租房与购房决策

租房与购房决策、租房与购房的优缺点比较1 、租房的优缺点优点：有能力使用更多的居住空间比较能够应对家庭收入的变化资金较自由，可寻找更有较大的迁徙自由度有利的运用渠道瑕疵或毁损风险由房东负担税捐负担较轻不用考虑房价下跌风险缺点：非自愿搬离的风险无法按照自己的期望装修房屋房租可能增加无法运用财务杠杆追求房价差价利益无法通过购房强迫自己储蓄2 、购房的优缺点优点：对抗通货膨胀强迫储蓄累积实质财富提高居住质量信用增强效果满足拥有自宅的心理效同时提供居住效用与资本增值的机会缺点：缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。赔本损失的风险：实质上的风险包括房屋毁损，市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。、购房与租房的决策：年资金成本法1、成本法的计算公式租房年成本才甲金X存款利率+年租金购房年成本=首付款X存款款利率+贷款余额X贷款利率+年维修费用2、案例：汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，1个月房租的押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元。汪小发租与购的成本分析如下（假设押金与首付款机会成本为3%）：租房年成本：5,500元X12+5,500元X1X3%66,165元购房年成本：60万元X3%+60万元X6%=54,000元3 、维护和折旧成本的考虑1. 房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年房屋维护成本为5,000元。2. 房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后要提折旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本的体现。设该地段全新房与一年屋的价差为每平米240元，折旧率2%。本例折旧成本为24,000元。考虑这两项因素后，购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。租房年成本低于购房年成本、房价升值的考虑房价有上涨的潜力若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率=66,165元十1,200,000元=5.5%,购房年成本率=83,000元十1,200,000元=6.9%,差距只有1.4%。若计划住5年，（1+1.4%）5-1=7.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。三、净现值法（NPV法）1、净现值法原理考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算NPV或用EXCE啲NPV财务函数进行分析。若汪小发已确定要在该处住满5年，月房租每年增加500元，以存款利率3%为折现率；在贷款利率6%下,20年房贷每年本利平均摊还额为52,311元，PMT(6%20，600000)=-52,311月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回。维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元。NPV计算时只考虑现金流量，因此，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本并非实际现金流出，不用列入。而在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。、合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间，可做敏感性分析。2、租房与购房NPV勺计算购房的现金流四、利率与售房租购房决策影响因素利率(折现率)、预期房屋出售价格直接影响租购房决策结论五、租购房决策影响的因素1、利于购房的影响因素首付款机会成本低、房贷利率低、房屋持有成本低、房价预期涨幅高2、租房的有利时机房租预期涨幅不大、租房押金低、房租低3、折现率二首付款比重X首付款机会成本+房贷比重X房贷利率计算租房NPV勺折现率二计算购房NPV勺折现率预期房屋价格不确定，因此购房净现值确定性低房租上涨率稳定，因此租房净现值确定性高六、居住规划流程买房和租房N年后比较在设定了房产的价值之外，为了便于计算，分析师还假定打算解决住房问题的该人士手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。买房：15年后拥有房产在设定了房产的价值之外，为了便于计算，分析师还假定打算解决住房问题的该人士手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。如果直接向开发商买房的话，购房者需首付18万元，并办理商业性贷款42万元，分15年还清。依据现有的利率7.38%并优惠15%计算，房贷的实际利率为6.273%，每月月供为3606元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金（以多层住宅为例），税费共要支出2.4万元。将上述费用合计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万元（含首付18万、税费2.4万），每月投入3606元，15年后便是64.9万（相当于贷款42万、利息22.9万）。换言之，15年后，购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。租房：15年后可拥资金76万如果用同样的资金来租同一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金为1706元，剩下的1900元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用于15次1年期的定期存款，按复利算，新存款利率为3.33%，15年的利润为12.9万元。此外，每月1900元仍按银行存款，按单利计算，取平均的利率3.33%，15年下来，实际上存款利息约为8.5万元。归结起来，租房者花费的总资金仍为85.3万元不变，实际支出为每月房租1706元，15年后总额为30.7万元，而增加的利润为12.9万+8.5万=21.4万元。换言之，租房者在15年后的资产为85.3万-30.7万+21.4万=76万。比较：房价大涨买房才划算分析师表示，在这个例子当中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，15年后买房者拥有了一套住房，而租房者则手握76万元。因此要比较的是这套当年价值60万元的房子是否增值至76万元。按照总价60万元计算，该房产的单价为8571元；若按照76万元计算的话，单价必须达到10857元，也就是说，只有每平方米的房价上涨了2286元，买房者与租房者才打了个“平手”；如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，买房者亏得更多。专业人士介绍说，从房地产发展的趋势来看，一旦房价逼近万元关口时，价格的涨幅将日趋缓慢，目前房价大幅上涨的可能性也不大。值得一提的是，央行加息的“脚步”恐怕在年内还要继续，这样一来，买房的成本还会不断增加，从长远来看，租房也许更适合解决居住需求。支招：什么人适合租房据了解，适合租房的人群主要分为三类，一是初入职场的年轻人，特别是刚毕业的大学生，他们经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算。二是工作流动性较大的人群，如果在工作尚未稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会产生一笔不菲的交通成本支出。三是收入不稳定的人群，如果一味盲目贷款买房，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能被银行没收。比较而言，适合买东莞塘厦三正半山酒店商品房的人群相对应该成熟一些，包括工作多年、经济实力雄厚的白领，还有些置业升级愿望强劲的购房者，也可以卖掉旧房买新房，满足对生活品位的追求。此夕卜，准备结婚的新人如果资金不足的话，城区内的二手次新房则是不错的婚房选择。