2022年物业管理师考试模拟卷132（带答案解析）

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年物业管理师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.保证建筑物达到某种要求的技术条件是( )。A:材料B:设备C:生产技术D:结构答案：B2.在管理的基本特征中，管理的核心是()。A:有效地利用人、财、物、技术、信息等资源B:有效的组织子系统C:处理好各种人际关系D:满足社会活动组织的要求答案：C解析：管理工作的重点是对人进行管理。只有妥善地处理好各种人际关系，才能更好地使别人与自己一道去实现管理目标。团队不仅仅是个体成员能力的简单集合，良好的团队能使全体成员的能力倍增。因此，管理的核心是妥善处理各种人际关系和社会关系。3.成本预算中，编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据的预算是()A:固定预算B:零基预算C:弹性预算D:概率预算答案：B解析：成本预算的编制方法中，零基预算有一些不足，主要表现为：编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等。4.建设单位申领施工许可证时，若建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的()A:30%B:40%C:50%D:60%答案：C解析：建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。5.关于法定保险的说法正确的是()。A:法定保险又称强制保险B:只有在担保人和保险人双方协商一致的情况下，才能订立保险合同C:强制保险具有强制性和全面性D:担保人与保险人之间的权利、义务关系是基于国家法律、行政法规的效力而产生的E:责任保险属于法定保险答案：A,C,D解析：强制保险又称法定保险，是通过法律规定强制实行的保险，具有强制性和全面性等特点。投保人（被保险人）与保险人之间的权利、义务关系是基于国家法律、行政法规的效力而产生的，不论保险双方是否同意，都必须办理，而且只要是在国家法律、行政法规规定的保险范围内的保险标的，必须全部参加保险。例如企业员工的社会保险、机动车交强险等均属于强制保险。6.业主不遵守物业管理秩序，给其他业主造成人身、财产损害，在违规业主不听从物业服务企业劝告、制止情况下，物业服务企业可()。A:向受害业主说明已经依法履行管理义务的服务情况B:向公安机关报告C:动员受害业主通过行政控诉手段维护自身合法权益D:动员受害业主通过司法起诉手段维护自身合法权益E:请求派出所支援答案：A,C,D解析：在违规业主不听从物业服务企业劝告情况下，有些业主从维护物业管理秩序角度，执意要求物业服务企业必须制止业主违规行为是不合理的。这种情况下，物业服务企业应当向受害业主说明履行管理服务义务的情况，同时动员受害业主通过行政控诉或司法起诉手段维护自身合法权益。7.群体可分为项目群体、友谊群体、兴趣群体、协会群体等等，这种分类方法是根据群体的（）。A:联系方式B:任务特点C:形成方式D:组织结构答案：B8.建筑物内公共区域清洁不包括( )。A:大堂清洁B:电梯清洁C:墙面清洁D:公共设施清洁答案：D解析：本题考核的是建筑物内公共区域的清洁内容。建筑物内公共区域的清洁包括大堂清洁、墙面清洁、电梯及公共楼梯走道清洁、卫生间清洁等。室内公共区域的清洁涉及玻璃清洁，地毯清洁与保养，各种石材的保养及翻新、打蜡、晶面处理以及各种不同材质装饰面的清洁与养护等，对清洁专业知识、技能及设备等的要求较高。9.坡度为5%的屋面称为()。A:平屋面B:缓坡屋面C:坡屋面D:陡坡屋面答案：A解析：本题考核的知识点为屋面形式中平屋面的坡度。坡度在10%以下（常用2%5%）的屋面，称为平屋面。10.物业管理成本类型中，选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失的成本是()A:估计成本B:沉没成本C:机会成本D:可免成本答案：C解析：机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。11.根据普通住宅小区物业管理服务等级标准规定，()服务标准要求载人电梯早6时至晚12时正常运行。A:一级B:二级C:三级D:一级和二级E:二级和三级答案：B,C,E12.下列属于住宅专项维系资金禁止列支使用的是()。A:依法应当自建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用B:依法应当自相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用C:住宅非公用部位。公用设施设备的维修费用D:应当自当事人承担的固人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用E:根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用答案：A,B,D,E解析：维修资金办法第二十五明确规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：(1)依法应当自建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，(2)依法应当自相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用，(3)应当自当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用，(4)根据物业服务合同约定，应当自物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。13.出租人的义务包括()。A:有按合同约定提供房屋给承租人使用的义务B:有爱护使用、妥善保管房屋的义务C:有保障承租人居住安全的义务D:有保障承租人合法使用房屋的义务E:有接受租房监督，不断改进工作的义务答案：A,C,D,E14.维护物业管理区域秩序的主要方式中，对私自拆改煤气燃气的，应当向()报告并通知燃气管理单位。A:房屋管理部门B:规划管理部门C:公安管理部门D:市政管理部门答案：D解析：对一些违法违规行为，例如入室盗窃行为，物业服务企业可能能够制止。但对另一些违法违规行为，例如擅自改变房屋用途行为，物业服务企业可能无法制止，因为没有相应手段。这时，物业服务企业所应当做的，是及时向有关主管部门报告。例如对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为，应当向规划管理部门报告；对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向房屋管理部门报告；对大量存放易燃、易爆、有毒物品的，应当向公安管理部门报告；对私自拆改煤气燃气的，应当向市政管理部门报告并通知燃气管理单位。15.“双因素理论”中的保健因素对应于马靳洛需求层次理论中的()。A:生理需要B:安全需要C:社交的需要D:尊重的需要E:自我实现的需要答案：A,B,C解析：赫菠伯格将马靳洛的五个需要层次分为两类，即比较低级的需求和比较高级的需求。比较低级的需求包括生理、安全、社交需求，而比较高计的需求才会产生激励作用。满足比较低级的需求的因素称为保健因素，而满足比较高级的需求的因素称为激励因素。16.我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是()。A:物业管理条例B:全国优秀管理住宅小区标准C:城市新建住宅小区管理办法D:物业服务公司资质管理试行办法答案：C17.下列关于写字楼物业经营管理的说法错误的是()。A:物业管理服务是经营的基础B:满足客户需求是经营的核心C:遵守规则是经营的保障D:物业的保值是经营的目标答案：D解析：写字楼物业经营管理理念：(1)物业管理服务是经营的基础；(2)满足客户需求是经营的核心；(3)遵守规则是经营的保障；(4)追求利润是经营的目标。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第二节。18.下列说法错误的是()A:业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利B:业主对建筑物共有部分不得以放弃权利而不履行义务C:业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利D:业主对建筑物共有部分只享有权利，不履行义务答案：D解析：物权法规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。19.资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的()。A:估计B:分配C:组合D:控制答案：D解析：本题考核的知识点为资产管理主要内容的本质。资产管理的主要内容本质就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。20.下列税费中，买卖双方都应缴纳的税费是()A:营业税B:城市维护建设税C:土地增值税D:印花税答案：D解析：按照税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税；有的税费应由买方缴纳，如契税、补交土地使用权出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。21.物业管理的基础是()。A:业主的建筑物区分所有权B:物业服务企业的经营管理权C:建设单位的发包权D:政府主管部门的行政管理权答案：A解析：物业管理的基础业主的建筑物区分所有权，对物业进行管理是业主行使建筑物区分所有权的行为。22.下列房地产中，属于依法不得转让的有（）。A.在司法机关依法裁定査封期间的B.依法收回土地使用权的C.经共有人书面同意的D.权属有争议的E.未依法登记领取权属证书的答案：A,B,D,E解析：依据有关法律和为维护房地产转让市场秩序，城市房地产转让管理规定明确了以下不得转让房地产的情况：(1)达不到法定条件的房地产不得转让；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权利受到限制期间，不得转让该项房地产；(3)依法收回土地使用权的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)未依法登记领取权属证书的；(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。23.设立房地产中介服务机构应具备的条件包括()。A:有自己的名称、组织机构B:从事房地产咨询业务的，有规定数量的经纪人C:有固定的服务场所D:有规定数量的财产和经费E:有固定的分设机构答案：A,C,D解析：设立房地产中介服务机构应具备的条件包括：有自己的名称、组织机构，有固定的服务场所，有规定数量的财产和经费；从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师，从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。24.房屋及设施设备维修养护计划的实施中，应注意控制的因素有()。A:质量的控制B:进度的控制C:紧急事件的控制D:人员的控制E:成本的控制答案：A,B,E解析：要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制的因素有：质量的控制；进度的控制；成本的控制。25.以下哪一项不属于新建物业管理工作移交的内容( )。A:产权资料，竣工验收资料B:业主资料C:设计、施工资料，物业保修和物业使用说明资料，机电设备资料D:房屋装修资料答案：D26.前期物业服务合同中应包括的有关物业的承接查验的内容有()。A:说明查验的共用部位共用设施设备的内容B:双方确认共用部位共用设施设备存在的问题C:建设单位应承担的责任和解决办法及建设单位的保修责任D:建设单位应向物业服务企业移交的资料E:业主的入住日期和有关事项答案：A,B,C,D解析：合同中可包含以下几个方面的内容：说明查验的共用部位共用设施设备的内容，双方确认共用部位共用设施设备存在的问题，建设单位应承担的责任和解决办法，建设单位应向物业服务企业移交的资料，建设单位的保修责任等。27.建筑排水系统中设置通气管系统的作用不包括()。A:尽可能使排水管内压力接近于大气压力，以保护水封不受破坏B:使排水管内散发的臭气和有害气体能排入大气C:用于控制排水系统内的液位，避免溢流D:使管道内常有新空气流通，减缓管道腐蚀，延长管道使用寿命答案：C解析：通气管系统是用于通气的管道系统。它的作用，尽可能使排水管内压力接近于大气压力，以保护水封不受破坏，使排水管内散发的臭气和有害气体能排入大气，使排水管内常有新鲜空气流通，减缓管壁腐蚀，延长排水管使用寿命。28.解决住房问题的有效途径是()A:市场交易B:市场和非市场的结合C:政府政策D:合理的城市规划答案：B解析：居住是人类生存的基本要求，住房问题不仅是经济问题，而且是社会问题。各国的经验表明，单靠市场或是全部依赖政府均不能很好地解决住房问题，而市场和非市场的结合，才是解决这一问题的有效途径。29.虽然当事人意思表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立，称为()A:要式合同B:实践合同C:继续性合同D:双务合同答案：B解析：所谓诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。而虽然当事人意思表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立的，称为实践合同。30.长期筹资决策的主要问题包括资本结构决策、债务结构决策、()决策。A:资本营运B:股利分配C:直接投资D:内部筹资答案：B解析：长期筹资决策中的主要问题是资本结构决策、债务结构决策和股利分配决策。31.由省、自治区人民政府建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门颁发和管理的是()。A:一级物业服务企业的资质证书B:二级物业服务企业资质证书C:三级物业服务企业资质证书D:暂定物业服务企业资质证书答案：B解析：国务院建设主管部门负责颁发和管理一级物业服务企业资质证书。省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发和管理二级物业服务企业资质证书，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。32.物业管理绩效评价的基本要素有（）。A:评价指标B:评价标准C:评价时点D:评价方法E:评价内容答案：A,B,D33.常用的安防系统有()。A:房屋及设施设备紧急抢修系统B:自动消防监控系统C:门禁系统、自动呼救系统D:道闸系统、巡更系统和燃气自动报警系统E:闭路监控系统、红外报警系统答案：B,C,D,E解析：物业管理安防系统指物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统，一般包括：闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、门禁系统、自动呼救系统、道闸系统、煤气自动报警系统和巡更系统等。34.住宅使用说明书应当包含()等内容。A:结构类型B:装修、装饰注意事项C:承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明D:有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项E:有关房屋、设施设备质量等级的说明答案：A,B,C,D解析：住宅使用说明书一般应当包含以下内容：(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；(2)结构类型；(3)装修、装饰注意事项；(4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；(5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；(6)门窗类型，使用注意事项；(7)配电负荷；(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；(9)其他需说明的问题。35.出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的()A:2%B:5%C:10%D:15%答案：A解析：出售公有住宅的维修资金，由业主和售房单位共同交存。其中业主交存的部分属于业主所有，公有住房售房单位从售房款中提取的住宅专项维修资金属于售房单位所有。业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的2%。36.对于一般物业投资项目，偿债备付率应该大于()。A:1.0B:1.1C:1.2D:1.3答案：C解析：偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般物业投资项目，该指标值应该大于1.2。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第二节。37.需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度，影响需求弹性的主要因素包括( )。A:商品的耐用程度B:时间的长短C:商品本身用途的多用性D:商品的价格E:商品的替代品数目和可替代程度答案：A,B,C,E解析：本题考核的是影响需求弹性的主要因素。需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。影响需求弹性的主要因素：(1)商品的替代品数目和可替代程度;(2)消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例;(3)商品本身用途的多用性;(4)商品的耐用程度;(5)时间的长短。38.物业服务合同约定以外的服务是()。A:无偿服务B:义务服务C:有偿服务D:业内服务答案：C解析：物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。一些物业服务企业出于经营策略考虑，也可能无偿地为业主提供某些服务。但一般情况下，该类服务协议与物业服务合同样，属于双务合同的范畴，以有偿为原则。39.某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业就如下事项达成一致：(1)建设单位委托物业服务企业办理业主人住手续；(2)拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作；(3)地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理；(4)因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做警示标志。问题：1.对上述拟办或约定事项正误做出判断，并简要说明理由。答案：解析：1.上述拟办或约定事项正误的判断及理由。拟办或约定事项(1)正确。理由：物业人住操作的模式有多种形式。第一种形式是以建设单位为主体，由物业管理单位相配合的作业模式。第二种形式是建设单位将人住工作委托给物业管理单位，由物业管理单位代为办理人住手续。拟办或约定事项(2)不正确。理由：业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会的筹备工作。拟办或约定事项(3)不正确。理由：物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，地下停车场产权属业主所有。拟办或约定事项(4)不正确。理由：车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理，确保车辆停放符合消防管理的要求，绝对不能堵塞消防通道。40.合同签订应遵循的基本原则包括( )。A:主体平等B:合同自由C:权利义务对等D:公正、公开E:守法和维护社会公益答案：A,B,C,E41.前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，新建现售商品房项目应当在现售前()日完成。A:15B:20C:30D:90答案：C42.()是物业服务企业服务产品的最终消费者。A:企业B:供应商C:客户D:公众答案：C解析：客户是物业服务企业服务产品的最终消费者。物业服务企业应当仔细研究自己的客户群体的特点，以客户为导向，围绕客户需求提服务产品，开展经营管理活动。43.业主大会成立后，专项维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经( )后实施。A:经审计部门审定B:业主委员会审定C:政府主管部门审定D:经业主大会审定后实施答案：D44.具体地说，物业管理服务主要包括的内容有()A:物业装饰装修管理服务B:物业档案资料的管理C:专项维修资金的代管服务D:维护相关区域内的环境卫生和秩序E:对房屋共用部位的维修、养护、管理答案：A,B,C,E解析：物业管理服务主要包括以下内容：(1)房屋共用部位的维修、养护与管理；(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；(6)物业装饰装修管理服务；(7)物业档案资料的管理；(8)专项维修资金的代管服务。45.物业管理作为房地产消费阶段的()环节，对房地产保值、增值有着重大影响。A:管理B:服务C:维护D:保障答案：A解析：实施物业管理有利于推动房地产产业的良性发展。物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。46.公有住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护，由()承担维修养护的责任。A:住宅所有人B:住宅使用人C:房屋管理部门D:物业服务公司答案：A解析：公有住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护；由住宅所有人承担维修养护责任。住宅多有人可以自行维修养护，也可以委托他人维修养护。47.物业管理行业属第( )产业，是服务行业，因此，在制作和使用各种文书时，既要符合通用文书的一般特点，又要突出服务的特性。A:一B:二C:三D:四答案：C48.现场管理是在零售商业物业建成投人运营之后提供的日常管理和服务，不包括（ ）服务工作内容。A.清洁卫生 B.安全保卫C.选址咨询 D.公共空间的维护答案：C解析：现场管理是在物业建成投入运营之后，对物业的清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护，以及为租户提供日常的管理和服务。49.关于可变比例生产函数边际产量曲线的特征，下列说法正确的有()。A:边际产量曲线将在平均产量曲线的最高点与之相交B:边际产量曲线将在平均产量曲线的最低点与之相交C:边际产量等于平均产量，平均产量达到最大值D:边际产量等于平均产量的点对应的总产量达到最大值E:边际产量大干平均产量的点对应的总产量达到最大值答案：A,C解析：设资本等要素投入固定不变，随着劳动量的增加，边际产量曲线将在平均产量曲线的最高点与之相交，此时边际产量等于平均产量(MP=AP)，平均产量达到最大值。当劳动投入增加到使边际产量为零时，总产量达到最大值。此后边际产量为负，总产量下降。50.物业管理起源于()的英国。A:18世纪60年代B:18世纪90年代C:19世纪30年代D:19世纪60年代答案：D51.某物业服务企业向全体员工公布评选出的“2010年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是( )A:计划B:通知C:通报D:意见答案：C52.()的成立标志着物业管理行业的成熟。A:行业自治组织B:皇家特许屋宇经理学会C:非盈利性行业组织D:芝加哥建筑管理人协会答案：A解析：20世纪初，美国也成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。53.双因素理论的提出者是( )。A:马斯洛B:赫茨伯格C:麦克莱兰D:贝雷尔森答案：B54.建筑物全寿命周期的“四节环保”，是指()和环境保护。A:节水B:节能C:节电D:节地E:节材答案：A,B,D,E解析：物业服务企业经营与管理过程中应遵循“以人为本”、“因地制宜”、“可持续发展”的理念，应注重建筑物全寿命周期的“四节一环保”，即：节能、节水、节地、环境保护。55.物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行()的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。A:政府指导价B:市场调节价C:政府定价D:特约服务价格答案：A解析：物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价（注意：不是市场调节价）的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。56.为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照()的约定，先行向物业服务企业预付物业服务支出。A:经过审议的预算和物业管理合同B:经过审议的概算和物业管理合同C:经过审议的预算和前期物业管理合同D:经过审议的概算和前期物业管理合同答案：A解析：为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业服务企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交.纳的业主所有，物业服务企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。57.物业管理服务的()对物业服务企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。A:持续性B:即时性C:长期性D:综合性答案：B解析：一般有形商品的生产、流通和消费环节彼此独立且较为清晰，而物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中，这就使得物业服务企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。物业管理服务的即时性对物业服务企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。58.某幢建筑物按实际价值100万元担保，因火灾遭受全损，损失当时市场房价跌落，该建筑物的市价为80万元，实际损失赔偿被保险人()万元。A:80B:100C:160D:200答案：A解析：当担保财产遭受保险责任范围内的损失时，保险人按合同规定承担赔偿责任，其支付的保险赔款，不得超过被保险人的实际损失。实际损失是根据损失当时财产的实际价值来确定的，而财产的价值与市价有关，所以实际损失的确定通常要根据损失当时财产的市价（定值保险和重置价值保险例外）。例如，某幢建筑物按实际价值100万元担保，因火灾遭受全损，损失当时市场房价跌落，该建筑物的市价为80万元，则保险人只能按市价，即实际损失赔偿被保险人80万元。59.城市修建性详细规划的主要内容不包括()A:建设条件分析及综合技术论证B:道路、绿化、工程管线规划设计C:规定各地块建筑高度D:竖向规划设计答案：C解析：修建性详细规划是依据控制性详细规划的各项指标和要求，直接对建设项目进行规划设计和修建安排，指导建筑设计和工程施工图设计。修建性详细规划由开发建设单位组织，委托规划、设计单位完成，主要内容有：(1)建设条件分析及综合技术论证；(2)总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计；(3)道路、绿化、工程管线规划设计；(4)竖向规划设计；(5)工程量估算和投资效益分析。60.物业服务企业业务活动中，责任中心有()。A:成本中心B:效益中心C:服务中心D:监控中心E:费用中心答案：A,E解析：一个责任中心，如果不形成收入或不考其收入，而着重考核其发生的成本和费用，这类责任中心就称为成本中心。成本中心的职责，是用一定的成本去完成规定的具体任务。成本又可细分为两种：标准成本中心和费用中心。61.临时管理规约中，相关主体的法律义务包括()。A:建设单位不得侵害物业买受人的义务B:建设单位对临时管理规约的说明义务C:物业买受人对临时管理规约承诺的义务D:建设单位对物业买受人承诺的义务E:物业买受人对物业服务企业承诺的义务答案：A,B,C解析：临时管理规约中，相关主体的法律义务包括：建设单位不得侵害物业买受人的义务；建设单位对临时管理规约的说明义务；物业买受人对临时管理规约承诺的义务。62.成本控制按控制的机制分类，其类型属于事先控制的是()A:前馈性控制和预测性控制B:前馈性控制和防护性控制C:防护性控制和反馈性控制D:前馈性控制和反馈性控制答案：B解析：成本控制按控制机制的不同，可分为前馈性控制、防护性控制和反馈性控制三大类，其中，前馈性控制和防护性控制都属于事先控制。63.下列关于社区的基本要素说法，错误的有()。A:有以一定的社会关系为基础组织起来共同生活的人口B:有一整套相对完备的生活服务设施C:有不同的社会生活D:有较完整的社区管理体系E:有完全样的文化答案：C,E解析：C项，进行共同的社会活动即共同的社会生活是社区的本质特征，E项，社区有自己特有的文化，社区文化是个社区得以存在和发展的内在要素，是人们在社区这个特定区域性的生活共同体中长期从事物质生产和精神生活的结果。64.下列各项中，情事变更原则的适用要件包括()。A:须有不可预见的情事变更B:情事变更须发生于合同成立后和履行完毕前C:须情事变更的结果使维持原有合同效力显失公平D:情事变更须发生于合同成立之前E:情事变更须不可归则于当事人答案：A,B,C,E解析：情事变更原则，是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情事变更，致使合同的基础丧失或动摇，若继续维持合同原有效力则显失公平，允许变更或解除合同的原则。情事变更原则的适用要件包括：须有不可预见的情事变更，情事变更须发生于合同成立后和履行完毕前，情事变更须不可归则于当事人，须情事变更的结果使维持原有合同效力显失公平。65.地产投资财务评价指标中，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和()A:投资风险B:项目风险C:市场风险D:责任风险答案：B解析：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。66.根据边际收益递减规律，当平均产量达到最大时，（）。A:边际产量达到最大B:总产量达到最大C:边际产量等于零D:边际产量等于平均产量答案：D67.建设单位应当在物业交付使用()日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。A:5B:10C:15D:20答案：C解析：建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。68.在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业实施承接查验必须满足的条件是()。A:物业的产权单位或业主大会与原有的物业管理机构完全解除了物业服务合同B:物业的产权单位或业主大会与新的物业服务企业签订了物业服务合同C:物业的产权单位或业主大会与原有的物业管理机构部分解除了物业服务合同D:物业的产权单位或业主大会决定与新的物业服务企业奠定物业服务合同E:物业的产权单位或业主与原有的物业管理机构完全解除了物业服务合同，并与新的物业服务企业签订了物业服务合同答案：A,B解析：在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。69.业主大会活动规则中，定期会议与临时会议由()组织召开。A:业主大会B:业主委员会C:房屋管理部门D:业主答案：B解析：业主大会会议分为定期会议与临时会议。定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。70.物业组合投资管理的目标是()。A:物业企业财富最大化B:风险控制和组合投资回报最大化C:利润最大化D:保持物业保值增值答案：B71.零售商业物业的标准租约是根据该类物业的()制订的。A:质量B:特点C:名誉D:数量答案：B解析：商业物业的标准租约必须突出该类物业的特点，重点是要就容易引起租赁双方矛盾的问题和今后若干年中可能出现的不可预见因素做出具体的约定。72.写字楼物业管理的常规目标不包括()A:经营目标B:管理目标C:服务目标D:发展目标答案：D解析：写字楼物业管理的常规目标包括：(1)经营目标：收益部分使用率最大化；(2)管理目标：物业资产保值率和升值率最大化；(3)服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。73.我国民法通则对相邻权原则有明确规定，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当()A:停止侵害B:排除妨碍C:赔偿损失D:给予惩罚E:承担法律责任答案：A,B,C解析：物业财产的所有权属于不动产所有权范畴，与动产所有权比较，不动产所有权的行使与相邻不动产所有人和使用人的权益关系密切。我国民法通则对相邻权原则有明确规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。74.有效的承诺应具备的要件包括()。A:承诺必须自要约人向重要约人发出B:承诺的内容应当与要约的内容一致C:承诺的内容可以对要约的内容有个实质性的变更D:承诺必须在要约的存续期间内作出E:承诺应以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外答案：B,D,E解析：承诺是重要约人同意要约的意思表示。有效的承诺应具备以下要件：承诺必须自重要约人向要约人发出，承诺的内容应当与要约的内容一致，承诺必须在要约的存续期间内作出。如要约未确定承诺期间，则依对话方式或者非对话方式而分别确定，承诺必须向要约人作出。合同法第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”75.物业管理招标投标是在市场经济条件下双方所采取的一种()形式。A:服务B:合同C:交易D:买卖答案：C解析：招标投标是在市场经济条件下，交易双方所采取的一种交易形式，这种交易形式主要在大宗货物买卖、工程建设项目的发包与承包，以及服务项目的采购与提供时所采用。76.在管理的各项职能中，()的目标是使整个活动按既定的计划和标准进行。A:领导职能B:决策职能C:控制职能D:组织职能答案：C解析：控制是依据预定的目标和标准，对管理活动进行监督、检查和衡量，若发生偏差，就采取措加以纠正，使整个活动按既定的计划和标准进行。77.以()为特征的传播活动是公共关系最实质性的部分。A:长期性B:广泛性C:整体性D:双向性答案：D解析：公共关系是社会关系的一种表现形态，其特征包括：人情性，双向性，广泛性，整体性，长期性，创造性，全员性。以双向沟通过程为特征的传播活动是公共关系最实质性的部分。公共关系是以真实为基础的组织与公众之间的双向信息传播系统。78.房地产开发主管部门对符合条件的企业接点暂定资质证书，暂定资质的条件不低于()级资质的条件。A:二B:二C:三D:四答案：D解析：申请暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件。79.人事部、建设部于()年发布了物业管理师资格考试实施办法。A:2003B:2004C:2005D:2006答案：C解析：人事部、建设部于2005年11月发布了物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法。80.实践中人们常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的()，来对写字楼进行分类。A:声望B:形象C:位置D:吸引力答案：D解析：实践中，人们常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。81.有权制定房地产咨询人员的考试办法的有()。A:国家建设行政主管部门B:省、自治区建设行政主管部门C:直辖市房地产管理部门D:市房地产管理部门E:县房地产管理部门答案：B,C解析：房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制定。82.某物业服务企业为多个项目提供物业服务，其中有多层住宅10万m2，高层住宅20万m2，别墅2万m2，办公楼2万m2，工业厂房4万m2，从管理规模来看，该物业服务企业达到了（ ）企业资质要求。A:一级B:二级C:三级D:三级暂定答案：B83.已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的净资产收益率为()。A:35%B:14%C:25%D:10%答案：C解析：500/2000*100%=25%。所用公式：净资产收益率=净利润/平均净资产*100%。净利润是指企业的税后利润，即利润总额扣除应交所得税后的净额，平均净资产=（所有者权益年初数+所有者权益年末数）/2。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第三节。84.业主因维修物业或公共利益需要，确需临时占用物业管理区域内的道路、场地，应当征得()同意。A:城市规划管理部门B:城市建设行政主管部门C:业主委员会D:物业服务企业E:城市房地产行政主管部门答案：C,D解析：为加强管理和保护公共利益，当事人不得擅自实施占用、挖掘行为，对于业主因维修物业或公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的情况，只有在征得业主委员会和物业服务企业同意的情况下才可实施。物业服务企业因维修物业或者公共利益需要确需临时占用、挖掘道路、场地的，也必须征得业主委员会的同意，不得擅自施工。85.大型企业物业资产管理的内容包括()A:编制企业物业资产清单B:设定管理目标C:适时处置资产并获得收入D:控制成本E:进行系统化的物业投资答案：A,B,C,D解析：通常，大型企业物业资产管理包括如下内容：(1)编制企业物业资产清单；(2)设定管理目标；(3)控制成本；(4)适时处置资产并获得收入；(5)进行多样化的物业投资；(6)结合企业主营业务选择物业占用形式；(7)建立合理的物业资产管理机构；(8)明确物业管理师的责任；(9)审慎选择物业资产管理顾问。86.在物业管理活动中，风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有某些( )。A:规律性B:典型性C:综合性D:代表性答案：A解析：本题考核的是物业管理风险防范的意义。在物业管理活动中，风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有某些规律性。虽然不可能完全消除风险，但可以通过努力把风险缩减到最小的程度。这就要求物业服务企业主动认识风险，积极管理风险，有效地控制和防范风险，以保证物业管理活动和人们生活正常进行。87.由于设施设备的重要和发生故障所产生的损失和影响可能较大，在合同起草和签订过程中，应特别注意的方面有( )。A:在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致B:在合同中应明确因设施设备故障、事故造成人员、财产等损失，明确在出现情况时责任方，以免在出现问题时产生纠纷C:建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施D:建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履行过程中出现的问题E:应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验答案：A,B,E88.共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算费用在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多，其中不包括()A:交通费B:装修费C:能源费D:杂项费用答案：A解析：共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费在物业管理成本中通常都占有较大比例.而且其中的具体项目也比较多。主要包括以下几项：(1)维修保养费；(2)装修费；(3)能源费；(4)康乐设施费；(5)杂项费用。89.消防装备的维护、管理措施有()。A:定期更换B:定期检查C:交接班检查D:专人保管E:随时启用答案：B,C,D解析：消防装备的维护、管理包括：定期检查；定期养护；专人保管；交接班检查；消防器材的定期统计。90.住宅小区会所经营模式包括()。A:独立式经营B:委托式经营C:双向经营D:横向联合经营E:引入社会设施共同经营答案：A,C,D,E解析：会所的经营模式有以下四种：独立式经营、双向经营、横向联合经营、引入社会设施共同经营。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第四节。91.我国对从事物业管理工作的专业管理人员实行()制度。A:执业考试B:执业注册C:职业准入D:职业备案答案：C解析：本题考核的知识点为物业管理师制度的相关规定。我国对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度。92.业主大会的定期会议与临时会议由自()组织召开。A:业主大会B:业主委员会C:业主管委会D:业主组委会答案：B解析：业主大会会议为定期会议于临时会议。定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。定期会议的期间由业主大会议事规则中确定。93.某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8.5%，则该宗物业的收益价格为()万元。A:91.52B:92.45C:93.25D:94.12答案：D解析：该宗物业的收益价格计算如下：V=A/Y=8/8.5%=94.12（万元）。94.下列关于土地使用权出让方式的说法错误的是()。A:招标出让方式利于公平竞争，主要适用于需要优化土地布局以及重大工程的较大地块的投资项目B:采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定的最低价C:拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰D:挂牌出让方式主要适用于投资环境好、盈利潜力大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段答案：D解析：D项，拍卖出让方式主要适用于投资环境好、盈利潜力大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。95.物业服务企业的性质是与()的性质密切相关。A:物业投资管理工作B:物业资产管理工作C:物业经营管理工作D:物业租赁管理工作答案：C解析：物业服务企业的性质是与物业经营管理工作的性质密切相关。物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此，物业服务企业既是服务性单位，又是经营性企业组织。96.下列关于房地产开发企业的市场活动规则的表述，正确的有()A:对房地产开发企业设立资质等级制度的目的，就是规范房地产开发企业的市场活动B:房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目C:各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务D:一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目E:二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积35万m2以下的开发建设项目答案：A,B,C,D解析：对房地产开发企业设立资质等级制度的目的，就是规范房地产开发企业的市场活动，维护市场的有序竞争。房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万m2以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。97.在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的进行不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的()A:增值B:保值C:贬值D:收益答案：A解析：在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的进行不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。98.共用题干某建筑共三十八层，其