2022年房地产经纪人考试模拟卷274（带答案解析）

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年房地产经纪人考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.按照房地产用途，房地产市场可分为（）。A、居住房地产市场B、长三角房地产市场C、高档房地产市场D、非居住房地产市场E、房地产租赁市场答案：A,D解析：按房地产用途（功能），房地产市场分为居住房地产市场和非居住房地产市场。居住房地产市场主要是住房市场。非居住房地产市场又可分为商业用房市场、写字楼市场、工业用房市场等。2.下列房源中，（ ）是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房，房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。A.集资房B.房改房C.解困房D.商品房答案：B解析：房改房（即已购公房）是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房，房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。目前房改房经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。3.共用题干小李到大明房地产公司买了一套期房，并按照商品房买卖合同示范文本的条款签订了商品房买卖合同。合同约定面积为140，期房单价为每平方米3000元。大明房地产公司进行商品房预售必须具备的条件包括( )。A:交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B:土地使用权的出让合同已签订，并缴纳了担保金C:持有建设工程规划许可证D:向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明答案：A,C,D4.下列关于房地产经纪执业规范执行的表述，正确的是（）。A、主要依据道德进行调节B、依据经纪人员的自律C、通过内部管理强化执业规范的贯彻落实D、行业自律组织可以采用业内通报方式进行处理E、媒体发现经纪人员违背了执业规范，可以进行报导、披露答案：B,C,D,E解析：房地产经纪执业规范主要依靠以下方式来执行：经纪人员的自律。社会各项活动需要法律和道德同时进行调节。法律调节是一种他律行为，即以国家或政府的强制力来施加影响，从而规范人们的行为；道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。房地产经纪执业行为同样需要以法律和道德为手段同时去调节。经纪机构的强制。目前我国房地产经纪活动的主要法律责任主体是房地产经纪机构，因此房地产经纪机构通过内部管理强化执业规范的贯彻落实是非常有效的一种途径。行业自律。当经纪机构或经纪人员违背执业规范的时候，行业自律组织可以采用以下方式进行处理：告诫、约谈、业内通报、记入信用档案等。社会监督。各种媒体发现经纪人员或机构违背了执业规范，可以通过各种方式进行报导、披露。此外，由于我国相关法律不完善，在民事纠纷诉讼过程中，在相关法律条文缺失的情况下，房地产经纪执业规范可以成为法院进行判决或仲裁机构进行裁决的依据。5.下列各项，有可能不是完全产权房屋的有（）A、被查封的房屋B、法律禁止转让的房地产C、在拍卖市场上竞得的房屋D、伪造房地产证的房屋E、单位自建的房屋答案：C,E解析：在查验房屋权属状况时，要注意以下几个重点问题：单位自建的房屋，农村宅基地上建造的房屋，社区或项目配套用房，未经规划或报建批准的房屋等，都有可能不是完全产权；因房地产证遗失补办后发生过转让、房屋被查封甚至强制拍卖，原房地产证没有产权；伪造的房地产证没有产权；未登记的预售商品房、抵押商品房，仅凭购买合同或抵押合同不能完全界定产权状态；已抵押的房屋未解除抵押前，业主不得擅自处置；公房上市需要补交地价或其他款项，符合已购公有住房上市出售条件才能出售；在拍卖市场上竞得的房屋可能存在产权不完整的情况；涉及婚姻或财产继承的房屋产权一般比较复杂；法律禁止转让的房地产在法院取消禁止前不得交易。6.关于存量房交易结算资金监管，下列说法正确的有（ ）。A.交易当事人必须通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式B.房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过现金的方式划入房产卖方的个人银行结算账户C.交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式D.交易当事人可以通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金E.房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金答案：C,D,E解析：ACD三项，住房城乡建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知（建住房2006321号）要求建立存量房交易结算资金管理制度，发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户支付，根据合同约定条件，划转交易资金。B项，房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。E项，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金7.按照税法及中央和地方政府的有关规定，（ ）应由买卖双方都缴纳或各负担一部分。A.土地使用权出让金B.城市维护建设费C.印花税D.土地增值税答案：C解析：按照税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如增值税、所得税；有的税费应由买方缴纳，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。8.我国土地管理基本制度包括（ ）。A.土地登记制度B.集体土地有限期使用制度C.国有土地有偿有限期使用制度D.土地用途管制制度E.耕地保护制度答案：A,C,D,E解析：土地管理基本制度包括：土地登记制度。土地登记是指不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。国有土地有偿有限期使用制度。土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。耕地保护制度。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。9.人民法院认为强制执行征收补偿决定的申请符合形式要件且材料齐全的，应当在接到申请后()d内立案受理，并通知申请机关.A:3B:5C:7D:10答案：B10.第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供()。A:第三方担保B:反担保C:最低额抵押担保D:最高额抵押担保答案：B11.关于客户确认要求的说法，正确的是（）。A、均以第二次接听电话，接待客户时登记为准B、接待客户前不用询问C、销售人员之间严禁争抢客户D、销售人员之间争抢客户，对此引起的不良后果由当事人自己与经理共同承担责任答案：C解析：客户的确认要求有：销售人员接听电话或接待客户后应认真填写客户各种登记表，接待客户前要询问。客户的确认，均以第一次接听电话，接待客户时登记为准。销售人员之间严禁争抢客户，在工作中对客户的确认有争议时，应立即通报经理，由经理调查、协调后裁定。12.选聘和解聘物业服务企业应当经由专有部分占建筑物总面积寺以上的业主且占总人数 （）以上的业主同意。A:1/2B:1/3C:2/3D:3/4答案：A13.自用性需求夹杂着投资、投机性需求增加描述的是房地产市场周期的（ ）。A.繁荣阶段B.衰退阶段C.萧条阶段D.复苏阶段答案：D解析：房地产市场周期的复苏阶段需求温和增加，且在初期主要是自用性需求的恢复性增加，多发生在经济复苏等时期。由于自用性需求恢复，需求温和放量，库存不断消化，市场由供过于求转向供求平衡，房价也逐渐回升。随着房价的回升，房地产的投资、投机性需求也开始出现。这个阶段可描述为“自用性需求夹杂着投资、投机性需求增加的时期”。14.共用题干某一房地产开发公司A公司拟获得某城市规划区内一地块建设商品住宅。某职工Z的房屋产权单位为S厂，职工Z为公有住房承租人，其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中，Z因为补偿标准问题与开发公司A产生矛盾。如果S厂欲获得货币补偿，可以()。A:与职工Z解除租赁关系B:与职工Z继续保持租赁关系C:负责对职工Z进行安置D:负责对职工Z进行货币补偿答案：A,C15.关于存量房市场的营销特点，下列表述错误的是（）。A.由交易双方协议定价B.多采用房地产经纪企业代理销售或购买C.可以采用直销渠道，也可采用代理渠道D.使用成本低、受众量大的广告手段答案：C解析：房地产市场可以划分为存量房市场和新建商品房（又称增量房）市场，其市场营销具有不同的特点，见表1-2。C项属于新建商品房（又称增量房）市场的特点。表1-2存量房和新建商品房市场营销特点对比16.与经销、行纪等经济活动不同，经纪活动的主要特点是（ ）。(真题)A.占有交易标的，赚取差价B.不占有交易标的，赚取佣金C.不占有交易标的，赚取差价D.不占有交易标的，赚取佣金和差价答案：B解析：关于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别，如表1-1所示。表1-1经纪、行纪、经销以及包销几个概念的区别17.房地产经纪人在从事房地产经纪业务的活动中，应当明确告知当事人的内容有（ ）。A.需要当事人提供的资料和事实B.提供服务的内容、时限和标准C.提供服务能够达到的结果D.发生争议的解决方式E.拟采取的佣金、费用结算方式答案：A,B,E解析：根据房地产经纪管理办法，房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人书面说明下列事项：是否与委托房屋有利害关系；应当由委托人协助的事宜、提供的资料；委托房屋的市场参考价格；房屋交易的一般程序及可能存在的风险；房屋交易涉及的税费；经纪服务的内容及完成标准；经纪服务收费标准和支付时间；其他需要告知的事项。18.下列有关金融问题的表述中，正确的是（ ）。A.银行的存贷款业务是典型的间接金融B.银行的存款业务是典型的直接金融C.金融机构将资金从供给方传导到需求方的方式称为直接金融D.金融市场将资金从供给方传导到需求方的方式称为间接金融答案：A解析：金融是指货币资金的融通及有关的经济活动。直接金融又称直接融资，是指由金融市场将资金从供给方传导到需求方的方式；间接金融又称间接融资，是指由金融机构将资金从供给方传导到需求方的方式。典型的间接金融是银行的存款、贷款业务。19.房地产经纪人如果承接的是无不动产权证的房屋买卖交易业务，在签订房屋买卖合同时需要注意的有（）A、注明不动产权证领取的时间B、禁止支付大额定金C、写明房屋出售人与房地产开发商公司签署的商品房买卖合同编号D、建议购房人尽量保留装修的相关票据E、房地产经纪人应认真审查双方证件答案：A,B,C,D解析：房地产经纪人如果承接的是无不动产权证的房屋买卖交易业务，在签订房屋买卖合同时需要注意以下四点：注明不动产权证领取的时间。房地产经纪人应建议将不动产权证下发时间比预想的时间延长一些。禁止支付大额定金。在房屋买卖合同中，应写明房屋出售人与房地产开发商公司签署的商品房买卖合同编号。鉴于无不动产权证交易风险较大，交房后还没取得不动产权证而购房人要装修房屋，应建议购房人尽量保留装修的相关票据20.在客户积累的过程中，更重要的是（），以便更准确地指导销售工作。A.确定客户的经济实力B.了解客户的购房意向C.掌握客户的基本资料D.制订销售计划答案：B解析：房地产经纪人最重要的工作是客户积累，目前市场上积累客户的方式有两种：客户主动上门、通过渠道拓展的客户。在客户积累的过程中，更重要的是了解客户的购房意向，以便更准确地指导销售工作。21.A房地产开发公司（以下简称A）在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2，其中5km2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2015年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司（以下简称B）代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。B代理预售商品房必须向购房人出示（ ）。A.商品房预售许可证B.商品房销售广告C.房屋综合验收合格证明D.A出具的商品房销售委托书答案：A,D解析：A项，城市房地产管理法规定商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业取得商品房预售许可证方能预售商品房。B房地产经纪公司代理销售商品房也应向购房人展示商品房预售许可证；D项，商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务，委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。实行销售代理必须签订委托合同，B代理预售商品房还必须向购房人出示A出具的商品房销售委托合同。22.人口密度是反映人口数量的( )。A:总量指标B:相对指标C:平均指标D:变异指标答案：B23.一般城市空气中，二氧化硫的平均浓度是( )ppm。A:0.10.3B:0.20.5C:0.3D:0.5答案：A24.共用题干甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一写字楼项目，该项目的优势初步定为突出工程质量优良和顶级物业服务。为使该写字楼项目符合市场需求，甲公司委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)开展市场调查，进行项目定位，制订广告促销策略。乙公司对写字楼项目定位时，首先应确定()。A:营销策略B:价格水平C:目标客户D:开间及面积答案：C25.宋某拟每年以相同的数额向商业银行存款，若在15年后存款余额要达到18万元，假定银行存款年利率为5，宋某每年须向银行存款（ ）元。(真题)A.5772.21B.8341.61C.11428.57D.12000.00答案：B解析：将来值转换为等额年金的计算公式为式中，A为等额年金，F为终值，i为利息，n为计息周期。则宋某每年须项银行存款为：18100005（1+5）151=8341.61（元）。26.房地产经纪人消除心理压力的措施有（ ）。A.将生活中的真正麻烦事分清先后B.尽可能与同事、朋友分担烦恼C.发展和培养一个社交网和朋友圈D.凡事靠自己，所有的困难和烦恼全部由自己想办法解决E.自我反省、扬长避短答案：A,B,C,E解析：过度的心理压力可能危及身心健康，遵循下列准则，可以将心理压力保持在可控制的水平：分清先后将生活中真正的麻烦事分类；事先多考虑如何摆脱麻烦事；尽可能地与朋友、同事分担烦恼；发展和培养一个社交网和朋友圈；有规律地进行体育运动；经常奖励自己积极的想法、态度和行为；自我反省、扬长避短；考虑问题要从实际出发，采取适当的措施，不钻牛角尖；看问题要客观公正；不要太过苛求自己；要相信总会有人愿意而且有能力帮助自己，不要拒绝从他们的经验中受益；要相信总会有人愿意而且有能力帮助自己，不要拒绝从他们的经验中受益。每周或每天都要给自己留下一些时间：休息或放松；休闲或娱乐；充裕的用餐时间。让每天的生活都有些小的变化。学会委托别人做事。仔细倾听周围的一切。享受人生，并与家人、朋友分享。27.伪造签名属于房地产经纪业务纯粹风险中( )。A:信息欠缺引起的风险B:操作不规范引起的风险C:承诺不当引起的风险D:产权纠纷引起的风险答案：B28.齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一直租赁房屋居住。2018年1月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2018年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同，支付了首付10万元，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。齐某购买的不是经济适用房，而是公房，可按（ ）购买。A.成本价B.市场价C.评估价D.标准价答案：A,D解析：已购公房指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。对于已购公房租赁管理，各地政策不一，部分地区如北京、上海已取消了已购公房上市租赁管理规定。29.无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的( )。A:供求转化B:供求调节C:供求分析D:供求控制答案：C30.下列房地产经纪机构的组织结构形式中，（）组织结构形式的特点是在高层管理者之下按商品类型、地区或顾客群体设置若干分部或事业部，由高层管理者授予分部处理日常业务活动的权力。A.直线参谋制B.分部制C.矩阵制D.网络制答案：B解析：对于一些大型或特大型的房地产经纪机构而言，由于企业规模很大，业务繁多，不适于采用高层管理者高度集权的直线参谋制形式，就需要采用分部制或事业部制形式。这一形式的特点是在高层管理者之下按商品类型、地区或顾客群体设置若干分部或事业部，由高层管理者授予分部处理日常业务活动的权力，每个分部近似于一个小组织，可按直线参谋制形式建立其结构。高层管理者仍然要负责制定整个组织的方针、目标、计划或战略，并将任务分解到各分部，在他下面仍可按管理业务性质分设非常精干的职能机构或人员，对各分部的业务活动实行重点监督。31.根据专业技术人员继续教育规定（人力资源和社会保障部令第25号），专业人员技术人员参加继续教育的时间为每年累计不少于（ ）学时。A.30B.60C.90D.120答案：C解析：继续教育的学时；2015年8月3日，人力资源和社会保障部印发专业技术人员继续教育规定（人力资源和社会保障部令25号），规定专业技术人员参加教育的时间每年累计不少于90学时。32.关于销售人员数量确定的说法中正确的有（ ）。A.进入销售筹备期后，上门客户的数量相对比较平稳B.当临近尾盘销售期，到售楼处的客户越来越多C.持续销售期阶段需要调配足够多的销售人员来应付客户接待不过来的局面D.售楼处销售人员的数量与项目所处的销售阶段相关E.在销售筹备期，这期间销售人员的数量相应较少答案：D,E解析：售楼处销售人员的数量与项目所处的销售阶段相关。在销售筹备期，因项目未正式发售，广告宣传力度较小，上门客户量相对较少，因此这期间销售人员的数量也相应较少。AC两项，进入持续销售期后，上门客户的数量相对比较平稳，就可根据销售目标来安排销售人员；B项，当临近正式发售日，通常正式发售前一个月开始，到售楼处的客户量越来越多，尤其是发售当日需要调配足够多的销售人员来应付客户接待不过来的局面。33.某开发商向银行贷款1000万元，复利计息，贷款期限为3年，银行基准利率为6，投资基准收益率为8，银行实际利率为7，假设开发商贷款到期后一次性偿还本息，则开发商到期需偿还的贷款本息是（ ）万元。(真题)A.1191.02B.1210.00C.1225.04D.1259.71答案：C解析：复利计息方式下，开发商到期需偿还的贷款本息为：（万元）。34.现实中接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等具体业务的是（ ）。A.房地产估价业B.房地产经纪业C.房地产咨询业D.房地产服务业答案：C解析：房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。35.房地产经纪行业公平性管理的内容包括( )。A:房地产经纪行业竞争与协作的管理B:房地产经纪人员的职业风险管理C:房地产经纪行业的诚信管理D:房地产经纪收费管理E:房地产经纪纠纷管理答案：A,C,E36.刘某购买了一套已装修的普通商品住宅，建筑面积为120m2，总价为50.4万元。假定首付款为40，余款向银行申请抵押贷款，贷款期限为15年，贷款年利率为4.5。刘某若采用按月等额本息还款方式还款，月偿还额应为（ ）元。A.2313B.2346C.3251D.3295答案：A解析：等额本息还款方式下的月偿还额： A=Pi（1+i）n（1+i）n-1，其中，P=50.460%=30.24（万元），i=4.5%12=0.375%，n=1512=180，代入公式计算出A=2313（元）。37.商品房销售管理办法规定，商品房销售可以按（）计价。A、 建筑面积B、 使用面积C、 单元D、 套E、 套内建筑面积答案：A,C,D,E解析：商品房销售价格由当事人协商议定。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。但是，产权登记按建筑面积登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。38.集中销售的方式适用的楼盘是（ ）。A.常规楼盘B.产品、客户均少的楼盘C.对性质要求较高的楼盘D.客户少的楼盘答案：A解析：集中销售指当项目达到销售条件后，通知所积累的诚意客户集中于某日前来销售地点进行认购。集中销售适用的楼盘是常规楼盘。39.商品房买卖合同对面积误差处理方式无约定的，买受人有权退房的情形为（ ）。A.合同约定面积与产权登记面积的误差比绝对值大于等于3%B.合同约定面积与产权登记面积的误差比绝对值大于3%C.合同约定面积与买受人测算面积的误差比绝对值大于等于3%D.合同约定面积与买受人测算面积的误差比绝对值大于3%答案：B解析：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，商品房销售管理办法和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释对其处理原则都作出了相同的规定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积误差比（产权登记面积合同约定面积）合同约定面积100%。40.房地产投资风险的特征不包括（ ）。A.客观性B.不确定性C.损益双重性D.内生性答案：D解析：房地产投资风险的特征主要表现在：客观性；不确定性；潜在性；损益双重性；可测性；相关性。41.自2008年11月1日起，个人销售住房缴纳土地增值税的标准（ ）。A.住房交易价1%B.住房评估价1%C.免征D.住房交易价1.5%答案：C解析：土地增值税的减免规定包括：纳税人建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。42.共用题干李先生在国内购买了一套商铺，现在李先生要出国，他把该商铺委托给某房地产为民中介公司，要求为民中介公司代租代管，租金交给李先生的父亲。该商铺租给了图门烧烤店5年，一个月后，因图门烧烤店老板义另有发展，把该商铺转租给时尚服装店。为民中介公司在接到李先生的正式委托后，应在第一时间( )。A:现场勘察物业B:核实商铺的产权的合法性、完整性、真实性和有效性C:进行市场推广D:寻找客户答案：A,C,D43.张某申请期限为10年的住房公积金贷款，若贷款期间遇法定利率调整，新利率自（）执行。A、公布之日起B、本年下月1日起C、本年下季度第1日起D、下年1月1日起答案：D解析：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。44.承租客户往往存在购买房屋的可能，这一特点属于房屋租赁代理的（）。A:时效性B:针对性C:客观性D:可延续性答案：D45.某住宅小区因设计不当，路灯光线强烈刺眼，且照进住宅室内，此类现象属于光污染中的（ ）。(真题)A.可见光污染B.视觉污染C.眩光污染D.灯光污染答案：D解析：光污染有以下几种：灯光污染。如路灯控制不当或建筑工地的聚光灯，照进住宅，影响居民休息等。眩光污染。如电焊时产生的强烈眩光，在无防护情况下会对人的眼睛造成伤害；夜间迎面驶来的汽车的灯光，会使人视物不清，造成事故；车站、机场等过多闪动的信号灯，使人视觉不舒服。视觉污染。这是一种特殊形式的光污染，是指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告等。其他光污染。如写字楼、商场、宾馆等建筑物的外墙用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。46.存量房遍布城市的各个角落，销售离散性大，房地产经纪企业建立社区性门店。体现出存量房销售（）的特点。A、 待售房屋实体差异大B、 销售对象坐落分散C、 主要为现房销售D、 房屋产权关系复杂答案：B解析：存量房销售的特点包括：房屋产权关系复杂；销售对象坐落分散；主要为现房销售；待售房屋实体差异大；价格浮动空间大；存量房销售更加侧重体验式服务。其中，销售对象坐落分散表现为：存量房遍布城市的各个角落，尽管房地产经纪机构通常建立了社区性门店，但经纪人和消费者还是需要花费较大的时间成本和交通成本用于查勘坐落于不同住宅小区的物业单元。47.根据住宅性能评定技术标准GB/T 50362，住宅性能可分为（）。A、适用性能B、环境性能C、安全性能D、经济性能E、耐久性能答案：A,B,C,D,E解析：住宅性能包括：适用性能，是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能；环境性能，是在住宅周围由人工营造和自然形成的外部居住条件的性能；经济性能，是在住宅设计、建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能；安全性能，是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能；耐久性能，是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。48.客户数据资料库是由房地产经纪信息及销售管理信息所组成，其作为经纪企业的客户数据仓库，是开展经纪工作的基础，必须进行实时备份以保证数据的( )。A:准确性和现势性B:完整性和准确性C:现势性和安全性D:完整性和安全性答案：D49.关于卖点表述正确的是()。A:卖点必须是可以展示的，否则就无法在市场推广中发挥作用B:卖点应当是楼盘自身所优越的，并且不容易被竞争对手所抄袭的个性化特点C:卖点应当能够被目标客户所认同，否则卖点就无实际的市场意义D:在楼盘的销售阶段必须坚持在项目定位阶段所建立的卖点，保持卖点的一致性E:挖掘卖点时应当注意研究竞争对手答案：A,B,C,D50.甲公司负责城市市区危改地块A的土地一级开发工作，甲公司委托乙公司承担拆迁业务。土地一级开发后收归市土地储备中心所有，并以住宅用地性质进行国有土地使用权拍卖。该地块的使用权由丙公司竞买得到。半年后，丙公司将该地块转让给丁公司。丁公司欲在该地块开发商业地产项目，而不建设住宅。丁公司欲改变土地用途，须办理的手续和程序为（ ）。A.取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意B.签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同C.将该地块重新进行拍卖D.调整土地使用权出让金答案：A,B,D解析：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。51.在办理房屋租赁手续时，应注意的要点包括（）。A.了解门店实际状况B.了解出租人是否有权出租店铺C.协商租赁条件D.了解同业门店的情况E.确定门店的租金答案：A,B,C解析：租到一个符合公司定位需求的店铺，并不是一件简单的事，而且还有一个如何保障自己合法权益的问题。因此，在办理房屋租赁手续时，应注意以下要点：了解出租人是否有权出租店铺；了解门店实际状况；协商租赁条件，包括租金价格及调整、缴付方式、附加条件；合同签署。52.写字楼项目形象定位的注意要点有（）。A、 清晰的商务感B、 通俗易懂C、 语句简练具有张力D、 核心卖点体现E、 具有针对性答案：A,C,D解析：结合项目的产品定位和客户定位，融合项目区域价值、本体价值及其他可利用价值，如开发商品牌价值，对项目进入市场的标志性形象进行描述，或提炼关键词。该工作将指导后期广告公司对项目形象包装及制定推广语的方向。写字楼项目形象定位的注意要点有三个：清晰的商务感；核心卖点体现；语句简练具有张力。53.关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是（ ）。(真题)A.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后10日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续B.备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书C.备案时只需要提供承租人的身份证件D.如果房屋租赁当事人订立的是口头租赁合同，需到场说明情况答案：B解析：A项，商品房屋租赁管理办法第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。BCD三项，商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：房屋租赁合同；房屋租赁当事人身份证明；房屋所有权证书或者其他合法权属证明；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。54.下列房地产广告内容中，属于符合规定的是（ ）。A.内部认购，预约登记B.距中央商务区仅半小时车程C.法式花园洋房，每套使用面积120m2D.售后统一租赁，年投资回报不低于8%A项，未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”“内部认定”“内部登记”等名目发布房地产广告。BCD三项，房地产广告，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，不得含有.升值或者投资回报的承诺；以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置等。答案：C解析：房地产广告应当遵守的原则；考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 55.下列对于房地产经纪人应具备的名片礼仪叙述错误的是( )。A:忌过晚递名片B:忌先于上司向客户递名片C:将名片递给对方时应双手，至少也是左手D:忌将过脏、过时或有缺点的名片给人E:忌将对方的名片放入裤兜答案：A,C56.写字楼项目售楼处现场展示的要点是（ ）。A.通过对初始接待、3D宣传片放映、模型讲解等环节的合理分区，实现客户引导动线最优化B.通过具有明确商务感的形象围墙、广场等清晰界定项目城界，提升卖场氛围C.不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点等D.通过对未全面完工的公共空间、电梯厅等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感答案：A解析：写字楼项目在售楼处展示的要点为：通过对初始接待、3D宣传片放映、模型讲解、洽谈、休憩、签约等环节的合理分区，实现售楼处内部客户引导动线最优化。B项是外围包装的要点；C项是样板层展示要点；D项是看楼动线包装的要点。57.目前在我国，以存量住房经纪业务为主的房地产经纪机构，大多采用（）经营模式。A、网络B、有店铺C、单店D、连锁答案：B解析：目前在我国，以存量住房经纪业务为主的房地产经纪机构，大多采用有店铺经营模式。门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所，是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。58.公民死亡时留下的下列财产，可以作为遗产的有（）。A、房屋B、存款C、基金、债券D、盗窃而来的手机E、从网上购买的枪支答案：A,B,C解析：遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产。盗窃而来的手机、从网上购买的枪支并非公民合法所有，故不属于其遗产。59.某一房地产开发公司A拟获得某城市规划区内一地块建设大型酒店。该地块的拆迁范围中包括了D厂的职工住宅楼以及一座社会福利院。某职工C的房屋产权单位为D厂，职工C为公有住房承租户，其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中，职工C因为补偿标准问题与开发公司A产生矛盾。若D厂与职工C继续保持租赁关系，请回答下列问题：开发公司A与D厂就职工的房屋签署的拆迁补偿安置协议应包括( )。A、 补偿金额B、 安置房面积C、 安置地点D、 搬迁过渡方式答案：B,C,D解析：知识点 拆迁工作程序60.某房地产投资项目累计净现金流量开始出现正值的年份数为4，又知上年累计净现金流量为240万元，出现正值的当年净现金流量为300万元，则该房地产投资项目的投资回收期是（ ）年。(真题)A.3.8B.4.0C.4.8D.5.8答案：A解析：静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，也就是在现金流量表中累计净现金流量由负值转为正值之间的年份，计算公式为：则该房地产投资项目的投资回收期为：4-1+240300=3.8（年）。61.开发企业在交付房屋的时候，买方直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节（）。A、应缴纳3的房屋验收费B、应缴纳5的房屋验收费C、应缴纳10的房屋验收费D、无需交付任何费用答案：D解析：房屋交付时的费用包括以下两种情况：无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。62.房地产经纪信息计算机管理系统中，（）系统通过对信息化的原始数据进行科学的加工处理，运用一定的计算模型，为管理和决策的提供基础数据支持。A.流程控制B.客户服务C.数据管理D.辅助决策答案：D解析：房地产经纪机构信息管理系统通常包括以下子系统：数据管理系统；流程控制系统；辅助决策系统。其中，辅助决策系统通过对信息化的原始数据进行科学的加工处理，运用一定的计算模型，为管理和决策提供基础数据支持。63.关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是（）。A、房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后10日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续B、备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书C、备案时只需要提供承租人的身份证件D、如果房屋租赁当事人订立的是口头租赁合同，需到场说明情况答案：B解析：A项，商品房屋租赁管理办法第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。BCD三项，商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：房屋租赁合同；房屋租赁当事人身份证明；房屋所有权证书或者其他合法权属证明；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。64.房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的差异不包括（）。A、 租赁期限不一致B、 租赁合同类型不同C、 租赁费用支付方式不同D、 房屋租赁合同约定特殊事项答案：A解析：房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的差异表现在：租赁合同类型不同；房屋租赁费用支付方式不同；房屋租赁合同约定特殊事项；签订合同时间不是同一时间点。65.房地产经纪机构独家代理出售了一套商品房，成交额为10万元。按国家规定应收取的代理费用最高为( )元。A:500B:1000C:2500D:3000答案：D66.我国的汇率采用的是直接标价法，汇率越高，意味着人民币的币值（）。A:越高B:越低C:不变D:高低不确定答案：B67. 房源的法律属性主要包括物业的用途及（）。 A、新旧程度B、建筑外观C、市场价格D、权属状态答案：D解析：房源的属性包括：物理属性；法律属性；心理属性。其中法律属性主要包括物业的用途及其权属状态等。68.城市性质是指城市在一定地域范围内的政治、经济与社会发展中所处的地位和担负的主要职能，它代表了城市的（）。A.个性B.人口密度C.特点D.发展方向E.发展速度答案：A,C,D解析：城市性质是城市在一定地区、国家以至更大范围内的政治、经济与社会发展中所处的地位和担负的主要职能，它代表了城市的个性、特点和发展方向。69.房地产经纪机构发布所代理的（）广告时，应当提供业主委托证明。A、公有住房项目B、新建商品房项目C、二手房房源D、存量房房源答案：B解析：房地产经纪机构发布所代理的新建商品房项目广告时，应当提供委托证明。承办房屋出售、出租经纪业务的，房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同，并经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息或广告。房源信息或者房地产信息必须真实、合法，不得欺骗和误导公众，特别对于能否实地查看待售的房屋，房地产经纪人员应当在房源广告中据实披露，不得作不实宣传。70.张某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的房地产经纪人，某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价115万元，他随即打电话咨询相关情况，并告之自己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。次日，张某便约自己的买房客户李某一起去看房，并向李某报价125万元，还交代李某不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房而不肯降价。看房之后，李某对该房十分满意。经过讨价还价，最后李某以118万元的价格与甲机构签了房屋承购委托协议，按甲机构规定交了2万元定金并预付了1%的佣金，委托代理协议还约定，交易达成后李某再支付房屋总价1%的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。随后张某个人又以115万元的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的1%，并声称买方不愿出面，让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。随后张某将2万元定金转交给王某。如果李某以此房屋做抵押，办理个人住房贷款，他有可能采取的贷款方式为()。A.公积金贷款B.商业贷款C.个人住房组合贷款D.质押贷款答案：A,B,C71.执业规则与一般乡规民约的最重要区别是（）。A.执业规则是依据法律、法规和规章制定的B.执业规则具有普遍约束力C.执业规则效力高于乡规民约D.执业规则具有强制约束力答案：A解析：虽然执业规则属于公约范畴，但它不同于一般的乡规民约，它与乡规民约最重要的区别是，它是依据法律、法规和规章制定的。执业规则与一般乡规民约的另一个重要区别是，执业规则的产生履行了一定的程序，即通过行业组织理事会审议而形成的自律性的规范要求和运作准则。因此，执业规则可升格为国家的法律法规和规章条例，具有广泛的群众性和民主性，集中体现了业内机构和人员的共同意志。72.不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为（ ）。A.不予受理B.受理C.待定D.材料不齐全答案：B解析：不动产登记机构收到不动产登记申请材料，对于属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。73.草原属于（ ）。A.自然景观B.硬景观C.社会景观D.人文景观答案：A解析：根据景观的来源，景观可分为自然景观和人文景观。自然景观是指未经人类活动所改变的地表起伏、水域和自然植物所构成的自然地表景象及其给予人的感受。人文景观是指被人类活动改变过的自然景观，即自然景观加上人工改造所形成的景观。草原一般未经人类活动改造过，因此其属于自然景观。74.与其他组织结构形式相比，直线一参谋制组织结构的主要缺点有( )。A:高度集权会带来决策迟缓B:会出现多头领导C:职能部门重叠，管理人员增多D:只有高层领导对组织目标的实现负责E:职能机构和人员相互间的沟通协调性差答案：A,D,E75.房地产经纪机构的直营连锁模式和特许加盟连锁模式的根本区别是（）。A.是不是有统一的CIS系统B.是不是承担较大的风险C.是不是由同一公司所有D.是不是有店铺答案：C解析：直营连锁经营模式中，连锁经营组织单元与房地产经纪机构的关系是资产隶属关系；特许加盟连锁经营模式中，连锁经营组织单元与房地产经纪机构的关系是契约合作关系。76.房地产经纪行业必须实行专业性管理的原因有（）。A、房地产经纪从业人员构成复杂B、房地产是特殊商品，价值量大，交易程序复杂C、从事房地产经纪服务需要专业知识D、房地产经纪从业人员素质高低不一E、房地产经纪人员社会接触面广答案：B,C,D解析：房地产经纪是围绕一种特定的商品房地产，开展的中介服务活动，具有很强的专业性，因此，房地产经纪行业管理也具有很强的专业性。这主要体现在三个方面：对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理。从发达国家和地区的情况来看，很多国家对房地产经纪业的从业人员，建立了系统的教育和继续教育、资格考试和资格认定的制度，以保证房地产经纪业从业人员具备相应的专业知识和技能。同时，对房地产经纪机构实行专业的营业资质和牌照管理。对房地产经纪人员的职业风险进行管理。房地产经纪活动所涉及的标的是具有高额价值的房地产，因此，房地产经纪人员在执业活动的一些失误，常常会给客户造成巨大的经济损失，从而也就给房地产经纪人员自身带来严重的民事法律后果。这种职业风险如果不能有效规避，会给房地产经纪业造成重大打击。所以一些发达国家和地区通过设立房地产经纪行业赔偿基金、执业保证金以及强制性过失保险制度等，来规避房地产经纪业的职业风险。重视房地产经纪管理的地域性。房地产市场的地域性决定了房地产经纪业的运作也不可避免地带有很强的地域特征，因此对房地产经纪业的管理也应注意到不同地域的差别。77.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对（）征收的一种税。A、交易的任何一方B、产权承受人C、交易双方D、卖方答案：B解析：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。78.房地产经纪机构提供代办贷款服务，未向委托人说明服务内容、收费标准，且未经委托人同意的，对房地产经纪人员处以（）罚款。A.2万元B.1万元以上3万元以下C.1万元D.1万元以上2万元以下答案：C解析：房地产经纪机构承接房地产经