1(1家）家）国美国美1500-25001500-2500化妆品化妆品(2(2家）家）屈臣氏屈臣氏300300待定待定50-6050-60类型类型品牌品牌租用面积租用面积美容院美容院（1 1家）家）待定待定600600其他其他（3 3家）家）待定待定400400精益眼镜精益眼镜300300维纳斯婚纱维纳斯婚纱600-800600-800负一层/量贩大卖场负二层/停车场1F/国际品牌区2F/潮流前沿区3F/都会家世界4F/时尚生活区北楼5-11F/商务酒店南楼5-11F/高端商务楼约20700平约10066平约15000平约28670平项目经济效益评估项目经济效益评估（1）押金：2000万元；（2）配套设施：4500万元；（3）年支付租金：3200万元，每3年递增6%；此租金可由商场（或超市）租金支付，原则上不需要前期投资。（4）财务、营销及其他不可预知费用：200万-300万 楼层楼层租金均价幅度租金均价幅度地下一层（沃尔玛）1.1元/天首层（除沃尔玛外）4.2元/天二层3元/天三层2.7元/天四层2.4元/天南楼五至十一层（平均价格）1.5元/月北楼五至十一层（平均价格）2元/月沃尔玛沃尔玛Wal-Mart 主推商家主推商家辅推商家辅推商家负一层/业态分布 量贩购物区负一层至一层部分以以“杭州沃尔玛东新园店杭州沃尔玛东新园店”为例为例以杭州沃尔玛东新园店为例，国际品牌超市主以杭州沃尔玛东新园店为例，国际品牌超市主力店的引入，带来区域商业档次、品牌、价力店的引入，带来区域商业档次、品牌、价格格的飞涨！的飞涨！杭州沃尔玛东新园店杭州沃尔玛东新园店开业前开业前 对面商铺图对面商铺图杭州沃尔玛东新园店杭州沃尔玛东新园店开业三个月后开业三个月后 对面商铺图对面商铺图开业一年后开业一年后 对面商铺图对面商铺图沃尔玛沃尔玛Wal-Mart 国际连锁餐饮国际连锁餐饮（一拖二）（一拖二）珠宝珠宝/玉器玉器化妆品化妆品品牌服饰品牌服饰1F/业态分布 国际品牌区品牌服饰品牌服饰运动服饰运动服饰名表名表/皮具皮具鞋帽鞋帽银行银行化妆品化妆品西饼店西饼店摄影摄影1F 品牌落位（主力商家）品牌类别总面积（m2）品牌1品牌2品牌3品牌服饰3626hugo bossburberryversace运动服饰耐克阿迪达斯匡威珠宝玉器周大生通灵老凤祥化妆品ONLY雅诗兰黛欧莱雅国际连锁餐饮麦当劳肯德基必胜客皮具LVGuccioYSL摄影丽致龙龙摄影维纳斯西饼店哈根达斯元祖八喜银行汇丰建行工行2F/业态分布 前沿品牌区咖啡咖啡/茶馆茶馆国际连锁餐饮国际连锁餐饮（一拖二）（一拖二）高端名媛高端名媛淑女服饰淑女服饰国际潮流名品服饰国际潮流名品服饰内衣品牌内衣品牌品牌专卖店品牌专卖店国际运动品牌服饰国际运动品牌服饰鞋帽鞋帽/皮具皮具2F 品牌落位（主力商家）品牌类别总面积（m2）品牌1品牌2品牌3咖啡/茶馆8376两岸咖啡一茶一坐上岛咖啡国际连锁餐饮与一层同高端名媛淑女服饰秋水伊人浪漫一身古木夕阳国际潮流名品服饰千百度贝纳通黛贝妮国际内衣品牌黛安芬安莉芳华歌尔国际运动品牌服饰李宁特步361品牌专卖店美特斯邦威班尼路步森鞋帽皮具红蜻蜓奥康犀牛王3F/业态分布 都会家世界电器电器小家电小家电家居床品家居床品工艺品、艺术品等工艺品、艺术品等儿童天地儿童天地文化精品文化精品特色产品特色产品3F 品牌落位（主力商家）品牌类别总面积（m2）品牌1品牌2品牌3电器8152两岸咖啡一茶一坐上岛咖啡小家电九阳帅康爱仕达儿童天地天线宝宝Disney丽婴房家居床品水星家纺富安娜罗兰文化精品丝绸文房四宝天堂伞特色产品楼外楼临安山核桃龙井茶工艺、艺术品字画收藏品大师作品4F/业态分布 时尚生活区运动健身运动健身KTV瑜伽馆瑜伽馆休闲娱乐休闲娱乐高档休闲餐饮高档休闲餐饮名媛淑女馆名媛淑女馆4F 品牌落位（主力商家）品牌类别总面积（m2）品牌1品牌2品牌3运动健身8516青鸟健身一兆韦德万年青KTV银乐迪好乐迪麦歌瑜伽馆玛娅瑜伽天瑜伽园梵音瑜伽名媛淑女馆国色天香 窈窕淑女养生馆 御美道养生馆高档休闲餐饮外婆家心源茶楼青藤茶馆休闲娱乐国艺堂大足神农佳优子北楼5-11F/业态分布 商务酒店区 南楼5-11F/商务办公区酒店酒店商务楼商务楼大型超市一层剩余二层三层四层酒店办公1租赁价格年度递增：3%（第四年起每年递增）2房屋空置率：5%（第一年度为30%、第二年度为20%、第三年度开始正常5%）3租赁期为15周年，开始日期在古荡综合商务大楼项目工程竣工后。年份年份空置率空置率年度递增年度递增租赁收入租赁收入第一年30%41471023第二年20%47395454第三年5%56282102第四年5%3%57970565第十五年5%3%1、物业费年收入：64436812=6185856元；2、地下车位收入：43430012=1562400元；3、外垟广告收入：前期暂不计。此项合计第一年：77482560.6=46489534648953元元此项合计第二年：77482560.8=61986056198605元元此项合计第三年：77482560.9=69734306973430元元收入支出盈亏年份押金2000-20002010配套设施4500-45002011租金及物业费等4686240022862011租金及物业费等6288340028882012租金及物业费等7648359240562014租金及物业费等8030 359244382015租金及物业费等8432 359248402016租金及物业费等8432 379646402017租金及物业费等8432 379646402018租金及物业费等8432 379646402019租金及物业费等8432 401244202020租金及物业费等8432 401244202021租金及物业费等8432 401244202022租金及物业费等8432 424141912023租金及物业费等8432 424141912024租金及物业费等8432 424141912025合计合计118,25662,62355,645l投资估算：投资估算：经测算，项目固定投资5500万元，动态投资62623万元；其中押金1000万元，前期装修景观灯4500万元；按照第一年租金3200万，每三年递增6%计算动态租金加15%的运营成本预算。15年内，年内，总投资总投资68123万元。万元。l经营收入估算：经营收入估算：在15年经营期内，商业、酒店、办公、物业、车位等总经营收入约为总经营收入约为118256万元。万元。l利润及利润率：利润及利润率：毛利润总额为50133万元，所得税按照25%计算，净利润为37600万元。平均年毛利为：3342万元；平均年净利润为：2506万元。l投资回报率投资回报率:15年总投资回报率：430%；l根据上述实际租金回报情况分析，项目的动态回收期为：2.2年。序号序号项目项目金额（万元）金额（万元）备注备注1经营收入118256 2固定成本5500 以纯投资计算；可按每年平摊3动态租金成本62623 以3200为起点，每三年增长6%计算。4税前利润50133 5所得税12533 6净利润37600 7总投资利润率（税后）430%8动态投资回收期2.2年 表：项目利润估算表表：项目利润估算表报告建议：通过以上数据分析、从前期投入的数据、与动态市场数据来看，项目整体投资回报率较高，值得投资！请领导积极考虑、慎重决策！谢谢大家!