医院物业管理诊断报告

0000000 医院物业管理诊断报告0000物业服务有限公司0000中医院管理处2012年3月8日i目录一、0000医院物业管理概况二、存在的问题三、物业管理现状的评估四、物业管理的建议五、关于节能降耗的几点建议122012年2月29日，0000物业一行四人，应0000医院领导之邀，前 往0000创伤医院，就医院物业管理方面的现状和存在问题，现场进行了 3个多小时的仔细考察，从物业的基础管理、安全管理、消防管理、车辆管 理、设备管理、清洁及绿化管理六个常规物业管理内容进行了仔细地考察， 此次物业考察诊断的重点围绕“物业管理的痕迹”以及“管理是否形成闭 环”两个方面，对于管理中存在的缺点、盲点，从物业管理诊断的角度出 发，现仅将贵院物业管理方面存在的、有待完善方面的问题诊断报告如下：一、00医院物业管理概况0000创伤外科医院是按照国家高标准专科医院规划建成的以手显微 外科、创伤骨科、烧伤外科、脊柱科、普外科和颅脑外科为特色优势的国 家非营利性民营医院。医院位于00市00区00镇00路，占地面积2万多 平方米，建筑面积4万多平方米，主要包括主体建筑：主楼（高13层，病 房300多床），原门诊大楼（5层）、住院大楼（6层），及其他配套设 施用房：重要设备用房、餐厅、宿舍、洗衣房等。医院医护人员大约300多人，配备保洁人员（包括绿化、洗衣）56人（外包），保安人员9人（外 包），工程维修人员6人，目前由医院总务科负责，采用传统的“粗放式管理”。二、存在的问题（一）、基础管理薄弱，资源配备不足，物业多处破损问题1 :缺乏专业的物业管理人才，因此没有做到对物业的设计规划、 接管 验收、物业管理的基础建设及后续的管理作出有效的安排。问题2:物业设计存在局部的缺陷，对后续物业管理构成安全隐患（后面会 谈到）。问题 3 ： 没有建立物业管理有效的运行体系，没有物业管理运行的工作记 录。问题 4：新的住院大楼交付使用已半年之久， 然地下室、 机房仍未做到基本 的保洁要求。一些建筑用具和垃圾仍放在地下室，部分消防管没有 上漆。集水井均是水泥盖板， 明显是省钱的做法， 不利后续的管理。问题 5 ：院区内除了楼层正常的医疗体系的标识系统健全之外， 物业管理方 面的标识基本没有做。问题 6 ：员工宿舍楼顶的一个热水罐往外溢水， 从水流的痕迹看， 已经有很 长时间了。员工宿舍楼出现不均匀沉降， 梯附近有一处明显的裂痕， 据了解，已有四个多月了，至今没有维修。此种情况在老楼多处看 到 ,如长期下去 ,会对房屋结构构成损伤。问题 7 ：食堂和旧住院楼的男卫生间缺天花板（打开后没有覆盖），洗手盆 无排水管。问题 8：新住院楼天面的冷却塔长期溢水， 没有处理。 管道的保温层及保护 板存在不同程度的破损 ;问题 9 ： 宿舍一楼进门处楼道的配电箱没有盖板、电线凌乱，存在安全隐 患。问题 10 ：老住院楼天面的水池钢架锈蚀严重。问题 11 ：洗衣房外的配电箱无盖板、电线杂乱，存在安全隐患。问题 12 ：院内宣传栏长廊前的消防水接合器无接头口（被拆掉了）。问题 13 ：院内宣传栏长廊侧面的配电箱门没有上锁，顺手可以打开，存在 安全隐患。（二）、安全设施不全，管理不到位（包括停车场管理）问题 14 ：所有的设备几乎没有设标识牌 ,没有设置必要的设备运行标识 .设 备也没有做到管理到人。问题 15：原门诊楼改造没有设外围危险区 ,并做告示栏 .在新住院楼电梯厅 打通的墙面也应做告示 ,避免人员在此嬉戏打闹出现危险。问题 16: 医院为公共场地 ,外来的人员会很多 ,为此医院对院区的公共安全 负有不可推卸的责任 ,我们看到的应该注意的问题 ,没有采取措施 ,如 有些约一米高的开关厢 ,没有了安全门 ,里面线路凌乱；有些工作间没 有禁止进入的标识 ,水池边 ,河道边没有禁止嬉戏或切勿靠近的标识 , 诸如这些都会对行人尤其孩童玩耍不慎构成伤害。问题 17: 新住院楼的西侧 ,负一楼的通道上无遮盖 ,地面无排水沟 ,仅有一两 处盖着严实的集水井 ,无法在大雨时及时排水 ,而在近处的两个机房 门口地面矗立着配电柜 ,一旦大量积水 ,水进入配电柜 ,后果不堪设想。问题 18: 消防水池漏水 ,也有一段时间了，如果漏水面积进一步扩大 ,有可能 会进入紧靠墙面的配电柜 ,其风险不可忽视。问题 19 ：医疗办公区域，未发现保安员巡查，只在自行车棚看见有保安值 班，大门口值班室未见“各种相关制度”，没有对“来人来访进 行登记”，门岗值班真正变成了“看大门”的。问题 20 ：医疗大楼前车辆随意停放，未见有人员指挥疏导车辆，如有危重 病人，救护车不能直接抵达急诊门口问题 21 ：未在楼层的主要位置、收费室，院区的关键节点等位置，设置闭 路监控装置，一旦出现盗窃事故，无从查找，无法追溯。问题 22: 园区的多处路灯损坏 ,在宿舍楼的通道有一深坑 ,夜晚行人走在此 处会存在安全隐患 ;（三）、消防管理出现真空，存在消防隐患问题 23：考察中发现， 大楼负一层消防监控室紧锁， 钥匙不在维修工手里， 既无人值班，又不能进入。一旦出现火情，后果不堪设想。问题 24 ：没有设立“义务消防队”，当遇到突发性消防事件，无法在组织 上实现快速、有效地处理，如此定会导致现场一片混乱，从而造成 群死、群伤事故。问题 25 ：在食堂、宿舍生活区、康复科等楼层的明显位置，没有放置消防 灭火器，即使有设置，里面药粉已有过期现象，没有及时更换。问题 26 ：没有编制消防应急预案，自然对团队没有相应的培训，遇到突发 性消防事故，员工不知如何处置，潜在的风险不可忽视。（四）、环境管理缺少特色，管理停滞在初始状态问题 27 ：考察中发现，医院大楼大堂没有设置保安岗，在客户来访或就医 时没有建立来人来访登记，更谈不上礼貌。问题 28 ：园区绿化单一、没有造型、没有修剪。问题 29 园区多出黄土裸露，建筑垃圾未有清理。问题 30: 院区消杀不到位 ,常可以看到老鼠在园区行跑 .五）、设备管理不到位，岗位缺失，问题成堆 问题 31 所有的设备房没有投放灭鼠、灭蟑螂的药物，对线路构成危害。问题 32 ：空调机房集水井的排水管道接头间有漏水情况，法兰锈蚀；问题 33 ：生活水泵房的水泵管道无油漆、设备灰尘多、法兰螺杆锈蚀；问题 34 ：生活水池上方有排污管道；需要注意做好防漏措施防污水进入生 活水池；问题 35 ：消防水泵房的消防水池溢水，地面积水，没有及时发现和处理；问题 36 ：消防管道的金属支架锈蚀，管道、消防水泵建筑垃圾没有清理；问题 37 ：消防水泵房的集水井使用半块木板作为临时井盖， 留有较大空间， 存在安全隐患，一旦操作人员失足，后果不可预期；问题 38 ：地下室配电房的地面灰尘较厚，配电柜的把手积尘较多，如果长 期不对供电开关除尘清洁，将影响电气绝缘，存在安全隐患；问题 39 ：地下室配电房的气体灭火器的控制元器件摆放在灭火器上（没有 妥善安装），影响工作的可靠性；问题 40 ：旧配电房楼梯口工具摆放凌乱；问题 41 ：发电机房旁存放大量的杂物，无法正常操作设备；问题 42 ：住院楼的电梯机房设备灰尘多， 控制柜的机箱配件随意堆放地面；问题 43 ：多个机房的门锁出现撬锁开门的情况；问题 44 ：所有机房均没有操作规程、运行记录；问题 45 ：地下室有较多杂物，通道和地面没有清洁。三、物业管理 现状的评估 医院物业管理的定位取决于医院管理自身的定位，是医院品质管理的 延续，是医院品质管理不可分割的组成部分。忽视物业管理，会形成医院 品质管理的缺陷。从经济的角度分析，医院的总体投资，约 80% 是物业的 投资，而一次性物业的投资，仅是持有期整体物业投资的一小部分，使用 后的物业管理、养护、维修、改造、设备更新等是物业整体投资的重头项。 忽视这部分的投资，从长远看，其医院的成本核算是不准确的，前松后紧、 不均衡的财务安排是不可避免的。除非对医院项目的投资存在短期考虑。从我们考察的现场情况看，可以判断，目前医院还没有对医院物业做 好品质上的规划，更没有做好合理的资金安排。从长远利益考虑，期望医 院尽快作出合理的调整，使医院物业管理跟上医院整体规划和管理的要求。本次的考察仅是皮毛，我们尚未看到医院的整体规划、建筑设计的理 念、物业验收、物业的相关合同、设备的技术资料及合同执行的记录等相 关资料。仍会有很多问题无从察觉。不过从现场考察中，我们指出的 45 项 问题，大体可以对整体的医院物业管理做出如下评估：1、院方至今还没有对医院物业管理有足够的认识； 缺乏对医院物业的维 护、保养、维修、改造、更新进行整体的、长远规划；仍把物业管理列入 后勤零碎的管理之中 ,对物业管理人力、财力、物力的投入远不到位。2、没有建立一支素质高效的物业管理团队 ,没有设计编制覆盖全面的医 院物业管理运行办法。3、从医院物业的设计上，其安全设施的配备估计不足。个别设施的配 备缺少考虑后期管理的需要。必要的整改不可避免，相应的资金投 入还需持续。4、物业的验收缺乏严谨性，工程质量存在的问题没有及时得到解决。 保修期内，没有建立好有效的沟通机制，施工方的责任没有尽到， 物业管理者也存在没有跟进的责任。5、设备接管后，相关的操作培训不到位，设备运行的规则没有建立， 不可或缺的工作记录也没有做到。设备保养与维修没有形成科学的 规划。长期下去，会造成设备的加速折损。6、设备接管后，保修期内，没有对设备运行、试运行作出整体计划。 一旦保修期过后，尚未做运行或试运行的设备后期出现问题，投资 方将无奈地承担全部后果。7、物业管理者安全意识有待加强。现场诸多的安全隐患现象，足以提 示我们的同志要高度地警觉才行，否则，安全事故成为现实，受损 的是医院的声誉和解决事故所需的巨大的资金支付。物业管理的本 质不是解决眼前发生的问题，而是防御和控制避免灾害的发生。8、物业管理者的成本意识有待提高。工作人员已经发现现场存在的问 题，但没有及时处理或解决，如消防水池渗水，宿舍楼顶热水桶溢 水，保温层断裂等多时没有处理，这些都会造成大量的资源浪费。 成本控制需要灌输到每位工作人员的心中。9、物业接收后，院方对物业管理的二次投入估计不足。二次投入是必 须的。从现场看，部分机房先期没有做到必要的保洁要求，院区不 可或缺的安全提示或指引、设备的标识、维护设施的安装、必要的 安全设施、物业的用具、美化环境等等的投入都是不可或缺的。二 次投入不足，直接影响后续的物业管理。10 、日常的物业管理投入不足。从现场看，太多的问题出现与物业投 入的不足有直接的关系。由于资金的限制，该维修的事项不做了， 设备锈蚀了；该更换的设施不换了，安全隐患出现了。所有这些问 题，可以作出一个推断：今天的节省，促成了今后加倍的付出。11 、对安全管理没有作出整体的规划。监控存在盲点，消控缺乏监视， 安全隐患的现场缺乏必要的防御设施；应急预案没有建立，组织演 练没有进行，物业管理缺乏有效的内部联系，防卫的重点及等级区 域没有设计。四、物业管理的建议1、结合医院的品质塑造，对物业管理作出准确的定位。做好长期运 营的规划和标准，预计相应的资金配置。2、搭建物业管理团队，合理配置物业管理人员，加速提升培训力量。3、建立完善的物业管理运行规则，编制符合实际运营的操作规程。做 好物业的资产统计和台账。4、抓好合同管理，履行各自的职责；建立合作方的沟通桥梁，理清物 业项目存在的问题，加速探讨解决的方式，确定验收的标准。5、完善安全设施，合理规划监控点；做好安全布防工作。6、对现有物业进行风险评估，有计划、分步骤地解决安全隐患。7、按照行规的要求，制作标识牌；规范机房管理，设备运行管理责任 到人。8、分析医院运营的特点，编制紧急状态下的应急预案，并逐一实施演 练。9、建议引入后勤物业管理概念，导入 GB/T19001-2008 质量管理体 系，制定完善的操作规程和作业指导书，在完善管理制度的同时，加强员 工的培训力度，让员工明白做什么、怎么做。10 、建议引入物业管理咨询顾问机构，在专业公司的现场指导下，进 行为期一至两年的逐步整改，有助现场诸多问题的解决。并为健全管理体 系和提高员工的培训提供有益的帮助。11 、俗话说：“两害相权取其轻，两利相权取其重”，趋利避害是企 业管理者首先需要考虑的因素，也是成功企业管理者的共识。上述问题的 解决，最终归集到管理者的正确认知，利弊的权衡，归集到资金能否合理 配置。五、关于节能降耗的几点建议 节能工作是一项系统工程，是企业运行管理中的一大重要任务。节能 降耗必须实行全员参与，领导挂帅，组织推进，责任到人，全程贯彻的原 则。针对医院的管理，建议可以从以下几方面着手推行节能降耗工作：1、加强节能工作的宣传力度，树立良好的节能意识，充分调动员工的 积极性。从日常的每一件小事抓起，从节约每一滴水、每一度电做起，把 节能工作落实到每一个人，并把节能工作作为长效的工作来抓。日常工作和生活中可采取下列措施以到达节约水电的目的：（1）调节洗手盆的角阀开度，控制水龙头水流量；（2）适当调节马桶水箱水位，减少马桶冲洗水的水量；（3）降低职场室内温度标准，一般夏季控制在 26 度左右；（4）离开办公室随手关灯和关闭电器， 可以在开关的位置贴上小提示， 提醒职场工作人员；（5）会议室在客人使用完后，及时关闭空调、灯光；（6）保安巡视时，关注大厅和楼层灯光的开启是否按规定合理开启， 该关闭的，则随手进行调整；（ 7）办公室灯光照度不影响办公的情况下， 可以适当熄灭部分灯管 （通 常情况职场灯光照度比一般需求会高一些），以减少用电；8）下班后及时关闭办公室的饮水机电源， 关闭电脑电源， 减少浪费，保安员要在规定的时间内，做楼内检查；（9）下班后或者客流较少时，停用 1-2 部电梯（视情况而定）；（10 ）走廊过道、消防楼梯宜采用感应节能灯，防止出现长明灯的情 况；（11 ）教育员工养成良好的节能习惯，上、下两层楼自觉步行，避免 乘电梯。2、制定月度、 年度能耗目标管理。做好日、周、月、年度的记录档案， 根据实际情况科学合理地制定各部门的能耗指标，实施能耗绩效考核制度， 将节能效果与部门、个人绩效或奖金直接挂钩。在执行能耗目标管理制度的过程中，可以把日常的用电量（用水 量），或者月度的用电量（用水量）真实抄录下来，把各时间段的用电量 （用水量）采用图标的形式绘制成用电（用水）曲线图，从曲线图上可以 直观地了解到各时间的用电（用水）情况，如果出现异常情况，我们可以 及时查找原因，并采取措施；如果按照分部门抄录数据统计，还可以及时 反映该部门的能耗指标达成情况，这样，节能管理工作就可以实现数据控 制。3、加强设备管理，注重设备维护，确保设备保持良好的运行状态， 减少设备能源损耗。 建立严格的设备管理制度， 科学合理地设定设备的 运行参数，使设备运行在最佳状态，同时加强现场的巡视检查，根据环 境条件的变化及时调整设备的运行数量（或负载），杜绝能源浪费的现 象。如中央空调系统，整体的用电量最大，系统的每一个设备是否合理 控制都直接影响电能的有效利用。具体工作包括 ;合理设置空调制冷主机的进出水温度， 根据不同的气候改变主机 的运行参数；制冷主机需要定时检测，发现问题处理； 定期清洗冷却塔，保持良好的散热效果； 空调水系统需要做好水质处理， 预防管道结垢或锈蚀而影响系统 运行； 空调的末端设备需要定期清洁，保持散热翅片畅通，提高冷交换 效率； 空调水泵、风机及管道保温同样需要做好维护保养工作。日常加 强设备设施巡查，防止不必要的渗漏，杜绝跑、冒、滴、漏现象；4、采取技术革新措施，提高设备使用效率，按照小投入大收益的 原则实施节能改造工作。通常在现有的设备中，如空调冷却水泵、冷冻水泵可以改造安装变 频器供电，根据水温度和负荷的变化调节电机的转速频率，以达到节能目 的，生活水泵和个别风机的电机也可以改为变频器供电。5、将节能降耗工作上升到经营理念的层面来考虑，从源头做起，即从 新建或改造时就要考虑降低运行费用的因数，尽量采用低能耗的新型节能 产品。