淮安市涟水城市广场营销策划推广报告

涟水城市广场涟水城市广场营销策划推广报告营销策划推广报告上海康杰营销机构上海康杰营销机构 2011年年7月月28日日揭秘揭秘涟水首个国际涟水首个国际BLOCK街区街区观察篇：危市前的高瞻、谨慎和奇谋观察篇：危市前的高瞻、谨慎和奇谋冷静诞生智慧 勇气产生力量危市前的“资金为王”，以快速回笼资金为重首期入市的“一炮而红”，创危市前中的销售奇迹仓促入市的“高调占位”，树大盘的品牌形象认识康杰认识康杰PARTPART1 1本报告是严格保密的。认识康杰认识康杰 上海康杰市场投资有限公司是一家房地产专业化策划代理公司，在房地产业销售与房地产市场、策划等方面拥有强大的业务团队和业务能力，主要从事协助房地产开发商进行项目前期的投资分析，市场定位，以及企划推广和营销整合工作，从项目的前期规划到最终项目实施完成的整体一条龙的服务。本报告是严格保密的。上海康杰的优势上海康杰的优势三大优势，助项目操作成功：三大优势，助项目操作成功： 一是我们操作团队源自上海，眼界开阔，思维独特，具有十年以上操一是我们操作团队源自上海，眼界开阔，思维独特，具有十年以上操盘经验，有能力操作好任何一个楼盘。盘经验，有能力操作好任何一个楼盘。 二是我们团队对苏北房地产市场特别是涟水房地产市场、及消费需求二是我们团队对苏北房地产市场特别是涟水房地产市场、及消费需求研究深刻，了解透彻。研究深刻，了解透彻。 三是我们操作团队对竞争对手的项目情况，运作招数了如指掌三是我们操作团队对竞争对手的项目情况，运作招数了如指掌, ,以做到以做到“知彼知已，百战不殆知彼知已，百战不殆”最佳效果。最佳效果。本报告是严格保密的。业绩回放业绩回放公司团队所操作的项目在淮安、宿迁均创造非凡的成绩公司团队所操作的项目在淮安、宿迁均创造非凡的成绩：宿迁-希望城：4040万平米，连续三年创造宿迁销售冠军，已成为宿迁第一名万平米，连续三年创造宿迁销售冠军，已成为宿迁第一名盘。盘。淮安-日月星城2020万平米，城南小高层热销冠军，现已全部售完。万平米，城南小高层热销冠军，现已全部售完。沭阳-天下景城1818万平米。三次开盘，三次热销，已成为万平米。三次开盘，三次热销，已成为0909年销售冠军年销售冠军。本报告是严格保密的。业绩回放业绩回放宿迁-嘉汇御景园：市中心市中心1212万平米，一期商业万平米，一期商业20102010年年1212月开盘一天销售月开盘一天销售90%90%，攀升为，攀升为宿迁市中心第一名盘。宿迁市中心第一名盘。沭阳-翰林府邸2020万平米的文化楼盘，开盘一直热销，目前是沭阳最畅销的楼盘万平米的文化楼盘，开盘一直热销，目前是沭阳最畅销的楼盘沭阳-金色港湾1818万平米水岸品质，万平米水岸品质， 2011 2011年年9 9月开盘，现预约客户已达月开盘，现预约客户已达500500多组多组沭阳-金地商城沭阳城中央商住楼盘，沭阳城中央商住楼盘，20112011年年1212月开盘，现预约客户已达月开盘，现预约客户已达15001500多组多组本报告是严格保密的。业绩回放业绩回放涟水-今世缘商城：1212万平米的商业步行街，一期销售火爆。万平米的商业步行街，一期销售火爆。淮安-东城现代城2020万平米的公园楼盘，目前正在做期方案。万平米的公园楼盘，目前正在做期方案。洪泽-景湖生态大酒店洪泽唯一四星级全装修配家电酒店式公寓，洪泽唯一四星级全装修配家电酒店式公寓， 2011 2011年年8 8月开盘，月开盘，预约大定客户已达预约大定客户已达800800多组多组沭阳-沭城一品2020万沭阳纯高层品质之城，现规划方案已完成，万沭阳纯高层品质之城，现规划方案已完成，1010月开盘。月开盘。涟水-水岸城邦商业7 7万平米商业前期规划定位，现方案已完成，即将动工。万平米商业前期规划定位，现方案已完成，即将动工。本报告是严格保密的。康杰服务的康杰服务的终极级目标终极级目标作为一专业地产策划公司全程代理的深度介入我们的终极级目标是：通过全新的整合营销推广策略，使涟水城市广场在目前竞争对手四面包围的困境中快速提升项目的知名度、美誉度、销售力，从而超越竞争对手，实现品牌、利润、价值三者的共赢原则本报告是严格保密的。终极目标终极目标项目目标将涟水城市广场将涟水城市广场打造成涟水高尚楼盘打造成涟水高尚楼盘精品之作精品之作，进一步提升进一步提升楼盘的知名度楼盘的知名度！ 本报告是严格保密的。终极目标终极目标企业目标以以“城市广场城市广场”为契机，为契机，将企业品牌提升为涟水高品质、精细化、人性化将企业品牌提升为涟水高品质、精细化、人性化国际国际BLOCKBLOCK街区住宅的代名词街区住宅的代名词！本报告是严格保密的。终极目标终极目标销售目标 在短时间在涟水塑造本项目高端地产品牌形象，力在短时间在涟水塑造本项目高端地产品牌形象，力争开盘一炮走红，销售面积在涟水争开盘一炮走红，销售面积在涟水独占鳌头独占鳌头；快速销；快速销售额挤身售额挤身全县前列全县前列；大幅提升销售速度；大幅提升销售速度！政策解读政策解读PARTPART2 2当前政策解读当前政策解读政策要点90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于40%-50%；第二套住房贷款首付款比例不得低于第二套住房贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得，贷款利率不得低于基准利率的低于基准利率的1.1倍；倍；停发放购买第三套及以上住房贷款；停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。本地居民暂停发放购买住房贷款。 限购城市一二线城市向三级城市延伸。限购城市一二线城市向三级城市延伸。外地客户不能办理按揭。外地客户不能办理按揭。政府限价格对楼盘的影响。政府限价格对楼盘的影响。当前政策解读当前政策解读政策要点房产税试点房产税试点暂停三套房贷暂停三套房贷限购套数限购套数增加有效供给增加有效供给囤地捂盘行为的惩罚囤地捂盘行为的惩罚当前政策解读当前政策解读0126新国八条新国八条政策要点 一、强化规划调控，改善商品房结构。一、强化规划调控，改善商品房结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中 小户型住房的有效供应。小户型住房的有效供应。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为 的调节力度。的调节力度。六、加强金融监管。六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。七、切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透 明度。明度。本报告是严格保密的。 一、强化规划调控，改善商品房结构。一、强化规划调控，改善商品房结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效 供应。供应。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六、加强金融监管。六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。七、切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。当前政策解读当前政策解读01260126新国八条新国八条本报告是严格保密的。政策总结政策总结1、第二套首付提高，购房难度增大，压缩购买力；2、限购第三套住房，限制购买力；3、上调银行利息，增加购房成本；4、影响购房人心里，房价下跌预期增大；遭遇四大楼市危言危言 随着近期“房产更严厉打压”政策加紧，银行贷款政策更苛刻，一套房首付增加至40%-50%，二套首付60%，三套房停贷，贷款利率上调1.1倍。下半年房产市场将进入更深一轮调整，成交量将走向缓慢，客户将继续观望，销售火爆破场面不会出现。危言一危言一四大楼市危言危言 2011年下半年或年底，各开发商为回笼资金,支付工程款和银行货款，必将掀起新一轮价格促销战，低价策略是唯一出路，房市火拼战场将更加残酷，为2012年楼市埋下地雷。危言二危言二四大楼市危言危言 今年年底，政府强主抓的安居房、保障房、廉租房大量相继上市，以低价挤压商品房市场，瓜分本已稀少的市场份额，将使2012年商品房市场价格难以走高。危言三危言三四大楼市危言危言 今年下半年，涟水楼市市场大量放量，现有存量楼盘与新开楼盘都将创市场新高，竞争将更加激烈，在这场博杀中，将使一些小开发商淘汰出局。危言四危言四 本案本案与周边竞争对手相比，在占据与周边竞争对手相比，在占据“地利地利”相同的前提下，却遭遇相同的前提下，却遭遇“天时天时”的不顺。的不顺。“城市广场城市广场”20112011上市，上市，可谓可谓“生不逢时生不逢时”！但成事在天，谋事在人，唯有“人和”只要引进外脑，运用智慧的策划方式，本案将创造奇迹！商业市场分析商业市场分析PARTPART3 3闸口商业圈涟水行政区涟水城北商业新区涟水五岛湖商业区涟水教育区郑梁梅中学郑梁梅小学郑梁梅高级中学本案圣特外国语学校涟 中本案本案商业圈前景分析：周边商业圈前景分析：周边数数万人口万人口城北城北商超商超50万万平平方方1、凯旋广场：6万；2、炎黄国际：3万 ；3、锦绣花都：2万 ；4、君悦华城：1万 ；5、朗盛国际花园：3万 ；6、红日金城：2万 ；7、中联壹城：7万 ；8、龙源国际花园城：5万；9、军民广场：7万；10.城市广场：4万；11、其它商业：10万帝景蓝湾近期商业成交价格对比近期商业成交价格对比楼盘名称楼盘名称中央城中央城项目地址项目地址安东路与安东路与常青路常青路交叉交叉物业形态物业形态多层住宅多层住宅+小高层小高层住宅住宅+高层住宅高层住宅+商商业业建筑结构建筑结构砖混砖混+框架框架总户数总户数400（住宅（住宅200套、套、商铺商铺200套）套）总建筑面总建筑面积（）积（）100万（商业万（商业30万，万，住宅住宅70万）万）商业定位商业定位集商务、居住、休集商务、居住、休闲、购物、娱乐为闲、购物、娱乐为一体的特大型城市一体的特大型城市综合体综合体销售均价销售均价（元（元/）2-7.5万（目前一层均万（目前一层均价价4-7，5万，二层均万，二层均价价2-3万）万）商铺销售商铺销售面积（）面积（）80-130销售方式销售方式一期三年包租，二期一期三年包租，二期自然销售自然销售促销折扣促销折扣9.8折折销售率销售率90%中央城商业分析中央城商业分析优势：众多大型商家入驻优势：众多大型商家入驻+ +城市主干道城市主干道+ +商业综合体商业综合体= =城市核心。城市核心。劣势：体量过于庞大，开发周期长，投资者对此较为信心不足。劣势：体量过于庞大，开发周期长，投资者对此较为信心不足。大润发、中国银行签约入驻，40万方商业综合体，独有下沉式广场，4纵3横交通网络，老城区城中央，主题式规划：中央风情街、中央童梦城、中央运动城、中央休闲王朝、中央女人街、中央时尚精品步行街、中央数码城、中央商务等。目前销售四周商业和二层商业涟水国际文化商贸城商业分析涟水国际文化商贸城商业分析楼盘名称连水国际文化商贸城项目地址淮浦路与红日大道路交汇处物业形态多层住宅+商业建筑结构框架总户数 660套（商铺220套、住宅440套）总建筑面积（）40万商业定位数码科技、文化用品、家居美饰、特色餐饮销售均价（元/）住宅：均价住宅：均价2800，商铺：均价商铺：均价7000（一二层连卖）（一二层连卖）商铺销售面积（）住宅97-102、商铺40-90销售方式坐销促销折扣无销售率暂未开盘优势：四星级酒店后盾，定位准确，开发公司实力雄厚优势：四星级酒店后盾，定位准确，开发公司实力雄厚劣势：商住一体，项目周边人气不足，投资者对此关注度较低。劣势：商住一体，项目周边人气不足，投资者对此关注度较低。同乐坊商业分析同乐坊商业分析楼盘名称同乐坊项目地址涟州路渠北路口物业形态纯多层商业体建筑结构框架（仿古风格）总户数 122套总建筑面积（）1.7万商业定位娱乐业为主销售均价（元/）7000-14000元元/（一二层连卖，局部（一二层连卖，局部三层三层）商铺销售面积（）80-120销售方式招商大润发超市，坐销促销折扣2%优惠销售率85%优势：县城中心，定位准确优势：县城中心，定位准确劣势：仿古风格建筑限制规划，商铺有死角，利用率低。劣势：仿古风格建筑限制规划，商铺有死角，利用率低。凯旋国际广场商业分析凯旋国际广场商业分析楼盘名称凯旋国际广场项目地址炎黄大道与淮海路交叉口（涟水汽车客运站西侧）物业形态商业物业风格地中海业态规划一层：五金、箱包、纺织品、食品、鞋帽、酒店、茶吧二层：服装、饰品三层：专业精品层数5开间/进深4/16租赁方式返租8700元元投资人优惠前三年24%一次性返还租金承租人优惠免半年租金，后半年低于市场租金，二三年在第一基础10-20%递增优势优势：仅临汽车站、淮安汇通市场分市场，定位准确：仅临汽车站、淮安汇通市场分市场，定位准确劣势劣势: : 离汇通市场太近，不容易行成人气，业态规划不合理，无大型商家入离汇通市场太近，不容易行成人气，业态规划不合理，无大型商家入驻，短时间内商业无法在市场内形成轰动驻，短时间内商业无法在市场内形成轰动楼盘名称中联壹城项目地址红日大道与安东路交叉口物业形态别墅住宅+多层住宅+高层住宅+商业物业风格欧式开发商涟水中联房地产开发有限公司容积率2.3绿化率42%建筑面积（）20万业态规划及硬件优势金融证劵街区、时尚精品街区、核心中央街区、服饰家纺街区、数码电子街区、餐饮美食街区、学子文化街区、娱乐休闲街区、大型超市专区1.2万休闲广场、2.8万大型超市、1万健身中心、 5万地下停车场、3万办公写字楼。销售情况未开盘占地面积（）413亩中联中联壹城壹城商业分析商业分析优势优势：、交通便捷，定位准确、交通便捷，定位准确劣势劣势: : 业态规划、建筑布局不合理，东西、南北商业无法起到联动效益，造成业态规划、建筑布局不合理，东西、南北商业无法起到联动效益，造成“死街死街”。 劣势劣势: : 业态规划、建筑布局不合理，东西、南北商业无法起到联动效益，造业态规划、建筑布局不合理，东西、南北商业无法起到联动效益，造成成“死街死街”。招商困难，引不进大型商业，街道分布太多，次项目在气势上与本案相同相招商困难，引不进大型商业，街道分布太多，次项目在气势上与本案相同相等，地段上临近安东路，但商业价值弱于本项目。等，地段上临近安东路，但商业价值弱于本项目。中联中联壹城壹城商业分析商业分析金泽源广场商业分析金泽源广场商业分析楼盘名称金泽源广场项目地址涟水金城北路坦克桥北东侧物业形态多层住宅+小高层住宅+高层住宅+商业建筑结构框架总户数 400套总建筑面积（）1.5万商业定位大型超级商场销售均价（元/）一层18000-20000、二层15000、三层12000商铺销售面积（）一层100，二层、三层整层分隔销售销售方式坐销促销折扣三年返租总房款的24%销售率30%优势：三年返租总房款的优势：三年返租总房款的24%24%劣势：单价较高，二、三层整层销售，市场认可度不高劣势：单价较高，二、三层整层销售，市场认可度不高三室两厅两卫面积三室两厅两卫面积 107.32107.32两室两厅一卫两室两厅一卫 面积面积94.9994.99三室两厅两卫面积三室两厅两卫面积 124.69124.69金泽源广场商业分析金泽源广场商业分析住宅市场分析住宅市场分析PARTPART4 4目前市场接近尾盘的楼盘有：府前御景园，炎黄嘉园、莱茵苑、清华苑、凯旋国际等目前市场即将推出项目有：帝景蓝湾三期、红日金城五期、翰林苑一期、华源国际二期、龙源国际一期、领秀花都一期、炎黄国际二期。住宅项目现状：住宅项目市场推出体量约300万平方。户型面积80-130，物业形态以高层为主，多层为辅，主要分布在城市主干道以红日大道、安东路为主。中央城：中央城：70万万 凯旋国际：凯旋国际：8万万 炎黄国际：炎黄国际：18万万领秀花都：领秀花都：25万万 中联壹城：中联壹城：20万万 华源国际：华源国际：33万万红日金城：红日金城：20万万 凯旋国际：凯旋国际：8万万 龙源国际花园城：龙源国际花园城：40万万帝景蓝湾：帝景蓝湾：17万万 军民广场：军民广场：20万万 涟水汇融国际广场：涟水汇融国际广场：30万万象富华庭：象富华庭：6万万住宅市调项目分析住宅市调项目分析区域内项目较多，距离较近。区域内项目较多，距离较近。 产品同质严重。产品同质严重。 中小户型是已销售市场受欢迎户型中小户型是已销售市场受欢迎户型地产品牌优势凸显地产品牌优势凸显二期是本项目直接竞争对手。二期是本项目直接竞争对手。周边竞争项目生活品质较好周边竞争项目生活品质较好竞争对手产品卖点雷同竞争对手产品卖点雷同低容积率、高绿化率是区域项目低容积率、高绿化率是区域项目住宅布阵图住宅布阵图住宅成交价格圾住宅成交价格圾本案是涟水目前价格最高的住宅本案是涟水目前价格最高的住宅楼盘名称中联壹城项目地址红日大道与安东路交叉口物业形态别墅住宅+多层住宅+高层住宅+商业物业风格欧式开发商涟水中联房地产开发有限公司容积率2.3绿化率42%建筑面积（34万总户数（户） 3000（一期550） 占地面积（）413亩一期均价 （元/）2600-2700开盘时间10年.5.31二期均价二期均价 （元（元/） 3700左右左右开盘时间11年.1.1楼层/楼别差价（元/） 30/100销售情况多层售罄，高层销售30%热销户型三室两厅一卫物业费（元/）多层1.3高层0.95中联中联壹城壹城住宅分析住宅分析A01A01、A06A06、A12A12标准层平面图标准层平面图115.8115.8123.8123.8128.9128.9优势：欧式外立面，户型品种多，交通便利优势：欧式外立面，户型品种多，交通便利劣势：小区绿化较低，居住舒适性较差，户型面积较大，劣势：小区绿化较低，居住舒适性较差，户型面积较大，“L型型”户型和户型和只有一户型朝阳，致使高层抗性较大。只有一户型朝阳，致使高层抗性较大。楼盘名称凯旋国际广场项目地址炎黄大道与淮海路交叉口（涟水汽车客运站西侧）物业形态多层住宅+高层住宅物业风格地中海开发商淮安城开置业有限公司建筑结构砖混+框架销售方式招商+坐销总建筑面积（）6万总户数（户）220占地面积（）24万一期（户）120开盘时间10年.10月份二期（户）100开盘时间11年.11月份房型面积范围85-115均价（元/）3400凯旋国际广场住宅分析凯旋国际广场住宅分析优势：地中海式风格风情洋房，车站旁边交通便捷、优势：地中海式风格风情洋房，车站旁边交通便捷、CBDCBD核核心区心区劣势：小区旁劣势：小区旁是车站，居住舒适性较差是车站，居住舒适性较差最后一幢于八月份开盘楼盘名称楼盘名称凯旋国际广场凯旋国际广场项目地址项目地址炎黄大道与淮海路交叉口炎黄大道与淮海路交叉口（涟水汽车客运站西侧）（涟水汽车客运站西侧）物业形态物业形态多层住宅多层住宅+高层住高层住宅宅物业风格物业风格地中海地中海开发商开发商淮安城开置业有淮安城开置业有限公司限公司建筑结构建筑结构砖混砖混+框架框架销售方式销售方式招商招商+坐销坐销总建筑面积（）总建筑面积（）60万万总户数总户数（户）（户）220占地面积（）占地面积（）24万万一期（户）一期（户）120开盘时间开盘时间10年年.10月份月份二期（户）二期（户）100开盘时间开盘时间11年年.11月份月份房型面积房型面积范围范围85-115均价（元均价（元/）3400优势：核心区域，环境舒适优势：核心区域，环境舒适劣势：位置较偏，交通不便劣势：位置较偏，交通不便楼盘名称楼盘名称状元府状元府项目地址项目地址炎黄大道与淮浦路交叉口炎黄大道与淮浦路交叉口物业形态物业形态多层住宅多层住宅+洋房住洋房住宅宅+小高层住宅小高层住宅+高层住宅高层住宅+商业商业物业风格物业风格欧式欧式开发商开发商淮安城开置业有淮安城开置业有限公司限公司建筑结构建筑结构砖混砖混+框架框架容积率容积率1.565总建筑面积（）总建筑面积（）28.5万万总户数总户数（户）（户）2116占地面积（）占地面积（）16万万一期（户）一期（户）700开盘时间开盘时间08年年.9.29房型面积房型面积范围范围70-130均价（元均价（元/）3400状元府住宅分析状元府住宅分析从该项目成交状况来看，以经济户型最为受欢迎。90平方的两房，100左右的三房销售速度最为迅速。楼盘名称炎黄国际项目地址涟水汽车客运站对面物业形态多层住宅+小高层住宅+高层住宅+商业物业风格欧式开发商淮安城开置业有限公司建筑结构砖混+框架销售方式招商+坐销总建筑面积（）20万总户数（户）2000占地面积（）128亩一期（户）700开盘时间10.10.30二期（户）300开盘时间11.11.8房型面积范围90-140均价（元/）3800优惠活动全款付清优惠300元/，首付80%，优惠200元/，首付50%优惠130元/，首付30%优惠50元/炎黄国际住宅分析炎黄国际住宅分析优势：车站对面交通便捷，多层为主，市场抗性小优势：车站对面交通便捷，多层为主，市场抗性小劣势：小区旁劣势：小区旁是车站，居住舒适性较差是车站，居住舒适性较差楼盘名称炎黄国际项目地址涟水汽车客运站对面物业形态多层住宅+小高层住宅+高层住宅+商业物业风格欧式开发商淮安城开置业有限公司建筑结构砖混+框架销售方式招商+坐销总建筑面积（）20万总户数（户）2000占地面积（）128亩一期（户）700开盘时间10.10.30二期（户）300开盘时间11.11.8房型面积范围90-140均价（元/）3800优惠活动全款付清优惠300元/，首付80%，优惠200元/，首付50%优惠130元/，首付30%优惠50元/炎黄国际住宅分析炎黄国际住宅分析楼盘名称楼盘名称炎黄国际炎黄国际项目地址项目地址涟水汽车客运站对面涟水汽车客运站对面物业形态物业形态多层住宅多层住宅+小小高层高层住宅住宅+高层住宅高层住宅+商业商业物业风格物业风格欧式欧式开发商开发商淮安城开置业有淮安城开置业有限公司限公司建筑结构建筑结构砖混砖混+框架框架销售方式销售方式招商招商+坐销坐销总建筑面积（）总建筑面积（）20万万总户数总户数（户）（户）2000占地面积（）占地面积（）128亩亩一期（户）一期（户）700开盘时间开盘时间10.10.30二期（户）二期（户）300开盘时间开盘时间11.11.8房型面积房型面积范围范围90-140均价（元均价（元/）3800优惠活动优惠活动全款付清优惠全款付清优惠300元元/，首付，首付80%，优惠，优惠200元元/，首付，首付50%优优惠惠130元元/，首付，首付30%优惠优惠50元元/炎黄国际住宅分析炎黄国际住宅分析4米开间客厅，主卧带独立卫生间，南北通透三室两厅两卫外加储藏室，动静分离，南北通透热销房型华源国际住宅分析华源国际住宅分析优势：高端住宅项目，环境优美、学府中心优势：高端住宅项目，环境优美、学府中心劣势：容积率高、商业配套差劣势：容积率高、商业配套差楼盘名称楼盘名称华源国际华源国际项目地址项目地址炎黄大道与金城路交汇处炎黄大道与金城路交汇处物业形态物业形态多层住宅多层住宅+小小高层高层住宅住宅+高层住宅高层住宅+商业商业物业风格物业风格欧式欧式开发商开发商淮安城开置业有淮安城开置业有限公司限公司建筑结构建筑结构砖混砖混+框架框架销售方式销售方式招商招商+坐销坐销总建筑面积（）总建筑面积（）35万万户型面积户型面积范围范围70-120占地面积（）占地面积（）一期（户）一期（户）400开盘时间开盘时间11.5开盘周期开盘周期三期开发，一期共三期开发，一期共10栋栋(3栋小高层、栋小高层、7栋多层栋多层)、二期、二期5栋高层、栋高层、三期三期14栋高层。栋高层。推出的小高层的价格是推出的小高层的价格是3800元元华源国际住宅分析华源国际住宅分析热销户型经典一室两厅一卫，双阳台设计两室两厅一卫，送景观阳台楼盘名称楼盘名称龙源国际花园城龙源国际花园城项目地址项目地址红日大道与金城路交汇处红日大道与金城路交汇处物业形态物业形态多层住宅多层住宅+商业商业物业风格物业风格欧式欧式开发商开发商淮安城开置业有淮安城开置业有限公司限公司建筑结构建筑结构砖混砖混+框架框架销售方式销售方式招商招商+坐销坐销总建筑面积（）总建筑面积（）50万万总户数总户数（户）（户）2000占地面积（）占地面积（）240亩亩一期（户）一期（户）400开盘时间开盘时间11.5开发周期开发周期一期共一期共10栋栋(3栋小高层、栋小高层、7栋多层栋多层)、二期、二期5栋高层、三期栋高层、三期14栋高栋高层。层。8月月1日办理日办理VIP卡，交卡，交5万抵万抵6万。万。房型面房型面积范围积范围90-100均价（元均价（元/）多层均价多层均价3600龙源国际花园城住宅分析龙源国际花园城住宅分析优势：纯多层小户型项目，八角窗阳台视野宽敞优势：纯多层小户型项目，八角窗阳台视野宽敞劣势：一期项目体量小，在市场起不到轰动效应劣势：一期项目体量小，在市场起不到轰动效应八角窗，视线宽广热销户型98平方三室两厅一卫，落地飘窗。楼盘名称楼盘名称五岛湖公寓五岛湖公寓项目地址项目地址涟水县中山路涟水县中山路172号号物业形态物业形态小高层住宅小高层住宅+高层住高层住宅宅+商业商业物业风格物业风格欧式欧式开发商开发商涟水鑫鼎置业有限涟水鑫鼎置业有限公司（浙商）公司（浙商）容积率容积率1.8绿化率绿化率23%总建筑面积（）总建筑面积（）42万万总户数（户）总户数（户）现可售房源现可售房源100多套多套占地面积（）占地面积（）8万万一期均价一期均价 （元（元/）3200(260套套)开盘时间开盘时间10年年.1月月二期均价二期均价 （元（元/） 3500（200套）套）开盘时间开盘时间2011.5.28户型面积范户型面积范围围 （）（） 一期一期80-130销售情况销售情况二期销售二期销售50%（2012.8交房）交房）热销户型热销户型三室两厅二卫（三室两厅二卫（100）优惠幅度优惠幅度按揭按揭9.8折，开盘优折，开盘优惠惠100元元/，买顶，买顶层送露台约层送露台约40 五岛湖公寓住宅分析五岛湖公寓住宅分析优势：欧式外立面，户型面积合理优势：欧式外立面，户型面积合理劣势：劣势：价格较高，楼间距小，小区绿化较少价格较高，楼间距小，小区绿化较少五岛湖公寓住宅分析五岛湖公寓住宅分析经济小三房户型，主卧客厅南向，双阳台设计，大气美观。产品分析产品分析PARTPART5 5交通：安东路和炎黄大道黄金线交通：安东路和炎黄大道黄金线项目地块安东路商业黄金线项目地块地段分析地段分析第一城市中心第一城市中心第二城市中心成熟建设区城市中心正在北城转移，第二城市中城市中心正在北城转移，第二城市中心正在崛起心正在崛起项目地块地段分析地段分析地市广场地市广场中国电信新时代地块 三星级酒店三星级酒店 规划要求项目及周边地块全部为住宅商业用地 新汽车站带来的人流和商业的紧密结合 炎黄大道的住宅商业核心区 安东路北延形成商业中心黄金十字，未来城北商业核心区黄金十字，未来城北商业核心区 地段分析地段分析新汽车站新汽车站安东路炎黄大道项目项目 分析分析-经济指标经济指标 一期一期二期二期三、四、五期三、四、五期城北核心地段城北核心地段-城市门户城市门户地处炎黄大道与安东路黄金交汇点。涟水中地处炎黄大道与安东路黄金交汇点。涟水中学、涟水四中学附属小学、郑梁梅实验学校、学、涟水四中学附属小学、郑梁梅实验学校、涟水新车站、涟水中医院，义乌商品城等重涟水新车站、涟水中医院，义乌商品城等重大配套环侍四周，行政中心近在咫尺大配套环侍四周，行政中心近在咫尺多维景观社区，花园之城多维景观社区，花园之城欧美的BLOCK街区规划，遵循开放又围合的规划原则，设计了两大主题性主轴景观，3道情景式核心景观节，5个组团式小品，在外立面更是坚持现代化简约风格，体现人性建筑之精髓。涟水首家国际涟水首家国际BLOCKBLOCK设计：设计：在涟水植入先进的国际在涟水植入先进的国际BLOCKBLOCK生活理念，生活理念，180000180000方方3232层国际标准高层，层国际标准高层，9 9幢殿堂级稀缺城市别墅；幢殿堂级稀缺城市别墅；4000040000方宏景商业（主题方宏景商业（主题大超市、步行街黄金铺大超市、步行街黄金铺王），王），50005000人一站式生活人一站式生活品质领地。品质领地。多元元经典户型多元元经典户型景观高层景观高层80-140平米各平米各种户型应有尽有。城种户型应有尽有。城市别墅市别墅180-260平米，平米，大气奢华；商业大气奢华；商业30-150平米的各区段的黄金平米的各区段的黄金旺铺旺铺 优优 势势处于城北核心位置地段好处于城北核心位置地段好本项目集合体的多元化本项目集合体的多元化城北大配套和居住获得认可城北大配套和居住获得认可交通状况良好（包括汽车交通状况良好（包括汽车站站） 劣劣 势势项目高容积率，高层有抗性项目高容积率，高层有抗性价格居高不下，对后期有影价格居高不下，对后期有影响响小区较为吵闹，影响住宅小区较为吵闹，影响住宅 机机 会会政府规划本区域商业聚积地政府规划本区域商业聚积地区域价格有较大上升空间区域价格有较大上升空间区域和项目未来发展前景好区域和项目未来发展前景好外地客户第一选择在城北外地客户第一选择在城北 威威 胁胁周边产品品质比本项目高周边产品品质比本项目高目前市场客户不认可产品目前市场客户不认可产品区域外客户对区域认可度低区域外客户对区域认可度低市场同期放量大，竞争激烈市场同期放量大，竞争激烈利用区域规划优势利用区域规划优势强调未来发展前景强调未来发展前景规避项目固有劣势规避项目固有劣势全新概念竞争取胜全新概念竞争取胜项目项目SWOTSWOT分析分析5 51、拆迁难度大，周期长，影响项目开发进度、拆迁难度大，周期长，影响项目开发进度2、住宅安置达、住宅安置达7万平米，好地段商铺给回迁户，两者公司万平米，好地段商铺给回迁户，两者公司利润减少利润减少3、回迁户与购房户单混住一起，不好管理，档次上不去、回迁户与购房户单混住一起，不好管理，档次上不去4、首批住宅以高层入市，价格又高举不下，影响后期销售、首批住宅以高层入市，价格又高举不下，影响后期销售5、商业小铺面少，回笼资金少，大部分是大面积铺面，销、商业小铺面少，回笼资金少，大部分是大面积铺面，销售困难大。售困难大。项目难点总结：前期诊断前期诊断PARTPART6 6广告牌设计没有冲击力，信息浪费广告牌设计没有冲击力，信息浪费142.96 剩余剩余27套，面积过套，面积过大，首付款过大，首付款过高，增加购房高，增加购房者置业困难度。者置业困难度。剩余房源均为剩余房源均为24层以上层以上前期开盘有前期开盘有VIP卡，和开盘优惠，实际成交价与公示价格相差卡，和开盘优惠，实际成交价与公示价格相差500元元/，实际成交，实际成交价格也远远高于涟水市场其他楼盘价格也远远高于涟水市场其他楼盘300-700元不等，表价高于涟水市场元不等，表价高于涟水市场700元元/，看房者因看到此价格，吓退大部分购房者，也不利于下面几期房源销售。建议从看房者因看到此价格，吓退大部分购房者，也不利于下面几期房源销售。建议从市场角度上合理的重新拟定价格市场角度上合理的重新拟定价格从左到又面积依次为： 01号面积：126.2602号面积：81.8903号面积：88.7704号面积：142.96下面为拆迁户05号面积：126.2606号面积：81.8907号面积：88.7708号面积：142.96目前商品房目前商品房126.26 剩剩余余7套，套，81.89 剩余剩余5套，套，88.77 剩余剩余3套，套，以上户型均为高层房源，以上户型均为高层房源，142.96 剩余剩余17套，安套，安置房剩余置房剩余10套（套（27套）套）前期操作失误分析前期操作失误分析失误一失误一传播主题缺乏系统性、统一性、随意性强，不能给客户以统一的产品传播主题缺乏系统性、统一性、随意性强，不能给客户以统一的产品认知形象。认知形象。失误二失误二广告传播整合性差，以海报等单一媒体无法扛起如此大盘的品牌大旗，广告传播整合性差，以海报等单一媒体无法扛起如此大盘的品牌大旗，区域内又没有长效的区域内又没有长效的SP活动活动失误三失误三一直以来没有有效的刺激客户的优惠措施，致使现场客户落定率低，一直以来没有有效的刺激客户的优惠措施，致使现场客户落定率低，成效缓慢，乃至滞销。成效缓慢，乃至滞销。失误四失误四对发布的广告反馈信息未作整合分析，未及时调整战对发布的广告反馈信息未作整合分析，未及时调整战 略方向，不知道略方向，不知道下一步如何走。下一步如何走。失误五失误五销售现场与营销推广脱节，沟通力、互通性差，造成销售现场与营销推广脱节，沟通力、互通性差，造成 “推广推广”滞后滞后“销售销售”的现象。的现象。前期操作失误分析前期操作失误分析失误六失误六缺乏有效对区域内客户进行拦截的缺乏有效对区域内客户进行拦截的SP活动支持，刺激区域内新客户的活动支持，刺激区域内新客户的方式单一，致使区域内客户市场反应平淡。方式单一，致使区域内客户市场反应平淡。失误七失误七售楼及施工现场包装手法不新颖，视觉冲击力不强，给客户一种售楼及施工现场包装手法不新颖，视觉冲击力不强，给客户一种“不不大气大气”的感觉。的感觉。失误八失误八对外形象展示上对外形象展示上,精致有余精致有余,大气不足大气不足,缺乏一种领袖风采缺乏一种领袖风采.与中央城的精与中央城的精品品位楼书无法相比。品品位楼书无法相比。失误九失误九在商业炒作上没有抓住在商业炒作上没有抓住“新时代超市新时代超市”和和“苏宁电器苏宁电器”两大品牌对本两大品牌对本案商业的号召作用。案商业的号召作用。失误十失误十缺乏对竞争对手的细化研究，市场反应稍嫌迟钝，滋缺乏对竞争对手的细化研究，市场反应稍嫌迟钝，滋 生一种生一种“以自我以自我为中心为中心”的本位症，不屑也不值看对手的反应。的本位症，不屑也不值看对手的反应。现场包装视觉冲击力不强突围策略突围策略PARTPART7 7三大阵地缺失，支持大体量客户蓄水存在难度三大阵地缺失，支持大体量客户蓄水存在难度1 1、企业品牌与现场阵地的缺失，与、企业品牌与现场阵地的缺失，与2626万方大盘的形象不符，为项目前期形象的建万方大盘的形象不符，为项目前期形象的建立带来困难；立带来困难；2 2、现场阵地的缺失与主流媒体的缺失，增加了前期品牌造势与开盘前强势蓄水的、现场阵地的缺失与主流媒体的缺失，增加了前期品牌造势与开盘前强势蓄水的难度；难度；2 2、必须创造阵地，将阵地缺失的影响降到最低；、必须创造阵地，将阵地缺失的影响降到最低；【品牌推广难题】企业品牌企业品牌现场阵地现场阵地主流媒体主流媒体本企业首次进入本企业首次进入涟涟水水未进行企业品牌蓄势未进行企业品牌蓄势住宅滞销，先期形象住宅滞销，先期形象没建好，没建好，对对商业商业蓄水蓄水及营销推广的节奏影及营销推广的节奏影响较大响较大传统平面媒体效果微传统平面媒体效果微弱，非主流媒体渠道弱，非主流媒体渠道分散分散突围策略突围策略目前暂不硬推高层，先封住宅，对外宣传以商业主题造势，重塑造“城市广场的”形象，跳出中联壹城等区域竞争对手，直接与“中央城”叫板，抬高楼盘品牌形象。以点带面以点带面先启动商业市场，形成规模。从先启动商业市场，形成规模。从而带动整个城市广场近而带动整个城市广场近18万方的销售量与销售万方的销售量与销售价格的上扬。价格的上扬。第一、主题商业与生活配套将是项目重要的点第一、主题商业与生活配套将是项目重要的点睛之笔睛之笔第二、大型商业项目的风险投资第二、大型商业项目的风险投资 第三、经营管理与销售之间的关系第三、经营管理与销售之间的关系城市广场商业项目的成功与否，对提升项目一、城市广场商业项目的成功与否，对提升项目一、二期、三、四、五期住宅项目的品质和价格空二期、三、四、五期住宅项目的品质和价格空间将起到极大的作用。间将起到极大的作用。商商业业对对地地产产的的作作用用 目前的矛盾一目前的矛盾一：任务与目标：任务与目标现在的状况和任务现在的状况和任务快速销售高层快速销售高层目前大户型滞销目前大户型滞销与竞争对手打价格战与竞争对手打价格战从而影响了商业品质从而影响了商业品质最终拉低住宅和商业品质最终拉低住宅和商业品质结果：降低住宅售价；也降低商业品质，整个品牌受损结果：降低住宅售价；也降低商业品质，整个品牌受损我们的目标：我们的目标：以商业带动住宅销售以商业带动住宅销售商业品质高商业品质高合理业态定位合理业态定位各类品牌经营各类品牌经营以租带售以租带售结果：租售两旺；商业住宅满盘皆赢结果：租售两旺；商业住宅满盘皆赢住宅不成熟（一期正在开建）住宅不成熟（一期正在开建）业态易混乱业态易混乱价格拉不高价格拉不高难以形成规模经营难以形成规模经营住宅成熟（住宅成熟（2-3年后）年后）业态定位合理业态定位合理售价提高、品质拉高售价提高、品质拉高城市商业中心城市商业中心矛盾二：矛盾二： 商业价值提升规律与本项目运作周期矛盾商业价值提升规律与本项目运作周期矛盾商业先行，形成带动住宅的引擎商业先行，形成带动住宅的引擎业态定位业态定位PARTPART8 8业态定位前提：业态定位前提：作为一个40000平米的涟水首席BLOCK街区，在商业的定位要走多元化多元化多业态、多品牌多业态、多品牌的道路，所以前提要“采取整体定位，全面布局整体定位，全面布局”策略、商业形成一个宜人、宜居、宜玩、宜商形成一个宜人、宜居、宜玩、宜商”的城市综合的城市综合规划商业地块定位集中型KTV足浴、洗浴中心1、动线优势、动线优势:商业规划动线商业规划动线流畅。没有死角。流畅。没有死角。炎黄大道炎黄大道2个出个出入口和安东路入口和安东路3个个出入口出入口2、大商业引进优势、大商业引进优势:目前目前2#一、二、三一、二、三初新时代超市购买，初新时代超市购买，1#二、三楼将和苏二、三楼将和苏宁电器签约，将带宁电器签约，将带其它门面商业的全其它门面商业的全盘皆和、盘皆和、不足点：作为涟首家BLOCK街区在功能上还没有多元化，一是缺少一个集中型餐饮中心。如“大食代”建议放在地下一层，二是缺乏一个集中型KTV/足浴、洗浴中心等大食代”建议放在地下一层（2000平米）品牌旗舰店、名品名表、皮草名包等新时代超市一楼精品饰物、咖啡shop休闲运动服饰等一一楼楼业业态态定定位位可售商业可售商业茶馆，主题餐厅、休闲等新时代超市二楼租售两可二二楼楼业业态态定定位位新时代超市楼出租，业态与超市经营相近出租，业态与超市经营相近出租：定位电影院、电玩城出租：定位电影院、电玩城三、四楼业态定位三、四楼业态定位业态定位：休闲餐饮、土家特色菜、特色烧烤、主题咖啡KTV娱乐一条街22#楼楼业业态态定定位位二、三层苏宁电器三、四层连锁宾馆六层办公一层银行、电信及各类品牌店一号楼楼业态定位一号楼楼业态定位精品服饰，美容中心女人街一楼自由品牌店二、三楼皮鞋城和专业城四层出租。培训中心等业态定位业态定位总建面总建面2626万（除去安置万（除去安置7 7万，万，可销售面积约可销售面积约1818万万销售周期最长销售周期最长4 4年年20112011年年9 9月月-2012-2012年年5 5月月销售一期销售一期2012年年6月月-2012年年12月月销售二期销售二期2013年年1月月-2012年年10月月销售三期销售三期销售周期销售周期2013年年11月月-2014年年110月月销售四期销售四期一期商业开盘暂定一期商业开盘暂定9月份月份一期商业价格待方案确认后再根据市调再专门提交一期商业价格待方案确认后再根据市调再专门提交客户分析客户分析PARTPART8 8置业次数购买意图配套选择客户对项目认可城市集合体客户对类型选择对步行街的认可对于街区概念选择获知项目信息后的选择对于城概念选择第一印象的选择居住状况收入状况首付情况住宅面积选择商业面积选择产品核心属性产品核心属性PARTPART1010配套分析配套分析项目三个缺乏：项目三个缺乏：涟水缺乏涟水缺乏 “城北生活中心城北生活中心”城北缺乏城北缺乏“核心商业区核心商业区”客户缺乏客户缺乏“多元化，多功能购物中心多元化，多功能购物中心” 项目三个包含：项目三个包含：项目应包含多种物业类型项目应包含多种物业类型项目应包含多个旗舰店面项目应包含多个旗舰店面项目应包含多项产品服务项目应包含多项产品服务 城市重点发展区域！城市重点发展区域！新汽车站开通新汽车站开通教育板块教育板块邻近政府板块邻近政府板块南北商业中轴线南北商业中轴线北大门经济走廊北大门经济走廊城北居住中心城北居住中心价值定位价值定位项目价值是区域发展机会与资源优势综合体现项目价值是区域发展机会与资源优势综合体现城市重点发展区域城市重点发展区域商业核心区商业核心区未来巨大升值潜力未来巨大升值潜力价值定位价值定位区域发展赋予的使命区域发展赋予的使命高价值地段高价值地段第二城市中心第二城市中心城北板块定位城北板块定位涟水门户，城市客厅涟水门户，城市客厅城北将成为“城市走廊”新汽车站开通，本区域将成为涟水的北大门，对外窗口。同时，数百万平方米的大规划，崛起是一座新城。于是，我们在如何定位的过程中必须注重两方面的特征：一是“城东经济走廊商圈”特征；另一个是“城市客厅”特征高尚住宅高级酒店组合公寓特色商业SOHO公寓功能定位功能定位功能定位功能定位 这是一个集高尚居住、特色商业、组合公寓、SOHO办公、高级酒店等功能为一体的居住、商业新城中心集合体城市集城市集 合合 体体 经过项目的前期调研，我们对客户的基本情况、购买资金和需求状况得到如下信息：客户基本情况：客户基本情况：绝大部分比例客户 在25-55岁之间；是城市中坚分子。客户需求客户需求：自住客户较多，区域内客户需求较多；少部分客户看重城北发展形势作为办公用客户较少，周边还没形成完善的办公氛围。客户承受总价分析客户承受总价分析: :客户对初次置业要求总价低，为满足现阶段居住和以后的投资。 绝大部分的客户倾向于购买中等户型，满足三口之家需求。总价在40万以上有少部分客户，此类客户对产品要求较高。客户承受月供客户承受月供: :一次性付款客户不多。绝大部分客户月收入水平处于中等水平，属于城市中坚分子城市精英中青年。少部分客户不固定的收入状况决定了提供高月供（个体、生意等）客户共性客户共性年龄年龄25 55岁岁 收入居于中等水平收入居于中等水平自住客户比例大自住客户比例大外地客户比例少外地客户比例少一次性付款客户比例不多一次性付款客户比例不多多购买中等户型和按揭多购买中等户型和按揭客户定位客户定位核心属性核心属性挖掘地段价值，提升项目附加值挖掘地段价值，提升项目附加值与周边项目形成差异化竞争与周边项目形成差异化竞争通过项目塑造开发商的市场形象通过项目塑造开发商的市场形象在合理的情况下，提升项目售价在合理的情况下，提升项目售价定位目的定位目的涟水第二城市中心涟水第二城市中心 城北，新财富井喷地黄金十字城北，新财富井喷地黄金十字 板块层面市政府北迁 、城市公园、交通、教育地段层面凤五十字的商业规划、地铁站口、西安中学功能层面OFFICE+HOURES+SHOPPINGOFFICE+HOURES+SHOPPING 城市集合体城市集合体整个建筑群涵盖了办公、居住、购物等多种生活态。配套功能强大衍生价值未来区域发展的大潜力未来区域发展的大潜力+ +本社区未来的生活的配套本社区未来的生活的配套= = 未来美好愿景未来美好愿景卖什么卖什么核心属性核心属性绝对核心绝对核心 集合建筑集合建筑城北商业核心标志建筑城北商业核心标志建筑主形象定位主形象定位 ： 未来城北商业核心标志建筑群未来城北商业核心标志建筑群属属 性定性定 位位 ： 绝对核心绝对核心 集合建筑群集合建筑群目标客户群目标客户群 ： 一次置业、二次置业、商业投资客一次置业、二次置业、商业投资客核心属性核心属性产品定位产品定位关键词关键词：创新创新1局部产品实现创新（引进BLOCK)，利于建立品牌2差异化创新产品启动确立项目的亮点关键词：关键词：事实事实 产品已经定型，在项目规划、产品设置、建筑结构上的更改可能性可能性不大。即便可以更改，代价十分昂贵！机会点：商业物业的产品创新机会点：商业物业的产品创新产品定位产品定位突破传统商业模式，产品创新成为区域重建价值标竿的重要手段突破传统商业模式，产品创新成为区域重建价值标竿的重要手段不同商业的有机结合，提升商业综合价值不同商业的有机结合，提升商业综合价值最大限度发挥商业内街的功能，形成城北商业核心最大限度发挥商业内街的功能，形成城北商业核心建筑规模与功能预留弹性，营造不同于传统商业的空间感受建筑规模与功能预留弹性，营造不同于传统商业的空间感受推广定位推广定位PARTPART1111 项目形象是项目以个性化的形象特质走向市场的途径，也是每个项目最大卖点的展示。从项目的形象表达可以区别各楼盘的特征。基础特征基础特征项目特质项目特质形象诠释形象诠释我们的思维方式：形象定位形象定位特质和特征特质和特征BLOCK内街苏宁电器新时代超市高品质公寓SOHO办公星级酒店开放的开放的和谐的和谐的综合的综合的休闲的休闲的我们需要一个能够我们需要一个能够体现本项目产品特体现本项目产品特点的概念点的概念形象定位形象定位共享性共享性互动性互动性便利性便利性包容性包容性多元性多元性公共设施的共享性为客户提供了一个亲切的环境公共设施的共享性为客户提供了一个亲切的环境BLOCK街区融合于城市之中，是有机的组成部分街区融合于城市之中，是有机的组成部分生活的便利程度决定了生活的质生活的便利程度决定了生活的质量开放的街区，包容的文化开放的街区，包容的文化多元化的街区形态，生活的多种可能多元化的街区形态，生活的多种可能形象诠释形象诠释形象定位形象定位20072007年赛高要给西安的，不只是一座庞大的建筑体，更是一种革命性的生活方式。年赛高要给西安的，不只是一座庞大的建筑体，更是一种革命性的生活方式。涟水第二城市中心涟水第二城市中心第一第一BL0CKBL0CK街区街区项目核心主题项目核心主题形象定位形象定位涟水首席街涟水首席街 区区(BLOCK)(BLOCK)街区在欧美是城市中的组成单位，社区的最成熟模式，代表着最时尚、最合理、最舒适的城市居住环境和生活方式。简单的说，街区是开放的，这里没有围墙，所有的商业步行小街都是繁华城市中心的一部分，街区里有店铺、有餐厅、有办公也有住家，吃喝玩乐应有尽有，和真的市中心一样。这就是城市广场所提倡的街区概城市广场所提倡的街区概念！念！形象定位形象定位什么是街区（什么是街区（BLOCK)？街区起源于美国，是美国及欧洲城市化的产物，它融合了达观、开街区起源于美国，是美国及欧洲城市化的产物，它融合了达观、开放与轻松，是城市中不可或缺的空间。放与轻松，是城市中不可或缺的空间。街区，是由街道合成的特性区域，是组成都市的因子，使表现建筑形式和城市空间的场所。这个概念来源于美国，具有与街道结合性强，与商业和各种城市活动结合紧密的特性。即BLOCK：BBusiness（商业）、（商业）、LLie