连云港灌南云中城新安镇府前地块市场调研

谨呈：徐州鼎泰开发有限公司谨呈：徐州鼎泰开发有限公司灌南云中城新安镇府前地块市场调研报告市场调研报告南京循质2010年8月本报告目录本报告目录宏观环境宏观环境分析分析房地产市场房地产市场环境分析环境分析项目本体项目本体分析分析物业发展物业发展建议建议第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分u城市概况城市概况u城市经济发展城市经济发展u城市规划城市规划u土地市场土地市场u房地产市场房地产市场u营销环境营销环境u项目属性界定项目属性界定u市场机会市场机会u项目定位项目定位u发展思考发展思考u产品组合产品组合u体量建议体量建议u产品建议产品建议宏观环宏观环境分析境分析市场环市场环境分析境分析项目本项目本体分析体分析物业发物业发展建议展建议宏观环境分析宏观环境分析u城市概况城市概况u城市经济发展城市经济发展u城市规划城市规划连云港高速公路密度位居全国前列。灌南县内及周边拥有京沪高速、宁连高速、沿海高速、汾灌高速、连徐高速、204国道、326省道等多条高等级公路。县城距连云港机场、港口90公里，距连云港火车站70公里。距上海、南京、苏州、青岛等中心城市3-4个小时行程，公路交通畅达。境内河网密布，物流优势明显。灌河河面宽阔，水域较深，万吨海轮可长驱直入，直抵盐城、南通、南京等城市，经京杭大运河，可到石家庄、武汉、杭州、上海等城市。 城市概况城市概况灌南，隶属于连云港市，位于江苏省东北部，是亚欧大陆桥东桥头堡连云港市的南大门。濒临黄海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。县域总面积1041平方公里，其中水域面积263平方公里，耕地89万亩，辖14个乡镇，237个村（居），75万人。城市人口城市人口年度年度20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年20072007年年2008200820092009年年全县总人口（万人）71.6672.2372.7173.4274.1475.2876.47非农业人口（万人）9.912.222.3830.0130.8431.57/2008年末，灌南县户籍总人口为75.28万人。其中，非农业人口31.57万人，农业人口43.71万人。灌南县03-09年户籍人口年平均增长率为1.1%，人口增长缓慢。镇政府所在的新安镇城镇人口为73240人，人口基数小。灌南县至灌南县至0808年末仍以农业人口占主体，且人口增长缓慢，年末仍以农业人口占主体，且人口增长缓慢，这一定程度上将制约城市经济的全面发展。这一定程度上将制约城市经济的全面发展。城市经济发展城市经济发展之之GDPGDP灌南县GDP近几年来整体经济呈较快增长态势，增长速度较平稳。至2008年末，灌南县GDP在苏北24县中均处于下游水平，位于灌云县、响水县之后。不够强硬的经济实力，直接影响了灌不够强硬的经济实力，直接影响了灌南对周边县的购房辐射能力。南对周边县的购房辐射能力。地区生产总值地区生产总值人均地区生产总值人均地区生产总值位次县(市) 名称绝对量位次县(市)名 称绝对量(亿元)(元)1东台市267.111大丰市29,627 2铜山县250.502东台市24,195 3邳州市218.853铜山县22,957 4沛 县208.014建湖县22,114 5大丰市207.365洪泽县21,027 6沭阳县181.516金湖县20,266 7射阳县173.237射阳县18,586 8建湖县168.648沛 县18,487 9赣榆县140.719盱眙县17,144 10阜宁县139.1010响水县15,493 11滨海县130.8511邳州市15,029 12新沂市128.4112泗阳县14,498 13东海县124.7513阜宁县14,498 14泗阳县124.7314赣榆县14,222 15泗洪县117.0015新沂市14,013 16涟水县110.4916滨海县13,409 17盱眙县110.4317泗洪县12,928 18睢宁县108.1218涟水县12,604 19丰 县100.021919灌南县灌南县12,524 12,524 20灌云县96.7220东海县11,813 21响水县80.0921沭阳县11,343 2222灌南县灌南县79.2579.2522灌云县10,133 23洪泽县72.5123丰 县9,995 24金湖县67.7424睢宁县9,392 2006年到2008年灌南全社会固定资产投资总量连续保持快速增长，09年增长率有所下降。城市经济发展城市经济发展之固定资产投资之固定资产投资城市经济发展城市经济发展之收入水平之收入水平灌南县城镇农民和在岗职工的年人均收入一直保持着上升势头，居民生活水平不断得到提升和改善。但从06-08年的数据可以看出，农民和在岗职工的收入差距也在逐年扩大中。至08年在岗职工人均收入已接近农民人均收入的4.29倍，而在06则为约3.65倍。作为作为农业人口占多数的县，这个差距的扩大将农业人口占多数的县，这个差距的扩大将必将影响整个县的消费水平与购买力，从必将影响整个县的消费水平与购买力，从而影响整体经济发展而影响整体经济发展。相较于江苏省和连云港市，当前灌南城镇当前灌南城镇市民的收入水平并不高，而这一定程度上市民的收入水平并不高，而这一定程度上将阻碍城市的进一步发展将阻碍城市的进一步发展。城市经济发展城市经济发展之产业结构之产业结构2004年灌南县产业结构中第二产业所占比例不到1/3，而2008年所占比例则超过了50%。与此相对的，第一产业所占比例缩小了近一半。灌南灌南县产业结构正从以农业为主导向工业为主导的方向发展县产业结构正从以农业为主导向工业为主导的方向发展。第三产业第三产业所占比例几年来均维持在25%到30%左右，增幅缓慢增幅缓慢，自06年以来所占比例甚至小幅下降，这将不利于灌南的整体经济发展这将不利于灌南的整体经济发展。城市规划城市规划在连云港城市总体规划（2003-2020）中，灌南县城新安镇定义为是以发展机械、制药、新安镇定义为是以发展机械、制药、农林产品加工为主的新兴城市农林产品加工为主的新兴城市。按照38平方公里、30万人口的中等城市规模进行规划，近年来灌南围绕建设“新兴工贸城市、知名水绿城市、文明和谐城市”的总目标，开展了灌河口半岛经济圈、都市经济圈、汤沟特色灌河口半岛经济圈、都市经济圈、汤沟特色经济区、高效农业示范区、畜禽养殖集中区等经济区、高效农业示范区、畜禽养殖集中区等“两圈三区两圈三区” 规划建设工作。以堆沟港为龙头，利用蓬勃发展的连云港市化学工业园和灌河35公里的岸线资源，建设港口群，规划产业布局，使灌河口半岛产业区成为未灌河口半岛产业区成为未来灌南发展的增长极、连云港物流配套港、江来灌南发展的增长极、连云港物流配套港、江苏化工产业新高地。苏化工产业新高地。城市规划城市规划在城市化进程中，确定了加快西进、南扩、北上西进、南扩、北上战略的实施步伐，加快形成老城区、新城区、开发区三位一体的功能格局。今今后后5 5年，重点为北上，打造五龙口高端住宅区。年，重点为北上，打造五龙口高端住宅区。规划组成县城的四大板块老城区、新城区、开发区和现代农业示范区，紧凑发展，呈现东西带状的城市布局风格。宏观环境总结及对房地产开发的启发宏观环境总结及对房地产开发的启发p 灌南大区位环境优良，为房地产开发创造有利条件。p 城市总体向西发展，新城区的发展潜力看好的同时，该区域处于开发高峰，区域竞争日益激烈不可避免。p 灌南人口基数小，农业人口比重大，市场容量不容乐观。p 灌南城市经济相对稳健发展，虽然经济水平较低，但是因而更具有发展潜力和空间，这也为城市的房地产项目开发提供了优良的宏观经济环境。p 灌南县城镇居民收入水平的不断提升，为为房地产开发营造良好的市场环境，同时农村居民收入的低下也为房地产销售带来一定的压力。宏观环宏观环境分析境分析市场环市场环境分析境分析项目本项目本体分析体分析物业发物业发展建议展建议房地产市场环境分析房地产市场环境分析u土地市场土地市场u房地产市场房地产市场u营销环境营销环境06-09年土地成交年土地成交自06年城市确定向西发展后，灌南县土地开始大幅放量，导致市场供需失衡。大量的土地供应，与之相反的是土地成交单价逐年下滑。3-210亩1-11120.3亩1-4 39.8亩2-13 67.8亩1-360亩1-1511.5亩1-131-1194.3亩69亩2-1447.3亩3-1167.8亩1-1034.6亩2-2 60亩1-141-619.9亩107.3亩1-7108.4亩2-827.7亩3-1035亩1-12103.3亩2-7 13.8亩1-9120亩3-82-63-516.2亩3-160亩3-612亩8.3亩8.1亩3-370亩2-42-930亩45.2亩2-530亩2010年已拍卖土地年已拍卖土地20102010年已成交年已成交22522252亩，亩，3535幅土地（不包含纯商业项目幅土地（不包含纯商业项目和非城区项目）平均和非城区项目）平均4141万元万元/ /亩亩预计预计未来上市量为未来上市量为170170万方住宅万方住宅、3030万方商业万方商业20102010年上半年已成交土地超过年上半年已成交土地超过20002000亩，主要集中在亩，主要集中在桥西区域（苏州路以西、泰州路以东、沂河路以南、桥西区域（苏州路以西、泰州路以东、沂河路以南、淮海路以北）和桥东的新东路附近淮海路以北）和桥东的新东路附近土地市场小结土地市场小结p 近年来灌南的土地放量出现过量的情况，按照目前的土地成交速度，城区中的土地即将殆尽，未来只能向偏远地段发展。而城市的人口稳定维持在一个较低的水平，不足以支撑起城市的快速化进程。说明政府操作土地的长远计划性不强。p 由于大量土地集中成交，市场不能快速消化，导致市场上存在较多的久已拍卖但尚未开发的地块，市场竞争环境恶劣。未来两年内土地转住宅供应量将超过300万方，约为09年全年销售量的4倍多，竞争压力巨大。p 土地价格虽有上涨，但总体来说地价还是处于一个比较低的水平，这与土地供应过量有关。p 随着市政建设的倾斜，灌南县未来土地开发将主要集中在城西板块，城东放量将逐渐减少，在城市放量分布上呈现“西多东少”的局面，从而加剧城西区板块的区域竞争。 宏观环宏观环境分析境分析市场环市场环境分析境分析项目本项目本体分析体分析物业发物业发展建议展建议房地产市场环境分析房地产市场环境分析u土地市场土地市场u房地产市场房地产市场u营销环境营销环境p由于近年来政府大量推出土地，市场供应量剧增，政府意识到供由于近年来政府大量推出土地，市场供应量剧增，政府意识到供需失衡的问题，持续出台利好政策刺激购房需求，需失衡的问题，持续出台利好政策刺激购房需求，0909年从刺激城市年从刺激城市购房需求和引导农民进城购房入手，起到了积极的促进作用。购房需求和引导农民进城购房入手，起到了积极的促进作用。p随着对城市形象的提升要求，出让的土地容积率逐渐变高，政府随着对城市形象的提升要求，出让的土地容积率逐渐变高，政府鼓励开发高层的同时，鼓励开发高层的同时，20102010年也新增了相应的利好政策来刺激市场年也新增了相应的利好政策来刺激市场高层需求。高层需求。政策导向政策导向20092009年出台的政策包括：年出台的政策包括：契税减为1%、免印花税和土地增值税、贷款利率7折首付两成农民进城购房：提供一个就业岗位、给予两项补贴、落实三项保障措施行政事业单位职工购商品房享受政府补贴、购(小)高层另享受单位奖励开发公司开工项目，凡在当年竣工面积达到10万平米，行政收费全部减免；当年开工且竣工达到5万平米的，行政收费减半。0909年的政策对整体房地产市场起到了年的政策对整体房地产市场起到了积极的促进作用，使得当年销售量达积极的促进作用，使得当年销售量达到历年来的峰值到历年来的峰值7070万方。万方。20102010年出台的政策包括：年出台的政策包括：一、对一、对0909年出台的政策进行调整：年出台的政策进行调整：契税减为1%、物业维修金按50%缴纳农民进城购房：给予两项补贴、落实三项保障措施，折合优惠50元/平米行政事业单位职工购(小)高层享受政府补贴和单位单位奖励，折合优惠2-4万二、新增政策：二、新增政策：购买（小）高层：全额返还契税、免收两年物管费和十年电梯费在对在对0909年政策进行微调的基础上，年政策进行微调的基础上，20102010年的新增政策主要对购买（小）年的新增政策主要对购买（小）高层起到引导的作用。高层起到引导的作用。灌南房产政策灌南房产政策导向导向p 近年来销售量逐年上升，于2009年达到峰值70万，2010年上半年销售量为29万，截至到8月13日，销量为35.11万平米。p 预计2010年全年销售量近60万，同比降低14% 。p 近年来成交价格稳步上涨，2005-2009年价格年上涨幅度为5%-9%之间，上涨缓慢。p 2010年上半年成交价格2100元/，比2009年均价上涨超过10%，上涨速度加快。在政策的巨大推动作用下，销售量自在政策的巨大推动作用下，销售量自0909年以来猛增；但年以来猛增；但因地区收入水平低、市场供应量大，成交价格上涨缓慢。因地区收入水平低、市场供应量大，成交价格上涨缓慢。销售量及价格销售量及价格桥西片区灌南新城区，发展前景良好。以人民路为界分为南北两个区域。人民路以北以县政府为中心开发项目，代表项目有：世纪尊园、国城华庭、中凯城市之光等。人民路以南以开发较为成熟、并具备较高入住率和声誉的新文化家园和代表灌南目前房地产开发较高水平的德汇花园为代表。桥东片区灌南老城区，生活、教育、医疗等各方面配套齐全。以健康路为界分为东西两个区域。健康路以东临近现代农业示范区，居住氛围 较弱。健康路以西作为灌南县城传统的生活圈和商业圈，是桥东片区项目开发的集中区域，代表项目有：华富世家、新气象家园等。现阶段市场划分现阶段市场划分灌南县房地产市场以人民路为轴心，盐河为分界线，划分为桥东桥西两个片区。桥桥 西西 片片 区区桥桥 东东 片片 区区城区在售代表楼盘价格城区在售代表楼盘价格国诚华庭多层2100元中江国际花苑多层2300元华富世家高层2980元星州第一城多层2300元世纪尊园多层2650元中凯城市之光多层2100元德汇花园多层2500元叠加3800元新气象家园2期多层2400元城区楼盘价格特征：城区楼盘价格特征：p以盐河为界，东高西低；以人民中路为以盐河为界，东高西低；以人民中路为界，南高北低。界，南高北低。p价格上升更为迅速，价格上升更为迅速，0909年年9 9月份至月份至20102010年年4 4月份均价整体上涨月份均价整体上涨300-400300-400元元/ /。p20102010年年4 4月新政出台以后，价格虽没有月新政出台以后，价格虽没有出现下跌，但成交量出现较大下滑。出现下跌，但成交量出现较大下滑。2010开盘楼盘滞销，当前销售率开盘楼盘滞销，当前销售率30%p 楼市冷清，以致出现周末销售员在售楼处打牌现象，且并非一例！市场开发水平表现市场开发水平表现之规划之规划 市场现有项目中，纯多层社区占据最大比例，多层配合少量小高层、高层的复合式社区也较为多见。 目前较少出现纯低密度别墅社区，少数项目有别墅物业穿插在社区当中。 建筑规划均为兵列式布局市场项目现阶段的主流依然为兵列式布局的纯多市场项目现阶段的主流依然为兵列式布局的纯多层社区，规划水平较低，多层产品最受客户青睐。层社区，规划水平较低，多层产品最受客户青睐。现有可见楼盘实景中，德汇花园的景观档次最高，有中心景观广场、自行营造的坡地绿化。现有可见楼盘实景中，德汇花园的景观档次最高，有中心景观广场、自行营造的坡地绿化。大多数社区景观营造单一，表现手法多集中为儿童娱乐设施、健身设施、小品，绿化以宅间绿大多数社区景观营造单一，表现手法多集中为儿童娱乐设施、健身设施、小品，绿化以宅间绿地形式为主。地形式为主。市场开发水平表现市场开发水平表现之景观之景观市场项目景观设计水平较低，表现手法单一，仍市场项目景观设计水平较低，表现手法单一，仍集中为小品、坡地、简单的健身和儿童娱乐设施集中为小品、坡地、简单的健身和儿童娱乐设施市场开发水平表现市场开发水平表现之建筑之建筑现有可见建筑实体的楼盘，建筑风格以欧式为主。外立面多为涂料，少数项目使用面砖。市场现有项目外立面表现水平低下，多数楼盘仍市场现有项目外立面表现水平低下，多数楼盘仍以涂料为主，品质感普遍偏差。以涂料为主，品质感普遍偏差。市场开发水平表现市场开发水平表现之户型之户型受居住习惯影响，当地居民倾向购房一步到位，直接购买三房的户型；但又受制于经济实力，因此更倾向于面积偏小的三房，如三房一卫。户型多以100-120的三房户型为主、少量80-95户型。超过120户型最少，且销售速度不佳。户型设计普通缺乏亮点，多以经济紧凑型为主，还停留在满足基本生活功能的基础上。 市场对户型的面积需求偏小，市场对户型的面积需求偏小，100-110的小三的小三房最为热销，户型设计以经济紧凑型为主。房最为热销，户型设计以经济紧凑型为主。市场开发水平表现市场开发水平表现之户型统计表之户型统计表对灌南县房产处股长高兴田访谈。对灌南县房产处股长高兴田访谈。TEL: 0518-8369610624077642789046351401339916919127600500010000150002000025000300003500040000S=面积S6060S8080S9090S100100S120120S144144180平米平米灌南灌南0909年年8 8月供应面积结构统计月供应面积结构统计系列1灌南09年8月住宅供应套数结构统计5114993322105109530100200300400500600700800套S6060S8080S9090S100100S120120S144 144180普通住宅 60以下、60-80 户型为拆迁赔偿，因此数量极少；80-120 的2F2+1F3F,为市场主流 高端住宅144-180 的复式，基本是顶楼+阁楼结构，俗称“空中别墅”不具备高档住宅的特征。180 以上高端住宅，基本以叠加、联排呈现。数量很少，可见是混搭在多层、小高层等普通产品中，以达到提升项目档次，延长价值链的目的。市场开发水平表现市场开发水平表现之户型统计表之户型统计表对灌南县房产处股长高兴田访谈。对灌南县房产处股长高兴田访谈。TEL: 0518-83696106灌南灌南0909年年8 8月住宅去化数量结构月住宅去化数量结构65722947601751261150100200300400500600700800S6060S8080S9090S100100S120120S144144180平平米米套套灌灌南南0909年年8月住宅面积去化结构月住宅面积去化结构109001660016500110003180083000020000400006000080000100000S6080S90100S120144S180S= 面积平米平米普通住宅主力户型：普通住宅主力户型：2+1F在售楼盘剩余供应量在售楼盘剩余供应量清华园多层5.3万方锦绣名园多层9.3万方别墅0.7万方国诚华庭多层15万方别墅1万方中江国际花苑多层40万方小高层8万方别墅2万方华富世家高层0.8万方申城名贵苑多层6.8万方星州第一城多层9.2万方中科府苑多层17.5万世纪尊园多层11.4万方别墅0.7万方中凯城市之光多层8.7万方锦绣名城多层12.5万明珠苑别墅0.7万方东方红别墅0.5万方德汇花园多层8.6万方别墅3万方高层9万方香树湾新都多层10万加洲水岸花园洋房、排屋30万名仕佳园小高层3.4万多层16.6万新气象家园2期多层6万方金御名城多层、小高层、花园洋房10万方在售楼盘剩余供应量预计：在售楼盘剩余供应量预计：多层：多层：190190万方万方小高层、高层：小高层、高层：4545万方万方花园洋房、别墅：花园洋房、别墅：4242万方万方润天都汇多层20万方小高层9万方别墅2万方在售楼盘剩余供应量约为在售楼盘剩余供应量约为280280万方，加上未来两年万方，加上未来两年内土地转供应量内土地转供应量300300万方，万方，未来市场总供应量将超未来市场总供应量将超过过580580万方万方，按年销量，按年销量5050万方去化速度预计，至少万方去化速度预计，至少需要近需要近1212年方可消化，市场竞争压力巨大。年方可消化，市场竞争压力巨大。灌南别墅市场研究灌南别墅市场研究市场未出现别墅类的商品房，别墅以居民农村别墅形式为主。别墅市场起步。初期出现部分纯别墅项目，但销售情况均不理想。之后主要表现为一些商品房小区内穿插少量别墅，零散销售。20062006年年20102010年年别墅市场进入到发展期，别墅规划上市量明显增多。2010年以前，据估算灌南县城共有6个项目有别墅物业销售，包括东方红新村、水岸名苑、明珠苑、新文化家园、香树湾新都和德汇花园，已销售别墅面积约为4.14.1万方万方。现有和预计上市项目中别墅物业剩余供应量约为23万方，为2010年以前已销售面积的近6倍。别墅市场表现别墅市场表现之独栋、双拼之独栋、双拼新文化家园的独栋和双拼别墅：新文化家园的独栋和双拼别墅：p 外立面：使用浅黄色涂料p 单套面积：独栋360，双拼245p 花园面积：50-150p 景观：无特色景观德汇花园的独栋和双拼别墅：德汇花园的独栋和双拼别墅：p 位于西区地块，尚未开发p 处于地块中心区，私密性强p 有中心水景p 错开式布局市场内个别项目有或规划有少量独栋和双拼别墅，市场内个别项目有或规划有少量独栋和双拼别墅，已有项目品质不高，景观资源不够突出。已有项目品质不高，景观资源不够突出。别墅市场表现别墅市场表现之独栋、双拼之独栋、双拼市场内个别项目有或规划有少量独栋和双拼别墅，市场内个别项目有或规划有少量独栋和双拼别墅，已有项目品质不高，景观资源不够突出。已有项目品质不高，景观资源不够突出。香树湾香树湾新都的双拼别墅：新都的双拼别墅：p 外立面：涂料，加部分面砖p 单套面积：305左右p 花园面积：50左右p 景观：无特色景观锦绣名园的双拼别墅：锦绣名园的双拼别墅： p 位于南部地块，体量小，尚未开发p 处于地块内部区域，私密性较强p 无明显景观特色p 兵列式布局别墅市场表现别墅市场表现之联排、叠加之联排、叠加灌南目前没有建成的联排和叠加别墅。在金佩家园中有三栋正在施工的联排别墅，沿海西公园布置，单套面积约250。市场上少量楼盘规划有联排或叠加别墅，排布于市场上少量楼盘规划有联排或叠加别墅，排布于景观最好的位置，产品设计水平整体较低。景观最好的位置，产品设计水平整体较低。德汇花园目前有两栋正在施工的叠加别墅，环绕中央水景布置，单套面积约260-270。别墅市场表现别墅市场表现之联排、叠加之联排、叠加市场上少量楼盘规划有联排或叠加别墅，排布于市场上少量楼盘规划有联排或叠加别墅，排布于景观最好的位置，产品设计水平整体较低。景观最好的位置，产品设计水平整体较低。 少量楼盘在规划中有联 排或叠加别墅，体量较少。客群访谈客群访谈对象： 不同客群，不同区域取样，重点客群如新安镇政府密集调研。方式： 访谈，问卷，拦截式访问，电话资讯，现场走访，政府数据库抽样等针对有再次置业计划、有可能成为本项目客户、对本针对有再次置业计划、有可能成为本项目客户、对本地块有所了解的客群地块有所了解的客群执行方式：人员分组，客群分区执行时间：2天执行份数：共106份，有效问卷84份。典型客群期望典型客群期望汪副局长 0518-631152年龄：40岁 年收入：8万以下职业情况：政府公务员目前居住情况：三口之家，目前居住环境为多层住宅，户型为80-100三室一厅。对区域的看法：崇尚城东低房价和高升值空间，看好商贸城对项目积极作用。对项目的看法：项目地块原为贫民区，整体重建后应该会得到很大改善。再次置业需求：考虑再次置业，别墅产品。重视交通学区、生活配套和小区内景观。p 政府公务员p 重视交通学区和生活配套p 项目地块一般性认可p 倾向选择别墅p 区域内普通住宅不超过2000元/的价位典型客群期望典型客群期望李杨：15061403858 新安镇政府人员年收入：5万以下目前居住情况：三口之家，目前居住环境为桥东某小区多层住宅，户型为100-140三室一厅。已经有2套房对区域的看法：较为看好桥东人民东路的生态环境，对商贸城带来的交通隐患较为担忧。再次置业需求：会考虑保值性投资的再次置业计划，倾向于桥东片区的项目。重视项目周边自然环境。再次置业考虑小高层，面积在100-140、总价不高于30万。p 新安镇政府人员p 看好桥东人民路生态p 重视项目周边环境p 有投资房产的考虑p 倾向选择小高层p 区域认可价格在2500元/左右典型客群期望典型客群期望李圆圆 15261397241职业情况：中医院医生 年收入：6万以上目前居住情况：单身，正考虑婚房。对区域的看法：从镇政府东迁开始关注桥东片区，对未来房价预期跌点，对项目的五星级酒店、商贸城等都抱无所谓态度对项目的看法：认为本项目地段一般，如果小区内部环境打造优秀的话，值得考虑。再次置业需求：多层，重视小区内部环境、地段、套型结构和面积，价格在2000-2200只见。p中医院医生p 正预备婚房p 重视小区内部环境、地段和住宅品质p 对项目地段看认可一般典型客群期望典型客群期望p 新安镇公务员p 看好桥东发展p 重视价格和周边环境p 可接受小高层物业p 有改善性需求p 认为项目普通住宅定价为2000元/焦敏 0518-83986087年龄：37岁 年收入：5万以下客户基本情况：公务员，为人陈恳、健谈。目前居住情况：三口之家，目前居住环境为桥东某小区多层住宅，户型为100-140三室两厅。对区域的看法：认可桥东片区的发展，对区域内项目印象良好。对项目的看法：认为本项目所在区域交通便利，价格适宜的话会考虑购买；对项目酒店经营前景不乐观。再次置业需求：预备组织团购。典型客群期望典型客群期望封小丽 13951250604职业情况：私营业主 年收入：10万目前居住情况：三口之家，目前居住在桥东新园小区内140-180的自建房。再次置业需求：由于担心自建房被拆，考虑拆迁后进行再次置业计划。期望购置洋房物业，面积在100-130、总价为30-40万即可；别墅也在其置业计划中。目前未考虑区域的选择，但再次置业会重视地段、价格和周边自然环境等因素。p 私营业主p 会因拆迁引发置业计划p 重视地段和价格p 倾向洋房，100-130的面积区间00.00%025.68%027.03%040.54%06.76%00.050.10.150.20.250.30.350.40.45信信心心指指数数不同预期不同预期灌南房产市场信心趋向分析灌南房产市场信心趋向分析大跌跌点不涨不跌不涨不跌涨些涨些大涨0.00%25.68%27.03%40.54%6.76%整体市场信心较足整体市场信心较足房地产市场总结房地产市场总结p 灌南县房价涨幅较小且稳定，体现出一个四线城市的特点。销售量稳步上涨，在全国楼市回暖以及灌南利好政策的双重刺激下，09年销售量达到峰值。但由于城市吸引力不强、外来人口和流动人口少，市场容量有限，预计自2010年开始年销售量将稳定维持在40-50万方。p 城区房价上涨更为迅速，但自今年4月国家新政出台后，房价上涨停止，销售量大跌。p 桥东老城区价格高于桥西新城区，桥西南部高于桥西北部。但随着桥西配套的完善、人气逐渐聚集，未来桥西将成为价格新高地。p 由于政府大规模拍卖土地，导致项目数量剧增、市场供应量大幅增长、单个项目去化速度减慢。加上现有楼盘剩余供应量，预计未来市场供应总量超过580万方，且未来供应仍以多层为主。p 整体市场开发水平较低，规划、建筑、景观提升空间很大。p 普通住宅热销户型主要为100-115平方米的三房。p 别墅开发处于初级阶段，别墅少量穿插于各住宅社区中。未来别墅规划上市量明显增多，种类丰富。宏观环宏观环境分析境分析市场环市场环境分析境分析项目本项目本体分析体分析物业发物业发展建议展建议房地产市场环境分析房地产市场环境分析u土地市场土地市场u房地产市场房地产市场u营销环境营销环境市场推广渠道市场推广渠道据现场和各售楼处销售人员了解，除了户外广告，较多使用的是电视广告。017.27%024.55%09.09%025.45%014.55%09.09%00.050.10.150.20.250.3广告媒介广告媒介灌南媒体有效覆盖率统计灌南媒体有效覆盖率统计电视户外报纸亲友口碑其它17.27%24.55%9.09%25.45%14.55%9.09%售楼处形象及功能售楼处形象及功能售楼处多置于社区沿街门面或租用主干道人民路的沿街门面售楼处多置于社区沿街门面或租用主干道人民路的沿街门面无论内部功能使用还是外部形象设计，润天都汇和华富世家的售楼处代表了当地的无论内部功能使用还是外部形象设计，润天都汇和华富世家的售楼处代表了当地的较高水平较高水平销售素养和手段销售素养和手段销售人员素养：销售人员素养：调研的各楼盘中，半数楼盘营销售人员愿与市调人员深谈，以润天都汇、城市之光、华富世家的销售人员表现最为专业各楼盘销售人员的服饰均为统一着装，基本能够体现出良好的楼盘形象市场销售手段：市场销售手段：调研的各楼盘中，销售手段比较单一，以沙盘讲解和户型讲解为主，各楼盘均无样板间。国诚华庭制作3D动画在售楼处内播放，另据了解，德汇花园前期销售中通过打造实景样板区来推动销售。16.32%14.74%17.37%8.42%5.26%18.95%17.89%1.05%00.020.040.060.080.10.120.140.160.180.2因子比重购买因子灌南影响住宅购买因子分析灌南影响住宅购买因子分析交通交通教育教育生态生态医疗升值价格价格质量质量其它16.32%14.74%17.37%8.42%5.26%18.95%17.89%1.05%影响住宅销售的楼盘自身因素影响住宅销售的楼盘自身因素宏观环宏观环境分析境分析市场环市场环境分析境分析项目本项目本体分析体分析物业发物业发展建议展建议项目本体分析项目本体分析u项目属性界定项目属性界定u市场机会市场机会u项目定位项目定位南南北北东东西西新安镇政府即在项目正北，是项目最响亮地标项目四至项目四至人民东路地球仪和加油站，是项目东至地标地块南至瓦房，场地拆迁基本完毕西侧毗邻另一开发地块，可相互配合炒作区位及资源分析区位及资源分析商贸城对项目最终影响变数较大；田家炳中学影响力较少；商贸城对项目最终影响变数较大；田家炳中学影响力较少；农业示范区对生态人居支撑乏力；镇政府新址可成为宣传亮点之一。农业示范区对生态人居支撑乏力；镇政府新址可成为宣传亮点之一。以上统计数据来自直接市场调研表数据以上统计数据来自直接市场调研表数据区位及资源结论：平庸区位及资源结论：平庸0000032.26%43.01%9.68%5.38%9.68%00.10.20.30.40.532.26%43.01%9.68%5.38%9.68%增加人气增加人气便利生活便利生活安全隐患交通影响噪音影响客户对商贸城期望很高客户对商贸城期望很高城东商贸城对项目影响很大城东商贸城对项目影响很大本案认为，商贸城的后期经营状况将直接影响上述结论。安全、交本案认为，商贸城的后期经营状况将直接影响上述结论。安全、交通、噪音等负面值必须在项目规划中予以预防。通、噪音等负面值必须在项目规划中予以预防。035.14%032.43%029.73%02.70%00.050.10.150.20.250.30.350.4态度趋向市场态度 新安镇政府对地块影响新安镇政府对地块影响好好一般一般无所谓无所谓不好35.14%32.43%29.73%2.70%新安镇政府对项目影响积极新安镇政府对项目影响积极地块信息地块信息地块现状：地块现状：基本上为净地，年内开开工建设。 地块基本呈矩形规则形状，东西长，南北短，区内地势较平坦。技术参数：技术参数：总用地面积约132亩。地块一规划为兼容商业的居住用地，容积率2，必须规划1个五星级酒店 。规划条件限制多规划条件限制多可做产品范围少可做产品范围少（小）高层为主体（小）高层为主体000041.89%21.62%27.03%9.46%00.050.10.150.20.250.30.350.40.45态态度度比比重重市场态度市场态度 五星酒店对项目价值影响五星酒店对项目价值影响好好41.89%一般一般21.62%无所谓无所谓27.03%不好9.46%五星级酒店配套是本案突出卖点五星级酒店配套是本案突出卖点宏观环宏观环境分析境分析市场环市场环境分析境分析项目本项目本体分析体分析物业发物业发展建议展建议项目本体分析项目本体分析u项目属性界定项目属性界定u市场机会市场机会u项目定位项目定位市场环境分析市场环境分析开发水平较低：开发水平较低：兵营式的规划单一的景观表现仍以涂料为主的建筑外观缺乏亮点的户型设计竞争形势严峻：竞争形势严峻：超过580万方的市场供应量（需11年以上时间消化）多层中低端产品充斥市场（小）高层的市场接受度有待过程改善型物业和高端别墅类产品供应量逐渐增多0000034.62%1.28%17.95%38.46%7.69%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%比例区域区域城东潜在市场置业分流统计城东潜在市场置业分流统计市区市区34.62%34.62%城南城南1.28%1.28%城西城西17.95%17.95%城东城东38.46%38.46%机会机会1：城东客群置业偏好本区域：城东客群置业偏好本区域026.92%033.33%01.28%010.26%028.21%00.050.10.150.20.250.30.35趋趋向向比比重重物业类型物业类型多层小高层高层洋房别墅26.92%33.33%1.28%10.26%28.21%不同物业市场接受度统计不同物业市场接受度统计机会机会2：小高层市场接受度稳健提高：小高层市场接受度稳健提高机会点机会点3：产品规划提升空间大：产品规划提升空间大p品质：由于普通住宅市场的开发水平较低，本项目可以在规划、景观、建筑、户型等方面适度领先于市场，避免陷于大规模的低端住宅竞争，主打品质牌。p景观：重点打造小区入口和内部景观，营造出灌南第一特色主题景观（法式？江南？）项目。p产品：小高层主力，做适量的别墅和花园洋房，形成产品优势，提升项目档次。p物管：5星级酒店的物业管理，在灌南首屈一指！机会点机会点有品质、有特色、中高档次的灌南有品质、有特色、中高档次的灌南“性价比最高物性价比最高物业业”？各物业产品建议各物业产品建议产品提升总体思路产品提升总体思路以市场需求为基础以市场需求为基础领先一步，控制成本领先一步，控制成本注重景观和外立面形象工程注重景观和外立面形象工程以高设计水平的产品引领市场以高设计水平的产品引领市场各物业产品建议各物业产品建议花园洋房花园洋房户型100-110110-120120-140140-144比例15%40%35%10%舒适引导型舒适引导型户型设计原则：户型设计原则：以舒适生活理念为设计原则，各房间尺寸适当放大，并增加创新设计方法，如退台花园洋房增退台花园洋房增加退台露台、多飘窗、错层阳台、入户花园加退台露台、多飘窗、错层阳台、入户花园等，倡导新居住生活理念。 各物业产品建议各物业产品建议多层、小高层多层、小高层户型80-90100-110110-120120-140140以上（跃层）比例10%30%40%15%5%经济紧凑型经济紧凑型户型设计原则：户型设计原则：以紧凑为设计理念，高得房率，减小室内过道空间的浪费，南北阳台南北阳台，全明设计，各房间尺寸合理控制，保证基本生活功能。 , 0, 38.16%, 0, 36.84%, 0, 21.05%, 0, 0.00%, 0, 2.63%00.050.10.150.20.250.30.350.4预预期期比比重重价格区间价格区间市场对项目定价预期市场对项目定价预期20002000-22002200-25002500-27002700-300038.16%36.84%21.05%0.00%2.63%2000-2200是市场对项目定价的主流预期是市场对项目定价的主流预期通过良好的规划和销售，本案可增值至通过良好的规划和销售，本案可增值至2500元元/平米平米下阶段工作计划下阶段工作计划一、项目定位方向的确定一、项目定位方向的确定二、规划设计方案的设计、探讨二、规划设计方案的设计、探讨三、各产品设计的深入研究三、各产品设计的深入研究四、开发工作的跟进四、开发工作的跟进