能源管理手册

chi方圆大厦能源管理手册仲量联行物业管理服务有限公司提供二00九年十一月能源储存和管理计划能源保存和管理计划应每年制定用以监控能源管理成果的进程。该计划应包括:1简介根据能源审核的结果，列出以下信息： 最高能源消耗区域 主要的能源浪费问题 与运营需求的差异 出租率的主要变化 主要的维护问题 趋势性数据 每平方英尺所消耗的能源消耗量 与基准的差异值 系统重置的需要 能源公司的变化需求 价目结构改变的需求 低成本/无成本能源节约方法 重要的能源节约方法2目标根据确定的基准数字及能源节约方法，制定今年所需完成的能源节约目标。目标应包括: 实际的 可完成的 可测量的 完成各个项目的时间框架结构 可比较的，主要通过每平方英尺能源的消耗基础上制定目标3 行动计划根据下列优先次序制定一系列行动计划： 根据需要变更公共能源公司 根据需要改变价目表 如果有必要，对运营需求做出调整 根据需要重新设置系统 继续重要的活动 高节约低成本能源节约方法 低节约低成本能源节约方法 高度节约的重要方法 低度节约的重要方法 年底实施能源审查4复查应提交定期的进程报告来复查节约能源的成效，解决需额外注意的问题并完成客户所需的批 复，以便如期完成工作。能源管理政策所有管辖下的大厦都应以适当的方式履行下列与能源有关的任务：1. 主动地记录所有能源支出及使用。该记录应包括所有收到账单的包括电表、天然气、燃 油、自来水、暖气、热水及购买的便装饮料在内的。大厦应该亲自其记录或能源公司了 解其能源的支出。2. 大厦应从供电公司获得至少一年和使用设备标准相符的数据。这些来自于能源公司的数 据应以最小间隔时间单位为其形式。（一般为15或30分钟）3. 分析账单以确定最高消耗量的月份，系统类型及位置。如果需要，可安装或建议安装附 加监察电表以执行监控并实现制定基准的目的。4. 各大厦均应制定在这个手册中所提到的详细的能源储备和管理计划。5. 各大厦均应通过能源有效利用的方式运行大厦的服务设备。6. 各大厦均应预先确定节约能源方法，包括利用新技术及新产品。7. 如果有必要，应利用电力监控设备以确定特大的能源浪费问题。8. 大厦应至少每年一次复查电力使用率结构以保证合同规定的最大需求量，价目表的结构 层次，高峰和平峰的使用率等问题。9. 大厦应通过使用使用周期成本的方法全面地检查所有大型能源重新利用的程序。适宜的 程序将会向业主展示。10. 在解除管制的市场中的大厦应积极地为其客户寻找最佳的能源利用方式。11. 在公用设施条例及地方性法规允许的情况下，大厦电力的捆绑供应需审慎考虑。能源节约途径1概要1检查能源公司对于供电，供水，民用燃气供应等费用降低的规定的范围从而决定成本结 构，关联及可获得的优惠程度方面最合适的能源公司。2调查是否本地能源公司及地方性法规允许业户同公用能源捆绑供应电力。3在所选择的能源设施公司中，选择可获得的最合适的价目结构。务必记住不同的价目结构 将会有不同的需要。考虑下列的因素是很重要的： 月度和年度的能源消费 最大需求及其发生的阶段 合约所规定的最大需求量 电力因素 能源消耗高峰时段 最大需求与月能源消耗之间的关系 总电表的分配2空调系统1空调设备/设计 对输入功率在5.5千瓦及以上的发电机，要考虑安装变频装置的可行 性。 对超出使用期限的发动机，要考虑其成本并更换更高效率发动机的效 益。 对变风量系统，使用静态压力传感器控制变频器的频率。 避免使用冷热风混合来到需要的温度，使用终端二次加热来完成局部 空间的加热。 为了良好的控制湿度，有时需要过度冷却空气除湿然后再加热以达到 理想的温度。尝试折衷相对湿度和室内温度或者使用空气中心预处理 驱除过度潮湿。 冷水泵的水流速度设计和冷冻装置应同样避免对一个冷冻装置使用两 个冷冻水泵来满足流量需要。 最小冷冻水泵的顶点应足以满足系统需要，否则，需要使用另外的更 大的冷冻水泵。 应增加二氧化碳传感器和变频装置以控制新风的供给以便减少潜在的 负荷。 选择在部分负荷条件下具有高性能系数的冷冻装置来满足大厦的冷负 荷需求。 提供带有冷冻水泵的必要的互锁,冷冻装置和电动开关电子管来避免 冷水的迂回。 提供带有冷却塔和电动开关电子管的互锁来避免冷凝水的回流。 如在租户区域给风机盘管提供电源的是租户，那么或者增加一个区域 电子管来控制超时的冷水供应或告之租户风机盘管空运行将会增大整 个系统的冷负荷要求。 为楼宇自控系统或定时控制以调控空调设备的运行。 为楼宇的自控系统提供控制信号用以控制冷冻装置的工作先后次序、 其温感装置和流量计应确保每年度进行校准。 对于多级冷却装置系统，要保证在楼宇自控系统中建立冷冻装置工作 次序功能。 冷冻装置设备应包括至少三个冷却器以便在部分负荷和更好的系统可 靠性下更有效地利用能源。 对不同的压力电子管应确保其尺寸合适并经校准以避免不必要的冷水 回流。 对安装在设备间的空气冷却器，应使用带有充足稳压的排气装置来释 放热空气以避免短路。 在厨房区域的冷空气供应，用100%新风处理机组以避免释放在冷凝水 盘表面造成的对系统的影响。 检查是否已在适当的地点安装了足够的仪表来监测能源消耗及电力供 应。2液体循环加热（冷却）系统 调查利用变频装置的主要及次要冷冻水泵系统的可行性。 应在空气处理设备中安装电子信号调节电子管用以提供更适宜的温度 和湿度控制。 除非有特别的需要，否则要避免在风扇卷设备和空气处理设备中使用 三相控制电子管。 应安装足够数量的区域电子管用以隔离向特定区域的冷水供应。 在所有冷热水管，装置，和通过无空调控制空间的电子管中安装隔离 层以使热量损耗和获取最小化。 平衡液体循环加热（冷却）系统以达到满意的温度和水流量。比较水 泵顶点和水泵凹点的要求并调节频率变频系统以获取最佳的运行点。 避免使用过多的平衡电子管，球形电子管等等因为这些会给系统增加 实在的压力浪费这样的话就需要最大的水泵马力。 作为准备控制的一部分，要保证所有的水管和电子管大小合适以避免 给系统造成额外的摩擦浪费。3 空气分配系统 作为装修管控的一部分，保证所有对空气分配管道系统的修改尺寸适 宜以避免给系统造成额外的摩擦损失。 根据生产厂家的建议隔离所有通过空置区域由管道系统带来的冷风。 根据生产厂家的建议隔离所有通过空调控制区域由管道系统带来的热 风 通过更换管道截面及装置将系统对气流的阻力减少到最小，因为这些 阻力给系统增加了不必要的阻力。 检验格栅的设置分布以满足使用者的要求并杜绝浪费。 平衡空气分配系统以保证冷气的分配的符合系统要求。 建造宽度比小于4:1的管道系统以减少摩擦损失。 安装在90范围的平面内可调动通风管中旋转式叶片。 在条件允许的情况下选择摩擦损耗最小的消音器。 在矩形管道上安装椭圆形或圆形管道以减少摩擦损耗。 从实用的角度出发，应避免使用软空气管。4 机械通风 应增加一氧化碳感应器和变频器用以控制新风和排出的气体，特别是 在停车场。 应调节通风率以提供适宜的换气这样就可降低风机功率。 应根据二氧化碳的浓度测量办公室和零售区域的新风供给率。 应调节串联运行的通风扇以使空气流动率大致相同。 设计局部通风以减少热空气或污染的交叉污染。5 空气渗透 考虑在所有通向外部和非空调区的门上安装自动门关闭装置。 考虑安装空气幕，特别是在传送区。 调整供风空气压力以使内部区域有轻微的压力以防止热风的渗透。 在保持厨房和卫生间区域微小负压的同时保持内部区域微小的正压。 在风力强劲且持续时间较长的地方，考虑安装挡风玻璃以防止自门入 室的直接气流 如果加热区域有较高的渗透率，要避免使用对流加热系统。可使用辐 射加热系统。辐射加热装置不会因为加热而快速流动的空气而浪费能 源，它们只向人和物体传递热量。6 传热 保持室内遮蔽设备的清洁和及时维护。供暖期间，在离开前关闭所有 的内部遮蔽设备以减少夜间热量损失。 在没有的地方安装室内遮蔽设备，即便已经使用外部遮蔽设备。这些 遮蔽物应是浅色且不传热的。 考虑在窗帘围护结构或面对直射光线的窗户上安装3M光控窗户薄膜以 减少在光线所能传播到内部区域UV射线和过量的热量。这样阳光能将 被减少30%以上，并且冷负荷也会显著减少。 在仓库或其他未安装空调区域上方的地板下部加装或改善隔离层。可以ASHRAE90标准作为隔离层的标准。7实际运营 如果剩余水温升高，可以节约能源，且冷凝器水进入冷凝的温度就会 降低。如果条件允许，可尝试在此条件下运行。 通过保持低相对湿度和良好的通风以提高室内温度。 使用冷凝器和空气处理设备以使冷水温差在全负荷运行下保持在设计 条件水平以确保最佳传热率。 根据冷却负荷需要运行冷凝器。即如果有150冷吨就不要使用300冷 吨的冷凝器。 在有多种冷凝器的情况下根据特定排水量的需要使用具有较高工作系 数的冷凝器。 根据不同季节的需要调整使用冷凝器的时间。即你也许需要在早上8： 15打开冷凝器以便在夏季的早上9： 00以前使办公室凉爽下来。或 许只需要在早上8： 45打开冷凝器以便在秋季或初冬的早上9： 00前 即使办公室凉爽。 在实际条件允许的情况下要减少废气的排放量。建立通风系统运行时 间表以使该排放系统只在需要的时候运行。 在带有室外进风口的空气处理设备上加装一个预热循环。确保室外空 气阀在早晨热或冷却循环时关闭，这样只有大厦中的空气才会被冷却。 在不常使用和短时间内使用的空间减少加热和冷却系统的使用。 在供应季期间下班后，如果热函值低于当前的室内空气值，则需为大 厦换入室外空气。 当室外温度和相对湿度足够低的时候，换入更多的新空气以达到自然 冷却或降低冷负荷需要。 在适当的情况下，考虑关闭散热器并调降温控装置或关闭大堂、走廊 及门廊的电暖气。 关闭所有非重要的排气扇。 制订一个下班后为大厦员工及在通常使用时间后会使用不同空间的用 户使用的设备运营备忘录。 调整和平衡系统以使因不适宜的分区、分配，感应器安装位置和感应 器校对、控制次序所造成的过冷和过热情况。 在不使用的时段内关闭集中和分散式的加热、通风和空调设备。 在满负荷下运行多重压缩机、冷冻装置，锅炉其中之一，而不是在部 分负荷下运行两个或更多。 在最佳温度下运行冷凝器水系统以使设备获取冷凝水。 只在必要的情况下运行冷热水泵和冷却塔风扇。 巡查设备各部分的运行并在不必要情况下停止运行。 在空气处理设备上安装热函值节能装置控制器。热函的控制将决定空 气供给的最经济来源，室外空气还是循环空气，从而最大化“免制冷” 的机会。8维护保养 将外露的带有低温制冷剂的冷凝器的铜管隔离以避免不必要的热量摄 取。 检查所有室外节气阀。关闭时他们应尽可能的密封。检查精确度。根仲量联行物业管理服务有限公司 据需要安装、修理、更换。 定期清洁可清洗的过滤器。清洗频率应取决于过滤器的洁净程度。 在中央新风风扇处使用高效，低成本过滤器或空气预处理装置以减少 积聚在制冷线圈上的灰尘。应安装可清洗的预先滤器以减少高效过滤 器的更换频率。 更换破损或开裂的窗玻璃。 在可开启的窗户周围更换旧的及破损的密封条。如果可能，在以前未 安装的地方也装上密封条。 检查车库及其他高处的门垫。有必要的话进行修理，更换，安装。 用衬垫或密封条封住所有的开口，譬如电力导管的入口、管道、穿墙 而过的冷却设备及户外天窗。 应每年清洗冷却线圈和冷凝器线圈。清洗的频率取决于滤网的洁净程 度。 定期停止冷凝器水系统以防止在海水系统中碎片和盐的堆积。 定期清洗冷却塔，如果是海水系统清洗频率应增加。 定期清洗水系统滤网以及带状割断，以保证水系统的顺畅运行。 四风口天窗、供风格栏，排气格栏，冷凝圈及通风扇应排除污物。 风扇护套和风扇刀片应定期清洗。 可清洗过滤器应安装在新风风扇的进风口和排气格栏的同侧。 进风口天窗、回风口天窗及排风格栏应定期清洗。 应定期对隔离材料的状况进行检查，对损坏的隔离层应该立即更换。 检查节气阀是否正确运行。9控制 增加控制器，在不使用时段除非必要的服务设施否则关闭大厦的通风 系统。 在测试、调整和平衡所有加热和冷却系统的时候调节控制器。 在适当的时候调节控制器以防止为达到理想温度而使加热和制冷系统 同时运行。 考虑加装夜晚停运及清晨启动控制装置 增加控制器以确保在非使用区域的水电被完全关闭。 考虑在电热系统上增加一个带电阻的分布控制器以便分段运行，使加 热控制和需求管理更为有效。 根据生产厂家的要求校准控制器。3电力供应和分布系统 应在高度175米以上的大厦中使用高压分布系统以配合不同位置的负 荷中心从而使通过电缆时的能源损失最小化。 调整设备的电力系数修正至0.95以实现绝缘 检查电缆尺寸的精确度以保证其与供应电压相比，终端电压损失率小 于4%。如果可以，更换成稍大尺寸的电缆。 检查三相电以保证与相位电率之差异不超过10%。如果可以，重新设置 负荷。 检查供电系统以保证整个的电流的损差主供电配电盘的电流小于800 安培时不超过12%。 检查是否在合适的位置安装了足够数量的仪表用以监控能源损失和电 力供应质量。 检查电缆以确保只有小部分中间电流存在以防过量的热力的生产。 用非接触式下端为红色的温度计来检测在电力线路中是否有异常的升 温现象以防止不良接触。4照明系统 在所有场所使用勒克斯测量标准和电力照明密度计算。切记应包括电力供应密度计算中的电力损耗。 考虑将现有的灯泡更换为更低瓦数但具有同等亮度的灯泡。 如果需要的亮度能够达到就应拆除那些不必要的灯泡。 用同类型而效率更高的灯泡替换现有的灯泡。 用金属卤化或特别设计的高压钠灯泡替换现有的水银灯泡。 在需要低亮度照明的空间使用可降低亮度的水银灯泡，如在楼梯间和储藏室。 在可能的情况下使用感应灯。 如果大厦中有自然光，那么在自然光足够用的情况下考虑使用光电池转换以关闭照明设备。 可能的话，在户外照明中使用光电池或空时控制器。 在不使用的时候关闭电灯。 在有多种用途及由于不同活动而需要不同亮度的地方使用可变换亮度 的控制器。 用荧光灯取代白炽灯泡。 用电动压载取代电磁压载。 重新设置照明电路这样调光压载可以被用来控制可以获得自然光的区 域。 考虑使用具有同样照明效果但输入电率低的高效荧光灯泡。 用定时控制器或楼宇自控系统来控制不同地区的照明时间。 考虑用自发光的出口指示替代需要额外荧光灯泡的指示灯箱。 定期清洗照明装置表面以使网络照明输出不会随着时间的推移而明显 减少。 检查是否已经在合适的位置安装了足够的仪表以监测能源消耗和电力 供应质量。5热水系统 根据空间加热的需求使锅炉在更低的压力和温度下运行。 考虑除去热力备用锅炉因为在很多情况下，一台锅炉的故障将不会影 响加热。 定期检查烟道燃气：在锅炉中燃料的充分燃烧需要锅炉运行人员做出 调整以达到合适的温度，二氧化碳量及额外的空气装置。检查这些装 置提供不超过水蒸汽或水温150以上的温度。应没有一氧化碳产生。 对于燃气装置，二氧化碳应为9%或10%。 调整燃烧装置的空气/燃料比。多数燃料服务公司将会收取象征性的 检测费用并提出具体的建议。 用自动粘合控制器以达到更好的燃油雾化效果。 自动粘合控制器允许混合或使用不同等级的油料。 在所有蒸汽主线，分枝线路，节能装置、水系统加热装置及冷凝水存 储箱中安装绝缘层。 为更有效区域控制增加额外的关闭电子管。 检查闭合电子管是否运行正常并不会使蒸汽泄露到系统管道中。 根据需要调整设备以恢复进入下水道的热量。从冷凝器中回收的热量 可用以为锅炉给水系统加热，为大厦局部加热，为内部热水暖气的水预 热、或者可返回锅炉中。 检查所有的蒸汽阀门是否正常运行并根据需要进行更换。 为未安装的地方安装上节水电子管。 检查储水箱和管道系统中的绝缘层并根据需要进行维护和更换。 将运动及储存温度降低至洗手所需的最小值，通常在40.5C左右。 如果热水是通过强制循环分配的，那么在大厦不使用时关闭水泵。 在下班后或大厦用户允许的情况下关闭所有冷水喷泉。 检查是否在合适的位置安装了足够多的仪表来见空能源消耗和电力供 应质量。6排水及排污系统 最大化高级和低级传感器的分离以减少饮用水泵的运行时间。 应调节水龙头的水流流速和持续时间以避免能源浪费。 使用自动传感器。 调节小便池的自动冲水装置的水流频率及流量。 关闭不具备自动关闭功能的水龙头。 通过适量的维护以减少水泵外部的漏水。 检查是否已在合适的地方安装了足够的仪表以检测能源消耗和电力供应质量。7电梯系统 下班后关闭不必要的电梯系统。 进行一个交通运输检测来决定大厦是否在一天的不同时段有适宜的电 梯运行或是电梯过多或过少。 如果电梯供应适宜或过多，那么在低密度交通运载时段至少去除一部 运行的电梯。 切断电力供应以减少不需要时的备用状态所不必要的浪费。 对使用DC M-G的动力发电机的电梯，动力发电机应在备用状态运行期 间关闭。 对每个电梯层的电梯，如果已闲置两分钟且电梯门关闭，电梯厢的通 风系统应自动中断直至再次被乘客呼叫时启动。 应安装仪表装置以监控能源消耗，其中包括电梯层和自动扶梯的电流 的整体差异值。 在一部以额定速度并具有额定负载的电梯厢上升时，电流的整体差异 应在电流小于80安培时少于35%，在电流大于400安培或小于800 安培时少于15%。 如果扶梯在其额定速度下零负荷运行，那么电流的差异值应在电流小 于80安培时少于35%，在电流大于等于80安培或小于等于400安培 时少于22.5%。 应安装适当的电力修正设备以达到整体电力修正系数为0.85及以上。 使用整体控制以减少能源浪费。 考虑安装速度选择器或运动探测器以控制扶梯的速度。 增加定时器或用楼宇自控系统来监控电梯系统的性能和运行顺序。 使用变压变频电梯系统来控制部分负荷的运行。8楼宇自控系统 分析逻辑程序，做出所需的调整以满足现有的运营条件。 在电脑程序的帮助下监控温度感应器的差异以避免差异。 经人工对数据做出调整后恢复正常的运营模式以避免非正常设置下的 延时运营。 巡逻检查以确保电子管的运行与楼宇自控系统的命令的一致。 每年校准温度感应器和流量表以得到更准确的结果。 考虑安装带有冷冻装置的高级接触面，这样冷冻装置的部分负荷运行 就可以由楼宇自控系统监督和控制。 考虑使用调制解调器或专线进行远距离监控并实现对不同物业进行能 源性能对比的可行性。 检查并确保异常报警监控功能已在楼宇自控系统中安装。