怀化市城区土地定级与基准地价

怀化市城区土地定级与基准地价更新成果（摘 要 ）怀化市国土资源局怀化大地土地评估有限责任公司湖南师范大学资源与环境科学学院二一三年十一月31目 录一、土地定级与基准地价更新的必要性1二、土地定级与基准地价更新的地域范围及期日2三、土地定级与基准地价更新的主要依据3四、土地定级与基准地价更新的工作步骤5五、土地级别更新8六、基准地价更新16七、宗地地价修正体系更新25八、基准地价成果分析26九、主要成果30一、土地定级与基准地价更新的必要性1、是适应社会经济和房地产市场快速发展的需要中华人民共和国行业标准城镇土地估价规程规定，凡是原有基准地价成果使用两年或有社会经济条件发生变化的，都要对基准地价成果进行全面或局部评定，更新原成果。怀化市城区上轮土地定级与基准地价成果是2009年8月21日由怀化市人民政府公布实施的，至今历时四年。在此期间，怀化市城区房地产市场发生了巨大的变化，目前土地市场价格已有大幅度的提升。2012年怀化市中心城区普通商品住房用地招拍挂出让均价达到了1399元/平方米，比2009年的579元/平方米翻了一番，也远远超过了上轮成果的一级住宅基准地价740元/平方米。由此可见，随着社会经济和房地产市场的快速发展，怀化市城区上轮基准地价已与当前市场地价水平不相协调，亟待更新。2、是适应城市建设用地规模扩大、城市土地质量空间格局变化的需要上轮土地定级范围是根据怀化市土地利用总体规划（20062020年）确定的建设用地规划区范围、怀化市城市总体规划（20072020）确定的近期建设规划区范围等综合确定的。但2013年怀化市人民政府对鹤城区土地利用总体规划进行了修改，中心城区建设用地面积由原来的68.25平方公里增加到86.39平方公里，城市建设用地规模明显扩大。此外，随着沪昆高铁车站和经济开发区的建设、市政府搬迁，怀化市中心城区功能区划和经济格局发生了明显变化，部分区域（如湖天和紫东新区）土地区位条件、商业繁华度、人口集聚度、综合配套等影响因素也随之发生了重大变化，原有的土地级别和基准地价水平已不能真实反映城市土地质量空间分异规律，亟待更新。3、是适应土地政策与市场环境不断变化的需要基准地价是政府土地宏观调控的重要手段，政府可以通过基准地价对土地利用、流动进行引导。自上轮基准地价成果实施以来，国土资源部先后下发了关于调整部分地区土地等别的通知（国土资发2008308号）、关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号）、关于进一步落实工业用地出让制度的通知（国土资发2009101号）、关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发201034号）等文件，湖南省人民政府出台了湖南省征地补偿标准(2012年修订)。国土资源部和省政府上述新的政策和标准陆续出台，对怀化市城区房地产和土地市场发展都产生了很大的影响，政策和市场环境的变化使上轮基准地价成果的调控功能受到了明显的制约和影响，不能满足宏观调控的需要，亟待开展新一轮基准地价成果更新。二、土地定级与基准地价更新的地域范围及期日依据怀化市鹤城区土地利用总体规划（2006-2020年）（2013年修改）确定的中心城区允许建设用地和有条件建设用地范围，并与怀化市城市总体规划（20072020）确定的城市规划区范围相衔接，本次土地定级与基准地价更新的地域范围东起绕城高速公路东段，西至钟坡山东麓，北起绕城高速公路北段，南至绕城线南段及三角滩水电站，总面积120.35平方公里（不含河流水面面积）。土地定级与基准地价更新期日为2013年7月1日。三、土地定级与基准地价更新的主要依据（一）法规、政策依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、全国工业用地出让最低价标准（国土资发2006307号）4、国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知（国土资发2008308号）5、国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号）6、湖南省国土资源厅办公室关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知（湘国土资办发200690号）7、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发 2008131号）8、国土资源部、监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知（国土资发2009101号）9、湖南省征地补偿标准(2012年修订)10、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）11、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发201034号）12、国土资源部、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、监察部、环境保护部、住房城乡建设部、交通运输部、铁道部、水利部、国家能源局关于进一步加强和改进国家和省级重点项目建设用地服务和监管的通知（国土资发201087号）13、国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发2010151号）14、国家、省、市有关土地管理和土地定级估价的其它法规、政策（二）技术依据1、城镇土地分等定级规程（GB/T 18508-2001）2、城镇土地估价规程(GB/T 18507-2001)3、地籍调查规程（TD/T 1001-2012）4、城市地价动态监测技术规范(TD/T 1009-2007)5、土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）6、国土资源部及湖南省国土资源厅关于城镇基准地价更新和平衡的工作和技术方案（三）资料依据1、土地市场资料（2008-2012）2、土地利用现状资料（2012年）3、城市规划资料4、原怀化市土地定级估价资料5、怀化市社会经济现状资料（2008-2012）四、土地定级与基准地价更新的工作步骤（一）准备阶段（2013年4月1日4月30日）准备阶段的主要工作是：1、成立土地定级与基准地价更新领导小组和技术小组为保证土地定级和基准地价更新工作的顺利进行，市人民政府成立了以主管副市长为组长，国土、物价、财政、规划、房地产、城建等部门参加的基准地价成果更新领导小组，对该项工作起领导和协调作用。成立了怀化市国土资源局、怀化大地土地评估有限责任公司、湖南师范大学资源与环境科学学院等单位有关技术人员参加的技术小组，负责该项任务的技术工作。技术小组对原土地定级估价成果进行了深入的分析与研究，确定了本次土地定级与基准地价成果更新应解决的主要问题，并在此基础上确定了土地定级与基准地价更新的技术路线和技术方法，制定了土地定级与基准地价成果更新的技术方案和实施方案。2、制定调查方案在收集相关基础资料和实地预察的基础上，划分调查区域，制定调查技术规范，设计并印制调查表格，准备工作底图。本次土地定级与基准地价更新的基本工作底图采用1:10000的怀化市地形图。在确定土地级别界限时还参考地籍图（1500）、城市交通旅游图、分区规划图及详细规划图等。3、培训调查人员本次土地定级和基准地价更新的调查任务，由课题组成员和湖南师范大学资源与环境学院土地资源管理专业的研究生共同完成，参与调查的人员30余人。为了统一调查口径，保证调查质量，调查前对参与调查的人员进行了专门培训，学习土地定级与基准地价更新的有关理论与实务，学习调查方法与技巧，并在长沙市城区进行了2天的预调查。（二）资料的收集与整理（2013年5月1日6月15日）1、外业调查根据城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程的规定和怀化市的实际情况，定级资料主要调查收集了繁华程度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、基础设施完善度、公用设施完备度、环境质量优劣度、自然条件优劣度、人口状况、产业集聚规模、城市规划等方面的资料，估价资料主要调查收集了房屋出租、商品房出售、房屋买卖、土地出让、土地转让、征地拆迁等地价样点资料与房屋重置价格、房地产税费项目及标准、房地产开发成本、物价指数等地价相关资料。资料调查采用部门收集和实地抽样调查相结合的方法进行，调查资料要求在图上标注其位置，图表保持统一。2、内业整理将收集的资料进行归类和统一编号，通过数字化仪和键盘将图形和属性资料输入城市土地定级及基准地价动态更新信息系统，分别建立怀化市城市土地定级与基准地价更新图形库和属性数据库。（三）土地定级更新（2013年6月16日7月20日）土地定级更新采用综合定级和分类定级相结合的方法，分二步到位：第一步，从地价影响因素入手，在单因素评价的基础上，采用多因素赋权加和法分别计算综合定级和商服、住宅、工业用地定级的评价总分值，并初步划分相应的土地级别；第二步，经市场交易价格验证和实地验证后，确定最终土地级别界线，并量算级别面积。通过土地级别划分，从宏观上把握市区地价分布规律和变动趋势，为分类基准地价评估奠定基础。（四）基准地价更新（2013年7月21日9月15日）首先，根据城市规划及土地利用现状与变化趋势的要求，确定基准地价的内涵；第二，采用收益还原法、剩余法、市场比较法及成本逼近法等估价方法计算样点地价，并将其修正到基准地价内涵状态；第三，对样点地价进行同一性检验、总体分布类型检验及精度检验，剔除异常值；第四，以样点地价的实际测算结果为基准，并考虑政府的地价管理政策和区域地价平衡，确定基准地价。（五）宗地地价修正体系更新（2013年9月16日9月30日）宗地地价修正体系建立，主要根据替代原理，建立级别基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系和修正因素系数体系。具体操作时，采用以市场地价资料编制修正系数表的途径，分四步到位：首先按商服、住宅、工业用地分别选择地价影响因素；然后根据市场地价资料的统计分析确定修正幅度值；再通过因素的相关分析，确定各修正因素的作用程度；最后根据各因素的作用强度分解总修正幅度，按优、较优、一般、较劣、劣五个档次确定各种地价标准下的因素修正系数，并编制对应的修正因素条件指数说明表。（六）成果整理与验收（2013年10月1日11月30日）编写土地定级与基准地价更新技术报告和工作报告，编制土地定级与基准地价更新有关图件，并对所形成成果在征求意见的基础上进行修改完善，报上级主管部门验收。（七）成果应用（2013年12月1日） 将验收合格的成果提请市政府公布实施，交付使用。五、土地级别更新（一）定级的技术路线怀化市城区土地定级基本思路是以城镇土地分等定级规程为依据，在充分分析怀化市城区土地时空特点的基础上，采用“以多因素综合评价法为主，市场交易资料分析法进行验证”的技术途径，运用“土地定级与基准地价动态更新系统”对城区土地进行综合定级和分类定级。其具体技术路线为：以50米50米网格为定级单元，以定级因素对定级单元的作用程度确定单元分值，以定级单元总分值的高低初步划分土地级别；经市场交易价格验证和实地验证后，对土地级别的范围和边界进行修订调整，最终确定土地级别。（二）定级的工作程序怀化市城区土地定级在充分遵循城镇土地分等定级规程的前提下，依据所采用的计算机辅助定级和分类定级的特点及要求，工作程序如下：1、编写定级任务书，配置计算机软、硬件，准备工作底图和调查表格。2、从地价影响因素入手，分别建立土地综合定级、商服用地定级、住宅用地定级和工业用地定级的定级因素体系，确定各因素的权重。3、收集各类因素、因子的数据和资料，并经整理、分析按实地位置标注于工作底图上。4、按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的规模指数、功能分和影响距离。5、采用数字化仪和键盘录入，将定级因素因子数据与图形输入计算机，并通过图形编辑、表格编辑将净化后的数据装入数据库。6、在系统软件的支持下，经过栅格化、点线面扩散、区域赋值、因子（因素）复合等空间数据处理过程，得到各定级单元的因子、因素作用分值及单元总分。7、按单元总分频率分布状况确定土地分级的总分值区间，初步划分土地级别；经市场交易价格验证、实地调研，在充分征求熟悉当地情况的有关领导、专家意见的基础上，对土地级别的范围和边界进行修订调整，最终确定土地级别。8、量算各级土地面积，编绘土地级别图，编写土地定级报告。（三）定级的指标体系与权重以城镇土地分等定级规程为基本依据，按定级因素选择的原则和对定级因素的分析，结合怀化市的实际情况，分别建立了怀化市城区土地综合定级、商业用地定级、住宅用地定级和工业用地定级的因素层次体系，并采用特尔菲法确定各因素权重，结果分别见表1、表2、表3、表4。基本因素及权重因素及权重因子及权重繁华程度（0.401）商服繁华度（0.401）交通条件（0.235）道路通达度（0.107）公交便捷度（0.075）对外交通便利度（0.053）火车站（0.027）长途汽车站（0.020）港口/码头（0.006）基本设施状况（0.207）基础设施完善度（0.207）供电（0.076）供水（0.074）排水（0.057）人口状况（0.157）人口密度（0.157）表1 怀化市商服用地定级因素因子权重表2 怀化市住宅用地定级因素因子权重基本因素及权重因素及权重因子及权重繁华程度（0.194）商服繁华度（0.194）交通条件（0.233）道路通达度（0.085）公交便捷度（0.097）对外交通便利度（0.051）火车站（0.025）长途汽车站（0.019）港口/码头（0.007）基本设施状况（0.306）基础设施完善度（0.171）供电（0.058）供水（0.065）排水（0.048）公用设施完备度（0.135）中学（0.022）小学（0.027）幼儿园（0.025）医院（0.023）公园（0.016）邮局（0.010）文体设施（0.012）环境状况（0.176）环境质量优劣度（0.105）大气状况（0.038）噪声状况（0.031）绿地覆盖度（0.036）自然条件优越度（0.071）地形状况（0.021）洪涝灾害（0.021）地质状况（0.029）人口状况（0.091）人口密度（0.091）表3 怀化工业用地定级因素因子权重基本因素及权重因素及权重因子及权重交通条件（0.403）道路通达度（0.178）对外交通便利度（0.225）火车站（0.119）长途汽车站（0.069）港口/码头（0.037）基本设施状况（0.293）基础设施完善度 （0.293）供电 （0.125）供水 （0.097）排水 （0.071）环境状况（0.193）自然条件优越度（0.193）地形状况（0.066）洪涝灾害（0.068）地质状况（0.059）产业集聚（0.111）产业集聚影响度（0.111）表4 怀化市综合定级因素因子权重基本因素及权重因素及权重因子及权重繁华程度（0.302）商服繁华度（0.302）交通条件（0.215）道路通达度（0.094）公交便捷度（0.069）对外交通便利度（0.052）火车站（0.026）长途汽车站（0.019）港口/码头 （0.007）基本设施状况（0.202）基础设施完善度（0.118）供电 （0.040）供水 （0.044）排水 （0.034）公用设施完备度（0.084）中学 （0.013）小学 （0.015）幼儿园（0.015）医院（0.014）公园（0.011）邮局（0.007）文体设施（0.009）环境状况（0.139）环境质量优劣度（0.081）大气状况（0.029）噪声状况（0.023）绿地覆盖度（0.029）自然条件优越度（0.058）地形状况（0.017）洪涝灾害（0.019）地质状况（0.022）人口状况 （0.142）人口密度（0.142）（四）定级结果遵循综合分析原则、主导因素原则、定性与定量相结合的原则及土地收益差异原则，以深圳凯立德公司开发的土地定级与基准地价动态更新系统为技术支撑，通过对繁华程度、交通条件、基本设施状况、环境条件、人口状况等定级因素的综合分析，依据怀化市城区土地质量空间分异的基本规律，采用综合定级和分类定级相结合的方法，对怀化市城区土地级别进行更新。商服、住宅、工业用地划分为6、5、5个土地级别，综合定级划分为6个级别。各级别范围及面积如表512。表5 怀化市城区商服用地级别分布范围土地级别分 布 范 围怀北路、舞水路以东，湘黔铁路以南，榆市路以北，铁北路、人民北路、人民南路以西的区域1、 一级地边界以外，北钟坡山路、怀西路、杨家田巷、舞水以东，湘黔铁路、公园路小学和市国土资源局北边界以南，中叉里巷、三医院、飞鹤巷、新园巷、太平溪以北，顺天路以西的区域2、 河西德善路以北，黄家山路以东，舞水以南的区域1、 二级地1片西边界以西，湘黔铁路以东、以南，舞水以北的区域2、 湘黔铁路以北，钟坡山以东、英才学校、怀铁一小旁铁路以西，铁北路口以南的区域3、 二级地1片北边界以北，焦柳铁路以东，迎丰公园、紫东路、锦溪巷以南，板桥溪以西的区域4、 太平溪以东以南，东环路以西，天星东路、正清路以北的区域5、 二级地1片南边界以南，太平溪以西，天星东路以北，舞水以东的区域6、 河西舞水以西、以南，天星西路以北、西环路以东的区域1、 三级地1片西边界以西，沿河路口以东，湘黔铁路以南，舞水以北的区域2、 三级地2片边界以外，钟坡山以南，焦柳铁路以西、以北的区域3、 三级地3片边界以外，焦柳铁路以东、北环路、紫东路以南，东环路以西，太平溪以北的区域4、 紫东路以东，船林路以西，金海路以北，太平溪以南的区域5、 天星中路、东路，正清路以南，南环路以北，舞水以东，东环路以西的区域6、 河西天星西路以南，舞水以西，西环路以东、以北的区域1、 太平溪与舞水汇合口以北，南环路以南，太平溪以西，舞水以东的区域2、 江秀路以西，坨院路以南，天星东路以北，东环路以东的区域3、 坨院路以北，金海路、怀东路以南，东环路以东，市委党校旁道路以西的区域4、 规划的四方路以南，太平溪、紫东路以北，顺天大道以东，五溪大道以西的区域5、 北环路以北、以西，焦柳铁路、钟坡山以东，规划的四方路以南的区域6、 太平溪以东，规划的沪昆高铁以北，南环路、天星东路以南，杨村路以西的区域7、 规划的吉祥大道以北，西环路以南，舞水以西，定级边界以东的区域定级区域内，一、二、三、四、五级地以外的区域 注：级别范围需结合级别图确定表6 怀化市城区住宅用地级别分布范围土地级别分 布 范 围1、 怀北路、舞水路以东，湘黔铁路、迎丰西路以南，焦柳铁路以西，天星中路以北的区域2、 湘黔铁路、太平溪以南，锦溪路、顺天大道以西，刘塘路以北，红星路、太平溪以东的区域1、 一级地1片区边界以外，铁北路、焦柳铁路以东，湘黔铁路以南，红星路、太平溪以西，天星中路、刘塘路以北的区域2、 一级地2片区边界以外，府前路、紫东路、迎丰公园以南，东环路以西，刘塘路以北，湖天北路、规划的红星北路以东的区域3、 刘塘路以南，太平溪以东，南环路以北，东环南路以西的区域4、 舞水以北，杨家田巷、怀西路、北钟坡山路以东，湘黔铁路以南，舞水路以西5、 河西舞水以西、以南，天星西路以北，礼贤路以东的区域1、 一级地1片北边界以北，翻身塘路以西、怀铁园艺场以南，北钟坡山路、岩落坪巷以东的区域2、 二级地2片边界以外，府前路、紫东路以北，东环路以西，北环路、四方路以南，湖天北路以东的区域3、 太庙路以北，规划的江秀路以西，东环路以东，四方路以南的区域4、 太平溪以东，南环路以南，东环路以西，沪昆高铁以北的区域5、 舞水以东，南环路以北，天星中路以南，红星路、太平溪以西的区域6、 河西南山寨路以北，舞水、天星西路以南，礼贤路、舞水以西区域7、 渝怀铁路以南，南钟坡山路以东，北钟坡山路、怀西路、杨家田巷以西，舞水以北的区域1、 四方路以南，湖天北路、北环路以西，翻身塘路以东、以北的区域2、 坨院路以南，规划的正清路以北，江秀路以东，卢林路以西的区域3、 规划的四方路以南，江秀路以东，五溪大道、市委党校以西，坨院路以北的区域4、 舞水以东，南环路以南，太平溪以西的区域5、 规划的吉祥大道以北，南山寨路以南，舞水以西，定级边界以东的区域6、 渝怀铁路、湘黔铁路以南，舞水以北，三级1片区以西的区域7、 北环路以东，四方路以北，五溪大道以西，四方路与月池路中间规划支路以南的区域8、 怀黔路、舞水以东，沪昆高铁、太庙路以南，定级边界以北，江秀路以西的区域定级区域内，一、二、三、四级地以外的区域注：级别范围需结合级别图确定表7 怀化市城区工业用地级别分布范围土地级别分 布 范 围怀北路、舞水路、舞水以东，太平溪、天星东路、天星中路以北，湘黔铁路、迎丰中路以北100米的范围以南，锦溪路、红星路、太平溪以西的区域1、 一级地北边界以北，渝怀铁路，北钟坡山路、怀北路以东，铁北路口以南，焦柳铁路、铁北路以西的区域2、 焦柳铁路、迎丰公园、锦溪巷、紫东路以南，太平溪以北、以西，焦柳铁路以东的区域3、 红星路以东，锦溪路以西，正清路以北，太平溪以南的区域4、 河西天星西路以北，舞水以南、以西，西环路以东的区域1、 钟坡山、北环路、板桥溪以南，顺天大道以西，锦溪巷、湘黔铁路、二级边界以北，规划的单家路以东的区域2、 四方路、太平溪以南，应民路、太平溪以东，船林路、五溪大道以西，湘黔铁路以北的区域3、 正清路、天星中路、太平溪以南，舞水以东，东环路以西，南环路以北的区域4、 舞水以西，天星西路以南，龙泉湖路以北，西环路以东的区域1、 湘黔铁路以南，东环路以东，江秀路以西，天星东路以北的区域2、 南环路以南，舞水以东，湖天大道以西，怀黔路、凉山路以北的区域3、 三级地边界外，规划的西方路以南，紫东路、太平溪以北，顺天大道以东，五溪大道以西的区域4、 坨院路以北，太平溪以南，五溪大道、船林路以东的区域5、 规划的四方路以南、以西，钟坡山以东，板桥溪、北环路以北的区域6、 河西龙泉湖路、舞水以南，定级边界以东，规划的吉祥大道以北，舞水以西的区域7、 钟坡山、规划的单家路以南，舞水以北，沿河路口、三级地1片西边界、渝怀铁路以西的区域8、 怀黔路以西，舞水以东的区域定级区域内，一、二、三、四级地以外的区域注：级别范围需结合级别图确定表8 怀化市城区综合定级级别分布范围土地级别分 布 范 围1、 北钟坡山路、怀西路、杨家田巷、舞水以东，湘黔铁路以南，湖天大道、人民东路、梨园路、焦柳铁路以西，天星中路以北的区域2、 河西舞水以西以南，宝庆路以东，舞阳公园北的区域1、 一级地1片东边界以东，正清路以北，太平溪以南，岩偃溪、香洲路以西区域2、 焦柳铁路以东，紫东路以南、以西，太平溪以北，东环路以西的区域3、 一级地1片北边界、湘黔铁路以北，北钟坡山路、怀北路以东，铁北路以南、以西的区域4、 渝怀铁路以东、以南，怀西路以北，北钟坡山路以西的区域5、 河西舞水以东、以南，舞阳公园以西，天星西路以北的区域1、 二级地1片边界以外，太平溪、正清路以南 ，太平溪以东，锦溪路以西，刘塘路、天星东路以北的区域2、 二级地3片北边界以北，怀铁一小旁铁路以西，定级边界以东的区域3、 天星中路、正清路以南，舞水以东，太平溪以西，南环路以北的区域4、 河西二级地边界以南，西环路以东，龙泉湖路以北，舞水以南、以西的区域5、 怀东路、五溪大道沿线200米的区域6、 舞水以北，南钟坡山路以东，湘黔铁路以南，杨家田巷以西的区域1、 南环路以南，舞水以东，太平溪以西、以北的区域2、 三级地1片边界以外，太平溪以东，南环路以北，东环路以西，刘塘路、天星东路、太平溪以南的区域3、 钟坡风景名胜区浏览入口处以东，湘黔铁路、渝怀铁路以南，三级地6片边界、二级地4片边界以外的区域4、 三级地2片东边界、钟坡山以东，北环路以南，东环路以西，湘黔铁路、紫东路以北的区域5、 三级地5片边界以外，太平溪、坨院路以北，东环路以东，太平溪以南，船林路以西的区域1、 四级地4片边界以外，北环路以北、以西，钟坡山、规划的红星北路以东，规划的四方路以南的区域2、 四级地5片东边界以东，坨院路以北，怀东路以南，市委党校旁道路以西的区域3、 规划的四方路以南，太平溪以北，东环路以东，五溪大道以西的区域4、 太平溪以南，东环路以东，江秀路以西，天星东路以北的区域5、 河西除一、二、三级地以外的区域定级区域内，一、二、三、四、五级地以外的区域注：级别范围需结合级别图确定表9 怀化市城区商业用地级别面积及比例土地级别一 级二 级三 级四 级五 级六 级合 计土地面积（公顷）153.5655.61445.52345.22511.84923.412035.0所占比例（）1.285.4512.0119.4920.8740.91100.00表10 怀化市城区住宅用地级别面积及比例土地级别一 级二 级三 级四 级五 级合 计土地面积（公顷）903.51688.92506.02887.04049.612035.0 所占比例（）7.5114.0320.8223.9933.65100.00表11 怀化市城区工业用地级别面积及比例土地级别一 级二 级三 级四 级五 级合 计土地面积（公顷）556.91208.63152.33205.23912.0 12035.0 所占比例（）4.6310.0426.1926.6332.51100.00表12 怀化市城区综合定级级别面积及比例土地级别一 级二 级三 级四 级五 级六 级合 计土地面积（公顷）518.91025.61406.72434.52553.64095.7 12035.0 所占比例（）4.318.5211.6920.2321.2234.03100.00六、基准地价更新（一）技术途径根据城镇土地估价规程的规定，基准地价更新的技术途径有：（1）以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易价格资料为依据，更新基准地价；（2）以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价；（3）以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。鉴于怀化市本次土地定级与基准地价更新采用了深圳凯立德公司开发的“土地定级与基准地价动态更新系统”，土地定级的信息化水平和科学性有了较大的提高，在经济发展逐步加速和实施城市经营战略的大背景下，怀化市土地市场有了一定的发育，但尚未建立有效的地价指数系统的实际情况，本次基准地价更新采用第一条技术途径，即以土地定级为基础，以市场交易价格资料为依据，更新基准地价。（二）基准地价的内涵基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下，不同级别或不同均质地域的土地，按照商服、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格。其基本内涵包括：设定土地级别或均质地域的平均土地价格；设定时间的土地价格；设定用途的土地价格；设定权利状态（指完整出让土地使用权）下的土地价格；法定最高出让年期的土地价格；设定容积率（通常为区域平均容积率）下的土地价格；设定开发程度下的土地价格；对商服路线价还应是一定深度上的土地价格。针对怀化市城区的实际情况，本次基准地价更新所对应的地价内涵如表13、14和15所示。表中内涵深度从道路红线起算，具体深度根据典型街道的临街商业门面及出让宗地进深的众数确定。表中 “五通”是指通上水、通下水、通路、通电和通讯，“一平”是指土地平整。表中内涵容积率主要根据区域现状平均容积率确定。表13 怀化市城区商服用地基准地价内涵级别土地权利使 用年 期容积率内涵深度开 发程 度估 价期 日主干道次干道支路一级地出让土地使用权403.5201814五通一平2013.7.1二级地出让土地使用权403.0201814五通一平2013.7.1三级地出让土地使用权402.5201814五通一平2013.7.1四级地出让土地使用权402.0201814五通一平2013.7.1五级地出让土地使用权402.0201814五通一平2013.7.1六级地出让土地使用权401.5201814五通一平2013.7.1 表14 怀化市城区住宅用地基准地价内涵级 别土地权利使用年期容积率开发程度估价期日一级地出让土地使用权703.5五通一平2013.7.1二级地出让土地使用权703.0五通一平2013.7.1三级地出让土地使用权703.0五通一平2013.7.1四级地出让土地使用权702.5五通一平2013.7.1五级地出让土地使用权702.0五通一平2013.7.1表15 怀化市城区工业用地基准地价内涵土地权利使用年期容积率开发程度估价期日出让土地使用权501.0五通一平2013.7.1表16 怀化市土地评估用地分类及参照表类型基 本 分 类参 照 分 类城市用地分类代码参考商服用地1、批发零售用地：商场、商店、超市、各类批发市场、加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地；2、住宿餐饮用地：包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等用地;3、商务金融用地：包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地；4、其它商服用地：包括洗车场、洗染店、废旧物资回收店、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。1、住宅用地（一级类）中的城镇住宅用地（二级类）别墅用地参照商服用地；2、公共管理与公共服务用地（一级类）中的文体娱乐用地（二级类）如需办理有偿使用手续则参照商服用地办理。C21、C22、C23、C24、C25、C26、T23、S31住宅用地城镇住宅用地：普通住宅、公寓等用地；1、公共管理与公共服务用地（一级类）中的机关团体用地（二级类）、新闻出版用地（二级类）、科教用地（二级类）、医卫慈善用地（二级类）、公共设施用地（二级类）如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理；2、特殊用地（一级类）中的军事设施用地（二级类）、宗教用地（二级类）、监教场所用地（二级类）、殡葬用地（二级类）如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理；3、交通运输用地（一级类）中的铁路用地（二级类）中的场站用地如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理。R、C1、 C3、C4、C5、C6、C7、C8、T1（铁路站场用地）、S32、D、U工矿仓储用地1、工业用地：工业生产及其附属设施用地；2、采矿用地：采矿、采石、采砂场、瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地；3、仓储用地：用于物资储备、中转及其相应附属设施用地。中华人民共和国国家标准GB/T21010-2007土地利用现状分类中除包含在上述二种用地以外的如需办理有偿使用手续则参照工矿仓储用地办理。M、W、T1（铁路路线用地）、T2、T3、T4、T5、G、E2、E3、E4、E5、E7（三）基准地价的表达方式基准地价可分为综合基准地价、分类基准地价和分区基准地价。按其成果表达方式又可分为点状、线状和面状三种基准地价。各基准地价表达方式之间的关系如图1所示。综合考虑各类用地的特点及不同基准地价表达方式的优缺点，结合怀化市城区的实际情况，本次基准地价更新，商服用地采用区段价、区片价和级别价表示，住宅和工业用地则采用级别价为主要表达方式。图1 基准地价表达方式框图（四）基准地价的测算与确定各类用地的基准地价测算方式如下：（1）根据房地出租资料，采用租金剥离法测算商服用地基准地价；（2）根据商品房交易资料和房屋买卖资料，采用剩余法、契价测算法及数理模型评估住宅用地基准地价；（3）根据征地拆迁及土地开发资料，以成本逼近法对外围地区工业用地作成本控制，再根据工业用地基准地价的变化规律，利用数理模型测算工业用地地价。本次基准地价更新共收集各类样点2989个，其中房屋租赁样点2006个（有效样点1833个），商品房出售和房屋买卖样点123个，土地出让、转让样点837个，征地拆迁样地23个。各类用地、各级别的具体地价水平以样点地价的实际测算结果为基准，并考虑全省地价水平的平衡及政府的土地管理政策、与现行基准地价成果有机衔接等因素综合确定。对商服用地，同时评估了145个区段和53个区片的基准地价（如表17、表20）。工业用地和住宅用地的测算结果见表18、19。 表17 怀化市城区商服基准地价表 （元/平方米）土地级别一 级二 级三 级四 级五 级六级级别价52313610261117421201905区段价59773729274018841299996区片价4726293820551280939814 表18 怀化市城区住宅用地基准地价表 （元/平方米）土地级别一二三四五基准地价185014041065808613 表19 怀化市城区工业用地基准地价表 （元/平方米）土地级别一级二级三级四级五级基准地价675562468390325表20 怀化市城区商业用地区段（片）价表（元/平方米）土地级别地价区段（片）区段（片）价级别价编号范 围A101鹤州北路（火车站广场人民南路）86405231A102迎丰西路（舞水路鹤州路）7216A103迎丰西路（鹤州路人民北路）6720A104人民北路、人民南路（迎丰西路鹤州北路）6400A105人民南路（鹤州北路鸿瑞国际）7296A106人民南路（鸿瑞国际榆市路）5108A107东兴步行街（府星路榆市路）5560A108府星路（原鹤城区人民政府人民南路）5720A109榆市路（舞水路人民南路）4801A110舞水路（怀北路舞水大桥）5235A111茶园路（舞水路中心市场）4978A112怀北路（嫩溪垅东路铁路）5080A113怀北路（麻阳路口嫩溪垅东路）6492A114嫩溪垅东路（火车站广场怀北路）5733A115团结巷（迎丰西路世雄大酒店）5542A116铁北路（迎丰西路铁路桥）5110B101怀北路-嫩溪垅东路-鹤州北路一线以东，迎丰西路以北，铁北路以西，湘黔铁路以南4876B102怀化商城，嫩溪垅自由贸易区5663B103东兴步行街以北，舞水路以东，迎丰西路以南，鹤州北路以西3660B104鹤州北路以东，人民路以西，迎丰西路以南5078B105榆市路以东，东兴步行街以南，人民南路以北3678B106中心市场5400IIA201迎丰西路（人民北路三线桥）55283610A202迎丰中路（三线桥市三中）4832A203迎丰中路（市三中市人民法院）3868A204锦溪北路（公园路小学锦溪桥）3238A205红星路（迎丰中路红星桥）4236A206迎丰中路（市人民法院顺天大道）3234A207人民东路（迎丰西路人民南路）5300A208梨园路（人民东路新园巷）3510A209鹤州南路（人民南路梨园路）3654A210府星路（人民南路飞鹤巷）3724A211榆市路（人民南路三医院）3260A212沿河路（西兴街中叉里巷）3048A213怀西路（北钟坡山路-迎丰西路）4360A214怀西路（北钟坡山路茶园路交叉口）3135A215舞阳大道（舞水大桥建材市场）4342A216德善路（黄家山路通达路）3220A217舞阳大道（建材市场德善路）3425A218滨江北路（滨江路舞阳公园）3172A219宝庆路（滨江路德善路）3348A220湖天北路（湖天大桥湘黔铁路）3560A221茶园路（杨家田巷-舞水路）3048A222顺天大道（市商务局-太平溪）3006B201杨家田巷以东，舞水以北，怀西路以南，舞水路以西2597B202舞水路以东，舞水以北，榆市路、人民南路、府星路以南，至二级地边界2693B203人民南路以东，府星路以北，人民东路以南至二级地边界3080B204铁北路、人民北路以东，人民东路以北，焦柳铁路以西，湘黔铁路以南3218B205太平溪以北，规划的红星北路以东，锦溪北路以西2818B206顺天大道以西，太平溪以北，锦溪北路以东，至二级边界2616B207河西德善路以北，舞水以南2553B208湘黔铁路以南、怀西路以北、北钟坡山路以东、怀北路以西3818B209焦柳铁路以东，太平溪以西，正清路以北，湘黔铁路以南3045IIIA301锦溪北路（市电大公园路小学）26742611A302黄家山路（滨江路-天星西路）2615A303湖天大道（正清路天星东路）2918A304红星路（红星桥天星东路）3011A305天星中路（舞水二桥红星路）2943A306湖天大道（湖天大桥正清路）3118A307锦园路（太平桥正清路）2966A308云集路（玉溪路锦溪路）2796A309香洲路（迎丰中路天星东路）2957A310花溪路（玉溪路锦溪南路）2713A311玉溪路（正清路花溪路）2682A312正清路（红星桥湖天大道）3012A313正清路（湖天大道锦溪南路）2807A314沿河路（中叉里巷天星中路）2638A315沿河西路（西兴街教师新村）2508A316锦园路（正清路天星东路)2746A317怀北路（铁路桥-铁北路路口）2925A318铁北路（怀化铁路总公司招待所-怀北路）2410A319铁北路（宝家山路怀化铁路总公司招待所）3001A320铁北路（宝家山路铁路桥）2823A321宝家山路（铁北中路怀北路）2626A322榆市路（三医院天星中路）2880A323府星路（飞鹤巷天星中路）3068A324锦溪南路（迎丰中路天星东路）2832A325正清路（锦溪南路东环路）2551A326天星东路（红星南路湖天大道）2810A327天星东路（湖天大道锦溪南路）2615A328天星东路（锦溪南路东环路）2479A329德善路（滨江路黄家山路）2622A330通达路（德善路天星西路）2480A331东环路（太平溪天星东路）2337A332湖天北路（湘黔铁路紫东路）2720A333天星西路（西环路舞水二大桥）2683A334舞阳大道（德善路-天星西路）2950A335顺天大道（太平溪-天星东路）2559A336怀西路（杨家田巷-南钟坡山路）2685A337滨江北路（舞阳公园-天星西路）2610A338花溪路（锦溪南路-东环路）2653A339宝家山路（铁北路-铁路桥）2420B301湘黔铁路以北，焦柳铁路以西的三级地2046B302北钟坡山路、怀西路、杨家田巷以西，舞水以北的三级地1760B303天星中路以北，舞水以东的三级地2138B304太平溪以西，梨园路、正清路以南，新园巷以东，天星中路以北2172B305岩偃溪以西，太平溪以南、以东,天星东路以北2343B306正清路以北，岩偃溪以东，太平溪以南，顺天大道以西的三级地2157B307紫东路、锦溪巷以南，规划的红星北路以东，板桥溪以西的三级地2085B308德善路以南，天星西路以北的河西三级地1812B309天星东路以北，顺天大道以东，东环路以西，太平溪以南的区域1984IA401红星路(天星东路-刘塘路)25011742A402红星路(刘塘路-新湖天桥)2137A403湖天大道(天星东路-南环路)2146A404怀东路（江秀路三眼桥）2262A405怀东路（江秀路船林路）1903A406五溪大道（太平溪-金海路）1764A407迎丰东路(顺天路-三眼桥)2536A408东环路（太平溪湘黔铁路段太平溪）1946A409沿河路(南环路-天星中路)2106A410怀西路(三级边界-沿河路)1773A411沿河西路（教师新村怀西路）1690A412怀北路(铁北路路口-红星北路)2037A413南环路（沿河南路太平溪）1609A414北环路（红星北路顺天路）1687A415湖天北路（北环路紫东路）1856A416船林路（怀东路-金海路）1608A417江秀路（金海路-太平溪）1788A418紫东路（红星北路-东环路）1950A419金海路（东环路-船林路）1660A420东环路（天星东路刘塘路）1998A421东环路(刘塘路-南环路）1725A422南环路（太平溪-东环路）1787A423府前路（湖天北路-顺天大道）1801A424顺天大道（北环路-府前路）1733A425顺天大道（府前路-市商务局）2015A426刘塘路(红星南路-东环路）2030A427锦溪南路（天星东路-南环路）1985A428顺天大道（天星东路-南环路）1923A429锦园路（天星东路-南环路）1768A430香洲路（天星东路-湖天公园）1840A431舞阳大道(天星西路-西环路）1740A432滨江北路（天星西路-西环路）1695A433黄家山路（天星西路-龙泉湖路）1695A434龙泉湖路（西环路-滨江北路）1756A435宝家山路（铁路桥-翻身塘路）1740A436翻身塘路（铁路桥-怀北路）1624A437西环路（天泉大桥-张家湾大桥）1600B401焦柳铁路以西，定级边界以东以南的四级地1257B402湘黔铁路以南、南钟坡山路以西、舞水河以北的四级地1165B403河西舞水以西，天星西路以南，西环线以东、以北的四级地1390B404天星中路以南，太平溪以西，舞水以东，南环线以北1179B405湖天大道以东，刘塘路以南，南环路以北，东环路以西1249B406紫东路、府前路以南、湖天北路以东，太平溪以北，东环路以西1427B407紫东路以东，太平溪以南，船林路以西，金海路以北的三级地1246B408北环路以南，湖天北路以东，顺天路以西，府前路以北的四级地1220B409太平溪以东，刘塘路以南，南环路以北，湖天大道以西1207B410太平溪以东，刘塘路以北，天星东路以南，湖天大道以西的区域1321B411湖天大道以东，天星东路以南，东环路以西，刘塘路以北1420VA501五溪大道（金海路-坨院路）13861201A502金海路（船林路-市委党校）1237A503狮子岩路（红星南路沿河路）1282A504怀南路（新湖天桥焦柳铁路）1323A505滨江中路（西环路-河西大道）1222A506怀东路（船林路-五级边界）1271A507北环路（顺天大道-四方路）1330A508四方路(红星北路-江秀路）1217A509湖天北路（北环路-四方路）1260A510红星北路（北环路-四方路）1235A511东环路（四方路-太平溪）1424A512坨院路（东环路-党校旁规划路）1274A513花溪路（东环路-江秀路）15