开发区土地集约利用评价

目录目录开发区土地集约利用评价简介开发区土地集约利用评价简介以武汉经济技术开发区为例理解土地集约利用评价以武汉经济技术开发区为例理解土地集约利用评价经济开发区土地集约利用评价评价目的评价目的 开发区土地集约利用评价旨在通过基础调查、分析评价开发区土地集约利用评价旨在通过基础调查、分析评价土地集约利用程度、测算土地集约利用潜力，全面掌握土土地集约利用程度、测算土地集约利用潜力，全面掌握土地集约利用状况，推动开发区土地利用管理基础信息建设，地集约利用状况，推动开发区土地利用管理基础信息建设，为开发区扩区升级审核、动态监控及有关政策制定提供依为开发区扩区升级审核、动态监控及有关政策制定提供依据。据。评价对象评价对象 开发区土地集约利用评价的对象为经国务院或省、自治开发区土地集约利用评价的对象为经国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准并依法公告界线范围内的开发区区、直辖市人民政府批准并依法公告界线范围内的开发区全部土地。全部土地。评价原则 综合性原则综合性原则 评价工作应全面考察开发区土地集约利用状况，从土地利用状况、 用地效益和管理绩效等多方面评价开发区土地集约利用程度和测算集 约利用潜力。 主导性原则主导性原则 评价指标设定应体现影响开发区土地集约利用的主导因素。 政策导向性原则政策导向性原则 评价工作应充分反映开发区的定位和发展方向，体现国家的政策导 向。 因地制宜原则因地制宜原则 评价工作应充分考虑经济、社会发展的时空差异，因地制宜地确定土 地集约利用程度评价标准。 点面结合原则点面结合原则 评价工作应在整体评价的基础上，选择典型样点开展深入分析。 评价工作体系评价工作体系 评价工作体系评价工作体系 土地利用状况调查 土地集约利用程度评价 土地集约利用潜力测算 开发区土地集约利用评价的意义开发区土地集约利用评价的意义1.从理论上引导城市土地由粗放化的利用模式向集约化的方向转变。2.为政府制定有关城市土地集约利用的政策法规提供依据。3.为城市总体规划和土地利用总体规划协调提供理论依据。4.通过集约利用潜力评价，得出了土地集约利用潜力的大小及其分布。我们有针对性地对土地集约利用潜力较大的区域进行城市土地整理，显化没有充分利用的土地潜力，这样可以提高土地利用效率和整体水平，不断优化土地利用结构。 武汉经济技术开发区武汉经济技术开发区 土地集约利用评价的实证研究土地集约利用评价的实证研究 武汉经济技术开发区创建于1991年5月，1993年4月经国务院批准为国家级经济技术开发区。开发区位于武汉市区西南，濒临长江，地处市区中环线和外环线之间，交通便捷，京珠、沪蓉高速公路在这里交汇，公路网四通八达。这里区位优势明显，发展腹地广阔，是武汉市重要的现代制造业基地，是中部发展和崛起的引擎。 武汉经济技术开发区土地利用现状武汉经济技术开发区土地利用现状 公共设施用地7.47% 水域和其他用地 38.61%绿地面积 13.10%市政公用设施用地 0.89%道路广场用地 4.58%对外交通用地 0.76%仓储用地1.15%工业用地20.11%居住用地13.23%总面积90.7平方公里武汉经济技术开发区土地集约利用总体评价武汉经济技术开发区土地集约利用总体评价过程过程 1 1、总体评价的评价指标选取及权重确定方法、总体评价的评价指标选取及权重确定方法2 2、总体评价指标合理值与集约度的计算、总体评价指标合理值与集约度的计算3 3、总体评价的结果与分析、总体评价的结果与分析 1 1、总体评价的评价指标选取及权重确定方法、总体评价的评价指标选取及权重确定方法评价指标选取评价指标选取 指标体系设计应以市场化、现代化、可持续发展为目标, 以合理、合法、高效为出发点,各项指标之间具有相关性。土地集约利用指标评价体系应有层次性，应包括目标层次、准则层次、措施评价层次等。指标体系依据编制指标体系的可操作性、针对性、引导性等原则，结合开发区的土地利用现状和产业布局特征，充分地体现出开发区的土地集约利用程度和挖掘其利用潜力，并考虑数据的可获取性和数据分析的复杂性，指标体系一方面要反映土地节约和集约利用的共性；另一方面要体现区域范围内不同分区土地利用的特征和不同土地利用类型的土地利用评价标准。指标体系如表2-1 所示，其中土地产出效益指数分为静态指标和动态指标，能从动态性方面反映土地集约利用程度。 权重的确定权重的确定 权重的确定主要运用层次分析法。层次分析法是一种新的定性分析与定量分析相结合的系统分析方法，是将人的主观判断用数量形式表达和处理的方法，简称AHP 法。AHP 评价主要通过对城市土地利用状况及其相关条件的调查和分析，收集要评价的实际数据，应用层次分析法计算出各个指标的权重，综合计算得出城市土地集约化利用的综合得分指数，用以表示城市土地利用的集约化程度。本次评价分别计算了准则层和指标层的权重，结果如表2-1。 2.2.总体评价指标合理值与集约度的计算总体评价指标合理值与集约度的计算 (1)(1)总体评价指标合理值的确定总体评价指标合理值的确定 土地集约利用评价标准体系，包括绝对标准指标和相对标土地集约利用评价标准体系，包括绝对标准指标和相对标准指标。绝对标准指标指由国家统一确定，其依据是在研准指标。绝对标准指标指由国家统一确定，其依据是在研究国内外城市土地利用的演化规律、结构特点与社会经济究国内外城市土地利用的演化规律、结构特点与社会经济的相互关系等的基础上，定位我国城市目前所处的状态，的相互关系等的基础上，定位我国城市目前所处的状态，确定一套在中长期内适用的统一标准，确定一套在中长期内适用的统一标准，其优点是容易进行其优点是容易进行横向比较和纵向对比，缺点是难以制定指标值横向比较和纵向对比，缺点是难以制定指标值; ; 相对标准相对标准指标则是指国家不制定统一的标准指标，或者在绝对指标指标则是指国家不制定统一的标准指标，或者在绝对指标的背景下，根据各个城市自己的特点而制定的指标标准，的背景下，根据各个城市自己的特点而制定的指标标准，划分各自的潜力等级，划分各自的潜力等级，其指标值只对该城市的纵向比较有其指标值只对该城市的纵向比较有用，而大范围的横向比较适应性较差。用，而大范围的横向比较适应性较差。 评价指标合理值的确定，原则上正向相关指标应按参照系评价指标合理值的确定，原则上正向相关指标应按参照系内各开发区的指标的最大值确定，反向相关指标则应按照内各开发区的指标的最大值确定，反向相关指标则应按照参照系内各开发区的指标最小值确定。参照系内各开发区的指标最小值确定。各指标合理值各指标合理值(1)用途不符合规划的面积占园区用地总面积的比例 ，根据理论状态判定其合理值为0。(2)入园企业数量占企业总数的比例 ，合理值为95%。(3)住宅小区面积占园区建设用地总面积的比例 ，合理值为2032% 。(4)地均园区用地固定资产投资量 ，单位面积固定资产投资越大，说明土地利用强度越高，集约度越好。 因此，对于这类具体的经济数值指标，我们采取选择标准城市的方法，在全国选取几个在土地集约利用方面发展较好的城市开发区作为目标，以所选参照对象的平均值作为合理的标准。选取情况如下： 依据合理值确定原则，取最大值依据合理值确定原则，取最大值14897.1114897.11万元万元/ /平平方公里作为方公里作为“地均园区用地固定资产投资量地均园区用地固定资产投资量”这一这一指标的目标合理值。指标的目标合理值。 (5)(5)地均二三产业增加值地均二三产业增加值 该指标采取选择参照城市的方法，在全国选取几个在土地集约利用方面发展较好的城市开发区作为目标，以其平均值作为合理的标准（见下表） 依据合理值确定原则，该指标为正向相关指标，取最大值依据合理值确定原则，该指标为正向相关指标，取最大值9176.149176.14万元万元/ /平方公里作为平方公里作为“地均二三产业增加值地均二三产业增加值”这一指这一指标的合理值。标的合理值。 (6)(6)地均财政收入地均财政收入 方法同上： 依据合理值确定原则，该指标为正向相关指标，取参照系内的依据合理值确定原则，该指标为正向相关指标，取参照系内的最大值最大值4942.124942.12万元万元/ /平方公里作为平方公里作为“地均财政收入地均财政收入”这一指标这一指标的合理值。的合理值。 (7)(7)地均二三产业就业人数地均二三产业就业人数 依据合理值确定原则，该指标为正向相关指标，取参照系内依据合理值确定原则，该指标为正向相关指标，取参照系内的最大值的最大值0.320.32作为作为“地均二三产业就业人数地均二三产业就业人数”这一指标的目这一指标的目标合理值。标合理值。 (8)(8)单位二三产业产值的能耗量单位二三产业产值的能耗量 单位二三产业产值的能耗量是指能耗总量与二三产业产值单位二三产业产值的能耗量是指能耗总量与二三产业产值的比值。在的比值。在20052005 年国民经济和社会发展统计公报年国民经济和社会发展统计公报中，中，已发布的已发布的20052005 年全国单位年全国单位GDPGDP 能耗能耗1.221.22吨标准煤吨标准煤/ /万元，万元，是按是按20002000 年可比价格计算的。针对开发区的二三产业突年可比价格计算的。针对开发区的二三产业突出，第一产业所占比例很小的情况，可选取全国单位出，第一产业所占比例很小的情况，可选取全国单位GDPGDP 能耗能耗1.221.22 吨标准煤吨标准煤/ /万元作为指标万元作为指标“单位二三产业产值的单位二三产业产值的能耗量能耗量”的合理值。的合理值。 (9)(9)二三产业增加值与园区用地增长弹性系数二三产业增加值与园区用地增长弹性系数 二三产业增加值与园区用地增长弹性系数指城市二三产业产出增长百分比与建设用地增长百分比的比值。该指标大于1，表明产出增长快于用地增长，单位用地面积的产出效益更加显著，城市用地规模呈潜力挖潜状态，土地集约度提高。考虑到数据的可获取性，选取全国城镇的平均水平1.12作为指标“二三产业增加值与园区用地增长弹性系数”的合理值。 (10)(10)财政收入与园区用地增长弹性系数财政收入与园区用地增长弹性系数 通过对所选取的参照系内的开发区的指标的计算，选取全国城镇的平均水平1.12作为指标“财政收入与园区用地增长弹性系数”的合理值。 (11)(11)二三产业就业量与园区用地增长弹性系数二三产业就业量与园区用地增长弹性系数 通过对比参照系内的其他开发区，结合开发区建设时间短的情况，选取0.77作为指标“二三产业就业量与园区用地增长弹性系数”的合理值。(12)(12)能耗量与二三产业产值增长弹性系数能耗量与二三产业产值增长弹性系数 通过对所选取的参照系内的开发区的指标的计算，在这里选取全国城镇的通过对所选取的参照系内的开发区的指标的计算，在这里选取全国城镇的平均水平平均水平0.430.43作为指标作为指标“能耗量与二三产业产值增长弹性系数能耗量与二三产业产值增长弹性系数”的合理值。的合理值。(13)(13)园区人均建设用地园区人均建设用地 人均城市建设用地是控制城市土地集约利用、协调城市人口增长与用地增人均城市建设用地是控制城市土地集约利用、协调城市人口增长与用地增长的一个重要指标。依据长的一个重要指标。依据城市用地分类与规划建设用地标准城市用地分类与规划建设用地标准规定所允许规定所允许采用的规划指标的最高级别范围为采用的规划指标的最高级别范围为105-120105-120 / /人，而开发区的人口数量则相人，而开发区的人口数量则相对建设用地的数量偏少，所以确定人均城市建设用地面积指标的合理值定为对建设用地的数量偏少，所以确定人均城市建设用地面积指标的合理值定为120120 / /人。人。 (14)(14)园区综合容积率园区综合容积率 选取全国城市容积率的平均水平选取全国城市容积率的平均水平0.60.6来作为指标来作为指标“园区综合容积率园区综合容积率”的合的合理值。理值。 (15)(15)园区空闲置土地比例园区空闲置土地比例 通过对参照系内四个开发区在通过对参照系内四个开发区在20052005年土地的闲置面积的计算，依据确定反年土地的闲置面积的计算，依据确定反向指标合理值的原则，选取其中最低的闲置率向指标合理值的原则，选取其中最低的闲置率1.01%1.01%作为指标作为指标“园区空闲置园区空闲置土地比例土地比例”的合理值。的合理值。 (2)(2)总体评价集约度的计算总体评价集约度的计算 首先对评价指标数据进行标准化处理指标标准化的公式如下：Si=(ti-ai)/ ti 式中：Si 指第i 项指标标准化值，ti 指第i 项指标的合理值，ai 指第i 项指标的实际值。然后在指标标准化的基础上运用综合评价方法，计算各项土地利用集约度指数。区域土地利用集约度指数包括1 项总指数和5 项分指数。5 项分指数的计算公式如下：j=(iSi)100% 式中：j第j 项分指数；i第i 项指标的权重(0 i1)。 总指数的计算公式为：P=(w jj)100% 式中：P总指数；wj 第j 项分指数的权重(0wj 1)。3.3.总体评价的结果与分析总体评价的结果与分析(1)(1)土地集约度不断提高土地集约度不断提高 土地利用类型与总指数土地利用类型与总指数(P)(P)对应关系为：对应关系为：0P15%0P15%为过度利用，为过度利用，15%P25%15%P25%为集约利用，为集约利用，25%P50%25%P50%为适度利用，为适度利用，50%P100%50%P100%为低度利用。为低度利用。计算武汉经济技术开发区计算武汉经济技术开发区200220022006 2006 年土地集约年土地集约总指数分别为总指数分别为0.5308 0.4545 0.3892 0.2896 0.5308 0.4545 0.3892 0.2896 0.16280.1628，从而能够综合判定出武汉经济技术开发，从而能够综合判定出武汉经济技术开发区的土地集约类型逐步区的土地集约类型逐步从低度利用到适度利用发从低度利用到适度利用发展到现在的集约利用，土地集约度不断提高。展到现在的集约利用，土地集约度不断提高。分析图表分析图表如下表：(2(2) )注重耕地保护，相对集约度提高注重耕地保护，相对集约度提高 从开发区第一产业产值变化来看，虽有所下降，但降幅不从开发区第一产业产值变化来看，虽有所下降，但降幅不大，并趋向稳定。考虑开发区用地与其所在区域农业用地的大，并趋向稳定。考虑开发区用地与其所在区域农业用地的比较优势度来看，相对集约度不断增长。开发区坚持比较优势度来看，相对集约度不断增长。开发区坚持“节流节流”与与“开源开源”并举，把节约集约放在首位。缓解土地供求矛盾，并举，把节约集约放在首位。缓解土地供求矛盾，坚守坚守1818 亿亩耕地红线的根本出路在于节约集约利用土地。亿亩耕地红线的根本出路在于节约集约利用土地。(3)(3)单位能耗不断降低单位能耗不断降低 能源是经济发展的基础，节能降耗、降低成本是提高经济能源是经济发展的基础，节能降耗、降低成本是提高经济发展水平、建设节约型社会的重要手段。开发区单位二三产发展水平、建设节约型社会的重要手段。开发区单位二三产业产值能耗从业产值能耗从20022002 年年0.32580.3258 吨标准煤吨标准煤/ /万元降低到万元降低到20062006 年年0.27300.2730 吨标准煤吨标准煤/ /万元。开发区从调整产业结构入手，加大技万元。开发区从调整产业结构入手，加大技术和资金的投入，切实节约集约利用土地，建设节约型社会。术和资金的投入，切实节约集约利用土地，建设节约型社会。