房地产业宏观调控的回顾和展望

房地产业宏观调控的一周年回忆和展望经历了多项宏观调控政策洗礼的房地产市场，可谓是风雨不断、是非不断。在此轮宏观调控实行一周年之际，业内关注的话题不仅是总结回忆这一年来的得与失，更关注的是将来的政策走向以及对房地产市场的影响。因此我们力图抛开不同利益群体对宏观调控的功利性评价，通过客观的分析，对过去的市场体现以及将来的发展形势，作出公正的评判与预测。 一、回忆过去 宏观调控成效明显 北京房价大幅攀升。数据显示：5月至3月这段时间北京商品住宅成交均价为6366.5元，同比增长32.44%。在这种状况下，诸多人质疑政府宏观调控政策的效果。但是通过我们对北京、上海、深圳这三个热点都市房地产市场数据的分析得出结论，这一年来宏观调控的成效明显。因素有两点： 一方面，北京实现量价双增。对于房地产市场的评判，成交量比成交价格更重要。数据显示，众多的宏观调控政策并未削弱人们购房的积极性。5月至3月北京商品房市场的成交量为2814.84万平方米，同比增长24.56%。 北京房价飙升是不可否认的事实。我们觉得，房价上涨是由于土地供应量严重局限性导致的，与宏观调控没有直接关系。 在8.31土地大限后，政府采用了新的国际通用的更有力度的土地供应政策。但是由于新政策的有待完善需要假以时日，因此有报道称北京国土局只完毕了有偿出让用地筹划的1/3，而北京的用地需求却在不断上升。供需严重不平衡导致地价大幅上涨。而地价的不断上涨让购房者和开发商这两个房地产市场最重要的客体对将来市场发展形成了很高的心理预期。这种高心理预期支撑了房价的不断上涨。 因此，宏观调控政策调控的只是北京市场的成交量，而不是价格，价格的上涨是由于土地供应严重局限性导致的。 另一方面，上海房价涨幅得到有效克制的同步成交量减少。第一轮宏观调控的对象重要是以上海为中心的华东泡沫重灾区。各房地产有关部门和银行多次表达，宏观调控的目的不是让房价下跌，而是要把房价涨幅控制在一种健康合理的范畴之内。这点在上海市场上得到体现。5月至3月，上海商品房住宅成交均价为6913.5元，同比增长16.86%，而同期北京的涨幅为32.44%，深圳为21.3%。横向相比，上海是这三个热点都市中涨幅最小的；纵向相比，上海前几年每年增幅可达40%-50%，通过一年的调控，增幅有了大幅下降。“泡沫”也被挤出：5月至3月上海商品住宅成交量为2684.94万平方米，同比下降14.13%。注：北京、上海数据来源于中国房地产信息网（国家信息中心主办），深圳数据来源于深圳市国土资源与房产管理局。 通过以上两点不难看出，这一年的宏观调控政策卓有成效。 二、展望将来 如果提高首付成数究竟将影响谁 对于提高贷款利率这一政策，业内普遍觉得对市场影响不大。但是近来有传言称，央行将提高按揭首付款比例，这无疑将是房地产市场的一颗重磅炸弹。 目前，我们就这一问题，以伟业顾问在售项目中15个具有代表性的样板点为根据进行了进一步调查。 调查时间段为5月至5月7日，15个项目的成交客户总数为5950名，总销售面积为62.7776万平方米，总销售额为47.5亿元。从物业档次上分类：单价6000-8000元的项目7个，8000-10000元的项目5个，10000元以上的项目3个。从分布区域上看：城区项目10个，郊区项目5个，其中东部4个、南部3个、西部2个、北部6个。从物业类型上划分，住宅项目11个，别墅项目4个。根据我们的调查数据显示，目前按揭购房与一次性购房的比例是7：3。这70%的按揭购房者平均首付成数是30%。而目前央行实行的政策是首付20%，也就是说，如果将首付成数提高到30%，对房地产市场不会有太大影响，但是当不小于30%，或者正如传说中的50%时，则影响将是巨大的。至于究竟影响了哪部分人群，哪个地区，哪种物业等市场细分问题，我们通过对不同档次、区域、购房目的、物业类型等分类进行记录分析，得出如下结论： 一方面、以房屋档次分类，提高首付成数对10000元/平方米以上的高档物业影响不大；对8000元/平方米到10000元/平方米的中档物业影响较大；而对6000元/平方米到8000元/平方米的低档物业影响最大。 根据客户调查表白，越高档的房屋对按揭政策的依赖性越弱。例如香山附近的某高品位某别墅项目，基本上所有是一次性付款。政府的意愿是克制高档房价格，而调查数据表白，大幅提高首付成数的成果，也许与政府制定政策的初衷相悖。 第二、以区域位置分类，提高首付成数对东区的影响最大。据推测，这也许是由于东区白领较多，她们的购房热情很高，再加上外企能为她们提供较好的按揭条件所导致的；另一方面影响较大的是西区。西区的中关村人多从事IT等高科技行业，虽然人均收入没有东区高，但是她们乐观的心态和对将来的高预期使她们选择贷款按揭买房；南区的影响不大；北区的影响最小，由于亚北板块蕴含了丰富的商机，也许的区域价值增长导致投资趋势北移，而投资一般不会使用按揭贷款。 第三，根据城区与郊区的划分，城区影响较大；郊区由于多是别墅，因此影响较小。 最后，以客户购房目的划分为三类：自用占66%；投资占17%；自用加投资占17%。也就是说，目前客户购房多是为了自住，提高首付成数，影响的是自住房购买者。在投资客中境外投资者占很大一部分。她们但愿尽快将手中的钱变为国内物业来享有人民币的升值，因此她们不会选择按揭购房。 根据以上数据可以判断，如果央行采用提高首付的政策，打压的是中低档自住型房屋的需求。据此我们觉得，此项政策的实行将导致交易量的较大幅度的下降。至于房价方面，不仅对缓和北京房价的高速上扬没有直接作用，并且最有也许导致高品位成交相对集中的现象，从而导致房价的进一步上升。三、减少房价 增长土地供应才是有效途径 土地供应局限性是导致房价攀升的主线因素。在这点上，政府应当在实行招拍挂制度的同步，尽快完善土地供应制度的各个环节，增长供应量。只有供需平衡价格才干健康合理。 政府作为政策的制定者和“裁判”，应当从宏观上把握好土地的供应量、分布格局和游戏规则，而具体到操作上，例如土地一级开发等问题，则应当实行适度的放权，交由开发商来做。政府的当务之急是尽快找到措施对症下药和完善土地供应制度。只有在责权分明、规则完善的理性竞争中，市场才干健康发展。