土改政策解读

农村土改释放政策红利 投资机会解析自贸热刚刚浮现分化，土改概念就接棒而上，据媒体报道，一份事关农村土地改革的重要文献已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市；而早在一种多月前，习近平总书记就到武汉农村综合产权交易所理解涉农产权交易特别是土地流转交易状况。近来，土地管理制度改革的号角再次吹响，这已经成为社会最为关注的热点。业内人士表达，新一轮土地改革的核心，无疑是打破土地二元构造限制，推动农村土地的改革。而对于占有土地资源的上市公司来说，红利或许不在资源自身，在于“改革”自身。农村土地改革重要文献已下发18省份 农业股大涨自贸热刚刚浮现分化，土改概念就接棒而上，昨日辉隆股份、北大荒、亚盛集团等多只土地储藏较多的个股大幅上涨。据媒体报道，一份事关农村土地改革的重要文献已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市；而早在一种多月前，习近平总书记就到武汉农村综合产权交易所理解涉农产权交易特别是土地流转交易状况。事实上，海南在涉农土地改革上已经走在了前列，据报道，海南省国土环境资源厅研究制定了海南省农民集体建设用地管理措施，现已上报海南省政府审议。在此背景下，拥有土地储藏的部分海南本地股值得持续关注，如罗牛山（000735）、海南橡胶（601118）、罗顿发展（600209）及海南高速（000886）等。农村土地改革释放政策红利近来，土地管理制度改革的号角再次吹响，这已经成为社会最为关注的热点。业内人士表达，新一轮土地改革的核心，无疑是打破土地二元构造限制，推动农村土地的改革。此前，国土资源部有关人士在年度工作会上曾表达，土地管理制度改革具体涉及，研究出台集体经营性建设用地流转指引意见、部署开展宅基地制度改革试点，以及总结推广农村土地股份制改革经验和做法。其中，指引意见有望就土地运用规划城乡建设用地范畴以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分派方式等方面做出具体规定。而今年“一号文献”提出，要用五年的时间基本完毕农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作，其旨在为农地改革推动铺路。据理解，有关农村土地改革的“底线”问题也在有关范畴内讨论，其中“深圳模式”将农地国有化之后再流转的做法，已经是极大的突破。但是，在各个地方政府各显神通、自下而上的改革中，新的惊喜令人期待。对于占有土地资源的上市公司来说，红利或许不在资源自身，在于“改革”自身。海南土改有望率先破题据有关媒体报道，海南省国土环境资源厅研究制定了海南省农民集体建设用地管理措施，现已上报海南省政府审议。该措施对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，容许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，并用于旅游、农贸市场、原则厂房等非农业建设。众所周知，根据国内现行土地管理法，国内土地所有权归属分两类：一是全民所有制，即国有土地；二是劳动群众集体所有制，重要指农村集体土地。从土地用途的角度来说，土地有农用地和建设用地等，在农村集体所有制的土地中，集体建设用地多指除耕地、林地等农用地以外，用于宅基地、集体公司用地等建设用途的土地。这批土地，就是这一轮城乡化浪潮下，市场紧紧关注的潜在蛋糕。近年来，海南省积极争取到国土资源部的支持，先行先试，有序推动了各项农村土地改革，涉及农村产权制度改革试点、征地制度改革、农村集体建设用地流转改革试点等。其摸索统筹城乡发展，激发农村土地潜力，为农村发展注入了新的活力。鉴于历史因素，海南农村宅基地确权工作起步较晚。截至底，全省已确权登记的仅5万多户，不到应发证数的5%，远远低于73%的全国平均水平。与此同步，海南省宅基地管理工作单薄，农村一户多宅、宅基地面积超标、非法买卖和乱占乱建等现象严重，破坏耕地问题较突出。1月，海南省政府下发告知，筹划用三年时间完毕农村土地所有权、农村宅基地使用权及其她农村集体建设用地使用权登记颁证工作，依法保障农户宅基地的物权，这标志着海南省此项改革步伐在加快。土改热瞄准“海南”鉴于海南土改有望率先破题，拥有一定土地储藏的海南本地股或许投资机会仍然具有，如罗牛山、海南橡胶、罗顿发展及海南高速等。罗牛山（000735）：公司是以畜禽养殖业为主的综合类集团型公司和农业产业化国家重点龙头公司，重要生产销售生猪、鸡、鲜鸡蛋、无公害蔬菜等农副产品。公司年出栏优质种猪6万头、优质商品猪50万头，在全省17个市县建有40余个现代化畜牧养殖基地；年生产鸡蛋5000吨，年生产文昌鸡苗260万只的生产能力，成为海南省最大的商品猪生产基地、文昌鸡种苗生产基地和蛋鸡饲养基地。公司拥有海南省最大的“菜篮子”工程基地、种苗生产基地和以畜牧业为主的农业科技示范基地。海南橡胶（601118）：公司拥有胶林、防护林353万亩，覆盖海南省17个市县，年产干胶能力21万吨，胶园面积和干胶产量分别占全国的30%左右。公司是海南农垦集团下唯一的上市公司，海南农垦建于1952年，据有关数据显示，海南农垦规划土地总面积1280万亩，占海南省的四分之一。昨日沪胶涨停对公司股价也有一定的正面刺激。罗顿发展（600209）：，公司以2.16亿元向博鳌控股公司购买位于海南省琼海市博鳌水城大灵湖规划区万泉河侧的土地使用权计1800亩，用于建造国际和谐村、度假别墅区等项目。1月，公司批准与琼海市政府签订大灵湖滨温泉酒店等四个项目建设用地征地补偿费用合同书补充合同，确认四宗地块公司，起已经拥有土地开发、建设权利，继续享有土地开发、建设权利，已经支付的资金均列入土地开发成本。将来合同项下的地块依法出让超过开发成本（含应缴税费）所得溢价部分，由琼海市政府与公司按3：7的比例分享。海南高速（000886）：12月，公司以3亿元竞得海南儋州东坡雅居100%股权，其资产重要是位于儋州市那大城北新区国盛路北侧约938.7亩土地；10月，儋州市成功拍卖位于那大城北新区国盛路北面两块土地，公司拥有机场东路住宅楼土地使用权、万宁兴隆华侨城土地使用权、海口机场路土地使用权等，其中，最为引人注意的是琼山三公里的土地使用权。新土改是大势所趋 地方试水“新”意有限城乡土地二元制难觉得继城乡土地二元制难觉得继土地资源束缚和城乡收入差距扩大制约既有发展模式。在国内既有土地制度下，按所有权分类，实行都市土地国有，农村土地集体所有的二元制度。其中，集体土地严禁直接入市，重要通过政府征用，转为国有建设用地后，再通过“招拍挂”的机制进行出让。在此制度安排下，政府垄断了建设用地的供应，一方面导致都市建设用地紧张，部分都市面临无地可用的局面，同步土地价格持续上涨，政府对土地财政形成依赖。另一方面，通过实行土地二元制，土地价格机制扭曲，农民无法享有土地增值的收益，城乡收入差距进一步加大。随着城乡化的推动，都市土地资源瓶颈凸显，城乡利益矛盾进一步加剧，既有发展模式难觉得继。新土改是大势所趋新土改是大势所趋历次土改均推动中国经济进入新的发展阶段。改革开放以来，国内经历了两次具有标志性意义的土改，每次土改都推动经济进入新的发展阶段。第一次以 1980 年代初期的家庭联产承包责任制为代表，解放了农村生产力，推动了农村经济的发展。第二次以 1987 年深圳启动的土地拍卖制度为代表，通过土地市场化形成原始积累，推动了城乡化进程。土地资源总量控制，资源约束日益凸显。根据国内土地管理法规定，土地按用途分为农用地、建设用地和未运用地。严格限制农用地转为建设用地，对耕地实行特殊保护，对建设用地采用总量控制的措施。地方政府规划的建设用地总量不得超过上一级拟定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级拟定的控制指标。通过严格的土地供应控制，一方面使国内耕地面积得到有效保护，另一方面也因此导致土地供应无法根据市场需求作出及时调节，导致部分都市，特别是一线都市土地供应明显紧张，低价、房间高涨，制约了都市的发展。整合置换+盘活资源，各地积极试水土改。在土地总量控制的背景下，为解决建设用地需求，多地采用了一系列措施进行土改尝试。总体来看，目前各地的土地改革实验重要分为如下两类：1、整合置换。该模式重要通过“以土地承包经营权置换社会保障”和“以宅基地置换城乡住房”的模式，盘活宅基地资源，将宅基地进行复耕，以换取建设用地指标。一方面解决了宅基地闲置，都市建设用地紧张的矛盾，另一方面也使农民真正受益财产增值，实现了由农民向市民的转变。此类实验以重庆“地票”模式和嘉兴“两分两换”模式为代表。2、盘活资源。该模式重要着眼于提高既有土地使用效率，通过搬迁、收回等手段将既有工业用地和闲置土地进行优化配备，以增长建设用地。将工业用地转为商、住用地，一方面可以获取土地增值收益，同步获取多种税收，另一方面搬迁公司在新建厂房时一般会进行技术改造，也增进了产业升级。此类实验以广东“三旧改造”和深圳“集体工业用地流转”模式为主。地方土改受限既有框架 “新”意有限既有土地制度的最大问题在于政策将国有土地和集体土地进行二元分割，集体土地无法进行市场化流转和配备，无法实现“同地、同权、同价”。目前各地的试点政策均在既有框架下，重要还是通过多种手段增长建设用地指标，并未实行集体土地的自由流转。深圳模式相对有所突破，容许集体用地中的工业用地流转，但上市流转的仅为集体建设用地中“部分土地权益有争议，政府拿不回，集体用不了”的工业用地。此外，部分地区在试点集体建设用地使用权的流转，但一般都限制宅基地使用权的流转，且一般严禁用于商品房等形式开发。申银万国：新型城乡化呼唤新土改 挖掘投资标的新型城乡化呼唤新土改：过去十几年来，国内所推动的城乡化更大限度上属于土地城乡化。为实现人口城乡化，必须进行土地改革。通过集体土地特别是宅基地的流转，一方面可觉得新型城乡化建设提供税收等资金来源，另一方面可以使农村人口获取土地增值收益，提高农村人口的购买力。整合置换+盘活资源，各地积极试水土改。目前各地的土地改革实验重要还是通过多种手段增长建设用地指标，并未实行集体土地的自由流转，可以分为如下两类：1、整合置换，以重庆“地票”模式和嘉兴“两分两换”模式为代表。通过“以土地承包经营权置换社会保障”和“以宅基地置换城乡住房”的模式，盘活宅基地资源，复耕宅基地，换取建设用地指标。2、盘活资源，以广东“三旧改造”和深圳“集体工业用地流转”模式为代表。通过搬迁、收回等手段将既有工业用地和闲置土地进行优化配备。温州土改：宅基地流转迈出重要一步。温州土改最大的亮点在于农村房屋所有权的交易。尽管本次政策并未突破红线，农房交易范畴仍限于本村，但在县域的抵押贷款和置换交易功能仍然实现了农房价值的重估，为农房交易打开了突破口。我们觉得，作为国家级农村改革实验区和金融综合改革实验区身份的温州，本次释放的信号意义不凡，或成为农村土地改革的新样本。顶层设计加速，改革红利值得期待。上海自贸区的设立，让我们看到政府改革的信心和决心。我们相信，作为新型城乡化建设的重要突破口，土地改革有望在十八届三中全会迎来破局，制度红利值得期待。布局土改：短期关注土地资源价值重估。从短期来看，如果土改制度浮现突破，拥有土地资源的公司将迎来新一轮资产重估，我们建议从如下 3 条主线来挖掘投资标的：一是受益集体用地流转放宽，拥有农地、林地储藏的公司，重要涉及亚盛集团，罗牛山，海南橡胶，北大荒，新农开发，中国宝安，永安林业，福建金森等。二是拥有大量城乡土地储藏，将来土地也许转为商用的公司，如罗顿发展、中国武夷等。三是受益存量都市建设用地优化，自有工业用地转为商业用地的工业公司，如凤竹纺织、新野纺织、华天科技、爱仕达等。从中期看，重要可以关注如下两方面：一是随着农地流转规模扩大，农业集约化和现代化限度有望提高，农业服务流通公司、农业机械产业链以及农田水利建设公司有望受益。另一方面，随着土地改革的持续推动，农民转变为市民，新型城乡化建设顺利开展，消费品、天然气、环保、电子信息等行业也将明显受益。机遇：温州土改力图破冰 改革红利值得期待温州土改：宅基地流转迈出重要一步温州土改：宅基地流转迈出重要一步宅基地流转迈出重要一步，产权交易实现农民财产价值重估。近日，温州出台温州市农村产权交易管理暂行措施。管理措施的出台为温州的农地使用权流转提供法规根据，有望规范农村产权交易行为，推动城乡生产要素流动，盘活农村闲置资源，优化农村资源配备，维护农民权益、增进农民利益。本次温州市出台的暂行措施规定有 11 类农村产权，外加这些产权衍生出的收益权和处置权，可以在温州市的农村产权服务中心和分支机构进行交易，这其中涉及了农村土地承包经营权、农村集体经济组织股权、依法可以交易的农村房屋所有权等类别。其中，最大的亮点在于农村房屋所有权的交易。尽管根据市政府的解读，农房交易仍仅限于本村居民之间进行，但农房可以在县域内抵押贷款，波及处置不良抵押的农房，可在县域范畴内置换交易。尽管本次政策并未突破法规红线，农房交易范畴仍限于本村，但在县域的抵押贷款和置换交易功能仍然实现了农房价值的重估，为农房交易打开了突破口。我们觉得，作为国家级农村改革实验区和金融综合改革实验区身份的温州，本次释放的信号意义不凡，或成为农村土地改革的新样本。顶层设计加速 改革红利值得期待自中央1号文献容许农民以转包、出租、互换、转让、股份合伙等形式流转土地承包经营权以来，国内农村土地流转政策进一步深化。 年以来，土地改革进度有望加速。政策方面，国土资源部部长徐绍史在 年初表达，将研究出台集体经营性建设用地流转指引意见，部署开展宅基地制度改革试点，总结推广农村土地股份制改革经验和做法。其中，指引意见有望就土地运用规划城乡建设用地范畴以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分派方式等方面做出具体规定。同步， 年中央 1 号文献提出，要用 5 年时间基本完毕农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作，为农地改革推动铺路。立法方面， 年终人大审议的土地管理法修正案草案删除了现行法第 47 条中按照被征收土地的原用途予以补偿，以及土地补偿费和安顿补贴费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的 30 倍的内容，为集体土地补偿解除了桎梏。此外，农村集体土地征收补偿条例已上报人大常委会审议，估计年内有望出台。土地流转接棒自贸区 将成新领头羊？本周自贸区概念刚刚开始浮现分化，土改概念就应运而生、接棒炒作。昨天辉隆股份、北大荒、亚盛集团等多只土地储藏较多的个股都浮现涨停，今天这一概念进一步发酵，涨幅榜上二十多只涨停的个股中，一大半和土地流转概念有关。和自贸区炒作同样，土地流转概念也是受到政策预期的推动。据报道，一份事关农村土地改革的重要文献已经下发至河北、辽宁、吉林等18个省市。分析人士觉得，“土地流转”概念之因此受捧，实质是在城乡化的推动下，板块个股拥有的土地价值将实现资产重估。如此看来，在改革预期席卷A股市场的背景下，土改能否接棒自贸，成为市场热点的领头羊？大智慧分析师王政昊觉得，土地流转概念炒作应当不会逊色于自贸区的炒作。一方面，土地流转是一种非常重大的改革，也是从顶层设计的，会引起农业用地价值的重估。其实，土改概念波及到的个股更多，更容易形成“炒地图”行情。目前自贸区只有上海一种，其他的还处在申报阶段。而土地流转政策和城乡化有紧密的结合，之前也已有一种明确的方向，后续肯定会逐渐推动。这次文献已经下发到18个省市，这一开放速度应当会比自贸区更快、影响地方更多。因此，将来一段时间，土地流转的炒作应当会持续活跃。另有报道称，海南在涉农土地改革上已经走在前列，有关政策的推动也更为迅速。盘中，海南开发板块涨幅居首，海南高速、海岛建设、海南橡胶、罗顿发展等7只个股涨停。鉴于海南土改有望率先破题，海南本地股是不是将成为土地流转概念的龙头？王政昊觉得，早在3月24日，在海南省政府人民网站上有一种要闻报道称，海南农村集体建设用地的流转将会纳入市场统一交易。也就是说三年前，海南省政府就在尝试土地流转的这样一种动作，本次的上报也许就会更有优势某些。但是，由于18个省市同步在推动改革，机会也是均等的。后市，每个地方的有关概念股均有炒作的机会，很也许是类似于“炒地图”的节奏。操作上，可以盯住海南有关龙头股的走势状况，龙头不倒，就可以把握住热点扩散的机会。土地流转催动板块发力 有关概念股集体爆发今天沪深两市继续震荡上攻,沪指进一步逼近了半年线的压力位,银行、地产两大权重板块今天则扮演了强势做多拉盘角色。而热点题材股也是层出不穷,市场二八轮动格局渐入佳境。今天市场最大的热点则非土地流转概念莫属,今天涉及海南橡胶、亚盛集团、罗顿发展、辉隆股份等多只土地流转概念股强势封上涨停。可以看到,市场目前的热炒主线还是以政策为导向,在十八大三中全会即将召开之际,政策红利的持续释放,激发了整个A股市场持续向上反弹的不竭动力。银河证券指出，年初中央一号文献提到“引导农村土地承包经营权有序流转，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合伙社流转，发展多种形式的适度规模经营，要发明良好的政策和法律环境，采用奖励补贴等多种措施，扶持联户经营、专业大户、家庭农场”。今年国家启动了农村集体土地确权工作，估计将来将会有更多利好土地流转政策出台，下半年“土地流转”主题投资机会将获得投资者青睐。土地流转概念解析政策领域传导逻辑上市公司土改农业现代化农业服务、农机产业链农业现代化对农业配套有关产业需求加大。隆平高科（000998）、登海种业（002041）、大北农（002385）、南方泵业（300145）土改都市化消费品、燃气随着着城乡化提高，家电、汽车、家具等耐用消费品销量提速。 消费习惯助力燃气、服装、传媒、日化等消费量同步上升。海信电器（600060）、长安汽车（000625）索菲亚（002572）、德尔家居（002631）土改都市化绿色都市看好节能环保细分领域中的都市绿化生态修复、水务、脱硝和建筑节能。铁汉生态（300197）、广田股份（002482）碧水源（300070）、九龙电力（600292）土改都市化智慧都市化城乡化加速必然带动都市信息化建设的加速，高效能低能耗是大势所趋，因此只能交通、节能建筑、电子政务、电子商务、医疗信息化、及安防等都将获得迅速发展。数字政通（300075）、海康威视（002415）、汉鼎股份（300300）、万达信息（300168）土地流转概念将催生哪些牛股代码公司简称所属行业重要逻辑000523广州浪奇化工行业共680亩；待收储土地180亩（报道最高可获补偿收入60亿元），南沙新基地500亩。002070众和股份纺织服装149亩；控股子公司厦门华印149亩的厂区，被纳入国有建设用地自行改造政策区划定范畴。002333罗普斯金水泥建材310亩；整体搬迁，补偿政策不明。002087新野纺织纺织服装550亩；河南新野县老厂区550亩土地4年内将被征收，价值近15亿元。000797中国武夷房地产公示承认拥有通州600亩土地（估值过百亿）。600209罗顿发展综合业务公司在买到了位于海南博鳌万泉河侧大灵湖规划区1800余亩土地的使用权。600626申达股份国际贸易22家子公司有16家地处上海市，少数几家注册在江苏，大部分公司属于制造业，公司占有的土地资源重估价值潜力较大。公司持股93.55%的上海申达科宝新材料有限公司在紧靠川沙镇的浦东新区唐镇上丰西路28号，注册资本1.55亿元。上海七棉协联纱线有限公司。002403爱仕达家电行业1809亩；温岭老厂246亩等待收储中（可获补偿收入15-18亿元），新买土地：温岭643亩，嘉善一期300亩二期300亩，湖北安陆320亩。600683京投银泰房地产2150亩；公司全资子公司潭柘投资拥有潭柘寺镇约2150亩土地。600332广州药业医药行业2400亩；合并白云山，旧城改造。600675中华公司房地产4655亩；中华公司坐拥崇明岛4655亩土地储藏。601118海南橡胶橡胶制品11788500亩土地。海南省城乡化规化明确规定：海南橡胶土地可以流转；海南橡胶的董秘明确说海南橡胶有11788500亩土地。