房地产金融练习题

房地产金融练习题第一章 绪论一、单选题(每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。)1. 由于土地的稀缺性而导致供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（ D ）。A. 回收期长 B. 风险性 C. 运营的地区性 D. 保值增值性2. 土地的需求不断上升，而供应却有刚性，这一特点决定房地产资金的( C )。A.回收期长 B.运营的地区性 C.保值增值性 D.风险性3. 房地产金融市场的主体构成要素涉及居民、公司、金融机构和（B）。A.中介公司 B.政府 C.监管机构 D.行业协会4. 国内目前已形成以( D )为主的房地产金融体系。A投资公司 B证券公司C政府主管部门 D各商业银行房地产信贷部5. ( B )是房地产金融的重要内容。A房地产销售贷款 B房地产抵押贷款C房地产租售贷款 D房地产租赁贷款6. 由于房屋附着于土地上不能移动，例如上海的房地产需求就不能用武汉的项目去满足，因而房地产项目具有（ A）。 A.地区性 B.非竞争性 C.非流动性 D.赚钱性7. 某一房地产价格水平的高下，重要取决于（ C ）。A.本地区房地产的供求状况 B.全国房地产的供求状况C.本地区本类房地产的供求状况 D.本类房地产的供求状况8. 房地产的( B )，决定了所形成的产品只能就地发售和经营，因而具有明显的地区性。A.单件性 B.不可移动性C.使用的长期性 D.资金占用量大9. 一般状况下所有的人都需要房地产金融提供服务。这体现为房地产金融的（ D ）。A.安全性 B. 长期性 C. 政策性 D. 广泛性10. 房地产金融市场中货币市场的融资工具是( B )。A.长期贷款 B.短期贷款 C.股票 D.长期债券11. 房地产金融市场的客体要素为( C )。A.中介公司 B.政府 C.资金 D.房地产公司二、多选题(每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分。)1. 房地产的形态有（ABC ）：A、土地 B建筑物 C 房地合一 D附着物 E 定着物2. 开发性房地产金融服务，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，其服务对象是房地产的（AB）。A、经营者 B建设者 C、所有者 D、购买者 E 抵押人3. 消费性房地产金融服务，是指为房地产的消费者提供多种金融服务的金融活动，其服务对象重要是（CD）等。A、经营者 B建设者 C、消费者 D、购买者 E 抵押人4. 房地产业是由房地产的（ ABCD ）等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济中的重要行业。A开发 B经营 C 销售 D服务 E居住5. 房地产业是综合性非常突出的产业群，其重要特点涉及（ABCD）：A房地产业投资大、借款多、周期长B房地产受区域因素影响较大C房地产具有投资和消费的双重性D房地产受国家政策与都市规划影响E房地产投资收益性率高6. 根据国内房地产资金的来源和金融机构的作用，可以将国内的房地产金融发展提成（BCD）等特性非常鲜明的阶段A房地产金融萌芽阶段 B住房建设资金管理阶段 C房改金融阶段 D房地产金融阶段 E房地产调控阶段7. 一般觉得，成熟的房地产金融市场应当具有（ABDE）特性：A完善的法律体系 B完善的市场构造 C较低的贷款利率 D丰富的市场产品和大规模的交易 E高效的市场效率和严格的风险管理8. 目前国内的房地产金融市场极为不规范、不成熟，存在许多急需改善的地方。概括来讲有（ABCD）：A资金来源单一 B贷款品种可选择性差 C法律体系不完善 D市场发育滞后 E人民银行经营机制有待转变9. 房地产金融是指为房地产生产、流通、消费而筹集、融通、清算资金的所有金融行为的总称，其重要特性涉及( BCD )。A宏观性 B多样性 C长期性 D安全性 E风险性10. 下列属于房地产金融的业务种类的是( ACDE )。A房地产信托 B房地产股票 C住房储蓄业务D房地产抵押贷款 E房地产开发与经营贷款11. 从经济合用住房的经济属性看，经济合用住房是一种( BCE )。 A福利房 B商品房 C微利房 D集资建房E面向中低收人家庭发售的住房12. 金融机构应当成为房地产业的( B C D )。A.决策中心 B.信贷中心 C.结算中心D.信息中心 E.研究发展中心三、填空题（每空0.5分）1. 房地产是指土地、建筑物及固着在其上不可分离的部分及其附带的多种权益。2. 房地产由于其特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。3. 金融是指以银行为中心的多种形式的信用活动以及在信用基本上组织起来的货币流通。4. 消费性房地产金融服务，最基本的产品就是按揭和保险。5. 市场化房地产金融服务，是指环绕着房地产市场，为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动，其服务对象是形形色色的市场参与者。6. 目前，国内调控房地产业的措施以行政命令为主，并辅以一定的法规和经济措施。7. 在西方国家，重要是通过金融、税收等政策措施间接调控房地产市场。8. 住宅合伙社是一种互相协助、共同建房的非营利性团队，属集体合伙性质。9. 8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。3月，“831”大限提高拿地“门槛”，房地产调控开始。10. 4月份，在国内各大都市房价狂飙的情形下，在一季度GDP增长超过11%的前提下，中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严肃的宏观调控，出台国十条，提出限制异地购房、二套房贷原则大幅提高等具体可执行性的措施。四、名词解释（每个3分）房地产、金融、资金清算、房地产金融、开发性房地产金融服务、消费性房地产金融服务、市场化房地产金融服务、房地产业、房地产市场的区域性、住宅合伙社、公积金制度五、简答题（每题5分）1. 简述房地产业的特点及其重要性。2. 简述房地产金融的作用。3. 简述房地产业同金融业的关系。4. 简述国外房地产金融发展的三种重要形式。5. 简述国内房地产金融发展历程。6. 简述成熟的房地产金融市场的标志。六、论述题（每题10-15分）7. 分析国内房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。第二章 房地产金融基本知识一、单选题1. 土地及房产价格长期上升的趋势以及房地产适于充当抵押品的特性，决定了房地产抵押贷款的( A )。A.安全性 B.流动性 C.长期性 D.多样性2. 国内房地产金融机构的主体是( B )A.住房储蓄银行 B.商业银行房地产信贷部C.住房合伙社 D.住房信贷保险机构3. 下列机构属于银行型房地产金融机构有( D )A.住房合伙社 B.住房信贷保险机构 C.二级抵押贷款机构 D.房地产抵钾银行4. 国内现阶段房地产信用的最重要形式是（ C ）A.商业信用 B.国家信用 C.银行信用 D.民间个人信用5. 存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利按（ C ）计息，则一年后的本利和为 1124.86 元。 A一次 B. 二次 C. 三次 D. 四次6. 在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属( A )，但未经( A )批准，不得变卖抵押品。A抵押人，抵押权人 B抵押人，抵押人C抵押权人，抵押人 D抵押权人，抵押权人7. 以房地产为抵押品进行的贷款，其资金大多用于土地和房屋的购买、开发、改良、建设等，投资资金量大，投资价值的回收需要更长时间。因此国内住房抵押贷款的最高年限为( C )年。A20 B10 C30 D408. 土地债权人交给债务人到期索还债款权利的证明书是( D )，是房地产证券的一种，一般通过房地产金融机构发行，采用抵押借款方式，它是政府授予房地产金融机构的一种特权。A金融债券 B土地证券 C土地股票 D土地债券9. 一般状况下，设定抵押权的房地产价值要不小于（ B ）。A. 应付利息 B. 贷款额度 C. 股票价值 D. 市场价格10. 债务人如不按期归还贷款本息，就称之为违约，贷款银行有权根据法律程序取消住房抵押的（C ） A.处分权 B.赎回权 C.抵押权 D.赠与权11. 根据国家法规，如下可以设立为抵押物的是（ C ）。A. 医院 B. 土地所有权 C. 住宅 D. 职工宿舍12. 下列哪个房产可以用于抵押贷款( D )。A.学校教学楼 B.医院门诊大楼 C.职工宿舍 D.工厂厂房13. 信贷机构与客户之间的存贷关系是（ B ）。A.委托代理关系 B.债权债务关系 C.经营管理关系 D.所有支配关系14. 下列有关房地产抵押的说法对的的是( C )。A.如果要以共有的房地产来设定抵押时，抵押人要书面告知其她共享者B.以房地产中未设立抵押的部分设定抵押时，抵押人不需要将已做抵押的状况告知接受抵押的当事人C.将已做抵押的房地产做抵押时须征得抵押权人的书面批准D.外资公司以其房地产做抵押时，不须通过董事会批准15. 调节房地产金融市场的杠杆是( A )。A.利率 B.房地产公司 C.消费者 D.房地产保险16. 汇票要生效必须通过（ B ）。A.承付 B.承兑 C.汇兑 D.承保17. 利率体现为（ A ）。A.利息和本金的比率 B.利息和所有投资收益的比率C.借贷资金和资产的比率 D.所有投资收益和资产的比率18. 在国外适合中老年人购房的住房抵押贷款是（ D ）。A.分享增值抵押贷款 B.循环住房抵押贷款C.累进付款抵押贷款 D.逆年金抵押贷款二、多选题1 以房地产作为抵押物进行贷款时，在( BC )的状况下，贷款人可对借款人追究违约责任。A借款人按期归还借款本息B借款人擅自变化贷款用途而挪用贷款C借款人未经贷款人批准，将设定抵押权的财产发售D借款人未经贷款人批准，将设定抵押权的财产租赁E设定抵押权的财产遭受台风等自然灾害而破损2 可变利率抵押贷款是按照借贷双方商定的条件，贷款利率随市场利率指数变化的抵押贷款，可变利率抵押贷款利率由( BE )构成。A加成利率 B附加利率 C市场浮动利率D固定利率指标 E市场利率指标3 根据都市房地产抵押管理措施，不得设定抵押的财产有( ACD )。A已依法公示列入拆迁范畴的房地产B抵押人所有的机器、交通运送工具和其她财产C列入文物保护的建筑物和有纪念意义的其她建筑物D用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产E抵押人所有的房屋和其她地上定着物以及抵押人依法承包并经发包方批准抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权4 根据国家法规，如下不能设定为抵押物的有（ ADE ）A.学校 B.仓库 C.住宅 D.医院 E.纪念馆5 房地产抵押贷款的利率由( BDE )等构成。A贷款期限 B承当的风险 C资金运用率D资金的投资收益 E安排抵押贷款所发生的运营成本6 银行吸纳的存款是房地产金融机构信贷资金的基本来源和主体，银行存款可分为( ADE )。A公司存款 B本币存款 C外币存款D个人存款 E基金存款 7 下列( ABD )等国际金融机构提供的中长期项目贷款重要用于旧城改造和成片危房的改造，利率比商业银行贷款利率低，期限也较长。A世界银行 B亚洲开发银行 C苏黎世基金组织D国际货币基金组织 E亚洲货币基金组织 8 对房地产金融机构而言，信贷资金的来源重要由( ACE )构成。A积极负债 B基本建设拨款 C借入资金D国家贷款 E同业往来资金9 担保贷款按担保的方式不同可以分为（ABCD ）方式。A. 保证贷款 B. 质押贷款 C. 抵押贷款 D. 抵押（或质押）加保证贷款 E信用贷款 10 物上祈求权可以分为如下（ABCE）类型：A停止侵害祈求权 B祈求恢复原状或提供额外担保 C消除危险或排除阻碍祈求权 D祈求告知 E损害补偿祈求权11 抵押人违约后，抵押权人可以采用对抵押房屋（ABC ）三种方式实现抵押权。A折价 B拍卖 C变卖 D租赁 E购买12 房屋拍卖所得的清偿顺序是（B）：支付处分抵押房屋的费用，扣除抵押房屋应承当的税款，归还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，剩余金额返还抵押人，若拍卖所得局限性支付前三项费用，抵押权人向抵押人追偿。A B C D E13 法律规定，在抵押房屋被拍卖时，抵押权人应书面告知的具有优先购买权的是（ ABDE ）：A已出租的抵押房屋的承租人 B共有房屋的其她共有人C房屋的物业管理人D与抵押房屋不适宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人E按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原发售单位14 期房是尚未竣工的预售房屋，其抵押登记应为（ AD ）：A签订抵押贷款合同步的期楼抵押登记B房屋预期质量登记 C竣工日期登记D 房屋竣工通过质量检查和验收后的房屋抵押登记15 质押的基本特性涉及（ACDE）。A质权人对质押财产享有占有权B 质押是抵押的一种特殊形式C质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利D质权人享有妥善保管质押财产的义务E权人对质押物所生孳息享有收益权16 质押与抵押的共同点涉及（BCDE）。A 质押品和抵押品都可以拍卖B两者都是以获得所押（抵押或质押）财产的价值为目的C质权和抵押权都因债权的存在而存在，与债权不可分离D都以所押财产的价值优先受偿E两者都属于物权的担保方式17 有关质押与抵押的区别对的的是（ABCE）。A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给质权人时生效；抵押不需转移抵押物，抵押自登记之日起生效。B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有祈求权，无权直接处置抵押物。D质押物必须是质押人所有物，抵押物可以是第三方的财物E质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承当有关的法律责任。抵押人不占有抵押物，也没有保管义务。18 质权人具有的权利有（ABCE）。A质权人享有占有质物的权利B债务人不履行债务，质权人未受清偿时可以与出质人协商，决定变卖质物的方式并优先受偿C在质物有损坏或价值明显减少时，如果有侵害质权人权利时，质权人可以规定出质人提供相应的担保D质权人可以在任何状况下变卖质物清偿E质权人有权收取质物所生的孳息19 根据担保法规定，可以质押的权利涉及（ABCD）。A汇票、支票、本票、债券 B依法可以转让的股份、股票C依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权D依法可以质押的其她权利 E存款单、仓单、提单、罚单20 保证是以保证人的所有资产提供的担保，因此如下对的的的是（ABCE）。A保证人负无限责任 B保证易于设定和执行 C保证没有特定的财产 D保证就是保证无风险 E保证执行也许很容易也也许非常困难21 保证的性质涉及（ABCDE）。A人身性 B附属性 C代偿性 D转移性 E独立性22 保证合同的重要内容应涉及（ABCE）。A被保证的主债权种类、数额 B债务人履行债务的期限C保证的方式及担保的范畴 D合同双方的经营能力E保证期限及双方承认的其她事项三、填空题1 债务是资本使用者给中介服务机构或直接给资本供应者在一定期期按一定方式归还债务的承诺。2 股权由资本供应者拥有，股权的拥有阐明资本使用者有归还债务的义务，同步也有权获得剩余的收入。3 国内房地产金融资金的来源比较单一。过去重要来源于政府对银行的投入和居民储蓄，目前扩大到公积金和股票市场等。4 房地产周期是由房屋的供应滞后现象产生的。5 房屋空置率是房屋在推向市场一定期期（一般为1-2年）后，空置房屋（没有出租或销售）占房屋总量的百分数。6 利息是借款人付给贷款人所借款项的租金，对借款人而言是资金的使用成本，对贷款而言是资金的是时间价值。7 名义利率也就是票面利率，即借贷双方在签订合同步共同商定的利率，或者说是借贷机构所承诺的利率。8 利率或贴现率为投资者将来盼望收益的现值同投资时市场价的比值，两者来源于资金的时间价值。9 利率集当中各利率的不同是由借款期限、流通性、风险大小以及手续费等方面的差别决定的。10 为弥补收益（货币）购买力的减少，利率应高于无风险利率一定比例（通胀指数）以克服通胀对收益购买力的影响，使购买力保持不变，这就是通胀溢价。11 期限溢价是为弥补资金长期被银行占用而引起的风险和不拟定性的溢价。12 实际利率是票面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是借（贷）款人所付（获得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息率。13 贷款期限不同，利率不同，这种因期限差别导致的利率差别可以称为期限构造溢价。14 利率集有四个构成部分：无风险短期实际利率、通胀溢价、期限溢价以及差价。15 差价是弥补多种风险、转手费用等的费用。16 将将来的收益价值转变为目前的价值，这种计算称为将来收益的贴现，其计算参数是贴现率。17 资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，阐明整个资产的收益水平。18 权益收益率是股东所占权益相应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人（抵押人）所拥有的自有资金（权益）的收益率，其数值为税前收益同自有自金的比值。19 有效收益率是指能使房屋的将来收益与其终值之和的贴现值等于现值的贴现率。20 “信贷”即信用贷款，是指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供担保。21 借款人将预购房屋或其她房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷款。22 共有房屋可以抵押，但需经其她共有人书面批准。23 按份共有的房地产设定抵押时，抵押价值以抵押人本人所有的份额为限；共同共有的房地产设定抵押时，所有房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其她共有人负连带责任，在以变卖款归还债务后，其她共有人有权向抵押人追偿。24 已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效。25 房屋的抵押期限应与借款期限一致。抵押物的权益期限不能低于抵押期限。26 贷款人对自己的抵押权有物上祈求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立祈求法律保护。27 保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行归还债务的义务，则由保证人代为履行或承当责任的一种担保制度。28 同抵押、质押相比，保证是以保证人的所有资产提供的担保，而前两者则为物的担保。四、名词解释房地产周期、汇率、利息、利率、名义利率（票面利率）、贴现率、利率集、实际利率、期限构造溢价、将来值、净现值、资产收益率、权益收益率、有效（内部）收益率、信贷、担保贷款、保证贷款、质押贷款、抵押贷款五、简答题1.简述影响房地产金融市场的社会经济因素。2.阐明利率、贴现率、现值、将来值的概念及其计算措施。5.简述信贷与抵押贷款的关系？6.设定抵押的条件是如何规定的？7.不可设定抵押的房地产有哪些？8.设定抵押时的注意事项有哪些？9.什么是抵押权的物上祈求权，有哪些类型？10.拍卖房屋有哪些注意事项？11.质押有哪些特性？它与抵押有何异同？12.质押的参与人有哪些，其有何权利与义务？13.权利质押合同涉及哪些重要内容？14.权利质押有哪些效力？15.保证贷款的参与人有哪些，其间关系如何？16.保证有何特性，有哪些性质？17.保证人有哪些条件？承当保证责任的财产范畴有哪些？六、论述题分析阐明20世纪90年代以来国内GDP增长、物价变化、利率升降和房价变化的规律。第三章 抵押贷款的运作一、单选题1 房地产抵押贷款中最常用的抵押贷款付款方式是( D )。A固定利率抵押贷款 B可变利率抵押贷款C等本还款抵押贷款 D等额还款抵押贷款2 国内专业银行房地产信贷部信贷资金的重要来源是( C )。A借人资金 B银行存款 C自有资金 D同业往来资金3 某人申请住房贷款12万元，贷款期，贷款月利率05，采用每月等额归还本息法归还，每月应归还贷款本息为( C )元。A1268 B1293 C1332 D14234 抵押贷款发放额度与抵押价值相比一般为( C )。A50 B60 C70 D805 ( B )是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构。A贷款机构 B中介服务机构C担保和保险机构 D政府有关机构6 以房地产作为抵押物进行贷款时，必须签订抵押合同，抵押合同应采用( B )。A书面或口头形式 B书面形式C双方拟定的任何形式 D由房地产管理部门指定的形式二、多选题1 下列( ABDE )属于房地产抵押贷款市场的参与者。A保险公司 B商业银行 C信托公司D律师事务所 E政府有关机构2 抵押人进行二次抵押的因素为（ACDE）：A获得低利率贷款B增强赚钱能力C改善贷款状况D减少贷款成本E减少月还款额3 在抵押贷款中，抵押房屋仍由借款人占有、使用和管理，但借款人应遵守如下商定（ACDE）：A保证所占管房屋的安全性、完整性B保证所占管房屋由自己使用C随时接受抵押权人检查D不得有损害所占管房屋的功能或减少其价值的行为E借款人向贷款人承认的保险机构投保，贷款人为保险事故补偿的第一受益人4 在如下（ABCE）状况发生时，贷款人为了自身资金的安全，有权规定对抵押房屋进行解决。A贷款合同到期（含展期），借款人未依约归还贷款本息B借款人在贷款合同终结前已宣布解散或破产C借款人未按土地出让合同规定完毕有关建设项目D借款人自行决定将抵押房屋出租E借款人在生产经营、财务或其她事项方面发生重大事件，也许影响贷款人（抵押权人）利益三、填空题1 月还款额通俗地称为月供，是指每月应还银行的本息和。2 本金是借款人（抵押人）所欠银行债务的总额，它是抵押人从放款机构借贷的总额，是其总投资的一部分。3 每一期段摊还的本金数额占本金的百分数被称为分摊系数。4 每一阶段的分摊系数取决于本金、利率、期限和摊还方式。5 还贷常数是年还款额与总借款额的比值。6 抵押人将已抵押房屋（抵押期尚未完结）再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押称为再抵押，向其她银行申请再次抵押称为二次抵押。7 为了减少多种罚费，抵押一般一方面向原银行申请再抵押。8 期前还款（也称提前还款）就是借款人基于自己的利益在贷款未到期前不履行合同，提前还贷的行为，属于违约。四、名词解释杠杆原理、月还款额、本息均还法、先息后本法、本金、分摊系数、有效利率、贷款比率、还贷常数、再抵押、等额还款、期前还款五、简答题1. 简述杠杆作用的形式。2. 简述本息均还法和先息后本法的差别。3. 简述抵押贷款中参与人间的关系。4. 请用图示简要阐明抵押贷款的运作过程。5. 简述抵押房屋的使用管理。6. 简述违约后抵押房屋如何解决？7. 利率调节后月还款数额的计算措施。8. 简述四种类型的抵押贷款。六、计算题1、某借款人申请了40万元个人住房贷款，贷款年利率6，贷款期限为，若在整个贷款期内，利率不变，月等额本息还款方式下该借款人第一月末应归还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？等额本金还款方式下，第一种月末和最后一期期末还款额分别是多少？解： 月等额本息还款方式 贷款月利率 i=6/12=5 M1=40104元 2012=240月根据公式 月还款额 则月还款额元第1月归还利息金额 I1=i*M=540104=元第1月归还本金额 Q1=R1I1=2865.72=865.72元第1月末贷款余额 M2=M1Q1=40104865.72=399134.28元 等额本金还款方式每期所还本金额 元根据公式 第1个月应付利息 I1=i*M=540104= 元则第1月末还款额 R1= Q1+ I1=1666.67+=3666.67 元 最后一期应付利息I240=540104（240-1）1666.67=8.33 元 最后一期期末还款额R240=Q240+I240=1666.67+8.33=1675 元2、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款00元，期限24个月，贷款月利率为4.875，借款人选择按月等额本息方式还款，合同商定每月还款额为8447.33元。计算前两个月月末归还本金额、利息金额和贷款的余额。解：根据In=iMn,第1个月末应归还利息金额为：I1=004.875=975（元）由于每月还款额为8447.33元根据Qn=RnIn，第1个月末归还贷款本金为：Q1=8447.33975=7472.33（元）根据Mn+1=MnQn，第1个月期末贷款本金余额为：M2=007472.33=192527.67（元）同理，第2个月末应归还利息金额为：I2=192527.674.875=938.57（元）第2个月末归还贷款本金为：Q2=8447.33938.57=7508.76（元）第2个月期末贷款本金余额为：M3=192527.677508.76=185018.91（元）3、某家庭为购买一套住宅，银行为其提供了的住房抵押贷款，贷款额度为196000，该贷款的年利率为6%，月还款常数为0.65%，问：（1）该家庭按等额归还贷款本息月还款额应为多少？（2）抵押贷款到期后，该家庭应向银行归还的剩余本金金额是多少？解：M=196000 k=0.65% n=15*12=180月 I=6%/12=0.5%（1）按月等额还款月还款额应为： A=M*i/1-(1+i)-n =196000*0.5%/1-(1+0.5%)180 =1653.96元 或用A=Mi(1+i)n/(1+i)n-1成果相似（2）实际每月的还款额为：M*k=196000*0.65%=1274元 借款人每月欠还的本金为： 1653.96-1274=379.96元 抵押贷款到期后，该家庭应归还的剩余本金为： F=A*(1+i)n-1/i =379.96*(1+0.5%)180-1/0.5% =110499.30元*注：等额分付终值公式推导：F=A+A*(1+i)+A*(1+i)n-1=A*（1+（1+i）+(1+i)n-1）式1F*(1+i)=A*（1+i）+(1+i)n）式2式2-式1：F*i=A*（(1+i)n-1）推出F=A*（(1+i)n-1）/i【式1两边同乘（1+i）可得式2】4、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款10万元，期限24个月，贷款年利率为6%，按月等额本息方式还款方式下借款人第一种月末应归还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？等额本金方式下，第一种月和最后一期期末还款额分别是多少？解：设月实际利率为i1+5%=（1+i)12, i=4.074 （即计算等效利率）（1）、每月还款额R=i*M*(1+i)n/(1+i)n-1=4382.16元第1个月末应还利息额为I1=1000004.074=407.4元第1个月末归还贷款本金Q1=4382.16-407.4=3974.76元第1个月末贷款本金余额为M2=100000-3974.76=96025.24元（2）、每月还款额R=M/N =100000024=4166.67元第1个月期末应还利息为I1=100000-（1-1）4166.674.074=407.4元第1个月期末还款额：R1= 4166.67+407.4=4574.07元 最后一期应还利息：I24=100000-（24-1）4166.674.074=16.97元R24=4166.67+16.97=4183.64元七、论述题1.试分析利率变化对不同抵押贷款类型抵押权人利益的影响。第四章 个人住房贷款一、单选题1 个人住房贷款期限在一年以上，贷款期间遇法定利率调节，贷款利率( C )。A自法定利率调节的次月起调节 B自法定利率调节的当月起调节 C从次年起按新的利率调节 D未归还部分按利率调节2 尽管债务人目前有能力归还贷款本息，但存在某些也许对归还产生不利影响的因素，这种贷款的风险限度是（ C ）A次级 B可疑 C关注 D损失3 债务人无法足额归还债务，虽然执行担保，也肯定导致较大损失，这种贷款的风险限度是（ B ）A次级 B可疑 C关注 D损失4 债务人的还款能力明显浮现问题，完全依托其正常营业收入无法足额归还债务，虽然执行担保，也也许会导致损失，这种贷款的风险限度是（ A ）A次级 B可疑 C关注 D损失二、多选题1 与银行其她信贷品种不同，个人住房贷款具有（ABCE）特点：A是银行重要消费信贷品种B必须设立担保C基本是抵押权D不可以实行证券化E业务具政策性且成本较高、效益较好2 目前，个人住房贷款归纳起来重要有如下类型（ABC）：A政策性个人住房抵押贷款 B自营性个人住房抵押贷款C个人住房组合贷款 D住房装修贷款 E个人住房改造贷款3 目前，国内个人住房贷款业务发展环境（ACDE）A住宅业是国内新的经济增长点 B都市化加速推升房价C住房制度改革有助于住房信贷发展 D住房需求增长需要信贷支持 E金融开放需要业务创新三、填空题1 目前国内个人住房贷款期限最长不超过30年。2 贷款成数是指贷款额与所购住房购买价格之比。3 月房产支出与收入比=（本次贷款每月还款额+月物业管理费）/月均收入4 抵押率是指贷款额与作为抵押物的住房价值之比；质押率即贷款额与质物价值之比。5 家庭年收入指家庭全体成员的工资、奖金及其她合法收入。其高下能阐明家庭负债状况，也能间接地阐明还债能力。四、名词解释个人住房贷款、借款人资信评估、房价收入比、贷款成数、抵押率、质押率、抵押物变现能力五、简答题1.简述个人住房贷款的概念、特点及种类。2.简述个人住房贷款的发放程序。六、论述题1.试述个人住房贷款的申请、审查和审批程序。2.试述银行个人住房贷款的贷后检查内容与方式程序第五章 房地产开发贷款一、单选题1 借款人规定对贷款展期的，提出书面申请的时间应当在所有贷款到期前（ A ）A 1个月 B 2个月 C 3个月 D6个月2 流动比率一般以（B）为最佳。 A1:1 B2:1 C1:2 D3:13 速动比率一般以（ C ）为好。 A1:2 B2:1 C1:1 D3:14 存货周转率反映存货（ ），用来阐明存货的（ ）。A周转次数、收益性 B运转次数、流动性C周转速率、安全性 D周转次数、流动性二、多选题1 如下属于房地产开发贷款的操作流程的是（ABDE）。A递交申请、受理审查 B项目评估、评级授信C抵押登记、债务清偿 D核查审批、借款发放E贷后管理、收贷撤保2 借款人申请房地产开发贷款的资格审查规定证照齐全、资信条件好，其中的证照重要有（ABCE ）。A建设用地规划许可证 B建设工程规划许可证 C国有土地使用权证 D房屋租赁许可证 E建设工程动工证3 房产开发贷款其特点是（ABCD）。A单项贷款规模大 B受市场因素影响大 C贷款对象较少D风险性较高 E贷款收益率最高4 房产开发贷款具体的调查涉及（ABCE）。A对借款人资格的核查 B调查核算项目状况 C核算拟定担保方式 D 调查抵押物状况 E借款人资金实际到位状况5 房产开发贷款审查的重要内容涉及（ABCE）。A调查部门提供的数据、资料与否完整B贷款投向与否符合规定C项目的评估状况D贷款与否合法、合理，贷款人与否可靠E贷款期限及担保的合法性、合规性、可靠性6 评估报告是评估工作的最后成果，应以“实事求是、客观公正”为原则，报告规定（ACDE）。A有事实、有数据B有问题、有证据C有分析、有结论D构造合理、重点突出E简要扼要、条理清晰7 项目的开发成本构成涉及（ABCE）。A土地费用B前期工程费C房屋开发费D人工费用E不可预见费和税费及其她8 借款人非财务评价就是对借款人的基本状况进行必要的客观评价，重要涉及借款人的（BCDE）。A主管部门、组织形式 B历史沿革 C产权构成D职工人数及构成 E重要开发项目及业绩三、填空题1.房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。2. 趋势分析法是将公司持续几年的会计报表的有关项目进行比较，以观测公司财务状况、经营状况的变化，分析其变化因素并预测其发展趋势。3. 流动比率是公司流动资产与流动负债的比值，它可以阐明公司短期债务的偿债能力。4. 速动比率是速动资产与流动负债之比。所谓速动资产是指扣除存货后的各项流动资产。5.赚钱能力比率指标反映获取利润的能力，它是用来衡量公司的能力和投资效益的指标，重要涉及销售利润率、投资利润率等指标。在股份制公司，还应考核每股获利额、市盈率等指标。6. 财务内部收益率要不小于基准内部收益率，在基准内部收益率下，财务净现值要不小于零。7.贷款可以展期一次，展期期限不得超过原贷款期限的一半。四、名词解释房产开发贷款、贷款程序、项目评估、贷后管理五、简答题1. 简述房地产开发贷款的程序和流程。2. 房地产开发贷款的项目评估应涉及哪些方面？3. 贷款银行对贷款人的评价应涉及哪些内容？4. 房地产开发贷款贷后管理应涉及哪些方面？六、论述题1.试述房地产开发贷款的项目评估内容？第六章 收益性房地产贷款一、单选题1.如果有一种房地产投资项目是可行的，则该项目将来的收益率必须不小于或等于（ A ）。A.盼望收益率 B.内部收益率 C.营业率 D.保本占用率2.预测就是充足运用既有资料、信息求取（C ）。A赚钱 B贴现值 C将来盼望收益 D将来值3.（D）是阐明一投资项目能获取足够的收益、归还债务和获得利润的也许性，它是借贷双方决策的核心因素。A投资预测 B估价 C投资估算 D可行性4.某一（房地产）投资的风险，即资产的减值，是（C）风险。A个别 B系统性 C非系统性 D组合二、多选题1.房地产商业贷款的原则有（ ABC ）。A.安全性 B.流动性 C.赚钱性D.政策性 E.免费性2.影响赚钱水平的因素重要涉及（ABCD）。A购买价格B将来钞票流C融资也许性及融资期限 D税赋3. 营业费用可以提成（ABDE）。A管理费用 B消耗费用 C租金 D财产税及其她 E维持费4.风险就是投资遇到同盼望收益相反状况的也许性，分为（ABCD）：A商业风险 B金融风险 C购买力风险 D流转风险5.收益性房地产投资过程涉及（ABCD）。A机会的发现 B初步预测 C风险分析D粗略的投资分析 E收益的提成6. 影响房地产投资收益净收入的因素有（ABDE）。A利率水平 B营业税 C担保形式 D财产税 E房地产税7.决策者的个人因素对决策的影响非常重要，其中理性因素涉及（ ACDE ）。A知识水平 B投资偏好 C对社会的洞察力和判断力D对信息的解决能力 E经营管理水平8.如下说法对的的是（ABCE）。A净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值。B净营业收入是判断债务归还能力的原则之一C净营业收入也被称为还债前收入D税前收入等于净营业收入减去债务E应税收入=净营业收入-折旧-利息三、填空题1.收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体。2.“净收入乘数”，即净收入提高的倍数，它阐明在每赚钱1元所付代价相似、利率保持一定的状况下，净收入提高所引起的房地产价格升高的倍数。它能阐明市场运营状况以及有无通货膨胀等。3.最大毛收入等于出租面积和由市场供需所决定的单位面积租金的乘积。4.之因此称为终结而非售价，是由于终结不仅涉及销售，同步还涉及再融资。5.资本化就是在一定利率水平条件下，由预测将来收入的贴现值求算房地产价格的过程。房地产目前价值就是此后若干年内预测收入的贴现值。6.收入还原法的基本假设是：资产价值等于所有将来收入的现值。7.将房地产价格与毛收入的比值定义为毛收入乘数。8.净收入乘数是资本化率真正的倒数。9.随着时间的推移，房地产需要一定的折旧。为了保证初始投资时的资产价值，每年都应从收入中抽提一部分来弥补建筑物损失，这个过程可以称为资本重建。10.保本点就是营业费用与债务之和同也许的毛收入的比值，它能阐明抵押贷款的安全性。11.回收期是某一投资收回原投资所需的年限，它是回收期间初始投资同年收益的比值。12.现值赚钱指数，即所有收益的贴现值与所有投资的贴现值的比值。13.失败风险就是盼望收益低于最低可接受收益水平的也许性。9. 一项经营性房地产投资在经营终结时进行清算，所产生的多种收益用终结清单来表达，终结不仅涉及销售，同步还涉及再融资。四、名词解释收益性房地产贷款、房地产评估五、计算题1.某一项目第一年年初投入15000元，第一年年末即收入元，次年到第四年均有5000元的收入。不考虑资金的时间价值，分别考虑4.5%，10%的折现率计算项目的可行性。(保存整数)解：（1）不考虑资金的时间价值 M=+50003-15000=元 该项目可行 （2）考虑4.5%的折现率M=/(1+4.5%)+5000/(1+4.5%)2+5000/(1+4.5%)3+5000/(1+4.5%)4-15000=67元 该项目可行 考虑10%的折现率M=/(1+10%)+5000/(1+10%)2+5000/(1+10%)3+5000/(1+10%)4-15000= -1878元 该项目不可行六、简答题1.简述影响收益性房地产投资及贷款决策的因素。2.简述贷款人对贷款的评价应涉及哪些方面的内容。3.简述并比较房地产评估中两种收益还原法。七、论述题1.系统阐明借款人评价与决策的过程、措施和内容。第七章 住房公积金贷款一、单选题1. 住房公积金的管理机构是( D )，这样既保证了住房公积金的运用安全，又可实现合理增值。A中国人民银行 B省、市人民政府建设行政主管部门C住房公积金管理委员会 D住房公积金管理中心2. ( C )年国务院颁布了住房公积金管理条例，对住房公积金作了明确的规定，涉及住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督等内容。A1997 B1998 C1999 D3. 住房公积金是为了履行住房商品化，实行房改政策而履行的政策性储蓄，它的一种重要特性是( C )A.风险性 B.自愿性 C.强制性 D.惩罚性4. 职工住房公积金按月缴存到住房公积金管理中心委托的银行所设立的住房公积金专户，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年月平均工资的( B )。A3 B5 C6 D85. 新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起( B )日内持住房公积金管理中心的审核文献，到受托银行办理住房公积金账户设立手续。A10 B20 C30 D406. 职工持证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金，中心应当自受理之日起( A )日内作出准予提取或不准提取的决定，并告知申请人。A3 B5 C7 D107. 职工、单位对住房公积金账户内的存储余额有异议，可申请受委托银行复核。对复核成果有异议时，可申请住房公积金管理中心重新复核，受委托银行、住房公积金管理中心应当自收到申请之日起( A )日内予以书面答复。A5 B10 C15 D308. 从资金来源看，住房公积金贷款是一种( C )。A信用贷款 B基金贷款 C委托贷款 D无息贷款 9. 住房公积金在本质上是一种( D )。 A信托贷款 B按揭贷款 C信用贷款 D基金贷款10. 国内的住房公积金制度是配合城乡住房制度改革进行的制度性安排，已成为住房金融体系的重要构成部分，属于( C )。A商业性住房金融 B福利性住房金融C政策性住房金融 D保障性住房金融11. ( A )年国内率先在上海实行住房公积金制度。A1991 B1992 C1993 D199512. 新加坡中央公积金的储蓄利率和贷款利率采用( A )的形式。A固定利率 B浮动利率C自有利率 D银行利率13. 新加坡成功地解决了国民住房问题，它采用的住房金融制度类型是( C )。A.抵押银行制度 B.合同储蓄制度C.住房公积金制度 D.住房合伙社制度14. 缴存住房公积金的职工，在购买自住商品房时，可向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，中心应当自申请受理之日起( C )日内作出准予贷款或不准贷款的决定，并告知申请人。A5 B10 C15 D3015. 住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于( C )，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅拟定。A40 B50 C60 D7016. 房地产保险产生的直接因素是( C )。A房地产价值高 B房地产寿命期长C房地产面临的风险大 D房地产是基本生产生活必需品二、多选题1. 直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其她设区的市，应当设立住房公积金管理委员会，住房公积金管理委员会需履行的职责有( CD )。A负责住房公积金的核算B负责住房公积金的保值和归还C拟定住房公积金的最高贷款额度D编制、执行住房公积金的归集、使用筹划E根据有关法律法规规定，拟订住房公积金的具体缴存比例2. 住房公积金制度在推动住房制度改革、加快租房建设，扩大住房需求等方面发挥巨大作用，体现为( ACDE )。A有助于筹集建房资金B转变职工住房状况，防备房地产住房危机C增进住房消费的增长，活跃住房消费市场D推动住房分派货币化进程，提高职工买房的支付能力E利于引导居民调节不合理的家庭生活消费构造，克制通胀3. 缴存住房公积金的职工在( ABDE )状况下，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。A离休、退休的 B归还购房贷款本息的C建造、翻造、装修自住住房的D房租超过家庭工资收入规定比例的E户口迁移所在的市、县或者出境定居的4. 国内的住房公积金是国家机关、国有公司、城乡集体公司、外商投资公司、城乡私营公司及其她城乡公司、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，归职工个人所有，并具有( BDE )的特点。A自觉性 B专用性 C福利性 D强制性 E互助性5. 下列说法错误的是( BD )。A每一种职工只能有一种住房公积金账户B单位应当于每月发放职工工资之日起10日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内C单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例D新参与工作的职工从参与工作的当月起开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例E单位应自单位合并、分立、撤销、解散或破产之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更或者注销登记6. 住房公积金制度是一种特殊的储蓄制度，其特殊性表目前（ BDE ）。A.随意性 B.限制使用 C.以赚钱为目的D.定向使用 E.强制性三、案例分析题 (每题2分。由单选或多选构成。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得05分。)(一)某单位职工准备购买一套商品房，用于自住，该职工拥有本人的个人住房公积金账户，请回答如下问题。1住房公积金的本质属性是( C )。A福利 B奖金 C工资 D劳保2住房公积金所有归职工个人所有，计入职工个人的住房公积金账户，用于( ABC )自住住房。A建造 B翻建 C购买 D小修3国内的住房公积金缴存比例实行动态调节机制，具体缴存比例由都市住房公积金管理委员会拟订，经各级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不得( A )。A低于5 B高于5 C低于8 D高于84住房公积金制度是一