房地产投资扫盲知识

不懂得人们有无看过穷爸爸富爸爸这本书，虽然写的不怎么样，纯正是一商业运作，但也的确涉及了某些财务知识。虽然十分肤浅，但这却是在长期农业社会和筹划经济成长下的中国老百姓最缺少的。既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产。先说房价（市场价值）：你懂得你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？房价是一种时点数，是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简朴例子加以阐明：你购买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限。当你完毕此笔交易的时候，所有的都是静态的，涉及你的初期贷款利率。这二十年，你能保证贷款利率不发生变动吗？在过去，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说，你事实上花了130万买了一套100万的房子。（阐明一点，首付的是机会成本，由于基准利率上涨，存贷款利率会同步上调）。再说房价（实际价值）：看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。那我先问一句，你懂得什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资产！而不是如某些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都懂得，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和交易重新恢复的。因此说真正增值的是地产那部分。你懂得70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？由于我们目前制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，目前社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们的房产或地产。我事实上想阐明什么呢？我想阐明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。简朴的说，你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是同样的。由于从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。例如说，你出租该房产，你的租金收入不会由于不是产权房而减少。只要不转让，NPV（净现值）是相似的。好，目前我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面我们就谈谈当外部环境变化（宏观经济，政府政策等）对我们房子（一般老百姓最大的资产）的影响。由于不懂得论坛上的朋友经济学的基本知识如何，因此我也有点踌躇该怎么继续写。要彻底写清晰，波及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，重要的因素就是，房地产自身就是一种复杂的系统，再加上国内历来政治、经济不分家，就更为复杂。这也就是世界上有这样多经济学家和专家存在，还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机的因素了。从主线上说，房地产问题历来就是一种金融问题，其本质是金融，其形式是产业。从美国房地产业的发展史就可以看出（图书馆有美国经济发展史这本书）。