新乡吕村项目整体报告市场部分——PPT学习教案

会计学1新乡吕村项目整体报告市场部分新乡吕村项目整体报告市场部分新乡辉煌金地吕村城中村改造项目整体报告第1页/共131页报告框架城市印象1市场环境234项目定位产品建议第2页/共131页报告框架第3页/共131页新乡印象城市区位“豫北明珠”之称，河南第三大城市，是豫北的政治、经济、文化和交通中心，是国家重要的综合交通枢纽，中原城市群及“十字”核心区重要城市之一。交通区位优势突出：是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市；京广和太石铁路在此交汇，石武高铁客运专线正在建设，106国道、107国道及京港澳、大广、济东高速穿境而过。与省会郑州隔黄河为邻，新郑国际机场至新乡市区80公里。全市公路密度达158公里/百平公里，以新乡为中心，600公里半径内覆盖5亿人口。城市区位第4页/共131页城市区位中原城市群新乡城市功能定位：“两个基地、两个中心”（制造业基地、高素质人力资源教育基地、区域现代物流中心、现代农业示范中心），与郑州、洛阳形成中原城市群核心铁三角。环新乡热点：安阳、鹤壁、焦作三市向新乡靠拢发展，将会在豫北形成中等规模的房产中心；中原城市群战略构想：在中原城市群发展战略构想中，中原城市群的发展目标是：建成全国重要的制造业基地、能源基地、现代物流中心和区域性金融中心，产业整体竞争力显著提高，要素集聚和承载能力全面增强；GDP占河南省的比重超过70%，确立在中西部乃至全国城市群中的重要地位，带动全省并辐射周边地区发展。新乡区位新乡印象第5页/共131页行政区划新乡市行政总面积8169平方公里，市区面积422平方公里，建成区180平方公里，现辖四区两市六县，两个国家级开发区，一个城市新区平原新区。两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区及新乡经济技术开发区、平原新区，总人口万。行政区划新乡印象第6页/共131页行政区划新乡印象东区有四大主功能区：中央商务区、金融商务集中区、行政办公区、生态居住区。拥有新乡市行政中心、商务中心、商业中心、居住空间、留绿空间等，真正使人文建筑、商业、商务配套与河流、绿地融为一体。同时，东区的道路、管网等基础设施建设也进一步加快；目前学校、医院、养老等社会公共服务设施已相继规划、选址、建设；600亩生态湖已选址规划，赵定排沿岸综合整治在即，当前的东区新中心展现出全新发展活力。新区建设东区是新乡城市规划建设的核心区域，不仅是新乡对外联系的门户，还是城市发展轴线中的重要环节，城市重心东移、建设新区，拉大城市框架，扩大城市规模，促进城市快速发展。城市发展。行政核心区从新乡市两次城市整体规划来看，东北片区逐步纳入城市规划的范围，为东北片区发展提供了发展空间。第7页/共131页行政区划平原新区位于河南省郑州、新乡、焦作三市交会中心，是郑州向北经济辐射带动发展的桥头堡，该片区对郑州市客户吸附性较强。平原新区位于黄河北岸（过黄河大桥向北4公里），西起107国道两侧，东至京港澳高速以东与原县城接壤，南起黄河大堤，北至新乡县交界。规划面积188平公里。根据平原新区的具体规划，平原新区的功能定位是：以农业科技研发集群为主，辅以高科技产业为发展原则，商业物流第三产业为配套服务。平原新区的发展目标是，成为郑州和新乡中心的新型卫星城区。平原新区从2010年开始投资建设，根据新乡市政府决心“一年打基础，三年树形象，五年成规模”的建设速度。新乡市政府要举全市之力，以会战的姿态强力 推进平原新区基础设施建设。平原新区行政区划新乡印象第8页/共131页人文历史新乡市是中华民族古代文明发祥地之一，隋开皇六年始置新乡县，至今已有1400多年历史。人文历史历史文化底蕴深厚：牧野大战、比干剖心忠谏、官渡之战、陈桥兵变等重大历史事件发生于此，仰韶文化、龙山文化都有遗址留存。全市拥有国家级文物保护单位4处，省级风景名胜区和文物保护单位50余处；市级文物保护单位500余处，历史文化名城1处，历史文化名镇1处。官渡之战比干剖心新乡印象第9页/共131页景观资源以万仙山、八里沟、关山、回龙等为代表的南太行山水景观和以百泉、潞王陵、比干庙为代表的人文景观各具特色，现有国家级、省级文物保护单位46处，省级名胜风景区1处，4A级景区3个，3A级景区5个。景观资源景观资源丰富：八里沟是南太行水精华荟萃之地，百泉景区是国内最大、保护最好的古园林建筑群之一，被誉为“中州颐和园”和“北国小西湖”；潞简王陵已入选中国世界文化遗产预备名单。万仙山八里沟回龙关山新乡印象第10页/共131页城市人口2012年新乡市人均住房面积为，城镇人口达万人，按照规划2020年城镇人口达365万人，未来将新增住房面积万,年均新增住房面积约万。u截止2012年末，新乡市人口规模达到万人。其中城镇人口万人，城镇化率逐步攀升，达到44.59%；u人口的稳步增长促进了新乡城市化的进程，在一定程度上保证了房地产行业人口基础u人口的增加对城市社会经济提出了较高的应对能力的要求；城市人口城市人口分析：新乡市正在步入快速城市化的发展阶段，未来城市人口快速膨胀，将带来城市居住紧张、消费多元化、城市版图扩张的一系列城市化效应，直接拉动房地产市场发展，为房地产开发带来大量潜在客户。第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 发展阶段 初步城市化 快速增长期 高速增长期 稳定发展期 城市化率30%30-50%50-90%90%以上 城市特征 工业生产水平较低，农业人口劳动力过剩工业快速扩张，接收大量农业人口工业成为城市的绝对经济支柱，带动第三产业发展城市经济高度发达，人口由第二产业向第三产业转移新乡印象第11页/共131页GDP2012年新乡市国民经济总量全省排名第5，未来经济将持续保持高速增长。在城市经济稳步发展的助力下，对房地产开发创造了优势。宏观经济稳步增长经济水平：新乡整体经济水平对省内的经济投资增长起到了拉升作用，同时，也为新乡城市房地产开发投资奠定了坚实的基础，对于在新乡房地产项目来讲，发展空间广阔，发展前景可观。新乡印象第12页/共131页可支配收入新乡人均可支配收入逐年增长，人均消费性支出与收入比例在2012年达到69.71%。u2006-2012年，新乡城市人口可支配收入年均增长幅度在8%以上。其中，2012年城市居民人均可支配收入达到20159元。居民收入的快速增长与消费能力不断提高，亦将带动房地产消费力的提升；u同时，按照国际通例，当城市人均GDP达到30004000美元时，房地产步入快速发展阶段，2012年新乡人均GDP水平即已达到4000美元以上，预测下一步房地产发展将逐步进入高峰阶段，机遇与竞争并存。年份城市GDP（亿元）人均GDP（元）城市人均可支配收入（元）城市人均消费支出（元）2006年639.6611512945564602007年779.6814095112367826.722008年949.49161881300093232009年902.96179221417098122010年1189.942119615752112572011年1489.412619817988123482012年1618.9286052015914052房地产分析：新乡经济和固定资产投资的快速增长，为城市房地产的开发提供了良好的发展环境基础，从另一方面说，经济的增速也必将提升未来洛阳房地产开发的水准。而无论从城市GDP、人均GDP、人均可支配收入、城市固定资产投资来看，新乡人均可支配收入在河南省的前端。面对日益变化的城市环境，2012年收入为20159元,消费性支出为14052元，前者超越后者14.2%宏观经济新乡印象第13页/共131页产业结构新乡第二产业占据城市经济主导地位，新乡市城市工业基础好，第二产业发展态势良好，第一产业占比有所降低。产业结构产业结构分析：城市三次产业结构发展稳定，高度依赖第二产业发展；经济发展势头稳定，经济基础较高第三产业发展处于停滞不前的状态，城市房地产发展较为落后，存在较大的提升空间。新乡印象第14页/共131页城市印象总体来看，新乡是一个工业发达、整体经济较好、城市快速向东、向南发展的豫北核心城市。第15页/共131页报告框架第16页/共131页报告框架第17页/共131页房地产开发投资2012年新乡市房地产投资额达历史最高位，为亿元，同比增长10.7%。近年来房地产投资占固定资产投资比例逐年上升，城市经济对房地产依赖度逐步增强，为本项目开发提供良好运行环境。2006-2012年新乡市房地产开发投资增长稳定，占固定资产投资的年均10.3%，房地产发展处于蓄势待发，而城市道路、桥梁、房屋、场馆、医疗、教育等基础及公共配套设施的投入不断增加，为房地产市场的发展环境奠定了较好的社会基础。新乡房地产运行环境对新乡房地产市场而言，其房地产投资占固定资产投资比例并不高。这说明新乡房地产市场并未饱和，依然存在较大的市场准入空间。而良好的经济发展可以促生大量的购房需求，使新乡的房地产项目保持良好的营销状态。房地产开发投资第18页/共131页土地市场新乡房地产运行环境2012-2013年上半年年新乡市分物业类型土地成交情况土地用途宗数面积（万）住宅用地普通商品房1221保障性住房经济适用房24.5廉租房14.7商务金融用地26合计1736.2土地市场2012-2013年上半年新乡市共成交土地17宗，共计36万，商品房住宅和商务金融用地14宗，住宅用地占绝对多数。其中，2012年普通商品房用地成交占同期总成交量的35%，而2013年上半年上升至91%。第19页/共131页供销比及价格新乡房地产运行环境供销比及价格近年新乡商品房供销处于供大于销的状态，从2011年和2012年来看，供销比约为1.2:1,2013年稍有改观，但从销售量上来看，销售量变化不大，销售价格上涨不明显。第20页/共131页宏观政策新乡房地产运行环境政府工作报告指出：p综合运用财政、货币政策，提高宏观调控水平；p健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高p各大银行取消加按业务；p严格贷款审批手续、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭，二手放贷基本停止；p调整利率结构，上涨短期利率贷款。政府抑制房价上涨决心坚定，长期而言房价增幅将趋于理性；手段趋于多元化，除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构”外，未来将强化“金融、税收政策”的措施；调控向从供给和市场心理逐渐转向需求的本质。未来政策向预判宏观政策房地产政策大环境不会放松，但由于受限于经济下行也不会有更严苛的政策出台，另外知名房企的目光开始转向地市，地市发展远期看好但竞争激烈。第21页/共131页新乡房地产布局情况新乡市当前房地产市场发展主要分为五大板块，伴随城市规划发展布局，未来新乡市房地产发展主流和竞争主战场为东区板块和高新区板块。高新区板块高新区：作为新乡城市“东移南扩”的热点区域，项目集中，大盘众多，物业类型丰富且为众多品牌开发商看好，成近年开发、销售的热点板块之一；客户群主要来自该区域商人、私营企业主和周边企业职员。房地产市场格局中心城区板块中心区：生活配套设施齐全，生活工作便利，市场需求旺盛，土地资源日渐稀缺，高层成为市场供应的主流，物业形态较多，客户群为旧城改造的安置户、城区老居民、中老年人及部分事业有成的外来务工人员。铁西板块东区板块铁西板块：作为新乡老城区，偏离城市发展向，配套设施呈现出低档化、缺失化趋势。随着新区开发逐渐没落，目前房源供应较少，整体销售平淡，客户群主要为本区域的原住民。东区：本区域成新乡新的开发投资、置业购房热点区域；作为新乡规划最先进、交通最快捷、环境最美、发展最快、配套设施最先进、最适合居住的新城区，目前配套设施人气不够，生活配套和日常消费场所缺乏等，客户群主要为公务员及个体商户。北区版块北区板块：北区作为城市老的工业区，大量的老工厂，区域配套相对完善，与中心区联系紧密，处于改造起步阶段，目前区域内项目品质普遍较低，多为区域内老居民及周边县区客户。市场格局第22页/共131页在售项目列表新乡市房地产项目较多，市场主要在售项目为40多个，市场竞争激烈。在售项目列表曦城首座金谷东广场星海假日王府润华翡翠城九龙华府翰林国际凤凰名都汇金城星海湾畔蓝钻国际绿都塞纳春天太阳城巴黎左岸万和城上宅公园城邦世博壹克拉公馆 新基星湖嘉苑松江帕提欧诚城紫钰宝龙城市广场绿都枫景上东靖业公园国际大景城恒大雅苑嘉联橄榄城开祥天下城忆源和谐城华瑞逸品紫晶正商城发展红星城市广场万汇金宸国际中建海德一号畅想剑桥城天鹅第一城澳达玫瑰园金色奥园奥园康城理想城康桥美庭忆通未来城建业一号城邦伟业中央公园星海国际绿地迪亚上郡博瑞沁园开元新城明大拉菲国际星海传说尚城华府u新乡市当前楼盘聚集于中心区、高新区区、东区等板块，楼盘数量众多，大体量项目相继出现，产品基本为高层为主，均价基本在3500-4000元/。房地产市场竞争较为激烈，市场日趋饱和。u新乡市城市规划先行，东区与南部的建设为未来地产发展和城市空间扩充提供新的方向。市场格局第23页/共131页中心城区版块特征板块概况新乡市房地产最早发展亦是发展最好的板块，该板块项目容积率普遍较高，均为高层产品，板块凭借成熟的配套对客户有很强的吸附力。高新区中心城区板块铁西板块东区北区版块项目占地面积（亩）总建筑面积（万m)容积率 绿化率 建筑风格建筑类型凤凰名都5820.44.530%简欧高层太阳城276532.8733%法式高层星海假日130423.135%现代高层翰林国际13.53.13.4834%现代高层海德一号 80203.4953%Artdeco高层九龙华府106.5334.440%新古典主义高层 拉菲国际50133.540%Artdeco高层塞纳春天188363.133%法式高层翡翠城5423442%现代高层第24页/共131页中心城区版块特征在售住宅供应与消化中心城区主要在售市场规模为万，已推面积万，未推万，市场存量约136万，一般月均消化量万。项目名称占地面积（亩）总建面（万）已推面积（万）已售（万）未售（万）未推（万）月均去化量（万）凤凰名都5820.4107310.40.7太阳城2765327252260.26星海假日55323223900.22翰林国际1342.42.160.241.60.3海德一号 802064.321.68140.86九龙华府106.5313.22.560.6427.80.64 拉菲国际501300013塞纳春天180362723.43.690.6翡翠城54232081130.5合计872.5232.4127.695.4932.11104.8第25页/共131页此区域市场以三房供应为绝对主力占比55%，星海假日王府三房供应量最大。两房各个项目均有供应，总占比达到21%，目前市场一房润华翡翠城供应较多。中心区版块特征住宅户型供应项目一房两房三房四房凤凰名都（当期）11114223252太阳城（当期）176176176星海假日王府1188翰林国际1401414海德一号 166166九龙华府200434拉菲国际（未开盘）192336-塞纳春天13025660翡翠城81015060合计109711462952186第26页/共131页中心区版块特征住宅户型供应及消化房型面积范围（）凤凰名都（当期）太阳城（当期）星海假日翰林国际海德一号 九龙华府拉菲国际（未开盘）塞纳春天翡翠城套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）一房40-6011180%17670%-81050%两房70-80-5670%-96-80-90-17695%-5660%16675%-96-130100%-90-100142100%-20090%-100-120-2840%-三房100以下-48-100-110-39695%-110-120-30090%-16690%27290%192-120-140 23270%17660%-1440%-16290%96-140-160-49295%-25660%15060%四房150以下5280%-150-160-1440%-160以上-6060%6070%第27页/共131页单位：套中心片区应以110-140的三房为绝对主力,去化率达到60%以上；80-100的两房推售量也较多；中心区版块特征住宅户型供应及消化中心片区房地产供应去化情况单位：套第28页/共131页中心城区板块楼盘均价在4400-5600元/之间，润华翡翠城项目均价最高，为5600元/。中心城区版块特征住宅价格分析第29页/共131页建筑风格及景观此区域项目多为高层建筑，建筑风格也以现代、欧式、Artdeco为主，个别项目为法式，园林则配合建筑风格，无明显主题。翡翠城星海假日王府绿都塞纳春天凤凰名都中心区版块特征住宅产品特征项目建筑风格园林风格凤凰名都简欧现代太阳城法式法式星海假日欧式欧式翰林国际现代中式海德一号 Artdeco现代九龙华府新古典主义现代 拉菲国际Artdeco现代塞纳春天法式法式翡翠城现代现代第30页/共131页户型特点户型设计开始注重舒适性，入户花园、露台、多阳台设计较为普遍，星海假日项目户型设计较为受欢迎。中心区版块特征住宅产品特征项目平层 跃层 复式 凸窗转角窗 步入凸窗入户花园露台 多阳台 退台空中花园挑高阳台凤凰名都太阳城星海假日翰林国际海德一号 九龙华府 拉菲国际塞纳春天翡翠城第31页/共131页项目名称可视对讲系统红外线监控车库IC化系统24小时热水中央空调新风系统中央直水处理地暖保温隔热系统电子巡更便捷寻访智能安防智能消防紧急报警空气净化系统凤凰名都太阳城星海假日翰林国际海德一号 九龙华府 拉菲国际塞纳春天翡翠城附加值项目都开始注重附加值的打造，包括智能安防系统等，拉菲国际项目注重智能化打造，采用中央空调新风系统和直饮水系统，未来，健康、宜居是住宅产品的主题。中心区版块特征住宅产品特征景观及配套中心板块项目配套丰富，景观及活动设施完善，高品质会所游泳池的设置，提升项目品质项目名称水系水景特色树种老人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场游泳池篮球场门球场体育馆健身房休闲设施会所温泉水凤凰名都太阳城星海假日翰林国际海德一号 九龙华府 拉菲国际塞纳春天翡翠城第32页/共131页铁西板块特征铁西区铁西区板块背离城市发展方向，以铁路为界，与市区其它版块隔断，配套设施呈现出低档化、缺失化趋势。此区域项目较少，销售平淡。高新区中心城区板块铁西板块东区北区版块天中都天中都会会项目名称占地面积（亩）总建筑面积（万m)容积率 绿化率建筑风格物业形态世博壹克拉公馆15202.550%法式小高层、高层曦城首座15333.4925%田园风格高层新基星湖嘉苑117161.8438.4%现代中式多层、小高层、高层合计14769第33页/共131页项目名称占地面积（亩）总建面（万）已推面积（万）已售（万）未售（万）未推（万）月均去化量（万）世博一克拉公馆1540004曦城首座153.30003.3新基星湖嘉苑1171687.840.1680.18合计14723.3787.840.1615.3在售住宅的供应与消化境铁西板块特征铁西板块主要在售市场规模为万，已推面积8万，市场存量约15万，月均消化量万。住宅户型供应此区域的住宅户型供应也是以两房、三房为主，有部分的一房和四房，占比不大。项目一房两房三房四房复式世博壹克拉公馆162669669曦城首座新基星湖嘉苑964848合计16276576548第34页/共131页在售住宅的供应与消化房型面积范围（）世博壹克拉公馆曦城首座新基星湖嘉苑（当期）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）一房40-60162未售 两房80-90 669未售 9680%90-100 60 三房100-110 4880%110-120 669未售 120-140 60 四房150以下 4880%铁西区项目较少，壹克拉公馆小户型居多，占比较大。暂时未进行推售，而新基星湖嘉苑推出80-90两房、100-110三房、150以下四房去化情况良好。铁西板块特征第35页/共131页单位：元/住宅价格分析铁西区项目较少，壹克拉公寓为3400元/，曦城首座未开盘，价格未定，新基星湖嘉苑均价在3700元/。铁西板块特征第36页/共131页项目建筑风格园林风格壹克拉公馆法式法式新基星湖嘉苑现代现代曦城首座现代现代新基星湖家苑曦城首座住宅产品特征铁西区还是以现代简约风格为主，壹克拉公馆采用法式建筑风格。园林建筑无明显主题，但是都会采用景观组团和建筑小品。壹克拉公馆铁西板块特征第37页/共131页项目名称平层跃层错层复式凸窗转角窗步入凸窗入户花园露台多阳台挑高阳台空中花园挑高阳台世博壹克拉公馆曦城首座新基星湖嘉苑住宅产品特征户型设计此区域项目较少，户型无明显特色，均为平层设计，创新点就在于凸窗和转角窗的设计。铁西板块特征附加值产品附加值较少，用到的也是市场上目前常见的可视对讲机车库IC化系统，创新点有燃气泄露警报系统的应用。项目名称可视对讲系统红外线监控车库IC化系统24小时热水中央空调新风系统中央直水处理地暖保温隔热系统电子巡更便捷寻访智能安防智能消防世博壹克拉公馆曦城首座新基星湖嘉苑项目名称水系 水景特色树种老人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场游泳池篮球场门球场体育馆健身房休闲设施会所 温泉水世博壹克拉公馆曦城首座新基星湖嘉苑景观及配套配套上来讲，铁西板块主要通过水景打造项目配套。第38页/共131页北区板块特征高新区中心城区板块铁西板块东区北区版块北区版块北区板块新乡市较早的区域，背离城市房地产发展的主导向，区域内项目品质一般，无主流的商业区，片区未被主城区客户认可；但是配套齐全，人群密集。项目占地面积（亩）总建筑面积（万m)容积率绿化率建筑风格建筑类型价格（元/m）上宅公园城邦 108263.640%地中海高层待定忆通未来城 117303.637%简欧小高层、高层4500第39页/共131页北区板块主要在售市场规模为万，已推面积万，市场存量约45万。北区板块特征在售住宅供应与消化项目一房两房三房四房复式上宅公园城邦246忆通未来城342288合计342534北区市场以两房供应为绝对主力占比56%，目前市场一房、四房、复式无供应，两房占比44%，忆通未来城两房和三房供应量都较大。北区各个户型对比项目名称占地面积（亩）总建面（万）已推面积（万）已售（万）未售（万）未推（万）月均去化量（万）上宅公园城邦1082600026忆通未来城 1173011.5411.30.2418.460.5合计2255611.5411.30.2444.46第40页/共131页市场供应本区域以80-90的两房为绝对主力,销售率达到80%；100-120的小三房供应量最少。北区板块特征住宅户型供应及消化第41页/共131页忆通未来城建筑风格及景观市场项目建筑风格多样化，顺应近年来异域风情的潮流。项目建筑风格园林风格上宅公园城邦地中海欧式忆通未来城简欧欧式上宅公园城邦北区板块特征住宅产品特征第42页/共131页户型特点户型无明显亮点，多为凸窗、转角窗等普遍设计，户型舒适度低。项目名称平层错层复式凸窗转角窗步入凸窗入户花园露台多阳台挑高阳台上宅公园城邦忆通未来城北区板块特征住宅产品特征项目名称水系 水景特色树种老人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场游泳池篮球场门球场体育馆健身房休闲设施会所温泉水上宅公园城邦忆通未来城附加值北区楼盘普遍不重视智能化等附加值的打造。景观及配套此版块的项目仅配以基础的景观及活动设施。项目名称可视对讲系统红外线监控车库IC化系统24小时热水中央空调新风系统中央直水处理地暖保温隔热系统电子巡更便捷寻访智能安防智能消防紧急报警空气净化系统上宅公园城邦忆通未来城第43页/共131页东区板块特征东部片区东区板块-新乡市房地产发展热点区域，是目前新乡市楼盘数量最多的片区，也是市场竞争最激烈的片区。高新区中心城区板块铁西板块东区北区版块金谷东广场进达东广场松江帕提欧诚城紫钰宝龙城市广场绿都枫景上东嘉亿东明珠靖业公园国际大景城嘉联橄榄城开祥天下城忆源和谐城华瑞逸品紫晶正商城发展红星城市广场万汇金宸国际中建海德一号畅想剑桥城澳大玫瑰园金色奥园奥园康城理想城康桥美庭建业一号城邦星海国际博瑞沁园项目名称占地面积（亩）总建面（万m)建筑形态容积率绿化率当前均价（元/m）诚城紫钰390100高层3.560%3800发展红星城市广场17044高层3.455%4100华瑞逸品紫晶10021小高层、高层3.2741%5000康桥美庭 756多层、高层1.9740%4500理想城 34560多层、高层2.1245%4100亿源和谐城13030高层3.8335%5000正商城24561高层2.940%3800伟业中央公园50070小高层、高层335%4500宝龙城市广场450120小高层、高层360%4800大景城17040高层330%5000万汇金宸国际25781高层3.9738%4500松江帕提欧11026高层3.550%4700建业壹号城邦27080高层3.230%4800绿都枫景上东8724高层446%4600合计3294799-43%第44页/共131页东区板块主要在售市场规模为799万，已推面积为万，市场存量约450万。东区板块特征在售住宅供应与消化项目名称占地面积（亩）总建面（万）已推面积（万）已售（万）未售（万）未推（万）月均去化量诚城紫钰390100251510750.1发展红星城市广场 1703464.81.2280.48华瑞逸品紫晶 100202012800.4康桥美庭 75643120.25理想城 345606052800.75 亿源和谐城 1303013103170.5 正商城 24561927520.3伟业中央公园 5007040346300.6宝龙城市广场 45060（住宅）30255300.5大景城 170401412.71.326-万汇金宸国际 2578140.537.5340.50.48松江帕提欧 1102685.52.518-建业壹号城邦 2708020182600.48绿都枫景上东87242419.24.80-星海国际 1653600036-合计3294799403.5343.959.6395.5-第45页/共131页东区市场以三房供应为绝对主力占比68%，四房及以上大户型供应明显偏多，一房也有较大的量，占比13%，主要是宝龙城市广场三期供应。东区板块特征住宅户型供应项目一房两房三房四房五房复式诚城紫钰-60332120-发展红星城市广场-27623046-240华瑞逸品紫晶-7211644-康桥美庭 -120118844-52理想城-12012004455-亿源和谐城-4814496-177正商城-756236-伟业中央公园-200558124-60宝龙城市广场1488-大景城-7214444-万汇金宸国际-2401852240-松江帕提欧-90180-建业壹号城邦-10289460-绿都枫景上东-244244-星海国际-6270662-合计1488810802492455529第46页/共131页房型面积范围（）诚城紫钰发展红星城市广场华瑞逸品紫晶康桥美庭 理想城 亿源和谐城正商城伟业中央公园套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）一房40-60-两房70-80-65100%-80-90-27695%7220%32100%-75660%-90-10060100%-8895%-4885%-20070%100-120-120以上-三房100以下-100-110-29098%32100%-110-120 33690%-39085%-4880%-120-140 18060%23085%7215%38090%33100%-23640%43685%140-16048050%-4410%12885%-96-12265%160以上-四房150以下12030%-4450%1090%-150-160-160以上-4670%-96-12485%复式200以下-200-290-1220%-3280%6520%-6090%290以上-2020%-东区板块特征住宅户型供应及消化第47页/共131页房型面积范围（）宝龙城市广场（认筹）大景城万汇金宸国际松江帕提欧建业壹号城邦绿都枫景上东星海国际（未开盘）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）一房40-60700-两房70-80-3670%-80-90-3670%-90售罄102100%24470%62-90-100-240100%-100-120-120以上-三房100以下-32100%-100-110-10860%-24490%298-110-120-69295%-51298%-282-120-140-44095%-35065%-94-140-160-3660%48080%18070%-160以上-24010%-四房150以下-32-150-160-160以上-24010%-6050%-62-复式200以下-200-290-290以上-东区板块特征住宅户型供应及消化第48页/共131页单位：套市场供应以三房为主力，占市场总量的65%，其中110-140面积区间的去化情况最佳，两房产品以80-90的去化情况最好。东区板块特征住宅户型供应及消化第49页/共131页价格分析东区楼盘均价主要集中在3800-5000元/之间。政府周边项目单价较高，达到5000元/左右。单位：元/东区板块特征住宅价格分析第50页/共131页建筑风格及景观-市场项目建筑风格多样化，主要以欧式和现代建筑为主，园林主题明显，近年来异域风格建筑在当地市场上越来越多。项目建筑风格园林风格诚诚紫钰Artdeco现代建业壹号城邦Artdeco法式金宸国际新古典现代理想城地中海地中海松江帕提欧西班牙西班牙东区板块特征住宅产品特征诚城紫钰建业壹号城邦理想城金宸国际artdecoartdeco松江帕提欧第51页/共131页户型特点该区域产品户型设计细节多样化，均设有复式、凸窗、入户花园、露台、多阳台、空中花园，户型设计整体表现较佳。东区板块特征住宅产品特征项目名称平层 跃层 复式 凸窗转角窗 步入凸窗入户花园露台 多阳台 空中花园挑高阳台诚城紫钰发展红星城市广场华瑞逸品紫晶康桥美庭 理想城 亿源和谐城正商城伟业中央公园宝龙城市广场大景城万汇金宸国际松江帕提欧建业壹号城邦 星海国际第52页/共131页项目可视对讲系统红外线监控车库IC化系统24小时热水中央空调新风系统中央直水处理地暖保温隔热系统电子巡更便捷寻访智能安防智能消防紧急报警空气净化系统诚城紫钰发展红星城市广场华瑞逸品紫晶康桥美庭 理想城 亿源和谐城正商城伟业中央公园宝龙城市广场大景城万汇金宸国际松江帕提欧建业壹号城邦绿都枫景上东 星海国际附加值 东区项目品质较高，均注重项目智能安防等方面的附加值打造。东区板块特征住宅产品特征第53页/共131页内部配套 东区项目品质较高，均注重项目景观园林的打造以及配套的活动设施，以提升居住舒适度。东区板块特征住宅产品特征项目名称水系 水景特色树种老人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场游泳池 篮球场 门球场 体育馆 健身房休闲设施会所 温泉水诚城紫钰发展红星城市广场华瑞逸品紫晶康桥美庭 理想城 亿源和谐城正商城伟业中央公园宝龙城市广场大景城万汇金宸国际松江帕提欧建业壹号城邦星海国际第54页/共131页高新区板块特征高新区版块高新区板块新乡市发展规划为东扩南移，高新区为工业园区，各项生活配套设施齐全；主要以别墅和高层居多，客户多为南边县区和工厂职工为主。片区内楼盘竞争激烈，销售均价在4200元/左右。高新区中心城区板块铁西板块东区北区版块天中都天中都会会项目名称占地面积（亩）总建面（万）建筑形态容积率绿化率当前均价（元/）澳达玫瑰园304高层1.245%金谷阳光地带35050现代简约2.3636%3500奥园康城12824法式新古典2.539%4300恒大雅苑118.533新古典主义3.547%5500绿地迪亚上郡30040西班牙1.4646%5000开祥天下城15220意大利风情1.837%4400开元新城305古典主义2.4236%3700天鹅第一城12022地中海2.530%4000星海传说10022新亚洲主义235%未售博瑞沁园31045西班牙2.735%4200华中公园道1号 5012新古典主义3.345%4500嘉联橄榄城27835新古典主义2.336%3700合计1966.531239%第55页/共131页高新区板块主要在售市场规模为312万，已推售13万，市场存量约230万。高新区板块特征在售住宅供应与消化项目名称占地面积（亩）总建面（万）已推面积（万）已售面积（万）未售面积（万）未推面积（万）月均消化量（万）澳达玫瑰园3040004金谷阳光地带3505022157350.3奥园康城12824844160.2恒大雅苑118.5331578180.29绿地迪亚上郡3004020155200.28开祥天下城152201082100.25开元新城3052.211.22.80.25天鹅第一城120221282140.35星海传说1002200022博瑞沁园31045961360.5华中公园道5012128400.4嘉联橄榄城2783520182150.33合计1966.5312130.29036.2192.8第56页/共131页高新区市场以三房供应为绝对主力占比54%，两房占比32%，其他户型占比较少；三房供应中以奥园康城为主，其次是恒大雅苑；星海传说两房供应量较大；恒大雅苑四房有较大供应量。高新区板块特征住宅户型供应项目名称一房两房三房四房复式澳达玫瑰园7811442金谷阳光地带753033069奥园康城10015006070恒大雅苑601545绿地迪亚上郡14466开祥天下城108开元新城4813212天鹅第一城50200250星海传说85846博瑞沁园8080华中公园道1号 嘉联橄榄城合计1251919309566870第57页/共131页高新区板块特征住宅户型供应及消化房型面积范围（）澳达玫瑰园(未售）金谷阳光地带奥园康城 恒大雅苑绿地迪亚上郡开祥天下城（排卡中）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）一房40-60 7590%两房70-80 36 80-90 30385%10070%14480%54 90-10078 18 100-120 120以上 三房100以下 100-11078 22377%110-120 12680%834100%3350%120-140 36 18080%66698%12425%3340%140-160 25478%160以上 四房150以下42 950%150-160 6050%31283%2075%160以上 23362%复式200以下 200-290 7035%290以上 第58页/共131页高新区板块特征住宅户型供应及消化房型面积范围（）开元新城天鹅第一城星海传说（未售）博瑞沁园套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）套数 去化率（%）一房40-60 5090%两房70-802450%10060%80-90 2450%10060%90-100 8070%100-120 786 120以上 72 三房100以下 100-1102450%25050%8060%110-120 120-140 10850%46 140-160 160以上 四房150以下1250%150-160 160以上 复式200以下 200-290 290以上 第59页/共131页高新区板块特征住宅户型供应及消化单位：套市场供应以110-120的三房为绝对主力去化率最高；两房推售量仅次于三房，主要以80-90两房去化最好；100以下的小三房和200-290 的复式市场供应量极少，40-60 的一房供应量偏少，销售率很高。第60页/共131页高新区板块特征住宅价格分析单位：元/价格分析高新区楼盘均价集中在3200-5500元/之间，跨度比较大，3500元/一下的供应量较少，4000元/以上的供应量较多；绿地和恒大的项目均价在5000元/以上。第61页/共131页奥园康城恒大雅苑高新区板块特征住宅产品特征绿地迪亚上郡开祥天下城开元新城天鹅第一城建筑风格及景观市场项目建筑风格多样化，主要以现代建筑为主，园林无明显主题，近年来异域风格建筑开始在市场上兴起。第62页/共131页高新区板块特征住宅产品特征开元新城星海传说博瑞沁园天鹅第一城项目建筑风格园林风格澳达玫瑰园现代简约现代金谷阳光地带现代简约现代奥园康城法式法式恒大雅苑新古典主义现代绿地迪亚上郡西班牙西班牙开祥天下城意大利意大利开元新城古典主义现代天鹅第一城地中海地中海星海传说新亚洲主义现代博瑞沁园西班牙西班牙华中公园道1号 新古典主义现代嘉联橄榄城新古典主义现代第63页/共131页户型特点户型设计亮点较多，凸窗、露台、多阳台设计较为普遍，个别项目设计转角窗，入户花园市场接受度高，受到市场认可。项目名称平层 跃层 复式 凸窗转角窗 步入凸窗入户花园露台 多阳台 退台空中花园挑高阳台澳达玫瑰园金谷阳光地带奥园康城恒大雅苑绿地迪亚上郡开祥天下城开元新城天鹅第一城星海传说博瑞沁园华中公园道1号嘉联橄榄城高新区板块特征住宅产品特征第64页/共131页项目可视对讲系统红外线监控车库IC化系统24小时热水中央空调新风系统中央直水处理地暖保温隔热系统电子巡更便捷寻访智能安防智能消防紧急报警空气净化系统澳达玫瑰园金谷阳光地带奥园康城恒大雅苑绿地迪亚上郡开祥天下城开元新城尚城华府天鹅第一城星海传说博瑞沁园华中公园道1号 嘉联橄榄城附加值高新区项目多注重智能化附加值打造，同时配以部分低成本附加值，如新风系统等。高新区板块特征住宅产品特征第65页/共131页项目名称水系 水景特色树种老人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场游泳池 篮球场门球场 体育馆健身房休闲设施会所 温泉水澳达玫瑰园金谷阳光地带奥园康城恒大雅苑绿地迪亚上郡开祥天下城开元新城天鹅第一城星海传说博瑞沁园华中公园道1号 嘉联橄榄城景观及配套该区域有较多低密高品质产品，注重景观及配套的打造，如水景，种植特色树种、以及各种活动设施。高新区板块特征住宅产品特征第66页/共131页代表项目选择原则：周边版块重点项目；市区销售状况较好的项目；代表项目分析住宅市场分析及预测第67页/共131页润华润翠城项目位于人民路与劳动路交汇处，南邻新乡市人民公园，周边配套成熟。项目主要为高层住宅、临街商铺，在城市核心，打造一座城市综合体。开发商河南润华置业有限公司位置人民路与劳动路交汇处 规模占地54亩，总建筑面积23万物业形态高层、临街商铺户型面积40-64一房，79.25两房，141-156三房，176-275 四房产品配比一房660套，两房150套，三房87套，四房174套总户数2000户价格策略当前均价5800元/（临公园楼栋均价6500元/、临人民路楼栋均价5200元/）客户构成市区客户为主配套设施成熟商业中心、幼儿园、实验小学、人民公园卖点及推广语项目区位、产品住宅市场分析及预测代表项目分析第68页/共131页润华翡翠城共分三期开发，主要为住宅产品，由6栋27-32层的高层组成，人民路与劳动街分布有两层近万平的底商，名为翡翠城锦街。住宅产品形态丰富，有49-64的小户型，也有230的舒适四房。天都星城美庐园共分三期开发，目前正在销售的是三期产品；产品主要以高层住宅为主，人民路与劳动街有2层近万平底商，为翡翠城锦街。一期、二期以80-160的户型为主，现已入住。三期为5#楼6梯27户的小户型，6#楼王，临人民公园舒适大户型。三期年底交房。产品不同类型差价较大，临公园楼栋均价在6500元/，临路楼栋售均价在5200元/；停车位售价万。目前优惠：一次性付款优惠1%，人 民 路劳 动 街65一 期 二 期 三 期人民公园住宅市场分析及预测代表项目分析第69页/共131页润华翡翠城占据城市成熟商业中心板块，南邻人民公园，区位优势成为本项目最大的卖点。区位项目位于人民路与劳动路中心，交通便利。周边商业配套成熟，半径公里范围内拥有胖东来、沃尔玛等等大型商业购物中心，南邻800亩城市中心公园人民公园。周边配套城市中心地带，商业购物广场，为生活带来极大的便利。周边有实验小学、外国语小学、人民路小学，教育资源丰富。环境南靠人民公园，绿意与鲜氧环绕。品质新风置换系统、便寻走访系统等住宅创新技术的应用，极大地提升了项目品质。启示城市中心地带，此区域对很多的新乡人来说有很强的亲和性。周边商业、教育、医疗配套成熟。新风系统等创新科技的应用也极大地提升了项目品质。住宅市场分析及预测代表项目分析第70页/共131页润华翡翠城户型分析户型点评迷你小户型，功能齐全，客厅连观景阳台。开放式厨房设计，合理空间布局，经济实用。户型点评客厅、三卧室朝南，超大采光面。客厅奢华，南接大型阳台。北有空中花园，享受自然、享受绿意。双主卧飘窗设计，阳光自然入室。44一房一厅一卫205四房两厅三卫住宅市场分析及预测代表项目分析第71页/共131页忆通未来城项目位于和平大道与宏力大道交汇处东南角，率先引进新风系统、直饮水系统、WIFI无线网络等新型科技设施，打造新乡市首个科技住宅。开发商河南忆通置业发展有限公司位置和平大道与宏力大道交汇处东南角规模占地110亩，建筑面积28万物业形态高层户型面积8993两房，110136三房，174 四房产品配比两房421套，三房925套，四房54套总户数1500户价格策略当前均价4400元/客户构成市区及周边客户为主配套设施幼儿园、医院、学校、商业街卖点及推广语区位、产品设计；推广语：科技引领未来生活住宅市场分析及预测代表项目分析第72页/共131页忆通未来城共分3期开发，主要为住宅产品，和平路和宏力大道分布有2万的沿街底商。忆通未来城共分三期，目前正在销售为一期产品；产品主要以住宅为主，和平路与宏力大道分布有2万的沿街底商，计划2013年8月份推出和平路上的沿街商铺。一期3号楼已建至第10层，其余四栋（5、9、8、11号楼）在做外墙保温；二期尚未启动；产品销售均价为4400元/；目前优惠：户型面积130以下总房款优惠1万，以上优惠1万5；另外一次性97折，按揭99折。个案分析395811127610151218安置房一期住宅市场分析及预测第73页/共131页忆通未来城项目内部打造双景观园林，加配多种智能系统，大大增加了项目的产品竞争力。园林景观景观设计澳大利亚迪恩兹景观国际有限公司，是专门为顶级国际标准工程项目提供工程项目全过程服务的跨国集团。内部配套双景观园林、羽毛球场、运动器材广场、临街商业等；雾森系统、直饮水系统、无线wife等智能化配套。环境地处和平路与宏力大道两条城市主干道，交通便利；周边学校、医院、银行配套齐全，生活便利。启示项目依托内部景观及活动配套瀑布、儿童乐园、网球场等；雾森系统、直饮水系统、无限wife全覆盖等附加值极大的提升了产品档次，成为项目销售中强有力的支撑点，极易达到吸引客户，促进项目销售的目的。个案分析住宅市场分析及预测第74页/共131页个案分析忆通未来城户型分析户型点评户型正，动静分区，全明设计。赠送面积较大，灵活多变。劣势为南北不通透，客户接受度低。户型点评全明设计，动静分区，南北通透，餐客相连；客厅不朝阳，影响居住舒适度。88两室两厅一卫108三室两厅一卫多变空间设计，多阳台面积赠送。住宅市场分析及预测第75页/共131页个案分析忆通未来城优劣势分析项目比较优势项目比较劣势项目交通项目位于和平路与宏力大道交汇处，交通便利户型设计户型多变，赠送面积，性价比高园林景观水系景观很吸引人，独特的科技生态理念配套用材多种智能化设施，三菱电梯、断桥铝合金门窗，增加项目竞争力周边环境外部自然环境、人文环境配套价差，区域内竞争力较低整体规划 容积率较高开发商品牌开发商知名度较低，实力一般区域价值项目处于西北片区，背离城市发展向住宅市场分析及预测第76页/共131页恒大雅苑项目位于卫滨区胜利路与文岩路交汇向西50米，是恒大集团进驻新乡市场的第一个项目；采用湖景景观，打造欧式园林建筑；项目包括高层住宅、会所、商业、恒大剧院等多类业态；力求打造精装修的舒适休闲全景园林住所。个案分析开发商新乡名都置业有限公司位置卫滨区胜利路与文岩路交汇向西50米规模占地118亩，建筑面积33万物业形态高层、独栋别墅户型面积9699两房，96145三房，160170 四房产品配比两房850套，三房967套，四房267套总户数2084户价格策略当前均价5500元/客户构成市区公务员、私营业主及周边客户为主配套设施汽车南站、学校、商场、医院、恒大剧院卖点及推广语高端、精装修住宅市场分析及预测第77页/共131页恒大雅苑该项目为高档住宅，包括高档配置的高层住宅和独栋别墅，并配有集中商业；内部配有剧院、幼儿园、恒温泳池、棋牌室等设施。恒大雅苑共分三期开盘出售，一期为2、7号楼，二期为7号楼的一部分三期为剩下房源，2013年9月交房；产品主要以高档住宅和独栋别墅为主销售均价在5700元/目前优惠：购房一万抵五万内部内部设有多媒体会议室、商务中心、音乐室、瑜伽室、西餐厅等诸多功能空间，商业街及恒大剧场可以满足业主多位的生活需求，规划有品牌幼儿园，这些配套建成后，将成为新乡市配套最为完善的高档社区。个案分析住宅市场分析及预测第78页/共131页恒大雅苑采取欧洲造园法，集欧洲皇家园林与中国传统园林风格与一体，打造尊贵奢华的园林景观，加上内部的完善配套以及恒大自身较高的知名度和美誉度，吸引了众多经济实力较强的业主。园林景观采取经典的欧洲造园法，集合欧洲皇家园林的尊贵和中国传统园林的优雅，与恒大雅苑欧陆新古典主义的建筑风格相得益彰，凸显尊贵、奢华不彰。内部配套小区自建品牌幼儿园、奢华会所、商业区、棋牌室、健身房、阅览室等；高智能化配套设施增加了社区的安全性和私密性。环境紧邻夏荷公园环境优美。启示项目注重自身品质的打造，内部园林水、绿植相结合，注重内部配套，幼儿园商业、及健身娱乐休闲项目应有尽有，精装修也提升了整个项目的品质，吸引了众多有实力的买主，有力的促进销售。个案分析住宅市场分析及预测第79页/共131页个案分析恒大雅苑户型分析户型点评户型正；客厅与主卧均朝阳，采光好；大厨房增加了生活阳台，增加功能性的同时，提升项目的性价比；餐厨相连，提升居住舒适度；但是入户入户过道浪费空间较多，空间利用率相对较低。户型点评户型正，全明户型设计，客厅与两卧均朝南，大采光面，餐厅赠送大面积阳台，动静分区，提升居住舒适度；卫生间及厨房连接大面积阳台，具有很好的通风效果，主卧独立卫生间，增加生活私密性。96两室两厅一卫128三室两厅两卫G户型J户型住宅市场分析及预测第80页/共131页个案分析恒大雅苑优劣势分析项目比较优势项目比较劣势产品细节赠送大面积空间内部配套内部配有幼儿园、医院、健身房、阅览室、棋牌室、泳池、剧院，设施齐全，生活便园林景观以水系、水景和绿植作为项目内部的主要展示，景观优美住宅配置精装修，每个细节都有高档配置，奢华享受地理位置项目位于胜利路与文岩路交汇，处于新乡的西南向，位置较偏住宅市场分析及预测第81页/共131页理想城项目位于新中大道与荣校路交汇处向东300m，由多层、小高层、高层、沿街底商自然结合而成，营造出四季美景流转的西班牙风情景观园林社区。个案分析开发商河南立鑫置业有限公司位置新中大道与荣校路交汇处向东300米规模占地350亩，建筑面积60万物业形态多层，小高层，高层，沿街底商户型面积8494两房，103159三房，131157 四房，162230复式产品配比当期两房120套，三房1200套，四房44套，复式55套总户数3000户价格策