浅析石家庄四合房产中介公司发展中存在的问题与对策

石家庄经济学院华信学院学士学位论文（设计）学士学位论文（设 计）题目 浅析石家庄四合房产中介公司 发展中存在的问题与对策 姓名 张宏立 学号 409417011824 专业 市场营销 指导教师 葛永红 2013 年 5 月 20 日摘 要房地产中介是房地产市场中的三级市场，目前房地产市场供应相对饱和的时期，房地产中介的作用更加明显，为房地产市场注入了新鲜动力。本文主要石家庄四合房产中介公司为例，结合本人实践，简单阐述了房地产中介的定义、特点及作用，并对四合房产中介公司存在的一些问题作出详细分析，并重点提出了从加强培训，提高从业人员的素质；建立健全规范制度，强化管理制度；树立诚信意识，注重发展品牌优势；组建内部规范监督协会，强化自律手段；完善管理体系，客户信息统一化管理；增加信息透明度，行业管理规范化等相应对策。 关键词：房产中介 问题 解决对策 ABSTRACTWith the fact that Shijiazhuang economy culture further develops in recent years,accompanying but coming is that the real estate market unparalleled is irritable , real estate intermediary agent industry expands also gradually , the real estate intermediary organ of all kinds pours out in large amount. The real estate intermediary agent plays have arrived at promote role to the real estate market operation , use house propertys the business circulating is more convenient and rapider , the dispute there existing large amount of a knotty problem in real estate intermediary agent marketplace , leading to the real estate intermediary agent frequently happens but. Be commensurate to degree have hindered benign of house property intermediary agent from developing at top speed. Four round main Shijiazhuang house property manager Ltd. has carried out the main body of a book in person for the example , union , the simplicity has set forth definition , characteristic and effect of real estate intermediary agent , some problem of existence has made and detailed analysis to four round real estate agency, Perfect administrative system; Corresponding countermeasures such as the transparency increasing information , industry administration standardization.Keywords: Intermediary agent Problem Resolve a countermeasure目 录摘要ABSTRACT目录1房地产中介的定义11.1房地产中介的定义11.2房地产中介的特点11.2.3 房地产中介具有极大灵活性特点22房地产中介的作用22.1提高了专业化程度降低可控成本22.2优化供需匹配22.3激活房地产三级市场33石家庄四合房产中介公司简介34石家庄四合房产中介公司发展中存在的问题34.1工作人员专业化水平低，入门槛低34.2法律体系不完善，行业管理欠规范44.3 信誉度不高，缺乏职业道德素养44.4发布虚假信息，进行虚假广告宣传44.5管理体系不健全，客户信息外流55石家庄四合房产中介进一步完善措施55.1加强培训，提高从业人员素质55.2建立健全规范制度，强化管理制度55.3树立诚信意识，注重发展品牌优势65.4组建内部规范监督协会，强化自律手段65.5完善管理体系，客户信息统一化管理65.6增加信息透明度，管理规范化66总结7致谢8参考文献9自21世纪以来，随着我国房地产业的兴起，特别是住房市场的进一步开放与发展，房地产中介行业日益活跃，蓬勃发展，在房地产开发和市场消费中的作用越来越大。但与国外房地产中介企业相比，很多国内的中介企业还处于科技含量低、资金短缺、服务质量差、市场占有率小的状态。尤其是2009年以后，房地产中介企业在其发展模式与经营内容上，发生了根本性的改变。突出表现在经营模式不断创新，主营内容不断拓展，服务范围不仅仅局限于租赁、置换等业务，已经开始了规模化、市场化、多样化、经营的发展时期。 1. 房地产中介的定义和特点房地产中介是房地产业的重要组成部分，是随着房地产业的快速发展而兴起和壮大开来的。由于房地产具有价值量大、使用期长和灵活性的特点。相关当事人在房地产交易过程中需要专门的知识和可靠的信息相助。 1.1房地产中介的定义房地产中介是为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机构，并有为买卖双方保证安全交易的义务。房产中介的具体事务就是帮买房人寻找推荐合适、理想房源，并带领买房人实地看房，加以引导，促使成交；帮卖房人登记房源信息、宣传发布并且保证房源真实有效；房产中介的经济收入主要是收取中介服务佣金。 房地产中介还可以指在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、代理、经纪、咨询等服务及善后管理服务的机构。从类型上分，房地产中介主要包括房地产经纪、房地产评估、房地产咨询三大类。 房地产中介在运作过程中涉及的知识面比较广，既有房地产经纪、房地产估价、房地产咨询等专业知识，又有经济学、法学、城市规划学、建筑学、统计学、会计学、心理学以及房地产经营开发、房地产金融保险、房产测绘和环境等知识。 1.2 房地产中介的特点 1.2.1 房地产中介具有服务性特点 房地产中介这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。主要提供各类房源信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。在整个服务过程中，中介机构主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介代理和相关服务，既不占有商品也不占有货币。1.2.2 房地产中介具有非连续性特点 房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人与委托人的关系，即服务和被服务的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系也就解除，即委托服务终止。房地产中介机构就再去与其他的委托人建立新的服务与被服务的关系。房地产中介服务的这种特点容易引发两类问题：一是导致部分房地产中介机构忽略自身的责任，在提供短期服务的过程中以获取佣金作为唯一目的而采用欺骗、误导等手段故意损害委托方的利益；二是在中介行业竞争激烈的情况下，由于中介方与委托方通常缺乏长期合作的可能而导致委托方故意损害中介方的利益，如经纪人町能被交易双方“甩掉”导致其投入的时间和精力无法得到补偿、开发商违约导致代理商的佣金无法兑现等。 1.2.3 房地产中介具有极大灵活性特点 因为房地产中介服务机构与服务对象之间没有固定的联系和关系，不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约，从而使它具有极大的灵活性。不像其他行业有固定的客户，固定的地点，可以长期的合作。但房地产中介是灵活多变的，也就是说，它可以不受时间、地点、交易对象和交易方式的限制。 2. 房地产中介机构的主要作用 房地产中介是房地产市场中的三级市场，也是房地产交易市场，表现为房地产投入使用后在使用者之间的交易，目前房地产市场供应相对饱和的时期，房地产中介的作用更加明显，为房地产市场注入了新鲜动力。其主要作用有以下三个方面。 2.1 提高了专业化程度降低可控成本 房地产中介的产生是市场细分的必然结果，也是我国实行市场化发展的进一步要求，房地产中介从原来房地产企业开发建设，销售的一体化结构中分离出来，有助于提高房地产交易的专业化水平。由于在房地产交易过程中，买卖双方需要为交易付出信息搜寻成本、谈判签约成本和合约履行监督成本，交易过程长、环节多，其交易成本自然就高。而房地产中介机构能够凭借对市场的了解，建立客户网络和提供专业服务，为买卖双方节约时间和精力。降低交易成本，提高效率。 2.2 优化供需匹配 一方面，房地产中介机构能为交易双方提供专业化的信息与服务，另一方面可以节约双方的交易成本。所以供给方和需求方都愿意向中介机构缴纳一定的酬劳，以获得信息、争取时间，确保交易安全，减少房地产交易过程中的信息不对称和道德风险问题。2.3 激活房地产三级市场 过去的房地产中介服务主要集中在一二级房地产市场，交易解决的基本是从“无房”到“有房”的问题。随着社会经济的发展居民水平的提高，房地产市场结构发生了明显的变化，市场化越来越高，市场中最活跃的交易从“有房”向“有好房”的转化，房地产中介机构的专业化服务就可以保证这一过程的顺利推进，从而为房地产三级市场注入源源不断的动力。 3. 石家庄四合房产中介公司简介2005年5月，石家庄四合房产中介公司成立，注册资本300万元人民币。主营业务：二手房买卖、租赁、商品房代理、贷款服务、代办过户。公司简称为四合地产，公司总部迁至裕华东路方北商务写字楼。2009年成立河北四合投资咨询有限公司。专注企业贷款及二手房贷款，并成为在石家庄有一定影响力的专业贷款公司。2010年6月对公司进行整体改造提升并更换公司标识，开始进行二次创业的历程。2010年7月 强势进驻裕华区7家连锁店面同时开业，拓展不断进行中。2011年12月 提出区域精耕战略，立足裕华，不断增强市场份额。2012年1月 成立商品房代理拓展中心，对一二手联动进行不断创新。4. 石家庄四合房产中介公司发展中存在的问题随着石家庄近些年来经济的发展、人们生活水平的提高、人们开始关注生活的质量，住房需求成为生活质量提升中关键的一环。住房需求迅速增加的同时石家庄房地产业发展迅速，房地产市场火爆受其影响二手房市场在各地交易量也大幅上涨。房地产中介市场得益于此短期内迅速崛起，房地产中介大量涌现。然而房地产中介在迅速崛起的过程中出现了不少问题。根据笔者在石家庄四合房产中介公司实习发现，石家庄四合房产中介公司存在着一些问题。 4.1 工作人员专业化水平低，门槛低 石家庄四合房产中介公司的工作人员专业水平低主要表现在，一是执业水平不高，很多人为了能来公司工作和争取市场业务，采取伪造证件、涂改姓名、有效期或转让使用别人证件等不正当手段谋取个人利益。二是工作人员素质不高，是工作人员对房地产密切相关的法律、金融、建筑、会计等知识缺乏，对房产经纪业务无法有效展开。不具备基本的市场营销知识，无法拥有大量的市场信息，使经纪代理服务难以实现高效化。工作人员从事房地产中介服务没有文凭的限制，有的工作人员甚至是小学毕业，都可以从事房地产中介工作。很多工作人员说话水平都不高，工作主要是凭借一些小聪明来做房产经纪 4.2法律体系不完善，公司管理欠规范 在笔者的实习中发现有的分店司未在店里所展示营业执照，中介服务许可证；部分营业人员无法提供经纪人资格证书；不少公司人员在进行房地产交易中介活动中，没有现场查看房源情况，仅凭当事人陈述作为依据；绝大多数分店没有按规定建立业务台帐等，这些不规范的从业行为，使得中介活动经常出现纠纷，影响公司中介活动的健康有序开展。目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介机构和纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到，同时客观上还存在着的寻租空间导致腐败的产生；还有由行业协会监管，由于目前行业协会地位不明确，作用空间有限及相关立法滞后，同样存在诸多问题。 4.3信誉度不高，缺乏职业道德素养 由于当前社会对失信行为缺乏相应的惩戒机制，部分房地产中介机构及从业人员为了追求短期利益，热衷于“一锤子买卖”，置诚实信用于不顾，隐瞒真实情况，进行违规操作，造成相关纠纷时有发生。有一次笔者发现公司有个员工为了交易完成，把房子说得很好，客户也看了房，可能是没有看仔细而又着急，草草签了合同。但是事后就发现了很多问题，但是回公司找那个人的时候那人却不管了，于是发生了强烈纠纷。公正性、服务性是中介机构的本质特征，可是部分经纪人与分店缺乏职业道德，仅仅把获利当作经营的核心，所有的经营活动都以盈利目标为转移，服务意识淡薄，在利益的驱动下，只要赚钱，什么都干，丧失了客观公正的立场，迎合客户的一些不正当要求，向客户提供不真实的验资评估报告，向公众提供不实宣传，这不仅扰乱了市场秩序，还侵害了生产经营者的利益，也损害了中介机构的形象和声誉，长远看不利于石家庄四合房产中介公司的经营发展。4.4 发布虚假信息，进行虚假广告宣传 石家庄四合房产中介公司组织发布的部分信息不真实，图片资料和实际房源基本不符，很多图片就是直接百度复制粘贴看起来不错的房源图片，在一次发房源信息时笔者问同事，这样行吗？同事告诉我，没事，只要客户打来电话，能来就行。有的分店明知挂牌房屋存在渗漏水，不当改造，百蚁侵蚀等质量缺陷，却故意隐瞒上述情况并发布虚假广告吸引购房者，侵害了购房者的权益。今年三月份的时候，张某起泰华路分店的纠纷案中，房主李某将原为一室一厅的房屋自行装修改为二室一厅，泰华路分店司明知上述情况，仍将房屋以二室一厅的名义挂牌，并对购购房者张某隐瞒事实，致其签下购房合同。后张发现受骗，向法院提起诉讼。4.5 管理体系不健全，客户信息外流 石家庄四合房产中介公司没有一套完整的管理体系，时常导致客户信息外流，对客户造成严重的经济损失的后果。石家庄四合房产中介公司没有对客户的电话号码或者家庭住址和房门钥匙没有妥善的管理，被其它不相干的人知道获取了，对客户进行勒索敲诈或是偷盗。这就是公司对客户的不负责的表现，对公司对客户都不利。此外，还有很多登记的房源信息外漏，导致经纪人带新客户去看房时发现此房已经出租而公司却不知道，造成纠纷。客户由此产生对石家庄四合房产中介公司业务能力的怀疑，白白流失了许多客户。有的经纪人看房源信息，剽窃他人成果，抢客户，造成公司内部矛盾，很不利于公司员工工作气氛的融洽。5. 石家庄四合房产中介进一步完善措施四合房产中介公司想要发展，就必须不断的解决自身的问题，创新式的发展。如此才能在竞争残酷的房地产市场生存发展下去，才能实现企业与个人的理想目标。针对上面提出的四合房产中介公司存在问题，现解决对策如下：5.1 加强培训，提高从业人员素质 目前我国对房地产估价师等实行资格认证制度,对提高从业人员素质起到了良好的作用, 石家庄四合房产中介公司应该将其引入，建立规范系统的从业人员资格认证制度和持证上岗制度。同时可开展定期的，专业的公司内部培训等方法，提高经纪人的专业知识水平和职业道德素质，进而从整体上提高经纪人业务水平与公司的服务水准，还应该时常组织员工参观考察先进的同类中介企业，通过学习借鉴别人的先进方法提升自己。企业的发展离不开人才，而人才除了招聘进来的，企业还应该主动培养自己的人才，这样才能实现跨越式发展。这就需要企业内部培训，内部培训搞得好，员工素质得到强化提高，对企业无疑是一剂强心针。5.2 建立健全规范制度，强化管理水平 国家在完善房地产中介行业的法律法规，建立严格的市场准入清出制度，中介机构法人责任制度和业务失误赔偿制度。石家庄四合房产中介公司可以在此指导下，建立健全适用于公司的制度规定，规范公司经纪人的行为，对于不能规范的可以做适当的惩罚，如扣罚工资奖金。对于有的店面没有按照规定完成任务的，对店长指明问题，发出警告。对于那些存在应付工作的员工经纪人实行批评教育，屡教不改者，劝退辞职。规范员工行为，加强管理，我建议加大惩罚力度。就如同军队有军法，而军法比较严格，但也因此促成了军队不同于其他组织的战斗力与凝聚力。公司想要发展就必须加强管理，一个好团队必然是有着严格纪律的团队。5.3 树立诚信意识，注重发展品牌优势 “人无信不立，市无信则乱”。信誉对于一个公司，对于一个品牌无疑有着无可替代的意义。房地产中介行业，因标的物涉及的价值巨大，使用周期较长，又与千家万户的生活紧密相连，“诚信经营，诚信服务”显得尤为重要。石家庄四合房产中介公司想要实施诚信战略，品牌战略就必须加强企业的形象宣传，挖掘企业经营理念，扩大企业文化建设，提升企业的内在潜力和附加值。品牌的塑造将以无形资产带动有形资产，从而使企业的综合优势得到迅速全面的提升。建议将石家庄四合房产中介公司从业人员的诚信信息及后续管理综合起来，形成一套房地产中介从业人员的诚信公示系统，对违规行为进行惩罚，并将其制作成表格展示在公司内部显眼的地方，让员工每天都能看到起到警示作用。同时可以让进店客户看到，加强客户对企业及经纪人的信赖感与亲近感，我想这样会吸引很多顾客，也更加容易成交。这样，就可以达到企业的诚信推广，打造企业品牌的目的。 5.4 组建内部规范监督协会，强化自律手段规范企业不正当为应主要从强化自律入手。建议组建石家庄四合房产中介公司内部规范监管协会协会，制定从业标准和职业道德准则，对房地产中介业务进行技术指导和纪律监督。协会理事由各个分店店长担任，每周定期举行会议，商讨汇报各个分店出现的问题，并为之做出一些针对性的有效的管理措施。从企业内部做好各种管理措施，各理事由于是分店店长，定然会以身作则，完成各种公司的管理规范，带动每个分店的员工经纪人，一次上行下效，达到自律自强的作用。四合房产中介公司高层领导应该对此大力支持，使协会切实发挥“内部自治”作用，实现自我监督、自我管理和自我规范。 5.5 完善管理体系，客户信息统一化管理 石家庄四合房产中介公司应该建立一套完善的客户信息管理系统，由专门的人员进行统一化管理，把客户信息进行分类分时段的管理，应定期整理客户信息档案，对于客户档案要严格看管，防止外泄。同时应该作出相关规定，与某一业务无关的经纪人不得查看翻阅此业务客户信息。房产经纪人不能随便把客户信息告诉其他不相干的人，更不能以客户的私人信息泄露以谋取不正当利益，做一个称职的从业人员，让客户有一种安心放心的感觉。客户信息一体化管理还要注重客户的信息隐私的问题，客户的隐私坚决不能向任何人提起，让买房或者买房的人有安全感归属感。只有客户信赖才能有生意，如果因为客户信息外泄造成客户的损失，应该追究相应经纪人责任。5.6 增加信息透明度，管理规范化增加信息透明度，就是石家庄四合房产中介公司在经营过程里，一定要做到公开经纪组织的经营范围；公开居间或者代理的服务内容及佣金标准；公开有执业经纪人真实姓名身份的租售信息；公开消费者申投诉电话；公开执业经纪人姓名、证号和照片；推出房地产经纪合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向当地工商部门审报已完成的经纪业务和业绩。这样使消费者对所委托公司的资历、经营情况等一目了然。消费者有权选择自己感到放心的中介机构，同时也不断促使公司进一步完善自身的服务，提高服务质量，以此来吸引更多的消费者。 6. 总结石家庄四合房产中介公司虽然存在诸多问题，但是总体来说还是在健康稳定发展，不断地向着一个个前进目标迈进,这也是我们国内大部分房产中介公司的基本情况。在这个经济文化迅速发展的大环境下，房产中介肯定会有越来越大的市场，而如何在未来的市场中立于不败之地，就是现在房产中介公司面临的挑战。我相信“天下难事始于易，天下大事始于细”只要在公司管理从细微着手，不断的解决各种问题，石家庄四合房产中介公司公司的发展一定会蒸蒸日上。本人由于资历尚欠，经验不足，所提出的问题和建议解决措施或许有不当之处，感谢批评指正。致 谢在短暂的四年大学生活之中，心中充满无限怀念和留恋之情。在这里我们有着良好的学习环境，有着舒适的生活条件，有着关心和互助的同学、朋友，这里存留着我们开心，回忆、奋斗、努力的点点滴滴。谨向我的论文指导老师葛永红老师致以最诚挚的谢意！葛老师不仅在学业上言传身教，而且在这次实习和写作中给另外我莫大的帮助和鼓励。本文的写作更是直接得益于他的悉心指点，从论文最初的的选题到框架的确立以及写作的安排，从观点论证以及资料的准确性验证，无不流露着老师的细心和认真。葛老师渊博的学识和，平易近人的性格、一丝不苟、言传身教的工作作风让我深深的折服，终身难忘。另外， 感谢本人所涉及到的诸位学者，本文应用了数位学者的文献和论点，如果没有前辈的研究成果和启发我将很难完成这次的论文写作。同样感谢我的同学和朋友们也在这次论文的写作中给我我莫大的帮助，帮我收集和整理了部分素材，还在编辑和排版的过程中给与了我很多的帮助。参考文献 1周尚志 康燕.房产中介服务业的趋势和企业发展战略分析.2011 第10期.2卢胜.浅论房地产中介在住房三级市场的作用J.中国地产.2008（7）. 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