三亚创意新城投资开发项目前瞻性总体法律分

以下内容仅对我们目前掌握和了解的政策法规和信息资料负责，不作为贵司未来决策的依据。 “三亚创意新城”投资开发项目前瞻性总体法律分析报告 广东广和律师事务所合伙人 兰天律师深圳市中兴国际投资有限公司：受贵司的邀请，基于我们对“三亚创意新城”投资开发项目（下称该项目）的兴趣和信心，以及该项目法律事务的复杂性、综合性、长期性和挑战性，我们试图依照现行国家法律、法规和地方性法规、规章和政策的规定，结合该项目合作框架协议等有关资料和信息所反映客观情况，就其法律事务的内容、风险和解决方案做以专业的研究和汇报，以期保障贵司的合法权益和应有利益，使该项目按照既定规划和预期顺利进行。由于我们目前所掌握的该项目的资料信息有限，如有可能，报告未涉及到的内容将随着我们对该项目的逐渐深入了解再做论述。一、 土地开发部分1、 三亚市人民政府的土地征用审批权限法律规定：依照土地管理法的有关规定，征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，均需国务院批准。该项目占地约12平方公里，不仅可能涉及基本农田，而且即使不涉及基本农田，也已大大超过35公顷耕地和70公顷其他土地的范围，不可避免地需报国务院批准。另征用上述规定以外的土地的，也是由省、自治区、直辖市人民政府批准并报国务院备案。这样，三亚市人民政府在土地征用方面是没有审批权的，只有在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以行使批准权。法律风险：根据上述法律规定，三亚市人民政府作为土地管理法中界定的市、县一级的人民政府，没有农用地转为建设用的批准权，那么，该项目的农用地转为建设用地的征地申请，就需报国务院（省人民政府）批准，而国务院（省人民政府）会否对如此超大型投资开发项目的征地申请确定地、快速地批准，则具有极大的不确定性；在目前国家严格控制建设开发用地规模、打击房地产开发建设用地囤积行为，控制和停止豪华住宅建设用地审批的政策形势下，对该项目征地和未来超常建设用地的报批工作，都有可能产生消极影响。风险防范：思路一、从征地权限和程序上入手首先，通过三亚市人民政府或海南省人民政府，能否将征地范围内的基本农地以特别通道确定地、快速地报国务院批准；其次，将征地范围内的基本农田以外的耕地和其他土地的范围分别控制在35公顷和70公顷内，分块、分批申请，尽量控制在海南省人民政府的批准范围内；再次，如有必要，可否将该项目规划为符合省一级人民政府征地审批权限范围内的不同地块，分别报批后，一揽子受让给贵司后进行开发建设。思路二、从贵司法律风险防范上入手首先，在双方的合作合同中，明确约定土地征用审批工作的申请义务属于三亚市人民政府，设立土地征用申请进程时间表，设置违反合同约定的违约责任。其次，控制贵司在土地征用获得批准前的资金投入量和投入节奏，如有必要，可要求三亚市人民政府提供合法有效的担保形式，如提供另外土地、物业予以抵押担保等。2、 拆迁安置方案对贵司的影响法律规定：根据城市房屋拆迁管理条例的规定，拆迁人应当向房屋拆迁主管部门提出申请，取得拆迁许可证。而拆迁申请书必须提交的附件包括：建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、拆迁安置资金的证明。法律风险：风险一、建设项目、用地手续需获得前置批准建设项目、用地手续需获得前置批准，是拆迁安置申请获得批准的先决条件，由于拆迁安置方案的编制和实施涉及的关系复杂、工作量大、且易引发群体性事件，所以如果建设项目、用地手续迟缓办理，就会影响到拆迁安置工作的顺利进行，进而影响到整个投资开发建设的进度。风险二、拆迁安置方案成本的潜在影响根据双方合作框架协议的约定，拆迁安置由三亚市人民政府即甲方组织和负责，但是，拆迁安置成本会潜在影响双方在未来投资收益分配的比例，进而影响贵司的未来收益。风险三、拆迁安置主体和管理主体法律关系的调整按照通常规律，拆迁安置工作一般都是由开发建设方即贵司负责，但该项目是由甲方即三亚市人民政府负责和组织，那么，作为拆迁安置管理部门的三亚市人民政府，必须委托取得拆迁安置许可证的开发建设单位进行拆迁安置工作，而贵司作为该项目的投资开发主体，须提供一系列建设项目及用地批准文件，几方关系需积极、有效、及时协调。风险防范：首先，应当促请三亚市人民政府在约定的时间表内完成建设项目、用地审批工作和其他必要的审批工作，保证拆迁安置许可证尽快获得；其次，参与拆迁安置方案的编制和实施，或者拆迁安置方案须经贵司同意后方可实施而不仅是告知，控制拆迁安置成本，确保贵司未来的投资收益分配；再次，积极协调贵司与三亚市人民政府及其委托的拆迁安置单位的关系，理顺三方在拆迁安置工作中的权利义务，提高工作效率，避免拆迁安置环节出现意外。3、 土地使用权的受让与转让法律规定：按照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例及国土资源部令第11号规定，现行的土地使用权的出让与转让方式有招标、拍卖、挂牌。招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。挂牌，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。 法律风险：显然，由于拍卖方式由出价最高者获得土地使用权且须公开竞价，是否能确定地为贵司竞得，是否能以贵司理想的价格竞得，都具有极大的风险；招标和挂牌方式相对拍卖来讲，存在三亚市人民政府（委托土地交易主管部门）对投标标书和交易申请的主观评价，相对拍卖来讲，风险要低许多，但仍具有竞争者竞争、交易主管部门控制能力的风险。风险防范：思路一、要求三亚市人民政府“量身定做”招标方案或交易条件为了降低和消除招标和挂牌的法律风险，通过合法方式和途径顺利受让和转让该项目红线范围内的不同性质的土地使用权，应当与三亚市人民政府密切沟通，要求按照贵司的条件制定招标方案或交易条件，基本上可以排除其他竞争者参与竞争或者其他竞争者明显处于劣势；思路二、争取各种优惠政策在地价方面，可以要求三亚市人民政府给予较低的土地出让金和市政设施配套费缴费标准，可以争取其他各种税费优惠政策；对于文化、教育、医疗、卫生、体育设施场所所占用的具有公益性质的建设用地，还可以争取减免地价政策，并争取对这些配套设施的产权和收益权；（行政管理权可能属于当地政府，但经营管理权也可争取收归贵司）思路三、对于起步投资项目的用地按照合作框架协议约定采用协议转让的方式，并在土地使用权转让预约合同中争取较优惠的条件，但应促请三亚市人民政府确保协议转让的方式合乎国家及地方法律、法规政策的规定。4、 土地开发、投资的收益保证收益来源：根据双方合作框架协议的约定，贵司未来土地开发投资的收益主要有：1） 进行土地综合开发后按照有关规定将开发的土地进行转让；2） 基础设施开发后进行经营管理，取得经营管理收益；3） 建设项目建成后进行经营管理，取得经营管理收益。 其中第1）的收益需双方按约定比例分配，第2）、3）的收益归贵司所有。法律风险：由于贵司需垫付合作项目土地开发、基础设施开发甲方不足的部分资金、在甲方需要的情况下垫付征地、拆迁安置资金、垫付规划费用，贵司还需对后期的建设项目投入资金，因此，总的出资额相当庞大。土地综合开发后能否以理想价格转让赢利，基础设施建成后能否取得较好经营收益，建设项目建成后能否取得满意的经营收益，目前存在一定的法律风险和经营风险。风险防范：思路一、应对国家未来5-10年法规政策走向、海南省未来5-10年的经济发展、三亚市未来5-10的发展潜力等，有专业的、客观的评估，以此来指导贵司的投资方向、规模、节奏，不至于出现战略性的投资失误；思路二、秉持滚动式投资的策略，坚持土地开发、经营在先原则土地开发相对整体项目投资经营的周期短、见效快，而且土地的开发、经营和收益与三亚市人民政府的利益息息相关，有助于开发初期各项工作的向前推动，也只有土地开发得到收益，才能证明该项目的投资开发行为被市场所接受，因此，应当坚持先开发经营土地的原则，再将土地收益滚动式投入后期的基础设施和建设项目的开发建设上，保证贵司的投资行为稳健、有效，避免投资过快、过大进而可能的巨大风险出现；思路三、取得优质资产担保或者优质项目的开发经营权担保为了保证贵司的先期土地开发投入收益不会落空，应当多着眼于法律担保手续的设立和完善。比如，是否可将三亚市人民政府辖内的其他大型工程、房地产项目、轮船等优质资产经评估后作为担保物，向贵司提供巨额投资的收益担保，或者将该项目红线范围内或其他地方的如港口、码头的经营权，海上货运、海上旅游及其线路专营权等等，作为贵司巨额投资收益的担保，使得贵司的投资开发行为一旦遇到法律、政策、经济和社会风险（不可抗力除外）时，有所补救。思路四、尝试购买相关商业保险在某些跨国公司投资的大型高速公路、机场、港口建设中，这些跨国公司往往习惯于购买商业保险，一旦出现符合规定的风险（可包含不可抗力等一切风险），保险公司即可按照约定赔付投保人的经济损失。这种做法符合国际惯例和商业规则，相对担保形式简便易行、更具操作性，效果良好。可以向信誉良好、实力雄厚、从事相关业务的国际性保险公司咨询后确定。如有必要，贵我双方合作关系确定后，我方也可代为咨询及制定投保方案（保险方案的制定及保险索赔已成为国际化律师的一个热门专业）。二、 项目建设部分1、 建设工程施工合同A、 合同无效的法律风险法律规定：最高法院发释20044号明确规定以下三种情况合同无效：承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；建设工程必须进行招投标而未进行招投标或者中标无效的。法律风险：针对该项目而言，最有可能的就是建设工程必须招投标而未进行招投标或者中标无效从而导致合同无效的风险。风险防范：思路一、设立招投标管理办公室由专门机构、专门人员负责招投标的具体事项，对建设工程项目是否依法应当进行招投标，招投标的具体操作流程等等由该部门具体负责，做到责任明确、分工细致；思路二、由专业律师参与对招投标活动的监督指导保证整个招投标活动符合法律规定，避免该招投标的未招投标，招投标过程合法有效，避免中标无效的情形出现，杜绝法律纠纷的出现。B、 合同解除的法律风险法律规定：（1）承包人有下列情形之一的，发包人有权要求解除合同：明确表示或以行为表示不再履行合同主要义务；合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工；已完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复；将承包的建设工程非法转包、违法分包。（2）发包人具有下列情形之一，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内人未履行相应义务，承包人有权解除合同：未按约定支付工程价款的；提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准；不履行合同约定的协助义务。法律风险：从以上规定可以看出：无论是发包方还是承包方，在具备一定条件下均可解决建筑工程施工合同，那么，合同的解除将对贵司的在建工程产生直接的停工甚至烂尾的影响。风险防范：思路一、建立建设工程管理部门包括上面讲到的招投标在内的一系列建设工程管理事务，均应由专业人员、专门部门予以科学管理；思路二、健全各项规章制度，重在监督、重在落实建设工程施工阶段，涉及的法律、法规、规章和规范非常繁多，建设工程的建筑期少则一两年、多则三五年甚至更长，必须要有一整套的规范制度，指导发包、承包及相关部门和人员严格遵守各项规章制度实施各相关活动；思路三、可以委托律师或者专门人员进行合同管理在该项目的整个开发建设过程中，形成各种合同、协议最多的环节就在施工阶段。从以往的案例来看，开发建设单位与他方发生法律纠纷最多的环节也是施工阶段，因此，必须将建设施工阶段作为管理的重点难点。首当其冲要对施工期间的各类合同协议、会议纪要、各种签证进行登记存档、审查和管理，这也是唯一能够有效防止日后产生纠纷、陷入被动的方法，而且这也是律师在建筑施工期间的工作重点之一。2、 建设工程招投标 建设工程招投标包括建设工程项目招投标和建设工程货物招投标。建设工程招投标是建设工程重要的一环，技术性、程序性非常强、要求非常严格。 由于贵司的该项目投资超常巨大、复杂，因此，建设施工项目的发包承包以及建设工程货物的采购基本上都要经过招投标程序。鉴于建设工程招投标程序和内容的庞大、复杂，由于篇幅所限，在此不再赘言，如有必要可另外单独论述。3、 建设工程质量管理法律规定：A、 勘察、设计、施工、监理单位的质量责任和义务，国家有关法律法规均予以了明确规定；B、 国家法律还对建设工程质量保修、维修做出了明确规定；C、 在政府职能部门的行政监督管理方面也有明确的法律规定。法律风险：建设工程整个过程中有两大特点：一个是技术性规范要求特别多，一个是技术性规范的文件特别多。如果勘察、设计、施工、监理单位的任何一环出现不符合技术规范或者缺少必需的技术性规范文件的情况发生，整个工程就可能无法继续进行下去或者将来无法通过竣工验收及交付使用。风险防范：思路一、可以设立工程监理公司，对在建项目进行严格管理 目前中海地产就采取了这种模式，即避免了外面的监理公司与承包商串通和责任的问题，又便于管理和长期打造一支口碑良好的监理队伍。 思路二、按照分工设立各个工作部门按照该项目的投资规模和项目的类别，可以设立工程部、合约部、采购部、财务部、监理公司和律师工作室等等，组建分工明确、配置齐全的部门和相关的专业技术人才。思路三、后期设立自己的物业管理企业，进行质量维修项目开发完成后，必须要有良好的物业管理服务队伍，确保开发项目的正常运转。当然，维修费用可以按照法律法规的规定由建设单位、施工单位和业主负担。4、 建设工程价款结算建设工程价款优先受偿权法律规定最高人民法院法释20026号认定，建设工程承包人的受偿权优于抵押权和其他债权，但是消费者交付购房款的全部或大部分后，承包人就该商品房（包括该项目的其他转让物业）享有的工程价款优先受偿权不得对抗受买人。法律风险 由于承包人具有工程价款的优先受偿权，以及交付全部或大部分房款的受买人具有特别受偿权，那么，如果作为发包人的贵司不能按照约定支付工程价款，承包人或受买人有可能行使优先受偿权或特别受偿权，这样，除了会迫使贵司按期付款外，如果相关项目存在抵押贷款，则银行的抵押受偿权则会被排除，银行可能会采取保全贵司其他财产（包括但不限于账号、资金、物业和权益等）的措施。风险防范思路一、确保工程价款的按期拨付由于该项目的综合性、复杂性和超常性的特点，建设期间的资金发生量非常巨大，需要贵司准备非常充沛的资金量，并对资金的拨付有规范的操作规程；思路二、严格甄别工程价款的的范围按照最高法院的上述司法解释，建设工程价款包括为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。因此，对工程价款平日的管理显得尤为重要。思路三、严格把握承包人优先受偿权的期限承包人优先受偿权的期限为六个月，受买人的特别受偿权适用民法通则关于2年的诉讼时效，一旦超过才期限，法律不再支持。因此，一旦出现上述情况，可以在六个月内不向承包商出具任何书面材料。三、 项目经营部分项目经营部分实际上主要是指房地产开发销售阶段，包括广告推介、销售审批、认购预售、银行按揭、交付使用、质量保修、产权过户等。关于项目经营部分，可能涉及的项目类型包括普通住宅、商业用房、工业厂房、写字楼以及教育、卫生、文化、体育等配套设施，但是，只要是可以销售的，该部分涉及的法律法规、规章政策基本上是一致的。经过多年的实践和总结，对该部分我们形成了自己独有的法律服务内容和模式，并被推广使用到中海地产开发的六个楼盘中，效果良好。1、房地产项目的推介推介，主要指项目开盘前的广告宣传、形象包装和其他相关的前期准备工作。这一阶段，开发商将可能与广告策划公司、中介经纪公司发生委托代理合同关系，同时也将涉及由发展商自行操作的售楼处、样板房等相关法律问题。核心要点：细化广告策划公司、中介经纪公司的权利、义务，防止日后发生纠纷。提供服务：、起草、修改、审定与广告策划公司的委托代理合同，细化广告制作、发布方案，细化广告费的结算方案；、起草、修改、审定与中介经纪公司的委托代理合同，细化中介经纪公司销售方案、结算方案及人员管理制度，审核现场统一说词，对现场销售人员进行法律培训。核心要点：售楼现场及样板房开放空间的合法性，避免法律缺陷导致纠纷。提供服务：审核售楼现场、样板房和其他开放空间内所展示的法律文件、图片文字、沙盘模型、标牌展板和其他设施的合法性、合理性，帮助开发商履行预先告知义务，发现和完善可能引起纠纷、争议和误解的内容。2、房地产项目的认购认购，是指房地产开发商与购房者签署认购书，建立房地产买卖预合同关系的行为。国家及地方法律、法规均明确规定，房地产预售前必须取得主管部门的批准，必须取得房地产预售许可证。如何正确、稳健操作认购环节，对整个项目的推介、销售至关重要。核心要点：在未取得预售许可证的前提下如何抢占先机，快速推出楼盘并规避法律风险提供服务：审查由发展商或中介公司推出的整体登记方案，明确在取得预售许可证前不与任何购房者签定任何涉及房屋具体交易内容的书面合同、协议，并提供登记期间现场法律咨询服务。核心要点：在已取得预售许可证的前提下如何保证认购阶段的顺利进行。提供服务：、起草、修改、审定认购书，明确双方的权利义务，细化购房者责任，将杜绝可能引起日后纠纷的条款细化；、根据需要制作相关的通知、表格等法律文件；、认购期间提供现场法律咨询服务。3、房地产项目的预售预售，主要指房地产开发商与购房者签署买卖合同等行为。核心要点：如何保障开发商的应有权益。提供服务：、起草、修改、审定房地产买卖合同附表内容，细化买卖双方的权利义务，尤其细化在现实操作中容易引起纠纷、争议、误解的交付、办证通知方式，公共设施的所有权、使用权、管理权，开发商责任履行的集中、提前等问题；、起草、修改、审定房地产租赁合同及其附件，细化租赁双方的权利义务。、提供预售签约的现场法律咨询服务。核心要点：如何避免购房者对附加条款持有异议而导致买卖合同不能签署。提供服务：、完全按照法律、法规规定及参考开发商的认识拟定附加条款，在购房者签定认购书时就提前展示买卖合同的全部内容，并应设立购房者对买卖合同无异议的承诺条款；、对个别特殊购房者经开发商授权后可以协商合同附加内容。核心要点：如何应对可能的维权事件提供服务：、督促开发商准备所有与在售楼盘相关的文件、合同，向购房者提供资料及备查、复印服务，会同开发商向购房者做好相关解释工作，使他们了解所想知道的必要信息；、会同工程等其他专业技术人员与购房者互动沟通，向购房者讲解建筑工程等相关专业问题，消除购房者对在售楼盘及相关问题的所有误会；、与相关部门保持联系，会同开发商处理突发事件。4、房地产项目的交付交付，是指开发商在取得交付证明文件后按照合同约定的条件，向购房者交付房屋的行为。这一环节是房地产交易中最重要也是最不易把握的一环。核心要点：如何避免迟延交付提供服务：、督促开发商事先取得建设工程竣工验收备案表（回执），并在合同约定时间内，以合同约定的方式向购房者逐户发出书面入伙通知；、将建设工程竣工验收备案表（回执）及相关文件张贴展示在入伙现场。核心要点：如何避免出现意外事件提供服务：、参与开发商交付使用前的准备工作，主要控制所有政府规定与合同约定的法律文件和相关资料的现场公开展示；、会同工程、物管、客服等专业技术人员向购房者现场做好相关问题的解释、沟通工作；、会同开发商处理团队咨询或维权事件；、会同开发商处理个别购房者的投诉；、与相关部门保持联系，协助开发商处理个别意外事件。5、房地产项目的办证办证，指开发商在约定时间为购房者办理房地产证，这一环节也是近年来最易出问题的一环。核心问题：如何避免迟延办证的情形出现提供服务：、督促开发商按照法律规定及合同约定做好合同备案、初始登记等办证前置条件事务；、督促开发商在合同约定的时间内以合同约定的方式向购房者逐户发出办理房地产证通知；、督促开发商或会同按揭银行集中(也可安排在入伙当天)和现场收取购房者的办证资料、税费与按揭银行履行相关手续；、督促开发商尽早向产权登记部门递交办证申请资料；、督促开发商适时向购房者发出已办好的房地产证原件（一次性付款）或复印件（按揭付款）。6、房地产项目的客服客服，即客户服务。有眼光的开发商已将客户服务上升到战略地位。近年来，我们首创了客服内容中的法律服务，收到了明显的良好效果。核心要点：如何使客户的问题得到满意处理，并使客户认同开发商的品牌提供服务：、律师参与客户投诉的全过程，提供以树立品牌为主导思想的法律帮助；、会同开发商、物管公司建立客户投诉处理流程；、通过对客户投诉的归纳、整理，反馈法律意见给开发商和物管公司，以提升开发经营和物业管理的水平。核心要点：如何化解团体、重大投诉及维权事件提供服务：、会同客服及其他相关部门，提前介入投诉及维权的全过程；、树立一切让客户满意的理念，会同客服及其他相关部门依法、妥善处理团体、重大投诉及维权事件。四、 项目管理部分项目管理部分的核心重点是专业的物业管理公司对该项目实施物业管理。由于该项目的物业类型可能涉及到商品住宅、工业厂房、写字楼、商业用房和其他配套物业，因此，很有可能贵司需要选用不同的物业管理企业实施不同性质的物业管理，但涉及的法律法规、规章政策基本是一致的。由于近年来包括深圳、海南等各地的物业管理法规不甚完善，全国的物业管理条例出台后，对开发商、物业管理企业的影响都比较大。未来贵司对该项目的管理，主要体现在专业的物业公司的专业物业管理，理顺各方的法律关系，厘清贵司在物业管理环节中的权利义务十分重要。1、物业管理立法的指导思想发生重大变化 物业管理条例于2003年9月1日起正式实施。在第一章的“总则”中体现了崭新的立法思想：突出了业主和物管企业是该行政法规调整的主要对象；重点突出物业管理的核心是业主通过物业管理合同约束物管企业进行一系列物业管理行为；提倡业主通过“三公”原则，依靠市场竞争机制选择物管企业；规定了管理部门对物业管理的监督、管理职能。 国家行政法规的主导思想突出了物业管理是一种民事合同关系下的履约行为，双方的权利义务受合同的约束；国家给予业主更大自由的物业管理企业选择权；政府主管部门对物业管理行为主要是监督、管理。 包括深圳、海南省的地方性法规的主导思想强调了政府主管部门对物业管理行为的业务指导和行政监管地；业主在选择物管企业方面没有更大的自由权；甚至将管理机关赋予了与业主、物管企业并驾齐驱的权利义务主体的民事色彩。 物业管理条例颁布生效于2003年9月1日，实事求是地讲，借鉴了深圳物管条例不少内容，但该条例的立法思想更开放、更积极，将物业管理的核心从以政府的监管为中心逐渐转移到由市场调节下的合同约束，更多地依靠相关法律、契约调节业主与物管企业的关系，政府的职能是制定游戏规则与监督物业管理市场的参与者遵守游戏规则，而不直接参与游戏。 2、业主、业主大会、业主委员会法律地位的初步界定物业管理条例第一次以列举的形式明确了业主在物业管理活动中的权利、义务，其权利有：接受权、提议权、建议权、投票权、选举与被选举权、监督权、知情权和其他法定权利；其义务有：守规义务、执行义务、交费义务。 物业管理条例还突出强调了业主大会是全体业主权力机构的重要地位，明确了业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益这一显著特征。特别是赋予了业主大会选聘、解聘物业管理企业的权利，而且并未有规定采取公开招投标的方式聘请物业管理企业的任何表述。另外，在业主提议召开业主大会、业主行使表决权的最低人数比例、业主大会重大决定的业主表决最低人数、召开业主大会的提前通知时间等，均比深圳物管条例的规定要严格很多。 物业管理条例把业主委员会界定为业主大会的执行机构， 对其权利部分的规定，要比深圳物管条例小得多，比如：并没有规定业主委员会可以决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；并未规定业主委员会可以决定聘请物业管理企业并与其签订、变更和解除委托管理合同。这样的规定，比较公平合理地界定了业主委员会的应有地位，还决策权予业主大会，更能体现广大业主的意志，防止业主委员会权力过大损害业主的合法权益、产生腐败。 从管物业管理条例第二章的有关上述规定可以看出：物业管理条例强调了业主的应有权利，突出了业主大会是广大业主的权力机构这一重要地位，正确定位业主委员会是业主大会的执行机构，使业主更能有效行使其合法权益。物业管理条例的这种初步界定在组织和程序上更科学、更公正、更有效、更先进。3、前期物业管理的规定截然不同 前期的物业管理对已入住的业主来说非常重要，因为这时业主大会及业主委员会因业主人数原因尚未成立或不能依法行使权力，那么这就需要开发商承担前期物业管理的一系列责任。 物业管理条例对住宅小区，要求开发商必须通过招投标的方式选聘物业管理企业，使得房地产开发与物业管理相分离，另外，一个非常重要的突破就是，业主大会如果在前期两年内成立并选聘了新的物业管理公司，则业主委员会与新的物管公司签署的物业管理合同的法律效力优于原先的物业管理合同，赋予了业主大会可依法定程序终止原合同的权利。 同时，物业管理条例规定在开发商与业主签署买卖合同时，就应将其前期物业管理的内容写进合同，双方对临时公约的事先公示、临时公约的法律效力、业主对物业公用部位公共设施拥有所有权或使用等均做了较为准确的规定。4、物管公司违约导致业主损害必须赔偿 长期以来，在住宅小区发生业主人身、财产遭受损害特别是业主家中被盗，物管公司鲜有赔偿的。这其中的原因，一方面是一般的地方性物管条例的有关规定比较宽泛、不好界定物管公司的责任，一方面是业主公约中，没有约定物管公司要向业主承担其人身、财产因物管公司违约而要承担的赔偿责任，著名的笔架山花园业主“纽扣大王”被害致死一案最能说明这一问题。这就正好证明了一般地方性物管条例的有关规定不严谨、不明确、不具体，实践中很难界定物管公司在管理、维修、保养中是否“不善”，即不适当、未尽责，这条规定未能发挥其应有的效应。同样业主公约中的格式条款更是排除了业主的人身、财产因物管公司未按合同约定履行职责导致损害时，物管公司应承担的民事赔偿责任。 物业管理条例强调了物管公司必须恪守物业管理合同，如果未能履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任。它将物管公司的责任界定在有关合同的具体条款中，既赋予了合同双方当事人较大的缔约权利，又赋予了怎样约定、约定什么完全由合同当事人决定的自由决定权，更是将双方当事人的具体约定作为衡量物管公司是否承担责任的标准 ，而不讲这种责任是发生在维修、养护还是管理中。物业管理条例的规定明确具体、可操作性较强。5、简化程序、杜绝腐败，突出业主产权人的地位 深圳物管条例曾经比较先进地规定了公用设施专用基金和住宅维修基金的概念，其中公共设施维修基金，是由开发商在移交物业时按住宅区除地价以外的建设总投资的2%的比例，一次性向业主委员会划拨的，并由区住宅主管部门设立账户管理。 有关公用设施专用基金的收取、管理、使用，应当说深圳物管条例的初衷可能是好的，但自该条例颁布至今，有几个开发商照此执行了？政府为何要插手社区资金监管事务？公用设施本来就属政府规划的内容和要求，为什么要用开发商缴纳的公用设施专用基金来买本应就属于全体业主所有的公用设施? 这种蹩脚的设计直接造成，第一，开发商普遍有抵触情绪，难以落实；第二，政府主管部门监管资金，容易产生腐败；第三，业主本应拥有对公用设施、公共用房的所有权，但这种权利往往被开发商和物管公司肆意侵害。 物业管理条例可能考虑到了以上弊端，没有规定公用设施专用基金这一概念，只保留了住宅维修基金（即专项维修资金）和物业管理费。这样在客观上简化了物业从开发到移交后的物业管理的程序，省却了繁琐且难以实现的环节，杜绝了政府主管部门可能的腐败产生，理顺了业主与物管公司的合同关系。 物业管理条例另一个特点是：强调了业主对公共设施和公用房屋的所有权，业主大会对物管公司的管理行为涉及全体业主公共利益的决定权。5、加大了规范物管企业行为的力度，突出了保护业主合法权益的宗旨 深圳物管条例在“法律责任”这一章里，在规定了物管公司的法律责任以外，还设置了不少规范业主、业主大会及业主委员会的条款，但是这些规定绝大部分是物业管理合同就可约束的，比如业主不交管理费如何如何，给人的感觉是法律责任的设计没有重点，大棒乱挥。 物业管理条例对业主的法律责任并没有具体规定，只说业主不交管理费物管公司可向法院起诉，也就是将业主的行为规范在合同约束的范围内。反而，该条例的法律责任中，主要是规范开发企业和物管公司在移交物业、前期物业管理、物业管理过程中的企业行为，体现政府主管部门的监督、管理作用。 物业管理条例法律责任章节的显著特点有两个：一个是对责任人的处罚力度比深圳物管条例大大增强，比如处罚额，深圳的最低标准是1000元，最高是20000元，而物业管理条例的规定最低是5万元，最高是20万元；还有一个特点是所有的处罚条款都体现了保护业主合法权益的宗旨，而深圳物管条例对物业公司违反合同的责任只泛泛地说应当承担相应的违约责任，不仅不具体不明确，而且有包庇、纵容物管公司的之嫌。 纵观物业管理条例“法律责任”这一章，充分体现了这部行政法规对开发商、物管企业加强规范力度、保护产权所有人合法权益的宗旨，无疑对目前比较混乱的物管市场起到了溯本清源、拨乱反正的作用。 五、 总体规划部分由于该项目的总体规划不可避免地涉及到了红线范围内的土地、湖泊、山体、河流、林木、道路、高速公路、现有厂房、住宅、码头、电厂等等复杂内容，而总体规划有对未来贵司及产权人和使用人的权益息息相关，因此，不能忽视总体规划的长远影响。1、 总体规划的合理性 总体规划的合理性主要体现在规划必须符合法律法规的规定，必须符合地理、环境的要求，还要符合人们的生活生产的要求。比如，深圳的丰泽湖山庄维权事件，由于政府规划的南平快速干道要穿过该山庄旁边，必然会破坏丰泽湖的自然环境，并对该山庄的环境造成必然的、综合的、长期的影响。经过激烈的维权运动，政府终于改变原规划，平息事态。这一事件折射出的启示是：任何规划都应以人为本，营造出符合人们生活生产要求的环境，否则，必然遭到人们的反对，最后需付出惨重的代价。2、 总体规划的复杂性该项目总体规划可能涉及的主要内容大致有A、 住宅、商业、厂房、写字楼及配套设施的物业的规划布局；B、 园林、绿化、人造景观、公益性休闲空间的规划布局；C、 高速公路、码头、港口和普通公路的规划布局；D、 红线范围内现有大型电厂等有碍整体规划企业的处置，如通过股权转让、整体购买、整体搬迁或以土地物业置换等方式，实现红线范围内或者红线范围周边的整体统一规划。3、 整体规划的影响性 整体规划方案将对后续的整个开发建设产生巨大的影响。贵司可能会涉及的法律关系有：A、 与政府之间的土地受让关系；B、 与政府之间的投资关系；C、 与勘察、设计、施工、监理单位的合同关系；D、 与施工建设单位的土地开发、物业建筑、园林施工、港口工程的合同关系；E、 与环保、渔政、水监等行政机关的行政管理关系；F、 与物业管理、教育、卫生、文化、体育管理机构的委托合同关系。我们之所以将整体规划部分放在此部分，就是想使贵司最后对整体规划的重要性和复杂性及综合性能有充分的认识，使得律师在整体规划阶段就介入并提供法律服务，保证后续的开发建设符合法律法规政的规定，避免出现法律障碍，影响整个开发建设的进程。 后期招商部分涉及的法律关系主要是合作经营、物业场地租赁、项目承包经营等等，由于篇幅所限不再赘言。六、 计费标准和计费依据部分1、 计费标准1） 非诉部分非诉讼部分包括除各类诉讼、仲裁、听证、复议案件以外的全部日常法律事务。考虑到该项目的超常复杂性、综合性、长期性和律师高度的专业水准、极强的敬业精神和巨大的压力承受力，以及服务于该项目的以下投入时间投入：估计每年90%以上的时间和精力都会投入到该项目之中。很有可能需要律师平时在贵司办公，也有可能较长时间在项目开发现场提供法律服务，以便双方高效沟通、高效运作，也便于贵司对我方平日工作的监督和管理，以期以绝对专业的水准，将各种法律风险控制、消除在非诉讼阶段，尽量避免诉讼纠纷的发生。资金投入：包括因出具发票而必须每年向国家和律师所缴纳的各种税费，约占总收入的15%；该项目必须使用其他协办律师两名和律师助理两名而必然发生的年工资约35万；律师楼办公室两间年租金约12万；三个律师的年度管理费及年检费约6万元；律师为此项目的前期固定资产投入包括小轿车、电脑、打印机、复印机、传真机、电话、专业书籍、专业软件、其他办公用品约30万；年度平均的交通、电讯、办公等等损耗约10万。预期收益损失：由于服务于该项目，必然对律师其他可以预期的收益产生巨大影响，使律师不得不放弃其他单位和个人的聘请，集中精力做好贵司该项目的法律事务。有鉴于此，以下计费方式可供参考：A、总包式六年 ：按照总投资额100亿万分之五/每年6年=3000万 或者每年1：按照年度平均投资额约17亿千分之三=510万 或者每年2：按照年度实际投资额千分之五 总包式计费按月结算，按月支付。B、 计时式按小时：平时工作时间内3000元/小时，平时工作时间外6000元/小时，法定节假日9000元/小时； 计时式计费，可以按月结算按月支付，也可以按每满40个小时结算支付一次；2） 诉讼部分诉讼部分包含各类诉讼、仲裁、听证、复议案件的一审、二审、重申、再审、执行。考虑到诉讼部分需要律师具备极强的代理经验、清醒的证据意识、清楚的诉讼程序和一定的人际关系，将对律师诉讼等案件代理综合能力的严格检验，以及未来可能的诉讼案件的事实复杂性、证据庞杂性、程序的多级型、标的巨大性等因素，以及按照相关规定及律师行业的惯例，诉讼等案件的代理另行计费。诉讼部分的收费可参照广东省律师服务收费标准的规定。 无论非诉或者诉讼部分的计费标准均未含应由贵司负担的有关办案费用。2、 计费依据1) 广东省律师服务收费管理实施办法 第一条 为规范律师服务收费行为，维护委托人和律师事务所的权益，促进我省律师业的健康发展，根据国家计委、司法部关于印发律师服务收费管理暂行办法的通知（计价费1997286号）和国家计委、司法部关于暂由各地制定律师服务收费临时标准的通知（计价格2000392号）以及原国家计委等六部委关于印发中介服务收费管理办法的通知（计价格19992255号）的有关规定，结合广东省律师服务业的具体情况，制定本办法。第二条 本办法适用于在广东省司法厅登记设立的律师事务所或分所及委托人。第三条 律师服务费是律师事务所接受委托办理法律事务，向委托人收取的服务报酬。律师服务费属中介服务收费，实行政府指导价与市场调节价分类并行管理，我省实行政府指导价的律师服务费的基准价及浮动幅度由省物价局和司法厅共同制定（见附件），律师事务所应在规定的基准价及浮动幅度内与委托人协商确定具体收费标准。第四条 律师服务收费应遵循公开、公正、诚实信用及公平竞争、自愿有偿、委托人付费的原则。不得包揽诉讼或以不正当方式招揽业务；不得以各种名义向委托人提供回扣或向中介人支付介绍费。第五条 律师事务所确定律师服务费的具体标准时，应考虑下列因素：1、本律师事务所日常经营活动的成本支出；2、办理委托事项所需律师人数和承办律师的业务能力；3、办理委托事项所需工作时间；4、办理委托事项的难易程度；5、办理委托事项可能承担的风险和责任；6、所在地社会经济发展状况和委托人的承受能力。第六条 律师服务费的具体定价形式分为计时收费、计件收费和协商收费三种形式，具体采用哪一种形式由律师事务所与委托人依照本办法的规定协商确定。第七条 计时收费是指律师事务所根据其提供法律服务耗费的有效工作时间，在规定的标准范围内，按确定的每小时收费标准向委托人收取律师服务费的计价方式。计时收费适用于全部法律服务活动。采用计时收费的，在结案后，律师事务所必须向委托人出具工作清单。计时收费的计算规则由省律师协会另行制定，报省物价局、司法厅核准后执行。第八条 计件收费是指以每一委托事项为基本单位，按规定的数额或在规定的范围、幅度、限额内具体商定收取律师服务费的计价方式。计件收费适用于律师事务所办理各类诉讼、仲裁及案件执行法律事务。对于涉及财产关系的民商案件，应委托人的要求，可以采取风险收费的计价方式。风险收费是指律师事务所在接受委托时，只收取基础费用，其余服务报酬由律师事务所与委托人就委托事项应实现的目标、效果和支付律师服务费的时间、比例、条件等先行约定，达到约定条件的，按约定支付费用；不能实现约定的，不再支付任何费用。采取风险收费的计价方式，双方约定的最高收费标准，不得高于诉讼或申请执行总额的30。经委托人同意，律师事务所可以收取部分履约保证金，在委托事项办结后，依照约定与委托人结算。采取风险收费方式，律师事务所必须与委托人达成书面协议。刑事诉讼案件不适用风险收费，但对于时间或地域跨度极大、集团犯罪和其他案情重大的疑难、复杂刑事案件，可以在不高于规定标准1.5倍之内协商确定收费标准。第九条 协商收费是指由律师事务所与委托人双方依据办理法律事务的难易程度自愿协商确定收费标准的计价方式。协商收费适用于除本办法第八条规定之外的各类非诉讼法律事务，如解答法律咨询、代拟或审查修改各种法律文书、参加项目谈判、公司并购、重组、破产清算、出具法律意见（建议）书、办理见证、提供知识产权证券金融类法律服务、担任常年或专项法律顾问等。省律师协会可以制定协商收费的计价指引供律师事务所与委托人参照执行，并报省物价局、司法厅备案。第十条 采用计时收费或计件收费方式的，律师事务所可以根据所在地的经济发展水平、委托事项的难易程度和委托人的经济承受能力，在规定的收费标准的基础上，向上或向下浮动20；在经济不发达地区，经当地价格主管部门和司法行政机关同意，可扩大下浮幅度。第十一条 律师在提供法律服务过程中发生的应由委托人支付的法院诉讼费、鉴定费、评估费、公证费、查档费、翻译费、异地办案差旅费、跨境通讯费、专家论证费及律师事务所代委托人支付的其他费用（以下简称“办案费”）由委托人另行支付，但在风险收费中双方另有约定的除外。 办案费可以由委托人直接支付，也可以由律师事务所代行支付。由律师事务所代行支付的，律师事务所可以预收办案费。第十二条 律师服务收费实行明码标价制度，律师事务所应在收费场所的显著位置公布所有的律师服务项目及收费标准，自觉接受委托人及社会各界的监督。第十三条 律师事务所收取律师服务费的有关事项应当在双方的委托书中载明，明确收费的性质、收费的方式、收费标准、收费总额、付款方式、时限、条件及争议的解决方法等。律师服务费和预收办案费一律收取人民币。第十四条 律师服务费和预收办案费由律师事务所统一收取。律师个人不得向委托人收取任何费用。律师事务所收取律师服务费，必须使用税务部门规定的合法票据。预收办案费必须出具书面确认单据，并严格按约定用途合理使用。委托事项办结后，必须开列办案费使用清单，提供税务部门规定的合法票据与委托人结算，结余部分或不能提供票据的，已收取的办案费应相应予以退还。第十五条 因律师过错而终止委托关系的，律师事务所应退回已收取的律师服务费；因委托人过错而终止委托关系的，律师事务所已收取的律师服务费不予退还。因律师事务所和委托人共同过错或委托人的要求超出合理范围而终止委托关系的，律师事务所应当根据承办该项法律事务的实际支出进行相应的扣除，余额部分退还委托人。第十六条 各律师事务所必须严格按照本办法规定的收费范围、收费方式、收费标准及浮动幅度进行收费。在经济不发达的地区或对个别确有困难的委托人，律师事务所可以适当减收或缓收律师服务费，但不得任意以明显低于规定标准的收费吸引委托人，进行不正当竞争。第十七条 律师事务所年度收支情况必须经会计师事务所出具审核意见后分别报送同级价格主管部门和司法行政机关，接受价格、司法等部门的监督检查。第十八条 律师事务所有下列价格违法行为的，由价格主管部门依法进行查处：1、不按规定标准收费的；2、不按适用范围确定收费方式的；3、自立名目乱收费的；4、不按规定明码标价的；5、在收费过程中弄虚作假欺诈、哄骗委托人的；6、不如实提供价格检查所需资料的；7、其他违反本办法的价格违法行为。律师事务所有下列违规行为的由司法行政机关依法进行查处：1、律师个人私自收费的；2、不报送年度收支情况的；律师事务所无合适理由，以明显低于规定收费标准压价竞争、招揽业务的，由律师协会调查处理。第十九条 本办法由省物价局会省司法厅予以解释。第二十条 国家对律师服务收费有新规定时，遵从其规定。2）广东省律师服务收费标准一、计时收费（一）适用范围：全部律师服务事项（二）收费标准：2003000元小时（三）上下浮动幅度：20二、计件收费（一）适用范围：各类诉讼、仲裁和案件执行法律事务（二）收费标准：1、刑事：（1）侦查阶段：20005000元（2）审查起诉阶段：500015000元（3）审判阶段：600030000元对疑难重大复杂案件、集团犯罪案件可在不高于上列标准的1.5倍的范围内协商确定收费。刑事自诉、担任被害人代理人的按上列标准执行。2、民事、商事、行政诉讼：（1）不涉及财产：300020000元（2）涉及财产：在收取基础费用10008000元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取：5万元（含5万元）以下：免加收5万10万元（含10万元）：610万50万元（含50万元）：550万100万元（含100万元）：4100万500万元（含500万元）：3500万1000万元（含1000万元）：21000万5000万元（含5000万元）：15000万元以上：0.5（三）上下浮动幅度：203、说明：（1）上列各项收费标准和比例是办理诉讼案件一个审级或仲裁案件的收费标准。未办一审而办二审的，按一审标准收费；曾办一审再办二审的或曾办一审或二审，再办发回重审、再审申请或确定再审案件的，按一审标准减半收费；涉及仲裁的案件，曾代理仲裁的，诉讼一审或二审阶段按仲裁标准减半收费。刑事附带民事，其民事部分按一审标准减半收取。（2）办理涉及财产关系的民商事案件亦可采取风险收费，风险收费的最高收费标准或总额，不得超过争议利益的30。三、协商收费（一）适用范围：除诉讼、仲裁、执行案件外的其它各类非诉讼法律事务（二）收费标准：由律师事务所与委托人协商。3）、广东省律师计时收费计算规则（试行）第一条 为了规范律师收费的标准，根据广东司法厅、广东省物价局2003年7月10日发布的广东省律师服务收费管理实施办法（暂行）（粤价2003225号文，以下简称：收费办法），结合广东省律师服务业的具体情况，制定本规则。第二条 本规则适用于在广东省登记设立的律师事务所或分所的全部法律服务。律师事务所在接受委托后，律师所有提供法律服务相关的工作时间，都可以纳入计时收费的范围。第三条 计时收费是律师事务所根据其提供法律服务耗费的工作时间，在规定的标准范围内，按确定的每小时收费标准向委托人收取律师服务费的收费方式。第四条 律师服务计时收费应遵循公开、公正、诚实信用及公平竞争的原则。第五条 诉讼仲裁、复议类业务，记入收费的工作时间包括：1、律师向委托人了解案情，包括听取委托人的案情介绍；听取委托人对办理案件的要求；依法对当事人的相关问题做出解答以及和当事人研究、交换对案件的看法，即所有必要的调查了解过程。2、调查取证包括向犯罪嫌疑人取证；向当事人取证；向被害人取证；向证人、有关单位调查取证等内容。3、查阅案件材料包括律师到检察机关、法院查阅和复制案件有关材料；向其他有关机关查阅与案件有关资料等内容。4、准备各种诉讼文件和法律文书，包括起诉书、答辩状、申诉书、取保候审申请书、代理词、辩护词、合同等内容，该项工作时间应包括查阅资料、起草和修改文件等。 5、会见被限制人身自由的人，包括罪犯、在押嫌疑人、正在服刑人员以及其他被依法限制人身自由的人。6、出庭的时间，包括出席法庭、仲裁庭、听证会、行政复议等工作时间。7、参与案件的调解和谈判。8、办理其他各类与案件有关的事务。9、处理诉讼执行阶段的相关事务。10、其他可以记入计时收费的项目：（1）出具案情分析报告；（2）签收、送达、发送、邮寄诉讼、仲裁文书；（3）应当事人要求，汇报或出具诉讼进展情况的报告，如开庭报告等；（4）研究案情；等等。第六条 非诉讼、仲裁、复议类业务，记入收费的工作时间包括：1、合同的谈判、起草、审查、修改、拟订、履行监管；2