石家庄旧城改造项目策划报告课件

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。石家庄城市石家庄城市综合体合体项目策划目策划报告告一、一、项目条件分目条件分析析二、二、项目定位目定位三、住宅价三、住宅价值挖挖掘掘四、四、商商业律律动五五、营销初探初探目目录Part I 项目条件分析目条件分析p项目背景及开发商诉求分析p基地条件p政策条件p市场条件该地地块为塔冢村，距石家庄中山路塔冢村，距石家庄中山路4公里公里，槐安路，槐安路1.5公里，属公里，属于于城市副中心区城市副中心区。槐安路槐安路体体育育大大街街富富强大大街街青青园园街街东岗路路裕裕祥祥街街南焦客运站大学城世世纪公园公园塔南路塔南路南 二南 二 环富富强公园公园火火车站站本案本案西临：青园街北临：水云间、富强小区、富强公园南临：本项目回迁居住区东临：民心河及百米城市绿带区域印象区域印象PART PART I I 地地地地块块条件条件条件条件道路交通道路交通：紧邻体育大街、南二环，并且与槐安路近在咫尺，向西、向北、向东三个方向都是直接进入城市的交通主动脉，可以轻松到达市区任何一个区位。快速便捷的交通网络四通八达。轨道交通：道交通：规划中的4、5号线在项目附近设有车站，增加生活便利性的同时提升本案附加值。水上交通：水上交通：三环水系工程的建设使民心河水系得以改善，即使环境价值提升也使以船只为载体的水上生态、休闲成为可能。路网完善，交通便利性佳；路网完善，交通便利性佳；立体交通网的建立立体交通网的建立对本案中本案中远期利好，利于商期利好，利于商业客流客流导入。入。1 15 52 24 43 32 24 43 31 15 5本案本案交通条件交通条件PART PART I I 地地地地块块条件条件条件条件商商业：周边怀特商圈、万达商圈距本项目均在2公里辐射范围之内，连同本案即将建成的商业配套，为业主提供了便利的购物环境。教育：教育：附近为43中、8中、师大附中附小等，连同规划中的大学城，名校环绕，不仅大大提升了居民受教育的水平和方便性，更在很大程度上为居民提供了一个文化氛围浓郁的生活境界。医医疗：石家庄慈济医院、第五医院、燕赵医院、食管肿瘤医院及众多医疗机构分布在项目周围，为业主提供了便利的医疗服务设施。其它：其它：规划中的火车站南迁成为促进区域发展的强大推动力。区域内各区域内各项配套配套资源的源的优势，对项目形成目形成强有力的中有力的中远期期支撑。支撑。配套条件配套条件PART PART I I 地地地地块块条件条件条件条件公园、公园、绿带、水系、水系环绕，景，景观资源源丰富，丰富，环境价境价值优越越项目北侧的富强公园、东侧贯穿南北的百米绿化带以及环绕项目蜿蜒流过的民心河，连同附近的世纪公园、政府着力打造的环城绿带为项目提供了生态宜居的生活环境。富强公园：2.8万平方米绿 带：北区约4.6万平方米民 心 河：东侧、北侧环抱本案世纪公园、龙卡公园等散布周围景景观条件条件PART PART I I 地地地地块块条件条件条件条件项目地目地块条件分析条件分析u项目回迁量大，地块内部价值不平衡，难以整体实现高端价值；u项目周边环境配套齐全，东侧北侧景观资源丰富，具备打造高端产品的素质。宏观政策分析宏观政策分析保障房政策6月9日市政府石家庄市廉租住房保障和管理办法监管政策 6月27日房产开发企业与相关商业银行开设商品房预售资金监管账户，双方共同签订预售资金监管协议。首付3成,二套房首付5成，利率1.1倍三套停贷、限购政策现端倪限制违法违规企业购地监管政策6月1日石家庄市城市规划违法建设案件处理办法房价上涨过快城市，限定居民家庭购房套数；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；契税优惠仅适用于家庭首套普房，取消个税优惠。税收政策石家庄市个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买住房超购5年（含5年）的，对外出售免征营业税。家庭购二套房首付60%，利率1.1倍11年保障房建设1000万套增加公共租赁住房供应户籍限购两套，非户籍最多1套 个人住房不足5年转手交易的全额征收营业税新国十条国五条新国八条房地产政策回顾2010.12月限购政策2011.3月底公示调控目标2011.6月彻查“一房一价”落实情况利率双率上调一季度公布住房价格控制目标贯彻执行“一房一价”政策 先后18个城市实行楼市限购政策国家政策持续调控，楼市发展愈加规范石家庄石家庄国家政策国家政策Part 政策条件政策条件解读对市场的影响严格执行个人所得税征收政策对个人购房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征收营业税。严格执行差别化住房信贷政策贷款购买二套首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5年内房源再交易的成本上涨，将明显遏制过度炒房投机。二套房贷首付增加一成，一方面抑制投机购房，另一方面规避金融风险。2010年12月31日内，本地户口已有两套住房的禁止再购房，有一套住房的可再限购一套，非本地户口有一套住房的限购，限购区域设定为市内五区、高开区。限购目标明确，主要打击投资性购房。要点石家庄石家庄6月月严查违反反“一房一价一房一价”政策的，政策的，每套最高每套最高罚5千，千，价格欺诈处违法所得5倍以下罚款迫于国八条的压力，石市制定的一个涨幅标准，具体执行力度并不乐观。限涨、限购、限区、限时石家庄楼市政策松紧有度，楼市发展存有空间严格实施限价政策力争限制房价涨幅在10%以内“一房一价”不能从根本上影响房价，它只是规范房地产市场交易的一种行为，对房价影响还是很有限的。石家庄政策及市场影响Part I 政策条件政策条件 石家庄市住房保障“十二五”规划指出，“十二五”期间，中心城区内规划新建保障性住房14.48万套。其中，新建廉租住房16924套、经济适用住房2500套、公共租赁住房41306套、限价商品住房20000套，改造危陋住宅区40070套，城中村改造24000套。中原数据库统计显示，2010年1-12月，市区商品房当期上市面积621.68万平方米，商品住房411.75万平方米。假设按照平均每套住房90平方米，全年上市商品住房4.57万套。而按照“十二五”保障性住房规划，中心城区内规划新建的保障性住房14.48万套的目标计算，每年投向市每年投向市场的保障性住房将达到的保障性住房将达到2.9万套，理万套，理论上几近目前年上市住房上几近目前年上市住房总量的量的50%。海量保障住房供海量保障住房供应，必将，必将对“十二五十二五”期期间的石家庄房地的石家庄房地产市市场、尤其是商品住房市、尤其是商品住房市场产生深生深远影影响。响。石家庄保障房建设今年，石市保障性住房和棚今年，石市保障性住房和棚户区改造任区改造任务是是41248套，其中由政府投套，其中由政府投资建建设的廉租住房的廉租住房5200套、公共租套、公共租赁房房5840套，合套，合计11040套。套。Part I 政策条件政策条件u宏观政策加速房地产转型；u市场多元化、精细化趋势明显；u限购、限贷政策对市场影响有限。宏观政策小结Part I 政策条件政策条件石家庄房地产市场分析石家庄房地产市场分析石家庄在售项目分布石家庄在售项目分布2010年石家庄土地出让年石家庄土地出让分布分布p2010年石市国土局共出让39块土地（不含矿区5块），共计2705亩，其中住宅及商服用地2510亩，工业195亩。石市三石市三环内在售内在售项目共目共计103个，数量个，数量较多。多。p2010年是三年大变样的收尾年，大规模的城中村改造和旧城改造带来的土地放量，使石家庄楼市出现了百花百花齐放，百放，百家争家争鸣的局面的局面。p城市改造及不断的扩容为众多开发商提供了拿地的机会，引来万达、恒大等品品牌地牌地产企企业的的进入入，使得市场供应无论从数量上还是品质上都有很大的提升。p2010年石家庄量价石家庄量价齐升升，刚需保证了产品的去化率，降低开发风险，改善型需求在保障开发商利润的同时追求品质，促使开发商对产品升级，进而带动整个楼市价格的提升。2010-2011年石家庄楼市整体年石家庄楼市整体活跃活跃Part I 市市场条件条件石家庄石家庄2011房地房地产土地市土地市场放量放量5月石家庄市土地市场再次推出8宗地。在石家庄出台限购令、限价目标后，石家庄土地市场出现集中放量，这8宗地均为涉及住宅用地，其中4宗为纯住宅用地，总占地面积约合410亩。热点区域楼面地价约为热点区域楼面地价约为3000元元/平方米。平方米。编号编号土地位置土地位置土地面积（平土地面积（平方米）方米）土地用途土地用途容积率容积率出让年限出让年限（年）（年）受让人受让人成交价款成交价款（万元）（万元）成交时间成交时间2011 004号建华东路以南，东二环南延线以西172675.6城镇住宅不大于2.670河北高杰士房地产开发有限公司435002011.5.162011 005号中华大街东、裕华路南、礼让街西21980.5商服、住宅综合容积率8.040、70石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司169002011.5.162011 006号东至维明街，西至民心河，南至南二环路，北至中核石辐公司宿舍21736.538城镇住宅综合容积率3.2570河北天地富华房地产开发有限公司112002011.5.162011 007号裕华路以南、休门街以西3839.4商服、住宅地上建筑面积为24764.66平方米，其中住宅建筑面积为20701.68平方米，商业办公建筑面积为4062.98平方米40、70石家庄市美城房地产开发有限公司29002011.5.162011 008号华西路以南、西建街以西4078.9住宅不大于3.570石家庄佳业房地产开发有限公司25002011.5.162011 009号裕华路以南、建设大街以东4155.7商服、住宅规划指标：住宅地上建筑面积为30028.09平方米，建筑高度为25层；配套商业地上建筑面积为1840.95平方米，建筑高度为5层40、70石家庄市神龙房地产开发有限公司43502011.5.162011 010号东至文苑街，西至泰华街，南至四十二中，北至北二环路26784.2住宅综合容积率：4.5。居住容积率：3.570河北润达房地产开发有限公司137002011.5.162011 011号百花街以东、丰收路以南18407.5商服、住宅3.040、70石家庄盈佳房地产开发有限公司110502011.5.16Part I 市市场条件条件价格（元价格（元/）39404342411442704322515456225737575659636035616564066420642966526805均价1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月0100020003000400050006000700080002010-2011年石家庄年石家庄商品商品住宅住宅均价均价2010年年7月份楼价中国房价排行榜中，石家庄未进入前月份楼价中国房价排行榜中，石家庄未进入前50，而，而2011年年1月份统计显示，石月份统计显示，石家庄以家庄以6226的均价跃居的均价跃居第第39位位，从去年，从去年7月份到今年月份到今年5月份增长率约为月份增长率约为21%。2010年商品住宅均价首破五千，年商品住宅均价首破五千，2011年在限购政策、限价政策的执行下，房价依然呈现年在限购政策、限价政策的执行下，房价依然呈现上升态势。上升态势。2010-2011年年5月份，市月份，市场均价走均价走势住宅市住宅市场 多轮政策调控下，房价逆势上涨多轮政策调控下，房价逆势上涨Part I 市市场条件条件2010-2011年年5月楼市供需情月楼市供需情况况20102010年市场供应创历史之最，商品住房供应年市场供应创历史之最，商品住房供应411.75411.75万平方米，住房成交面积万平方米，住房成交面积422.74422.74万平万平方米。方米。20112011年限购政策执行前后，短时间内对房地产成交影响较大，年限购政策执行前后，短时间内对房地产成交影响较大，3 3月以后整体供需处于稳月以后整体供需处于稳步上升步上升 态势。态势。面面积积（万平米）（万平米）107.15 24.988.6547.6331.0224.0336.9637.7817.5315.6421.5638.8331.4341.5724.3236.7542.3940.9619.8935.1435.4533.1839.0226.537.2540.131.1859.8224.2828.5774.9115.5225.2531.85供应量成交量1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月020406080100120住宅市住宅市场Part I 市市场条件条件石家庄未来房地产市场供应项目情况（不含本项目）p随着石家庄旧城改造的进一步推进，二环以内未来可预见的商品房供应量累计约1248万平米。其中，住宅住宅预计1128万平米，商万平米，商业供供应量量预计120万平米。万平米。p长安区未来放量位居榜首，将对裕华区等其他区域造成一定程度的分流。分流。p市场户型供应多迎合市场需求规划为80-130平米平米的两居室、三居室。的两居室、三居室。物业类别物业类别区域区域项目名称项目名称主力户型主力户型（）（）建筑面积（万平建筑面积（万平米）米）物业类型物业类型开盘时间开盘时间（预计）（预计）合计合计(万平万平米米)住宅部分住宅部分长安区长安区奥北公元90-130260住宅2011558558国赫红珊湾90-12018住宅待定南翟营城中村改造待定260住宅待定天洲沁园60-13020住宅待定裕华区裕华区天海誉天下96-346128住宅2011.8325325国仕山80-139100住宅待定时尚公馆83-17120住宅2011西美70后院90-1158住宅2011新界50-1003公寓2011金正君庭11.4住宅待定SOHO前程 60-1003.8住宅、公寓2011恒大雅苑90-20051住宅2011桥东区桥东区青鸟中山华府80-14080住宅20118080城市中坚47-884住宅、公寓20114 4桥西区桥西区纯棉时代80-14026住宅2011137137中华城50-12010住宅2011祥云国际90-24096住宅2011.8燕西台80-1405住宅2011新华区新华区金恒基鹿城待定 23住宅20112323住宅合计住宅合计11281128商业部分商业部分桥东区泰勒中心60-20062.5城市综合体201162.5佳地名楼40-703公寓+写字楼待定3元隆国际中心2.5写字楼待定2.5浙江大厦 40写字楼+公寓待定 18新华区鑫明国际38-1544.4写字楼待定4.4华强广场29.6写字楼+商业待定29.6商业合计商业合计120120Part I 市市场条件条件房地房地产市市场产品品细化分化分级万达广场万达广场中央悦城中央悦城恒大华府恒大华府优越的地理位置优越的地理位置精装修产品，标杆高品质生活理念精装修产品，标杆高品质生活理念注重景观环境的营造、及完善的商业配套注重景观环境的营造、及完善的商业配套多以多以3030层左右的高层为主，层左右的高层为主，90-10090-100平米两居、平米两居、130-180130-180三居为主三居为主西美五洲天西美五洲天地地恒大金碧天恒大金碧天下下远见、天海远见、天海誉天下、维誉天下、维多利亚多利亚二环以内的区域位置，交通便利30层左右的高层，楼间距40-50米园区景观环境单一，缺乏景观主题的营造户型多以80-100平米两居、100-135平米三居为主翰林观天下翰林观天下新大院新大院成果成果国粹国粹主要位于二环周边范围内30层左右高层为主，楼间距40米左右园区景观环境单一，仅停留在铺草种树层面户型多以80-100平米两居，100-135平米三居为主项目名称目名称项目特点目特点高端高端项目目中端中端项目目普通普通住宅住宅p产品特征：品特征：目前虽有高端项目相继涌现，但整体存在缺乏缺乏新新产品打造品打造“精精”的理的理念念，缺乏在产品设计阶段充分注入营销理念。导致后期产品的价格提升乏力，难以实现土地价值最大化。Part I 市市场条件条件有新品，少精品有新品，少精品市场供给丰富。各种产品、结构、户型一应俱全，但缺少经得起推敲品鉴的经典之作。有绿化，少美化有绿化，少美化诸多楼盘对环境营造的认识，还仅仅停留在铺草种树的层面，缺少对社区美化的主题表现、人文关怀和生活理念的兑现。有主张，少主题有主张，少主题概念地产大行其道。雷同的社区纷纷扬起不同的生活主张和概念旗号，但在社区构成中却缺少相应的支撑体系。有高档，少高尚有高档，少高尚高档楼盘，更多地表现为“高价楼盘”或者“地段豪宅”，但普遍存在街区社区空间混杂、商业物业管理松散的现象，高尚社区的人文建设更是鲜有建树。房地房地产市市场供供应特特征征p 二环已经成了楼市不成文的分割线。二环周边及二环内以其繁华的商业、便利的生活设施受到大多数购房者的青睐。在售房源多是尾盘或是早已进入市场的二三期房源。p市市场反反应：样本楼盘的销售状况显示，较大户型销售速度较慢，而相对经济适用的小三室和两室成为各个楼盘的热销房源。Part I 市市场条件条件迎合市迎合市场需求需求品牌开发商的进入以及市场承受力与房价的上升产生脱节，必然导致市场细分，总价较低的中小户型将继续受到热捧产品差异化品差异化在保证产品舒适度及产品功能性的前提下，通过对面积的控制实现产品总价优势，引领市场对理性豪宅的认知配套完善配套完善本案在众多竞品中配套种类及设施相对完善，应着力打造复合型的精品配套，以实现对本案复合城市综合体的价值支撑以及对项目核心竞争力的塑造项目机会点目机会点Part I 市市场条件条件商业、写字楼、公寓住宅一环内中心区东南区域二环居住区蓝溪谷平安大街胜利大街中华大街友谊大街和平路裕华路中山路槐安路体育大街建设大街建华大街平安大街胜利大街中华大街体育大街建设大街建华大街南茵河综合体国大商务公寓勒泰中心NASA官鲤开元环球中心线万隆国际中央悦城众美凤凰台自然康城三期藏龙福地西美五大道众美T街区勒泰中心NASA官鲤中心线万隆国际中央悦城万达广场财库长安公馆恒大名都金正海悦天地缔景城时尚公馆金源商务广场领世郡国际城四期大明陶瓷厂改造项目国瑞城东方魅力紫金苑恒通金地罗兰新城上上东盛世长安和平时光南翟营改造北城上水美域高大厦奥北公园金桥水岸新界拖拉机厂改造嘉业大厦金隅广场名门华都石门不夜城泽龙SOHO璟郡盈通花园北城国际紫晶天域阿尔卡迪亚中央时区昆仑盛阳门天滋嘉里中山华府恒润龙盘鼎泰中心商务滨江尚城国际华林国际华域城启程金世界金恒基鹿城新公爵克拉公馆维C时尚广场金海华府恒大城华城绿洲凯旋城凯旋城远见现代城SOHO前程香格里宏石湾燕都紫阁天山丽城壹公馆新大院世奥湾天海誉天下城果康桥郡石家庄楼市板石家庄楼市板块划分划分长安区板块内环核心板块裕华区板块桥西区板块新华区板块Part I 市市场条件条件本案本案城市副中心，新兴商业、居住聚集区，是石市房房地地产市市场高速高速发展的核心居住区，客展的核心居住区，客户首首选区域；区域；火车站南迁、万达、怀特、联邦的进驻以及包括本案在内的旧城改造项目的陆续实施，将将实现对本区域的配套升本区域的配套升级及人口置及人口置换，区域，区域发展空展空间大。大。案名总建规模房屋类型均价（元/）面积范围主力户型万达广场180万平米高层精装14500（精装5000）90-130二、三室西美第五大道70万平方米高层精装11000（精装3000）120-150平米三室维多利亚42万平方米多层高层800046-180平米二-三室国大全城40万平方米小高层多层780070-145平米二室、三室公园首府23万平方米小高层高层7200110-150平米二室、三室房地房地产板板块分析分析裕华区裕华区代表楼代表楼盘：Part I 市市场条件条件n2010年区域市年区域市场消化能力消化能力强，供略大，供略大于需于需n区域未来区域未来325万平米供万平米供应量量较大，市大，市场竞争激烈。争激烈。n区域供区域供应以大以大盘为主主导，产品品细分、分、配套及配套及环境等因素将成境等因素将成为未来未来竞争争热点。点。区域内2010年推售面积在10万平米以上的项目4个，2011年待开盘项目中50万平米以上的有三个（如：天海誉天下、国仕山、恒大雅苑等）。客群客群对裕裕华区的区的认可度高，但随着价格可度高，但随着价格的抬升，的抬升，购买热点逐步向二点逐步向二环边转移。移。旺盛的刚性需求保证了产品的去化速度，承受力较强的改善型需求成为助推房价上升的主力，使本区域产品升级明显，呈现出量价齐升局面。n区域楼市发展潜力巨大裕裕华区域区域市市场去化率为去化率为82.7%Part I 市市场条件条件户型型一室一室两室两室三室三室四室及以上四室及以上面面积区区间（）（）4040767670701101109090180180150150399399主力面主力面积（）（）5959656587879696119119146146187187288288n区域住房以家庭自用为主，低总价实用两室、小三室户型成为热销户型 户型n区域内住宅项目户型以两室、两室、三室三室户型型为主，占到主，占到总比例的比例的86.3%，面，面积以以87146为主主，主要原因是该种户型多为家庭自用型住房，购房者多为中等收入客群。n区域内一室户型所占比例较小，约为7.1%左右，销售率较高，以面积在60平方米左右为主，此类户型以投资者及过渡型目标客群为主，客群所占市场比例较小。裕裕华区域区域市市场Part I 市市场条件条件市内五区价市内五区价值比比较环境境配套配套均价均价楼楼盘品品质长安区安区新新华区区桥西区西区裕裕华区区桥东区区长安区安区桥西区西区新新华区区裕裕华区区桥东区区桥东区区裕裕华区区长安区安区桥西区西区桥东区区裕裕华区区新新华区区长安区安区桥西区西区新新华区区Part I 市市场条件条件2011年第一季度石家庄楼市市年第一季度石家庄楼市市场调查（以下数据由石家庄搜狐焦点网提供）（以下数据由石家庄搜狐焦点网提供）本次调查通过对不同收入状况的购房者进行深度访谈，面向已购房者和潜在购房者发放2500份调查问卷，其中收回有效问卷2398份，问卷有效回收率为95.9%。年龄结构年龄结构收入结构收入结构职业分布职业分布拥有房产状况分布拥有房产状况分布Part I 市市场需求分析需求分析超超过六成受六成受访者表示者表示计划在划在2011年年购房房成熟区域成熟区域为购房首房首选 新区域投新区域投资性性购房增加房增加购房制房制约因素考察中，三成市民受首付困因素考察中，三成市民受首付困扰石家庄石家庄购房者房者单套房屋套房屋购买力普遍低于力普遍低于60万万Part I 市市场需求分析需求分析市市场需求主体基本需求主体基本稳定定 楼楼盘品品质亟待拉开亟待拉开层次次从调查数据中可以判断，2011年石家庄商品住宅市场仍将以约85%自住型需求为主，其中刚性需求主要青睐的还是低价位或者性价比较高的项目，但是改善型需求对于楼盘的品质和配套开始呈现多样化的需求，对于中高端楼盘的需求量将会增加。80至至120平方米平方米户型区型区间最受消最受消费者青者青睐80-120平方米的户型一直是石家庄楼市中最受购房者青睐的户型，这一户型区间的购买者基本是以刚性需求为主，同时包含少量改善型需求。Part I 市市场需求分析需求分析整体市整体市场现状状对本案的借本案的借鉴意意义宏宏观政策影响政策影响1市市场供需表供需表现2市市场需求需求34关关键词：产品升品升级、迎合需求提升性价比、配套、迎合需求提升性价比、配套资源源优势最最大化、典型大化、典型综合体合体项目目p市市场多元化、精多元化、精细化化趋势明明显p旧城改造与现有市场存量及二手房持续供应产生庞大市大市场供供给p未来未来竞争将更加激烈争将更加激烈p高高单价低价低总价的中小价的中小户型型成为市场热点p改善型客户对产品品质及配套呈呈现理理性化、多性化、多样化化倾向向，楼盘品质亟待提升p宏观政策加速房地加速房地产市市场转型型p石家庄楼市暂不存在产生泡沫的基础，限限购令令对于整体市于整体市场影响有影响有限限开开发商商诉求及求及用地分析用地分析Part I 市市场整体情况分析整体情况分析p开发商品牌形象及快速品牌形象及快速回款的回款的诉求求p区域配套、景观、交通完善p地块开发条件决定本项目是典型综合体项目Part II 项目定位目定位p综合体定位p住宅部分定位综合体定位综合体定位典型典型综合体合体项目分析目分析比比较项目名称项目名称 万达广场万达广场 勒泰中心勒泰中心本案本案 项目位置项目位置裕华区槐安路与建华大街交叉口中山路北侧、正东路以南，东临栗康街、西临长征街 裕华区青园街与塔南路交口东北侧总占地面积总占地面积40.5万6.1万平米30万平米（不含回迁）总建筑面积总建筑面积188.0万54.6万平米104万平米（不含回迁）建筑类别建筑类别现代简约现代简约待规划容积率容积率3.928.93.5绿化率绿化率41%24%30%物业类别物业类别万达公馆新世界购物中心商业待规划高尚住宅商业步行街公寓待规划国际购物中心45层甲级写字楼住宅待规划商业步行街LOFT灵动创业大厦写字楼待规划五星级洲际酒店五星级大厦5A级写字楼水疗主题假日酒店精装公寓 形象主题形象主题 再造城市新中心再造城市新中心 城中城城中城世界级城市综合体世界级城市综合体、功能、功能最完善的城市生活最完善的城市生活地标地标待定待定p本案位于城市副中心位置，在区位上不具本案位于城市副中心位置，在区位上不具备绝对优势；p项目目总体体规模大，但模大，但对于商于商业地地产的运的运营开开发商商难以同万达集以同万达集团相抗衡；相抗衡；p在万达、勒泰分在万达、勒泰分别打造不同打造不同综合体概念下，如何突出本合体概念下，如何突出本项目独具的目独具的优势特点，在特点，在夹层中中突破是我突破是我们亟待解决的亟待解决的问题。Part II 综合体定位合体定位未来本项目公寓市场未来本项目公寓市场需求量将处于高位，需求量将处于高位，写字楼市场前景如何写字楼市场前景如何有待持续的市场监控有待持续的市场监控开发条件：4栋公寓、办公楼总建面约11.7万平米限高100米开发规模大区域条件：距核心商务区较远，商务氛围缺乏，距大学城近，未来公寓的升值及消化率潜力巨大，写字楼市场不具备区位优势市场供需：目前裕华区域内市场供应以住宅为主，写字楼市场被万达、怀特等商务区分流，因此该区域写字楼市场需求量小。综合体物合体物业发展的取展的取舍舍鉴于项目自身的开发条件及区域市场需求的现状分析，该地地块住宅、商住宅、商业为必必选物物业，公寓、写字楼的取舍及，公寓、写字楼的取舍及规划划面面积配比配比该如何如何选择？Part II 综合体定位合体定位p公寓市场在刚性需求及大学城的支撑下将成为该商业区的热销产品；p本案商业四栋高层底部为五层的商业裙房，建议建筑形式统一采用框架网支结构以控制开发成本，同时便于公寓、写字楼的转换；p鉴于区域市场供需条件及有效规避风险，初步建议全部建设为公寓。通过未来对市场的持续监控，适时调整规划方案。综合体物合体物业发展展选择建建议住宅 公寓 商业Part II 综合体定位合体定位定位原定位原则大学城大学城世世纪公园公园万达万达怀特特新客站新客站联邦邦本案本案定位目定位目标：p定定义区域生区域生态、健康、健康、时尚理念新尚理念新标准！准！p高品高品质都市都市时尚生活新体尚生活新体验！p城市南城市南扩的的标杆型示范！杆型示范！p塑造塑造时尚、健康之城拉尚、健康之城拉动区域价区域价值升升级！企业应站在未来的高度确定战略 产品应立足未来的趋势制定规划 利润应基于未来的发展制定目标 营销应基于未来的时局制定计划Part II 综合体定位合体定位新城市综合体新城市综合体城市尚城市尚品品项目目综合体整体定位合体整体定位 满足生活、居住、娱乐、购物多元需求 功能复合，设施完善，形象突出，交通友好，环境舒适p 城市南城市南扩、火、火车站南迁、站南迁、轨道交通的建道交通的建设，区域价，区域价值凸凸现p大学城大学城时尚青年族、周尚青年族、周边居民居民带来的旺盛人气来的旺盛人气为本本项目提供中目提供中远期的价期的价值支撑！支撑！Part II 综合体定位合体定位住宅部分定位住宅部分定位富强公园C地地块D地地块B地地块A地地块A地块:地块紧邻百米城市民心河绿化带及北侧富强公园。地块形状方正，整体环境最为舒适宁静，并且受外部条件干扰最小，土地土地价价值最高，具最高，具备打打造高端住宅的素造高端住宅的素质。城市绿化带项目地目地块价价值分析分析D地块:地块受回迁区及道路影响大，其地其地块价价值相相对一一般，建般，建议考考虑配套配套商商业。C地块:地块两面临路，一面为村民住宅。土地价土地价值一般，一般，建建议考考虑普通住宅，普通住宅，如容如容积率可适度率可适度调整，整，则为A区区创造造更有利空更有利空间。B地块:南侧由于被市政道路分割，价价值受到折受到折损,但可以但可以借借势A区及北区及北侧富富强公园的景公园的景观优势，因此土地价土地价值较好。好。建建议打造中高端打造中高端产品住宅。品住宅。Part II 住宅定位住宅定位C地地块D地地块A地地块B地地块沿街商沿街商业豪宅豪宅区区高端会所高端会所小区主入口小区主入口综合商合商业区区公寓区公寓区普宅区普宅区富强公园产品分布品分布规划建划建议Part II 住宅定位住宅定位C地地块D地地块A1地地块B地地块沿街商沿街商业理性豪理性豪宅宅高端会所高端会所小区主入口小区主入口综合商合商业区区公寓区公寓区舒适官邸舒适官邸A2p利用道路、沿街底商对豪宅区与普宅区进行有效的分割，形成相对独立的社区空间。A1理性豪宅（精装修）经济型大面积户型B舒适官邸（毛坯）中小面积户型C舒适官邸（毛坯）中小面积户型D商业综合配套区精致小户型（简装）A2理性豪宅（毛坯）经济型大面积户型地地块住宅住宅产品品规划布局建划布局建议Part II 住宅定位住宅定位住宅部分物住宅部分物业发展建展建议体体系系满足刚性需求，实现快速回款、有效规避市场风险中高端（精致小户型）中高端（精致小户型）稳定产品形象、促成市场追捧、并保持良好的现金流中高端（舒适官邸）中高端（舒适官邸）塑造品牌整体形象、实现利润部分高端（理性豪宅）高端（理性豪宅）通过宏观政策、市场供需、地块条件、开发商诉求等相关因素考虑，基于本项目为百万平米大盘，为扩大客户基数，我司建议将住宅分为三档，丰富产品线，以规避市场风险。Part II 住宅定位住宅定位生态生态、时尚、宜居的、时尚、宜居的“一生之城一生之城”新城市复合生活新城市复合生活典范！典范！城市精英人物聚集城市精英人物聚集地！地！城市首家城市首家综合性人文理性高尚合性人文理性高尚社区！社区！项目住宅部分整体定目住宅部分整体定位位Part II 住宅定位住宅定位p景景观环绕、交通便利、商、交通便利、商业、教育、医、教育、医疗等等完善配套构成完善配套构成“一生之城一生之城”的基的基础；p低低总价、高配置的精致小价、高配置的精致小户型型为时尚青年族提供尚青年族提供“爱”的港湾；的港湾；p都市花园社区都市花园社区为改善型客群提供健康、生改善型客群提供健康、生态、宜居的景致生活；、宜居的景致生活；p都市理性豪宅倡都市理性豪宅倡导作作为高端客群高端客群终极置极置业目目标，提供尊享一生的、景，提供尊享一生的、景观园林园林环抱下的高品抱下的高品质静静谧生活。生活。“一生之城一生之城”定定义阐述述Part II 住宅定位住宅定位差异化差异化精细化精细化舒适度舒适度高附加值高附加值高附加高附加值分摊面积私有化的处理，飘窗、不封闭阳台的引入等精精细化化户型功能完善与优化、面积的控制、建筑细部处理；差异差异化化配套最完善的高尚理性居住社区；（支撑点：周边景观的融入、名校引入、立体交通网优势、自身其他配套完善）舒适度舒适度保证产品舒适度及功能不因面积的缩小而缺失，注重个性功能营造；“一生之城一生之城”核心核心竞争力要素构争力要素构成成Part II 住宅定位住宅定位户型面型面积设计要点要点整体整体户型型紧凑化、与市凑化、与市场需求吻合，适度需求吻合，适度创新，突破市新，突破市场原有体系。原有体系。一居：一居：55-65三居：三居：100-130两居半：两居半：90-100二居：二居：60-70两居：两居：70-90公寓产品紧凑型居家产品90平米以上产品舒适产品项目各户型设定面积项目各户型设定面积各户型产品归类各户型产品归类 各产品设计原则各产品设计原则小面积产品突出空间组合可变性，使用功能多样化，满足刚性需求在面积经济性的基础上保证功能舒适性，满足部分刚性需求在经济实用的前提下，提升舒适性，满足改善型需求户型设计价值要点户型设计价值要点多功能、自由变化实用性提升经济实用、舒适性强小户型小户型中小中小户型户型中中户型户型一居：一居：55一生之城住宅部分一生之城住宅部分户型划分型划分三居：三居：110-130两居半：两居半：95-10595平米以上产品舒适精装产品精装修，享有大尺度景观优势，注重舒适性，作为标杆产品体现项目档次生活尺度扩容、景观价值最大化大户型大户型四居：四居：130-160理性理性豪宅豪宅舒舒适适官官邸邸紧凑凑小小户型型Part II 住宅定位住宅定位附：附：竞品主力品主力户型情况型情况项目名称项目名称产品类型产品类型主力户型主力户型面积面积万达广场 万达公馆三室230-270万达高尚住宅两室、三室88-120精装公寓零居40-70恒大华府湖景豪宅两、三室92-132空中御墅四、五室280-315中央悦城舒适豪宅三室98-155奢华豪宅四室180Part II 住宅定位住宅定位一生之城住宅部分一生之城住宅部分户型型详细划分建划分建议改善型、高品质、差异化改善型、高品质、差异化产品产品将将成为石家庄房地产成为石家庄房地产市场未来需求的新市场未来需求的新热点。热点。户型户型一居一居二居二居二居半二居半三居室三居室三居半三居半四居室四居室面积55-65m270-80m285-90m295-105m2105-115m2115-125m2125-135m2135-150m2150-160m2理性豪宅/20%10%35%10%15%4%舒适官邸10%15%20%5%35%10%5%/公寓户型70%30%/C地地块D地地块A地地块B地地块理性豪宅理性豪宅舒适官邸舒适官邸舒适官邸舒适官邸公寓公寓Part II 住宅定位住宅定位注：注：为标准配置，为标准配置，为选择性配置为选择性配置户型户型设置设置建筑面积建筑面积面宽及设计要求面宽及设计要求四居四居三居三居二居二居一居一居四居四居三居三居二居二居一居一居四居四居三居三居二居二居一居一居起居室起居室353020205.4m4.2m3.9m3.9m主卧室主卧室252015154.5m4.0m3.7m3.7m次卧室次卧室/151210/3.6m3.2m2.8m2.8m主卫主卫10866/次卫次卫/66/衣帽间衣帽间/64/厨房厨房121088净宽3m净2.5m 净2.1m 净2.1m餐厅餐厅1510/独立设置不一定独立设置玄关玄关/独立玄关/书房书房/1210/3.6m 3.0 m/家庭厅家庭厅/15/生活阳台生活阳台 4422储物或洗衣机位，与厨房或餐厅直接连通景观阳台景观阳台 864起居厅、主卧外挑1.6m，书房、餐厅次卧均有连通Part II 住宅定位住宅定位一生之城一生之城户型内部空型内部空间建建议本案住宅部分客本案住宅部分客群定群定位位权贵阶层中高收入阶层中等收入阶层中低收入阶层价值对应决定客群定位宫殿阶层舒适官邸客舒适官邸客户理性豪宅区客理性豪宅区客户精致小精致小户型客型客户Part II 住宅定位住宅定位项目客目客群来源群来源Part II 住宅定位住宅定位1、区域内客户是本案的第一来源，包括已购买一期的以品质升级为目的的二次购买，以及老带新等。2、注重居住舒适性及品质感的高端客群。3、区域外的注重舒适性、功能性提升，但对于中心城区高价位房价接受困难的客户。4、项目以南因三环建设迁入城里的客户，和部分因建设大学城迁入的师生及小部分投资客户。5、因石家庄市特别是裕华区城市建设、交通建设的升级，而投资购房的北京及周边县市客户，购买意向可上可下。p理性豪宅篇p 普宅篇p 公寓篇Part III 住宅价住宅价值挖掘挖掘理性豪宅理性豪宅产品定位及客群定位品定位及客群定位高端典型楼高端典型楼盘优劣分劣分析析万达广场l位于一环，周边商业氛围浓厚l七大业态优势互补l开发商综合体经营的品牌号召力l项目自身高端配套的支持l项目豪华的精装l区内自身园林绿化匮乏，楼间距短l在商业配套便利型的同时对豪宅的私密性构成威胁l项目户型较大，总价高，去化率慢开开发条件：本案整体条件：本案整体规划划为住宅、公寓、商住宅、公寓、商业、写字楼写字楼综合体合体恒大华府l4万平米绿化带，万平米水系l超百米楼间距，生态宜居住宅l一万五千平米全运动中心会馆l品牌影响力l引进伊顿双语幼儿园l项目以住宅为主，商业配套缺乏l周边配套相比另两个高端项目匮乏l项目东南为旧城改造待开发项目，脏乱差的格局近年内对项目产生影响本案周本案周边商商业配套完善配套完善，本案本案临近多个市政公园，近多个市政公园，环境良好开境良好开发规模大，模大，便于便于营造精致的园林景造精致的园林景观中央悦城l位于城市核心商务区l借势30米宽的市政公园营造社区环境l石市首家全智能化精装标准l 40米的楼间距使社区园林环境局促l户型设计较大，总价高，去化率慢本案本案紧邻百米百米宽民心河民心河市政公园市政公园核心亮点核心亮点劣劣势势本案条件分本案条件分析析PART III 理性豪宅篇理性豪宅篇舒适精致高档宜居社区 舒适舒适建筑形态及户型面积在合理性基础上充分体现居住舒适度。精致精致主要通过立面形象、户型精细化处理和服务管理等综合因素引发价值感，体现高档属性，而非通过大面积户型、奢侈材料等。宜居宜居营造适宜居住的内外部景观与生活配套，人与自然社会和谐共生。景景观观社区主题园林、民心河百米绿化带、4万平米富强公园环抱的宜人宅邸。都市理性豪宅都市理性豪宅尊享一生的景观宅邸尊享一生的景观宅邸一生之城一生之城理性豪宅理性豪宅篇篇面向追求生活品面向追求生活品质的精英的精英阶层。PART III 理性豪宅篇理性豪宅篇理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘产品品规划建划建议特性特性B B探寻客户深层渴望，用需求定义细节探寻客户深层渴望，用需求定义细节特性特性A A充分挖掘用地价值，用区位定义身份充分挖掘用地价值，用区位定义身份特性特性C C主动符合时代特征，用潮流定义个性主动符合时代特征，用潮流定义个性n裕华区历来被客户广泛认可，维多利亚时代项目是本裕华区历来被客户广泛认可，维多利亚时代项目是本地区发展的龙头地区发展的龙头n石家庄缺乏真正意义上的都市豪宅，客群品位有待进石家庄缺乏真正意义上的都市豪宅，客群品位有待进一步刺激提升一步刺激提升n都市生态、国际化、精品化，用有限的面积满足舒适都市生态、国际化、精品化，用有限的面积满足舒适生活需求的细节生活需求的细节都市理性豪宅特性都市理性豪宅特性分分析析PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘n限制面积针对不同客群局部放大特定功能n灵活扩展用半居、飘窗增加户型灵活性n别墅元素地下室、花园入户、阳台露台n公共空间小大堂、景观渗透、电梯厅赠送n全功能会所与高品质物业n景观分级精心设计n精致化品质装修与普通奢华大户型豪宅的区别与普通奢华大户型豪宅的区别与普通奢华大户型豪宅共同点与普通奢华大户型豪宅共同点理性豪宅特性理性豪宅特性对比比PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘 基于上述定位，本基于上述定位，本基于上述定位，本基于上述定位，本项项目的核心思路是在相目的核心思路是在相目的核心思路是在相目的核心思路是在相对对高容高容高容高容积积率、相率、相率、相率、相对对紧紧凑凑凑凑户户型条件下，以精型条件下，以精型条件下，以精型条件下，以精细细化化化化设计设计达到达到达到达到产产品舒适性以及高档居品舒适性以及高档居品舒适性以及高档居品舒适性以及高档居住价住价住价住价值值感的体感的体感的体感的体现现，因此，因此，因此，因此导导出本出本出本出本项项目的目的目的目的产产品定位原品定位原品定位原品定位原则则：规划布局规划布局规划布局规划布局体现用地内部价值的差异化，朝向与景观利用最大化，从而体现舒适外部环境楼型楼型楼型楼型尽量采用一梯少户板式建筑形式，标准平面布置考虑不同户型组合可能户型户型户型户型整体方正，保证合理使用率，注重空间精致实用性，预留组合扩展余地立面形象立面形象立面形象立面形象体现稳重、现代、具有文化内涵的整体高档形象特征和价值感，与项目1、2期的英伦建筑风格统一相协调园林景观园林景观园林景观园林景观自然、近人、可参与性，易于维护并可与商业服务结合装修装修装修装修公共空间装饰装修体现尊贵和品位，户内装修与否则需考虑市场接受度设备设施设备设施设备设施设备设施保证基本配置，适当增值配置，体现物超所值，匹配高档形象社区配套社区配套社区配套社区配套与区域级配套互补，以内向型服务为主，控制规模，精品化PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘pA地块作为豪宅区，在充分考虑到景观价值以及自身价值的前提下，建议保持原规划层数（33层），但取消原规划8号楼，降低用地建筑密度，增大楼间距，以实现自身价值最大化。p在保证容积率平衡的前提下，利用C、D区尽量分担项目容积率指标，使A区环境更为优越。C地地块D地地块B地地块A地地块理性豪宅理性豪宅规划布局划布局调整建整建议PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘为了突现城市百米城市绿化带、民心河的自然资源，建议将A地地块东侧的的楼体楼体倾斜斜15度度，实现资源共享的同时对高容积率造成的楼间距进行适度的化解。C地地块D地地块B地地块A地地块理性豪宅理性豪宅规划布局划布局调整建整建议PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘C地地块D地地块B地地块A地地块A地地块园林景园林景观规划：划：本地块景观规划，建议结合城市百米城市绿化带来进行规划（采取横向布局采取横向布局,使景使景观资源延伸百米城市源延伸百米城市绿化化带，将景观资源发挥到极限。同时再配以纵向景观轴丰富其景观资源,使其景观资源多元化），这样将大幅提升项目自身景观附加值。理性豪宅理性豪宅规划布局划布局调整建整建议PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘户型型设计建建议限制面积限制面积针对不同客群局部放大特定针对不同客群局部放大特定功能功能社交型社交型客厅放大、卫生间细分、玄关概念客厅放大、卫生间细分、玄关概念居家型居家型卧室放大、厨房放大、辅助功能空间丰富卧室放大、厨房放大、辅助功能空间丰富学习型学习型需要书房和工作室空间需要书房和工作室空间个性型个性型引入特色空间错层、跃层引入特色空间错层、跃层发展型发展型由标准单元平层、跃层组合产生新空间由标准单元平层、跃层组合产生新空间n功能细分对接需求细分功能细分对接需求细分n户型设计在标准化层次上体现个性化户型设计在标准化层次上体现个性化PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘社交型卫生间细分 扩扩大大卫卫生生间间面面积积，干干湿湿分分区，提升区，提升户户内品内品质质干湿分区互不干扰干湿分区互不干扰面积受限面积受限针对不同客群局部放大针对不同客群局部放大特定功能特定功能PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘居家型卧室放大 功功能能齐齐全全的的卧卧室室系系列列，一一般般除除套套内内卫卫生生间间外外还还应应包包括括步步入入式式衣衣帽帽间间、书书房房、阳阳台台或或露台等功能区。露台等功能区。包括卫生间、衣帽间、书房功能的阳光房和露台等功能分区的主卧系列面积受限针对不同客群局部放大特定功能PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘居家型厨房放大 厨厨房房大大厨厨房房和和中中西西厨厨，烹烹饪饪时时尚空尚空间间中、西厨分离，中、西厨分离，细细化功能空化功能空间间，带带来使用的便捷。来使用的便捷。结结合餐合餐厅厅与厨房，自然分隔出家庭活与厨房，自然分隔出家庭活动动室，提高使用效室，提高使用效率。率。面积受限面积受限针对不同客群局部放大针对不同客群局部放大特定功能特定功能PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘学习型向居家型过渡 书书房房书书香香门门第第礼礼仪仪传传家家书书房与卧室并列，房与卧室并列，方便工作与休息的方便工作与休息的共享；共享；空空间间可可变变性性较强较强，可根据可根据业业主需要改主需要改造成造成婴婴儿房或者卧儿房或者卧室，空室，空间间划分灵活划分灵活面积受限面积受限针对不同客群局部放大针对不同客群局部放大特定功能特定功能PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘灵活扩展灵活扩展用半居增加用半居增加灵活性灵活性明半居 多多功功能能半半居居增增加加了了空空间间灵灵活活性性，提提升升居居住住品品质质明半居明半居明半居明半居PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘暗半居 暗暗半半居居做做步步入入式式衣衣帽帽间间或或者者储储藏藏间间或或工工作作空空间间，提提升升使使用效率和居住品用效率和居住品质质暗半居做步入式衣帽暗半居做步入式衣帽间间暗半居做暗半居做储储藏空藏空间间灵活扩展灵活扩展用半居增加用半居增加灵活性灵活性PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘高附加值类型产品借鉴高附加值赠送：空中花园、超大面宽客厅、外飘窗、270度观景窗经典户型建议经典户型建议经典户型建议经典户型建议理性豪理性豪宅宅PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘四室两四室两厅三三卫 销售面售面积：163平米平米双入户门设计,电梯直接入户；配双入户花厅,实现居室功能外延三轴线通风格局、实现居室功能外延；景观书房紧邻主卧,动静分明互不干扰,形成主人尊贵的舒适空间；多功能厅可实现多能够用途之间的转换；高附加值类型产品借高附加值类型产品借鉴鉴经典户型建议经典户型建议经典户型建议经典户型建议理性豪理性豪宅宅PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘经典户型建议经典户型建议经典户型建议经典户型建议理性豪理性豪宅宅PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘l精装标准l建筑风格l园林设计元素l会所建议l名校引入l智能化设施l价格建议理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘其他建其他建议精装交房，市场上知名豪宅产品均以精装做为交房标准，个别超级豪宅为定制式交房，以精装的细节品质体现项目的尊贵，凸显高端客群的品位，在此基础上追求细节的个性化。品牌打造，在精装交房的基础上，注重品牌的打造，选取世界级知名品牌，迎合高端人群对奢侈品特有情结的心理需求。精装精装设计原原则：高档材料：高档材料 +品牌打造品牌打造建建议本案本案精装交房，精装交房，实际标准准为2000元元/平米，平米，对外外报价价3000元元/平平米米PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘精装修建议精装修建议精装修建议精装修建议理性豪理性豪宅宅p公共区域设计大堂9米挑空米挑空大堂大堂12.7米穹顶大堂豪宅项目的公共空间更需要具有大尺度气场，令项目极具威慑力。公共空间装修设计建议公共空间装修设计建议公共空间装修设计建议公共空间装修设计建议理性豪理性豪宅宅PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘超高豪华电梯，奥的斯或同档次品牌极具奢华的电梯内饰p公共区域设计电梯轿厢公共空间装修设计建议公共空间装修设计建议公共空间装修设计建议公共空间装修设计建议理性豪理性豪宅宅PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘选取市场上相关项目进行综合评定预测本项目理性豪宅部分均价区间：9000-10200元元/(此价格为毛坯房价格)理性豪宅精装价格：理性豪宅精装价格：12000-13200元元/此价格要以此价格要以样板板间、样板园林全部板园林全部实现的前提下的前提下为支撑。支撑。具体价格根据开具体价格根据开盘时间、产品及市品及市场波波动情况情况进行适行适时调整。整。PART III 理性豪宅价理性豪宅价值挖掘挖掘价格建议价