武汉市房地产市场现状及发展趋势

武汉市房地产市场现状及发展趋势武汉市房地产市场的发展现状及趋势第一版目 录一、概述二、武汉房地产市场宏观环境现状及趋势（一）基本影响因素1、自然地貌2、人口分布3、行政区划4、基本城市要素（二）总体经济环境1、主要经济指标2、产业结构比较及发展趋势（三）政策环境1、武汉市整体城市规划2、土地市场影响政策3、房地产市场的影响政策（对开发商、消费者）三、武汉房地产市场微观环境现状及趋势（一）武汉房地产市场综述1、房地产市场发展历程2、武汉市房地产市场总体需求情况（二）区域市场供需情况四、结论及建议概述从上世纪90年代起，武汉市房地产市场在总体经济环境的发展中经过住房分配、经济适用房、集资建房、货币分房等多种形态，经受了国家、地方政府关于总体经济、房地产市场有较大影响的土地、信贷、消费等各种政策及宏观环境波动的冲击发展至今，无论从总投资量、开竣工面积、销售额和房价上都有了大幅的提升，已成为全国房地产开发热点城市之一，吸引了多方的关注。照此趋势，未来几年里，武汉房地产市场竞争必然激烈，如何在这样一个迅速起步又有着强烈地方特色的市场中保持准确的判断而且在竞争中处于有利位置，就成为摆在武汉顺驰公司，尤其是公司开发部面前的一个重要问题。由于房地产行业本身涉及领域众多，因此为了比较全面的分析武汉市房地产市场，本文从对房地产市场有直接影响的城市基本面、宏观面及微观面，从城市规划、土地市场、区域市场、金融市场，从市场的供给与需求等方面进行了调研与分析，力求将其阐述清楚并在此基础上得出准确的判断，以作为我们将来获取土地开发定位的指导。武汉房地产市场宏观环境现状及趋势（一）基本影响因素自然条件武汉市位于湖北省东部，长江与汉江交汇处，市区被长江、汉江分隔为武昌、汉口、汉阳三个区域，形成“两江、四岸、三镇”空间布局。 全市土地面积84673.1平方公里，其中水域面积为2143.6平方公里，水域占土地总面积的1/4。地形上是北高南低，以小丘陵与河湖冲积平原为主，北部为山地丘陵，其余均属平坦的江汉平原，河道纵横，湖泊众多。行政区划武汉市下辖江岸、江汉、 桥口、汉阳、武昌、青山、洪山七个城区；汉南、东西湖两个郊区；蔡甸、江夏、黄陂、新洲新型城区(分别于近年撤县建区)，共十三个区县级单位。人口分布表2-1：第四、第五次全国人口普查及近两年统计数字结果第四次人口普查（1990年）第五次人口普查（2000年）20012002市总人口（万人）690.19804.55758.23768.10其中：城镇人口666.64448.89459.34乡村人口137.91309.34308.75家庭户数（万户）-228.81218.66224.59户均人口3.773.153.083.04注：2001、2002年户均人口为城市镇居民户均人口数同第四次全国人口普查相比，城镇人口的比重上升了18.92个百分点。城镇人口的增幅主要来源于依据武汉当地规划而带来的城市化进程的加快，从而由农业人口转化而来。同时城镇家庭户均人口减少至约3人，使得家庭总户数增幅较大。会带来对住宅的新增需求各年龄段（5岁为一段）中， 60岁以上人口数76.14万人，占总人口10.7%，按10%的标准，则武汉市已跨入老年社会。但以1544岁6个年龄段人口较多，占总人口的53.4%。构成了对新增商品房需求的主力人群。近十几年来的武汉市教育水平的发展迅速，居民受教育程度逐步提高，日渐与之中心城市地位，和具有众多的教育资源相吻，合同时还在保持此势头增长，也可以反映出两方面的问题：第一，居民受教育水平的提高将引起城市发展速度的增加最终导致居民收入的增加，即对住房的有效需求增加；第二，受教育水平的提高将引起思想认识的提高，一方面其对教育的重视程度会增加，购房中会有相关的考虑，另一方面，会增加其购房指导思想理性方面的因素，相应要求开发商开发项目尤其是中高档项目时应考虑到其消费者的成熟度。表2-2：2002年武汉市分区域人口数，人口密度 城（郊）区土地面积年末人口人口密度（平方公里）（万人）（人/平方公里）总 计8494.41768.10904江岸区64.2463.289851江汉区33.4346.0813785硚口区46.3953.7411584汉阳区108.3446.634304武昌区81.2290.9311196青山区45.8045.039832洪山区509.0067.651329蔡甸区11108.1048.05434江夏区2010.0066.37330东西湖区439.1923.60537汉南区287.7010.80375黄陂区2261.00110.76490新洲区1500.0095.17634从上表中可以看出武汉市内各区县人口分布不均，人口密度最小为江夏区仅，最大为江汉区，相差近42倍。据此全市大致可划分为两大部分:I.原先成立的七个城区,II.其它各区县。前者人口平均密度为4653,是后者201.49的23倍。第I部分地区为武汉市经济密集、社会活动频繁的地区，因此，其发展-环境相互作用强度大 。基本城市要素为了将武汉市“两江、四岸、三镇”的天然布局相联，武汉市经过多年的努力，建设和规划了多条联系纽带，形成了武汉市独有的基础设施网络。公路交通目前已建或在建的内、中、外三条环线，与环线穿插的十条放射线道路构成了公路交通得主要部分，其中过江部分本别由长江、汉江上各五座大桥、三条规划中的过江隧道组成。京珠、沪蓉等多条国道高速路则承担着对外连接任务。铁路交通京广、京九、武大、汉丹等多条铁路干线也在武汉交汇，长江一桥上交汇的四条铁路线将前往白沙洲大桥，将使武汉的交通更加畅通。为彻底畅通中心城区交通，除投资22个亿已在建的太平洋黄浦路徐东路的轻轨一号线工程外，武汉市还计划投资170个亿，争取在2010年至2015年前建成天河机场汉口火车站青岛路三层楼的地铁和过江隧道。空运交通武汉天河机场是华中地区重要的航空港。水路交通长江、汉江河道航运承担了武汉市的主要水路运输任务，尤其是长江河道还是连接西南到长江三角洲地区的重要枢纽。小结：基于上述武汉市城市硬件方面的情况武汉市因地制宜的制定了相关的规划与政策，都将对城市各方面的发展也包括房地产市场的格局及发展带来一定的影响。同时武汉具有突出的区位优势，它位于中国经济地理的中心区，北至北京、东至上海、南达广州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陆、空交通相连。在中国东部、中部、西部三大经济带中，武汉具有承东启西的特殊区位。已有的成绩，势必引起多方的关注，形成资金、人力等多种资源的流入繁荣市场的同时，也形成了激烈竞争的局面。总体经济环境主要经济指标年度GDP（亿元）固定资产投资（亿元）城市居民月可支配收入每人月均消费性支出20011347.8508.44608.75528.52同比增长%11.68 10.07 8.05 4.40 20021492.74570.43651.69569.45同比增长%10.75 12.19 7.05 7.74 2003(1-11月）1520.57425.02714.74-同比增长%12.10 18.60 9.90 -产业结构比较及其特征11月份，武汉市国民经济继续保持较快增长势头。当月完成国内生产总值145.59亿元，同比增长12.1%，增幅比上月高0.6个百分点。工业经济增速加快，房地产业保持强劲增长及金融业增速继续加快是当月经济快速增长的主要因素。1-11月累计完成国内生产总值1520.57亿元，增长12.1%。其中，第一产业增加值88.95亿元，增长4.2%；第二产业增加值686.29亿元，增长12.7%；第三产业增加值745.33亿元，增长12.4%，一、二、三产业分别拉动经济增长0.3、5.7和6.1个百分点。武汉市社会科学院在10月公布的20032004年武汉市经济形势分析与预测结果显示，武汉市今年经济增长创近4年最高水平。房地产市场的总体指标及发展趋势2003年1-9月份武汉市房地产开发投资99.16亿元，增长22.1%，完成年度计划的63.4%，比去年同期提高7.1个百分点。项目和资金支持了投资增长。1-9月份，全市新开工项目数595个，比上年增长16.7%，新开工项目投资规模143.05亿元，比上年增长35.5%。到位项目建设资金398.07亿元，增长30.7%。在房地产发展势头强劲，1-9月，全市房地产施工面积1411.1万平方米，同比增长7.8%；商品房竣工面积281.08万平方米，同比增长6.31%，但同期实现销售面积257.9万平方米，同比增长20%，一方面反映土地市场公开操作的政策影响日益显现，房地产投资日趋理性，另一方面反映房地产市场需求旺盛。其中销售给个人244.6万平方米，同比增长20.8%，个人购房占比达95%，比去年同期提高5个百分点；空置一年以上(含一年)商品房面积60.15万平方米，比去年同期(84.7万平方米)下降29个百分点。2003年武汉市房地产行业发展势头良好，施工面积、商品房竣工面积以及销售面积较上年同期均得到长足提升。房地产投资暂无过热现象。（三）政策环境武汉市整体城市规划自20世纪90年代初，武汉市设立武汉经济技术开发区和东湖新技术开发区以来，以这两大国家级开发区和吴家山海峡两岸科技产业园的“两园一区”为重点形成了城市新区开发的热点。同时由于天然的江、河、湖泊的分割，武汉市政府因地制宜制定了武汉市的总体规划布局，将武汉市规划为圈层式布局结构，即以主城为核心由内向外的第三、二、一产业圈层式布局结构。建成包括“两园一区”在内的南湖、白沙洲、黄家湖、四新、什湖、古田等九大功能组团。这九大功能组团相对独立，交通及市政基础设施相对集中配套、关联和辐射外围走马岭、蔡甸、常福、金口、纸坊、流芳等6个重点镇，由“三环十放射”构成整个城市规划的交通框架结构。九个组团的功能分区明确，以“两园一区”和白沙洲工业园、古田经济发展区、什湖产业园这六个主要产业园区为核心带动所在组团发展以第二产业为主，在形成规模后逐步引入发展第三产业。同时以汤逊湖、白沙、四新、郭徐岭、黄狮海等五处为主的居住区作为远景规划中城市人口的主要安置地。六个重点镇则利用邻近的组团的优势及特征发展物流、轻工、旅游、生活居住区等功能，并承担疏散主城人口的作用。武汉市的这种城市多组团式布局的制定决定了城市发展方向的多样性，功能类型的多样性。从城市发展的角度考虑可以避免无序的滚动式连片式开发，在确保环境优先的的前提下，可以给主城以拓展的空间和机会。对开发商而言，为我们将来的开发方向，以及开发产品类型的选择上予以指导，未来的开发热点将主要集中在几个板块儿当中。土地市场影响政策武汉市的房地产一级市场（即土地市场）的规范历程在全国来讲是属于启动较早，但也同样经理了2000年以前的协议出让阶段，当时许多开发商通过协议方式以低价圈的了较好的地块，在目前的房地产市场上，大多数在建在售的楼盘都是在哪是获取的土地，同时在目前日渐规范的土地市场上，仍由当时协议转让的土地在进行再转让，目前土地部门已经考虑有效措施限制，以保证25%投资量的要求真正能得到有效的保证。武汉市2000年建立起土地储备制度，行政管理上采用三级管理即武汉市土地资产管理委员会是作为决策机构，宏观调控土地的储备与供应计划。武汉市国土资源管理局作为土地储备体系的行政管理机构。武汉市土地储备中心则是具体实施土地储备实施及土地供应的前期工作。武汉市土地交易中心，具体负责土地招投标等具体供应工作。从管理区域划分上，中心城区（江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、洪山、青山）土地仍实行市土地行政主管部门垂直管理体制，城郊各区（东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲）和开发区（武汉东湖新技术开发区和武汉经济技术开发区）土地由地方土地部门进行储备转让，市土地行政主管部门与地区人民政府或开发区管委会共同管理、指导和监督。2003年初，武汉市政府提出的土地储备原则是：旧城改造、新区拓展、轴线推进、均衡发展。同时武汉市土地部门采取了调整土地供应量和“最高限价”等政策，以遏制房价的过快增长。到了年底则提出要在土地市场平稳发展的同时，在未来几年内将房价推过3000元关口，以真实地反映出与武汉市地位相匹配的房价，措施就是从房地产开发的源头土地开始，从年初计划向市场投放的6000亩土地到年底上市的也只有4000亩左右。其中还包括在年底集中推出的35万平米的旧城改造地块。这一点即可看出。同时这一趋势将延伸到2004年。2004将继续进行武汉老城区改造工作，力度将超过今年。同时启动汉阳大开发。汉阳开发率先沿汉江开始，选择好几个重点板块启动，把汉阳地区建设主要分成三个部分，汉江的旅游文化生活区组团，四新组团介于生活区、文化区与生产区之间，主要承担政治、金融、商业等生产性服务与生活两大功能，沌口组团主要建设现代制造业基地。2005年的重点则是启动王家墩CBD建设。房地产市场的影响政策在房地产的二三级市场上，近几年来国家及武汉市也相应出台了相关开发、融资、销售管理办法、信贷等相关政策。一方面规范了开发市场，从而保证市场的良性竞争，减少办事环节和相关税费以最终有利于消费者购房，另一方面从信贷、公积金等方面直接保证需求面的畅通，以保证商品房市场能够良性的循环。随着危改力度的进一步加大，二手房市场将进一步被激活，将会给商品房市场带来一部分投资性客户。武汉房地产市场微观环境现状及趋势武汉房地产市场综述房地产市场发展历程（92-2003年历程）由于武汉房地产市场的真正进入市场化轨道是2000年，因此对武汉房地产市场的发展历程主要侧重于20002004年的一个发展历程介绍，具体事件按年度介绍如下：（1）20002003年度事件回顾2000年度主要事件：1、1999年1月1日延续了近50多年的福利分配住房制度退出武汉历史舞台，货币分房制度取而代之。2、1999年的过度转换，从2000年开始，实物分房已完全停止。住宅这个占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。3、2000年从销售情况最旺的是徐东区域，在桥梁经济的影响下成为当时武昌最具生气的区域，当年在徐东路上纵横不下10个楼盘发售，形成了扎堆效应。（目前该区域市场基本接近饱和，2003年新开楼盘仅为2个）4、2000年在武汉，砖混结构的楼盘已退出历史的舞台，框架结构进入市场。5、2000年在武汉，户型设计方面，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，面积大都在90-120平方米之间。6、2000年从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是市民购买商品房时认为最为合理的价位，经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。7、2000年武汉最有代表性的是常青花园四号小区，丽岛花园。 从楼盘的卖点来看，房地产销售突出的是智能化概念。随着常青花园四号小区、丽岛花园打出“智能牌”，使“智能化”概念形成了一种趋势。8、从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等国有房地产开发企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。总体回顾：1、2000年区域类最有代表性楼盘为常青花园小区，丽岛花园是当年的首个商品房项目。2、2000年最热点区域是徐东地区，商品房市场均价为2000左右。3、2000年是国有房地产企业发展最迅猛的一年（城开、统建、富强、康居、百步亭）2001年度主要事件：1、2001年房地产投资额度明显加大，继徐东地区后，南湖地区、后湖地区、金银湖地区在该年成为众多开发企业逐鹿的地方，上述地区大型住宅社区显露头角。2、2001年的青山等地区，由于长期缺乏人气，越来越被市场冷落。（但目前已经是市场热点）3、2001年金银湖地区正式开启为市场热点，该区在常青花园的市场铺垫下， “万科地产”拿到该地区2000亩土地的开发权，开始打造“城市花园”系列；当年高尔夫城市花园也将在金银湖畔建设，与此同时黄金海岸和恋湖家园已经在金银湖畔开盘。4、2001年楼盘主题开始以“绿色生态” “水景住宅”为主，提出绿色生态小区的项目不下20家， “水景住宅” 也纷纷涌现江城。南湖的名都花园、南湖山庄，邻长江的蓝湾俊园，邻金银湖的恋湖家园，邻三角湖的金色港湾等，无不以“水”作为其第一卖点，其楼盘价位多处于全市较高档次。5、2001年消费群对住宅房型的要求也开始认识提高，开始意识到了大厅、大厨房、大卫生间，卧室较小，及明厅明厨、动静分区、干湿分离等概念。6、2001年的楼盘开始呈现差异性、创意、质量、品牌、科技含量、风格等特点，当年的后湖生态花园、宝安江南庭院、学府佳园等社区突出，成为当年的代表产品。总体回顾：1、2001年区域类最有代表性楼盘为学府佳园、江南庭院、后湖生态花园等。2、2001年最热点区域是金银湖地区，商品房市场产品发展呈现多样性。3、2001年是国有房地产企业和民营房地产企业同时发展的时期。4、2001年消费群意识明显提升，对房地产产品的认识有了较大的提升。2002年度主要事件：1、2002年旧城区改造大步推进。永清片区、新华西路片区和积玉桥等地区的旧城改造共形成近15000户居民大搬迁，超过了前3年的总和，为市场提供了巨大的消费群体。2、2002年武汉房地产开发的热点区域正式形成，三区五片成为楼市主角。武昌热点板块向外延伸。徐东路向中北路和东湖方向延伸，光谷地区则向珞狮南路、关山路、汤逊湖延伸。3、2002年住宅品质不断提高，各个楼盘项目涌现了多种主题住宅小区，如小户型为主的台北之星，智能化的怡景花园，“国家康居示范工程”绿景苑等。4、2002年大盘项目频频亮相。从年初的万科（一期）到年中的都市经典，大项目不断推出。并以其完善的配套、良好的环境以及规模经济带来的种种优势出现在城乡结合部。5、2002年别墅市场异军突起。无论是商业发达的汉口还是厚积勃发的武昌，都出现了大量的别墅项目，汉阳区也已经聚集了多个别墅项目。推出别墅项目近十个。6、2002年物业类型区域差异大。市区内含小高层项目数量明显增多，已占总量的43%，一时间吸引了较多的购房者。7、2002年中青年成为购房主力军。消费者年龄主要在35至45岁之间，25至35的增速也较为明显。金融、机关单位、企业白领、高校教师、私营业主成为中坚力量。8、2002年户型理性回归，市场中的三房二厅多半在130以上，但100120的三房和7090的二房更能引起大多数人的兴趣，户型需求向小面积适用性回归。总体回顾：1、2002年三区五片概念正式形成，房地产供应主要集中在上诉区域。2、2002年商品房市场产品发展呈现多样性，已显示出较大的竞争压力。3、2002年永清片区、积玉桥等地区的旧城改造为市场提供了巨大的消费群体。2003年度主要事件：1、2003年光谷区域成为开发的区域热点，保利、万科、江南家园、关山春晓等多个小区的开发，使的光谷区域的竞争进入白热化阶段。2、2003年汉阳区出现多个大规模楼盘，成为开发热点，如翠微新城、南国明珠等项目开发量均超过了20万方以上；3、青山区的钢花新都、绿景苑等都在规模和品质上刷新了该区的历史记录。青山区域也在被冷落多年后成为新的开发热点。4、外地入汉的企业数量比去年明显增加，如浙江金都、上海大华、深圳金地等知名外地公司都在今年正式入驻武汉。使的产品质量、规模、设计、布局等方面都随之提高。5、小户型的热销成为市场现象。永清街的汉飞青年城，中南的鹏程时代等。说明武汉房地产的投资意识正逐步加强。总体回顾：1、2003年外来开发商明显增加，成为本年度的最大特点。2、2003年曾倍受冷落的汉阳、青山成为开发区域热点。3、2003年在经过居住阶段后，房地产投资意识和市场已经形成。4、2003年产品质量、规模、设计、布局等方面都有提升，竞争加剧。各年度数据指标回顾：指标类别（增长率）房地产投资额商品房销售额存量房交易额发放贷款额2000年1107%1101%/478%2001年1392%2404%24%1568%2002年1490%2662%39%60%2003年1980%1926%41%566%从上述指标对比可以看出，武汉房地产市场四年来投资额一直在稳步增长，存量房交易额也在快速稳步的增长，其中主要的推动力量来自于金融对个人信贷的支持，但值得关注的是2003年以来，首次销售额的增长出现了下滑。区域市场供需情况武昌（1）武昌地区古称“武汉三镇”之一的武昌，人文底蕴深厚，由于这种历史人文的影响，使得武昌的房地产以文化为主题的开发占据了市场主流。其总体态势如下：科技是第一购买力随着教育的产业化，以及高新技术开发区的所在，造就了科技力量成为当前武昌区房地产购买第一主力。竞争的白热化武昌的房地产业在即将面临巨大竞争的同时，也引导和促进了房地产业的技术进步和产品质量提高，使得产品品质进一步提升。企业注重打造品德品牌意识在开发商脑中已越来越浓，并在房地产开发中逐渐体现出来。如：当代品牌、万科品牌、保利品牌等竞相切入市场。郊区化开发仍占据市场主流虽然2002年武昌启动了大面积的积玉桥改造，但城郊结合区域的开发仍然占据了市场主流。主要集中在光谷片区。如万科在武黄高速入口入占地600余亩的城市花园项目；紧临万科，占地800余亩的当代集团的另一项目；在关山一路附近，保利高科270余亩的地块也在筹备新的项目；在庙山开发区，由武汉弘福置业有限公司投资的占地750亩的“宜家汤臣”项目；及冈部置业在汤逊湖附近占地300亩的新项目几大集团在今年的强势开发使得武昌的房地产开发今年依然是郊区开发占主流市场。各区分析：老武昌区域武昌区作为武昌最老的区域，其房地产开发也是最早，且变化最大的区域，主要呈现在以下几个方面：南湖片区历经十年开发历程，目前已是房地产开发中较具特色和规模的成熟片区，但土地资源已经日益有限。徐东、中北路房地产发展日趋成熟。到今年底，徐东地区的均价已达到2600元/，而作为交通要道的中北路也是小区林立，现已聚集了都市经典、世纪彩城、安顺星苑、天源城伟鹏苑等项目。东湖地区成为高档楼盘聚居地。东湖地区由于本身的区位优势和优裕的自然环境，加上土地稀缺，地价昂贵等因素，因而东湖地区出现了许多高档物业，如东湖林语均价超过了4000元。秀水公寓、东湖名居也销售情况良好。中南路-洪山广场一带小户型的热卖成为武昌区域的一个新亮点。鹏程时代建设的全经典小户型，均价在3400元/以上。武昌区趋势判断：武昌区域的徐东地区目前已经目益成熟，发展空间和土地供应空间已经不大，建议不考虑，而中北路一带如有规模土地，可以考虑。武昌的南湖区域价格始终稳定，整体价格不高，土地供应也已有限，空间不大，但值得注意的是未来的黄家湖组团前景值得考虑，且该区域的供应量不大，前景看好。东湖地区土地资源有限，做精品项目的空间很大。洪山区洪山地区楼市随着近年来光谷经济和区域经济资源的整合，得到了一次腾飞的机会，其主要特点如下：价格涨幅较快2000年至今，洪山地区的楼盘均价由2000年3月份的1746。35元/，涨至2003年3月份的2354。80元/，单价上涨608。45元/，涨幅为34。84%；开发重心逐步转移2000年洪山房地产开发以珞瑜路一带为主。2001年，开始步入光谷开发时期，大量的楼盘进入楚雄大道；2002年，重点项目进入民院路、汤逊湖区域一带。该聚集了近十余个项目。而2003年由于关山一路的扩建工程完毕，使得该片区成为区域热点。楼盘品质提升加快1999年洪山地产开发以安居工程为主，而2003年金地、万科、保利等全国知名房地产开发公司的到来标志着一个新的时代到来，楼盘的品质提升在进一步加快。洪山区趋势判断：光谷区域目前的竞争楼盘日益增多，竞争激烈，且楼盘品质提升已经较快，发展空间不大，建议不在光谷区域拿地。庙山，汤逊湖区域由于基础设施已经比较完善，且项目众多，周边竞争压力逐年加大，建议不考虑。青山区青山区是武昌建成最晚的区域，至今才40余年的时间，其房地产发展历程也比较短，截止当前，整个青山区的楼盘仅10余个，总体而言呈现以下特征：区域比较集中当前宝安公园家、绿景苑、绿景花园、柴林小区、钢都欧式花园、虹琦花园、钢都花园等项目主要聚集在武青三干道沿线。价格和指数涨幅较大2000年至今，青山区的楼盘均价由2000年3月份的1209.77元/，涨至2003年3月份的1847.18元/，单价上涨637.41元/，涨幅为52.。69%；高价楼盘逐步青山区该区域在2年前楼盘的价格能被市场接受的一般在1200元/左右，但如今高价楼盘已经进入青山区的房地产，如绿景苑均价在2500元/，宝安公园家均价在2100元/，这些项目的畅销说明市场对高价楼盘的认可。产品品质的提升随着楼盘价格的逐步走高，青山区新开发的项目品质也越来越受到重视，如“绿景苑”是湖北省第一个康居示范工程住宅小区。青山区趋势判断：武青三干道将成为青山区未来发展的重点，如果合适建议考虑在武青三干道及青山区域考虑项目，对公司战略形成有一定市场基础。中山路也是项目区域内可以考虑的区域之一，由于积玉桥片区的改造以及江滩的改造工程的实现，中山路沿线及周边是可以考虑的重点区域。2、汉口汉口整体描述：汉口区域房地产经过近十几年的发展，可以说现在已经进入了一个规范化、市场化的高峰时期，表现如下：城市“空心化”现象突出2002年以前，汉口的房地产开发主要集中在城郊结合部，几个大型住宅小区如百步亭花园、常青花园、后湖生态花园、世纪家园、堤角小区等都在城郊结合部，城市开发“空心化”的现象比较突出，住宅郊区化尤为明显。中心回归成为市场新格局去年政府贯彻实施旧城改造政策和决心下，并且确定大型旧城改造区域-“永清片”，并且政府通过土地供应方向、地价及供应等各个方面引导房地产开发“回归市中心”，预示着今后几年该区域房地产开发将出现新老城区激烈竞争的格局。产品质量逐步攀升从1999年汉口开发以安居工程为主，到2000年以中楼商品房为主，如东方恒星园等；2001年随着该区消费群体对居住要求的提高，则以精品商品房为主，2001年的永清庭园，枫丹白鹭等；2002年推出了高档楼盘-怡景花园，高档产品真正出现。各区分析随着旧城改造的实施和“回归市中心”的逐渐深入，江岸区又迎来新一轮的房地产开发热潮。当前该区各个版块的楼盘主要呈现以下特征：（）后湖版块近几年在道路建设和市政配套快速发展的前提下，后湖地区的交通和市政配套大为改善，大规模的住宅小区相继出现，台世纪家园、后湖生态花园、东方花都、竹叶苑等。后湖地区住宅价格除佳海茗苑和紫竹园价格较高外，其它楼盘价位大多在1800至2000元/。（）永清版块永清片区已聚集了大量楼盘，主要集中在片区的东部和北阅，即永清路、惠济路和黄浦大街等几条干道沿线，楼盘相对较为集中。通过调查，该片区内楼盘呈现如下特征：规模不大：占地面积较小，开发面积较大，楼盘容积率偏高。小区环境受到限制：小区绿化率较低。由于地处市中心，可供开发的土地面积较小，因此客观上没有太多的绿化空间。价格较高：由于该区地处城市中心位置，土地成本较高，而且建筑形式多以小高层和高层为主，因此价格相对偏高。大多项目的价格都在3000元/左右，枫丹白鹭价格为4000元/。（）江汉路版块特殊的地理位置，这一带新开发的住宅项目占地面积都不大，以档次较高的高层住宅为主，主要集中在中山大道以北，主要项目有：俊华大厦、建华大厦、台北之星、世纪大厦、德润大厦等。该区域以高层项目为主，也是高档楼盘较为集中的区域，价格在3000元/以上。江岸区趋势分析：江岸区的后湖区域预计升值发展空间有限，目前供应量已经比较集中，且区域整体价格不高，不具备储备空间。永清片区由于地价较高，项目成本必然高企，但如果在市场定位及操作手法上能有突破，会有一定空间。在江汉路一带，如果能够有合适的地块，以商务为主，也会有一定操作空间。江汉区江汉区是武汉的老城区，其房地产的发展经历了城区开发-郊区开发城区开发三个阶段。该地区拥有良好的地理优势，交通便利、市政配套完善、经济水平较高，因而房地产水平一直以来是武汉市比较高的区域。楼盘价格该区域都属中高档住宅小区，房价普遍在2500元/以上，富豪花园其销售均价达3050元/左右；新世纪都市花园均价为2760元/；元辰 国际为2680元/等，随着竞争的日趋激烈，旧城改造政策的贯彻实施，在今后几年房价还有上涨空间。楼盘规模从楼盘规模来看，该地区主要以小规模楼盘为主。但值得注意的是新世纪都市花园、富豪花园与阳光小区这三家楼盘。其总体建筑面积均超过10万平方米，其中新世纪都市花园的总体建筑面积达26万是武汉市内少有的大规模楼盘。生态指标江汉区平均容积率在2。5左右，绿化率在40%左右。由此可看出这个区域的开发商在追求建筑面积的同时也越来越重视居住环境的开发，这与近几年兴起的“绿色生态”概念有关。小区的绿化与配套设施较2002年有了大幅度提高，40%的绿化率和齐全的配套设施更加满足了人们的文化需要。江汉区趋势分析：江汉区土地资源稀缺，地块商业价值较高，短期获取利润可能性较大，但如何通过合理的市场定位及操作是项目成功的核心要点。如有好的地块，建议考虑。硚口区当前硚口区全区楼盘将近30家，但大都分布在武胜路、解放大道沿线和古田区域，而且由于区域内经济发展的不平衡（以武胜路为代表的东部发展较快，以古田为代表的西部相对发展较慢），导致区域内价格和产品结构都有较大差异。总体价格特征多层价位一般都在1400元1800元/，东西差别不大；小高层和高层价位则受区位影响较大，直接表现在价格从东向西明显下降，武胜路沿线价位为全区最高，均价最高达3300元/，最低单价仅1800元/。解放大道沿线态势该区域销售平稳，时代天骄销售均价达到了3000元/，虽对于处于汉口“价格洼地”的硚口区楼市价格起到了一定的带动作用。但鹤立鸡群的价格使得该区域的消费者望而却步，销售量不大。另外，同馨商务大厦于9月20日封顶，将于下季度推出。汉正街版块态势该区域新出现的项目有星河郦都，以“汉正商贸圈”为号召的该楼盘于7月初面市，均价达到2580元/；同样以“观江景”为主题的汉江公寓销售率40%，加上新推出的双龙小区，预计下季度硚口区的热点将出现在汉正街版块。该区域近期土地供应市场却十分活跃，先后有汉正街股份，武汉龙腾置业有限公司先后进驻硚口，表明开发企业非常看好该市场未来的发展。硚口区趋势判断及建议：由于硚口区内经济发展不平衡，以武胜路为代表的东部发展较快，以古田为代表的西部相对发展较慢，因此在此区域有一定的挖掘空间。硚口区的古田区域是一个值得考虑的重点区域，如果能够在该区域内拿到较大地块的项目，操作空间和利润空间都会很大，是一个可以考虑的空间。（4）东西湖区东西湖区位于汉口地区的北部，属于武汉市的郊区，拥有丰富的土地资源和水资源，自然环境绝佳。目前东西湖区房地产呈现如下特点：楼盘规模大东西湖区目前拥有常青花园、恋湖家园、汀香水榭、黄金海岸、碧海花园、万科城市花园和高尔夫城市花园等近20个项目。从规模来看各个项目的占地面积大多都在数百亩。目前又有丽水佳园和丽景湾两个大盘也在此扎堆，已经成为了名副其实的大盘聚集地。注重小区环境当前东西湖区的楼盘绿化率比较高，平均绿化率在40%以上，如：汀香水榭拥有45%的绿化率、万科四季花城56%的绿化率以及恋湖家园47%的绿化率等。该区域项目主要是以多层为主，容积率较低，平均为1.0左右，汀香水榭的0.9、万科四季花城的0.9、常青花园的1.25以及碧海花园的0.7等等。区域价格逐步攀升优越的自然景观和项目自身的魅力使得越来越多的购房者将该区作为置业的首选。随着人们住宅郊区意识的不断提高，相信该区在今后一段时间里会继续保持强劲的势头。在销售方面，金银湖一带的项目销售较为顺畅，销售量过万平方米的项目有常青花园、万科四季花城和高尔夫城市花园，这主要是由于金银湖一带土地资源的稀缺，已经不可能再出现新的大规模项目，加之市政配套的逐建成熟，交通的日益通畅，引起购房者看好该区域居家和投资的发展前景。其他楼盘如：黄金海岸、恋湖家园和碧海花园等在销售方面也步入稳步持销时期，而美好愿景公司开发的奥林匹克花园依然在紧密锣鼓的筹备之中，目前整个市场呈现稳步发展的状态。东西湖区趋势判断及建议：由于万科等项目的带动，使中高端客户的对该区域有较大的认同感，为项目开发做好了较好的市场辅垫。如果能在金银湖一带找到较好的地块，建议可以考虑。3汉阳汉阳以前是武汉的老工业区，随着汉阳老工业的逐渐衰退，使的该区经济相对比较薄弱，房地产发展比较缓慢。但近两年随着新兴工业的兴起，商业经济的发展，房地产发展也快速起来。市场总体势态分析：大盘时代全面来临今年一批有实力的开发公司相继进驻汉阳，汉阳楼市开发的时代全面来临。70万平方米的南国明珠、35万平方米的复地新城、30万平方米的水木清华、50万平方米的金色港湾、30万平方米的奥林花园等大盘将引领汉阳楼市潮流。亲水住宅成为汉阳亮点汉阳两江相拥，有十山六湖，山江相应，城水相依，湖水相伴，这在全国中心城区中都是罕见的。开发商充分利用这一优势，在“湖”“水”方面做了大量的设计，如碧波山庄3800米沿湖踏浪走廊、2800平方米水上运动俱乐部；金色港湾4000米湖滨栈道与人工沙滩，三个大型游艇码头。配套设施逐渐完善本年度汉阳区在市政建设方面取得较大的进展，各主要干道路面已有较大改善，临主干道建筑物外立面形象整修工程也开始进行，这对于该区房地产业的进一步发展是十分有利的。政府扶持力度突显2003年汉阳成为武汉房地产开发热点区域的一个主要原因是由于政府的扶持，今年初挂牌交易的七宗土地中，有两块位于汉阳区，政府在土地供应方向、地价及供应量上显示出对发展汉阳房地产的支持。版块特点：汉阳城区版块在钟家村版块，刚推出不久的翠微新城仍然是主角，均价达到2700元/平方米的多层楼盘，仅开盘初期就销售150余套，且还不断推出新的单元；其他老盘如鹦鹉花园四期、东方江景园等已进入其“收尾阶段”。鹦鹉花园即将推出五期畔江影月。在墨水湖版块，缤纷四季终于正式推出，均价在2000元/平方米，碧水晴天、荷塘月色等小高层、高层项目价格稳中有升，国信新城于7月26日推出其二期项目恒丰上河图，平均价格在2400元/平方米左右。沌口版块沌口版块本季度相对而言在汉阳区中最活跃，水木清华、南国明珠等大盘进入销售阶段，取得不错的销售业绩；另外，奥林花园推出二期，金色港湾推出三期“威尼斯水岸”，虽然均价仅在1900元/平方米左右，但反映了沌口地区日益“城市中心化”的趋势。本季度整个沌口版块房产均价上涨幅度超过了汉阳区平均上涨水平，该版块在汉阳区楼市所处地位仍在不断提升之中。随着东风汽车有限公司的总部于9月份正式迁入沌口，对于开发企业来说是一大利好，预期该区域房地产开发将出现一番新的局面。发展趋势：汉阳的主导产业以汽车行业为主，而预计未来3-5年内行业得到迅猛发展，这为汉阳的经济增长奠定了较好的市场基础。汉阳的基础设施建设目前日趋完善，而且今年以来，政府也对汉阳的道路布局做了较大的规划发展方向，可以预计该区的配套设施改善会有较大提高。沌口制造业在华中区域的聚集效应，会对整个汉阳的投资起到龙头带动左右，目前东风汽车的迁入也将为该区域注入新的火力。该区房地产市场的最大局限，可能在于该区域消费群的分布主要集中在汉阳区域，其购买力有限，而其它区域群体对该汉阳的认知度较差。结论及建议1武昌区域的中北路一带如有规模土地，可以考虑。2武昌的黄家湖组团前景值得考虑，且该区域的供应量不大，前景看好。3东湖地区土地资源有限，做精品项目的空间很大，如有规模土地可以考虑。4光谷区域目前的竞争楼盘日益增多，竞争激烈，且楼盘品质提升已经较好，发展空间不大，建议不在光谷区域拿地。5庙山、汤逊湖区域由于基础设施已经比较完善，且项目众多，周边竞争压力逐年加大，建议谨慎考虑。6建议考虑在武青三干道及青山区域项目，对公司战略形成有一定市场基础。7中山路也是项目区域内可以考虑的区域之一，由于积玉桥片区的改造以及江滩的改造工程的实现，中山路沿线及周边是可以考虑的重点区域。8汉阳的土地资源很丰富，但该区房地产市场的最大局限，可能在于该区域消费群的公布主要集中在汉阳本地区域，其购买力有限，而其它区域群体对该汉阳的认知度较差。9汉口区域土地资源稀缺，地块商业价值较高，短期获取利润可能性较大，但品牌树立难度大，如何通过合理的市场定位及操作是项目成功的核心要点。如有好的地块，建议考虑。10桥口区的古田区域是一个值得考虑的重点区域，如果能够在该区域内拿到较大地块的项目，操作空间和利润空间都会很大，是一个可以考虑的空间。11由于万科等项目的带动，使中高端客户的对该区域有较大的认同感，为项目开发做好了较好的市场辅垫。如果能在金银湖一带找到较好的地块，建议可以考虑，但不是最好选择。 PAGE PAGE 2 图表1148.28601.255.07第五次人口普查年龄结构构成Sheet10-14岁15-64岁65岁以上148.28601.255.07全市的人口中，0-14岁的人口为148.28万人，占18.43%；15-64岁的人口为601.20万人，占74.72%；65岁及以上的人口为55.07万人，占6.85%。同1990年第四次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了6.12个百分点；15-64岁人口的比重上升了5.07个百分点；65岁及以上人口的比重上升了1.05个百分点。Sheet1000第五次人口普查年龄结构构成Sheet2Sheet3图表298.6166.82264.77187.3187.05第五次人口普查教育结构构成Sheet1大学及以上高中初中小学其他总计98.6166.82264.77187.3187.05804.55接受大学（指大专以上）教育的为98.60万人；接受高中（含中专）教育的为166.82万人；接受初中教育的为264.77万人；接受小学教育的为187.31万人。Sheet100000第五次人口普查教育结构构成Sheet2Sheet3