电大-房地产估计-复习资料11

Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date电大-房地产估计-复习资料11判断题判断题1、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2，则可比实例的个别因素修正系数为100102。A、对B、错2、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。A、对B、错3、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。A、对B、错4、房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。A、对B、错5、某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元平方米，土地单价1500元平方米，建筑物的重置价格2000元平方米，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。A、对B、错6、成本估价法又称重置成本法。A、对B、错7、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。A、对B、错8、同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。A、对B、错9、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。A、对B、错10、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。A、对B、错11、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。A、对B、错12、某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元平方米A、对B、错13、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。A、对B、错14、城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。A、对B、错单项选择题1、其他条件相同，期房价格一般( )现房价格。A、高于B、低于C、等于D、不可比2、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。A、50万元B、55万元C、60万元D、60万元以上3、某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价20000元平方米，后街路线价1000元平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( )米。A、10B、15C、20D、304、某一房地产价格水平的高低，主要取决于( )供求状况。A、本地区房地产的B、全国房地产的C、本地区本类房地产的D、本类房地产的5、甲土地的单价2100元平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比( )。A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的C、甲的低于乙的D、难以判断6、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8，建筑物资本化率为10，则该宗房地产的价值为( )万元。A、130.0B、119.2C、117.5D、120.07、某房地产1992年1月1日的价格为1000元平方米，1992年到1995年年平均上涨10，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为( )元平方米。A、1611B、1331C、1464D、14008、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。A、类似房地产的客观B、类似房地产的最高C、类似房地产的最低D、该宗房地产的实际9、残余法是依据( )价格。A、土地收益求取土地B、建筑物收益求取建筑物C、房地收益求取房地D、房地收益单独求取土地或建筑物10、在评估期房价格时，( )。A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态B、估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态11、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50，土地单价为2500元平方米，则其楼面地价为( )元平方米。A、500B、2500C、1000D、125012、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10，购买年为8，估价应为( )元。A、54000B、32010C、48000D、6000013、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为( )万元。A、100B、70C、60D、4014、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。A、850B、845C、869D、85715、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元平方米，资本化率均为8，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。A、高于B、低于C、等于D、B或C16、房地产价格实质上是房地产( )的价格。A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C17、在路线价法中，( )只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。A、一面临街矩形地B、一面临街三角形地C、一面临街梯形地D、一面临街不规则形地18、一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格D、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格19、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7和8。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交税的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。A、323B、275C、273D、25820、( )限制了估价报告书的用途。A、估价方法B、估价目的C、估价原则D、估价日期21、用成本法估价时，房屋现值=( )A、房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限B、房屋重置价格-年折旧额耐用年限C、房屋重置价格成新度D、房屋重置价格-年折旧额22、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。A、同一地区B、同一城市C、同一供求范围内的类似地区D、A或C23、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。A、收回B、摊销C、减损D、补偿24、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。A、四类B、五类C、六类D、七类25、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应( )。A、越高B、越低C、不变D、越可靠26、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元平方米。A、2390B、2410C、2430D、245027、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。A、833.33B、830.45C、828.25D、827.6428、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9，若该类房地产的资本化率为10.8，则自有资本要求的年收益率为( )A、15.0B、15.7C、12.6D、11.6多项选择题1、根据国家有关规定，房屋完损等级是根据房屋( )的完好、损坏程度来划分的。A、结构B、设备C、设计D、装修2、以下说法是错误的：( )。A、只有经房地产所有权人要求，才能对该房地产进行估价B、只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价C、只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价D、只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价3、下列说法正确的是：( )。A、可比实例肯定是交易实例B、交易实例肯定是可比实例C、可比实例不一定是交易实例D、交易实例不一定是可比实例4、用路线价法估价时，遇有下列临街地，需进行加价或减价修正：( )。A、路角地B、一面临街的长方形地C、梯形地D、一面临街的三角形地5、地价区段是根据( )的原则来划分的。A、形状相似B、用途相似C、地价相近D、地段相连6、房地产估价可在下列活动中发挥作用( )。A、房地产出租B、房地产保险C、房屋继承、分割D、房地产拍卖抵债7、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握( )。A、计息方法B、资本化率C、计息基础D、计息期8、运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有：( )。A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性C、房屋结构类型确认的正确与否D、房屋重置价格的准确性9、求取建筑物重新建造成本的方法有( )。A、指数调整法B、实际观察法C、工料测量法D、分部分项法10、估价报告书的内在质量取决于( )。A、估价方法选择的正确性B、估价报告的文字表述水平C、估价结论的准确性D、估价报告书的格式11、下列各种价格中肯定是事实的有( )。A、不能作为可比实例的交易实例价格B、可比实例价格C、非公平市价D、评估价格12、运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：( )。A、总收益的准确性B、费用及扣除项目的准确性C、基准地价的准确性D、还原利率的准确性13、房地产交易中的特殊交易情形包括( )A、交易双方曾经有过业务联系B、购买相邻房地产C、交易税费由买方承担D、卖方不了解市场行情14、下列说法正确的有：( )。A、购买年是利息率的倒数B、购买年法是地租资本化的另一种表现C、购买年法实质是一种收益法D、购买年实际是预计的可获收益的年限判断题答案1、B2、B3、A4、A5、A6、B7、A8、B9、B10、A11、A12、B13、A14、B单项选择题答案1、B2、B3、C4、C5、D6、A7、C8、A9、D10、D11、C12、C13、B14、B15、B 16、B17、A18、C19、B20、B21、C22、D23、C24、B25、A26、B27、C28、A多项选择题答案1、ABD2、ABC3、AD4、ACD5、BCD6、ABCD7、ACD8、ACD9、ACD10、AC11、ABC12、ABD13、BCD14、BC-