房地产项目可行性研究报告

目 录报告摘要31 项目基本状况62 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析62.1 北京市概况及投资环境分析62.2 北京市宏观经济发展基本状况62.3 北京市商业发呈现状分析62.4 北京市商业地产市场的基本状况122.5 北京市商业地产市场发展总结193 商业地产项目开发的政策、法律及规划根据194立地开发条件194.1 项目立地条件194.2 项目地块基本指标204.3商业区位及道路交通204.4 附近商业及生活配套294.5 市政基本及公建配套设施304.6 立地综合评述315 项目所在区域商业地产的开发、发售、出租经营状况315.1供应分析315.2 需求分析345.3 租售分析385.4 对项目所在区域的商业地产开发的总体评价415.5 商业用房项目SWOT分析426 项目定位及设计建议446.1 市场定位446.2 产品定位506.3 目的客户定位547 项目综合分析57报告摘要1、项目概况XX项目是北京XX房地产开发公司在北京XXXX地区开发的大型商业地产项目，占地46亩，通过前期初步设计，筹划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一种标志性的购物中心。2、项目分析成果通过对项目的自身条件与市场环境的分析，对本项目判断如下：2.1项目优势2 项目位于规划中的环四环商业带上，交通的通达性和畅通性均好；3 项目周边已有一定规模和层次的居民住宅落成，形成基本消费；4 项目西靠CBD商务人群，东接垡头边沿集团，将来顾客数量充足；5 燕莎OUTLETS的开业形成初步且可以互补的商业氛围和充足客流；6 项目前期良好的规划设计，将能充足灵活地满足商家和商户的需求；7 开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。2.2项目劣势3 项目虽在四环路边，但由于周边建筑和道路问题导致了展示性不佳；4 项目自身及周边目前正处在待开发阶段，商业成长需要一定的时间；5 项目周边的基本设施相对不完善，窑洼湖桥的改善需要一定的时间；6 项目既有的商业规划体量稍小，难以形成具有震撼力的规模化优势。2.3项目机会2 商业发展的良好形势与WTO的开放，四环商业带正初现端倪；3 项目位于迅速成长的环四环商业带，将成为四环重要商业设施之一；4 项目处在规划中的CBD东扩范畴和重点区域，将来区域潜力巨大；5 与OUTLETS等商业的业态错位互补，将也许形成“1+12”的效果；6 项目区域的四、五环间的商业空缺，也许通过本项目的成功开发弥补；7 将来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。2.4项目威胁1 将来东边三、四、五环之间商业发展的竞争关系将导致一定的威胁；2 处在都市节点中心的华贸中心20万平方米商业对本项目的分流作用；3 项目周边楼盘商业（如XXXX城）对本项目客流具一定的分流作用。综上所述，我们的结论是：项目区位将来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。3、项目定位建议3.1项目整体定位通过度析，我们建议项目的定位是：为北京东南区域居民提供餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心（Shopping Center）。项目将立足于基本商圈的消费人群，规划满足居民基本消费需求的大型综合超市（HYPERMARKET），同步充足运用环四环的交通区位优势及与OUTLETS的错位及互补性定位，引入符合商圈需要且辐射能力极强的业态如餐饮娱乐、家居建材等，以吸引二三级商圈的商务人群与高收入阶层，从而建成东南四环区域的地标性的休闲娱乐购物中心。3.2 项目规模定位根据商圈消费力的估算，我们建议本项目的总面积在9万平方米左右，其中涉及约2万平方米的停车场和7万平方米的商业面积。3.3 项目功能建议方案根据我们对本项目区位条件、市场定位及商圈内竞争状况的分析；并以经营内容选择原则为尺度而提出的两种可供选择的方案，其中每种方案必备的基本业态为：大型综合超市、多种专卖专营店、大型影城、KTV、大型餐饮、健身康体中心。1 方案一：特色业种为大型影城和家居建材城；2 方案二：特色业种为大型影城和电子数码城。我们觉得第一种相对比较适合。1 项目基本状况XX项目是北京XX房地产开发公司在北京东四环窑洼湖地区开发的大型商业地产项目，项目占地46亩，开发商通过前期设计，筹划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一种标志性的购物中心。为了更好的对XX项目进行定位和规划，北京XX房地产开发公司委托北京世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进行调研分析，并根据分析成果对项目进行定位，提交可行性研究报告。2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析2.1 北京市概况及投资环境分析具体内容见附录二2.2 北京市宏观经济发展基本状况具体内容见附录二2.3 北京市商业发呈现状分析我们觉得北京市的商业发展有如下重要特性：5 都市商业吸引力巨大，作为国际性的大都市，无论是出于战略发展规定还是对庞大购买力的追逐，北京的商业吸引了国内外诸多商家的进驻，可以说北京的商家数量之多和种类之全在全国都是领先的。6 商业持续迅速成长，从商业增长速度来看，近几年，北京市商业的年平均增长速度均在15%左右，这要比同期GDP平均增长速度高出约1/3左右。而从业态发展来看，近几年，以大卖场和超市为代表的先进商业业态在北京得到了年均增速30%以上的高速发展。7 商业重心逐渐迁移，随着着北京的都市化进程与住宅开发，商业发展的重心正在逐渐从环三环区域向环四环区域迁移，西、北四环的商业发展已经初现端倪。将来几年，环四环商业经济带将迅速崛起。8 商家战略布点加速，在商业发展的良好形势下，借助年终商业领域全面开放的机会，国内外出名商家纷纷加速在北京的战略布局。三环、四环甚至是部分五环区域商业项目都成了商家竟相角逐的对象。2.3.1影响商业发展的需求因素分析影响一种都市商业发展的重要因素是人口、收入水平、支出水平和消费习惯，其中都市的消费水平除了受消费习惯等其他因素影响外，最重要的是受消费者规模与消费购买能力的影响。本节将分别论述分析。2.3.1.1 巨大且不断增长的人口规模是商业发展的基石截止末，北京市常住人口1456万人，其中户籍人口1148.8万人。外来人口307.2万人，如果加上规模庞大的流动人口，无疑将形成一种巨大的消费市场规模。与此同步，随着着北京房地产市场的开放和户籍身份的淡化，越来越多的相对富裕人口开始涌入北京置业与就业（北京有的楼盘甚至有超过50%以上的购买者是外地人），这使得北京人口的数字更加庞大。而持续扩张的人口基数也使得北京的消费规模达到一种令商家垂涎的地步，为商家的成功经营奠定基石。2.3.1.2领先全国的购买力水平是北京商业真正繁华的核心近几年，北京市居民的平均购买力水平持续排名全国前四名之内，居民收入水平持续增长。，北京的城乡居民人均可支配收入更是达到13882.9元，生活费支出达11123.8元。同步，居民消费构造变化明显，生存性消费比重下降，享有性和发展性比重上升。住房和购车成为新的消费热点，特别是私家车消费正处在加速阶段，北京市居民私家车保有量约为80万辆，而到年终已经达到104万辆，汽车消费的高速增长带动了有关产业的发展，同步也从主线上扩大了居民的行动半径，进而使其消费习惯得到质的变化。固然，对商家的商业设施的停车设施的建设也提出了新的规定，与本项目特性类似的北京金四季购物广场的火爆因素中，1500辆的免费停车位起了核心作用。2.3.1.3消费习惯 一方面消费习惯对既有的商业发展起着指引作用；另一方面，通过对的引导，消费习惯也可以做到逐渐调节。消费者的调查成果请见附件，下面将对某些核心性的条件进行分析：n交通以便因素占据重要地位，n交通条件成为居民购物时越来越注重的因素，n这一点与北京的住宅区域扩大化及私家车进入家庭普遍化密不n可分。同n时，n停车场在顾客考虑因素中的地位也越发重要，n成为影响选择某些类别的消费场合的核心因素。n交通方式中公共汽车仍占重要地位，n但私家车的比例在逐渐提高。这就对商业项目周边的公交系统提出规定，n尽量停靠更多的车次。n消费产品中餐饮位列三甲，n体现出消费层次的高品位性。北京居民的休闲娱乐与餐饮方面的消费占到平常总消费的60左右（其中餐饮更是占到了40%左右）。而n高收入阶层在休闲娱乐方面的支出占比更高，n月收入6001至8000元收入阶层休闲娱乐消费比重最高为40.88%。因此在高收入居民汇集的地方，n休闲娱乐餐饮业一般有着更好的发展前景。总之， 北京庞大的人口规模与高品位的购买力水平为其奠定了良好的商业发展基本。同步，消费习惯中私家车与餐饮娱乐的重要性也越来越明显。2.3.2 影响商业发展的供应因素分析供应方面，购物中心、大型超市、大型专业店在上半年的供应均有所上升。开业的购物中心，重要分布在木樨园、亚运村、中关村等新兴的商业中心。大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中关村店和双井店、易初莲花朝阳店、百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。为增强在市场的竞争力而重新包装定位的旧项目，也开始投入市场，例如恒基中心和西单文化广场。跨国零售公司对大型超市、主力店店址的需求仍然强烈，如美国沃尔玛、英国百安居、法国的欧尚和家乐福，都竞相在北京选址开店。此外，诸多国外品牌，也相继进入大陆市场和筹划扩张其业务。随着政策的逐渐放开和北京消费水平的提高，某些国外出名品牌也加快了进入北京市场的步伐，如杰尼亚、克里斯汀迪奥分别落户东方新天地和国贸商城，世界顶级品牌的入驻标志着本地的消费水平的提高，并对其她品牌起带动作用。餐饮和服装方面的品牌店、大卖场式的主力店仍是重要力量。此外，北京商业市场也吸引着外地大型零售商的青睐，对商铺需求构成一支重要力量，如上半年山西华宇集团的华宇潮流购物中心、云南盛兴集团的盛兴购物广场都已正式开业。2.3.3各商业业态的竞争性分析2.3.3.1 零售业市场分析7 各大连锁公司集团纷纷把在北京选址开发列为重中之重，开店热潮正在北京各地展开，并且开店位置已经逐渐从城内向四环、五环和郊县扩散。从发展趋势来看，各大零售集团近几年内仍然会把北京作为在中国发展的重点区域，因此可以估计这股开店热潮仍将持续相称长的时间，估计在5年之内还会不断有新店浮现。8 便利店的发展启动，估计到北京人均GDP达到6000美元，原则化、连锁化便利店将成为发展较快的业态。目前国际大品牌公司已经纷纷在酝酿进北京发展便利店。9 老式业态中百货地位受到挑战，处在转型期，百货公司发展一部分继续巩固百货市场，另一部分则运用资本集聚的优势向大型综合超市或购物中心转型。10 产品定位和市场定位细分趋势明显，专卖店、专业店得到很大发展，并且将在将来占据重要地位。注重品牌经营，以及采用先进的质量管理系统和配送系统是专业店、专卖店成功的要点。在将来北京零售格局中，专业店、专卖店应占有相称的比重。目前北京在图书、医药、汽车及配件、家用电器、钟表、眼镜等领域均有不久的发展。2.3.3.2餐饮娱乐市场分析娱乐业的经营对于餐饮业和零售业具有相称的依附性，其发展特点和餐饮有一定的类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。5 餐饮品种的齐全性和地区性特性明显。北京餐馆林立，名店星罗棋布，鲁、京、川、粤、苏、湘、西式等风味佳肴充足满足顾客的不同口味。6 注重文化品位。连锁公司不仅在产品上体现本地的人文特色，同步还提炼并渲染自己的饮食文化。九头鸟、楚天情、红番茄靠的就是楚菜楚文化；渝乡人家、沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同步十分注重蜀国情调品位的营造。7 连锁经营形成强势，北京市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采用连锁方略。酒楼式店铺连锁规模基本上在15家如下。以连锁经营模式发展的店铺，多数选择重点占领北京市某一特定的区域，环绕这一商圈做足做满。8 旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。餐饮业向都市外围扩展，近几年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区发展。9 餐厅汇集旺市。北京的多处美食街，基本上是一条街尝遍北京流行的吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，并且整体质量高，非常红火。2.3.4 商业发呈现状总结6 零售业发展迅速：连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把北京作为近几年开店的重点区域，使近2年北京连锁公司如雨后春笋般到处扎根；专卖店、专业市场得到大力发展，客层辨别更加明显，店铺面积增长，商品品类越发齐全。7 餐饮业势头迅猛。近年北京餐饮市场发展迅猛，据不完全记录，北京市餐饮业经营网点为2.9万个，餐饮市场规模巨大。随着现代生活节奏的加快和旅游业的发展，人们外餐的比例大大提高，北京的餐饮业蕴藏着巨大的市场商机。8 娱乐业异军突起。随居民生活水平的提高，娱乐业得到长足发展，浮现一批连锁娱乐公司，并且其经营状况良好，正在向高品位发展。2.3.5 商业发展预测19 基于对北京商业现状的结识和趋势分析研究，经专家反复论证，我们觉得北京商业发展正在逐渐形成大公司主导型流通格局的战略发展模式，这一战略模式的拟定，对预测北京商业此后几年的发展方向具有重要意义。20 从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营平常用品的超市、便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统一采购，统一管理，同一定价，统一经营的方向已经势不可挡，追求共性是这些业态的共同特性；而专卖店、专业市场、百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展，将既有客层进行进一步细分，充足满足自己面向客层的需求。21 餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消费习惯的变化，随着着北京近几年进入都市建设高峰期，这些行业都将得到更迅速发展。2.4 北京市商业地产市场的基本状况据北京市记录局资料显示，底北京市人均商业面积约为0.9平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到1.51.8平方米，上海、大连等都市的人均商业面积也相继超过了1平方米。北京作为高度国际化的大都市，近几年商业地产的发展势头十分迅猛，开发商也非常热衷于开发商业地产。由于不遵循商业规律而盲目开发，商业地产在部分地区已经浮现饱和现象，但新浮现的项目仍然越来越多。估计在将来几年内，商业地产的盲目开发热潮将会回落。2.4.1 商业地产开发公司发展概况但是北京商铺所显示的空置率和供应规模还是远远不不小于住宅类、办公类等其她物业的开发量。根据北京市商委的商业发展规划，估计在人均商业面积将达到09平方米（这一目的已经在提前实现），到人均商业面积达到1.0平方米。在近来新批的房地产项目中，有500万平方米左右的商业地产项目，将来的北京商业地产市场仍然火热。蓬勃发展的零售业将令北京商铺市场持续活跃，并将进入一种大浪淘沙的过程，在这个过程中，将有相称数量的公司和项目被市场裁减或更新。在这一阶段，房地产开发公司在开发商业地产时要格外谨慎。2.4.2 商业地产开发供应量概况新增供应分析：6月北京商业营业用房新增供应项目：项目名称项目位置总建筑面积建筑形式燕莎盛世海淀区北三环马甸桥2800平米底商中安盛业大厦朝阳区北苑路3000平米底商莫奈花园顺义区后沙峪乡5000平米单体（会所）ZAMA我们朝阳区东四环东风桥东平米单体（会所）瑞都国际通州区九棵树48号不清晰底商太阳花社区丰台区五里店住宅可做底商大红门亮驿服装城丰台区南顶路51号0平米单体季景沁园朝阳区望京西路不清晰底商天创科技大厦海淀区海淀北大街14000平米底商柏阳景园朝阳区东五环五方桥东北5000平米底商那尔水晶城大兴区兴丰大街3000平米底商嘉多丽巢朝阳区东三环华威桥西南10000平米底商西BD海淀区紫竹桥东南4000底商爱家国际收藏品交易市场海淀区30000平米单体爱家国际商业中心海淀区168000平方米单体家乐福双井店朝阳1平米单体新增分布分析2 新增项目分布呈现这种布局东、北部地区供应较大，而南部地区等老城区供应较少。3 海淀区新增商业物业数目和面积最大，远远超过其她几种区域的供应量。新增的几大独体商业物业都集中于该区域，短时间的放量供应给市场消化带来不小压力。4 朝阳区新增商业物业项目多而总体面积较小，多为社区底商，商铺市场零散、活跃。5 其她几种南部区域的分布数量普遍较少。6 由于南城房地产项目开发时间较晚，社区类商业项目处在商业项目开发力度相对较小，整体发展不够成熟，且有的新建社区位于老社区范畴，商业项目开发较为滞缓，不能满足新建地产项目居住者对社区商业环境的基本规定。2.4.3 商业地产的租售概况根据记录，到年终北京市商业地产的显性空置率为7.2%，但隐性空置率在15%以上，而随着大批正在规划和在建项目的陆续竣工，北京市场商铺供应将在将来两三年急剧增长，三四年后，北京商业地产会浮现过剩，而这种变化将在显性空置率上有更直接的体现。2.4.3.1需求群体分析截至本月，北京市商业物业市场已经形成了齐头并进的三大需求群体：1 跨国零售公司。随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售公司对大型主力店的需求明显增长，美国沃尔玛、法国家乐福、百安居等竞相在京选址开店。2 国内大型零售公司。国内大型零售公司的扩张形成了北京市商业物业需求的另一主力，为与即将到来的国际零售巨头对抗，早在，国内的零售公司就开始进行积极扩张，而北京是这些公司发展的重点，因此国内大型零售公司在近几年基本上都已经在京开业或变相进入北京市场。3 中小投资者。许多中小投资者纷纷看好北京商业市场的投资潜力，成为北京写字楼和住宅底商的强有力需求者。2.4.3.2 需求区域分析从近年的需求状况来看，商业物业需求的区域仍然集中在人流量大、交通以便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。朝阳区的东三环和亚运村地区普遍成为投资者的投资目的，另一方面是海淀区。从需求方向看，对商业用房的最大需求量体目前对小型摊位的需求上。2.4.3.3 租金售价分析6月商业物业销售均价为19963元/平方米，出租平均价格为6.5元/平方米/天。同比上月租售价格水平略有提高。租售价格两极分化：最高售价可达30000元/平米，而最低只有4000元/平米；最高租金可达10.3元/平米/天，而最低只有0.4元/平米/天。2.4.3.4新增发售状况新增商业物业平均发售率达到了65%。其中家乐福双井店和那尔水晶城的商业所有售出，而爱家国际收藏品交易中心和大红门亮驿服装城也有不错的业绩。反映出地理位置处在成熟商圈的大型超市和服装、餐饮类商业物业较受市场的追捧。2.4.4 对北京市商业地产市场的展望2.4.4.1 估计供应1 供应继续放量。将来的住宅底商、写字楼底商和大型单体商业项目的供应量将进一步增长，特别是在CBD、亚运村和中关村地区。在目前已知的CBD数百万平方米的动工量中，在之前，CBD地区将新增50万平方米的商业物业供应。2 商业物业项目定位愈趋合理。新增的供应令市场竞争加大，为增强项目的竞争力，迎合不同消费层次的需求，一方面，老式的商业设施在积极调节业态；另一方面，开发商将更加注重项目定位和市场细分，从市场定位、推广到运营，都将日趋具有筹划性和专业性。定位更加明确的新型业态也不断浮现。例如估计于今年10月1日正式开业，位于北京海淀区中部蓝靛厂、西三环和西四环之间的新燕莎MALL，总建筑面积约38万平方米，将有燕莎友谊商城金源店和贵友大厦金源店两大主力百货店，同步还进驻了多家各类专卖店及品牌旗舰店。它将以更加贴近现代都市生活的基本形态，强调体验、互动和娱乐购物一体化的销售方式，引导消费者体验都市潮流新生活。3 南城区域将成为北京市可发展商业项目潜力地区。北京市南城商业发展还是处在较初期的阶段，市场空白明显，商业环境、交通环境、消费力支撑等方面均有待提高，随着北京市房地产物业发展和建设速度加快，外来人口的不断增多，东、北部区域可供商业发展的空间逐渐减少。与此同步，现阶段南城已经具有了较好的经营空间，立足区域市场空白，顺应区域发展特点，引进有一定特色之商业项目将是南城商业发展的趋势所在。2.4.4.2 估计需求4 将来北京商业市场的需求将稳中有升。5 外来资本继续看好北京市场。中国对外资零售业开放的承诺和北京市场合具有的带动效应，将吸引更多的资金特别是国外资金流入北京商业市场。除近年流行的大型超市外，多种品牌店也相继进入北京，它们对位置好、人流多及运营成熟的商业项目需求较高，此类商场的租金还会维持在高位。4 餐饮和服装类商业物业的需求量较大，娱乐商业物业的需求量较小。这重要是由于北京市娱乐市场的开放力度不够。5 中小投资者异军突起，带动小型底商需求量的增长。2.4.4.3 估计价格估计将来商业物业租售价格水平稳中略有提高。2.4.4.4 估计租售方式商铺选择发售的趋势将越来越明显。开发商往往在商铺待售之中进行出租，一方面可以有所收益，另一方面，可以大大减少风险。这种商业的经营方式将成为后来北京商铺发售的重要模式，并且随着商铺供应量的不断增大。2.5 北京市商业地产市场发展总结1 产品定位普遍走高2 商铺租价平稳上扬3 CBD地区成发展重心4 社区商业受市场追捧3 商业地产项目开发的政策、法律及规划根据这次报告的重要政策和规划根据是1 全国商品市场体系建设纲要2 都市商业网点规划编制规范3 北京市商业网点规划具体内容见附录一4立地开发条件4.1 项目立地条件按照都市地理学的有关理论，任何地段的发展潜力不在于地段的现状，而在于其将来的发展及功能定位。商业地产项目，其开发的最后目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润。但由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，再加上受都市商业发展、区位商业发展、项目自身条件和都市将来规划等多种因素影响，风险很大。因此在进行项目分析时，必须进行全方位考虑，才干进行切合实际的定位与规划。4.2 项目地块基本指标XX项目地块位于北京市朝阳区南磨房乡，东四环与化工路交点的东北角，原南磨房乡建筑公司下属宏达厂及民工宿舍所在地块，地块四至范畴如下：东至王四营乡界，南至焦化路，西至北京化工机械厂，北至观音堂路，地块占地面积46亩（合计30682平方米）。由于项目进度因素，目前项目地块所在的宏达厂照常经营，民工宿舍也尚未进行拆迁。但是项目已经设计了两套建设方案，规划面积在6万平方米左右。4.3商业区位及道路交通4.3.1项目商业区位评价l环四环商业带将得到极大发展，l这一趋势将为项目提供良好的发展基本。从将来发展的趋势上看，可以肯定环四环商业将在近2-3年内进入高速发展阶段，理由如下：一方面，北京市的都市规模正在进一步扩大，环绕四环路新建了大量的居住社区，入住居民多为中档收入以上的阶层，因而形成不断扩大的成规模的购买力。另一方面，从发达国家大型都市的发展历史看，“都市中空化”已成为必然的现象；外部环境好坏更是成为商业项目市场竞争中的重要砝码。以此而论，市中心区则难以有进一步发展的有利条件。第三，随着都市环境的变化和居民收入水平提高，其消费行为也在发生着深刻的变化。消费者求实、求廉的理性消费心理已经成熟，而都市中心区的商业商品价格居高不下，逐渐被越来越多的消费者所放弃。因此，四环商圈具有发展的潜在优势和可预期的良好前景。第四，环四环商业带形成过程中将具有非常突出的成本优势。第五，开发商有在四环带两侧兴建商业设施的客观必然性和积极性。一方面满足政府对商业设施配套政策规定；另一方面，兴建商业设施有助于提高房地产的市场价值。第六，四环路更利于商业特别是某些先进的业态形式的经营。由于，面对轿车进入家庭的速度越来越快的形势和已有的130多万辆私家车的消费家庭，其吸引力越发明显。第七，与三环及三环以内相比，环四环商业带发展空间大，可为大规模经营的先进的业态所用，以便满足消费者的全面需求。 最后，居于都市零售业主导地位的大型零售业态（如SHOPPING MALL）更倾向与在城乡结合部的交通便利之处选址开店。这表白其发展具有充足的社会与经济的合理性。lCBD东扩为项目带来发展机会5月，朝阳区发布了将新添十四条都市主干道的消息。其中位于CBD和CBD东部的朝阳北路、朝阳路、西大望路、通惠河北路约占43公里，占了近三分之二的工程量。随着交通线路的建设改造，区域东扩的趋势已显露无疑。越过寸土寸金的中心，京东广阔且相对便宜的开发空间无疑对开发商极具吸引力，而CBD东扩会带动东部地区的都市发展，增长就业，提高地段价值，增进本地消费进而带动商业发展，在这种状况下项目商圈内商业地产的需求会有很大增长。而在房地产开发的进程中，商业地产必将随之得到发展。 因此，可以预期的是将来这一地区的商业和商业地产都将得到很大发展。项目北侧是CBD东扩的重要区域，在这一区域的目前重要建筑群体是华贸中心。华贸中心建成后，将带动CBD向东扩张的步伐，成为新的办公和酒店中心，并吸引从定福庄、东坝、垡头、望京酒仙桥等边沿集团到CBD办公的人群，而这部分人群的消费能力可观，并且其消费需求多种多样，本项目所在区域增长这部分人群增长了项目的消费支撑。CBD地区的东扩将带动周边地区地段价值的提高，增长消费人群，为区域商业发展提供契机。1 现阶段项目基本商圈单薄2 周边居民数量和消费力的低下，导致现阶段本项目基本商区圈单薄。从这个角度考虑本项目，我们觉得本项目在进行规划时应眼界放得更远些，扩大商圈辐射范畴，努力在二级、三级商圈上做文章。3 现阶段本区域商业氛围的单薄，不能给招商提供环境上的有力支持。由于周边既有居民消费水平普遍偏低，并且由于都市发展进度的影响，导致项目所在区域现阶段对大型商家缺少足够的吸引力，但是这种状况随着项目周边高品质社区的增长和其她项目商家的介入，特别是燕莎OUTLETS的开业，使本地区对于商家的吸引力在不断增长。但是总体来说，项目所在地块对于有些商家还是需要反复考虑求证的位置。4 既有商业不发达，周边1公里内以小型临街商铺为主的商业对于项目不会形成威胁。通过我公司对周边居民消费能力的分析发现，既有商业客层以既有居民为主，缺少满足将来出目前本区域的中高收入居民需求档次的商业业态。因此，项目在进行规划时可以减少既有商业的影响。5 项目竞争对手分布本项目3公里范畴内既有和潜在的竞争对手（图）通过调研发现,项目3公里范畴内的现存重要竞争对手如下：家乐福双井店、百安居九龙店、燕莎OUTLETS2 家乐福双井店：家乐福双井店位于朝阳区广渠路31号，与百安居九龙店相邻，占地面积30700平方米，涉及900个车位。卖场面积11990平方米，共分上下三层，其中一层为34家店中店，总面积5000平方米，涉及肯德基、半亩园、永和大王等快餐品牌以及达芙妮、运动100等穿类品牌，尚有书店、银行等配套设施。二、三层为大卖场，商品单品种类超过45000种。与其她店不同的是，双井店增长了进口商品的比重，重点了推出自有品牌商品。目前家乐福在中国的卖场推出的自有品牌商品涉及服装、食品、百货和杂货四大类。通过调研，双井店的经营状况较好，重要因素有两个，一种是周边基本商圈的消费能力支撑，另一种就是有足够的停车场，充足满足顾客停车以便的需求。3 百安居九龙店：4月10日开业的百安居北京九龙店，位于北京市朝阳区广渠路31号，毗邻东三环和外籍人士聚居区。这个两层楼的商场，其营业总面积达到1.3万平方米，还拥有500个泊车位。4 燕莎OUTLETS（竞争性分析在1.4中分析）项目潜在竞争对手如下：珠江帝景商业商业面积：10万平方米位于北京CBD边沿，西大望路与广渠路交叉口，占地31公顷，总建筑面积90万平方米左右。社区规划由地标甲级写字楼、五星级酒店与会所、高档商住公寓、高档住宅以及尽展异域风情的珠江帝景欧洲风情商业街与之相配合，形成了一种综合性的大型高档社区。相比于国贸中心、华贸中心的商城，珠江帝景的欧洲风情走廊全长2500米，完全沿着社区外围底层建筑而设，走廊有几种风格各异的出入口，而整体又是闭合的。从经营方式来看，基本属于大面积招商结合部分销售的形式，目前也在努力进行招商。5 富力城商业主体位于双井桥西侧地下，面积约0平方米，目前正在招商，该项目的重要缺陷在于没有停车位局限性，没有专门为商业准备停车场。因此在项目条件上处在劣势，但该项目的区位条件和交通条件均相称优越，如果开发商能解决停车场问题，则该项目会有较好的前景。6 华贸中心商业华贸国际商业区涉及水世界国际商城、名品旗舰街、酒吧文化广场、金融商务中心等四大业态，共16万平方米商业设施有。零售业态丰富，功能齐全。华贸RIVERWALK水世界国际商城”是北京首家16万平方米超大规模“水主题”国际商城，地下一层到地上五层，集购物、休闲、娱乐于一体，具有专卖店、超市、多厅电影院和文化娱乐餐饮区等多种功能规划，经营的品类及品牌趋向于潮流化、生活化。 “华贸酒吧文化广场”，荟萃世界各国风情的酒吧、咖啡厅等，极其便于潮流饮食文化的推广与展示。 “华贸名品旗舰街”，位于水世界商城、里兹卡尔顿酒店与国际公寓相接的内部规划路上，全长358米，由公寓底商和商城北侧临街商铺构成，总建筑面积约1.8万平方米。华贸国际商业区是本项目的重点竞争对手，但是从其整体定位来看，更倾向于以零售业为核心业态，以其她业态为辅，定位高档，重要面向在周边办公的高档白领。明确其定位后，我们就可以从定位和规划方面进行调节，强化自身优势，突出自身特点，减少经营交集，使双方都经营良好。1 世纪华侨城商业：由深圳出名的华侨城与南磨房地区、北京世纪城房地产开发公司合伙开发的世纪华侨城主题公园（暂定名）。占地近一平方公里、投资在十亿元，这个主题公园内将引入单件价值上亿元的大型综合游乐设施，开发商的目的是使世纪华侨城旅游主题公园成为东区与CBD又一休闲潮流区域，成为朝阳公园之后又一种名园。以这个公园为核心龙头，四方新区将在几年内迅速崛起，其周边的大盘世纪东方城及华侨城等都将大大得利。主题商业区建筑面积约5万平米，位于整个大社区的核心部分，在空间布局上把主题公园和住宅有机联结在一起。商业区重要定位于成为北京市颇具特色的旅游、休闲、购物的目的地以及区域性的特色商业中心，并且满足社区居民基本配套需求从项目位置来看，世纪华侨城项目紧临高速公路，与三环内部居民联系不如本项目紧密，且与CBD的距离更远，区位条件不如本项目。世纪华侨城的开发对于本项目有两方面作用，一方面，若主题公园开发失败，会导致本区域浮现“死盘”，这时对本项目影响就是负面的。若主题公园的开发成功将为项目带来更多客流，但其自身商业开发对本项目又有一定竞争性影响。从项目周边的竞争对手来看，第二商圈（即5公里范畴内）竞争对手集中。从其规模来看，商业面积巨大，从其业态分布来看，几乎涵盖了所有的经营项目。这种状况使本项目在规划时，必须突出某一方面的特色，依托这方面的特色来吸引客户，以达到扩大商圈的目的。同步，在硬件规划上，必须保证充足的停车位，以满足顾客以便停车的规定。4.3.2项目交通状况评价：项目周边道路交通状况见图7 项目所在位置交通特点：区外交通相称发达，外区域顾客以便达到；项目紧邻西侧东四环，是都市主干道，可觉得分别从南北方向为项目提供客流；项目南侧临化工路，为项目次级干道，西北可以在光明桥处连接到二环，东南方向与京沈高速连接，既可从二环附近带动充足客流，连接高速公路有能为项目的物流运送提供以便。区内路网密集，交通以便，但有堵车现象发生；通过上图可见，项目所在区域内部路网密集，道路条件良好，但是由于CBD地区车辆众多，并且长安街在东三环附近常常浮现堵车状况，在CBD逐渐东扩的过程中，东西向的道路并未增长，这种状况将为本项目带来两种不同的影响。第一，东西向的拥堵会减少项目的来客数；但是从此外一种角度看，由于达到本项目不是必须通过国贸桥，从而减少堵车的概率，因此对于有车阶层更具有吸引力。l公共交通系统发展良好，l可觉得项目提供充足的客流，l项目附近重要有5条公交线路，l估计项目建成开业后，l还会增长。952支(东湖-十八里店北桥):窑洼湖桥952(东湖-岳各庄北桥):窑洼湖桥853(豆各庄乡政府-马连店):窑洼湖桥740外(好美家建材超市-好美家建材超市):窑洼湖桥753(豆各庄乡政府-马连店):窑洼湖桥4.4 附近商业及生活配套对项目周边300米范畴内进行分析发现，目前项目周边商业以原始的临街门面为主，提供基本生活用品和服务，缺少良好的购物环境。目前正在经营的商业以既有居民服务为重要客层，除部分餐饮公司外，缺少对其她地区的吸引力，挥霍了本地块优良的区位条件和交通条件。由于这些商业和将来项目周边居民的消费层次并不协调，并且与本项目重要目的客层的交集较小，基本不形成直接竞争。因此，对这些商业对本项目竞争性影响不大。在项目南方约200米左右就是出名的“燕莎OUELETS”，是燕莎集团在项目附近开设的大型专卖商业，面积在0平方米左右，以经营品牌服装为主，重要面向客层是收入比较高的有私家车阶层，平日销售额在80万左右，周末在300万左右，辐射范畴可以达到全北京市。OUTLETS的开设对本项目的正面作用多于负面作用，重要作用在如下三点：一方面，OUTLETS的开设给本地区商业定下一种中高档次的基本基调，这一点非常重要，对于后来的商家来说并不需要为发明本项目的品牌形象而投入大量的成本，只要在这个定位之上借势而起， 就可以与OUTLETS达到共同吸引客流，扩大商圈，共同提高销售的目的。第二，由于它吸引的客层重要是中高收入阶层的消费者，并且已有了一部分相对忠诚的客户群，也就是说，本项目尚未开业，在项目门前已有了相称数量的客流。这部分客流可觉得项目提供很大的区外消费，在项目规划时需要针对这部分客流进行侧重考虑。第三，由于OUTLETS提供的服装服饰品牌对于其她商家有相称大的优势。因此后来的项目在进行业态规划时要尽量避免和它进行正面竞争，而应当在市场细分的基本上进行错位经营。这样可以和OUTLETS形成一种共同体，达到扩大商圈的目的。通过上述分析可知，虽然OUTLETS对本项目的规划有一定制约作用，但是如果充足考虑市场整体状况，从扩大商圈的角度进行项目定位，并合理规划业态后，它与本项目的关系将转化为竞合的关系，是互相增进共同发展的盟友。项目附近的住宅社区“世纪东方城”和“世纪华侨城”均规划了商业，但世纪东方城的商业规划定位明显是社区商业性质，重要以面向本社区的零售业、服务业和餐饮为主，因此对本项目不构成直接威胁。而世纪华侨城由于整个社区的定位就是“旅游主题社区”，必然需要足够的外来客流，并且世纪华侨城的商业规划明显偏向外向型，目前在积极与涉及沃尔玛在内的商家联系招商，因此也许与本项目形成一定限度的竞争。4.5 市政基本及公建配套设施项目所在区域的房地产开发处在刚刚起步阶段，因此周边基本设施比较单薄，但是项目的路网状况较好，作为商业最注重的条件，交通条件合适决定了商业项目的发展前景比较好。4.6 立地综合评述通过前面的分析可以得出如下结论：项目地块对外辐射能力强，交通条件优越，具有开发商业地产的良好条件。但项目基本商圈单薄，需要在业态组合上进行有针对性的安排，增长选择性强的商品和服务，以吸引第二、第三商圈客流为业态规划的重要目的。5 项目所在区域商业地产的开发、发售、出租经营状况对项目周边区域进行分析的重要目的是理解周边其她商业项目的形式和定位以及租售价格，进而为项目的定位、出租销售比例和价格提供相应根据。本项目周边区域指东三环以东，两广大街沿线以南的已建或在建项目的商业部分，这一区域的商业项目与本项目的商圈有相称大部分重叠，因此可以作为同一区域的项目进行类比分析。5.1供应分析项目附近楼盘商业面积序号项目名称价格/租金总建筑面积发售、出租率建筑形式备注1恋日国际3/平米600多平米0%底商2非常生活无3苹果社区不详80000多平米0%商业街4世桥国贸公寓5元/天/平米平米不详底商5易构空间16800/平米3000平米75%底商6后现代城19000/平米27000平米不详底商九龙花园6元/天/平米5000平米20%底商2.5-3元/天/平米40000平米100%独体8金港国际25000/平米多平米95%底商9风度。柏林不卖6000多平米底商10富顿中心不详7000平方米底商11华腾园无底商12乐澜宝邸不详1800平米100%底商13珠江帝景23000/平米60000平米80%底商14松云居无底商15龙辉大厦7000平方米裙房16紫东苑无底商17建业苑无18美景东方不详不详不详底商19东景苑无20山水文园19000/平米 3.2-3.8元/天/平米不详10%底商21世纪东方城8800-1元/平米0平米80%底商22世纪华侨城50000平米不详独体23紫南家园无5.1.1供应类型通过度析发现，与项目处在同一区域的商业地产以住宅底商或裙房为主，其占面积比达到82.7%，由于这种底商/裙房中的商业类型重要是满足周边居民基本需求的社区商业。这种类型的商业缺少对外的吸引力，因而对本项目的竞争更多属于对自身周边客户基本需求的吸引。同步，这种建筑形式对于业种规定有种种的限制，有相称多的业种受政策规章和经营限制不能在这些物业开店。因此，这些项目周边有也许浮现部分业种的缺少，重要是餐饮和娱乐业短缺。这些项目累积下来，就会浮现相称数量居民对于餐饮和娱乐的需求在社区附近很难得到满足的状况，如果在一种交通以便的地方提供一种充足满足餐饮和娱乐的需求的中心，无疑具有很大的市场吸引力。5.1.2 供应量通过计算，上述23个房地产项目供应的商业面积在30万平方米以上，这仅仅是新增供应量，加上原有的商业面积约16万平方米，合计面积在46万平方米以上。这一供应量相应项目周边5公里居民数量约50万人来说，已经基本饱和，因此本项目必须努力扩大自身商圈吸引更多顾客前来消费。5.1.3 发展态势通过上述分析发现，本区域的商业发展滞后，目前市场提供的潜在供应量在逐渐增大，并且在2-3年内即可满足本商圈居民需求。因此，在进行项目定位时要避免拘泥于基本商圈内的商业进行竞争，要把眼光放得更远某些，充足运用周边其她商业带来的客流，实现客流共享，并努力扩大商圈，满足经营需求。5.2 需求分析本项目接近CBD地区，周边住宅往往面向CBD地区的办公人员，通过对CBD地区居民的消费特点分析，并结合北京市居民消费分析，可以理解本地对商业业态的需求状况，进而本地商业地产的需求。CBD内及周边区域人群消费特点分析：1 CBD商界精英与崇高公寓居民人群描述：CBD内住宅项目价格普遍在美金/平方米以上,居住在CBD高档公寓内的富裕阶层，多数收入丰厚、生活舒服，是事业有成的成功人士家庭。其中有不少是成功的公司家、金融家、投资家，涉及CBD内大公司、特别是跨国公司的董事、高档代表或高层管理人员，精英荟萃，事业成功深具国际视野。消费特点：消费能力极强，其消费价值观和行为模式具有比较浓厚的富裕阶层特性，甚至是贵族化倾向。把消费看作是生活休闲的一种形式和过程，崇尚与自然融通、安宁舒服、崇高尊贵的消费环境，消费追求品级、发明潮流，一般使用顶级的国际品牌或定制高档消费品，享有个性化商业服务。规模：CBD崇高公寓居民约5.5万人、商界精英人士约9000人。注：CBD管委会提供的规划居住人口数据为56万，这里取中间值，未考虑投资型物业。商务精英人士按700家大公司，每公司董事、区域经理、重要部门总监平均715人计算，取均值估算。lCBD周边涉外人群人群描述：外国驻华使馆人员及其家属，跨国公司外方人员及其家属，人员来自全球，但以欧美等发达国家为主，重要分布在CBD北部和西部周边地区。消费特点：具有很高的消费能力。偏好临近的高档消费场合。消费具有两重性：一方面倾向于原所在国相似的商品、服务或环境，另一方面也关注具有浓郁东方色彩和中国文化特色的商品。规模：约5.5万人。注：据市场报报道，目前在北京常住的外国人达3.4万多人，大多来自发达或较发达国家和地区，85%都是中高档管理人员或专业技术人员，这些人士80居住在CBD周边地区，到，这一数字可望翻番。l商务旅行人士人群描述：短期驻留在CBD内高档酒店中的商务旅行人士。相称部分来自国外，流动性强。消费特点：尽管人员流动性很强，但消费能力仍非常可观，体现为短期内集中消费。购物消费地点接近住所，一般为忙里偷闲的观光休闲型消费，偏爱特色酒吧、餐馆等。规模：日均1.7万人。注：以四星级的国贸饭店为例，总建筑面积 3.9 万平方米，共有客房552间，以年平均入住率80、客房平均人数1.5计,日均662人入住。平均58.9平方米/人。CBD酒店面积按100万平方米计，则日均商务旅行人数为17000人。l文化休闲人群人群描述：及周边丰富的文化场合的举办的多种表演、活动所吸引的文化消费者。消费特点：购买力不等，以文化消费为主，附带某些餐饮、折扣名品的消费。消费地点一般在央视附近，。规模：人群数量弹性极大，取决于CBD文化设施的规模和文化活动的吸引力,日均100000人。5.2.1 需求类型通过对本区域将来典型居民的消费习惯分析，我们可以充足理解目的顾客的需求，分析成果显示，项目商圈内居民对于消费普遍突出品牌性的需求，无论是服装服饰、餐饮还是娱乐设施。同步可以发现，这些居民对于餐饮娱乐的需求十分旺盛，并且追求更多特色，更多情调而相对不注重价格因素，同步，项目良好的交通条件为开设餐饮娱乐设施奠定了良好的硬件基本，而周边这一类型的设施相对缺少，这种状况为项目定位提供了一种方向。5.2.2 需求量根据我们对于项目周边楼盘的调查，商圈内楼盘面积约为900万平方米，朝阳区人口密度为3343人/平方公里，我们预估之前，项目5公里商圈范畴内居民的数量在50万人左右（900/30+3343*52*3.14=56.24，扣除重叠部分，实际人口应在50万人以上，按保守估计为50万人），而通过对北京市居民消费习惯的调查，结合记录数据，可知，项目周边居民属于高收入阶层，平均每人年消费支出约为15354元/年。根据上述数据，我们运用如下几种计算措施估算项目的面积范畴为7万平方米左右商业平效法根据上述的年平均消费支出和居民人口数量，计算消费总量，再根据北京市商场的平均商业平效，推算抱负商业面积，减去与本项目商圈重叠的既有和潜在商业面15354元*50万/40*360 -46万平方米=7.31万平方米人均面积法项目人口数量乘以人均商业面积减去既有和潜在商业面积，即成为本项目的商业面积最大值。根据北京市商委的预测，估计到将达到1.0平方米。但是根据我公司调查显示，北京市人均商业面积在将超过1.0平方米/人这一数字。因此，本项目按照1.1平方米计算。50*1.1-46=9万平方米这两种措施计算出来的成果有差别，为保险起见，建议采用低值，即7万平方米，而根据目前的设计方案，项目的体量在6万平方米，其中还涉及停车场，从商圈需求来看这一面积偏小。因此，建议将总面积扩大，营业面积控制在7万平方米左右，停车场面积在2万平方米左右。5.2.3 需求主体本项目的重要需求者分为如下三种 4 跨国连锁公司。随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售公司对大型主力店的需求明显增长。同步，国际出名的娱乐集团目前已经开始注意国内市场的发展，并表达意愿在北京开设新店。开店方式多种多样，但出于减少开店成本的考虑，多数商家选择租赁经营。5 国内大型连锁公司。涉及零售公司、餐饮公司和娱乐公司，多选择租赁。7 中小投资者。以分割购买商铺为主，有助于开发商迅速回笼资金。5.3 租售分析下面，我们通过对项目所在区域其她商业地产租售价格的分析和空置分析进一步明确本项目所处的商业大环境，并作为拟定项目租售价格的根据之一。5.3.1 销售价格分析各项目商铺面积与销售单价序号项目名称价格租金总建筑面积发售、出租率建筑形式1恋日国际36000%底商2易构空间16800300075%底商3后现代城1900027000不祥底商4金港国际2500095%底商5珠江帝景230006000080%底商6世纪东方城8800-11000080%底商 通过计算，项目附近商业地产的销售均价在2.04万元-2.07万元之间，略高与北京市平均水平，但相比于CBD中心区的商铺仍有一定上升空间。因此，这一价格可以作为本项目定价的参照，进行定价时应比这一价格略低些。5.3.2 租赁价格分析区域内其她项目的租赁价格序号项目名称价格租金总建筑面积发售、出租率建筑形式1