辽宁营口御海明珠项目营销执行推广策划报告_158页

7/14/2022鲅鱼圈鲅鱼圈“御海明珠御海明珠”项目营销策划报告项目营销策划报告此报告仅供客户内使用，未经合创机构书面许可，其他任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制此报告仅供客户内使用，未经合创机构书面许可，其他任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制7/14/2022营销目标营销目标诉求：诉求：1 1、使项目开发商，达到市场知名度及投资回报双赢。、使项目开发商，达到市场知名度及投资回报双赢。2 2、运用科学创新的营销手法，使项目立于不败。、运用科学创新的营销手法，使项目立于不败。3 3、4040个月完成项目整体开发及销售。个月完成项目整体开发及销售。4 4、取得高于市场平均利润的投资回报。、取得高于市场平均利润的投资回报。关键词关键词：明星楼盘明星楼盘、明星开发商、明星开发商、去化速度最快去化速度最快、资金利用率最高、资金利用率最高7/14/2022目录目录一、市场一、市场 1 1、宏观市场分析、宏观市场分析 2 2、市场现状分析、市场现状分析 3 3、国家政策导向分析、国家政策导向分析二、产品二、产品 1 1、项目指标、项目指标 2 2、产品定位、产品定位 3 3、产品建议、产品建议三、营销三、营销 1 1、行销策略、行销策略 2 2、推广策略、推广策略 3 3、营销执行、营销执行7/14/2022市场篇市场篇7/14/2022宏观市场分析宏观市场分析五点一线五点一线 国家级战略规划国家级战略规划 鲅鱼圈强势爆发鲅鱼圈强势爆发 作为东北地区唯一的沿海省份，辽宁拥有丰富的海岸线和良好的港口资源。国务院副总理、原辽宁省委书记李克强筹划提出，开发建设“五点一线”沿海经济带，构筑对外开放新格局。其中“五点”包括：营口沿海产业基地、大连长兴岛临港工业区、辽西锦州湾经济区，丹东产业园区和大连花园口经济区5个重点发展区；而“一线”是指：贯穿沿海五市的一条公路（滨海大道）的沿线。资料来源：人民日报7/14/2022鲅鱼圈鲅鱼圈 做为“五点一线”临海的国家级经济技术开发区，被批准为国家战略经济技术开发区以来，依据其有利的区位条件和产业基础，着力产业布局与产品转型升级，道路交通、绿化、亮化工程等城市建设业已经形成。鲅鱼圈经济技术开发区积蓄已久的巨大潜力，必将强势爆发。营口，承担着振兴中国东北工业的重任。胡锦涛7/14/2022鲅鱼圈经济鲅鱼圈经济 调阅有关资料发现，振兴东北战略实施以来，东北一直保持着较快的经济增速。以2009年为例，东北三省实现地区生产总值30556.8亿元，同比增长12.6%，高出全国平均水平3.9个百分点。与此同时，东北三省消费需求对经济增长支持力明显增强。2009年，东北地区社会消费品零售总额超过1.2万亿，同比增长18.7%，高出全国3.2个百分点。分析认为，地区消费活跃，对各地经济增长的支撑力显著增强。在一系列指标中，城乡居民收入稳步增长，无疑对房地产市场的发展具有直接的支撑作用。2009年，辽宁城镇居民人均可支配收入15800元，同比增长9.8%，高于全国一个百分点。7/14/2022鲅鱼圈交通鲅鱼圈交通高速、高铁、港口一体交通高速、高铁、港口一体交通 城际仅在瞬间城际仅在瞬间 渤海明珠鲅鱼圈北方亚龙湾，坐落在营口市南端50公里，北距沈阳210公里，南距大连170公里。境内哈-大铁路，哈大公路、沈-大高速公路并行纵贯南北。东北第二大港-营口港，坐落在开发区内，现有泊位70个，万吨以上泊位65个，目前已同世界上40多个国家和地区140多个港口实现通航。7/14/2022鲅鱼圈交通鲅鱼圈交通 尤为值得一提的是，预计于明年年底通车的哈大高铁，更是拉近了鲅鱼圈和整个东北的时间距离。资料显示，从哈尔滨到大连的高速客运专线已于2007年8月开工，预计2011年年底全线通车，将是全国最先进的客运专线之一。哈大高铁连接了大连、沈阳、长春、哈尔滨等10座城市。鲅鱼圈正处在哈大高铁线上，并建设了新鲅鱼圈站。哈大高铁建成后，鲅鱼圈将分别进入沈阳和大连的半小时经济圈,更多资金将涌入鲅鱼圈的快速通道。7/14/2022鲅鱼圈经济圈鲅鱼圈经济圈 鲅鱼圈鲅鱼圈-北北 京京-5-5小时小时 鲅鱼圈鲅鱼圈-大大 连连-半小时半小时 鲅鱼圈鲅鱼圈-沈沈 阳阳-1-1小时小时 鲅鱼圈鲅鱼圈-长长 春春-2.5-2.5小时小时 鲅鱼圈鲅鱼圈-哈尔滨哈尔滨-4-4小时小时时间测算依据：哈大高铁哈大高铁线路走向由南向北，经过大连市、营口市、鞍山市、辽阳市、沈阳市、铁岭市、四平市、长春市、松原市、哈尔滨市10座城市7/14/2022鲅鱼圈旅游鲅鱼圈旅游 鲅鱼圈全区海岸线长鲅鱼圈全区海岸线长28.528.5公里公里，青龙山森林公园、亚洲植物标本园、望儿山、烽火台、仙人岛、金沙滩海滨浴场、温泉、月亮湖、山海广场、高尔夫球场等自然景观与人文结构的完美结合，构成了山、林、海、泉交相辉映的海滨旅游胜地。7/14/2022鲅鱼圈人口状况鲅鱼圈人口状况 鲅鱼圈区（营口开发区）行鲅鱼圈区（营口开发区）行政区划面积政区划面积268268平方公里，下辖平方公里，下辖熊岳、红旗、芦屯三个镇，海熊岳、红旗、芦屯三个镇，海星、海东、红海、望海四个街星、海东、红海、望海四个街道，道，3333个社区，个社区，5050个自然村。个自然村。常住人口常住人口5050万。万。照片来源：鲅鱼圈房产局7/14/2022鲅鱼圈气候条件鲅鱼圈气候条件 营口开发区依山傍海，属温带海洋性季风气候。其特征是：四季分明、雨热同季、气候温和、降水适中、光照充足、气候条件优越。年平均气温9.8。具备旅游地产气候特征具备旅游地产气候特征 7/14/2022结论语：结论语：城市，因发展而绚烂城市，因发展而绚烂 营口营口 作为五点一线战略发展中的重要城市，作为环渤海经济圈中作为五点一线战略发展中的重要城市，作为环渤海经济圈中 的核心港口城市，正面临前所未有的发展机遇。的核心港口城市，正面临前所未有的发展机遇。鲅鱼圈鲅鱼圈 在工业基础、自然资源、技术人才、地理位置和港口条件在工业基础、自然资源、技术人才、地理位置和港口条件 等方面的优势处于国内领军者位置。等方面的优势处于国内领军者位置。随着辽宁沿海经济带发展规划已经上升为国家战略，这里必将随着辽宁沿海经济带发展规划已经上升为国家战略，这里必将 成为辽宁乃至东北最热、最火、最佳的投资地区之一。成为辽宁乃至东北最热、最火、最佳的投资地区之一。市场宏观分析市场宏观分析7/14/2022鲅鱼圈市场现状分析鲅鱼圈市场现状分析7/14/2022市场现状分析市场现状分析 高端化助涨鲅鱼圈楼市高端化助涨鲅鱼圈楼市，外埠人外埠人购买力旺盛购买力旺盛鲅鱼圈今日的鲅鱼圈今日的成熟成熟、楼盘的高端化带来投资价值看好，是购房人看好、楼盘的高端化带来投资价值看好，是购房人看好该区域的一大原因。该区域的一大原因。7/14/2022鲅鱼圈房地产整体分析鲅鱼圈房地产整体分析 鲅鱼圈房地产目前面临前所未有的发展良机，这与鲅鱼圈的经济发展、百姓住房观念的更新和房地产投资的增加等有很大关系。鲅鱼圈的房地产市场价格近年来呈急剧上升趋势，尤其是月亮湖的房价。究其原因，由于土地供应减少、土地价格上调和外来人口大量涌入，因而房价上涨在所难免。现在交通道路又有了很大改观，加上通货膨胀老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产。7/14/2022鲅鱼圈房地产特征鲅鱼圈房地产特征 鲅鱼圈地区是一个依托于工业园区的城市，居住区目前分为老城区和新城区两大板块。目前，营口开发区为了城市发展的需要，实施“工业北上工业北上”，“城市南移城市南移”的战略。现已规划红海河以南，熊岳河以北，高速路以西的30平方公里的南部新城区南部新城区，红海河和二道河贯穿新城区。目前老城区的房地产市场主要依靠当地居住人口消化供应量体，客户范围相对较小。其市场主导均价在3800-4500元/；新城区是鲅鱼圈未来开发重点，多种规划融一体，客户范围广，其市场主导均价主导均价在4800-5500元/。7/14/2022鲅鱼圈房地产面临的机会鲅鱼圈房地产面临的机会 2010年7月，中国滨海城市运营与发展趋势论坛在鲅鱼圈举行。北京房地产学会副会长董藩在论坛上表示，鲅鱼圈楼市正在发生积极变化。“人口迁移将给鲅鱼圈带来机会。20多年，大量人口从内陆到沿海，从落后地区向发达地区流动。鲅鱼圈也正面临同样机会。”作为营口经济技术开发区，鲅鱼圈各项经济指标在全省处于领先地位，经济增长连续9年保持在30%以上，财政收入连续3年保持在50%以上。7/14/2022鲅鱼圈楼盘分布状况鲅鱼圈楼盘分布状况/规模规模 目前鲅鱼圈的房地产项目开发大体集中在两个区域，新城区及老城区基本各占一半 鲅鱼圈由于之前一直出于封闭或半开放状态，因此房地产市场发展起步较晚。但鲅鱼圈与大连距离较近且同样是重要港口城市及著名旅游景点之一，所以鲅鱼圈房地产的发展速度很快，并且鲅鱼圈地区前几年的土地开发量较少，因此土地资源还是较为丰富的，从目前鲅鱼圈代表性在售或在建项目的开发规模就可见一斑。7/14/2022 区域案例调研分析金泰城鸿基海岸金沙滩澜湾华海城金水康桥7/14/2022参考案例参考案例-金泰城金泰城项目名称项目名称金泰城金泰城开开 发发 商商辽宁金泰房地产开发有限公司辽宁金泰房地产开发有限公司占地面积占地面积157157万万建筑面积建筑面积4040万万建筑类型建筑类型新古典新古典建筑风格建筑风格托斯卡纳托斯卡纳面积区间面积区间80-16080-160主力面积主力面积80-12080-120面积户型面积户型两居、三居两居、三居主力户型主力户型 两居、三居两居、三居价价 格格5000-70005000-7000均均 价价60006000开盘时间开盘时间20102010年年车车 位位产权车位产权车位会会 所所有有7/14/2022参考案例参考案例-鸿基海岸鸿基海岸项目名称项目名称鸿基海岸鸿基海岸开开 发发 商商营口鸿基地产开发有限公司营口鸿基地产开发有限公司 占地面积占地面积9 9万万建筑面积建筑面积3535万万建筑类型建筑类型花园洋房，电梯洋房，叠拼别墅花园洋房，电梯洋房，叠拼别墅建筑风格建筑风格新古典新古典面积区间面积区间45-14645-146主力面积主力面积80-12080-120面积户型面积户型一居、两居、三居一居、两居、三居主力户型主力户型 两居三居两居三居价价 格格4800-70004800-7000均均 价价53005300开盘时间开盘时间20092009年年车车 位位出售出售会会 所所有有7/14/2022参考案例参考案例-金沙滩澜湾金沙滩澜湾项目名称项目名称金沙滩澜湾金沙滩澜湾开开 发发 商商中房集团中房集团占地面积占地面积建筑类型建筑类型住宅、公寓、商业住宅、公寓、商业建筑风格建筑风格后现代后现代面积区间面积区间4815048150主力面积主力面积80-12080-120面积户型面积户型精装小户型、清水房公寓精装小户型、清水房公寓主力户型主力户型 1 1、2 2居居价价 格格4800700048007000元元均均 价价55005500元元开盘时间开盘时间20102010年年8 8月月车车 位位销售销售会会 所所有有7/14/2022参考案例参考案例-御景湾御景湾项目名称项目名称华海城华海城开开 发发 商商营口华海集团有限公司营口华海集团有限公司占地面积占地面积18.6818.68万万建筑面积建筑面积6060万万建筑类型建筑类型住宅住宅建筑风格建筑风格高层高层面积区间面积区间7014070140主力面积主力面积8012080120面积户型面积户型1 1、2 2、3 3居居主力户型主力户型 2 2、3 3居居价价 格格4800-58004800-5800均均 价价50005000元元开盘时间开盘时间20102010年年物业顾问物业顾问 美国世邦魏理仕美国世邦魏理仕 会会 所所600060007/14/2022参考案例参考案例金水康桥金水康桥项目名称项目名称金水康桥金水康桥开开 发发 商商辽宁奕丰实业集团有限公司辽宁奕丰实业集团有限公司占地面积占地面积4 4万万建筑面积建筑面积6.826.82万万建筑类型建筑类型多层、小高层多层、小高层建筑风格建筑风格欧式欧式 户数户数高层高层307307面积区间面积区间50-13050-130主力面积主力面积80-9080-90面积户型面积户型一室一厅一卫、两室一厅一卫一室一厅一卫、两室一厅一卫主力户型主力户型 两室一厅一卫两室一厅一卫价价 格格42004200起价起价均均 价价48004800开盘时间开盘时间20092009年年5 5月月1 1日日车车 位位未定未定会会 所所无无7/14/2022鲅鱼圈市场现状分析鲅鱼圈市场现状分析通过案例分析市场通过案例分析市场 市场产品同质化较为严重，产品板块分区明显。形成以鲅鱼圈新区发展为核心的城市中央功能区板块，以港口工业产业发展带动为核心的城市中部产业核心区板块。城市整体向南部发展 城市北部与东部板块为辅市场竞争特征市场竞争特征 城市同质化产品市场竞争形成两极分化分布，以老城区中央功能区板块为核心的中端产品竞争板块；以新城区为核心的中部产业带板块为核心的城市新投资中高端产品竞争板块。板块板块中央功能区中部产业核心区 区域区域向南发展两极化7/14/2022客群购买用途分析客群购买用途分析资料来源：问卷调查7/14/2022资料来源：问卷调查7/14/2022鲅鱼圈购房者对项目关注点分析鲅鱼圈购房者对项目关注点分析通过随机与部分已经或有意向在鲅鱼圈置业的客户沟通中，我们得到如下信息：9%9%公司品牌公司品牌14%14%地段位置地段位置8%8%价格折扣价格折扣15%15%户型结构户型结构10%10%升值潜力升值潜力15%15%景观朝向景观朝向6%6%配套设施配套设施9%9%工程质量工程质量8%8%园林景观园林景观3%3%物业物业3%3%交房时间交房时间公司品牌地段位置价格折扣户型结构升值潜力景观朝向配套设施工程质量园林景观物业管理交房时间资料来源：问卷调查7/14/2022鲅鱼圈房地产价格分析鲅鱼圈房地产价格分析 营口地区的居民收入总体上偏低，居民对高房价的承受能力有限。政府采取的抑制投机、增加普通商品房供给、保障经济适用房建设等一系列调控措施，制约了房价快速上涨趋势。营口地区土地充足，不断有大量的开发商进驻，房源充足，将势必拉动全市房价的平均值降低。7/14/2022项目客户群来源分析项目客户群来源分析对于本项目来说客户群主要来自三个方面：基础市场为鲅鱼圈地区原有居民，辅助市场来自营口市区及周边县市，外埠市场主要来自东北三省、内蒙及京津唐地区。对于鲅鱼圈地区购买者主要用于自住或改善居住环境，对于外埠购买者其主要用于养老、度假及投资使用，7/14/2022鲅鱼圈区域客群分析鲅鱼圈区域客群分析 区域的客群区域的客群主要集中在老城区周边，目前鲅鱼圈两个区域中生活最便利的地区仍然是老城区，故区域客户也主要集中在那里。主要客群：政府公务人员 港口工作人员 私营企业主 区域原住民改善性需求 婚房等刚性需求 外阜客群外阜客群以北京、内蒙、东北三省为主 多以看好其未来规划，进行投资置业，待未来不动产升 值进行出售获利。7/14/2022客群特征客群特征本地本地 营口本地客户在市内基本会有一套以上的房产作为长久居住使用，如果在鲅鱼圈进行投资房产的选择时，基本会选择近海性房产，因为亲海性房产受海风和潮湿的影响较大，生活质量受到影响，故本地客群一般喜欢购买近海性房产，即距离海边有一小段距离。本项目近海而不亲海，既能满足客户选择海景房的需求，又不会受各种由于亲海而带来的不利因素，所以项目被选择比率会有提高。7/14/2022客群特征客群特征周边周边 项目周边市场主要是指营口市区及周边区域（大石桥、盖县等）的购买客户。周边市场客户购买目的大致有以下几种：养老、度假、投资。受到国家宏观调控、及贷款政策等的影响，房地产投资的客户都在大幅度减少，对于鲅鱼圈来说，亲、近海房地产是投资价值最大，升值空间最广阔的，因此对于周边客群来说如果选择在鲅鱼圈购买投资性房产，选择新城区的可能性要远大于选择老城区，因此本项目针对周边市场的投资客户比例会较大。7/14/2022客群特征客群特征外埠外埠 在营口置业时会有如下区域可供选择：营口市区及鲅鱼圈。购买目的有如下几种：养老、度假、投资。绝大多数的外地客户主要看重的是鲅鱼圈良好的自然环境及快速发展的城市潜力，另外鲅鱼圈独特的海文化对于外地客户群来说也情有独钟，吸引这部分群体的最大因素是它的亲海特点。7/14/2022客群购买用途分析客群购买用途分析 单纯投资型单纯投资型 经济基础雄厚的外地购买者会首选在大连市内购买亲海、近海房产；另外一部分资金财力有限但是渴望感受靠海居住的外埠购房者把目光却投向鲅鱼圈。但是被外地客户购买的房产多半处于闲置状态，这部分客户在鲅鱼圈置业主要是为了今后度假或投资使用。7/14/2022 自用与投资兼得的客户 随着鲅鱼圈城市魅力及城市知名度的逐年提升，鲅鱼圈未来房地产的投资价值不将断攀升，由此也吸引了大批外埠群体投资鲅鱼圈房产。但随着国家宏观调控的影响，该部分群体的投资行为变的更为理性，由原先的普遍投资转向仅对于稀缺产品、稀缺区域房产的投资，挑选项目除具投资意义外，对居住养老的需求也非常明确。客群购买用途分析客群购买用途分析7/14/2022旅游地产价值提炼旅游地产价值提炼海南旅游海南旅游休闲地产休闲地产威海旅游威海旅游休闲地产休闲地产秦皇岛旅游秦皇岛旅游休闲地产休闲地产营口旅游休闲营口旅游休闲地产地产依托于东三省客群依托于东三省客群地产开发较晚故环地产开发较晚故环境保护较好境保护较好规划区域合理发展规划区域合理发展空间巨大空间巨大价格适中价格适中依托于全国客群依托于全国客群产品高端，舒适度高产品高端，舒适度高但价格是非一般投资但价格是非一般投资客可以接受的客可以接受的依托于大北京客群依托于大北京客群海岸线长旅游资源丰富海岸线长旅游资源丰富产品品质不高，配套不完善产品品质不高，配套不完善由于开发过度口碑较差由于开发过度口碑较差依托于北京、内蒙客群依托于北京、内蒙客群地理位置优越地理位置优越但城市化严重但城市化严重休闲舒适度较低休闲舒适度较低7/14/2022市场分析市场分析结论语：结论语：鲅鱼圈区域由于区域规划合理，同时配以政策力度支持较大故房地产行业发展稳健。好似一个就要进入社会的青年人一样，走好每一步是关键，不能急于求成。对于我们房产商而言，尽我们的力量做好产品，能够帮助鲅鱼圈遵循良性的轨迹发展，届时我们将是最大的受益者。关键词：精耕细作 稳扎稳打7/14/2022国家调控政策导向分析国家调控政策导向分析鲅鱼圈现行房地产调控政策执行情况概述鲅鱼圈现行房地产调控政策执行情况概述 1、限制非本省人员购置商品房使用银行贷款 2、对省内人员购房执行二套提高首付及利率，三套停止发放贷款。3、取消房产登记优惠税率，基准税率由1.5%恢复至3%小贴士：严重影响客户购买热情，房价及去化将受到前所未有的考验，故该阶段需更 加注重做产品内功，抵御政策风暴的同时积累力量。7/14/2022国家调控政策小结国家调控政策小结 调控政策分析调控政策分析 此次政府调控手法渐趋成熟，多管齐下的组合调控政策,历史空前,效果初现端倪。抬高了土地进入门槛，对未来项目拿地和开发产生一定的影响，迅速回款将成为重要的目标。内外经济环境压力仍然较大，长期打压房地产市场可能性不大。新政有保有压，长期稳定方针不变。7/14/2022国家调控政策对鲅鱼圈的影响国家调控政策对鲅鱼圈的影响 结论语：结论语：2010年基于营口房地产市场的特殊性，国家宏观调控措施对营口房地产市场会产生一定的影响，但不会影响营口房地产市场格局发生大的改变。而且对2011年营口房地产市场做一个比较谨慎乐观的估计，即2011年营口房地产交易市场可能是一个“平稳发展年”。目前营口的房价构成比较合理，基本上属于以成本和需求为导向的架构，价格比较稳定。7/14/2022 产品篇产品篇7/14/2022项目经济指标项目经济指标占占 地：地：9406294062体体 量：量：244574244574住住 宅：宅：186814186814商商 业：业：5520055200容积率：容积率：2.62.6绿化率：绿化率：30%30%户户 数：数：20702070套套楼楼 高：高：1111层至层至2424层，个别层，个别3232层层面面 积：一居：积：一居：44524452 两居：两居：58102 58102 三居：三居：97-166 97-166 7/14/20227/14/2022 通过对项目户型多日的研究，我们一反之常态，在此报告中不通过对项目户型多日的研究，我们一反之常态，在此报告中不再针对户型大提建议，大篇幅改动，原因有三：再针对户型大提建议，大篇幅改动，原因有三：1、面积较为合理考虑到了不同的受众群体。2、户型设计趋于合理，虽没有过多出众之处，但户型内部没 有任何硬伤，实属难得。3、这是一块璞玉，我们可以有更多的想象空间7/14/2022产品定位产品定位产品线建议一产品线建议一 精装小户型，小资情调精装小户型，小资情调鲅鱼圈的项目中70%是被外埠客户购买外埠客户以购买小户型为首选本项目 一居户型约134户 两居户型小于70平米的约170套 共计约300套左右7/14/20227/14/20227/14/2022建议建议：将这300套小户型产品，以经济型精装修产品发售，也可包 括家具电器，实现拎包入住。优点优点：省去外埠客户购买后奔波装修之苦 如果进行精装修后，客户购买可以将装修费一同贷款，满足了资金不足的年轻人的刚性需求，降低了前期费用支出的压力。产品定位产品定位7/14/2022精装小户型装修调性示意精装小户型装修调性示意公寓装修标准不超过800元/平米，以简洁为主，满足居住需求即可。7/14/2022精装小户型装修调性示意精装小户型装修调性示意简洁舒适，是时下大部分客户可以接受的风格。7/14/2022精装小户型装修调性示意精装小户型装修调性示意温馨浪漫，是小资情调的一种表现。7/14/2022产品定位产品定位产品线建议二产品线建议二 空中别墅，高举高打空中别墅，高举高打一个现象一个现象：鲅鱼圈购买大户型房屋的客户，本地人占80%，主要为改 善型需求，但是纵观整体市场，高端产品甚少 主要指130平米以上户型，而且高端不高也是一个现状。7/14/20227/14/20227/14/2022产品定位产品定位一个概念一个概念：其实在鲅鱼圈也有同北京、上海一样的豪华住宅，而我：其实在鲅鱼圈也有同北京、上海一样的豪华住宅，而我 的工作就在鲅鱼圈，我长期在这里居住，我需要一套适的工作就在鲅鱼圈，我长期在这里居住，我需要一套适 合我身份的房子。合我身份的房子。本项目本项目130130平米户型约平米户型约159159套，不必全部，选择其中套，不必全部，选择其中6868套即可。套即可。怎样赋予它怎样赋予它价值买点价值买点：聘请高端室内设计师进行设计：聘请高端室内设计师进行设计 装修豪华样板间装修豪华样板间 我们会开一个非常高的价钱，可能是鲅鱼圈第一我们会开一个非常高的价钱，可能是鲅鱼圈第一 订单式精装修，身份象征订单式精装修，身份象征7/14/2022空中别墅装修调性示例空中别墅装修调性示例这是北京卖的最好的豪宅项目-星河湾7/14/2022空中别墅装修调性示例空中别墅装修调性示例在鲅鱼圈也会有这样的房子，同时也会有需求。7/14/2022空中别墅装修调性示例空中别墅装修调性示例如果我们卖的房子，是这样的，您会动心吗？7/14/2022产品定位产品定位 在中国任何一个地方都不缺有钱人在中国任何一个地方都不缺有钱人鲅鱼圈鲅鱼圈更不缺更不缺 缺的是敢于做出好产品的企业家缺的是敢于做出好产品的企业家7/14/2022产品定位产品定位产品建议三产品建议三理想家园，这是我们的主战场理想家园，这是我们的主战场一个典故：田忌赛马一个典故：田忌赛马 孙膑先以下等马对齐威王的上等马，第一局输了。齐威王站起来说：“想不到赫赫有名的孙膑先生，竟然想出这样拙劣的对策。”孙膑不去理他。接着进行第二场比赛。孙膑拿上等马对齐威王的中等马，获胜了一局。齐威王有点心慌意乱了。第三局比赛，孙膑拿中等马对齐威王的下等马，又战胜了一局。这下，齐威王目瞪口呆 了。比赛的结果是三局两胜，当然是田忌赢了齐威王。还是同样的马匹，由于调换一下比赛的出场顺序，就得到转败为胜的结果。7/14/20227/14/20227/14/20227/14/2022御海明珠有两居御海明珠有两居+小三居共约小三居共约15001500套套，在产品同质化严重的鲅鱼圈在产品同质化严重的鲅鱼圈 在众多竞争对手虎视眈眈争抢客户的环境中在众多竞争对手虎视眈眈争抢客户的环境中 在国家对房地产调控政策的重压中在国家对房地产调控政策的重压中 客户就只有那么多客户就只有那么多 我们要想突出重围，走产品我们要想突出重围，走产品差异化差异化，多元化多元化的路线，这是我们在的路线，这是我们在激烈竞争中生存的不二法则。激烈竞争中生存的不二法则。7/14/2022产品定位产品定位三条产品线贯穿，使我们在产品价格上也具备了做活全盘的基础三条产品线贯穿，使我们在产品价格上也具备了做活全盘的基础空中别墅空中别墅：定价最高，拔高项目调性（但实际上，我们只有：定价最高，拔高项目调性（但实际上，我们只有6868套）套）小资情调小资情调：性价比高、定价适中、属于快速去化产品（我们有：性价比高、定价适中、属于快速去化产品（我们有300300套）套）理想家园理想家园：我们拥有：我们拥有1010余种户型，适合所有人群，产品无懈可击，性价余种户型，适合所有人群，产品无懈可击，性价 比极高，但是这个产品可是我们项目里价格最便宜的，理想比极高，但是这个产品可是我们项目里价格最便宜的，理想 家园会成为大多数人的选择。我们的目的就达到了。家园会成为大多数人的选择。我们的目的就达到了。7/14/2022结论语：结论语：建筑没有细节就没有生活，建筑没有过程就没建筑没有细节就没有生活，建筑没有过程就没有价值有价值 小资情调小资情调空中别墅空中别墅 成就御海明珠成就御海明珠 理想家园理想家园 三条产品线使项目有了活力，有了层次，也使我们多了许多的三条产品线使项目有了活力，有了层次，也使我们多了许多的话题，为项目成功奠定基础。话题，为项目成功奠定基础。7/14/2022产品建议产品建议产品线是树干产品线是树干以下部分就是做好我们的树枝和树叶了以下部分就是做好我们的树枝和树叶了7/14/2022行销三板斧行销三板斧 顺利拿下九成意向客户顺利拿下九成意向客户第一斧 售楼处无微不至专业的服务第二斧 1:1实景样板间憧憬未来的地方第三斧 实景示范区，榜样的力量比任何语言都实在7/14/2022产品建议产品建议售楼处售楼处局域沙盘及项目模型水吧成为高端售楼处的一个符号7/14/2022产品建议产品建议售楼处售楼处 客人进门驻足后会有服务员为您送来可口的饮品，使您温馨倍增。保安形象是客户对项目的第一印象7/14/2022提供专业服务的置业顾问提供专业服务的置业顾问专业的置业顾问是客户信任我们的关键7/14/2022高端客户洽谈私属空间高端客户洽谈私属空间 提供私密空间使客户有一种尊贵感便于沟通成交7/14/2022产品建议产品建议-示范区示范区示范区的概念示范区的概念 身临其境的感受到项目的文化理念，居住的舒适度。特点：突出绿植 人文服务 生活想象7/14/2022产品建议产品建议-示范区示范区 一片鲜艳的花卉给人带来的不止是好心情，同时也带来了对美好生活的憧憬。7/14/2022产品建议产品建议-示范区示范区穿过花丛通向售楼中心，您的内心是不是多了几分对放松呢7/14/2022产品建议产品建议-样板间样板间 一套房子的成功销售有80%的客人是在看过样板房后决定的！然.想让项目有较强的购买吸引力，就要突出实景效果，加强产品的卖点，建议选出经典户型做样板房，以吸引客户，增加其购买兴趣.7/14/2022产品建议产品建议-样板间样板间样板间样板间活力两居7/14/2022产品建议产品建议-样板间样板间明亮的色调使房间空间感极强7/14/2022产品建议产品建议-样板间样板间现在的孩子有时是可以做家长主的哦，不要忽略了他们7/14/2022产品建议产品建议-样板间样板间样板间样板间典雅三居7/14/2022产品建议产品建议-样板间样板间户型大的房子更需要注重细节7/14/2022产品建议产品建议-样板间样板间感觉还舒服吧，能想象到你生活在其中的感觉吗？7/14/2022这么舒服的地方，朋友们是不是很期待到家里来做客呢？产品建议产品建议-样板间样板间7/14/2022产品建议产品建议-样板间样板间 这里可能是所有人都会关注的地方了7/14/2022物业服务物业服务房屋升值的很重要的一个组成部分房屋升值的很重要的一个组成部分 只要用心去做物业，像对待家人一样对待业主的需要，很多人都可以把这份工作做得很出色。前万科北京总经理：林少洲7/14/2022物业服务物业服务当然，再有一个优秀的管理企业做顾问，可以事半功倍。再有一个优秀的管理企业做顾问，可以事半功倍。7/14/2022国际级园林国际级园林 以“星河湾”式的国际级园林景观设计为蓝本，体现水景、坡地、台地、景观小品。学习，学“大家”，学其六成便受益匪浅7/14/2022国际级园林国际级园林7/14/2022 在大多的项目里会所的经营都是十分困难的，但不得不承认的一个方面是，会所的确提高了项目的品质，是一部分小资客户的首选，好了，那我们有规划了。会所建议会所建议 只做最需要的!且尽量以低租金的方式吸引企业进驻经营！7/14/2022引入知名健身品牌入驻项目，引领现代健康生活新时尚引入便捷餐饮设施入驻项目，提高项目生活舒适度会所建议会所建议7/14/2022项目商业建议项目商业建议我们的商业有两个功能：我们的商业有两个功能：1、为住宅业主而建，一切为了他们的生活服务，所以我们要 定个调子定个调子 2、商业是一个项目后期推出的产品，可以认为全是纯利润，所以我们要炒热了再卖炒热了再卖.7/14/2022街区街区街区是一种商业、居住、休闲的混合形态，具有公共性和开放性的特征，严格说来并非是常规性的居住区域，在一般的大中城市内，随处可见，以前并未引起过人们的过多关注。然而，当街区与国际化、居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起时，其居住的魅力就显现出来了。在很多西方发达国家，已经形成了众多著名的国际街区。项目商业建议项目商业建议形式形式7/14/2022项目商业建议项目商业建议业态业态 以；以金融、邮政辅助型业态为辅；共享功能型业态 功能型综合市场、休闲商业；休闲型社交会所；物业服务功能业态的商业形式7/14/2022休闲街区休闲街区作为本案的核心主力商业，功能型商业应该是作为一种业态补充，起到商业形态补位的作用。功能业态作为一种补充，应该能起到对主力业态进行补充与完善的作用；休闲街区的形象无疑也代表着整体商业的功能形式；街铺价值的提升也就意味着项目价值的提升。项目商业建议项目商业建议业态业态7/14/2022产品篇产品篇结论语结论语：糖够甜：糖够甜 蚂蚁自动爬过来蚂蚁自动爬过来7/14/2022营销篇营销篇7/14/2022项目营销需要解决问题梳理项目营销需要解决问题梳理项目总建筑面积24万其中商业建筑面积5万可售住宅总套数 2000套如何解决市场放量大带来的消化压力如何有效规避现行政策对房产项目的打压如何构建一套在三线城市可复制的开发营销模式营销模式7/14/2022营销策略营销策略5 5大策略大策略五足鼎力 厚积薄发1010个创新个创新寻觅房地产领域“差异化”的新蓝海 为为“御海明珠御海明珠”成功营销保驾护航成功营销保驾护航7/14/20221010个创新个创新 凤凰计划凤凰计划 我们要为“御海明珠”项目专门建立一支适合鲅鱼圈市场环境的“凤凰团队”凤凰团队7/14/2022凤凰计划凤凰计划 以往在任何一个楼盘开始销售时，都想招聘有着丰富经验和销售业绩的售楼员，但殊不知经验丰富的业务人员同时还会有，骄傲、懈怠、销售激情不足等等的问题。有团队不容易管理，进取心不强，流动性大等缺点，从而使项目团队缺乏凝聚力，以及艰苦开拓的能力。所以经过我们多年一线营销的经验，我们另辟蹊径，将目光投向了那些在房地产行业丝毫没有经验的人，通过严格的培训成为房地产销售人才。7/14/2022凤凰计划凤凰计划性格不能决定命运，热爱才能改变人生性格不能决定命运，热爱才能改变人生7/14/2022凤凰计划凤凰计划地产教父地产教父-邓智仁邓智仁行业黑马行业黑马龙湖地产龙湖地产龙头领袖龙头领袖万科地产万科地产 这些名字熟悉吗？他们才是凤凰计划的真正开创者，他们成功了，我们只是学习，但我们会做的更好。7/14/2022凤凰计划凤凰计划 这是一场秀，推广项目的同时也为我们储备了大量的销售人才！7/14/2022 凤凰翔于九天，只落梧桐，高傲不驯，而浴火重生前它也许只是个“乌鸦”。只有烧不死的鸟才能变成凤凰，因此，想做凤凰需要经历烈火的煎熬和痛苦的考验，获得重生，并在重生中达到升华方可成为人中之凤，倘若机会摆在你面前，你是否有勇气成为凤凰呢？7/14/2022凤凰计划凤凰计划“凤凰卡凤凰卡”您的敬业、乐业与勤奋精神感动了我们。无论您从前和现在是做什么工作的，无论您学历高低，均可参与我们的凤凰计划，我们将在短期内使您变身为专业的房地产营销高手，并且成为“御海明珠”的正式售楼员。此计划由中国房地产教父邓智仁先生始创，您可在中国任何一个搜索网站找到邓先生的资料，他的方法已改变无数人的命运。现在，“御海明珠”楼盘即将恢弘启幕，请您马上与我们联络。7/14/2022凤凰计划凤凰计划参与参与凤凰计划凤凰计划的要求，勤奋！的要求，勤奋！经历过赚钱的艰辛！经历过赚钱的艰辛！对财富有极大的渴望！对财富有极大的渴望！7/14/2022样板间可以拍照样板间可以拍照 对不起！样板间不许拍照，您有过这样的经历吗？你心里会有什么想法？样板间跟实际交房不一样，开发商担心留下证据！样板间跟实际交房不一样，开发商担心留下证据！7/14/2022 在动辄就把样板间做到110%面积的现在，我们项目郑重其事的做出“不虚张声势”的承诺。1:1样板间。并且欢迎来访者拍照、测量，打破现在市面上样板间禁止拍照的“潜规则”，这样君子坦荡荡的态度，会赢得众多购房者的心。“御海明珠御海明珠”样板间欢迎拍照样板间欢迎拍照 欢迎测量欢迎测量样板间可以拍照样板间可以拍照7/14/2022业主工程关心委员会业主工程关心委员会阳光工程阳光工程 在施工阶段已成立业主工程关心委员会：业主工程关心委员会，即业主委员会的前身。并举办“御海明珠阳光工程业主见面会”，集团总裁亲临现场主持会议，工程部门相关负责人针对工程问题和与会业主进行坦诚的交谈和沟通。7/14/2022业主工程关心委员会业主工程关心委员会 主动邀请业主代表观察施工全过程，积极回应准业主问题，使业主与开发商之间 “互相理解”而非“互相对立”树信誉树信誉7/14/2022业主工程关心委员会业主工程关心委员会 我们作为新兴的房地产开发企业，想真正立足于一个市场，无疑口碑口碑是最重要的，口碑是怎样建立的呢？答案是点点滴滴点点滴滴.7/14/2022业主工程关心委员会业主工程关心委员会费时、费力我们的会得到的什么？费时、费力我们的会得到的什么？树立了品牌可以争取到更多客户的尊重同时扩大市场占有率7/14/2022开放御海明珠网站及官方论坛开放御海明珠网站及官方论坛 沟通沟通永远是解决问题的最好渠道。“御海明珠”的客户会有7成来自外埠。及时答复客户的一切疑问及接受一切建设性批评与建议，用及时的沟通，去解决购买房屋所遇到的问题。7/14/2022网路营销网路营销 御海明珠营销成功的一大利器！御海明珠营销成功的一大利器！贾君鹏贾君鹏你妈妈叫你回家吃饭！你妈妈叫你回家吃饭！通过网络全国人民都知道了通过网络全国人民都知道了!这就是网络的力量。这就是网络的力量。开放御海明珠网站及官方论坛开放御海明珠网站及官方论坛7/14/2022开放御海明珠网站及官方论坛开放御海明珠网站及官方论坛客户7成来自外埠，网上看房系统，使御海明珠面向全国！7/14/2022阳光营销阳光营销 得人心者，得天下！得人心者，得天下！买方市场！买方市场！攻心为上！攻心为上！7/14/2022阳光营销阳光营销 即把营销策略透明化，这也是适应“买方市场”而衍生的销售策略，体现对客户真正需求的尊重，以阳光营销阳光营销为主题将整个项目的开发进程和数据全面向市场公示，帮助客户清清楚楚判断，明明白白置业。7/14/2022阳光营销阳光营销 所有销售过程及房源房源全面公开、价格价格公开，令每一位准客户明白知晓房价的波动，并不因客户的多少而随便变动价格，暗箱操作。7/14/2022阳光营销阳光营销证件公示销售员公示合同公示房源价格公示7/14/2022阳光营销阳光营销“御海明珠”的价格体系中，提价策略。会是一个全新的提价手法，能够抵御市场的波动，同时可以树立良好的开发商形象。7/14/2022首创鲅鱼圈提包式入住首创鲅鱼圈提包式入住 御海明珠小资情调公寓，要首开鲅鱼圈营销先河，首创提包式入住。即一套精装修的房子里，家具、电器一应俱全带着行李就可以直接入住了。7/14/2022首创鲅鱼圈提包式入住首创鲅鱼圈提包式入住 只需首付总价的30%，便可以轻松入住，解决了年轻人资金较为短缺这一大难题。同时可以提高外埠客户的投资兴趣，及投资便利。做足旅游地产的功课，是我们项目成功的一大关键点！抓住旅游地产的七寸七寸7/14/2022拒绝团购，拒绝关系房拒绝团购，拒绝关系房 拒绝团购，拒绝关系房：真正的实惠，不需要噱头，也不是少数人的幸运，公平的价格远比几套特价房更具吸引力，用最简单的方式让所有购房者直接获得公平而实惠的价钱。7/14/2022拒绝团购拒绝团购是是拒绝拒绝不是不是禁止禁止 目的是维护好我们的价格体系目的是维护好我们的价格体系 不要陷入找门路托关系买房的不要陷入找门路托关系买房的“怪圈怪圈”使开发商深受其累使开发商深受其累 同时体现出我们对项目的信心，我们的产品是物超所值的，也要表现出我们对一般小业主的尊重，以期得到相同的尊重！7/14/2022小资情调征集精装方案小资情调征集精装方案 启用公众参赛设计精装方案：启用公众参赛设计精装方案：小户型样板间又是凤凰计划的延续，在所有开发商都在选用资深设计师进行产品设计的时候，小资住宅户型设计计划通过网络征集大众设计作品。我们想借此证明，只要用心做事，就会得到大家的认同。PR线下营销活动之一7/14/2022商业街同期投入使用商业街同期投入使用 商业街配套提早完成：项目还未入住，御海明珠的商业街配套如果能够提前完工，同时邀请知名商家入住。细心为购房者考虑，提前为业主打造完善的生活配套，让业主一入住便可享受到新居所一切的安逸与便捷，项目定将增色许多。7/14/2022 5 5大策略大策略五足鼎力 厚积薄发7/14/20225大策略大策略口碑行销异地巡展甘做凤尾异军突起天罗地网 利用10个创新制造出的项目卖点，形成话题，利用口口相传，客户带客户的方法，积累大量的意向客户，促进成交。口碑行销口碑行销7/14/2022异地巡展异地巡展口碑行销异地巡展甘做凤尾异军突起天罗地网我们相信，拉网的水域越大，才有更多更大的鱼。只有庞大的客户基数，才能实现项目提价这也是实现项目快速销售的根本所在。异地巡展异地巡展 拓展客户来源，网集海量客户。7/14/2022甘做凤尾甘做凤尾口碑行销异地巡展甘做凤尾异军突起天罗地网 认清鲅鱼圈房地产市场现状，找准龙头企业，跟风 其营销推广节奏，是时截取客户资源，达到事半功倍的效果。甘做凤尾7/14/2022异军突起异军突起口碑行销异地巡展甘做凤尾异军突起天罗地网 我们拥有差异化的产品线，利用不同的产品线，找准时机，夺取阶段性市场，在不同阶段造成唯我独有的市场局面，达到快速截取市场客源的目的。异军突起异军突起7/14/2022天罗地网天罗地网口碑行销口碑行销异地巡展异地巡展甘做凤尾甘做凤尾异军突起异军突起天罗地网天罗地网围合式营销围合式营销活动营销线上线下文本营销创意纸媒体验营销滨海休闲服务营销专属服务 传统媒体网络推广自创载体天罗地网天罗地网7/14/20225大策略，大策略，10个创新个创新结论语：我们创新、我们策划，要使我们的产品有更多的话题，越多 人谈论我们的项目，我们就离成功越近。所有话题、策略只有一个服务目标-项目热卖项目热卖7/14/2022营销执行营销执行排期排期项目一期项目一期项目二期项目二期建议项目分两期开发二期2012年-5月至2013年结案一期2011年-3月至2012年12月7/14/2022御海明珠一期销售排期御海明珠一期销售排期根据目前项目状况及营口当地特点根据目前项目状况及营口当地特点，营销分为三个阶段：营销分为三个阶段：第一阶段 蓄水期第二阶段开盘期第三阶段开盘后推广节奏3月6月9月12月7/14/2022御海明珠御海明珠2010年全年推广执行主轴年全年推广执行主轴9 9月月1212月月6 6月月-8-8月月2011年阶段目标阶段目标推广主题推广主题线上造势线上造势 线下做市线下做市御北方御北方 海明珠海明珠中国北中国北 休闲地产休闲地产 品鉴会品鉴会各个击破各个击破 做实市场做实市场推广重点推广重点前期重点动作前期重点动作1 1、新闻舆论计划、新闻舆论计划2.2.一个高峰论坛一个高峰论坛3.3.外阜营销启动外阜营销启动四个专题四个专题1 1、广告专题、广告专题2 2、行销专题、行销专题3 3、活动、活动专题专题4 4、舆论专题、舆论专题3 3月月5 5月月大卖资源大卖资源 一举成名一举成名让世界重新想象让世界重新想象1.1.一场持续性炒作推广一场持续性炒作推广2.2.一波广告攻势一波广告攻势3.3.一场震撼的开盘活动一场震撼的开盘活动7/14/2022前期筹备工作前期筹备工作第一阶段：第一阶段：3-53-5月月7/14/2022准备期准备期时间时间准备期20112011年年3-53-5月月目的目的公开前准备工作，为公开前准备工作，为5 5月末正式展开大规模营销做好准备月末正式展开大规模营销做好准备设计部配合设计部配合企划部配合企划部配合行销部配合行销部配合现场具体现场具体工作内容工作内容户外广告公司接洽、户外广告公司接洽、签约签约完成施工图完成施工图确定建材标准确定建材标准确认基本资料确认基本资料现场样板间设计方案现场样板间设计方案售楼处布置方案售楼处布置方案开始样板房设计方案开始样板房设计方案沙盘、三维动画、效沙盘、三维动画、效果图果图建筑景观工程部确认建筑景观工程部确认广告企划提报广告企划提报案名案名.LOGO.VI.LOGO.VI提报确提报确认认效果图质量监控效果图质量监控三维动画质量监控三维动画质量监控物料设计准备物料设计准备项目网站制作监控项目网站制作监控整体模型、单体模型、整体模型、单体模型、房型模型制作监控房型模型制作监控甲方与销售公司作业甲方与销售公司作业程序确定程序确定市场调查与竞争个案市场调查与竞争个案分析分析销售人员组建销售人员组建人员培训组织人员培训组织媒体应对媒体应对户外阵地（高炮、市区看板等）占领，首期户外广告发布户外阵地（高炮、市区看板等）占领，首期户外广告发布全方位媒体关系建立（报纸、电视、电台、网络等）网站建设启动（项目网全方位媒体关系建立（报纸、电视、电台、网络等）网站建设启动（项目网站）站）现场围板与主力看板发布现场围板与主力看板发布7/14/2022一个推广主题一个推广主题两大战略：线上 统一调性 大范围宣传“御海明珠”即是鲅鱼圈 区域托项目地位线下 现场+渠道 分步占领当地外阜市场 做势做市结合三个战场：营口鲅鱼圈 北京 东北三省（哈尔滨 大庆 沈阳 鞍山）7/14/2022准备期准备期第一阶段第一阶段6 6大专题大专题具体动作具体动作最终目的最终目的线上线上广告专题广告专题1.1.户外广告计划户外广告计划宣传御海明珠综合体形象宣传御海明珠综合体形象 提升认知度提升认知度2.2.新闻式四联版新闻式四联版对内对外整体提升认知度对内对外整体提升认知度 区域托形象区域托形象3.3.形象稿出街形象稿出街高调亮相高调亮相 接区域打形象接区域打形象新闻专题新闻专题 1.1.新闻炒作计划新闻炒作计划热炒区域发展热炒区域发展 托出御北方海明珠形象托出御北方海明珠形象网络炒作专题网络炒作专题1.1.网络炒作计划网络炒作计划网络炒作网络炒作 红遍社会红遍社会线下线下房展会专题房展会专题1.1.东北客群吸纳计划东北客群吸纳计划区域托形象区域托形象 不断公开，引人关注引人来！不断公开，引人关注引人来！营口论坛专题营口论坛专题1.51.5月高峰论坛计划月高峰论坛计划借台唱戏借台唱戏 树立营口御北方海明珠地位树立营口御北方海明珠地位2.2.专刊配合发送专刊配合发送专刊铺道专刊铺道 响彻业内响彻业内资源专题资源专题3.3.老客户资源整合运用老客户资源整合运用整合老客户资源参与重点活动整合老客户资源参与重点活动 纵向深挖纵向深挖7/14/2022项目形象建立项目形象建立 客户蓄水客户蓄水销售策略及内容：现场销售管理制度拟定客户调查问卷投入应用客户蓄水工作启动渠道策略：拓客小组扫街、现场包装（含户外）、系列软文炒作出街、网络宣传启动，一期项目形象硬广、短信群发、分众传媒投放7/14/2022传递项目价值点传递项目价值点 强力蓄客强力蓄客销售策略及内容：确定VIP认筹方案渠道策略：大客户拓客、少量卖点诉求硬广、扫街拓客战术持续、分众传媒投放，网络持续发布、售楼现场持续纳客。7/14/2022筛选目标客户筛选目标客户销售策略及内容：意向客户认筹，交纳10000元，购买“明珠卡”产品投资说明会举行（五星级酒店）售楼处正式开放 确定开盘方案 渠道策略：VIP认筹信息报广、扫街拓客战术持续、短信群发 分众传媒投放、拓展大客户。7/14/2022第二阶段：第二阶段：6-86-8月月7/14/2022开盘前准备期开盘前准备期时间时间开盘前倒计时开盘前倒计时20112011年年6 6月月目的目的引发市场关注，进一步确立形象，建立口碑强势引导，不间断充分积累客户，引发市场关注，进一步确立形象，建立口碑强势引导，不间断充分积累客户，为公开做好准备为公开做好准备设计部配合设计部配合企划部配合企划部配合行销部配合行销部配合现场具体现场具体工作内容工作内容现场施工进展顺利现场施工进展顺利样板区加快进度样板区加快进度售楼处交付使用售楼处交付使用样板房交付使用样板房交付使用售楼处内外绿化包装售楼处内外绿化包装完成完成看房专车到位看房专车到位售楼处保安保洁人员售楼处保安保洁人员到位到位广告制作发包广告制作发包确认销讲确认销讲售楼处内外包装广告售楼处内外包装广告设计与制作监控设计与制作监控验收模型、三维动画、验收模型、三维动画、效果图效果图楼书、楼书、DMDM、房型图集、房型图集设计与制作监控设计与制作监控媒体执行计划制定与媒体执行计划制定与实施监控实施监控营销活动计划与实施营销活动计划与实施监控监控案场销售人员编组完成，案场销售人员编组完成，技能培训技能培训案场规章制度建立案场规章制度建立销讲编制，产品卖点挖销讲编制，产品卖点挖掘与深化，完善说辞掘与深化，完善说辞协助完成定价及销控策协助完成定价及销控策略略制定预定价目表制定预定价目表媒体应对媒体应对引导旗广告；市中心广告（酒店引导旗广告；市中心广告（酒店POPPOP、灯箱、看板等形式）投放户外、车体大、灯箱、看板等形式）投放户外、车体大规模投放规模投放报纸广告与新闻炒作进行；电视、电台等大众广告投放网络推广与网络论坛维报纸广告与新闻炒作进行；电视、电台等大众广告投放网络推广与网络论坛维护护7/14/2022开盘强销期开盘强销期时间时间开盘强销期开盘强销期20112011年年6 6月月-2011-2011年年1212月月目的目的引爆市场，刺激客户热情，制造销售现场热点树立市场价格形象，展现广阔引爆市场，刺激客户热情，制造销售现场热点树立市场价格形象，展现广阔的市场价格空间延续