郑州阳光花园房地产项目评估报告2

郑州航空工业管理学院土木建筑工程学院建设项目评估课程设计题 目 专 业 班 级 姓 名 学 号 指导教师 职 称 二一 二 年 六 月 日郑州航空工业管理学院毕业设计 2012 届 工程管理 专业 0809062 班级题 目郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告姓 名 学号 指导教师 职称 2012 年 5 月 日内 容 提 要房地产可行性研究是房地产开发工作中一个重要环节，能够实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。阳光花园房地产项目位于郑州市金水区东风路，占地75.5亩，本项目由建业地产股份有限公司投资建设。本文对项目周边主要同类竞争物业进行了比较，依据郑州市目前的市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，探讨了该地块进行开发经营的可能性。根据本报告的方案，项目总建筑面积约20万平方米，项目总投资76934.16万元，经预测项目财务净现值29562.94万元，项目财务内部收益率为36.9%，因此项目在经济上具有较强的可行性。创新点如下：1、本文对该项目开发经营的市场环境进行了深入调查分析，并在当前全球金融危机的经济背景下和我国调控政策对房地产行业的发展影响下，对该项目的可行性进行了深层次、多角度的分析和论证。2、将一般建设项目可行性研究的理论与方法具体运用到阳光花园房地产项目的可行性研究中，通过该项目的详细分析，论证了投资的可行性，为项目的投资建设提供了依据，并可为其他房地产项目可行性研究提供相应的参考。关键词房地产；经济性；资金筹措；分析总结 real estate project feasibility study report of Sunshine garden in Zhengzhou080906205 Chengjunguang tutor Zhouwei Associate professorAbstractReal estate development feasibility study is an important link in the work of scientific and democratic project decision-making; it avoids or reduces the investment decision errors, and improves economic, social and environmental benefits of the project development. Real estate project of Sunshine garden is located in Road Jinshui of Zhengzhou, Covering an area of 75.5 mus, invested by Central china Real estate Limited. In this paper, similar projects around project of Sunshine garden are compared, based on current market conditions and predictions of the future of Zhengzhou, preliminary suggestions of the feasibility of the project and development business planning are put forward. Combined with the characteristics and advantages of the project, investments, financial evaluations and risks of the project of Sunshine garden are analyzed, and the feasibility of the development and management of this plot is discussed.According to the scheme of the report, total construction area of the project is about 200000 square meters, total investment is 76934.16 ten thousand Yuan, the forecasted project financial net present value is 29562.94 ten thousand Yuan, the project financial internal rate of return is 36.9% , so the project has strong economic feasibility.Innovations as follows:1. The market environment of the development and management of Sunshine garden are thoroughly investigated and analyzed in this paper, and under the economy background of current global financial crisis and Chinas regulation policy influence on the development of real estate industry, the feasibility of the development and management of this projects is analyzed and verified in deep level and multiple perspectives.2. This paper applies the theory and method of general construction project feasibility study to the project of sunshine garden. Through detailed analysis of the project, the feasibility of investment is verified，which provides the basis for the investment and construction of the project, And also provides corresponding reference to other real estate project feasibility study.Key wordsReal estate; Economy; Financing; Analyzing and Summarizing目 录1.总论11.1.项目概况综述11.2.项目主要技术经济指标51.3.问题与建议52.房地产项目市场研究62.1.全国房地产市场运营情况62.2.全国房地产市场运行现状及未来走势分析82.3.2011年与2012年房地产政策122.4.郑州经济发展状况153.区域房地产住宅市场分析与营销策略183.1.项目所处房地产板块市场特征分析183.2.项目区域主要竞争项目分析203.3.后续市场供应预测213.4.重点竞争个案分析213.5.项目区域置业者分析233.6.项目开发经营SWOT分析243.7.项目开发方案243.8.市场分析结论与营销策略254.劳动安全卫生与消防264.1.劳动安全卫生264.2.消防设施275.组织机构及人力资源配置285.1.组织机构设置285.2.人才理念286.项目实施进度297.投资估算与融资方案307.1.投资估算307.2.项目总投资估算317.3.资金筹措、投资计划及借款利息358.财务评价358.1.项目销售收入预算358.2.项目利润估算368.3.现金流量表及动态分析379.不确定性分析379.1.盈亏平衡分析379.2.敏感性分析389.3.项目开发经营主要风险与对策分析3810.社会评价4010.1.社会影响分析4010.2.社会风险分析4211.研究结论及建议4411.1.研究结论4411.2.建议45郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告080906205 程军光 指导老师 周巍 副教授1. 总论1.1. 项目概况综述1、项目概况项目名称：阳光花园居住小区项目建设单位：建业地产股份有限公司项目四至：西起天明路、南临群办路，东接丰庆路，位居东风路核心板块；用地面积：75.5亩；规划用地性质：住宅建筑容积率： 4.31；总建筑面积：约21.7万2、可行性研究报告编制依据（1） 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（2） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3） 城市房地产开发经营管理条例；（4） 房地产项目经济评价方法。3、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对阳光花园项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。4、项目提出的理由项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。郑州房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。-可以查查郑州市“十二五”房地产业发展规划、郑州市“十二五”住房保障规划（以下均简称为规划）。 你的设计是在12年做的，08、10年已过，所以上述提法不合适，不能说什么力争10年怎么怎么样了。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用中原经济区地处我国中心地带，全国主体功能区明确的重点开发区域，其范围涵盖河南全省、延及周边地区的经济区域，地理位置重要，市场潜力巨大，文化底蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战略地位。2011年十一国庆前夕，国务院正式出台国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见，建设中原经济区正式上升为国家战略。大郑州都市区的范围包括郑州市区、周边县市区、乡镇等，总面积约 1700平方公里。建设郑州都市区，就是以交通为纽带，以产业为桥梁，按照组团发展、产城融合、复合型和生态型的发展路径，将郑州周边的县（市）、乡（镇）统一纳入中心城区，按照新的城市功能区的标准，着眼于建设千万人口的现代化大都市的目标进行规划和建设。同时，左右逢源，上下衔接，呼应周边城市发展，着力打造中原经济区核心增长极和全国区域性中心城市。加快大郑州都市区建设，是发挥郑州龙头和核心作用，促进中原经济区形成和中部崛起，打造未来国家新增长极的重要举措。 郑州都市区十大组团包括：宜居教育城、宜居健康城、宜居职教城、新商城、中原宜居商贸城、（金水）科教新城、二七运河新城、（高新区）高新城、（经开区）先进制造业新城。郑州都市区总体定位是：中原城市群的中心城市，全国区域性中心城市，全国重要的现代物流中心，区域性金融中心和现代服务业中心，先进制造业和高新技术产业基地。 郑州都市区要打造“一基地、四区、一港”，一个基地指全国重要的先进制造业和现代服务业基地；四区指大都市区科学发展的示范区、中部地区承接产业转移的先导区、全国城乡建设的模范区、华夏文明历史传承的核心区； 一港指内陆地区对外开放高地的国际陆港。郑州都市区建成后将成为引领中部崛起的国家区域性中心城市，对拉大郑州市城市框架，完善城市功能，促进城市健康科学发展产生深远影响。中原经济区的发展战略已经上升至国家战略层面，郑州都市区的推进建设以及都市区空间战略的发展已成目前城市发展的大趋势，大郑州的发展概念将继续深化，郑州将成为区域性核心城市，在这些利好因素的影响下郑州将迎来前所未有的发展机遇，房地产行业深远变革即将开启，未来的地产模块将发生巨大的变化！ 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为郑州市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加郑州市当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点该项目位于郑州市金水区东风路沿线，具体位置为西起天明路、南临群办路，东接丰庆路西，位居东风路核心板块。1.2. 项目主要技术经济指标1-1主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积50333.33 2规划总建筑面积217000.00 2.1其中：住宅建筑面积150000.00 2.2其中：1-2层商铺建筑面积50000.00 2.3其中：地下停车场建筑面积17000.00 3容积率4.31 4绿地率%0.35 5项目总投资万元76934.16 6财务净现值万元29562.94 7财务内部收益率%34.90%8静态投资回收期年1.46 9动态投资回收期年1.68 1.3. 问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及郑州的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。郑州市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。2. 房地产项目市场研究2.1. 全国房地产市场运营情况（1）全国固定资产投资及房地产投资额增速均回落，房地产投资额占比上升2-1 全国固定资产投资及房地产投资走势2011年1-11月全国累计完成固定资产投资26.9万亿元，房地产开发投资5.5万亿元，在调控的作用下，市场表现趋冷，开发企业投资热情有所下降，房地产开发投资增速较去年略有回调，但投资总额仍有上涨。房地产开发投资增幅有所下降，但仍高于近五年复合增长率，房地产投资额在固定资产投资额中占比连续两年上涨，2011年前11月达到20.6%，经济增长对房地产的依赖度依然较高。（2）全国商品房销售面积前11个月同比依然增长，但增速低于去年2-2 全国历年房产走势2011年1-11月份全国商品房累计销售面积89594万平米，同比增长8.5%，增幅较去年下降2.8%，其中11月下降1.7%；商品住宅销售面积79639万平米，同比增长7.5%，增幅较去年下降1.6%。预计2012年随着调控的延续，市场销售量将会进一步受到抑制。2.1.1. 重点城市成交情况2-3 2011年前三季度重点城市商品住宅成交情况2011年前三季度全国重点城市商品住宅交易量只有天津和成都小幅上涨，其余10个城市均出现不同程度的下滑，不仅是一线城市，二线城市下滑幅度同样较大，其中郑州、长沙、重庆分别较去年同期下降46.2%、35.5%和35%。郑州市前三季度住宅市场仅成交377.07万，比去年同期的700.38万下降了将近5成，成交量遭“腰斩”，全年市场形势不容乐观。大中城市在宏观调控的影响下，房价出现松动，楼市成交量出现大幅跳水的局面，成交量的低迷直接导致房价的下行，开发企业以价换量的趋势已经从一线城市大范围蔓延至二三线城市。预计2012年上半年将是楼市最为艰难的时间，届时企业在市场累积的压力下销售均价将会进一步下探，局部地区可能降幅较大，但出现大面积大幅下跌局面的可能性较小。2.2. 全国房地产市场运行现状及未来走势分析2.2.1. 土地市场现状（1）全国土地出让面积仍有增长，但住宅市场土地出让面积下降明显2-4 全国133个城市各类土地成交面积同比增长率2011 年1-11月，全国133 个城市招拍挂市场成交各类土地面积同比增长15.6%。住宅用地近几个月成交低迷，降幅持续扩大，而商务金融用地、工业用地最近两个月也出现不同程度的下降。（2）总出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著2-5 全国133个城市各类土地出让金同比增长率2011年前11月，各类土地总出让金小幅下降1.8%，住宅用地出让金降幅达15.4%，且有继续扩大之势，而其他用地皆同比有不同增长。住宅用地楼面地价显著回落，溢价率下行至历史低位，10月跌破3%，创历史新低。2012年在调控的持续作用下，住宅用地将呈现进一步的收缩局面。2.2.2. 全国房地产市场未来走势分析在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。 2-6六次人口普查总数中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。城市化进程推动房地产业持续发展2-7纳瑟姆曲线在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。2010 年中国城市化率达到 47.5%，预计2050 年前后将达到 70%左右，因此房地产业将会持续 30-40年的繁荣。通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。2011年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。城市发展对土地财政的依赖有增无减2010年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对2012年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。2.3. 2011年与2012年房地产政策2.3.1. 2011年房地产政策2011年整个房地产市场在政策“紧箍咒”的作用下艰难前行，上半年国家调控政策、金融政策密集出台，对行业产生了深远影响；下半年虽然调控政策有所减少，但市场压力已经形成，政策起到了巩固调控效果的作用。随着国家严厉的宏观调控政策陆续颁布，市场压力逐渐增加。这一年，央行总共进行了3次加息，6次上调存款准备金率，虽然年底下调了一次存款准备金率，但对房地产的作用微乎其微。信贷日益紧缩，融资难度渐大，致使房地产行业运行整体放缓，成交量大幅缩水。这一年，全国有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻，市场观望氛围浓厚。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至12月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮，甚至部分不限购的三线城市也受到波及，成交量开始下探。房地产行业开发投资速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及相关联的上下游行业。2.3.2. 2012上半年房地产政策（1）国务院：决不让房地产调控出现反复2012年4月13日召开的国务院常务会议，会议指出，当前我国经济运行总体平稳。总的看，我国经济的基本面是好的，经济增速处于合理区间；经济发展具备很大潜力，宏观调控政策具有较大回旋余地。会议指出，我国经济社会发展仍面临不少困难和挑战。国内经济运行存在下行压力，物价上涨压力仍然存在，小型微型企业融资难问题仍然比较突出，出口行业面临困难增多。会议提出，要巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。（2）统计局：一季度GDP增速连续两年下降国家统计局13日公布的数据显示,初步测算，一季度国内生产总值107995亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%。分产业看，第一产业增加值6922亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值51451亿元，增长9.1%；第三产业增加值49622亿元，增长7.5%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.8%。（3）统计局：调控之下房地产市场运行惨淡2012年第一季度，房地产市场呈现出以下六大鲜明特点：投资回落，前两月房地产投资规模再度下滑，一季度，全国固定资产投资47865亿元，同比上涨20.9%，房地产开发投资10927亿元，同比上涨23.5%。商品住宅投资7443亿元，同比涨幅19.0%。同比涨幅均出现明显回落；开工减少，住宅新开工面积接近3亿平方米首度同比下滑；房企资金紧张，自筹资金增速回落18.3%，房企融资难度进一步加大；销量回落，销售面积和销售额同比继续下降，降幅收窄，根据统计局数据，1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点；库存积压，一季度商品住宅待售面积接近2亿平方米；仍不景气，全国房地产开发景气指数再创新低。（4）央行：重提货币信贷适度增长释放微调信号 日前召开的央行货币政策委员会第一季度例会指出，要继续实施稳健的货币政策。下一阶段要综合运用多种货币政策工具，引导货币信贷平稳适度增长。这一表述与去年四季度例会的表述有明显变化。其中，“引导货币信贷平稳适度增长”是时隔一年后首度出现，上次在央行货币政策例会中出现“信贷适度增长”还是在2010年四季度。对于货币信贷，此前召开的货币政策委员会2011年第四季度例会上指出，要保持合理的货币信贷总量和社会融资总规模。而今年的政府工作报告中则要求：调节好货币信贷供求，保持社会融资规模合理增长。2.4. 郑州经济发展状况2011年，地区生产总值达到4912.7亿元，同比增长13.2%，增幅比上年提高0.2个百分点。第一、二、三产业分别完成增加值131.7亿元、2898.4亿元和1882.6亿元，比上年分别增长3.7%、17.1%和8.5%。三次产业比例为2.7：59.0：38.3。2012年在世界经济形势严峻的大背景下，围绕组团规划增投资促发展，全面推进中原经济区、郑州都市区建设，调结构、促转变、保增长将成为经济工作的重点。（1）郑州市三产结构比例稳定，第二产业主导地位稳固2-8 郑州市历年三产比重郑州市2011年度三产结构保持稳定，第二产业依然是经济结构主力，第三产业比重略有降低。与一线城市相比，郑州市经济发展相对滞后，决定了以第二产业为主导的经济结构仍将保持一段时期。但随着经济的日益发展、人口的不断增加、中原经济区战略的出台、郑州市作为区域核心城市的地位日益突出，这些为第三产业的繁荣奠定了基础，未来郑州市的第三产业发展空间巨大，将利好商业、商务地产的繁荣。（2）城镇居民人均可支配收入及消费性支出高速增长2-9 2001-2011年城镇居民可支配收入、支出及增额2011年完成生产总值4912.7亿元，比上年增长13.2%；人均生产总值56086元，比上年增长9.7%。城镇居民人均可支配收入21612元，扣除价格因素，比上年实际增长9.0%；人均消费性支出14500元，比上年实际增长8.1%。其中市区城镇居民人均可支配收入22477元，比上年实际增长10.6%；人均消费性支出14605元，比上年实际增长10.6%。收入水平在全国27个省会城市中名列第12位。（3）城镇固定资产投资及房地产开发投资额上涨，但房地产开发投资增幅下降2-10 2005-2011年城镇固定资产投资及房地产开发情况2011年1-11月房地产开发投资额828.1亿元，同比上涨27.6%，增幅较2010年下降较大，预计全年增幅将有更大程度的下调，受调控的影响，市场前景不甚明朗，开发企业投资更趋谨慎。2.4.1. 2012年第一季度郑州房地产市场运行形势分析（1）房地产开发投资同比增长28.1%第1季度，郑州市房地产投资额164.5亿元，同比增长28.1%；其中，住宅投资额108.7亿元，同比增长26.6%。商品房新开工面积514.5万平方米，同比增长59.9%；其中，住宅新开工面积367.9万平方米，同比增长54.2%。商品房竣工面积177.4万平方米，同比增长28.6%；其中，住宅竣工123.8万平方米，同比增长183.9%。（2）商品房投放面积同比下降36.35%第1季度，郑州市商品房投放面积154.61万平方米，同比下降36.35%；其中，商品住房投放面积133.65万平方米，同比下降28.47%。市区商品房投放面积101.25万平方米，同比下降38.55%；其中，商品住房投放面积83.8万平方米，同比下降32.74%。（3）商品房销售面积同比下降15.11%第1季度，郑州市商品房销售189.48万平方米，同比下降15.11%；其中，商品住房销售169.26万平方米，同比下降7.39%。市区商品房销售140.39万平方米，同比下降3.51%；其中，商品住房销售面积122.39万平方米，同比增长4.99%。（4）商品房销售均价为5947元/平方米1季度，郑州市商品房销售均价为5947元/平方米；其中，商品住房销售均价为5261元/平方米。市区商品房销售均价为6802元/平方米；其中，商品住房销售均价为5957元/平方米。(5)商品房累计可售面积同比增长62.7%截止到3月底，市区商品房累计可售面积620.59万平方米，同比增长62.70%；其中，商品住房累计可售面积342.02万平方米，同比增长57.82%。3. 区域房地产住宅市场分析与营销策略3.1. 项目所处房地产板块市场特征分析东风路沿线板块：区位优势明显，居住氛围浓厚东风路作为次中心道路，是农业路和北环高速路中间唯一一条贯穿东西道路，交通位置显著；周边多为居住区，随着城市改造进程的加快，掀起城中村改造的热潮，周边多原郑州郊区人口，由于居住惯性部分土著居民及外来打工人员多选择在此居住，由于位置显著及北临东风渠，该区域也成为中高端人士北区居住的首选之地。东风路板块供应量稍显不足，供求比失衡，新政影响成交量萎缩东风路沿线在售楼盘较少，部分已成为尾盘，或高端楼盘客户量较为恒定，中档楼盘供应量不足，该区域需求旺盛。3.2. 项目区域主要竞争项目分析3-1东风路、南阳路区域主要在售竞争项目一览表项目名称建业壹号城邦怡丰新都汇华林尚峰苑白庙改造正弘数码公寓项目地址南阳路东风路交汇处北300米农业路与天明路交汇处金水南阳路与农业路交叉口向西200米文化路以东、文博东路以西、东风路以南、白庙路以北花园路与东风路向西200米路南开发商河南建业河南怡丰置业发展有限公司郑州中原华丰投资公司恒大金基不动产总建筑面积11.4万40万14万110万15万容积率1.955.12.0965.19绿化率40%36%41.5%40%推出时间预计2012年9月12.1212.511.15在售期数二期二期二期二期建筑形式9栋小高层、底商12栋31-34层高层9栋高层,小高层5栋32层高层装修标准毛坯毛坯毛坯精装总套数691套4360套1300套4270套销售率未开盘40%30%100%销售均价（元/）预计75006200（一期）64006700主力面积（）60-16036-13146-26023-72主力客群主城范围内年轻白领及成功人士首次购房外地人，白领上班族高级白领，改善性住房主要建设精品住宅、顶级酒店、商务配套等设首次购房外地人，白领上班族后续供应量（）约11万二期10万平约10万部分资料不详售完项目所在区域楼盘受土地稀缺性限制，建筑一般为高层、小高层，争取建筑面积的最大化。从楼盘户型方面，各个楼盘的主力面积几乎都是以36-50平米（一房一厅）60-89平方米（两房两厅）、89-130平方米（三房两厅）的户型占据了市场主力地位，两房与小三房仍然最受市场的青睐。从价格上看，项目所在东风路区域销售均价在5500-6500元/平方米左右，较东风路东段和郑东新区板块的中高端定位居住区价格低，符合此区域中端购买人群的定位。从楼盘配套来看，周边环境尚可，周边配套设施齐全，教育资源商业等一应齐全，但交通不够顺畅，时有堵车现象发生。3.3. 后续市场供应预测根据房地产网上公布的东风路板块在售和在建项目（不包括未入网的待开发地块）不完全统计数据，预估项目所在区域总待售和待建的后续供应量约为200万平方米，由于项目周围同属城中村改造，而且基本都在下半年动工，该区域将竞争非常激烈。但该区域整体供应量较大，在2012年全国房地产低迷而郑州一枝独秀的状态下，快进快出，快速回笼资金，在其他项目未动之前抢占先机，快速销售，避免展现过长，销售前景值得期待。3.4. 重点竞争个案分析开祥御龙城项目概况：项目坐落于东风路与天明路交汇处，行政隶属金水区，东侧紧邻绿荫公园，对绿荫公园景观充分的拥有；南侧紧邻天旺广场商业项目，项目总占地面积约129亩，拟规划建设商品房50万平方米。项目位于大学集中的文化区内，配套成熟，教育机构、医疗设施，以及购物、休闲、餐饮、金融等生活服务设计完备，同时以森林半岛为代表的大型居住社区落成，已将该区域打造成郑州市内最适宜居住的区域之一。基本情况：物业类别：住宅、商业建筑类别：高层装修状况：毛坯 物业地址：东风路与天明路交汇处开发商：河南开祥置业股份有限公司开盘时间：未开盘占地面积：129亩总建筑面积：50万平方米总户数：4833户容积率：4.5绿化率：35% 交通状况：17路,723路,90路,92路,95路,K62路。周边配套：五洲强仔俱乐部，香格里拉大酒店，丰乐园大酒店，金帝咖啡，天旺购物广场，世纪联华；科技市场，文化路一小，文化路二小，东风路小学，南阳路小学，九中，三十一中，实验中学，轻工业学院，河南财经学院规划与产品设计：整个项目用地面积约129亩。项目推广名称为御龙城。项目总用地面积88778。绿地面积31250，占总用地面积的35.2%；总建设面积548026：地上412732（其中住宅364253，阳台12187，其它幼儿园、商业、物业等36292）；地下135294（含人防26321）。容积率4.51。90以下住宅面积265834，在总住宅面积的占比中大于70%。40-60住宅2426套、70-90住宅1607套、100-130住宅272套、130-190住宅528套。小区主要设备包括安全、消防、智能化设备等，项目启动区有可能从商业开始。3.5. 项目区域置业者分析因为东北板块尤其是项目所在地为普通住宅居住区，产品多为高容积率、高密度产品，交通与发展前景均不如东区，因此该区域一次置业的客户有以下主要特征：附近居住或工作的外来人口、都市白领；区域内的改善型自住人群；投资商；3.6. 项目开发经营SWOT分析3-2 项目综合分析（SWOT分析） S 优 势 成熟居住区，北部已形成大型居住群，生活氛围浓厚；公交情况相对较好；商业、超市、银行、学校、医疗、公园配套等较齐全；地块本身条件良好且拆迁完毕； W 劣 势 地块面积小，且存在不规则状况，规模中，景观档次、品牌创立等均有难度；周围为老式居民区，环境嘈杂，治安状况较差； 大众心目中，区域心理认同度低，区域市场不易突破; O 机 会 南阳路与东风路即将拓宽，交通问题的解决大力抬升了东风路板块的价值；楼盘尚未开发，可在主题设计和产品规划上力争特色； T 威 胁 本案周边新老小区都有，产品不易突破、客户有较多对比参数；区域内有几个同质楼盘较多，且规模较大，尤其是开祥御龙城的开发，对本案开发产生较大影响；区域内客户不足，要在客户群的突破上作文章。结论：本案若想在激烈的市场竞争中取胜，须发掘项目自身优势，从产品规划开始就与同区域产品作出区分，用精品物业在市场中取胜。3.7. 项目开发方案3.7.1. 项目定位通过前期对地块的优劣分析并结合对当地市场及消费群体的研究我们建议项目的发展方向为：项目市场定位：集居住、酒店、商业于一体的城市综合体项目。商业功能定位：以园区为中心，三公里辐射半径的区域商业中心。集餐饮美食、购物中心、休闲娱乐于一体。3.8. 市场分析结论与营销策略3.8.1. 价格定位本项目占地75.5亩，容积率为4，总建面积为20万平方米，为保证多出面积需建成高层住宅小区。通过以上的市场比较分析，我们得出一个符合现阶段本项目的市场定价应该在6024元/，从上半年房地产政策对郑州的房地产的影响来看，郑州房地产市场影响较大，因此本案价格需要有一定竞争力，因此合富建议采用低价入市、小步快跑策略，一期产品定价略低于市场价，建议市价住宅均价6000元/，商业用房均价9000元/。3.8.2. 入市节奏及产品类型的选择建议本项目分为两个阶段推出：第一阶段：2013年9月2014年3月入市产品建议以地块南部建筑产品开始启动市场，第一阶段推出产品占总体量的60%，先推市场高接收度的中端产品，户型面积约为50110，作为样板段部分，容易让市场客户接受，快速争取市场客户，制造开盘即售罄的市场效应，快速树立形象，塑造本项目宜居社区概念，抢占定位制高点，打响品牌。第二阶段：2014年5月2014年12月在第一阶段品牌基本树立、去化达80%情况下，加推剩余40%的房源；户型面积约为70130在本阶段，力求实现资金的迅速回笼，同时实现全盘80%以上的销售率；4. 劳动安全卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。4.1. 劳动安全卫生4.1.1. 危害因素和危害程度分析分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。2)危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。4.1.2. 安全措施方案针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有：1)在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。2)对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。3)对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。煤炭、冶金等矿井开采项目，应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、塌方冒顶等技术和安全措施方案。4)对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。4.2. 消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。4.2.1. 火灾危险性分析分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。调查项目场址周围消防设施状况调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。4.2.2. 消防措施和设施根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。5. 组织机构及人力资源配置合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。5.1. 组织机构设置5-1项目组织机构设置5.2. 人才理念金地坚持“员工和企业共同发展”的人力资源理念，具体表现在以下几个方面。（1）公司不仅关注员工的业绩表现，而且关注员工在工作过程中的个人能力提升。业绩和能力是一枚硬币的两面，我们希望这两面相得益彰，都能熠熠生辉，并且与时俱进。（2）除了对员工的工作过程提供积极有效的指导，公司还通过对员工满意度的持续监测，来发掘员工的个性化需求，并以此为基础，进行有针对性的、循序渐进的培训和辅导。同时，在此基础上，公司的人才梯队模型，也会充分考虑到每个员工的能力、潜质和兴趣。（3）公司提倡员工发展的“双轨制”，即“专业系列”和“管理系列”。1）“专业系列”：员工在自己所热爱和擅长的专业领域向深度发展，成为该专业领域的“专家”或“权威”。2）“管理系列”：热爱管理工作并具有管理才能的员工，将集合自己的专业方向和专长，向“企业管理者”方向发展。为确保个人职业发展的渠道通畅和节奏稳健，员工在中基层的职位上主要以专业方向的发展为主，并适当承担管理职责。对于有兴趣和有能力成为管理者的员工，公司将为其提供量身订造的培训和轮岗计划，以帮助员工顺利完成由专业系列向管理系列的过度。6. 项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目一期工程计划自2013年初开工，至2014年底竣工，总工期2年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有60%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排，如下表所示：6-1 20122014年项目实施进度计划表时间任务2012年2013201423412341234可行性研究与项目审核勘察设计项目一期项目二期绿化7. 投资估算与融资方案7.1. 投资估算7.1.1. 投资估算相关说明1。、投资估算范围 本项目开发建设投资估算范围包括土地费用、前期工程费、工程建设费、管理费、销售费用、财务费用、其他费用（如规费）和不可预见费等。2、投资估算编制依据本项目的估算的依据如下： (1)批准的项目建议书。(2)工程建设各类投资估算指标、概算指标、类似工程实际投资资料。(3)设备现行出厂价格(含非标准设备)及运杂费率。 (4)工程所在地主要材料价格实际资料、工业和民用建筑造价指标、土地征用价格和建设外部条件。(5)引进技术设备情况简介及询价，报价资料。(6)现行的建筑安装工程费用定额及其他费用定额指标。 (7)资金来源及建设工期。(8)其他有关文件、合同、协议书等。(9)工程所在地形、地貌、地质条件、水电气源、基础设施条件等现场情况，以及其他有助于编制投资估算的参考资料。3、分项成本估算房地产项目的投资概算应包括土地费用、前期工程费、工程建设费、管理费、销售费用、财务费用、其他费用（如规费）和不可预见费。7.2. 项目总投资估算（1）项目主要技术经济指标（见表7-1）7-1 主要技术经济指标内容指标建设地点郑州市东风路占地面积75.5亩建筑面积200000m2绿化率40%容积率4普通住宅面积150000m2公建设施面积50000m2总户数1878有些指标与第1章总论不一致了？(2)项目开发直接费估算本项目开发直接费主要由征地拆迁费、前期工程费、基础设施及配套设施建设费、建安费用、车库成本及不可预见费构成，具体数据如下。1）土地费用土地出让金政府一次性收取的标准地价土地费用合计：本项目占地75.5亩，约246万/亩，土地总价值为18819万元。2)建安费用指直接用于项目主体房屋建筑安装的各项费用，包括建筑工程费、设备及安装工程费、室内装修工程费、特殊装修工程费以及其他费用等。见表7-2。7-2 建安费用表项目面积（万m2）单价（元/m2）总额（万元）普通住宅15.001300.0019500.00公建设施5.001400.007000.00合计20.0026500.003)前期工程费包括土地出让契税、报建费用、设计费、工程勘探费、“三通一平”等费用，主要依据国家有关规定、公司前期开发经验及业内平均水平等进行估算。共计约7360.46万元。见附表1。4)公共基础设施及配套设施建设费指在开发项目区域内，按照城市建设配置要求与项目主体配套的公共基础设施和非营业性公共配套设施，如人防工程、学校、垃圾中转站等的建设费用。如小区道路、绿化、消防等的建设费用。具体包括供暖、供电、供气、