店铺选址特点分析

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第105页 共105页店铺选址特点分析目 录一、国际一线品牌选址揭秘. 4二、商铺选址的商圈分析. 8三、“巨鲸肚”黑暗餐厅特色. 11四、东南欧最大商业地产开发商特克莫在中国的选址策略.14五、购物中心的用地选址分析 .17六、购物中心选址“十不宜”.21七、哈根达斯选址.22八、百货连锁“抢地盘”的七种“剑法”.24 九、开店选址攻略的关键八步骤.29十、直销专卖店如何选址.31十一、专卖商店选址依据.36十二、专卖店选址之八大忌讳 .39十三、便利店选址忌讳ABC.40十四、健身会所选址标准解析.43十五、家乐福选址实例分析.46十六、世界零售业巨头成都选址分析 .50十七、连锁选址五道坎.54十八、超市进场选址宝典.56十九、超市业态简介及选址分析.59 二十、沃尔玛的中国攻略.61二十一、世界零售巨头的选址准则.76二十二、麦当劳全球布点五大秘诀.84二十三、童装专卖店选址.86二十四、家乐福大卖场设计及选址资料.87二十五、选址调查:人口与购买力分析.90二十六、如何选择购物中心次主力店.93二十七、如何评估商铺的潜力？.95二十八、出售型商铺三大软肋.96二十九、商铺投资五要素.98三十、终端店铺选址黄金法则 .99一、国际一线品牌选址揭秘 在中国的奢侈品消费人群急剧增加的同时，越来越多的国际一线奢侈品品牌加快了进入北京市场的步伐：卡地亚计划不久在中国开设的店面要达到30家，普拉达计划到2008年在中国内地开店30家，阿玛尼集团计划到今年年底在中国的专卖店和非专卖销售网点将分别增至40家和 35家在全球，约有200个国际一线奢侈品品牌，有相当一部分会进入北京，这给一些新商业地产项目带来了机遇和挑战。然而，如何破译它们选址的“密码”则成为地产商“战无不胜”的利器。 中国：奢侈品消费的新殿堂 奢侈品（Luxury）在国际上被定义为“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品”，又称为非生活必需品。比如箱包类的全球顶级品牌路易威登，曾是拿破仑皇后的专宠。夏奈儿、迪奥、纪梵希、欧米伽等品牌旗下更是拥有诸如戴安娜王妃、麦当娜、奥黛丽赫本、舒马赫等国际重量级人物。 据报告显示：目前，中国的奢侈品市场每年销售额为20多亿美元；预计从现在到2008年，年增长率为20%；到2010年，中国将有2.5亿消费者有能力购买奢侈品，将近目前数字的17倍；到2015年的年增长率为10%，届时，销售额将超过115亿美元，奢侈品消费总量将占全球的29%。中国正日趋成为奢侈品，尤其是国际一线品牌（国际一线品牌的参考价格标准是：如单瓶面霜1000元人民币以上，一套西服或女晚礼服10000元人民币以上)的新殿堂。 中国奢侈品市场的繁荣在给各大奢侈品品牌带来可观利润的同时，也加紧了它们在中国发展的步伐。正如欧米茄中国区副总裁卢克勤所言，“在欧米茄的全球市场排行榜上，2005年中国已取代日本成为全球第一大国”。而仅2005年一年，以首饰著称的时尚品牌卡地亚在中国的收入则翻了一番，公司计划不久之后在中国开设的店面要达到30家，从而使中国成为仅次于美国的第二大卡地亚市场。高档服装生产企业杰尼亚集团公司首席执行官保罗杰尼亚在2005年5月16日于北京举办的财富全球论坛文化圆桌会议上也表示，“中国已成为杰尼亚品牌继美国、日本、意大利、西班牙之后的第五大销售市场。” 在中国的奢侈品市场高速发展的同时，全球的奢侈品销售额却在不断下降。全球各大奢侈品公司都希望能利用过去10年内在中国小规模、试探性的投资，在现阶段有不俗的表现，加快了在中国迅速扩张的步伐。于是，继纽约、巴黎、香港、伦敦和悉尼这五大“奢侈品朝圣地”之后，中国的上海、北京也日趋变成新的奢侈品集聚地。阿玛尼、卡地亚奢侈品牌蜂拥进入火热的中国市场，各奢侈品集团加大了在中国开设专卖店的步伐。普拉达计划到2008年在中国内地开设30家店；3月27日，意大利顶级时装品牌阿玛尼集团（Armani）在米兰也宣布，集团将在中国市场继续拓宽销售渠道，新增销售网点，争取今年在中国的销售额比去年增加40%，达到1.13亿欧元。该集团高层人士表示，到今年年底，阿玛尼在中国的专卖店和非专卖销售网点将分别增至40家和35家。 北京:国际一线品牌的新巢穴 目前，在中国的奢侈品消费人群急剧增加的同时，越来越多的奢侈品品牌加快了进入北京市场的步伐。从去年起，这个速度明显在提高。然而，它们在北京寻找店面却遭遇了重重困难。这给一些新商业地产项目带来了机遇和挑战，于是出现了年年都有号称要汇集“全球顶级品牌”的商业项目破土动工，出现了一些把其商业部分锁定为“国际一线品牌”的项目，诸如新三里屯、银泰中心“Park Life”、华贸中心、金融街购物中心等。但在北京，目前真正能称为“顶级”的购物场所依然屈指可数。除了已经形成人气的王府饭店、国贸商城、燕莎、赛特、东方广场等外，鲜有新项目可以与它们项背。 “在中国开店肯定能赢利。”作为全球奢侈品行业老大LVMH 集团旗下的首席品牌的操盘手，路易威登全球总经理Serge对北京的高端消费能力毫不怀疑，他曾坦言，只苦于找不到更多适合顶级消费群体的环境。无独有偶，著名珠宝品牌梵克雅宝进入北京前经过了多年的市场观察，最终落户国贸商城，其亚洲区总经理也表示，在北京发展，最大的难题在于开店选址。 现在LV这些品牌在国贸的店面已经显得比较局促，他们需要新的店面扩展业务，王府饭店早期的进入者也面临这样的问题。目前，在新的国际一线品牌不断进入北京的同时，一些早期进入的品牌也在北京进行新一轮选址，扩大原有的规模，国贸商城和王府饭店等物业的面积局限性已经日益明显。 面对极大的商机，高档商业物业市场既面临机遇，又面临挑战。多数项目都把定位锁定为国际一线品牌。位于CBD区域的双子座大厦其商业部分，最早的定位便是要引进国际一线品牌，但后来由于各种原因又把定位调整为“青春时尚品牌”；新中关是近几年以来招商和开发比较成功的项目，但依然没有吸引到国际一线品牌进入。 国际一线品牌选址7大密码 从1991年起，奢侈品品牌在国内的选址经过了三个阶段。第一个阶段进入的品牌，如路易威登（LouisVuitton）、杰尼亚（E. Zegna）等，如北京王府饭店就是最著名的奢侈品聚集地；第二阶段是从1993年的纪梵希（Givenchy）进驻深圳西武百货起一直到2005年，这个阶段奢侈品品牌逐渐进入到大型百货商业中，如北京国贸商城；第三个阶段是“名品街”时代，目前北京还没有这样集中的街区，名品街是今后发展的方向。据北京高力国际物业服务有限公司董事陆启浩介绍，国际一线品牌对选址的要求更加注重7个方面：即位置、交通、管理、租金、邻居档次、建筑风格和环境。位置：黄金地段是国际一线品牌选址时主要考虑的一大要素，比如北京的CBD中心区域，该区域是“新创地段”，往往消费能力都比较强，这也就成为主打国际一线品牌招牌的项目的扎堆之地，因而在该区域出现了国贸商城、银泰中心“Park Life”、华贸中心和新三里屯等大打“国际一线品牌”的项目。除了CBD 区域外，金融街由于有百盛，也使该区域出现了走“国际一线品牌”路线的金融街购物中心项目。据了解，截至目前，百盛已有包括卡迪亚、HOGO BOSS、DUNHILL在内的7个国际顶级品牌落户，预计在年内还将有10至15个国际精品品牌进入。分析人士指出，“由于在2008年以前，金融街整个区域极其缺乏比较好的餐饮、休闲娱乐以及一些有特色的商业等，所以该区域很难在短时间内形成奢侈品消费的气候。” 交通：交通问题也是制约走国际一线品牌项目发展的一大原因。比如美美时代百货落户西单时，就有专业人士提出其很难在短期内制造出奢侈品消费的氛围的质疑。虽然美美时代百货设置了大容量的停车场，但是西单北大街由于交通拥堵，这就使美美时代百货丧失了一批开车族的消费市场，而这部分市场却在奢侈品消费市场中占有相当大的份额。管理：现有商业经营水平普遍不高是制约国际一线品牌进驻的一大原因。全球约有200个奢侈品品牌，有相当一部分会进入北京，终端物业的租赁需求较大，但目前的现象是一直难以转化为有效的需求，其主要原因是北京现有的商业经营水平普遍不高，鲜有经营成功的新商业。北京很多商业地产项目从形态和区位来看都符合这些品牌的需要，但却很难被选中，究其原因主要是这些项目内部的经营管理水平无法保证这些品牌的档次需求和长远发展。 租金：这也是国际一线品牌会考虑的一个条件。根据专业数据公司的租金调查结果显示：纽约第五街的商铺以年租金每平方米7.4万元人民币名列第一；排名第二的是法国巴黎的香榭丽舍大道，每平方米年租金为5.9万元人民币；香港的铜锣湾以每平方米4.4万元人民币列第三位；伦敦的牛津街、澳大利亚的皮特街紧随其后。这些都是世界上公认有几大顶尖名牌的朝圣之地，那里云集了最多的顶尖品牌，如Chanel、Christian Dior、Gucci、LV等。据了解，目前东方广场的保底最高租金为200美金/平方米/月。一些项目为了吸引国际一线品牌进驻，往往会采取零底租、给装修补贴等的优惠条件揽客。 邻居档次：周边的商铺情况也是国际一线品牌“择邻而居” 的考虑因素。它们往往要求“门当户对”，如果觉得有与自己档次不够的品牌进驻，它们就会选择放弃该项目。 建筑风格：比如上海的一些带有Art Deco风格的建筑就比较受一些国际一线品牌的青睐，比如在外滩、石库门等地，尤其受到阿玛尼、卡地亚的钟情。 环境：国际一线品牌“高端、窄众、精粹”的消费特点使其区别于中低端品牌追求人流的特点，它们要求所处的环境要安静、舒适，不需要人流。二、商铺选址的商圈分析 商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算并绘制商圈简图(例如：标出“超级市场娱乐区”、“女人街”及竞争店或同性质店铺所在的位置，抽样点的所在位置)。一、店铺特色及分布1、建筑形态主要店铺街道、干道的建筑及建筑高度新大楼与旧式建筑的分布目前的改建情况城市13年内可能改建的趋势，与城市规划局建立关系。2、行业形态主要店铺街道、干道的行业类型以何产品为主，售卖产品的层次。3、分布家数 以抽样点的并行道路为主要调查对象 主要道路的店铺分布明细，包含将店铺分类记录将其统计填入明细表主要千道、大马路、相同相似店铺的家数店铺汇集地带的概述将“辅助店、竞争店”所在位置正确标注于商圈简图上。二、住宅特色1、建筑物形态 实地了解在本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度数、建筑形式为新式或旧式及分布区域。目前的改建情况。13年内可能改建的趋势。2、分布情况实地了解该区的实际住户与建筑物分布情况。 将该商圈分为店铺区，以“甲”为代码；力、公区“甲2”为代码；新式住宅区以“乙1”为代码；旧式住宅区以”乙2”为代码；文教区，以“丙”为代码。在简图上分别划定区域，制作商圈并在图上注明建筑物的楼层。三、集会场所1、场所类型=本商圈内汇聚人潮的场所类型。聚集人口类型。2、人潮路线人潮汇集流动的路线。人潮汇集流动的主要方向。四、竞争者分析1、卖场气氛本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。2、客流量该竞争店每日的成交客户数。3、平均消费额了解该店的各类顾客与消费金额比例。根据此比例再分别乘其价格。加总后其平均值即为平均消费额。4、营业额客流量x成交率x平均消费额二每日营业额。每日营业额x每月工作天数=每月营业额。五、人潮状况“实地抽样方式”将一周的时间区分为两段：周一周五及周六、周日法定假日。以上午8点一下午10点每两小时细分为一个小段。以15分钟为其抽样的一段的样本，并计算其抽样点的实际经过人数、机动车、汽车、助动车、自行车。抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。将每抽样的数，换算成以两个小时咱勺人潮流动数。例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Yx12015=Z，则是其两个小时可能的人潮流动数。将其数字依时段填入“人潮流动抽样表”将人潮流动抽样的数字以线图表示“人潮分布图”。六、住家人口、住家户数推算1、固定住家以该商圈建筑物来推算当地住家。以户数x3得出当地预估人口数。将各抽样点人口数平均减当地人口数得出外来流动人数。2、办公户数计算该区的公司家数。该区公司家数x(2040)：该区办公人口该区办公人口即为该区的半固定人口。七、交通状况公交车的往返站点经过该商圈公交车的起站与经过路线。经过该商圈公交车将行驶路线与终点站经过该商圈公交车的路数和站数。三、“巨鲸肚”黑暗餐厅特色 标签: 餐厅 标准 黑暗 【黑暗餐厅代表：】巨鲸肚黑暗餐厅，对于很多人来说比较陌生，今天在座的各位都有可能非常详细了解黑暗餐厅的一切，但是即使我介绍的非常详细，大家在听完之后对于黑暗餐厅还是保持一种神秘感。巨鲸肚黑暗餐厅餐厅标准中文及英文商标专利我们公司都有申请，广告语是“没有距离的世界”。巨鲸肚黑暗餐厅倡导没有距离的社交，是一个约会、聚会和交友的地方。黑暗餐厅不同于传统意义上的酒吧、舞厅、夜店、咖啡厅、KTV，它的盈利模式非常清晰，而且它的商业模式是反常的，先做线下，然后把线上的平台做出来。有很多的附加价值，餐厅除了提供传统意义上的用餐之外，还结合有黑暗餐厅交友、黑暗求婚、黑暗订婚，包括发泄服务、恐怖体验。这是整个餐厅的功能布局。使用标准面积在三百到五百之间，可控范围之内。黑暗餐区大概是80平米，浪漫暗光餐区80平米左右，暗光演艺休闲区60平米，平常是可以有座位的，有演艺节目时座位全部去除。这是北京国贸店黑暗餐厅的一个入口。这是举行黑暗单身交友活动时会员们的照片。这是黑暗餐厅的入口和出口（见图）。黑暗餐厅标准的配置，这是黑暗餐厅的服务员（见图）。现在服务员的结构是以带夜视仪的服务员和盲人服务员为主，以后连锁店将全部是盲人服务员，运作黑暗餐厅的餐饮公司与中国盲协是战略合作伙伴关系，所以他们可以不断的为黑暗餐厅提供盲人服务员。这是进入黑暗餐厅黑暗的时光隧道。黑暗餐厅自2006年12月份在北京第一家开业以来，也是荣获了各个方面的荣誉，被财富杂志评为2007年的首酷，也是北京不得不去的五家特色餐厅之首，国际酒店投资管理商会评它为“中国最佳主题餐厅”，对话栏目“点亮星空”节目黑暗餐厅也入选。这就是我刚才提到的黑暗餐厅特色服务，包括情侣惊喜、结婚纪念日、黑暗交友、恐怖体验、商务派对、同学聚会、公司聚餐、发泄服务。现在在屏幕的这个地方是国贸店，我现在箭头所指的是发泄区，这是上海店（见图）。这是黑暗餐厅的一个专属电子订单单，这被美食114等专业做餐饮的网站，将这张卡作为标准的模型，给所有的餐饮店作示范。左侧是黑暗餐厅微光区的一个指引，在这里可以有一个亮度的缓冲。这是全球黑暗餐厅的一个发展情况。黑暗餐厅的客人，每一位来到黑暗餐厅就餐的客人，都会非常开心。自2006年平安夜开业以来，应该说黑暗餐厅每一天都像是过节日，如果遇到一个节日，比如说元旦或者是情人节、感恩节等，几乎都是提前半个月、一个月就全部定满，情人节更是提前一个月全部都会被订满。北京一家八十平米的店接到订位电话二百多个电话，结果只接待了24位，因为要保证品质。目前巨鲸肚黑暗餐厅在全国已经有了六家直营及合作店，包括巨鲸肚北京国贸店、巨鲸肚北京境界店、巨鲸肚上海大宁国际店、巨鲸肚长沙新世界店、巨鲸肚厦门明惠商业广场店、巨鲸肚湖北黄石店。巨鲸肚黑暗餐厅将在两年内和四年内分别做的计划，上面所列的城市，也不是一个简单的罗列，北京和上海是属于一线，深圳、杭州、武汉、南京、成都、广州、厦门、重庆、天津等。现在境外的市场也在开发，包括新加坡、缅甸都在谈，香港、台北也在谈。这是巨鲸肚黑暗餐厅所获得的荣誉（见图）。这是巨鲸肚自开业以来，也就是几个月时间内接受了数千家媒体的采访，包括美联社、路透社、纽约时报、意大利广播、韩国TVS、台湾东森，在座各位不管是那一天进到那一个城市的黑暗餐厅，在当天都会遇到一些主流媒体，有可能你会作为一个顾客，接受一个采访，而北京新京报在2006年12月29日起连续三天半版的头条。李少红导演的门首听发布式在巨鲸肚黑暗餐厅举行。大家不要把黑暗餐厅想成仅仅是体验黑暗的地方，它有自己的特色服务，是网友见面、情侣见面的首选之地，包括摩托罗拉、诺华制药、中央电视台、清华大学总裁班等等多家知名公司在我们餐厅举行公司年会或者聚会。这是清华总裁班学员的聚会照片，这是国外的客人（见图）。前面摆的这个是黑暗陶艺，这是黑暗餐厅特色游戏（见图）。这是客人的作品（见图）。在完全黑暗的情况下，伸手不见五指，作出这样的产品，我们有特制的陶泥，这是黑暗餐厅的黑暗天使（见图）。这是韩国的客人。属于情侣和夫妻他们自己的日子，也会选择在黑暗餐厅。这是在境界店有12个包厢，每一个包厢是一个星座，这是其中的双鱼座（见图）。这是黑暗派对。黑暗专属定制服务，可能一个套餐大约在三千块钱、二千五百块钱，提供的不仅仅是用餐，可以把对方，不论是男士对女士，还是女士对男士，可以把对方的心牢牢收住。还有小朋友，宏梦卡通前天晚上跟我们谈是不是可以做一个战略联盟，有几百名小朋友分期在我们餐厅进行黑暗体验。这是黑暗单身交友活动，我们每个星期都有举行，网络做的非常好的交友网站，现在都是我们的战略联盟。这是在北京大学举行的“失明的城市”，关于黑暗、盲人生活、关于助残的一个活动。这是运作巨鲸肚黑暗餐厅乐港集团下的子公司。如果我们进入到成熟还是不成熟的商圈，我们都能够聚集更多的人气和人流，包括很多交友网站、大型旅社、户外俱乐部，都在跟我们做战略联盟。关于选址的要求，我要特别提一下。一定要是整个城市的最成熟的商圈，而且这个地点必须是整个城市夜生活最火的地方。当然，最重要的是这一个店铺实用面积在三百到五百左右的店铺，一定要有适合做中餐的所有硬件设施。这是巨鲸肚黑暗餐厅的官方网站，所有详细的信息都可以登陆官方网站查看。我现在会播放一段视频给大家看，是巨鲸肚黑暗餐厅举行的情侣派对现场情况。巨鲸肚黑暗餐厅做的不是一种潮流，不是一种黑暗的旋风刮过去人们体验过就不来了，它是一种趋势，当交友的人，当情侣之间没有一个地方，没有一个专属的地方去的时候，那么黑暗餐厅就出现了。这个片子是关于一个男士的生日，女士在男士不知道的情况下在黑暗餐厅为他定了一套套餐，男士在女士不知道的情况下为这位女士在黑暗餐厅点了一个求婚套餐。黑暗餐厅在两个人都不知道的情况下，为他们准备了一个大餐。四、东南欧最大商业地产开发商特克莫在中国的选址策略 标签: 商业 选址 开发商 4月9日，东南欧规模最大的商业地产开发商特克莫公司（Turk Mall）高调宣布，其在中国投资的首个项目沈阳星摩尔购物广场破土动工。此举正式吹响了特克莫公司进军中国市场的号角。 总建筑面积近32.6万平方米的沈阳星摩尔购物广场投资额约2亿美元，预计于2010年开业。更值得关注的是，在这一项目的背后隐藏着特克莫公司在中国更为庞大的扩张计划。 “未来5年内，特克莫与菲巴集团的合资公司拟在华投入逾20亿美元，发展至少10个大型购物广场。”谈及未来特克莫在中国的规划版图，特克莫公司董事长Hnas Otto Nagel（以下称Otto）说道。 为何特克莫将进军中国的首个项目选址于沈阳而并是在北京、上海等一线城市？总投资额达20亿美元将如何在中国进行选址？为此，楼市记者通过采访相关人士，结合沈阳星摩尔购物广场这一案例来分析大型商业在选址方面的核心诉求。 选址与政府规划相结合 在 Otto 看来，商业项目的选址首先必须与政府整体规划相符合。如果商业项目决定进驻某区域，需要考虑此区域是否有城市交通系统等方面的支撑。这些因素都与政府商业的整体规划息息相关。 据悉，沈阳星摩尔购物广场位于沈阳铁西区的“西部十字金廊”，占地面积为10.8万平方米，是以大型综合购物群体为主的集旅游、购物、休闲于一体的大型多功能生活广场。在政府对铁西新区的规划中，推进“西部十字金廊”成为铁西区建设的重中之重。 未来，铁西区将重点建设以兴工、兴华、兴顺等为代表的3条商业街，重点做好地铁出口商业布局规划，形成以星摩尔、宜家家居、国际纺织服装城等大型项目为龙头的“北部商圈”。为此，沈阳市委常委、铁西区委书记李继安说道，“目前，铁西西部十字金廊已经吹响现代服务业的号角，区域内在建项目有14个，总投资额达到33.8亿元。” 显然，政府对铁西区的重视吸引了诸多商业项目进驻于此。区域的道路交通、商业配套设施等方面都将随着政府的良好规划而有较大程度的改善。沈阳星摩尔购物广场正是在这种环境下选择进驻铁西区。因此，大型商业在选址过程中需要和政府的规划相结合。 区域潜在消费力调查 区域消费力水平是否能支撑商业发展被认为是商业项目尤其是大体量商业在选址过程中要考虑的核心因素。因此，大型商业在选址时会重点调查区域潜在消费力水平，具体涉及到对区域人口消费能力以及对整体商业市场饱和情况的调查。 据悉，沈阳星摩尔购物广场是由特克莫公司携手国际综合集团菲巴集团（FIBAGroup）、中国家居连锁企业红星美凯龙共同投资建设，由星摩尔房地产开发公司（下称：“星摩尔”）负责具体开发事宜。之所以星摩尔会将其在中国投资开发的首个大型商业项目选择在沈阳铁西区，与该区域日益增长的消费能力有着很大关系。星摩尔在考察铁西时，对区域内分布的很多商业项目和新兴住宅区进行了调查。 据不完全统计，仅太原街地区去年重点结转续建和在建开工项目就有16个，其中15个是商业项目，建筑面积达127.7万平方米。与此同时，大量住宅区均是新建，吸引了很多高端人士前来居住。未来，区域人口消费能力已经足够支撑如此规模的购物广场。 此外，在进驻铁西区之前，星摩尔对商业市场的竞争情况也进行了调查。“虽然沈阳已有不少大型商业，但是基于沈阳人口基数已达700万，整体商业市场开发并未达到饱和。根据了解，目前沈阳经营的商业店铺大约在20万家左右，而星摩尔最后能入驻的商家只有257家。从商业供应量来看，星摩尔的进驻还有很大发展空间。”在谈及星摩尔为何选择沈阳时，Otto说道。 城郊成选址突破点 大型商业在选址过程中通常会选择在人口最密集、消费力强的城市中心繁华区。然而，随着城区核心地块的稀少以及地价等因素的影响，在城市城郊结合部寻找合适物业已成为大型商业在选址时的重点考虑方向。 以星摩尔为例，此次抛出的“5年内建10家大型购物广场”计划将目光全部锁定在了中国的二线城市。“除进驻沈阳外，未来星摩尔将在中国投资超过20亿美元，在南京、常州、无锡、天津、西安、成都、武汉、长春、重庆等二级城市，发展至少10个大型购物广场。” 星摩尔CEO白浪说道。 实际上，星摩尔的实际投资者并不为中国地产界所熟悉，其高调宣称将用巨额资金来大举进军中国的房地产市场似乎并不被人理解。据悉，总部位于土耳其伊斯坦布尔的特克莫公司，有着拥有10年的购物中心和不动产开发经验。 “特克莫开发的商业项目主要分布于土耳其、希腊、罗马尼亚、保加利亚、葡萄牙等国家，现已建成超过500万平方米的购物中心和商场，另有1000万平方米的购物中心正在建设或开发之中。”白浪表示。星摩尔的另一投资方菲巴集团，亦有着不俗的实力。旗下拥有55家子公司，分布于欧洲的13个国家和地区，拥有价值171亿美元的资产和41亿美元的股权。 有着如此的经济实力和丰富运营经验，星摩尔为何没有选择上海、北京等购买力较高的一线城市，而转身在选址过程中主攻二线城市？为此，Otto 表示，由于购物广场要求有良好的区位条件和较大的体量，通常会选择城市的城郊结合部来建造。中国二线城市这样的地段有很多选择的机会，并且价格相对较低。而目前北京、上海等城市的中心地段可供开发的地段价格太高，甚至接近欧洲的地价，不利于项目获得较高的投资回报率。 “上海和北京目前并不在我们的选址计划之列，主要因为购物中心的选址一般都会选择城郊，这是星摩尔在全世界发展通行的一个选址标准。像北京等城市，如果物业处在五环以外，未来将可能是星摩尔第二选址的理想地点。” Otto 如是说。根据星摩尔的计划，未来5年在中国将投入20亿美元用于购物中心的开发。作为首次来中国投资的国外资本，星摩尔将物业选址重点放在了中国各大城市的城郊结合部。五、购物中心的用地选址分析 标签: 购物 分析 用地 适当的用地和合适的位置是购物中心开发的先决条件，购物 中心对区位有严格要求，这关系到未来商业经营的成败。用地的 地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中心能否生 存。获得足够的购物人群有两种途径，一种是依托大居住区和消 费群，另一种是扩大服务商圈范围。 (一)用地区位和交通人口状况分析 购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此， 购物中心用地应符合商业用地选择的一般区位原则： 最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物者面对面进行交易。所以，传统商业 建筑都混杂在居民区中间，但是随着交通改善，购物者的活动范 围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。 区位易达性原则指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性 好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。 聚集原则是商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进， 以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点 常常成为优先选择的地点。 接近购买力原则是指商业用地要接近人口稠密区，又要接近 高收入或高消费人口分布区。维持商业设施存在的最低服务人口 数量称为人口门槛。 因此，为了判断用地是否值得开发，需要收集用地周围必要 的经济和人口基础资料进行分析，这主要包括： (1)购物人口分析。对拟开发地区的经济潜力和经济状况进 行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的 收入、购买力状况、消费习惯和消费心理如何?人口增长变化包 括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所以需要进行动态 预测。接下来需要对人口进行收入与购买力的调查，并分析人口 组成和消费习惯，值得注意的是，低收入者不一定是低消费者，而 有可能是高消费者。 (2)交通易达性分析。交通易达性也就是交通便捷程度，主 要取决于购物者从起点(一般是家里)到购物地点所花费的时间。 依据格伦的观点，从不同的地方来到购物中心需要花费的时间一 般是1215分钟，最多不能超过25分钟。特别需要指出的是，空间 距离和时间距离是有区别的，易达性分析确定的距离不仅仅是空 间距离，因为空间距离和汽车行走需要的时间有区别。为此，有 必要对汽车到该地点所花的时间进行测试，这个到达时间在一天 之中、一周之中和一年之中的不同时间段都会发生变化。为了有 效确定行车时间，可以根据所花费的时间绘制等时间距离图，理 想的行车时间应当控制在1030min，以此确定该地点的商圈覆 盖范围。 此外，附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量一块用地 是否值得开发的重要因素。收集的基础资料还应当包括：附近的 相关设施是否齐备，是否存在竞争设施，服务商圈内将来可能会 出现的竞争设施。多数情况下竞争是不可避免的，而且一定程度 的竞争也是允许的，因为单一的商业设施不可能吸收本地区的所 有的销售额。另外，如果需要在居住区内寻找开发用地，需要考 虑居民的心理因素和对购物中心的接受程度，它影响今后的商业 发展。 (3)区位分析。不同区位的人口状况和交通易达性也处在不 断变化之中。传统的城市中心区是人口集中的场所，道路交通设 施优于城市郊区，因此城市中心区提供了相对完善的购物机会。工 业革命之后，随着人口的进一步集中，城市中心区变得过分拥挤， 环境恶化，交通堵塞。而与此同时，由于郊区高速公路网的建设 大大提高了郊区的交通易达性，出现了人口居住郊区化的趋势，把 大量消费人口从城市中心区带到城市郊区，商业设施在郊区大量 兴起，引起了零售额的重新分布，城市中心区和城市郊区展开了 竞争，对购物者来说，可以选择去城市市区或郊区购物。可见，城 市中心区与城市郊区的商业区位状况发生了明显的变化。 用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外，还要考虑 自身的特点。购物中心为了满足多种功能需求，要求占地面积很 大。购物中心对汽车的依赖性非常强，要求有大面积免费停车场， 郊区用地比较宽松，城市市区则缺少这种用地优势，用地获得比 较困难，用地比较拥挤。 (二)用地经济状况评估 对于一块符合区位选择的用地是否适合购物中心开发，需要 对用地的经济状况进行综合分析。 用地的可获得性指开发商是否能够控制或者获得用地使用 权。首先，如果用地的所有者不止一个，需要获得每一个所有者 的认可。其次，需要分析用地的合理价格或租金，决定是否值得 购买并能够获得投资回报。第三，用地必须允许进行零售开发，如 果是非商业开发用地，需要考虑改变用地性质的可能性。城市规 划中已经按照功能把用地分为居住、工业和商业用地，但是在某 些情况下，改变用地性质是有可能的，特别是与居住配套的商业 开发。由于大型购物中心往往会给周围的居民带来恐惧，他们担 心购物中心的交通会打扰居住区宁静的街道，所以从长远考虑，改 变用地性质除了要和规划部门接触之外，还必须处理好与居民的 关系，消除它带来的不利影响。 (三)用地的物理状况 在用地取得之后，还需要对用地进行实地调查，对用地的规 模、形状、整体性、地形特征和地段的可进入性、地段周围环境 等因素做进一步分析，判断其是否适合购物中心开发。 用地的物理状况包括用地的形状、高差变化、可进入性和视 觉可见性等。 用地形状。用地必须完整，零碎的用地不适合购物中心开发。 用地形状要求比较规则，长宽比例适当，如果是三角形用地，一 些尖端部分可能不能有效地使用。 用地的平整性。购物中心要求用地竖向高差变化不宜过大，否 则会给设计和施工带来一系列的问题，坡地的土方量将大大增加。 用地的可进入性。周围的交通状况是否能够容易地从周围道 路进入购物中心停车场。如果周围道路在高峰期会出现交通堵塞， 需要看政府部门是否有意或开发商是否有能力和资金加以改善。 如果不能，那么只能减少购物中心的规模，而这可能会影响今后 的竞争力，有时甚至会因此放弃这块用地。 郊区用地的视 觉可见性。如果周 围的道路明显高于 购物中心，那么在 道路上只能看到的 是购物中心的屋 顶。屋顶上布满灰 尘的管道和设备可 能会导致吸引力下 降。另一方面，如果周围的道路低于购物中心，那么树木和其他 建筑或设施可能会遮挡购物中心，让驾车者忽略了购物中心的存 在。可见性不好可能会带来很大的不利，虽然大型购物中心可以 通过广告加以补偿，但是，可视性不好的用地仍然必须在有足够 的其他优势时才考虑选用。 用地周围情况。用地周围最好能够置于购物中心的控制之下， 其他设施不应当干扰购物中心的营业活动，不能影响购物中心的 外观形象，不能产生令人讨厌的噪音、气味和光线。 用地的物理状况对购物中心规划和建筑设计至关重要，一些 不足之处需要在规划和建筑设计当中采用各种手段予以弥补。六、购物中心选址“十不宜” 标签: 购物 选址 开店 事实上，有的人往往犯一般性的错误，反复的提示是有必要的。商人们经过数次的开店、转让、关闭，最后得出了常见十条选址“禁忌”，对于新开店者应把这些因素考虑进去，慎重行事。1西晒的门面要慎选。有时候西晒店位置不错，但到了炎热的夏季，如果没有空调，顾客是不愿意冒着大汗购物的。 2风口位置的要慎选。在北方城市的冬季寒风袭人。如果店门朝风(一般朝西北方向)，对顾客入店会产生麻烦；3店面地面与路面不平的慎选。高低不平影响顾客进店。4店面在斜坡上要慎选。斜坡影响车辆停放，不利顾客进店购物。5快车道旁开店要慎重。路边无法穿过，影响顾客流动。6居民稀少的地区开店要慎重。居民区流动人口少，加之居民增长慢，没有固定的消费者。7门前有障碍物的要慎选。如有的门店前有树木、建筑物等，这些障碍物有可能影响店铺的能见度，进而影响客流。8门店宽度相对窄者应慎重。因为门店宽度相对较窄者不易被顾客注意。9行人匆匆的地方要慎重。因为这样的街道人们不习惯逛街。在这样的街道也很少有人驻足购物的。10灯光暗淡的地方要慎重。昏暗的地方影响逛街兴致。同时也说明灯光暗的街段并非繁华街区。七、哈根达斯选址 标签: 哈根达斯鲁本冰淇淋 哈根达斯采用“水银泻地”手法，在高档的咖啡馆、五星级酒店、影院等地开设零售点。对于旗舰店的要求相当高，在选址时，哈根达斯会特别请专业的、熟悉当地生活形态的房产代理来挑选店址，并且，所有的店都不惜重金装修。以暗红色为基调的店面，保留了欧洲风格，显得精致、小巧、雅观，为的是竭力营造一种轻松、悠闲、有浓厚小资情调的氛围，目的就是吸引有消费能力的年轻人前来。“哈根达斯“世界的著名冰淇淋品牌，它之所以闻名于世，“Because in every one,the ice cream is a perfect temperature, ready for you to enjoy!“。哈根达斯冰淇淋的所有原料，都是来自于原料的最佳出产地，即便只是配料，都是经过精心挑选，毫无杂质,可见哈根达斯冰淇淋的纯度可是相当高的。您在任意一家哈根达斯专卖店，都可以品尝到上百种不同造型，拥有不同原料的冰激凌。“Wherever you go, whatever you do,Ill be right here waiting for you“伴随着美妙的音乐，走进“哈根达斯“，看到琳琅满目的哈根达斯冰激凌在向顾客招手，让人怎么也想坐下来品尝一下美味的哈根达斯冰激凌，就象黄金里的24K足金，日本神户的牛肉，Extra Virgin to olive oil, Truffles to the mundane mushroom,中国的陶瓷，非洲的人妖被人称为“冰淇淋领域“中的极品之作。哈根达斯的诞生纯属偶然。她的创始者是一位叫鲁本.马塔斯的波兰人。1921年鲁本与他的母亲移民到纽约，并开始销售水果冰。随着1940年冰箱的发明，鲁本的事业也有了扩展。1950年代，各冰品制造商为迎合消费者的要求，纷纷寻求各种途径以降低产品价格，例如在冰品中加入安定剂、防腐剂及增加空气含量。不过，马塔斯却决心制造最好的冰淇淋，而坚持使用纯净、最天然的原料。1961年，马塔斯为他的冰淇淋取了一个丹麦名字-Haagen-Dazs，他认为这个斯堪地维尼亚的名字可以唤起新鲜、天然、健康及高品质的感觉。而第一批以Haagen-Dazs为名的冰淇淋有香草、巧克力和咖啡三种口味，这是Haagen-Dazs最早的三种口味。几十年后的今天，梦想终于变成了现实。1983年哈根达斯被Pillsbury 公司收购，1989年被英国饮品国际集团Grand Metropolitan PLC纳为旗下一员，成为世界上最大的食品公司之一：品食乐公司属下的一个世界著名品牌。现在其产品遍及欧美及东南亚，畅销世界44个国家，连锁店遍布纽约、伦敦、巴黎、蒙特卡罗、东京等地，年销售额逾10亿美元。哈根达斯当之无愧的成为世界上最受欢迎的冰淇淋品牌。且看看哈根达斯的市场占有率分吧：美国6.1%，英国3.5%，法国1%，日本4.6%，新加坡4%，香港5%，韩国不足1%。哈根达斯产品的主要生产地，分别设在美国纽泽西Woodbridge(1971年)，哈根达斯产品的主要生产地，分别设在美国纽泽西Woodbridge(1971年)，加州Tulare(1985年)及法国北部的Arras镇(1992年)。远东地区的产品由美国的生产厂商负责供应，与Suntory和Takanashi合作的设在日本的企业则专供日本市场八、百货连锁“抢地盘”的七种“剑法” 标签: 连锁 投资 网点 时至今日，我国零售业中关于先做大还是先做强、要规模还是要规范的争论依然是难解难分。但争论归争论，不论是外资还是内资，不论是“中央军”还是“地方军”，各路英豪并没有因为“口水战”而喘口气，也没有因为鞍马劳顿而稍事休息，为了扩展版图而东战西战，为了抢占底盘而短兵相接，一时间惹得连锁业这片江湖狼烟四起、烽火连城。为什么要抢占地什么是核心竞争力？或许它应该被定义为：一个组织拥有的别人难以在短期内模仿的竞争能力。那么什么又是商业连锁企业的核心竞争力呢？笔者以为至少应包括五个方面：即有辐射力的网点资源、有吸引力的商品资源、有购买力的客户资源、有凝聚力的人力资源和有影响力的文化资源。首当其冲的就是网点资源，所谓“终端为王”、“渠道制胜”是也，为什么这么说呢？其一，有辐射的网点资源是难得的不可再生的商业资源。一个城市的核心商圈，可以说是天时、地利、人和多种因素孕育而成的，其成长需要一个复杂的商业生态系统来支撑。优势商圈一旦为人所有，其他人就很难撼动；再造商圈，几乎是一项不可能完成的任务。其二，连锁网点必须达到一定的规模才能产生规模效益。众所周知，连锁就是对一种成功模式的复制和扩展，由于企业管理总是存在固定成本和变动成本，只有当网点数量达到一定规模时，边际成本才可能最低，边际效益才可能最高，因此要追求规模效益就必须在临界点上寻求突破。其三，网点投资的收益（风险）往往大于日常经营的收益（风险）。商业网点，尤其百货网点，建筑规模大、投资回收慢、转型调头难，一旦决策有误，一个门店的投资损失将相当于几个门店的经营损失。反之，一个正确的网点投资所带来的后发效益又远远大于日常经营的挖潜效益。一盘好棋，从谋篇布局，到落子为营再到收关定格，可谓举足轻重。抢点地盘的七种“剑法”从一般意义上讲，连锁主要包括直营连锁、加盟连锁、自由连锁三种方式，但是随着商业竞争的日趋激烈，很多商业连锁企业都面临着内忧外患，为在竞争中抢得先机，争先“卡位”，很多企业往往不得不在市场的夹缝中寻求更多更为灵活的拓展模式。特许加盟模式。连盟连锁是一种只有品牌联系而没有产权联系的连锁方式，特许加盟实际上就是一种特许体系的复制，这种模式要求复制母本具有成熟的、优秀的、规范的经营管理体系（这个体系包括理念、流程和标准），但这些仅是基础，真正关键的是其是否具备强势的品牌、技术和产品。这种模式的优点在于可以迅速拓展网点，而不用特许总部增加较多的物力和人力的投资。肯德基、麦当劳、上岛咖啡、迪欧咖啡等因此而广泛采用这个模式；但是对于百货行业来说，由于其品牌影响、经营风格、商品供应等方面都存在区域性，个性化远大于标准化，导致其很难进行特许复制即使为了扩大市场覆盖勉强推行，也只能以单单输出品牌为主，而这又为日后的管理走样、经营走形、品牌损失留下了隐患。因此这种模式往往只在一些企业的初步扩张期得以运用。托管加盟模式。如上所述，商业连锁企业往往并不具备餐饮、健身、文教等连锁企业所拥有的能够广泛覆盖的驰名品牌、核心技术和关键产品，所以针对一些进入行业者或行业内的小企业，一些已经基本具备经营管理优势的连锁企业就沿着特许加盟这条路向前又迈了一步，实行托管加盟模式，即在输出品牌的同时，向加盟店输出管理团队、输出关键商品。这样不仅可以收取一定的品牌使用费、管理服务费，还可以获取一部分商品采配利润，更重要的是可以有效避免品牌风险。但是这种模式也存在一些弊端，如加盟商的信用风险、供应商的外溢风险、职业经理人的道德风险等等。租赁商用物业模式。百货商场在一线城市、二线城市、三线城市的经营面积一般分别在3万、2万、1万平方米以上，如果都是自建，势必给资金筹集等带来很大的压力，影响拓展速度。商用物业一般存在新旧两个来源，一是传统零售企业，由于经营不善、管理无方，而将原有房产设施对外出租；二是一些新兴商业地产开发，其主力店、次主力店对外招商。租赁直营，可以缓解资金投入压力，迅速扩大门店数量，抢占市场先机，百盛、王府井百货等均采用此模式。但是由于租赁期限一般均在10至20年，期满之后，租赁方将面临着出租方提租的风险，且自己一手“捂热”的房产，其升值却不属于自己，所以也有一些企业采取融资租赁模式来谋求长远利益。收购商用物业模式。有些连锁企业不采取租赁而采取收购方式扩大经营面积，其原因往往有三：一是企业战略范围既包括商品经营也包括商场经营、资产经营；二是企业具备充分的资金实力和筹集渠道；三是有些商用物业需进行大幅度改造和装潢，与其租赁下来承提巨额递延费用，还不如购买进来，安心追加长期投入。所以采取这种模式应考虑的是：该商用物业在当前及未来一段时间内是否持续处于优势商圈、建筑结构是否合理、增值空间是否可观。收购企业产权模式。租赁和收购商用物业，都面临着出租方或出售方的现实意愿问题，特别是一些传统零售企业，与新兴商业地产相比，往往在商圈上更为优越、在报价上更为苛刻，所以这些年来，也有不少连锁企业走上了兼并扩张之路。并购企业一般有两种状况：一是强势企业兼并劣势企业，承债式收购，往往投入很少，甚至是零资产收购，这是好处，但也有一个很大的难点，就是在处置资产的同时，必须就人员安置、债权债务清理提出一揽子方案，丝毫马虎不得，否则就会后患无穷；另一种是强强联合，合伙做大，这种情形优点在于可以实现规模扩张的乘数效应，难点在于两个企业的有机整合特别是文化融合，其成功的例子有国美和永乐，其遗憾的例子有百联和大商。订单地产合作模式。这种模式不同于单纯地从商业地产开发商手中租赁和购买商用物业模式，而是和开发商建立战略合作伙伴关系，从后期反转到前期。通过订单地产，开发商可以利用主力店和次主力店的品牌优势、集聚能力进行广告宣传乃至概念炒作，实现项目放大效应。在开发商博取其余商用物业（商铺）、办公物业、住宅的剩余效益的同时，零售商往往能够以低得惊人的价格来租赁或购买自己想要的物业设施。在这方面，不太成功的有万达集团与大洋百货的合作，比较成功的有深圳国投与沃尔玛的合作，深圳国投商用置业公司利用沃尔玛世界500强的优势，在各个城市均以最优惠的价格取得最适合的土地，其兴建的物业一部分用于沃尔玛租赁经营，一部分对外租赁，一部分对外出售；而沃尔玛租赁经营部分，由于面积较大投入较多，商用置业公司也没有让这部分资产沉淀下来，而是通过向房地产信托基金机构转让收益权等方式实现了资本滚雪球式的良性循环。商业地产开发模式。这种模式是指自主开发的商业地产模式。随着市场竞争的逐步加剧，百货业的现代化逐渐找到了两条路径：一是在平面上，实现单店到多店的连锁，一是在立体上，实现单一百货业态到购物中心业态的提升（百货、电器、超市、家居、餐饮、娱乐、健身多业态相依存），而这两种路径均可以通过商业地产开发来找到支撑。如上所述，所谓商业地产，就是通过商业运营来带动地产增值，又通过地产开发收益来反哺商业拓展。就商业地产开发的三种模式来说，“百货地产”比起“商铺地产”、“批发市场地产”更具想像空间、操作动力和获利潜能。商业地产开发不同于住宅地产开发，其人才密集、资金密集、政策密集程度并非一般开发项目所能比，利润与风险均是必须同等考量的因素。这种模式仅适用于具备多业态、多兵种联合作战能力的集团架构企业来实施。“练功”的要点正如我国“十一五”规划对经济社会发展提出的要求一样，连锁拓展“既要好、又要快”、“既要快，又要好”；在商业竞争中，“大鱼吃小鱼”要求我们必须扩大规模，“快鱼吃慢鱼”又进一步要求我们必须扩大规模，但是如果“快而不好”，那还不如“好而不快”，所以，如何做到有质量的扩张、有效益的速度就显得无比重要。连锁拓展不是一件小事，也不是一件容易的事，更不是一件随意的事。（一）连锁拓展必须培养和储备精明强干的人才队伍。连锁拓展工作涉及到市场调查、投资分析、工程建设、地产开发、政策把握、条款谈判、文案编制等诸多方面，所以这就要求从事这方面工作的人员必须一专多能，起码做到“三会”，即会谈（和加盟商、开发商、政府谈判磋商，向外界做宣传，向领导做汇报等）、会算（工程预算、投资回收分析、门店经营预测等）、会写（起草合作协议书、设计任务书