英泰国际经营管理有限公司物业管理服务方案33页

英泰国际经营管理物业管理效劳方案英泰国际物业部二一年九月目 录第一章 前 言1第二章 英泰国际物业管理效劳标准2第三章 物业部组织结构3第四章 英泰物业管理效劳运作4一、客户效劳4一客户效劳中心职责4二客服中心效劳模式4二、平安管理、车辆管理、消防管理8一物业管理部门职责8二平安管理9三消防管理17四车辆管理19三、保洁管理、绿化管理20一环境科职责20二保洁管理20三绿化管理22四、房屋、设施设备管理23一工程科职责24二房屋本体及公共设施维修保养方案和实施24三机电设备管理25第一章 前 言为了提供英泰国际商城规划设计相匹配的高品质的物业管理效劳，共同打造一个“优秀的商业社区。英泰国际物业管理充分发挥在物业管理领域的领先优势，将英泰国际塑造成怀化乃至大西南高尚的商业社区物业效劳精品。物业管理作为房地产业的一个效劳配套，独特的高水平的物业效劳是开展商树立品牌的必备要素，也是商业社区业主尽情开展的有力保障。由英泰建设投资开发建设的英泰国际商城，是一个为成功人士倾心打造的“怀化样板商业空间。英泰国际经营管理是由香港英泰隆提供全面的、科学先进的独立的物业管理效劳，英泰国际商城物业聚集了一批行业一流的物业管理人才。为切实做好英泰国际商城的物业管理工作，香港英泰隆物业在总结多年物业管理经验的根底上，针对英泰国际商城物业特点，将组建英泰国际商城物业管理小组，在广东高新聘请高级物业管理人员担任工程物业部经理，为英泰国际提供全方位，高品质的物业管理效劳。相信凭借香港英泰隆物业在物业管理领域的突出优势，必将能建立一个理念先进、管理标准、效劳专业、团队精良的物业管理效劳机构，为英泰国际商城提供一流的物业管理效劳。第二章 英泰国际物业管理效劳标准根据?怀化物业管理效劳收费效劳等级标准?要求，参照建设部建住房物ISO2001008号文件中“全国物业管理示范标准8大项59个小项要求，结合工程客户需求和我公司的优势，确保工程的物业管理既能到达并高于相关标准，又能为今后的创优市优、省优、国优工作打下坚实的根底，我们拟制了如下物业管理效劳标准：根本要求1、设24小时客户效劳热线。2、急修10分钟内到达，其它报修按双方约定的时间到达现场，有报修、维修和回访记录。3、每年开展1次顾客意见调查，确保满意率达85以上。房屋管理1、建立房屋共用部位管理制度，实施有效的日常管理和维修养护。2、房屋外观良好，无违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。3、每周巡查3次片区、楼宇公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修。4、建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率90%以上，房屋完好率90以上。5、入口处设立平面示意图，建立标识导示系统。公用设施设备维修养护1、公共配套设施设备完善。2、设施设备管理标准，定期维护，运行正常。3、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。4、配备设施设备管理人员，按设施设备操作规程及保养标准运作。5、制订设施设备运行、保养、维修、更新改造制度和方案，并有效实施。6、消防设施可随时启用；路灯、楼道灯完好率不低于95%。7、设备房保持整洁、通风，无明显跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象。协助维护公共秩序1、主出入口24小时值勤。2、重点区域、重点部位24小时值勤。3、对进出车辆实施严格管理，引导车辆有序通行、停放。4、有火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。保洁效劳1、高层按层、多层按栋设置垃圾桶，每日清运1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2、道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1至2次；楼内公共区域地面每日清扫2至3次，每日拖洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时去除道路积水，无卫生死角。3、共用雨、污水管道每季疏通1次；雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季检查1次，每季清掏1至2次，发现异常及时清掏。4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。5、根据情况制订消毒和灭虫除害方案并实施。绿化养护管理l、有专职人员实施绿化养护管理。2、对草坪、花卉。绿篱、树木定期进行修剪、养护。3、定期去除绿地杂草、杂物。4、预防花草、树木病虫害。第三章 物业部组织结构物业副总经理1安保经理保洁员80人机电副经理1物管员8安保主管1安保班长4安保员100工程主管1机电主管1机电班长2水电工10物业文员1英泰国际物业部组织结构图注：物业部共定编212绿化保洁拟外包，暂时定员保洁员80人；机电班长以下水电工10，其中水电工 人、变电房 人；安保班长以下安保员100人，其中门岗 人、监控 人、巡逻岗 人、机动岗 人。第四章 英泰物业管理效劳运作物业部主要主客户提供以下管理效劳：1、客户效劳责任部门：行政部客服中心；2、平安管理；责任部门：安保科3、环境管理拟外包；4、机电管理责任部门：机电科；5、工程管理责任部门：工程科；6、文档、物料管理；一、客户效劳一客户效劳中心职责1、负责接待并处理住户对管理效劳工作的各类投诉。2、负责答复住户的各类咨询，为住户提供尽可能多的生活便利。3、接待业户的各种维修申请，安排有关人员予以落实，跟踪效劳过程，及时进行效劳质量回访。4、接待、转呈业主装饰装修申请。5、建立并专人管理业主商户资料档案。6、负责车位收费手续的办理。7、为商户提供局部专项中介效劳。8、负责制定社区文化活动方案，并组织开展。9、负责制定管理处办公用品、各种材料的采购方案并实施采购。10、按规定为业户将贵重物品搬离片区开搬出物品放行条。11、完成上级交办的其它任务。二客服中心效劳模式在物业管理越来越同质化，物业管理水平不断提高与开展的时代，谁能提供更细致、更便捷的效劳，谁能赢得顾客，谁就能赢得市场。我们提出 “一站式 的客户效劳模式，正是这种趋势下的产物。“一站式客户效劳模式的核心内涵为：“会聚一站，全程无忧。社区里的管理信息、效劳和社会资源会聚于效劳中心这一站里，由效劳中心进行调配，目的是发挥最大的效果；并从信息的接收到信息的消化“全程效劳的体系，去支持管理模式的运行。效劳中心的功能定位，决定了其特点：全和细。“全是指其对片区信息收集渠道全，对片区熟悉和了解的程度全面到位；“细是指效劳中心员工的工作要细致、效劳工程划分要细。这是物业管理者与片区客户交流、接触的主要“平台。效劳是否到位，关乎到客户对片区物业管理水平的评价和满意度。1强化效劳中心作为信息中心的作用效劳中心是整个物业部的信息“中枢。客户效劳人员的职责之一就是收集与片区管理、效劳相关的信息。如政府相关的管理信息；外部效劳资源信息与内部效劳需求信息，通过效劳中心的整理和分析，使效劳供方与需方对接。客户效劳中心掌握了丰富的信息资源，就可以为客户提供及时、准确、便捷的效劳咨询。这就要求我们做到：1加强物业部内部沟通，使各部门之间的沟通交流通畅，保证各种信息全面、及时向效劳中心聚集。2为客户群提供通畅的信息反响渠道，确保业户的各种需求能及时得到传递与关注。如：24小时热线、意见箱、来访等。3建立完整的客户档案资料信息，如客户根本情况、客户健康档案、客户喜好与特点等。档案的建立信息一方面通过客户自愿提供，另一方面客户效劳中心整理、收集、分析并妥善保存。效劳中心可根椐这些信息开展各项贴心的、合符客户需求的效劳。4加强与行业主管部门及相关部门的沟通，掌握行业政策与动态。5强化各种信息的采集手段，加大信息收集量，为管理效劳提供有效依据。如：互联网、报纸、杂志、文件等。6由于效劳咨询需要庞大的信息量支持，加强计算机在管理上的应用。2“以顾客为关注焦点，推行客户满意战略我们真诚关注业户，把业户的需求永远摆在第一位，不管是大事还是小事都能在这里得到最大关注，使“投诉有回音，事事有落实。把一切效劳不合格、不及时的现象消除在萌芽状态。3建立业户满意度调查分析程序只有充分了解业户的需求才能提供业户最满意的效劳。满意度调查是物业管理阶段性工作的总结，是业户对管理处工作的评估，并为进一步挖掘业主潜在的需求提供有效的信息，推动英泰物业管理效劳水平的提高。在英泰国际，每年进行一次顾客满意调查，这是全体业户对物业管理公司行为的事后控制方式。顾客满意度调查的内容有：平安管理、消防管理、绿化管理、清洁管理、消杀工作、设备管理、入户维修、效劳态度、综合评价、意见建议；调查表回收后，进行统计分析，内容有：业户关注什么？业户的不满意有哪些？业户有何潜在需求？物业部优劣势何在？有何急待解决的问题？应长期重视的问题是什么？各工程的指标变化情况？原因是什么？4建立与客户沟通程序有效的沟通对于我们开展物业管理效劳工作非常重要。有效的沟通能增进我们与客户的彼此了解，建立互信。所以我们向来都非常重视与客户的沟通工作，在实际工作中建立起完善的客户沟通程序，并建立有稳定、畅通的沟通途径如：客户来访、 来访、上门拜访、业户意见征询等活动。5建立客户投诉处理程序投诉是客户认为我们管理效劳工作的失误或不完善而产生的。有投诉并不是坏事，重要的是怎样面对投诉，妥善处理投诉。投诉假设能得到有效处理，其对于管理效劳工作是一个积极的促进。我们将在效劳中心设立专人接待、 接待、定期发放调查等方法，在英泰国际工程建立一条畅顺的投诉处理渠道。1投诉处理的方式：首接负责制、专人负责制。2业户可采用的投诉方式：来人投诉、来函投诉、来电投诉、其他投诉。3投诉处理的工作流程：整理、分析投诉记录，绘制投诉统计表，分析管理上的盲点、缺点。效劳中心派人回访，填写投诉回访记录，重大投诉须由业户签字。处理完毕，在投诉记录上签字并注明完成及情况。处理该部员工反响、采取措施责任部门物业/营运效劳中心业户投诉总经理指令重大事项报告回访投诉处理效劳流程图6。建立业户回访程序为了检验管理效劳工作的及时性与有效性，我们将建立科学可行的业户回访程序。1回访的内容：一般性事务回访、投诉处理回访、业户建议落实回访、维修效果回访。2回访的方式： 回访、上门回访。3回访人员：物业部经理、效劳中心、主管部门主管。二、平安管理、车辆管理、消防管理一物业管理部门职责1、负责管理物业范围内的平安管理工作。2、制定平安部的工作方案和目标，并具体组织实施。3、负责平安员的教育、业务技能培训和考核，并抓好贯彻实施。4、负责对各岗位人员的工作检查、督导，并协助处理执勤中遇到的疑难问题。5、参与对重大案件、事故的调查处理。6、负责零星平安保卫用品的采购、验证、维修工作。7、做好与管理处其他部门的协调、配合工作。8、完成上级领导交办的其他事项。二平安管理平安部主管、班长检查、登记及时处理并做好记录通知管理处领导视情况通知辖区派出所、消防队等相关单位记 录交平安部编号、存档紧急通知效劳中心定岗值勤应急分队报 警发现问题重大 问题一般问题平安管理运作流程图平安工作是物业管理的一个重要方面。人们常说“平安第一具有第一位的意义，只有平安有了切实的保证，业户才能放心。为此，我们将加强片区的人防、技防和平安队伍管理工作：1片区的人防措施平安员24小时值勤守卫。从大门、车库出入口开始进行有效控制，实行访客登记制度，防止闲杂人员、不法分子混入；实行物品放行单制度，带出贵重物品凭单放行。采用固定岗与巡逻相结合的值勤方式，以敏锐的目光、良好的判断力，做好防火、防盗、防破坏、防事故、防自然灾害工作，力争做到万无一失。维护好物业管理区域内的秩序，及时发现和纠正各种违反片区管理规定的行为。巡视区内的公共设备、设施，及时发现问题及时记录报修。人员进入控制图门岗值勤业户问候问候、登记问候进入商铺来访客户放行并跟踪观察其他人员放行并观察B、人员外出控制图门岗值勤业户所带出贵重物品须带放行条在登记本签字无异常收回放行条放行来访客户放行其他人员放行D、楼层巡逻岗巡楼路线楼梯间各标准层地下室逐层巡视天台C、地面的巡逻地面的巡逻采取间断与不间断相结合、固定路线与不固定路线相结合、巡逻时间与巡逻频率变化不定的方式，不让违法分子摸清规律，有可乘之机。2技防措施：内设置安防监控中心、消防中心。采用高科技手段，充分利用智能化安防设备的优势实行不间断监控。电梯内、单元出入口、车辆出入口、地下通道、地下车库等重点位置安装电视监控系统，实施24小时不间断监控并进行录像。周围的围墙上、人员易攀爬的架空层楼裙上安装红外线周界防范系统，防止不法分子非法闯入。无专人值守的各单元及地下入口安装IC卡门禁系统，车主商户刷卡进入，杜绝闲杂人员随意进入楼内。监控中心安装电梯运行楼层显示器，便于掌握可疑人员所到达的楼层。电梯内安装报警 与监控中心相连，可以在电梯困人时发挥作用和及时制止电梯内的违章行为。重点部位、楼层安装电子巡更点，以检查巡逻员的巡逻情况，监督巡逻到位工作不出过失。地下车库进出口安装道闸电脑收费系统。通过IC卡可自行刷卡开闸、进行计时收费，自动切换画面进行出入库车辆的信息对照，防止车辆被盗。地下车库、仓库、设备房、楼内安装烟感、温感报警等设备，通过消防联动控制柜对各场所进行实时监控，一旦发生火情，消防中心值班员能立即发现并按消防预案采取相应措施。地下车库、仓库、大堂、商铺等场所安装自动喷淋装置，遇有火情可以自动灭火，并把火警信号传送到消防中心。各楼层安装背景音乐、消防播送系统，平时可播放节日音乐、通知，发生火灾时可用于通报火情、疏散人员的路线及方法。区内重要位置安装消防报警 与消防中心相连，可以不用拔号直接通话。区内重要位置安装消防破玻报警器、消防警铃。消防中心安装火警自动联动柜，与消防水泵、喷淋泵、送风排烟风机、消防电梯、防火卷帘门相连，使之在发生火情时能及时动作。3平安队伍的管理：做好物业管理区域平安保卫工作的关键不在于片区建设有多高档、安防设备配置有多先进，而在于能建立一支好的护卫队伍。所以我们采用准军事化的管理模式、制度化的管理手段，以行之有效的奖优罚劣的鼓励机制做支撑，通过“PDCA方式方案-执行-检查-改良严格按照ISO9001：2001国际质量管理体系的要求将制度化、标准化贯彻到平安工作中的每个细节，为高能物业打造一支作风优良、纪律严明、效劳周到的平安队伍，为业户的安居生活保驾护航。1平安队伍运行方式平安队伍分为一、二、三班，由各班长对本班全权负责管理。实行24小时全天值班制。实行三班倒制，每班工作8小时。早班：7:00至15:00；中班15:00至23:00；晚班：23:00到次日7:00。早、中、晚三班每十天依次轮换一次，即：每月1日、11日、21日为轮换日。轮换方法：早班轮为夜班；中班轮为早班；夜班轮为中班。平安员上班均由班长集合带队上岗。下班后统一集合，人员到齐后由班长带队返回宿舍区。2对平安日常工作检查、督导方法班长上班前集合布置工作，下班后进行工作讲评。当班时巡视各岗位，及时发现纠正各种问题每周组织召开1次本班班务会，对本周工作进行讲评总结，布置下周工作。每天巡楼3次，巡视掌握楼内情况，检查巡楼员的工作效果。主管每天不定时对平安工作情况进行检查、纠正，填写日检报告。每周抽查1次巡楼情况可用贴巡楼检查卡的方法。每周对三个班的宿舍情况检查1次，进行1次夜间查铺。每周组织召开1次班长工作会。每十天进行夜间查岗3次，填写夜间查岗记录时间：凌晨0：00-6：00之间。每月组织召开1次平安工作总结会。物业部经理每天不定时对平安工作进行检查1次。每周组织管理处周检查1次。每十天进行1次夜间查岗。每月对区内进行1次平安检查。每季进行1次紧急集合检验，检查人员在位情况和应急准备情况。3纠正措施严格按规章制度办事，并实行逐级负责制及时发现问题并立即纠正。对于发现的问题做好记录，填写?缺陷消项记录?，对当事人下达限期整改通知。对于不能按期整改的进行行政或经济处分，并再次限期整改。对于仍未按要求进行整改的视情节加重处分直至开除。对于各种问题纠正处理后应及时进行通报教育，使全体平安员引以为戒。4应急机制由于平安队伍是区内处理各种突发事件的重要力量，所以组织平安员做好应急准备工作非常必要。为此，在平安员生活区宿舍边安装内部报警装置与区内监控中心相连，保证区内一旦有事能及时发出信号，可迅速召集平安员进行紧急处置。在宿舍区、消防中心配置消防应急器材，保证发生火情时能快速就地取材。同时管理处应成立义务消防队、平安领导小组、重大节日领导小组等应急组织，并制定相关预案。A、对突发性煤气泄漏的处理1、迅速关闭煤气总阀，熄灭一切火种。2、及时翻开通风设备门窗，保证空气流通，降低煤气浓度。3、立即组织业户紧急疏散，疏散过程中不要打 、按门铃、用力拍打房门等，以免由电火花引起爆炸。4、立即拔打煤气公司抢修 进行抢修。B、对突发电梯困人事件的处理1、立即找到被困人所在的楼层位置，进行善言抚慰，提醒不要乱动防止意外发生。2、马上通知电梯工到场解救被困人，提醒被困人可以出来时方可走出电梯轿箱。3、同时迅速通知平安班长到场协助处理。4、协助做好善后工作，认真做好详细情况记录。C、盗窃的处置1、当班平安员发现盗窃分子正在作案时，要保持镇静，应立即发出信号，召集附近的平安员或群众支援，设法制服作案人。及时通知大门岗，防止罪犯逃跑。当场抓获作案人后，要连同物证一起移送公安机关处理。失主仍在现场的，也要一起到公安机关作证，领回被盗财物。2、保护作案现场，不能让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品，并立即报告公安机关。3、对重大可疑被盗现场，可将事主和目击者反映的情况，向公安机关作详细报告。4、对可疑作案人员，可采取暗中监视设法约束，并报告或送交公安机关处理。D、执勤中遇到抢劫的处理在执勤中遇到有公开使用暴力或其他打、砸、抢手段，强行掠夺或毁坏公司和业户财物的犯罪行为时，要切实履行平安职责，立即进行处理。1、迅速制止犯罪。要保持镇静，设法制服罪犯，并应立即发出信号，召集附近的平安员或群众支援。2、假设在楼内遇到犯罪分子抢劫，应立即通知大门岗。假设罪犯逃跑，又追不上时，要看清人数和衣着、面貌、身高等外貌特征，所用交通工具及其他标志等，并及时报告物业部和公安机关，可拨“110”报警。3、有固定现场的，要保护好现场；假设在运动过程中作案，没有固定现场的，对犯罪嫌疑人遗留的物品，作案工具等，应当用钳子、镊子或其他工具提取，然后放在白纸内妥善保存，交公安机关处理。切不可将平安人员或其他人的指纹等痕迹弄到遗留物上。4、访问目击群众，收集发生劫案的情况，提供给公安机关，在公安人员未勘察现场或现场勘察完毕之前，不能离开。5、事主或在场群众如有受伤的，要尽快送医院医治抢救，并迅速报告公安机关。E、发现业主住户醉酒滋事或精神病人闯入护卫目标的处置醉酒者或精神病人失去了正常的理智，处于不能自控的状态，很容易造成伤害，当班平安员处置方法是：1、进行劝说或阻拦，让其尽快离开物业区域；2、在采取控制和监护措施的同时，及时通知醉酒者、精神病人的家属或工作单位，让他们派人领回。3、假设醉酒者或精神病人有危害物业管理平安或社会平安的行为，可将其送交公安部门处理。F、执勤中发现可疑分子的处置平安员在执勤中如发现有神色慌张、行动诡秘的可疑分子时，应采取如下措施：1、立即报告当班班长和物业部，并向其他区域执勤平安员发出信号。特殊情况还需向公安部门报告。2、对可疑分子可严密跟踪观察，暗中监视，防止其进行破坏或犯罪活动。3、假设发现与公安机关通缉、调查的在逃人员体貌特征相似者，或经盘询漏洞百出、形迹可疑者，可采取措施，将其带往公安机关查处。PS安保部紧急集合预案为确保英泰物业发生突发事件时，能够以最快的速度在最短的时间内控制事态的开展，使平安工作保持正常状态，制定英泰物业平安部紧急集合预案。1.目的紧急集合是应付各种突发事件防火、防盗、防破坏、防事故、防自然灾害的紧急行动。为了锻炼英泰物业平安队伍的快速反响能力，检查队伍的应急准备状况，物业部每季度至少组织一次紧急集合演练。 2.紧急集合时机2.1发现或遭到违法犯罪分子突然袭击时；2.2受到火灾、水灾、地震等自然灾害威胁和袭击时；2.3上级赋予紧急任务或发生重大意外情况，需紧急集合作业时。3.时限3.1区域内白天二分钟。3.2区域内夜间三分钟。4.集合地点4.1物业门口5.要求5.1不当班平安员全员参加，统一穿着便服或迷彩服，穿胶鞋或运动鞋。5.2集合时以班为单位整队，清点人数，向平安主管报告。6.报警信号6.1火警：警铃间断响铃30秒钟；6.2其他警：不间断持续响铃30秒。7.其他事项7.1平安主管负责领导指挥紧急集合，通信工具为对讲机。7.2当班平安员应坚守岗位，提高警惕，防止不法分子乘机破坏。7.3参加紧急集合的平安员根据报警信号，就近携带所需工具到达集合地点。7.4紧急集合结束后及时清点人数、装备并进行小结讲评。三消防管理消防平安责任重大，尤其是高层楼宇，我们对于消防管理工作将从下面三个关键环节来进行。火警扑救人员疏散业户掌握现场情况物业部经理消防119义务消防队员消防中心值班员通知报警通知通知通知反响消防报警特殊处理流程图1宣传教育开展消防平安教育，树立消防平安意识是贯彻“预防为主，防消结合的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。消防工作不只是少数人的事，而应是物业中全体人员的共同职责，对于物业的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：1物业防火工作的各项有关规定；2手提式灭火器的放置位置及其使用方法；3消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；同时要求物业部员工懂得以下两点：1到紧急情况时自己的职责任务；2重要物资货币、文件等的转移方法。2日常检查1防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。2应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，外表是否有灰尘等；3各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫外表灰尘等。4各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，5气体压力是否在规定的范围内等。6消防栓是否完好，水压是否符合要求。7消防智能化系统是否处于正常状态。3让用户参与物业的消防管理1制定消防应急预案，组织物业人员开展消防演习。2请消防支队做有关知识讲座。3成立义务消防检查队，对物业消防设施进行检查。四车辆管理片区的机动车辆管理也是我们日常管理中的重点，我们首先在出入口及车库内设置明显的标识。如：车辆导向标识，提醒、警示标识，设置专门的巡逻岗疏导交通，保证车辆照章有序行驶，按位停车。遇有大型活动，提前做好交通疏导应急方案，同时与周围停车场做好联络，以备分流。做好机动车辆的出入管理，防止丧失、损坏，并做好车辆的出入验证、登记工作。紧急事件按体系文件程序处理如：车场巡逻人员如发现车辆有漏油、车门、车窗、车灯未关等情况，应立即进行处理，并通知当班班长，做好相关的记录。车辆出入效劳流程图：车辆进出利用卡、读卡机吻合放行车人核对不吻合不放行记录车辆进出如有平安事故道闸关闭查历史记录进行处理三、保洁管理、绿化管理一环境科职责1、负责管理处物业范围内的保洁、绿化管理工作。2、制定环境部的工作方案和目标，并具体组织实施。3、负责保洁员、绿化员的教育、业务技能培训和考核，并抓好贯彻实施。4、负责对各岗位人员的工作检查、督导，并协助处理工作中遇到的疑难问题。5、协助采购人员采购清洁方面的材料，有效地控制浪费。6、负责管理区域内的员工调配及保洁、绿化材料及设备的保管。7、做好与物业部其他部门的协调、配合工作。8、完成上级领导交办的其他事项。二保洁管理物业清洁保养是物业管理的重要组成局部之一，是表达物业管理水平的重要标志。我们将对物业的清洁卫生、绿化等工程提供高标准的效劳，努力营造一个舒适、整洁、优美的工作环境与生活环境。1保洁管理措施1保洁管理流程整理、归档检查、考核工作绩效，填写整改统计表主管监督整改情况保洁人员实施整改发现问题，填写保洁问题统计表，提出整改意见，迅速安排人员环境主管巡视检查保洁管理流程图2保洁制度实行14小时保洁制度；早晨7：00上班直至晚上9：00时下班。以保证物业的卫生到达要求，每日的卫生全面清扫在人流低谷时和下班时进行，尽量减少对用户的影响。实行物业部多级标准化的检查制度；实行班长每日讲评制度；3噪音污染控制噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，据了解，目前环保部门接到的环保投诉中，有关噪音的就占65%以上。把噪音控制在国家规定的“白天不高于55分贝，晚上不高于45分贝的标准，是噪音控制工作的重要目标。具体措施主要包括以下两个方面：A、进一步加强物业周围绿化，种植速生树木，形成绿色隔离带，减少噪音。B、进入物业区域范围内车辆一律不能鸣喇叭，并限速15公里/小时内行驶。2垃圾处理在狠抓环境管理和培养用户环保意识的根底上，我们将对垃圾实施收集袋装化、垃圾回收资源化管理，并最大程度上消除异味对业户的影响。1垃圾收集袋装化：垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装。2垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行统一回收利用，防止资源浪费。3杀虫灭鼠物业区域内经常性的杀虫灭鼠工作主要包括以下几个方面的内容：1主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。2花钱买平安，可聘请专业队伍进行消杀工作。3专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成为危害。4双方签订合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。5实行重点防治，配电房、仓库、消防控制中心、总机房、食堂等部位含餐厅厨房以防鼠为主，其他设施和场所以杀虫为主。6杀虫灭鼠工作通常安排在下班后进行。杀虫灭鼠实行施工记录卡管理，做好签字验收工作。7对市、区、办事处爱卫会布置的除四害活动或专项检查工作予以配合。三绿化管理整理归档检查考核工作绩效填写统计表病虫害防治更换长势不良的花草盆栽花草修剪浇水造型清洁雕塑小品发现问题，填写绿化问题统计表，提出施工方案，安排人员施工、整改。环境主管巡视检查绿化管理流程图园林绿化是美化社区的一个重要手段，本地处市繁华地段，绿化面积小，我们可采取以下方法美化大厦生活环境：在维保期内，对区内花园定时进行巡查，发现问题及时向绿化公司反映，监督绿化公司的日常养护情况；养护期满后，制定绿化养护方案，及时进行修剪、除草、施肥、施药等工作，通过专业的养护，使片区到达环境优美、四季如春标准。逢重大节日，由园艺师负责提供片区场景的设计，使片区成为业户良好的生活、休闲空间。1、园林绿化工作内容：1浇水：根据气候条件决定浇水量；根据植物品种或生长期决定浇水量；2施肥：注意植物各阶段所用的肥料品种；3整修：整修是保证树木形成良好树形、提高欣赏效果的有效手段；4除草、松土：去除一些病虫的潜伏处，减少病虫害的发生时机；松土可以增加土壤的透气性，到达保水、透气、增温的效果；5防治病虫害：防治病虫害主要坚持预防为主，并加强综合治理。四、房屋、设施设备管理一工程科职责1、负责本部门工作方案和目标的制定，并具体组织实施。2、负责区内建筑物、设施设备的维护、保养工作，制定保养工作方案。3、负责工程人员的教育、业务技能培训和考核，并抓好贯彻实施。4、负责对各岗位的工作检查、督导，并协助处理工作中遇到的疑难问题。5、负责物业技术资料的收集、编目、存档。6、负责管理处设施设备重大及突发性事故的抢修工作。7、做好与管理处其他部门的协调、配合工作。8、完成上级领导交办的其他事项。PS工程部相关制度建立24小时机电设备值班制度。建立设施设备专人巡视制度。建立设施设备养护、保养制度。建立设施设备平安管理制度。建立设施设备多级检查制度。二房屋本体及公共设施维修保养方案和实施工程方式方案标准及实施效果检查周期内容外墙面日常维修每月维修破损、清洗污迹无损坏、无污迹定期保养2年翻新、清洗楼梯间及通道日常维修每周及时维修、更换整洁、无损坏定期保养1年粉刷、修补屋面日常维修1月及时维修、补漏无损坏、无渗漏定期保养2年翻新道路及绿化带日常维修每天路面修补绿化带除草、修剪和浇灌绿化带整洁无损坏定期保养半年路面刷漆沟渠、池地下排水道日常维修每月及时维修、清理破损和堵塞畅通、无损坏定期保养1年清理淤泥、修理三机电设备管理日常巡视检查发现运行故障申报维修填写维修申报单报主管、相关工程师至现场指导、监督维修组织有关维修人员到现场维修物业部无法维修，报公司视维修费用大小经审批后实施维修完毕试运行合格做好维修记录归档保存机电设备维修流程图高档物业对机电设备维护管理要求甚高，为保障片区设备运行的平安、高效，我们将结合英泰国际的实际情况，把物业设备管理方面的成功经验和模式运用到设备管理与维护当中，在实际的管理运行中建立一套有效而完善设备管理模式。此外，我们将导入环保、节能的管理理念，在降低运作本钱的同时，尽可能为用户创造一个舒适的绿色生活环境。机电设备管理的根本原那么1、设备设施的管理采用平安而高效的管理模式1建立完善的设备管理维护体系。效劳使用部门依据管理体系对设备进行正常标准的使用，设备的根底功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。2制订高标准的设备的维护保养方案。设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养由使用单位或责任单位负责，设备定期维护保养那么均由工程部负责。设备的维护保养由相关单位根据?设备管理规定?和?巡视检查记录?开展工作，并作相关记录。3实施高效的设备维修规程。设备的修理分简单维修，如更换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的大、中 修。维修均应有记录，其中主要设备均将建立?设备修理保养情况记录卡?作为履历性质一直保存。对变、配电设备以及发电机组、电梯等特种设备进行专业化管理，充分发挥我公司专业化优势，对高压开关柜以及低压配电柜和无功补偿柜由公司工程部进行中修和大修以及年度保养。柴油发电机组由公司工程部专业工程师对发电机组进行中修和大修维护。电梯的维护保养由公司电梯部负责，有效地防止外聘维护公司只图眼前利益，维修报价高工作虚假、不愿真正投入的弊端。2、建立完善的设备编码及标识方案1根据区内图纸资料的有关图那么及通用图那么，制定?设备编码规那么?2制定含有设备编码编号的?设备总览表?。3依?设备总览表?设立设备管理卡?设备卡?执行设备责任人制度。4对于标贴明显的将导入高能物业视觉标示系统。5机电的编号编码由物业公司统一进行。3、主要设施设备将建账册、建立设备台账1设备台账内设备均需建立相应的?设备修理保养情况记录卡?，这些表为履历形式，将跟踪设备至报废。2利用公司推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡到智能、高效，以工程部为核心辐射所有管理处理的工程部门，接受公司的宏观调控和监管。3接受公司工程部综合性的督查，引导或强制纠正设备管理中发生的错误，对新问题工程部专案协助解决。4工程部建立内部例会制度，创造学习、讨论催促建议的平台，便各项工作均朝良性方向开展。4、建立完善的质量记录体系1任何工作做到有据可查。2以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。3发挥零配件供给、技术后援支持体系强大功能。4适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原那么，并以此作备件数量的依据，以确保各设备系统长期可靠运行。5完善合格供给商供货渠道。前期介入将考虑特定设备零部件的供给商事项。6将英泰物业强大的技术资源结合供给商技术力量，形成有力的技术后盾。5、技术资料的管理1对于技术资料管理，遵守“二级制模式。物业工程部资料部门掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件或原有两套那么可留一套存档于本工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。2工程部资料柜钥匙管理，纳入部门钥匙管理体系中。6、有关设备类钥匙的管理1定义设备类钥匙：所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。2设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，分楼层防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。3设立与本区内相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏行为。7、技术工种的管理因片区机电设备的特殊性、对技术工种进行岗位兼职，一岗多能，既提高工作效率和应急处理能力，作到人力资源的合理配制。设施、设备的维护管理区内的公共设施、机电设备的维护管理采用英泰成熟完善的管理模式。1、设备的日常运行和使用由效劳使用部门负责，消防中心、停车场及片区周围由保安负责，其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管理，并严格遵守各项制度和规程。2、设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维护保养，设备设施的日常保养由使用单位和责任单位负责实施，设备定期保养和分级保养那么由工程部负责。并根据有关设施、设备的管理规定开展工作并作好详细记录。3、对电梯进行专业化管理。充分发挥我公司的专业技术特长，对电梯的维护保养由公司电梯部负责，有效地解决外聘维保公司工作不及时、不到位的矛盾。4、建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据大楼的图纸资料制定?设备编码规那么?和?设备总览表?，并设立设备管理人和设备管理责任人。5、对设施、设备及有关场所、通道及标贴明显处将导入高能物业VI视觉标示系统，充分显示高能物业的标准化管理模式。6、工程部组织召开工程例会，并形成制度，创造学习、讨论、建议、纠正的平台，使各项工作不断形成良好的气氛。7、建立牢固的质量记录体系。根据工程部内部管理有关制度，设施、设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求，认真细致地做好各种记录，任何工作均做到有据可查，有制度可依。8、发挥零配件的供给商体系对技术的有效支持，确保设备长期可靠平安运行，英泰物业公司强大的技术资源与供给商技术力量有机结合形成大楼管理的有力技术保障。增收节支，不断提高管理水平1、增收节支措施1经常对员工进行艰苦奋斗，励行节约，勤俭办企业教育，增强节约意识，在管理中，自觉地从一滴水，一度电做起，努力降低维修维护本钱。2努力学习业务技术，不断提高专业素质，提高维修技术效劳水平。3加强本钱控制，原材料控制，在确保效劳质量的前提下，引进现代化的设备和手段，减少人力投入，减少人员开支。4加强各类消耗品的管理和控制，做到方案采购，专人保管，合理领用。5区内外路灯、停车场照明采取控光措施，节约用电，减少公用电费支出。2、提高公共设施，机电设备管理水平的新设想。1提高工程部主要技术人员的素质，加强工程部工作的领导。2配备先进的维修工具和管理设备，实现管理微机化。3继续完善配件的供给商体系。4配备用于高空作业的液压升降台。5加强物业公司技术职能管理作用，发挥物业公司的技术优势，加大技术和管理的督导作用。6维修效劳、公共设施、机电设备的管理参照国家优秀片区内的标准进行运作。7建立鼓励机制，每季度、年度评选优秀员工，并给予精神和物质奖励，提高员工的积极性。8实行公司、管理处工程例会制度，及时沟通解决工程中的技术难题。9成立训练有素的专业技术应急小组，以处理紧急情况下的设备故障。