高房价下的房地产发展趋势研究

高房价下的房地产发展趋势研究1 绪论41.1 研究背景41.2 国内外研究现状41.3 研究意义52 国内房地产市场走向62.1 近期房地产市场形势62.1.1 房地产业的复苏时期62.1.2 房地产业高速发展时期62.1.3 房地产业“平稳”运营到“过热”发展时期62.1.4 房地产业“低谷”时期72.1.5 房价迅速上涨时期72.2 房价过快上涨因素72.2.1 房地产投资增长快，利润丰厚72.2.2 人民币升值对房地产影响82.2.3 房价波动的影响和消费者投资偏好92.3 房地产市场发展存在的问题93 发达国家经验与启示113.1 美国住房抵押贷款措施113.2 日本控制房地产泡沫的措施114 增进房地产市场可持续发展对策134.1 土地管理审批制度134.2 宏观调控政策中保证政府权威性134.3 加大经济合用房、廉租房的建设力度135 结论14摘 要 自从国内经济进行对外开放，房地产业随着改革的春风进入飞速发展时期。和房地产有关的公司、从业人员、金融机构均处在迅速增长，房地产业是国名经济的重要构成。但当一种行业增长过快时，就会暴露其中的某些问题，房地产行业也不例外。本文的整体写作思想是:在查阅大量文献的基本上，以地产业的实际发展状况为出发点，研究其整体发展历程，再与国外发达国家的成功经验作比较，论述国内房地产业发展存在局限性，并且针对具体局限性提出可行的方案。 核心词：房地产、发展、金融ABSTRACT Since the reform and opening up, Chinas real estate industry is in rapid development stage. Related to real estate enterprises, practitioners, financial institutions are in rapid growth, the real estate industry is the important part in the national economy. But as a result of development too fast, the real estate industry, there is a lot of problems. This article main research train of thought is: according to the actual circumstance of our countrys real estate industry, the study situation of its development, and through the compare to the successful experience of foreign developed countries, discusses the real estate industry development of our country existence insufficiency, and put forward feasible solutions for specific deficiencies. Key words：real estate, Development, finance一、绪论1.1 研究背景 从90年代开始，国内的房地产事业通过整合发展，现已比较规范化，房地产事业为国家的经济建设添砖加瓦，奉献了很大一份力量。房地产行业是一种万花筒似行业，在其中你可以看到多种行业的身影，一种房地产行业的发展具有以点带面的效果。 房地产行业对国民经济的发展有很大的支撑作用，它与国民经济的发展相辅相成，且房地产是政府财政收入的重要来源1。 房地产行业在经济成熟国家的财政收入中占据很高的比例。美国经济的重要构成部分为房地产、钢铁业和汽车。在经济发达地区房地产业在其财政收入中充当支柱角色，房地产的增长值约占经济生产量的10%左右2。 此外，房地产行业的发展要比国民经济的发展速度超前，具有导向作用。有研究表白房地产业的发展与经济发展速度的关系如表1-1所示。表1-1 经济增长速度和房地产业的关系国民经济发展速度不不小于4%4%5%5%8%8%10%10%15%房地产业萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展 国内经济增速始终为8%附近，根据表1-1可知，国内的房地产发展速度为稳定发展或高速发展。1.2 国内外研究现状 1）国外的研究现状 日本作为亚洲经济比较成熟国家。随着二战的结束，日本迅速发展其国民经济，房地产行业也随之迅速崛起，并飞速发展。日本的公寓楼盘现已采用统一原则建设和装修。但是日本的房地产现状也是历经曲折和调节才发展成目前的规范。在80年代日本引爆了日本历史中最大的房地产泡沫，当时房价由高位迅速折断，房地产商损失惨重。而房地产行业对资金具有强烈的吸取作用，过度的资金吸入提高了房价。迫使日本央行不断加大利率，致使楼市破灭。房地产泡沫结束后，政府吸取教训，提出了某些改革方针:运用发行国债募集的资金来进行公共设施建设，运用初期的投入带动周边地价的上涨；另一方面把信用贷款的限制减少，设立专门用于地产投资的资金；最后，政府对行政解决事务的程序进行删减，节省办事时间，提高做事的效率值3。 新加坡是一种地少人多的国家，都市的发展空间很小，但随着人口的增多，对住宅的需求量日渐上升。新加坡在不断地总结和实践中，根据自身状况提出下列政策:一是“居者有其屋”筹划（即每个家庭均有自己居住的房子）；二是中央公积金制度；三是对有有关房地产金融政策进行修整和完善4。 2）国内的研究现状 市场的自由性对于房地产市场是非常重要的，外界不应对房地产业的运营进行过多干涉，必须保证市场对房地产业的调动性，这样投资者才干安心的投资房地产，保证房地产业的规范性发展。房地产宏观调控中应注意的若干问题提出政府调控要有目的性、可操作性、有持续性、有协调性、预见性等有关建议；陈锦华在通向软着陆的宏观调控中指出，必须保证中央进行整体调控，下级部门进行加强和改善：第一，宏观调控是搞好经济重要手段。第二，要在对的的时间采用对的的方式进行宏观调控。第三，调控要与实际相结合5。1.3 研究意义 房地产行业是一种万花筒似行业，在其中你可以看到多种行业的身影，一种房地产行业的发展具有以点带面的效果。房地产业的发展趋势和状况，对可以不久的反馈到经济建设上去，对经济建设有重要作用。以地产业的实际发展状况为出发点，研究其整体发展历程，再与国成功经验作比较，论述国内房地产业发展存在局限性，根据具体状况，提出合理可行的政策，从而保证房地产业平稳的发展，从而保证经济的稳定发展。因此，对国内的房地产现状进行分析研究，并提出有关对策，对国民经济的发展具有重要意义，对房地产业的健康发展具有理论和现实意义。二、国内房地产市场走向2.1 近期房地产市场形势 从邓小平同志南巡结束后，在改革开放的这几十年里，中国的经济进入了迅猛的发展时期，国民经济总量已在上升，同步，房地产行业也进入迅速发展通道。近期国内房地产业整体发展大体分为五个时期。2.1.1 房地产业的复苏时期 国民经济行业分类原则和代码在1984年5月由中国政府进行颁布，国内政府把房地产业单独分类，1987年在深圳拍出了第一块公有土地，房地产业的复苏由此开始，并成为国民经济的重要部分。在起始期，房地产公司多扎堆于发达的东部沿海，而在相对落后的中西部则鲜有问津。且当时的项目内容也比较单一，重要集中在公寓和工厂用房6。2.1.2 房地产业高速发展时期 在90年代初房地产行业进入快车道，20世纪90年代初，中共十四大做出构建社会主义经济体制的重大决策，房地产业开始进入迅速的发展时期。在体制的变动和需求的推动下，房地产也开始迅速增长，房地产公司的数量如雨后春笋，房地产的资金注入也迅速增多。在这一时期，房地产行业开始活跃，房地产的形式除老式的买卖、租赁等以外，新型式的入股、证券交易、代理、征询等市场业务也开始走进人们的视野。此外，各地区加快开发区建设，由此促使房地产业发展进入高速状态。但这一时期，投资规划及资金规模开始浮现失调现象，房地产的发展呈现出不规范化。2.1.3 房地产业“平稳”运营到“过热”发展时期 1998是房地产业“平稳”到“过热”发展阶段，1993年终，中国政府实行宏观调控并执行“经济的软着陆”，房地产业投资开始浮现下滑。1997年金融危机席卷而来，中国的对外出口开始大幅减少，国内经济状况开始下滑，人们的经济收入下降，因此对房地产行业的投资开始下滑。政府为了增大内需，助力中国经济的增长，1997政府对房地产业实行扩张性的调控政策。1998年后来，在国家根据实情不断调节方略的前提下，房地产行业从泥潭中走出，重新焕发生机。从1999年至，房地产投资只有1999年增长较慢为13.5%，其他各年均超过20%, 和增长更是达到30.3%和30.2%，成长为国民经济的重要构成。以来，房地产业的获得了投资人的亲睐，开始吸入大量的资金，过多的资金投入致使房价迅速上扬；各地开始浮现投机炒房现象7。2.1.4 房地产业“低谷”时期 房地产业“低谷”期来自的一场世界性金融危机，经融危机的爆发使各个产业受到不同限度的影响，房地产业也在这次危机中受到波及。与相比的国民经济增长速度浮现颓势，开始下降了近4个百分点，而民众消费的的减少也致使GDP增速下降2个百分点。 在，中国的房地产业变动不断。当年3月，恒大地产集团及其承销商暂停了其原有的全球发售时间表，并推迟IPO筹划。SOHO中国董事局主席潘石屹公开刊登言论，言论表达房地产将出行重大变化。且对旗下的8个楼盘开展营销活动房地产业“金九银十”浮现降价的一幕。上海楼市浮现“史上最冷金九”，期房的成交总量跌到44.69万平方米，为旺季楼市新低。2.1.5 房价迅速上涨时期由于的金融危机，国家抛出4万亿投资刺激筹划，致使房地产行业焕发新春。但为了引导房地产行业的可以稳定的成长，国务院又制定出“国十条”，在随后时间里政策多次出台，只为加强对房地产业的管控8。的新年刚开始，国务院制定“国五条”，重要强调要保证房价的合理平稳，不支持投机买房获利的行为。但一系列的政策并没有起到应有的作用，房价仍旧一路飘红。因素诸多，既有调控的方向不准、力度不够强硬，也有其她难以掌控的因素。因此，对房地产价格走势的分析和讨论很有必要，提出有关政策，从而为政府宏观调控提供根据，让房价合理的水平，从而改善人们的生活质量。2.2 房价过快上涨因素2.2.1 房地产投资增长快，利润丰厚现阶段房地产行业对国内国内的GDP增长占据了很大份额，为了保持经济增长，对房地产业投资存在过度。 近来几年房地产直接和间接拉动GDP增长在2个百分点左右，如果房地产业不可以稳定发展，不仅仅是房地产业的进行倒退，也会使有关产业浮现波动。对国民经济的发展产生严重的影响。 从记录成果看，国内民众在有有关房地产方面的建筑面积达到惊人的3. 5亿平方米，而与之有关的资金投入高达1. 5万亿元。房地产业从近年前的一般行业华丽转身成为国内经济的重要部分。数据显示，从1998年到，房地产的资金保持每年20%的增长。竣工面积每年均有大幅度的增长，从1998年到，销售面积除增长13.4%外，始终超过20%的增长。 据记录显示，在1997年，国内民众对房地产行业的投资比例占GDP的比重局限性4.46%，而届时投资的比重占到9.84%，体现了较快的增长速度，其对GDP的影响在之后稳定在增长2个百分点左右。因此，8月底印发的国务院有关增进房地产业持续健康发展的告知提出：房地产业关联度高，带动性强，已成为国民经济的支柱产业9。房地产业是一种利润率高的行业，全国共有5.63万户房地产建筑公司，整体利润为1109.2亿元；，全国有6.25万户公司，共实现利润总额2436.6亿元，因此，房地产业是高回报的产业。2.2.2 人民币升值对房地产影响 房价的迅速上涨是相对于国民经济和国民收入的增长，人民币升值以及宽松货币政策下的资金过剩推动房价走高是其外部因素。高房价的内由于市场供需的扭曲。 从整个国际经济形势来看，在长期内人民币会处在升值状态，境外资金将会注入房地产等物业资产。由于房地产近来几年的强势体现，消费者心中已经深信房价会继续上扬。近来几年，政府对地产业实行宽松货币政策。国内信贷资金的获得渠道和门槛变得容易，吸引较多资金进入房地产。事实上，银行贷款促成了房地产行业的蓬勃发展，两者的互相关系越来越紧密，从而使一定的金融危机转嫁到银行的头上，这是为什么政府加快对房地产进行宏观调控。 人民币升值即国内原本价值的物质升值，房地产具有流通性好、资金密集的优势，是投资抱负场合，而外资流入使房地产业的风险加大，同步也加剧了银行业的风险，从而对政府的宏观调控产生影响。当人们手中的资金充足时，便会产生投资的欲望。而地产是一种利润率很高且近在眼前的行业，成为人们的投资热点。最后，人们追逐利益的心理将随着房地产的迅速发展充足体现，这对房价的上升起到助力的作用10。2.2.3 房价波动的影响和消费者投资偏好 房价的波动与房地产商投机行为导致的需求拉动有直接关系。地方政府的某些行为也刺激了房价的上扬。 从持有房产的人来看，房价的下跌，会导致起财富缩水，不利于其投资。从金融机构来看，房价的下跌会使开发商回笼资金变慢，不利于银行贷款的回收。从政府角度出发，房地产行业下行，会使政府的税收和土地收入均较少，是地方的经济总量减小。因此，房价的稳定对诸多人来说，至关重要。 国内具有全世界最高的储存意识，在对其她理财渠道无结识的状况下，房地产投资是最直接和以便的，从而导致大量的个人投资进入房地产行业。目前国内的私房率远高于其她发达国家，例如远高于美国，也高于香港地区11。2.3 房地产市场发展存在的问题房子关系到人民的平常生活，属于人们的生活必需品，但其供需及价格常浮现波动时，国家应出台有关政策进行调控。近来几年，房地产的价格是不断刷新新高，面对过快上涨的房价，政府开始实行对拿地的原则进行提高、把此前的房贷优惠进行取消、对房地产的税务收取进行变革的某些列措施。但实际并没有受到太大的效果。如图2-1所示，随着调控的出台，房价不降反生，现象令人惊奇。以4月1日起施行的“新国五条”为例，“新国五条”中对二套房的首付比例进行上调，按20%个人所得税征收发售自己住房的买卖行为。这种措施的出台，促使诸多人从买卖二手房的市场逃离，转而投向新居市场的买卖，导致期房销量猛增，价格随之上升。月30日起，央行出台“贷清小认房”“最低7折利率”等房贷新政10月9日住建部、则政部、央行联合卜发有关发展住房公积金个人住房贷款业务的告知减少贷款申请条件、提高贷款额度。午11月22日，央行、自7月份以来初次降息、持续两年房地产投资增速明显放缓，房地产销售而积和销售额同比下滑。底至中期，宏观经济下行压力明显，宽松的货币政策和股市低迷共同带来了一线都市的楼市的井喷，并逐渐向三线都市过度。如南京、合肥、郑州等地方性限购措施也相继出台，体现了楼市将来宏观调控区域性、有效性、针对性。图2-1 价格与调控的关系 当人们可以幸福的生活时，保证房地产行业蒸蒸日上；可以带动许多产业的迅速发展；从而带动经济增速。但当一种行业增长过快时，就会暴露其中的某些问题，房地产行业也不例外。存在着某些问题： 1.在公共土地获取的过程中时，存在非法侵占农业用地、风景名胜区土地等滥用土地的现象，从而使过量的土地流入房地产建设中；尚有的房产商通过违法手段来行贿公务人员，从而获得土地使用权，从而盗取国有资产；这种违法乱纪行为不仅窃取了国有资产，还影响了房地产业的有序发展，对国民经济的可持续发展产生不利影响。 2.在拆迁征地时，屡见报端的强拆行为，导致本地居民怨声遍野，但开发商在追逐利益最大化的心理驱使下，往往不顾诉求，采用违法暴力手段，强行对民宅进行拆除，导致居民财产和人身安全的损害。因此，常浮现暴力对抗，更有也许产生流血冲突，这与法制下的市场经济相背离。 3.在房地产行业的金融信贷方面，金融信贷风险日渐增长。某些开发商在征地建设过程中，自己的资金不充足，无法承当整体风险，通过某些违法手段骗取商业银行的贷款，使银行承当了更多的金融风险。尚有某些个人运用手中的有限资金，在银行套取大量贷款，进行房产投资，这不仅加剧了银行的金融风险，也加剧了房地产的泡沫产生。 4.随着房地产业的不断发展，都市中的高档住房和别墅加速增长，而一般商品住房却少有问津，特别是经济型住房严重缺失。这不仅导致供应不平衡，也致使房价迅速上扬，不利于房地产的稳定发展；更使低收入家庭陷入买不起房，无房可住的境地。三、发达国家经验与启示3.1 美国住房抵押贷款措施 美国房地产抵押贷款市场的构成重要为一级市场、二级市场和房地产抵押贷款保险市场。银行是一级市场的主体。在美国，诸多民众通过贷款解决家庭住房，获得贷款的方式就是以所要购买的房产抵押给金融机构，而金融机构给购房者进行放款，购房者只需每月向金融机构还取一定数额的资金。当消费者无力还款时，金融机构将把房产进行再次交易，避免了贷款无法回收。美国通过房地产抵押贷款业务将消费者的小额储蓄集中，然后以房地产抵押贷款的方式，发放给各类住房投资者，作为一级市场主体的商业银行等金融机构解决了购房者资金局限性的问题，二级市场使作为一级市场的局限性问题的补充。在利率不断波动的条件下，贷款期限较长往往难以获得的资金，需要能及时转让贷款的二级市场，以利于解决一级市场资金构造不合理等问题。二级机构则以发行债券的方式向社会筹集资金，而二级抵押机构发行债券的担保原则仍然是最初由投资者抵押的房地产，形成了该房产的第三次抵押。在房地产抵押贷款发展中，政府重要是通过立法手段，凭借住宅金融管理系统，着重对一级市场进行调控，以维护房地产抵押贷款市场的正常运营，美国房地产抵押贷款市场立法管理始于30年代的经济大萧条时期12。 通过一系列法律及大量补充条款的规定，美国政府对房地产抵押贷款市场的干预已从临时性的干预发展为制度化的调控，形成了一种对美国房地产抵押贷款市场进行宏观调控的严密的法律体系，为购房者打开了资金的以便之门，美国通过某些列的调节和调控，使其房地产行业得到稳步的发展，并保证了其经济的稳定性。3.2 日本控制房地产泡沫的措施 日本作为亚洲经济比较成熟国家。随着二战的结束，日本迅速发展其国民经济，房地产行业也随之迅速崛起，并飞速发展。日本的公寓楼盘现已采用统一原则建设和装修。但是日本的房地产现状也是历经曲折和调节才发展成目前的规范。在80年代日本引爆了日本历史中最大的房地产泡沫，当时房价由高位迅速折断，房地产商损失惨重。而房地产行业对资金具有强烈的吸取作用，过度的资金吸入提高了房价。迫使日本央行不断加大利率，致使楼市破灭。房地产泡沫结束后，政府吸取教训，提出了某些改革方针:运用发行国债募集的资金来进行公共设施建设，运用初期的投入带动周边地价的上涨；另一方面把信用贷款的限制减少，设立专门用于地产投资的资金；最后，政府对行政解决事务的程序进行删减，节省办事时间，提高做事的效率值。四、增进房地产市场可持续发展对策4.1 土地管理审批制度 都市的发展，随着着土地的大量使用。而当土地使用的管理政策不当时，就会导致土地的不合理使用。既有的土地出让的行为重要为合同、招标或拍卖。招标拍卖出让和合同出让相比较，招标拍卖出让是一种自由市场的体现，市场可以对其价格产生合理的反馈。但是拍卖的土地不容易产生自身额外的附加价值3。如果都市空闲大量土地，则不利于经济的发展，也不利于政府对房地产行业的间接管控。因此，要把土地储藏制度进行推广，加强土地的市场化供应，完善土地供应的制度，才干使土地资源有效合理的运用，为房地产市场健康发展提供坚实的基本。4.2 宏观调控政策中保证政府权威性 在房地产调控上政府如果没有明确的目的，那么将会减少调控的权威。日本房地产泡沫时期，日本政府浮现“权威流失”问题，东京地方政府进行房价调控，但愿通过调控挣脱高房价的困扰，但是在多种阻力下，调控半途而废。但目前国内的新近购房者发出“调一次涨一次，调得多涨得快”的预期。预期对政策具有强烈的反馈作用。政府应当注重调控的机会，树立坚定的目的，通过坚决的执行政策来调控房价，维护政府的“权威资源”。4.3 加大经济合用房、廉租房的建设力度 房屋使人们生活的必需品。为了保证社会和谐发展，国内应健全房屋管理体系；豪华商品房的热卖，即带动市场又加速经济。但中档收入的人群和低收入的人群也需要住房来保证生活5。政府对经济合用房和廉租房进行合理的建设，是克制高房价，保证社会稳定的重要举措。 经济合用房建设会套用政府的大量资金，如果大规模建设经济合用房和廉租房，就会影响本地经济的发展。因此，要精确的把握经济合用房住房项目招投标，并对其进行制度化，坚决保证政府的指引，严格控制建设成本，完善多元化的住房制度，保证各阶层人民均能有一种稳定的住所，提高人民的幸福指数，保证社会的和谐稳定。五、结论本文通对中国房地产业的大体分析，梳理了开放后中国房地产的各个发展时期，并对下在的高房价进行了一定的分析和探讨，找出房价过高的影响因素。并提出相应的应对举措。但是，综合分析中国的房地产市场仍旧具有一定的上升空间，重要是中国的人口基数过大，刚需成分居多，且中国经济发展势头良好，且土地收入为政府的重要财政来源。因此，从各方面综合考虑，中国楼市会仍旧坚挺，而政府的职责为保证住房供应构造完善，保证房地产的投资方向更为理性。在复杂的供求关系下，政府要严格执行政府土地管理审批制度，在对房价进行宏观调控是，要坚决维护政府的权威，同步政府要加快经济合用房及廉租房的建设力度，以保证各阶层的人们均能安心生活。近十年来，房价呈现一路上扬的趋势，房价过高会制约人们的消费。政府应加快建立和完善房地产市场体系，对的引导居民理性的住房消费理念，进一步加大宏观调控力度，使高房价与经济发展水平和人民收入水平保持协调发展。参照文献1李伟.有关高房价的现状、成因及其治理对策的观点综述J.经济参照研究，(30).3743.2江西省发展和改革委员会.江西省价格理论研究所课题组:高房价对城乡居民消费的影响和对策R.价格月刊，(8).112.3付东,雷学军.房地产金融风险传导机制研究J.特区经济， (9): 223225.4邓富民,王刚.货币政策对房地产价格与投资影响的实证分析J.管理世界， (6):177179.5杜朝运,林航强化国内金融宏观审慎监管的思考J.财政金融研究， (1):101106.6蔡明超，黄徐星，赵戴怡.房地产市场反周期宏观调控政策绩效的微观分析J.经济研究.(1): 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