房地产市场调查报告

xx 房地产市场调查报告（ 2005 年 2 月）2004年的 xx 楼市在经历了宏观调控的洗礼后，出现了许多引人关注和思考的现象，先扬后抑而后再逐步回暧的走势，宏观面不断的利空袭来，让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断，以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。土地交易情况2004年市区（除开发区外）共招标、拍卖出让土地1416.04 亩，出让总金额198950.3119 万元。开发区共招标、拍卖出让土地220.32 亩，出让总金额为63157.7573 万元。据市国土资源局统计， 2004 年出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗，包括城市规划建设用地范围内出让33 宗，城市规划区外18 宗, 成交均价在100万元左右，与前两年基本持平，出让面积与2003年相近，但据观察04 年出让地块郊区化现象明显，表明土地价格实际上是在进一步上涨，而且体量供应维持在高位，前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市，预计既使今年土地供应严格控制，仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。商品房开发与销售情况2004年，市区商品房销售面积为 114.69 万平方米，同比增长48.3 ，其中住宅 为100.4万平方米，同比增长39.7%;商品房预售面积为127.42万平方米，同比减 少7.8 %,其中住宅为107.46万平方米，同比减少7.8 %。商品房新开工面积为182.71 万平方米，同比增长39.9%,其中住宅为139.46万平方米，同比增长40.4%。据xx市统计局资料，尽管受到宏观调控影响，但2004年xx市区房价仍呈上升态势，商品房平均每平方米价格为 3645元，同比上涨12.9%。其中住宅3185元，同 比上涨14.1%,住宅中的多层和高层分别为 2885元和3757元，同比分别上涨13.1% 和19%非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元，同比分别上涨 24.2麻口 10.2%。市区共成交住宅8272套，成交面积93.97万平方米，成交金额181326.26万元； 共成交商业营业用房1119件，成交面积7.69万平方米，成交金额82093.15万元； 共成交办公写字楼202件，成交面积2.32万平方米，成交金额7979.98万元。34887355021.住宅76.87406132628.102.4商业32512办公000011389877533.住宅0893.39282商业765468.557457.5512600.办公384003住宅86388678.2852453212.05商业877118.671421124328.1办公42624006788895451378住宅21.8433.354商业369036.48110481360.办公45625684964833309225住宅95.8614.2244088.2商业6256183512882.办公1858183071018519140.住宅501.833066商业1974870.500467.8办公480011228233902.住宅0904.75077商业1896512.053207.1442096.办公5150057391731343.住宅82.892138商业15813493.860033292.办公0540066423921714.住宅25.996029商业807229.860032751.办公1910010住宅27127912.2332430059.6774850.33021.商业05645121037.760.2办公1083444住宅7351000894440011商业7173003422002办公21100770009512住宅3736000455300054商业8440005200办公17210072000住宅893966229162合计2721.79885.9全年商业176996116183合计合计119.9577.62办公223219416956合计02.512.922004年商品房销售趋势图历年商品房销售趋势图市区二手房中住宅共成交2988套 成交面积28.54万平方米，成交金额45396.22 万元；二手房中商业营业用房共完成177件，成交面积1.61万平方米，成交金额7864.95万元；二手房中办公写字楼共成交 42件，成交面积1.16万平方米，成交金 额2699.61万元。2004年市区二手房销售趋势图历年二手房销售趋势图（全市）从交易情况来看，2004年度保集半岛总销售面积为 63927.38（不含车库4196.46平方米），约占市区总销售面积的5.9%,销售金额25136.33万元，占总销售金额的13.8%,销售套数412套，占总销售套数的5%可以看出，我们在销售数量有限的情 况下，在销售金额上还是占有了相当大的比重，说明我人们对于中高层的购买群体 中形成了明显的集群效应，但不足之处是限制了部分购买意图不明确的中层购买群 体，今年将针对这批潜在客户展开有效的推广，争取让成交量也有一个好的提升。市区2005年交易登记情况时间2005年1月2005年2月商品房成交金额2668015208.（万元）.932一手房成交金额1294911392.（万元）.6493商品房成交套数（套）861419一手房成交套数597320（套）商品房成交面积（万平米）9.475.145二手房成交面积（万平米）7.7711.452004年下半年至今重点楼盘预售登记情况案名栋号预售证号住宅数告商业数套力公四季清风苑1-6 号04年41号13005.83，431四季新城2、3、4 5、6、7、1004年43号856901673.54天龙04.2232、3S 35、36、45、4604年19号1925C.445811276.5314304.06.0227、29 37、39、40、4204年37号32652.143022631.861104.06.293。31、43、47、48、504年47号24247721342.1704.09.2949 5a 59、60、6104年79号1230912J9915205.01.081号05年01号8098.9581广厦A区04年51号2845031?3915013 14 15、1604年117号47891:6832253.1241大众苑05年27号13634.17)1265.911东方明珠E0104年53号10245.60)E0204年61号10245.6(0)E0304年81号10245.6(0)商住04年119号1129405书香名邸1、 4、 5、 604年75号16272.275611023.24027、04年109号1764.172?1338.55；112、3、4 5、6、7、1005年23号17784.23：64?1757.54和信花园17、1804年77号16049，1416491众信蝶景湾3、404年87号11848，0611101025、604年105号11354S6)697.821五星公寓1、2、& 4、04年93号13779，431130611五一怡景园2、3、404年95号10494，041798311、05年15号1511303163251东方前城19、04年99号4100.80520 22 28、052138929、 31、 32年07号.7416东方兰庭Bl B3 B4DW D1、D704年101号7215230香格里花园04年103号18675，681福莲汇04年111号04年111号13922552578807.5新黄浦南A座04年113号25553022509北A座04年2526714中兴宋氽4号地块1号楼04年115号31595707449紫东星座04年121号15186，4015819银泰广场E、F04年125号8874，851376171瑞城名座04年123号9054878817240广润翰城12-15 号05年03号10555.19S61、2、& 4、05年13号42104.2364j 7316.2755西京花园1号05年05号12983812935山水人家05年17号34590当代江南31号05年21号16367.9，571699.872050江南新城2-8 号，10-13 号05年25号37890421301562合计756755.84894)113459.7145 20097从以上数据可以看出，总体来说，2004年xx房地产市场还是呈现价增量升的良 好态势，但值得注意的是2004年6月份以后销售登记数量为477746.6平米，预售 登记数量为756755.8平米，节余房源约279009.2平米，去化量比约63%而今年预 计新开楼盘将超过15个，投放体量急剧增加已成定局，如果按04年下半年的去化量比计算的话，市场竞争的激烈程度可想而知。重点及新增个案情况江南片区当代江南开发商：xx市阳光房地产开发有限公司楼盘位置：环城南路以南，紧邻兰溪街。建筑面积：10万占地面积：104亩形态：多层60%，小高层10%，别墅30%主推： 2 幢 16 层高的小高层，约250 户。户型： 130 平方米三室两厅， 96 平方米两室一厅。价格：小高层均价为 3300元/ 平方米。主推：1月30日将开盘沿兰溪街挑高5.2米，浅进深（7.5米20米）大面宽（面宽达5米7米）商铺。目前小高层销售不多，低于20%，价格3300元，可优惠2%，曾荣获2003 中国优秀环境住宅设计大赛金奖当代华府开发商： xx 市阳光房地产开发有限公司楼盘位置：当代江南的南边。东起兰溪路，西至双龙南路，北靠金磐路，南临和信路。业态：高层住宅建筑面积约为 50589平方米；小高层建筑面积约为 19463.8 平方米；以多层公寓为主，建筑面积约为 128558平方米；单身公寓为 13427.8 平方米，容积率为 1.6 ，绿地率为35%，户数为1836户，开盘时间预计5 月 28 日，目前方案正在修改中，增加了叠加别墅和排屋的物业类型。星月花园开发商：浙江中奥置业有限公司位置：婺州街以西，李渔路以南。建筑面积： 9 万多平方米。业态：多层22 栋与 4 栋小高层。户型：80160平方米均有。以110平方米140平方米为主力户型。开发周期：分三期推出。 2005 年主推第二期 4 幢多层， 2 幢小高层。目前正在销售中 。 多层均价 3200元/ 平方米价格区间3090-3300。 小高层均价3300元/平方米，价格区间2900-3800 。物业管理费：多层 0.35 元/平米，小高层 0.6 元/平米，目前可优惠1%-3%。一期销售约95%，二期开盘预计6 月 28 日，第三期将在春节后动工。天龙南国名城开发商：中外合资浙江天龙置业发展有限公司位置： xx 八一南街以西，清照路以北，金磐路以南，兰溪街以东围合地块。面积：占地275亩，总建筑面积35万余平方米。特点：浙江首个健康住宅，也是全国中小城市首个国家健康住宅。3200元，区间 3000到 3800元，推广以健康小区及景观为主，户型偏大，主力户型为三房，约130 140 平米，目前沿兰溪街的住宅优惠3%，在推案量约350 套。江南春城开发商： xx 亚达房地产开发有限公司位置：八一南街和环城南路交叉口。面积：总占地面积15734 平方米。业态：是由三幢多层和四幢小高层组成集住宅和商铺、多层和高层于一体的住宅小区。新世纪美墅园开发商：万通房产地点：丹溪路以北、阳光城市花园以东形态：独立别墅53 栋价格：350 420 万付款方式：首付50%，利率6.24%，最长15年，下定先付20万进度：共分2 期开发，一期 29 栋，已销售60%香格里花园开发商：三禾置业形态：多层、小高层价格：3580 3850，二房31 35万，三房46 50万开盘时间： 2004 年 12 月目前在售 6 栋多层，销售约30%，购车库优惠1 万元。金发豪园开发商： xx 市金发房地产开发有限公司占地面积：小区用地面积43333.3 平方米建筑面积： 61632.78 平方米绿化面积：绿地率达36%以上，17000 平方私家亲水园林形态：高层住宅 3 栋、多层公寓 4 栋、排屋 9 栋价格：多层均价3200，价格区间3100 3500；小高层均价3300，价格区间2700-3800 ；叠加别墅均价4200，价格区间4000 4300。xx 市第六届房地产交易会上三天成交近70 套，成为房交会销量最大的楼盘之一，目前在售案量394 套，银泰广场开发商：浙江云厦集团有限公司 xx 天山房地产公司位置：八一南街以东，清照街以北。面积：占地面积16019平方米，总建筑面积48000平方米。其中商场 25000平方米，公寓住宅 23000平方米。总投资约 14458万元。业态： 5 幢小高层、 1 幢 28 层的高层景观公寓、 1 幢三层的商务中心组成。楼盘进展：预计春节后开盘， 2006 年底交付，目前未正式开盘。目前均价3000 元/平米，主力户型小户型居多，总计500余套。望江花园宾虹轩开发商：浙江云厦集团有限公司位置：双溪西路以南，明伦路以东，地处江南一线景观带。特点：项目总占地面积3800 平方米，总建筑面积28000平方米，将建设成地上26 层、地下 2 层的单体高层建筑。米兰花园开发商：第一房产地址：东阳街与兰溪路交叉总建面： 58000总户数： 500 套绿化率： 35%价格：对外报价3200元，以内部集资为主开盘时间： 2005 年 04 月 30 日佳城今日嘉园开发商： xx 市佳城房地产开发有限公司主题：高层观景名邸，拥有7000 余平方米的超大景观花园。位置：南临 80 米宽环城南路，西靠义乌街，北接婺江新村，与中国电信大厦、联通大楼隔路相望，紧邻 xx 江南重点小学、中学东苑小学、十五中。面积：占地面积30666平方米，总建筑面积58000平方米。今年主推：今日嘉园三期高层， 2005 年春节后动工，年底结顶，户型有139 平方米、 92 平方米、 45 平方米三种。金城名城开发商：新城房产总建面： 5.5 万户数： 280 套物业管理： 1.0 元价格： 3000 元起，总计约 280 户小高层，现认购中， 05 年可销售面积约 25000平米。江北片区东方国际复合社区开发商：浙江新黄浦置业发展有限公司楼盘主题： xx 首创集“高尚住宅、星级酒店、酒店式公寓、写字楼、休闲商业公司”为一体的国际化复合社区。位置：八一北街景观复线和新华街繁华的汇聚地。主推：东方国际公馆：城市高尚住宅，两幢分别为26、 28 的高层。共410 套，已销售 180 套。均价为 4100元/平方米。东方财富中心将于今年6 月推出，为商务写字楼、四星级标准酒店及酒店式公寓（即标志性的双塔楼） 。其中四星级酒店将委托香港知名酒店管理。商务写字楼均价为 5000元/ 平方米。广厦时代花园开发商： 广厦 xx 置业有限公司位置：位居xx 市中心婺江北岸，南面濒临江滨40 米宽景观绿化带的广厦公园；东接 xx 城市主干道八一北街。特点：由小高层、高层住宅和商务写字楼、大型商业中心组成的高档综合高层项目。荣誉：广厦时代花园先后获“浙江省消费者满意房产五十强”、“浙江省最佳江景楼盘”、“中国水景名盘”三项殊荣。一期二期均价6000，目前均价4800 元，基本无房源在售，写字楼销售85%。四季 ?清风苑楼盘地址：婺江北岸，西依清风公园，东临东关大桥（旌孝街230 号）建筑面积： 4 万平米形态：高层、排屋价格： 3800 元均价进度：排屋已售完，高层未结顶主力户型： 130 平米锦绣 xx位置：位于xx 市新商业、生活中心八一复线西侧，人民西路、解放西路、八一复线西侧，人民西路、解放西路、五一路贯穿其间，紧邻迎宾大道。建筑面积： 48 万平米形态：小高层1 栋，高层 5 栋目前均价4200， 价格区间3500 5000， 商铺均价 4.8 万均价 （按套内面积计价） ，均 300 套在售书香名邸地点：环城西路与人民路交叉口开发商：千秋置业形态：多层、小高层价格 ： 均价2800，价格区间27003200。其中多层27002880，小高层2500-3200主力户型： 135 平米物业管理费：多层 0.3 元，小高层0.5 元付款方式：两房二万，三房三万首付即可办理按揭，余款到交付时付清目前在售案量约 400套，多层已基本售完东方前城开发商： xx 达厦房地产开发有限责任公司楼盘主题： 28 万平方米生态、生活大社区。位置 ： 南靠环城北路， 规划中的东市北街、 通园溪贯穿其中 ， 东邻生态景观公园、公交东站。建筑面积：28 万平方米，其中多层约80%。占地面积：13 万平米楼盘均价：前期多层2600，目前均价2800，小高层为主绿化面积：30.2%目前主推挑空小高层200户。公寓面积3850平方米，精装修公寓均价为3100元/平方米。挑空小高层面积135平方米，均价为2900元/ 平方米。2005 年下半年将推出商业与水系景观房。新家坡开发商： xx 市五星房产位置：城北综合区二环路南侧，东市北街北端，与xx 最大的自然生态公园遥相呼应。面积： 70.6 亩。进展：目前正处在规划阶段。业态：多层建筑为主。户型：80130平方米。府上华庭开发商： xx 市五一房地产开发有限公司面积： 40 多亩。位置：城北综合区二环路南侧。进展：预计今年7 月份能动工。目前主推：怡景园项目，仅剩一栋小高层。位于丹光路南边，占地16 亩，多层均价为 2600元/平方米 。 小高层均价为2900元/平方米 。 单身公寓 ： 3100元/ 平方米。山水人家开发商： xx 成宇房地产开发有限公司位置：城北综合区二环路南侧。面积：占地面积26 亩，建筑面积1.7 万平米。业态：多层。户型为109200平方米。价格：均价2480 元，价格区间2200 2550元楼盘进展：目前已开盘销售，在售案量252 户，主力户型125 平米。 2005 年底交付使用。上城华府开发商： xx 市金宇房地产开发有限公司面积： 80 亩位置：紧邻二环北路220 亩的中心生态景观公园西侧。进展：现在总体规划正在评审阶段。业态：叠加排屋、双拼排屋、单体别墅、高层。开发周期：预计今年6 月底动工， 9 月底开盘。一期主推：叠加排屋 80 户， 2006 年底交付。芙蓉花园开发商：浙江 xx 银河房地产开发有限公司面积：占地22.6 亩。位置：城北综合区二环路南侧。进展：设计方案已完成，春节后开工，3月份预售、业态：多层。 金海岸人家开发商：宁远房产总建面：21940.69总户数：201 户形态：多层9 栋，小高层1 栋价格： 2800 到 3200金东区广润翰城位于金东新区，占地248亩，总建筑面积32万平方米，总投资7个多亿。项目正对面为百年学府xx 一中，与艾青中学隔路相望。项目由联排别墅、高层住宅、多层住宅、高层公寓楼、会所、商业服务楼、幼儿园、大型地下车库及各类现代化生活服务设施组成。多层住宅 11 幢；高层2328 层， 14 幢；联排别墅100 余户。预计2006年底一期交付。目前均价 3200 元左右，多层为主，在售数量约 100 套，主力面积集中在 90 120平米。 1.29 日前大定客户优惠28元/平米，一次性付款优惠88元/ 平米。冠达东方兰庭项目占地 140 亩，位于金东区行政中心东南，毗邻金东区政府和施光南音乐广场，总建筑面积16 万平米，项目保持地块原有的自然坡地，营造以兰花为主题，以瀑布作为中心景观的人与自然相和谐的生存空间。地址：金东区行政中心东南，开元路以南，大堰河路以西建筑面积： 16 万平方米，其中住宅 128128.9楼盘均价：多层 2800元/ m2 叠加排屋 3500元/ m2 起，价格区间2400 3800元绿化面积：30%占地面积：9 万多平方米形态： 15 栋多层、 16 栋叠加别墅或排屋，主力户型约 120 平米。目前销售率约60%，可优惠2%。众信蝶景湾地址：滨江路以西、环城东路以东、宾虹路以北建筑面积：11.5万平方米楼盘均价：3200元，价格区间3100-3500元总价40至U 50万绿化面积：35%占地面积：8.21万平方米形态：多层、小高层、花园洋房目前销售率约70%主力户型110130平米，共复式总面积较小，露台较大, 一推出就销售完毕。个案在售及预推体量案名多层小局层销售程度当代当南1636730%2 售当代华府60000未开盘05.28星月1210花园000000未开盘36天龙000香格18里67520烟售银泰88广场74未开盘金发1012豪园000000未开盘宾虹28轩000未开盘东方50100套小高层在国际000售东方前城500001500060烟售书香1817名邸00000050烟售山水34人家590未开盘芙蓉15花园000未开盘广润524栋在售，7栋预翰城000约东方72兰庭15260烟售蝶景23湾000多层70汨销售金城名座20000未开盘合计264742213241从产品线上来看，今年楼市高层及小高层的投放量有一定程度放大，消费者的认可程度也在提高，但青睐多层的习惯仍然根深蒂固，而我们今年的物业形态又比较单一，以小高层为主，周边有当代华府、江南新城两个以多层为主的楼盘今年将投放市场，在高层方面，有东方国际、天龙南国、广润翰城、锦绣 xx等主要竞争对手，而岛上几栋总价较高的高层又有三江国际花园（高层、叠加、排屋） 、金发豪园（排屋）、东方兰庭（叠加、排屋）、上城华府（叠加、排屋）等总价类似的多种形态可供选择，05年面临的市场压力空前巨大。结语随着供应量的持续放大，产品类别的多样化，必然导致竞争进一步加剧，为了更 好的占领市场和谋求更多的利益，竞争将从单一的价格竞争向更加深入的多元化竞 争转型，可以说今年的竞争将从单一的环节延伸到整个房地产产业链的每一个环 节，从市场定位到开发成本到产品研发、营销推广、管理运营等等，这对我们是一 个系统的考验，只有认真的研判市场的每一处细微的变化，及时调整自身的产品及 营销策略，才可能在严酷的市场环境中生存下来，这是我们今后一段时间要密切关注的。2005年3月 8 日文件日期： 2020年 2 月 7 日