建筑工程施工合同管理.ppt

（1）施工合同履行的含义 施工合同履行是指施工合同双方根据合同规定的各项条款，实现各自的权利，履行各自义务的行为。 施工合同一旦生效，对当事人双方均有法律约束力，双方当事人应当严格履行。,施工合同的履行和管理,1 施工合同的履行,（2）施工合同履行的原则 施工合同履行的原则应遵守全面履行和实际履行的原则。 施工合同的全面履行要求合同当事人双方必须按照施工合同规定的全部内容履行，包括履行的地点、方式、期限、合同价款、工程建设的数量和质量等。,施工合同的实际履行则要求合同双方当事人必须按合同的标的履行。由于建设工程项目具有不可替代性和建设标准的强制性，所以合同当事人不能以支付违约金来替代施工合同的标的履行。,（3）施工合同履行的基本步骤 施工合同的工程竣工、验收和竣工结算是施工合同履行的基本步骤。,施工合同的管理是指各级工商行政管理机关、建设行政主管机关和金融机构，以及工程发包方、监理单位、承包方依照法律、法规及规章，采取法律和行政的手段，对施工合同关系进行组织、指导、协调及监督，保护施工合同双方当事人的合法权益，处理施工合同的纠纷，防止和制裁违约行为，保证合同法的贯彻实施等一系列活动。,2 施工合同的管理,（1）国家机关及金融机构对施工合同的管理 工商行政管理机关对施工合同的管理 主要包括：宣传施工合同的有关法律、法规；指导和督促相关部门做好施工合同管理工作；监督施工合同的订立和履行；督促双方当事人按合同约定履行自己的义务；进行施工合同的签证和备案工作；查处违犯施工合同的行为等。,建设行政主管机关对施工合同的管理 主要包括：宣传贯彻国家有关合同的法律、法规；贯彻国家制定的施工合同示范文本，并组织执行和指导使用；组织培训管理人员，指导合同管理工作，总结交流经验；对施工合同的签订进行审查，监督、检查合同的履行，依法处理存在的问题，查处违法行为；制定签订和履行合同的考核指标，并组织考核，表彰先进的合同管理单位；确定损失赔偿的范围；调解施工合同的纠纷。,金融机构对施工合同的管理 金融机构主要是通过信贷、结算当事人的账户对施工合同进行管理的。另外，金融机构还有义务协助执行已生效的法律文件，以保护当事人的合法权益。,（2）发包方和监理单位对施工合同的管理 施工合同签订的管理 在承、发包双方具备签订施工合同的条件下，发包方和监理单位应对承包方进行资格预审。一般招标工程可以通过社会调查进行，同时还应做好施工合同的谈判与签订工作。与承包方就施工合同的条款进行逐条谈判，达成一致意见后，即可签订正式施工合同文件，经双方签字、盖章后，施工合同正式签订完毕。,施工合同履行的管理 发包方和监理工程师在合同履行中，应当严格按照施工合同的规定履行应尽的义务。施工合同规定应由发包方负责的工作，都是合同履行的基础，是为承包方开工、施工创造的先决条件，发包方必须严格履行。 在合同履行管理中，发包方和监理工程师也应实现自己的权利，履行自己的职责，对承包方的施工活动进行监督、检查。发包方和监理工程师对施工合同的履行管理主要是从进度、质量、费用进行。,在工期管理方面：按合同规定要求承包方在工程开工前提出包括分月、分段进度计划的施工总进度计划，并加以审核批准；按照分月、分段进度计划进行实际检查，对影响进度计划的因素进行分析，属发包方的原因，应及时解决，属承包方的原因，应督促迅速解决；在同意承包方修改进度计划时，应审批承包方修改的进度计划，确认竣工日期。,在质量管理方面：检验工程使用的材料和设备质量；检验工程使用的半成品及构配件质量；按合同规定的规范、规程，监督检查施工质量；按合同规定的程序，验收隐蔽工程和需要中间验收工程的质量；验收单项竣工工程的质量。,在费用管理方面：严格进行合同约定价款的管理；当出现合同约定价款调整的情况时，应及时对合同价款进行调整；认真对预付工程款进行管理，包括批准和扣还；对工程量进行核实确认，进行工程款的结算和支付；对变更价款进行确定；做好对施工中涉及的其他费用的管理；办理竣工结算，对保修金进行管理等。,施工合同资料的管理 发包方和监理工程师应当做好施工合同档案资料的管理工作。在工程项目全部竣工后，应将全部合同文件加以系统整理，归类建档保管。在合同履行过程中，对合同文件，包括有关的签证、记录、协议、补充合同、备忘录、函件、电报、电传等都应做好系统分类，认真管理。,（3）承包方对施工合同的管理 施工合同签订的管理 在施工合同签订前，应认真对发包方和工程项目进行分析和了解，看发包方是否具有法人资格，施工所需资金是否落实，国家重点工程是否已列入投资计划，是否具备施工条件等，以防造成重大损失。 承包方中标后，在签订正式施工合同前还应与发包方进行谈判。对合同的条款内容逐一谈判，双方达成一致意见后，即可正式签订合同。,施工合同履行的管理 在合同的履行过程中，承包方应把合同管理工作作为企业经营管理活动中的重要工作内容，以确保合同各项指标顺利实现。因此，应加强企业内部管理，建立施工合同管理制度，包括工作岗位内容、检查制度、奖惩制度、统计考核制度等。,施工合同资料的管理 承包方同样应做好施工合同资料的管理，不仅应做好施工合同的归档工作，还应以此指导生产、安排计划，使其发挥重要作用。,监理单位在工程监理过程中的合同管理主要是根据监理合同的要求对建设工程合同的签订、履行、变更和解除进行监督、检查，对合同双方进行调解和处理，以保证合同的依法签订和全面履行。 监理单位在合同管理中必须做好以下几方面的工作：,监理单位在合同管理中的主要工作,（1）合同的分析 通过对合同各项条款进行分门别类的认真研究和解释，找出合同的缺陷和弱点，以发现和提出需要解决的问题。对引起合同变化的事件进行分析和研究，以便采取相应措施。 合同分析对于促进合同各方履行义务和正确行使合同赋予的权利，对监督工程的实现，对解决合同争议，对预防索赔和处理索赔事件等工作都是十分必要的。,（2）建立合同目录、编码和档案 合同目录和编码是采用图表方式进行合同管理的便利工具，它为合同管理自动化提供了方便条件，使计算机辅助合同管理得以实现。 合同档案的建立可以把合同条款分门别类地加以存放，对于查询、检查合同条款，也为分解和综合合同条款提供了方便。合同资料的管理应当起到为合同管理提供整体服务的作用。,（3）合同履行的监督、检查 通过检查，发现合同执行过程中存在的问题，并根据法律、法规和合同规定加以解决，以提高合同的履约率，使工程项目能够顺利建成。合同监督还包括经常性地对合同条款进行解释，以促使承包方能够严格按照合同要求实现工程进度、工程质量和费用的要求。按合同的有关条款做出工作流程图、质量检查表和协调关系图等，有助于有效地进行合同监督。,合同监督需要经常检查合同双方往来的文件、信函、记录、发包方的指示等，以确认它们是否符合合同的要求和对合同的影响，以便采取相应的对策。根据合同监督、检查所获得的信息进行统计分析，以发现费用金额、履约率、违约原因、纠纷数量、变更情况等问题，向有关监理部门提供情况，为目标控制和信息管理服务。,（4）索赔 索赔是合同管理中的重要工作，又是关系合同双方切身利益的问题，同时牵涉监理单位的目标控制工作，是参加项目建设的各方都关注的事情。监理单位应当首先协助发包方制定并采取防止索赔的措施，以便最大限度地减少无理索赔的数量和索赔影响。其次，要处理好索赔事件。对于索赔，监理工程师应当以公正的态度对待，同时按照事先规定的索赔程序做好处理索赔的工作。,合同管理工作的好坏直接影响着投资、进度、质量控制，是建设工程监理方法体系中不可分割的组成部分。监理单位要做好合同管理，必须注意以下几个方面的问题： 参加合同制定和谈判。这对了解签订合同双方和合同内容都有好处，也为今后的合同管理奠定了良好的基础，是掌握合同管理第一手资料的最好办法。 认真弄清每一个合同的各项内容，管理好每个合同。,切记少用或不用口头协议、“君子协定”，防止引起合同争议。 努力履行自己的职责，恰当地使用自己的权力，当好“公正的第三方”。这种率先垂范、严格按合同办事的精神对于做好合同管理工作是必不可少的，它可以促使合同双方当事人履行各自的义务和恰当地行使各自的权利。 委托具有应变能力又能坚持合同原则的监理工程师担任合同管理工作，以应付合同管理中出现的各种复杂问题。,在拟订合同文件、记录、指示、报告、信件时，应当全面、细致、准确、具体，因为它是合同管理，尤其是索赔的基本依据。 在拟订合同文件时应当写清细节，力求达到可操作的程度，以防日后双方在细节上纠缠不清。 特别注意工程变更对合同的影响，应当对每一份变更进行可行性分析，防止由此引起的索赔。,拟订合同条款时应当在语言文字方面做到清楚明白，避免含糊不清、词不达义的现象发生，这既有利于合同的执行，又有利于监理单位实施合同管理。 合同谈判中注意风险的合理转移。,施工合同风险管理,工程合同管理是工程项目管理的核心，现代工程项目的复杂性高、项目的参与方多、建设周期长，致使工程项目的风险因素多、风险大，而实践中，这些风险通过合同都大部分转移给了承包商，给承包商的合同风险管理带来更多的困难和挑战。近年来，由于合同风险分配不合理、合同文件内容多、合同文件不规范等原因，合同纠纷案件逐年上升，其及时处理和解决显得越来越重要。因此，合同的风险管理已越来越多地受到国内施工企业的重视。,成也合约，败也合约,一、识别工程项目风险 二、防范、转移、化解工程合同风险 （一）合同签订之前建立合同风险预控体系 投标及合同签订阶段招投标文件评审和合同评审 （二）合同履约过程中的合同风险管理体系 （三）工程结束后合同风险管理的总结和合同风险预控指标体系的修正和纠偏,（一）工程项目具有多风险的特征 1、在该项目的不同阶段，项目参与各方所面临的风险不同，具有较强的阶段性； 2、在该项目实施过程中，不可控制风险可能会逐渐变得可以控制，并且随时可能会出现新的风险； 3、项目的建设时间越长，项目所面临的风险因素越多，可能带来的风险越大；,一、识别工程项目风险,4、对于承包商而言，风险控制的成本随工程项目的进展而增大，与此相反的是，控制风险所带来的效益随工程项目的进展而减小，如下图所示。所以，工程承包企业必须重视工程项目前期（如投标和合同谈判阶段）的项目风险管理工作，做好项目风险预控管理；,5、整个合同过程中，业主与承包商心理优势的对比将产生较大的变化，一般业主在招投标阶段具有绝对的心理优势，而随着项目的进展而逐渐失去这些心理优势，直到工程竣工之后又逐渐恢复；承包商心理优势的变化与此相反，如下图(示意图)所示。在项目执行过程中，承包商成功地进行合同风险管理，应注重充分利用这种优势对比的变化，采取灵活的阶段性风险补偿策略，将风险补偿问题在工程执行过程中得到解决。,1、投标报价阶段风险 （1）投标报价信息失误风险 （2）报价策略失误的风险 合同类型选择的风险 低价夺标高价索赔的风险 （3）报价漏项或多项的风险,（二）工程承包合同寿命周期内的主要风险,2、合同签订和履行过程中的风险 （1）工程款支付的风险 （2）业主方管理能力的风险 （3）合同条款方面的风险 合同条款不完备 合同条款所规定的权利义务不平等 合同定义不准确 （4）其他承包合同所带来的风险 （5）分包合同的所带来的风险 （6）工程变更风险 （7）承包商不注意合同履约管理所带来的风险 3、竣工验收与交付阶段或合同终止后的风险,二、防范、转移和化解工程合同风险,“两评审一交底，两策划一手册”,建立合同风险控制体系,（一）合同签订之前建立合同风险预控体系 由于在合同签订后，整个合同文件中包含了近90%招投标文件中的内容，合同条件在招投标和合同谈判过程中已经确定，所以，合同的大部分风险在签订之前就已经确定，要成功地进行合同的风险管理，应注重合同签订之前合同风险预控指标体系的建立和执行，即对招投标文件和拟投标项目进行评审和论证。主要有以下几个方面： （1）根据项目的不同类型、承发包方式等，建立公司的合同风险预控指标体系。 （2）合同投标阶段确定投标报价策略和合同谈判策略。 （3）合同谈判阶段争取风险转移或风险补偿的具体合同条件。 （4）根据合同投标阶段和合同谈判阶段的结果，编制合同履约过程中的项目合同风险预控计划体系。,投标及合同签订阶段 招投标文件评审和合同评审 （1）仔细审查业主的财务状况 （2）深入调查工程所在国（地）的政治和经济环境 （3）在投标时尽可能留有选择的余地 （4）详细进行现场调查,（5）合同风险的总评价 承包商在合同谈判和签订阶段时必须对项目的合同风险有一个总体的评价。对工程合同来说如果存在以下问题，则风险很大。 工程规模较大，工期较长，而业主采用固定总价合同形式。 业主要求采用固定总价合同，但工程招标文件中的图纸不详细、不完备，工程量不准确，范围不清楚等。 业主将做标期压缩得很短，承包商没有时间详细分析招标文件，而且招标文件为外文，采用承包商不熟悉的合同条件。 工程环境不确定性大。如物价和汇率大幅度波动，水文地质条件不清楚，而业主要求采用固定价格合同。 大量的工程实践证明，如果存在与上述情况类似的问题，特别当一个工程中同时出现上述问题，则这个工程可能彻底失败，甚至有可能将承包商企业拖垮。,（6）加强对建设工程合同的审查和会签 仔细审查合同文件的完备性 仔细审查合同文件的优先顺序 仔细审查合同文件所确定的工程范围 仔细审查合同价款和支付 A、仔细审查合同价款问题：合同价款的构成和计价货币； 合同价款的调整办法。 B、仔细审查合同支付方式：主要审查合同价款的分段支付是否合理； 仔细审查合同条款中关于保函的规定 仔细审查合同条款中关于误期损害赔偿费的规定 仔细审查合同条款中关于承包商违约罚款金额和责任限额的规定 仔细审查合同条款中税费条款和保险的规定 仔细审查合同条款中关于业主责任的规定 仔细审查合同条款中争议解决条款的规定 （7）合同审查后的建议或对策,（二）合同履约过程中的合同风险管理体系 某局项目管理原则： 标价分离，包死基数 风险抵押，过程控制 监督到位，超额分成 风险共担，兑现及时,项目管理举措 合同履约过程是合同风险管理的具体措施的实施过程，主要应注重两个方面、四个环节： （1）两个方面：已分析风险和临时出现风险的应对措施。 （2）四个环节： 合同文件的风险及风险条款审查、阅读和交底。使合同风险管理的控制措施落实到人； 合同进度付款和竣工结算的及时申请和办理； 合同变更和索赔的及时办理； 合同风险发生时的处理，索赔的及时办理。,1、制定合同执行战略 合同交底与履行策划,2、强化项目合约经理职能，强化项目基础管理工作,3、全面贯彻企业总法律顾问制度，试点项目法律顾问，深化法务工作对项目的过程服务职能。 三个到位、两个提高、一个健全 总法律顾问岗位、机构、职责到位； 依法办事水平和竞争力得到进一步提高； 依法决策、依法经营管理、依法维护企业合法权益的规章制度健全。,（1）做好结算策划书 （2）强化中间结算，贯彻“二十字方针” “先算后干”：标价分离，确定责任成本，制定项目策划书； “边干边算”：中间计量，收入确认； “边干边结”：中间结算，签证、索赔同步； “干完结完”：竣工结算完成后28天或合同约定的时间内报出； “结完审完”：28天或合同约定的时间内审完。,4、重视工程结算 工程靠干，效益靠算（结算策划）,（3）在约定期限内提交竣工结算文件： 合同法“286”司法解释规定了建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，因此结算完成时间不能超过工程竣工或合同约定的竣工日期起6个月，以保证发包人不依约履行义务，拖欠工程款时，承包人可行使优先受偿权。 依据有关法律法规，建议企业规定：在工程竣工验收报告经认可后28天内或合同约定的期限内，将竣工结算报告和完整的结算资料递交业主，并办理签收手续。为保证结算质量，项目经理部必须在递交业主或上包的7天前将结算初审报告上报公司的结算管理部门，公司结算管理部门应在收到初审结算报告后3天内完成复审。这样可以保证在日后可能出现的诉讼中处于有利地位。,（4）在结算核实过程中，要引入经营公关理念，运用好“一二三四”原则： “一主动”：主动做好业主的工作，争取业主的配合； “二勤”：勤发问，勤发函； “三不怕”：不怕业主刁难，不怕辛苦，不怕麻烦； “四讲”：讲策略，讲方法，讲技巧，讲语言艺术；,5、慎视合同期限 菲迪克合同条件有48个期限规定，14天的有9处，28天的有21处，84天的有7处。香港文本有36条，涉及期限规定的45处。我国的示范文本有41条，涉及期限规定的有64处。 提高履约的可操作性应注意的五大问题： （1）严密规定施工期限，避免开工日期设而不定； （2）确切表述每一期限的开始和结束时间，对期限规定要经常使用“之前”、“之后”、“之内”来表述，减少因期限的“前”无开始，“后”无截止的不规范表述而造成的合同履行期限的不可操作性和不确定性。 （3）事后明确履约期限的文件要作为合同组成部分。 （4）对市场条件下出现的新情况，要增加相应的期限规定。 （5）不断完善签署的承包合同，使之更切合实际施工现场的情况。,6、建立完整、详细、准确的项目资料档案 合同及附件 （1）招标文件 （2）投标书（包括其附属文件） （3）中标通知书 （4）合同（协议书、专用条款、通用条款） （5）合同补充条款和协议 （6）质量保修协议书 （7）业主许可的施工组织设计,施工过程记录 （1）发函登记薄（包括发函原件） （2）收函登记薄（包括收函原件） （3）图纸、图纸会审、图纸变更及技术交底的供应记录 （4）建设单位设计变更通知单及变更工程价款报告（14天内） （5）签证单及签证工程价款报告（14天内） （6）会议纪要（与会人员签字盖章） （7）工程师（监理）指令、通知及对该指令和通知的复函（48小时） （8）发生违约事件的原始资料 （9）索赔意向通知（28天内） （10）索赔报告及依据资料（56天内） （11）停、送水、电，道路开通、封闭的日期记录 （12）干扰时间影响的日期及恢复施工的日期记录 （13）气象记录 （14）质量事故记录 （15）甲供材料进场记录,（16）实际工程预付款、进度款拨付的数额及日期 （17）催付工程款通知 （18）经业主审查的形象进度月报表、年报表(合同要求期限内) （19）经审查的劳务及分包进度月报表、年报表 （20）报送公司的已完成工程量报告（月、年） （21）开工报告 （22）中间验收报告（通知） （23）竣工验收报告（28天内） （24）停工（复工）通知（报告） （25）工期延误报告 （26）竣工验收证明 （27）工程交接证明 （28）工程预算书 （29）竣工结算报告（28天内） （30）竣工结算书（按合同约定分期、分段结算书） （31）审定的工程结算书（含总分包结算） （32）国家、省、市有关影响工程造价、工期的文件、规定等,7、过程中纠纷的处理 以和为贵，全面履约 承包商违约 工期：未按时进场、开工；节点工期与合同约定不符；延迟竣工。 质量：工程质量未达到合同约定标准、法律或行业规定的标准。 先履行义务：未在合同约定的时间内提交工程形象进度报量；未在时限范围内提交竣工报告、结算报告；针对发包人的不适当指令、函件以及履行合同不适当未能及时提出异议等。 对分供方的支付价款义务不及时。,应对工期违约应收集资料 合同约定的应由发包人承担“三通一平”等各项义务的完成时间； 包人交付施工图纸的时间； 施工许可证的取得时间； 发包人下达开工指令时间； 发包人变更、补充合同足以引起工期变更的各类签证、协议等； 承包人工程进度申报时间与发包人审查与支付时间，批复的工作量与支付数额； 按照合同约定或法律规定能够引起工期顺延的雨、雪、风等自然力与政府的强制性行为以及停水、停电等事件发生的书面证据（政府部门或发包人、监理方等权威方出具）； 合同中对方各项“先履行义务”的约定时间以及实际履行时间（以发包人、监理方或其它权利对应的权威方的签收时间为准）； 申请验收（中间验收与竣工验收）时间和验收时间； 其它相关资料。,应对质量违约应收集的资料 有效的隐蔽验收单及相关证据； 发包方指定或提供材料，且在质量方面有过错的证据； 发包人指定分包，且在质量方面有过错的证据； 发包人下达不合理赶工指令，且经承包人劝阻无效的证据； 工程未经验收或验收不合格，发包人擅自提前使用的证据； 发包人组织验收时间超出合同约定或国家规定而引发质量问题的证据； 发包人其它足以引起质量问题的不合理指令或行为方面的证据； 设计方面的证据。 应对先履行义务违约 公司及项目经理部各岗位人员按照合同约定或法律规定的时间和时限，全面履行了承包人义务的证据。,应对分供方价款支付的违约 合同明确约定“根据发包人的付款时间和数额按比例支付”，不约定延期付款的违约责任； 合同履行过程中，与分供方加强沟通，及时协商变通付款时间和付款数额； 发生违约后，积极应对。,发包人违约 未按时计付承包人工程款项； 其它相应的合同义务履行不完全或不适当。 发包人违约的处理： 收集相关的书面证据资料，及时催告，必要时采取停工或索赔等应对措施。 对足以影响承包人义务履行的部分，及时要求发包人对原有约定予以书面变更或补充，必要时解除合同或采取法律手段解决。,分供方违约 进度缓慢、超合同工期完工、质量不合格； 提供材料、设备不及时，质量、数量不符合约定； 分供方未履行其他法律义务。 分供方违约的应对： 合同中加大分供方相应的违约责任； 事件发生后，及时致函分供方纠正其违约行为，直至解除合同或采取法律手段，并要求其承担相应损失。,（三）工程结束后合同风险管理的总结和合同风险预控指标体系的修正和纠偏 （1）对项目合同风险管理结果进行总结，编制项目合同风险预控计划体系执行情况总结表。 （2）根据项目合同风险预控计划体系执行情况总结表对公司同类项目的合同风险预控指标体系进行修正和纠偏，作为今后该类项目的合同风险预控计划体系编制和执行的基础。 （3）根据项目的不同类型、专业特殊性等，建立公司合同风险管理案例信息库，作为公司今后项目合同风险管理的重要信息资源。,1、高度重视工程款清欠 理债就是理财，催收就是创收， 要把清欠工作摆到与生产经营同等重要的位置 推行重大项目法律事务跟踪制度，严把“八关” ： “经营源头关”； “付款手续关”； “收入确认关”； “印信管理关”； “履约证据关”； “队伍选用关”； “材料采购关”； “工程结算关”。,2、诉讼（仲裁） 起诉可行性分析与决策 （1）必要性考虑因素 发包人的态度； 确保工程价款优先受偿权的需要； 根据项目具体情况诉讼与非讼协商手段的比较； 政府工程项目等情形诉讼对市场的影响等因素。 （2）胜诉和执行可能性考虑 证据资料完备性； 发包人等责任主体可供保全的资产状况。,（3）成本与效益的对比考虑 律师费； 诉讼费； 保全费； 鉴定费； 可实现债权的预测 执行费； 其它费用支出,应诉案件的处理 （1）防范 劳务、分包、材料采购、料具租赁，需要签订合同的，严格按照本手册有关规定办理； 合同价款支付条款应慎重约定，应能确保按约履行价款支付义务； 劳务工人工资支付监控严格按照局有关办法执行； 作好材料款等应付债务的管理工作，项目经理部财务人员按月编报应付账款报表，报公司财务、资金部门的同时，报公司法务部门。 可能发生诉讼的项目，项目经理、材料、财务等责任和业务人员的第一责任，包括及时向公司报告，采取积极措施化解矛盾、防范纠纷。,（2）准备 调查、了解情况，合同、款项数额是否属实； 做好证据资料的准备和提交，特别注意举证期间的限制； 制定并实施应对方案。 （3）审理和执行的应对 与原告积极磋商，商谈切合实际的履行方式和期限； 采取积极有效的措施应对执行法官，防止出现被查封等不良后果的出现； 对于协商不能的，积极履行，防止风险和损失的进一步扩大； 法院强制执行的，配合执行，减免损失。,