房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题模拟训练含答案（第30版）

房地产估价师房地产开发经营与管理考试题模拟训练含答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 姓名：_ 成绩：_一.单选题(共100题)1.香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10，这是基于()的考虑结果。A.大陆政策多变B.占领世界投资市场C.风险转移D.投资组合【正确答案】D2.关于金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险说法不正确的是()。A.一方面来自申请贷款的购房者B.另一方面来自开发商C.只来自于申请贷款的购房者D.购房者的个人信用评价不准或开发商由于各种原因不能按期竣工，都会给金融机构带来风险【正确答案】C3.纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由（）负责实施。A.开发商B.土地储备机构C.建筑商D.土地一级开发企业【正确答案】B4.下列不属于房地产开发项目财务评价的基本报表的是()。A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表【正确答案】A5.土地使用权划拨，是要经()以上人民政府依法批准。A.省级B.市级C.县级D.乡级【正确答案】C6.以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由()构成。A.土地使用权出让金、基础设施建设费B.土地使用权出让金、拆迁补偿费、基础设施建设费C.土地使用权出让金、基础设施建设费、征地拆迁费D.土地使用权出让金、基础设施建设费、征地拆迁费、土地转让费【正确答案】B7.商业零售物业基础租金常以每平方米为基础计算，也称()。A.基准租金B.基本租金C.最低租金D.成本租金【正确答案】C8.写字楼租金常常以每平方米()为计算基础。A.建筑面积B.可出租面积C.使用面积D.套内面积【正确答案】B9.关于债务融资，下列说法不正确的是（）。A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为35年D.利用信贷资金经营，实际上就是借钱赚钱或借鸡生蛋【正确答案】B10.投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】A11.【真题】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括()。A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者对市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性【正确答案】B12.关于房地产市场，下列说法不正确的是（）。A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成【正确答案】B13.【真题】在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是()。A.指数平滑法B.移动平均法C.简单平均法D.加权移动平均法【正确答案】B14.关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.贷款价值比率（抵借比）通常不超过50%B.贷款期限最长不超过10年C.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款D.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放【正确答案】A15.潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A.意愿B.途径C.能力D.动机【正确答案】B16.下列贷款属于房地产开发贷款的是()。A.土地购置贷款B.房地产抵押贷款C.在建工程抵押贷款D.土地储备贷款【正确答案】A17.【真题】某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是()。A.有效市场渗透市场服务市场B.服务市场有效市场渗透市场C.有效市场服务市场渗透市场D.服务市场渗透市场有效市场【正确答案】C18.政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的（）特性。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移【正确答案】D19.一般情况下，规划设计费为建安费的()左右。A.1B.1.5C.2D.3【正确答案】D20.已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为()。A.12.55B.12.68C.14.75D.15.01【正确答案】C21.【真题】下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是()。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性【正确答案】C22.（）是房地产企业债务融资的主要资金来源。A.自筹资金B.银行信贷C.风险投资公司的资金D.租赁公司的资金【正确答案】B23.某房地产开发商经过市场调研后，决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品-为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【正确答案】B24.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【正确答案】A25.投资估算的精度可达20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【正确答案】B26.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景看好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为-3580万元。经分析市场前景为：好的概率为40%，一般的概率为35%，不好的概率为25%，则该项目净现值的期望值为（）万元。A.1962.5B.3870C.4000D.4142.5【正确答案】A27.（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A.一手B.二手C.原始D.基础【正确答案】B28.房地产市场也存在空间市场和（）两个层面。A.资产市场B.资本市场C.信托市场D.证券市场【正确答案】A29.先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，再近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【正确答案】C30.房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）。A.符合城市规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化【正确答案】A31.【真题】某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元人，看有多少业主参加。这种调查方法是（）。A.观察法B.访问法C.问卷法D.实验法【正确答案】D32.如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%【正确答案】A33.下列市净率的表达式中，正确的是（）。A.市净率=股价每股净资产B.市净率=股价每股收益C.市净率=市值销售收入D.市净率=市值现金流【正确答案】A34.能反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况的是()。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表【正确答案】D35.随着北京附近中心商业区的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【正确答案】C36.判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其()。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大【正确答案】D37.单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个()。A.正的协方差B.负的协方差C.标准协方差D.绝对协方差【正确答案】B38.问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查【正确答案】D39.中国现有房地产租金统计，是基于（）的统计。A.不同类型的房屋的中位数租金B.同类型的房屋的中位数租金C.不同类型的房屋的位数租金D.同类型物业平均租金【正确答案】A40.外地建筑企业参加投标，投标人还必须持有建设工程所在地城市主管部门签发的()。A.投标备案证B.异地企业务工许可证C.投标许可证D.施工许可证【正确答案】C41.当租售价格大于预测时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系【正确答案】B42.判断房地产经纪机构以往的业绩，关键是要看其()。A.共代理成交了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多少【正确答案】D43.某家庭预计今后20年内月收入为8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【正确答案】B44.【真题】某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是()。A.15.0%B.21.4%C.30.0%D.50.0%【正确答案】D45.【真题】房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位【正确答案】B46.对自用型购买者的主要约束条件是()。A.拥有物业后所能获取的预期收益的大小B.购买者购买能力C.购买物业的市场价格D.购买该物业的获利能力【正确答案】B47.【真题】国有建设用地使用权出让市场是()市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断【正确答案】D48.在中国实行经济适用住房的政策下，通过调查得知，愿意购买商品房的家庭有多少，属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题调查【正确答案】A49.【真题】在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是（）。A.项目所处地区的市场情况B.项目本身的情况C.评价指标的计算过程D.可行性研究的结论【正确答案】C50.将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是（）。A.开发-销售模式B.开发-持有-出租-出售模式C.购买-更新改造一出租模式D.购买-更新改造-出租-出售模式【正确答案】D51.【真题】在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是()。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程最近似匡算法【正确答案】C52.国际上物业管理行业的专业资格，是（）。A.注册物业管理员B.注册物业管理经理C.注册物业管理师D.高级物业管理师【正确答案】B53.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率I之间的关系是()。A.I越大，P越大B.I越小，P越大C.P越大，I越小D.I与P无关【正确答案】A54.房地产投资机会选择，主要包括提出投资设想、()和细化投资设想三项工作。A.市场风险分析B.寻找和筛选投资机会C.成本分析D.产品分析【正确答案】B55.零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的（）都来自该区域。A.50%65%B.60%75%C.70%85%D.80%90%【正确答案】B56.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有（）。A.适于进行长期投资B.需要适时的更新改造投资C.易产生资本价值风险D.易受政策影响【正确答案】C57.【真题】某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60%来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10。若项目全部投资的收益率为16%，则其资本金的投资收益率为()。A.16%B.25%C.26%D.40%【正确答案】B58.（）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。A.解析法B.幕景分析法C.调查和专家打分法D.故障树法【正确答案】A59.【真题】下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是()。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性【正确答案】C60.下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查【正确答案】B61.下列关于招标的说法，不正确的是（）。A.房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式B.通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位C.开发商公开招标项目一般应授标给最低报价者D.邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目【正确答案】C62.下列费用中，不属于管理费用的是（）。A.办公费B.管理人员工资C.审计费D.代理费【正确答案】D63.一个城市区域的()，与市场上租金和价格的关系、人们对房地产所有权的偏好、市场上可供出租房地产空间的数量、城市或区域的经济发展水平等因素相关。A.区域结构B.产品结构C.租买结构D.投资结构【正确答案】C64.在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括（）。A.出让地价款B.前期工程费C.土地转让费D.土地租用费【正确答案】B65.【真题】商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有（）的特性。A.信息不对称性B.交易复杂性C.供给垄断性D.经济外部性【正确答案】D66.【真题】某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【正确答案】A67.下列不属于管理费用的是()。A.工会经费B.工程监理费C.修理费D.技术转让费【正确答案】B68.服务人口1万5万人，年营业额在3000万10000万元的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（）。A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店【正确答案】B69.【真题】等额序列支付资金回收系数正确的表达方式是（）。A.B.C.D.【正确答案】A70.假设新婚家庭100个，住宅的销售量为18套，利用市场因子推演法，如果新婚家庭数量为5万个，则住宅的需求量为()套。A.7000B.8000C.9000D.10000【正确答案】C71.【真题】在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是()。A.成本较低B.限制条件较少C.操作较简单D.不需要还本付息【正确答案】B72.房地产投资信托基金可以分为伞型合伙房地产投资信托基金和多重合伙房地产投资信托基金，是以（）分类的。A.其投资业务B.信托性质的不同C.收益形式D.来源构成【正确答案】B73.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。A.申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同B.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同C.申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同D.申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑签订合同【正确答案】A74.【真题】某房地产项目的初始投资额为310万，基准收益率为15%，经营期限为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93【正确答案】D75.【真题】以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的()组合来提高收益、降低风险。A.地理区域B.时间分布C.物业类型D.收益形式【正确答案】C76.【真题】张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是()风险。A.政策B.通货膨胀C.利率D.或然损失【正确答案】B77.（）不属于证券市场的功能。A.筹资功能B.定价功能C.规避风险功能D.资本配置功能【正确答案】C78.下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的是()。A.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金B.基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用C.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最高租金水平决定的D.在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置【正确答案】C79.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于()。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法【正确答案】B80.在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于()。A.基准回收期B.静态投资回收期C.项目开发期D.项目销售期【正确答案】B81.盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出()。A.平衡点B.临界点C.转折点D.保本点【正确答案】A82.【真题】某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000?，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/?，项目销售均价为8500元/?，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80【正确答案】D83.小区内停车场建设费属于（）。A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金【正确答案】A84.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者()。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.具有更专业的物业管理【正确答案】C85.某一计息周期的净现金流量，是指()。A.该时段内现金流量的现金流量流入B.该时段内现金流量的现金流量流出C.该时段内现金流量的代数和D.该时段内现金流量的绝对值的和【正确答案】C86.邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（）。A.3个以上B.510个C.5个以上D.310个【正确答案】D87.以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费【正确答案】B88.下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表【正确答案】D89.以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由()和城市建设配套费构成。A.土地使用权出让金B.拆迁补偿费C.土地转让费D.基础设施建设费【正确答案】A90.盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30，成本上升60时，开发利润（税前）为0，乙项目当售价下降20，开发利润（税前）为0，因此，在抵御售价和成本变动能力的风险的能力方面()。A.甲强于乙B.乙强于甲C.一样D.不能确定【正确答案】D91.某销售型住房市场年初的住房存量为150万套，其中空置待售住房10万套，本年新竣工住房25万套，销售住房14万套，则吸纳周期为（）年。A.0.4B.0.56C.2.5D.3.06【正确答案】C92.以下收集一手资料的方法中，适用于描述性调查的是()。A.观察法B.专题讨论法C.问卷调查法D.实验法【正确答案】C93.下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是（）。A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B.三级市场是指存量房地产交易市场C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场【正确答案】D94.下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是（）。A.审计费B.工程造价咨询费C.临时用地费和临时建设费D.工程监理费【正确答案】A95.【真题】下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是()。A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表【正确答案】D96.对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【正确答案】A97.当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是()。A.名义利率大于实际利率B.实际利率大于名义利率C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率【正确答案】B98.假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为()。A.10.7B.8.0C.5.3D.2.7【正确答案】B99.【真题】房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由()组织。A.项目施工单位B.项目监理单位C.项目建设单位D.建设行政主管部门【正确答案】C100.以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【正确答案】A二.多选题(共70题)1.在经济评价中的基础参数中的评价标准类指标包括()。A.出租率B.基准收益率C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.空置率【正确答案】BCD2.当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式（）。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型E.灵活型【正确答案】ABCD3.成本计划可分解为（）等方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【正确答案】ABCE4.初步可行性研究主要解决的问题包括（）。A.项目的投资机遇如何B.分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.作出投资与否的决策【正确答案】BCD5.在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。A.年度运营预算B.资本流预算C.资本支出预算D.长期预算E.资本收入预算【正确答案】ACD6.土地费用估算主要包括（）。A.划拨或征收土地的征地拆迁费B.出让土地的土地出让地价款C.转让土地的土地转让费D.租用土地的土地租用费E.转让土地应缴纳的手续费【正确答案】ABCD7.下列属于房地产置业投资项目清偿能力指标的是()。A.借款偿还期B.利息备付率C.资产负债率D.投资回报率E.流动比率【正确答案】ABCE8.【真题】张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有()。A.投资利润率为16.67%B.投资利润率为22.50%C.资本金利润率为31.25%D.资本金利润率为37.50%E.资本金利润率为62.50%【正确答案】AC9.工程项目管理的主要内容包括控制和管理两个方面，其中管理是指()。A.进度管理B.投资管理C.合同管理D.安全管理E.质量管理【正确答案】CD10.下列费用中属于管理费用的是()。A.折旧费B.办公费C.咨询费D.修理费E.广告宣传费【正确答案】ABCD11.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有（）。A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命B.自然寿命一般要比经济寿命长C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D.房地产的经济寿命与使用性质无关E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间【正确答案】DE12.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法【正确答案】ABCE13.市场趋势分析通常包括()几个步骤。A.宏观环境预测B.行业预测C.企业的销售预测D.微观环境预测E.消费者需求预测【正确答案】ABC14.抵押率的确定受()等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【正确答案】ABCD15.房地产投资决策分析中的市场分析的主要工作包括（）。A.市场宏观环境B.政府政策C.目标市场及其可支付的价格或租金水平D.财务评价E.房地产供求关系【正确答案】ABCE16.一般来说，房地产投资风险分析主要包括（）等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E.资产管理的复杂性【正确答案】ABE17.【真题】关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有()。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期C.计算期为项目的开发期与经营期之和D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年、半年、季、月【正确答案】CDE18.房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价三个部分。A.价格分析B.市场分析C.产品分析D.成本分析E.投资决策【正确答案】BE19.经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括（）。A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.经营收入E.营业外收入【正确答案】ACD20.以下宣传媒介，对中低档写字楼物业比较合适的有()。A.报纸上的分类广告B.电视C.广播D.物业顾问机构的期刊E.邮寄【正确答案】AD21.房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E.投资偏好【正确答案】ACD22.运营费用的人工费包括（）。A.工资B.医疗、养老、失业保险C.统筹费D.聘请法律顾问的费用E.保安费用【正确答案】ABC23.土地出让价款的数额是由（）等多方面因素决定的。A.所在城市B.地区C.地段D.土地用途E.土地转化率【正确答案】ABCD24.下列市场调查的内容中，属于不可控因素调查的是()。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查E.分销渠道调查【正确答案】ABD25.【真题】衡量房地产泡沫常用的指标有()。A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比【正确答案】ACE26.决策的四个基本特征包括（）。A.是为了达到一个预定的目标B.是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段C.是在若干个有价值的方案中选择1个行动方案D.是在若干个有价值的方案中选择13个行动方案E.准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的【正确答案】ABCE27.初步可行性研究阶段，需对()内容进行粗略的审查。A.市场需求与供应B.建筑材料供应情况C.项目财务分析D.地理环境E.工程项目建成后对社会的影响【正确答案】ABC28.商业辐射区域分析包括可能的()分析。A.顾客流量B.商业聚集程度C.消费者行为D.消费者购买能力E.消费者喜好和偏好【正确答案】ACDE29.专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。A.所处的位置B.交通便利条件C.自然或质量状况D.设施完善程度E.收益能力【正确答案】ACE30.写字楼出租单元内建筑面积包括（）。A.单元内使用面积B.外墙、单元间分隔墙水平投影面积的一半C.单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半D.分摊公用设施建筑面积E.分摊公共建筑面积【正确答案】ABC31.金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）工作。A.风险评估B.项目评估C.担保方式评价D.环境评价E.贷款综合评价【正确答案】BCE32.开发-持有-出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费【正确答案】ABCD33.【真题】能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有()。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用【正确答案】BD34.制订租售方案的工作内容主要包括（）。A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E.市场租售对比分析【正确答案】AC35.【真题】下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有()。A.故障树分析法B.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法【正确答案】DE36.租售期延长，会增加房地产开发项目()等支出，特别是在贷款利率较高的情况下，出租或出售期的延长，将会给开发商带来沉重的财务负担。A.销售税金B.融资成本C.管理费用D.材料费E.人工费【正确答案】BC37.在市场趋势分析中，时间序列分析法包括（）。A.市场因子推演法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.指数平滑法【正确答案】BCDE38.依代理委托方的不同，物业代理可以分为()。A.联合代理B.买方代理C.独家代理D.卖方代理E.双重代理【正确答案】BDE39.【真题】关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有()。A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【正确答案】ABDE40.【真题】下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有（）。A.人口数量和结构B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.传统观念及消费心理E.基础设施状况【正确答案】ACD41.开发商的定价方法有（）。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【正确答案】ACD42.在不确定性情况下，估计未来投资收益，不可选用的决策方法有()。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大平均法【正确答案】BDE43.根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为（）。A.个别偏好B.分散偏好C.同质偏好D.集群偏好E.异质偏好【正确答案】BCD44.房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。A.股权增值B.租金收益C.对社会贡献增加D.物业增值E.企业实力提升【正确答案】ABD45.【真题】不确定型决策方法有（）。A.程序化决策B.小中取大法C.大中取小法D.决策树法E.最小最大后悔值法【正确答案】BE46.【真题】某投资者购买了一幢写字楼出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()。A.B.C.D.E.【正确答案】ABD47.【真题】房地产投资信托基金的特征有（）。A.流动性差B.市场价值稳定C.低现金回报D.流动性好E.有效分散投资风险【正确答案】BDE48.【真题】下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有()。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式E.购买-更新改造-出租模式【正确答案】BC49.以下说法正确的是()。A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入B.净经营收入=潜在毛收入-经营费用C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息D.税前现金流=经营收入-抵押贷款还本付息E.税后现金流=税前现金流-准备金【正确答案】AC50.房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择【正确答案】AB51.房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.房地产开发贷款C.土地使用权抵押贷款D.商用房地产抵押贷款E.在建工程抵押贷款【正确答案】BC52.物业服务企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有（）。A.承租方的财务能力B.承租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E.物业管理企业的经营业绩和管理水平【正确答案】CD53.【真题】利率的储蓄投资决定理论认为()。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【正确答案】BE54.业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到（）的目的。A.资本保值B.资本增值C.获取周期性收益D.降低投资风险E.抵御通货膨胀【正确答案】ABC55.在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，（）是可行性研究中定量分析的基础。A.项目策划B.构造可供评价比较的开发经营方案C.选择相关基础参数D.投资估算E.经济效益评价【正确答案】ABC56.土地是房地产开发项目评估中的一个重要的计算参数。土地费用是由()。A.土地出让金B.城市建设配套费C.土地开发费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费【正确答案】ABC57.下列内容不属于房地产开发策划方案的有()。A.融资方式与资金结构的分析与选择B.区位分析与选择C.开发时机的分析与选择D.实物分析和选择E.物业管理方案的分析和选择【正确答案】DE58.收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A.潜在毛租金收入B.经营费用C.租金损失D.其他收入E.报酬率高低【正确答案】ACD59.利率具有()特点。A.随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势B.平均利率具有相对稳定性C.利率的决定具有很大偶然性D.平均利率具有政策性E.平均利率是跟市场经济条件是没有关系的【正确答案】ABC60.从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E.第四阶段【正确答案】CDE61.网络图有（）表现形式。A.单代号网络B.双代号网络C.复合网络D.时标网络E.三维网络【正确答案】ABD62.【真题】房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有()。A.备选方案差异原则B.备选方案独立原则C.最低可接受收益率原则D.不行动原则E.备选方案关联性原则【正确答案】ACD63.【真题】在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有()。A.成本低B.反馈快C.能深入了解被访者情况D.回收率高E.能深度访谈【正确答案】AB64.风险对房地产投资决策的影响表现在()。A.投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平B.使投资者尽可能规避、控制或转移风险C.迫使投资者改变投资方向D.确定投资金额的多少E.根据风险大小调整投资额【正确答案】AB65.房地产开发项目的主要合同关系有（）。A.开发商的主要合同关系B.承包商的主要合同关系C.建筑商的主要合同关系D.监理机构的主要合同关系E.供应商的主要合同关系【正确答案】AB66.房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险特征要受()的影响。A.地区社会经济发展水平B.地区发展状况的束缚C.承包商D.其所处区位及周边市场环境E.专业人士【正确答案】ABD67.利率分为（）等类型。A.基础利率B.结算利率C.同业拆放利率D.存款利率E.贷款利率【正确答案】ACDE68.房地产市场的参与者主要由()等要素构成。A.土地所有者B.开发商C.政府及政府机构D.金融机构E.房地产交易制度【正确答案】ABCD69.房屋开发费包括（）。A.规划设计费B.建筑安装工程费C.公共配套设施建设费D.基础设施建设费E.管理费【正确答案】BCD70.在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是（）。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判E.确定质量控制的对象【正确答案】ABCD三.判断题(共30题)1.收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金。（）【正确答案】错2.写字楼采用净租方式时，代收代缴费用越多，基础租金就越高。【正确答案】错3.房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。（）【正确答案】对4.对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定不小于基准收益率。（）【正确答案】对5.在双重代理的情况下，房地产经纪机构可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般为单独买方代理和卖方代理的总和。()【正确答案】错6.制订广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务(Mission)、可用的方式或方